地籍管理课件

地籍管理第一节

地籍管理概述第二节

土地调查第三节土地登记第四节土地统计第五节地籍档案管理

一、地籍与地籍管理

税收地籍是为了征收土地税服务的。它要求较准确地记载地块的面积和质量，在此基础上，编绘而成的地籍簿（含图），称税收地籍。产权地籍亦称法律地籍，是以维护土地所有权为主要目的，它要求准确记载宗地的界线、界址点、权属状况、数量、质量、用途等，在此基础上编绘成的地籍簿（含图），称产权地籍。多用途地籍，亦称现代地籍，除了为税收和产权服务外，更重要的是为土地整理、土地开发、利用、保护以及全面、科学地管理土地提供土地信息。它除了要求准确地记载土地的数量、质量、位置、权属、用途外，还要求记载地块的地形、地貌、土壤、气候、水文、地质等状况，在此基础上编制的地籍、图，称为多用途地籍。

二、地籍管理的内容和原则

（一）地籍管理的内容

1土地调查

土地调查是以查清土地的位置（界线、四至），利用类型、数量、质量和权属状况而进行的调查。根据土地调查的内容侧重面不同，可分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查。2土地分等定级估价

土地分等定级估价是在土地利用条件调查与土地利用分类的基础上，以马克思的地租、地价理论为主要依据所确定的各类土地等级和基准地价。3土地登记

土地登记指土地所有权、使用权以及他项权利的登记。依照我国土地法律的规定，主要开展农民集体土地所有权、农民集体土地使用权和国有土地使用权以及土地他项权利的登记。

4土地统计

土地统计是对土地的数量、质量等级、权属、利用类型和分布等进行统计、汇总与分析，为国家提供土地统计资料，实行统计监督。5地籍档案管理

地籍档案管理是将经过土地调查、分等定级估价、登记、统计等工作形成的各种文字、数据、图册资料进行立卷归档、保管与提供利用等工作。地籍管理的内容不是一成不变的，其各项内容也是相互联系和补充的。地籍管理内容将随着社会经济的迅速发展和国家对地籍资料需求的增长而不断变化和完善。第二节

土地调查

土地调查包括地籍调查、土地利用现状调查和土地条件调查，其任务是为土地管理提供基础资料。

一、地籍调查

地籍调查是国家采用科学方法，依照有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。

（一）地籍调查的单元和内容

地籍调查的单元是一宗地。所谓一宗地是指被权属界址线所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。宗地的划分主要是以方便权属管理为原则，因此原则上一宗地由一个土地使用单位使用。如果同一个土地使用单位使用两块或两块以上不连接的土地，则应该划分为两个或两个以上的宗地；如果一个相对独立的自然地块同时由两个或两个以上的土地使用者共同使用，其间又难以划清使用界线，这种情况下这个地块也视为一宗地，为了区分，把这种宗地称为混合宗。

地籍调查的主要内容包括权属调查和地籍测量两个方面。其中权属调查又分为宗地权属状况调查、界址点认定调查、土地利用类型调查等三项工作；地籍测量又分为地籍平面控制测量、地籍碎部测量、基本地籍图绘制、面积量算等四项工作。

二、土地利用现状调查

（一）土地利用现状调查的基本内容和主要成果

1调查的基本内容

土地利用现状调查是以县为单位进行的，其任务是分县查清各村和各权属单位的土地总面积和分类面积及其分布状况，并逐级汇总各乡（镇）、县（市）行政区的土地总面积和分类面积及其分布状况，为建立土地登记、统计制度和科学管理土地提供依据。土地利用现状调查的基本单位，农区到村（行政村），林区和牧区到乡，并按全国统一的土地分类标准进行分类。调查所使用的基础图件，在农区是近期1：10000、重点林区是1：25000、一般林区1：50000、牧区1：50000或1：100000的比例尺地形图，以及相应比例尺的航片或影像平面图。通过野外调绘和补测，将地类界、行政和权属界、以及变化了的地物界线转绘到地形图或影像地图上。以修绘后的地图作为工作底图，量算出各类土地面积，并自下而上逐级统计汇总出各权属单位及各行政辖区的土地总面积和土地利用现状分类面积，绘制各行政辖区的土地利用现状图及其他相关图件。2调查的主要成果

