【“营改增”对房地产企业的影响探究：以A房地产企业为例7000字（论文）】

“营改增”对房地产企业的影响研究—以A房地产企业为例摘要随着市场经济的快速发展，建筑和服务行业均呈现出快速增长的趋势。建筑相关部门逐渐成为了经济的主要支柱，因此，其稳定性和协调性是非常重要的。自“营改增”以来，税费改革正式将房地产行业纳入其中，使得房地产企业的经营受到了一定的影响，这体现在增值税的征收额、计税方式、征税方式和税收管理等方面。本文主要以A房地产企业为例，分析“营改增”对企业发展的影响，并提出这一背景下A房地产企业纳税筹划存在的问题，最后结合企业的实际，提出针对性的纳税筹划的对策，包括增强纳税筹划意识、规范会计核算、建立筹划风险控制机制、及时获取增值税专用发票等，希望可以为A房地产企业纳税筹划提供一定的参考借鉴作用。关键词：A房地产企业；营改增；增值税；纳税筹划目录一、引言 1二、“营改增”对A房地产企业的影响分析 1（一）A房地产企业简介 1（二）A房地产企业税种分析 1（三）“营改增”对A房地产企业的影响 21、对建设成本的影响 22、对资产负债表的影响 23、对利润表的影响 34、对税负的影响 3三、“营改增”背景下A房地产企业纳税筹划存在的问题 5（一）纳税筹划意识较为淡薄 5（二）财务人员税收操作不当 6（三）税收筹划缺乏长远性 6（四）采购增值税进项发票受阻 7四、面对“营改增”影响的A房地产企业纳税筹划的对策 7（一）增强纳税筹划意识 7（二）规范会计核算，健全财务管理 7（三）建立筹划风险控制机制 8（四）及时获取增值税专用发票 8五、结论 8参考文献 9一、引言房地产企业纳税是企业成本的最为重要的一项，对房地产企业的经营成本影响较大，房地产企业要想更好地控制成本，需要加强纳税筹划，从降低税负成本做起。近年来，国家相关部委一直在积极改革税收政策。2018年4月4日，财政部和国税局决定对增值税税率进行调整，将原先的销售或进口增值税税率从17%和11%调整到现在的税率是16%和10%。财政部、国税局和海关局发布了文件编号【2019】39号文件进一步改变和降低增值税税率，将销售或进口增值税税率从16%和10%的税率分别改成13%和9%，该税率从2019年4月1日起正式实施。房地产行业增值税改革政策的初衷是取消双重征税，提高税收公平，减轻企业压力，对企业活力释放，促进房地产企业充分竞争，使房地产行业充满生机与活力，保障了房地产企业健康稳定的发展。但增值税的调整对房地产企业的经营也产生了一定的影响，房地产企业需要针对这些影响开展有效的纳税筹划工作，从而减轻企业税负，减少税收风险的发生，提高企业自身在在市场上的竞争力。本研究将对A房地产企业为例，分析增值税改革对其经营的影响，并为其提出针对性的纳税筹划对策。二、“营改增”对A房地产企业的影响分析（一）A房地产企业简介A房地产企业在1984年成立，在企业发展的初创时期，主要从事进出口贸易业务。企业抓住改革开放的良好机遇，发展迅速。自1988年起，A房地产企业开始走多元化发展之路，并将业务线延伸到地产行业。在经过了20多年的努力后，已经成长为我国房地产行业的领军企业。公司于1991年在深圳成功上市，登录我国A股市场。借助资本市场的帮助，企业配股筹资，募集了1.28亿人民币，并以此为契机，将主营业务转向地产行业，经营范围向全国拓展。时至今日，A房地产企业的地产开发项目遍布我国所有一、二线主要城市，业务涵盖的城市数量多达68个。在国内市场取得成功后，企业积极实行“走出去”战略，投身到国际化地产市场中，广泛参与国外的地产项目建设，在英美等主要发达国家的地产市场己经取得了一定的业绩。（二）A房地产企业税种分析A房地产企业是一家集市政工程、房地产开发、房地产施工为一体大型综合建设企业，在经营过程中涉及税种众多，目前A房地产企业涉及的主要税种及税率如下表：表1A房地产企业涉及的主要税种及税率表税种计税依据税率增值税销售货物或提供劳务13%、10%、9%、6%、5%、3%土地增值税有偿转让国有土地使用权及地上房地产物和其他附着物产权产生的增值额房地产销售增值额超率累进30%－60%的税率城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%教育费附加实际缴纳的流转税税额3%地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%企业所得税应纳税所得额15%A房地产企业获得了《高新技术企业证书》，2018年至2020年，连续三年适用国家对高新技术企业的优惠政策，缴纳15%的企业所得税。