土地利用现状调查工作结束后，应提交如下成果资料：①县、乡、村各类土地面积和土地总面积统计表；②县、乡土地利用现状图；③县、乡土地边界接合图；④分幅土地权属界线图；⑤无争议权属界线的权属界线协议书和有争议权属界线的土地争议原由书；⑥县土地利用现状调查报告和乡土地利用现状调查说明书。（二）土地利用现状分类

人们从事社会经济活动时，常常根据土地的自然、经济条件和社会需求，将土地划分为不同的用途加以利用，这些具有不同用途的土地就是土地利用类型。土地利用分类的主要依据是土地用途，据此，我国于1984年制定了《土地利用现状分类及其含义》（见附录1），1989年又制定了《城镇土地分类及含义》。为了满足国家社会经济发展的需求和适应全国土地统一管理的需要，2001年现有两个利用分类的基础上，制定了全国土地利用分类（见附录2）。该分类采用三级分类体系，设三个一级地类，15个二级地类，68个三级地类。土地利用分类制定的原则是：实用性与科学性相结合；连续性；充分满足土地管理需要；精简协调等。（三）土地利用现状调查的基本单元

土地利用现状调查的基本单元是图斑。所谓图斑是指在实地属于同一种土地利用类型（二级地类）、属于同一个权属单位、同在一个图幅内且外围为固定实物界线的封闭地块。图斑是地类划分的最小范围，在量算面积时，图斑又是最小的量算单位和量算单元。图斑的编号是以行政村为单位，按照调绘的先后次序编号。

（四）土地利用现状调查工作程序

土地利用现状调查工作，按完成的顺序及工作方式、内容，一般可分为四个阶段八大步骤。

1准备工作阶段

该阶段只有一个步骤，即准备工作。主要包括组织准备、资料准备、仪器和用品准备等。2外业工作阶段

外业工作阶段内容较多，但它们彼此结合，故实际仅为一个工作步骤，即外业调绘与补测工作，包括外业调绘前的准备工作、行政区划界和土地权属界的调绘、地类调绘、线状地物调绘、零星地类调绘、新增地物补测、调绘航片的整饰和检查等内容。

3内业工作阶段

内业工作阶段包括航片转绘、土地面积量算、土地利用现状图和分幅土地权属界线图的编绘、土地利用现状调查报告（或说明书）的编写等四个相继的步骤。（1）航片转绘航片转绘就是将标绘在航片上的外业调绘与补测成果，按照《土地利用现状调查规程》规定的转绘精度及方法，转绘到分幅地形图或影像平面图上，以消除航片的倾斜误差和投影误差，并归化为统一的比例尺。转绘好的图件经检查符合转绘精度要求后，便可作为量算面积和编绘土地利用现状图以分幅土地权属界线图的工作底图。

（2）土地面积量算。在转绘好的分幅底图上，量算每个土地权属单位的土地总面积及各地类面积。土地面积量算包括控制面积量算、碎部面积量算和面积统计汇总三项工作。（3）编绘图件。在转绘好的分幅底图上，进行土地利用现状图和分幅土地权属界线图的编绘。（4）编写土地利用现状调查报告或说明书。土地利用现状调查工作结束后，需编写县土地利用现状调查报告和乡（镇）土地利用现状调查说明书，它们是对土地利用现状调查工作的总结和调查结果的分析应用。在进行成果整理时，必须严格做到图（图上反映的内容）与数（面积数据）相符。

4验收归档阶段

验收归档阶段的内容包括成果检查验收及成果资料归档两个步骤。（1）成果检查验收为了保证调查成果的质量，需由省、地（市）县对完成调查工作的县（市）、作业组的调查成果进行验收。（2）成果资料归档将验收合格后的调查成果资料按统一格式装订成册，编制档案目录，并归档保存。（五）土地利用的变更调查

土地利用变更调查（以下简称变更调查）是在土地利用现状调查的基础上，对土地利用变化情况进行的调查，以保证土地利用现状调查成果的现势性，为制定国民经济计划和土地利用总体规划、科学管理和合理利用土地提供准确可靠的现势资料。变更调查的内容包括地类变化情况、土地权属变化情况和权属界变化情况等。变更调查的成果有：外业变更调查记录表，薄膜工作底图，面积量算表，县、乡土地变更调查记录一览表，县、乡年内地类变化平衡表，县、乡土地变更调查现状图，变更调查报告等。变更调查的工作程序与土地利用现状调查基本一致，也分为四个阶段：准备工作、外业调查、内业工作和验收归档。