从表1可以看出，目前增值税已经成为房地产企业税率较高的税种。为适应经济的发展，我国先后于2018年5月1日和2019年4月1日对增值税税率进行了两次下调，先由11%到10%，再到9%。为了方便比较，根据主要税种缴纳情况对A房地产企业2018—2020增值税税负进行析。（三）“营改增”对A房地产企业的影响1、对建设成本的影响由于A房地产企业购买的原材料品种复杂，除集中采购水泥外，还需要采购钢材和其他材料，并获得增值税专用发票。房地产企业的原材料供应商大多是民营企业、五金店、个体工商户，其在售卖这些材料的过程中主要按照定额征收税额，导致房地产营业税应纳税额计算时扣除将无法有效的进行进项税。同时，房地产建筑安装工程是开发成本的重要组成部分，这一部分应当由施工企业确定，属于建筑业营业税改征增值税范围内，“营改增”实施后，按照税负转嫁的原则，房地产企业的建设成本将相应提高。2、对资产负债表的影响按照建筑行业的要求，增值税税率为11%。营改增前，房地产企业应缴纳营业税，将很大一部分税费计入成本。然而，随着营改增的实施，购买固定资产应按照相应的增值税发票，旨在抵消进项税，这时企业的总资产在一定程度上会下降。如果企业债务不变的情况下，负债率等于总资产除以总负债，这将使公司的资产负债率增加了很多，企业会遇到很多财务风险。3、对利润表的影响营业收入方面，在实行了营改增之后，A房地产企业在确认收入时，应将所得收入中包含的增值税部分按规定剔除，这样，与在缴纳营业税时期相比，收入会降低。比如A房地产企业某房地产开发企业对外出售一栋居民住宅楼，取得的收入总额为4500万元，见表2。表2营改增之后A房地产企业的收入水平变化收入总额缴纳营业税时收入总额缴纳增值税时收入总额4500万元4500万元4500（1+11%)=4050.05万元由上表1可以发现，实行营改增之后，房地产的收入水平有所下降，下降的比例约为（4500-4054.05）/4500*100%=9.91%。首先，营改增政策，房地产企业在计算收入，根据有关规定的增值税缴纳增值税被删除。这种变化使得企业收入比过去少了。其次，在上述基础上，很多成本没有取得增值税专用发票，导致增值税部分抵消，这将导致企业的开发成本增加。收入减少的同时成本在不断增加，房地产企业的利润会大大缩小，这对企业的发展是不利的。4、对税负的影响在营业税改征增值税之前，房地产开发企业一直依据5%的营业税税率缴纳营业税；在房地产业正式推行营业税改征增值税之后，房地产开发企业增值税税率设定为11%。从名义税率来看，房地产开发企业税率明显提高。如果只从名义税率看，营业税改增值税后，房地产开发企业税负面临增加风险。尽管相关政策规定营业税改征增值税试点行业的营业税原有优惠政策可以过度和延续，但也规定了在营业税改征增值税改革下重复征税问题得以解决的则将优惠政策取消。在营业税改征增值税之前，房地产业享受的营业税差额征收优惠幅度比较大；而营业税改征增值税之后，房地产业增值税税率显著高于原营业税税率，且增值税的规避难度更大。因此，原有的营业税优惠将丢失。（1）营改增前税负房地产在营改增前缴纳5%的营业税税率，一般纳税人在购置房地产业务发票增值税时可将增值税抵扣额提高7%。营改增后，房地产企业税率调整为11%，所以A的税率会上升，其次是利润的影响也很明显。表3A房地产企业营改增前后税负比较表(单位：万元）2014年2015年营业收入100.00100.00营业税3.00增值税9.91营业收入90.09成本70.0070.00税前收入27.0020.09企业所得税6.755.02税后利润20.2515.07进行税率62%进项税6.14应纳增值税3.77合计纳税9.758.79税负率9.75%9.76%在我国的，营业税属于价内税，营业税包含在100万的收入之内。而增值税属于价外税，在客户收取了100万的情况下，因为这其中包含了增值税，那么它实际的营业收入只有100万/（1+11%）=90.09万，换言之就是主营业务收入在润表上直接减少9.9万。如果成本费用按照70万来计算，营改增之前，应该缴纳营业税3万，应纳（100-3-70）×25%=6.75万的企业所得税，在不考虑其他税种的情况下，合计纳税9.75万，占营业收入的9.97%，也就是税收负担率为9.97%，那么它的税后利润为就是20.25万。在营业税改增值税后，营业收入是90.09万，成本占70万，应缴纳（90.09-70）×25%=5.02万企业所得税，剩下15.07万的税后利润。综上所述，在业务量、定价及成本基本不变的情况下，A房地产企业因为营改增，税后利润直接减少了5.18万。再来测算一下增值税。在假定能取得5万元的进项税发票（约为销项的50%）的情况下，应缴纳5.9万增值税，再加进企业所得税，总计为9.925万，也就是占到了营业收入的11%，换言之就是税收负担率为11%。（2）营改增后税负对房地产企业的税负变化进行横向分析，从总体上来看，2012年实施“营改增”后，A房地产企业税负增加比例大大增加，税负增加比例直接达到了1.98%。这是因为“营改增”之前，房地产企业的营业税为5%，“营改增”后，增值税销项税率按11%计算，进项税率按照17%计算，如果A房地产企业收入为900万，成本为400万，那么“营改增”之前需要缴税45万，“营改增”后只需要缴税35.7万。表4A房地产企业增值税税负比重情况（单位：万元）201820192020税种金额税负金额税负金额税负增值税36,685.443.71%48,131.734.03%43,455.643.84%城市维护建设费2,274.300.23%2,866.410.24%2,602.810.23%教育费附加947.380.09%1331.390.11%1223.690.11%营业收入988,825.834.03%1,194,335.694.38%1,131,657.284.11%从表3可以看出，近三年A房地产企业的增值税税负率都在3.5%以上，而房地产行业增值税税负率在3.0%，比平均水平高0.5。此外，除城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加费按缴纳的流转税计算，增值税税额的增加会导致附加税的增加，进而增加企业税负。因此，A房地产企业要重视企业增值税税收问题。三、“营改增”背景下A房地产企业纳税筹划存在的问题（一）纳税筹划意识较为淡薄A房地产企业管理层低估纳税筹划对于企业运营成果的影响，并且公司内部没有设立单独的税务会计方面的岗位，企业的纳税筹划以及纳税申报工作由外聘的事务所员工来进行，而外聘的工作人员日常不仅需处理一家公司的税务工作，没有精神力去细心细致的开展纳税筹划工作，同时因为工作人员非本公司员工，对企业依附性不强，没有与企业共进退的精神，没办法全心全意的为公司想办法减少纳税。并且纳税筹划是一项非常系统化的工程，需要企业内部各个部门的共同参与，但由于纳税人员并非在本公司工作，这样就会导致其他部门与其的沟通协作不够充分，很多公司员工以及管理层的想法没办法很好的传达，最后引起一些实施的决策会带来非常大的税务风险，以及相对较高的税收负担。（二）财务人员税收操作不当作为一项专业性很强的工作，税收筹划对企业财务人员的素质要求较高，在A房地产企业的经营管理中，财务人员的业务素质普遍较低，不仅不了解会计、税收、企业管理等等政策的变化情况，而且也不会鉴别可以进行税收筹划的点在，在税收筹划时没有将很多的因素考虑在内，从而使得税收筹划的方案缺乏实操性，在具体的实施过程中面临困难，导致税收筹划的效果不理想，或者偏离预期，使得税收筹划的作得不到有效发挥，引发一系列潜在风险。比如公司签订的EPC合同，根据协议，项目的设计、采购、施工和完成施工工作的所有程序或特定阶段都将包括进去。增值税税法规定的设计、采购、施工三项业务适用税率不同，应分别进行核算，如果未分别合算的，则从高计征。在分析A房地产企业EPC项目时，其未将业务分别核算，增加了增值税销项税额，最终导致增加了企业的税负。