（1）准备工作阶段包括组织准备、资料准备、仪器和工具准备及制定变更调查实施方案及技术方案。变更调查实施方案的主要内容是：本县土地调查或上年度变更调查的基本情况；变更调查工作所需的图件资料和技术条件；变更调查工作的组织、实施步骤与方法；时间安排与经费预算等。技术方案的主要内容是：技术设计的依据；切合本地实际的最佳作业方法和技术规定；保证质量的主要措施和要求等。（2）外业工作阶段外业工作是针对已经发生变化的地类、权属和权属界线所进行的调查、核对和补测，并填写土地变更调查记录表的工作。对于变更图斑形状规则，附近易找到明显地物点的地区，可采用距离交会法、直角坐标法或截距法等进行补测；对于变化范围较大，且图斑形状不规则的地区，一般采用平板仪测图的方法进行补测。为了保证补测的精度，必要时可以补测所利用的固定地物点为起算点，布设自由导线网作控制。对于变更权属界线的调绘，应以法院裁定的土地权属界的法律文件或土地征用、划拨的有关文件为准，并进行实地核对，核对无误后应重新或补签土地权属协议书。对于变更图斑的编号，目前有三种方法：一是在原图斑后加支号；二是在最大图斑号后依次增加新的图斑号；三是取消已变更图斑号，在变更图斑号前冠以变更年度。

（3）内业工作阶段内业工作阶段包括航片转绘、变更土地面积量算、总面积和地类面积的统计汇总、土地利用现状图更新、土地变更调查报告撰写等内容。（4）验收归档阶段三、土地条件调查

第三节

土地分等定级

一、土地分等定级概述

土地分等定级是在特定目的下，对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项地籍管理工作。

（一）土地分等定级的类型及等级体系

1类型

按照城乡土地的不同特点，土地分等定级可以分为城镇土地分等定级和农用土地分等定级。其中城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在社会经济活动中的地位和作用，综合评定和划分城镇土地等级。城镇土地等级是提示城镇不同地区位条件下，土地价值的差异规律的表现形式；农用土地分等定级则是根据农用土地的质量或综合生产能力及其在社会经济活动中的地位和作用，综合评定和划分农用土地等级。农用土地分等定级成果直接为指导农用土地利用和农业生产服务。二、城镇土地定级

准备工作资料收集定级因素选择与权重测定因素作用分的计算单元划分与单元总分值土地级别初步划分级差收益测算算级别划分是否合理级别边界落实与级别图编制面积量算成果验收、整理、归档是否（一）城镇土地定级工作程序（图4-1）

（四）土地定级因素分值的计算

分值的计算可按以下两种情况进行。第一种情况，若定级因素对土地质量的影响仅与因素指标值有关，其分值计算步骤为（以绿地覆盖度为例）：1计算绿地覆盖度指标值

按下式计算：Vi=Si/S其中：Vi——某区域或单元的绿地覆盖度指标值；Si——区域或单元的绿地面积；S——区域或单元的总面积。2计算绿地覆盖度作用分

计算公式为：

Fi=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)式中：Fi为绿地覆盖度作用分；Xmin、Xmax、Xi分别表示定级区域内的绿地覆盖度指标的最小值、最大值和某区域或单元的绿地覆盖度。

第二种情况，若因素对土地质量的影响既与因素涉及的、呈点、线状分布的设施规模有关，又与土地和设施的相对距离有关，其分值计算步骤以商服繁华影响度、公交便捷度为例1商服繁华影响度作用分的计算

（1）划分商服中心等级。城镇内商服中心通常划分为4级：市级中心、区级中心、小区级中心和街区级中心。不同等级的商服中心具有不同的功能层次，如市级中心是为全市镇服务，区级中心是为市镇内某个区域范围服务，小区级中心是为某个居民小区服务，街区级中心是为某个街区服务。一般商服中心的级别越高，包含的功能层次就越多。商服繁华对地块的影响程度随距离增加而递减，递减情况从指数衰减规律，用公式表示为：

fi=F(1-r)