表5EPC合同适用税率表业务范围服务类型适用税率勘测设计现代服务业6%项目施工房地产行业9%材料采购销售货物13%另外，房地产公司对机械设备的要求较高，尤其是专业设备，但公司一般购买或租赁机械设备，包括融资租赁和经营租赁合同。当项目较远，不方便使用自有设备时，选择就近租赁设备。但A房地产企业没有设计意识，没有理性选择租户，导致租户选择不合理，没有达到最佳方案。（三）税收筹划缺乏长远性从企业管理的角度看，企业进行税收筹划是为了促进自身经营目标的实现，那就是利润最大化的目的。房地产企业的经营周期较长，涉及到很多类型的税种，但是在不同的发展时期，房地产企业需要根据自身的业务来调整自身的经营目标，但是A房地产企业并没有做到动态调整，从而使得企业的税收筹划方案的设计与企业的经营目标不一致，税收筹划就以失败告终。（四）采购增值税进项发票受阻A房地产企业实施的部分项目位于陕西省县级城市或乡镇，他们尚未收到房地产所需材料供应的纳税申报表，处于偏远地区，多为小纳税人或个体工商户、私营商家，给A房地产企业取材造成困难，市区购物，单价高，但手续齐全；就地取材，价格低，但发票少或者直接没有发票。相关负责人必须在市区购买或购买当地材料之间做出决定。从财务的角度来看，这个决定必须考虑到效率和可以获得的进项税额。采购负责人通常选择需要支付金额的多少，因为付款金额不高，有些没有收到发票，累积金额造成增值税税负重。四、面对“营改增”影响的A房地产企业纳税筹划的对策（一）增强纳税筹划意识A房地产企业之前对纳税筹划工作重视程度不够。“营改增”之后的各方面表现以及数据事实更加显现出了纳税筹划的重要性，营业税的核算比起增值税来说更简单，“营改增”政策过后，企业税负压力程度会直接反映企业的纳税筹划水平，提高纳税筹划意识对A房地产企业来说迫在眉睫，建议在新一批财务会计以及税务人才进入公司后，经过系统培训再进入专门设立的税务会计岗位进行工作，要使相关工作人员提高意识，提高业务水平，对本公司的现状有更深刻的理解，这样有利于公司降低不必要的税务风险。（二）规范会计核算，健全财务管理“营改增”后，房地产企业告别营业税的缴纳，改为缴纳增值税，从而使得房地产企业的会计处理发生了巨大的变化，会计核算更为复杂，企业要想制定合理的税收筹划方案，就需要加强主营业务和财务工作的衔接，并根据变化后的情况来进行会计核算。一方面，调整会计科目，根据实际完善内部会计核算制度和管理制度，并保证这些新税制对企业的会计核算不会带来更大的影响。另一方面，企业还需要加强对销售合同中涉税条款的重视，为了获得更大的销售量，会加强各种促销手段的利用，但是不同的付款方式对应不同的纳税义务时间，因此，企业的税务人员应加强对特殊税务情况的重视，对这些特殊情况采取针对性的措施。此外，“营改增”后，税收主管机关由地税变为国税，这会进一步改变税务申请的程序，包括纳税申报地点、提交的材料、纳税义务发生时间等，因此，A房地产企业需要做好充分的准备工作。（三）建立筹划风险控制机制税收筹划是一项事前活动，也就是一种预防行为，是在风险发生之前采取的风险预防措施。在平时的经营管理中，A房地产企业需要做好长远准备，不仅仅需要对企业进行积极地纳税筹划工作，完善的纳税筹划风险管控系统的建立是十分必要的，财务部门需要对每一个业务涉及的环节都要定下控制目标，并且相应的控制措施要交代对应的负责人落实清楚，进行统筹管理，这样在出现问题时可以第一时间解决，防止扩大影响，造成不可挽回的损失。（四）及时获取增值税专用发票房地产企业如何在营改增的前提下生存，那么它们就需要获取增值税能用的发票。如果没有及时获得增值税专用发票，那么有些增值税就没有办法进行抵扣，房地产企业就会面对很多财务风险。下列对策具体参考：房地产企业应在购买建材考虑供应商的资格，不仅要注意材料本身的质量和价格的因素，但也要开增值税发票，能及时取得增值税专用发票，并抵消部分增值税，减轻企业资金压力。加强增值税发票管理，如增值税发票核查制度的开发，以确保增值税发票是正常的，以避免不定期发票收据不能抵消一些增值税。五、结论增值税筹划已成为企业财务管理和会计核算的重要组成部分。增值税规划也是企业日常业务的必要组成部分，增值税规划具有减税效果，实现了公司价值最大化的目标。本文从税务筹划风险管理的角度，通过实地调研，对A房地产企业增值税筹划的现状进行了个案分