式中：fi——繁华影响度衰减分值；F——某级作用分；r——相对距离（商服中心距某地块实际距离di与某中心服务半径d之比，其值在[0，1]之间变化）。

（2）确定商服中心规模指数商服中心规模指数按下式计算：Mi=100(ai/amax)式中：Mi——某商服中心的规模指数；ai——该商服中心的经济指标（销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值等）实际值或平均值；amax——全市最高级商服中心的经济指标。（3）计算商服繁华作用分计算公式为：

Fi=Mi-MjFmin=Mmin

式中：Fi——某级商服繁华作用分；Mi——某级中心规模指数；Mj——次一级中心规模指数；Fmin——最低级中心的商服繁华作用分；Mmin——最低级商服中心规模指数。

（4）确定商服中心的服务半径和相对距离商服中心服务半径按下式确定：市级商服中心的服务半径=市级中心到连片建成区边缘的最大距离；各级中心服务半径=同级商服中心的最大服务距离。相对距离的计算公式为：r=di/d[0≤r≤1]式中：r——相对距离；di——某级中心服务半径内某点距离中心的实际距离；d——该商服中心的服务半径。（5）计算各距离上的作用分值将相对距离r，某级作用分F，代入公式：fi=F（1-r）

中，从而计算各距离上的作用分值。

2公交便捷度作用分计算

公交便捷度一般用交通线路的多少、车流量的大小和站点的多少来衡量，通常地块与站点的距离越近，便捷度就越高。公交便捷度分值的计算方法如下：（1）计算站流量和公交便捷度作用分站流量取一定区域内各个公交站点的每小时停车量之和。公交便捷度作用分按下式计算：

Fi=100bi/bmax式中：Fi——公交便捷作用分；bi——某站流量值；bmax——最大公交站流量。

（2）计算公交站点服务半径和相对距离公交站点服务半径以站点为原点，统一在0.3~0.8km之间确定。相对距离按下式计算：r=di/d[0≤r≤1]式中：r——相对距离；d——公交站点服务半径；di——服务半径内某点距站点的实际距离。

（3）计算在不同相对距离上各档次公交便捷作用分值计算公式为：fi=F(1-r)（4）土地级别初步划分

1计算单元总分值

土地定级单元总分值计算采用因素加权分值和法。计算公式为：

式中：P——总分（诸定级因素在单元内对土地优劣的综合反映）；——累加符号；n——土地定级因素的数目；Wi——权重（某定级因素对土地质量的影响程度）；fi——分值（某定级因素在单元内表现出的优劣度）。

2初步划分土地级别

土地级别按总分值变化状况划分，不同的土地级别对应不同的总分值区间；任何一个总分值只能对应一个土地级别；土地级别高低与土地质量优劣的相应关系基本一致；尽可能保持自然地块与权属单位的完整性；级间边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线；级别间应渐变过渡；土地级数目，依不同城镇规模及复杂程度而定，一般大城市5~10级，中等城市4~7级，小城市以下3~5级。

土地级别划分方法有：①总分数轴确定法。以总分值绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择点数稀少处为级间分界；②总分频率曲线法。对总分值作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布突变处为级间分界；③总分剖面图法。沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级间分界。

（五）级差收益测算通过级差收益测算，检验土地级别初步划分是否合理，如果不合理，则需重新调整初步划分的级别，直至合理；如果合理则进行下一步工作。（六）级别边界落实、成果整理、验收有1：500或1：1000图件的城镇，可在室内按土地用现状确定土地级别边界；没有大比例尺图件的城镇，分级工作底图上的土地级别界，必须实地落实或核对每一处的土地级别边界，并附文字详细说明级别边界经过的地点。土地级别界级确定后，要编制土地级别图，进行面积量算、成果验收、归档。

三、农用地分等定级

（一）农用地分等定级的目的、任务与对象

1

农用地分等级定级的目的

农用地分等定级的主要目的是：

（1）贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，是提高农用地管理水平提供依据；（2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；（3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；（4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。

2农用地分等定级的任务

根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。3农用地分等定级的对象

农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地（包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等）和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。

（二）农用地分等定级工作程序

1农用地分等工作程序

县级农用地分等工作程序如表4-2。

表4-2

农用地分等工作程序表

工作内容阶段成果1签定分等任务书分等任务书2收集资料

3确定标准耕作制度、基准作物和指定作物基准作物、指定作物4确定农用地自然质量分评定方法：因素法或样地法

5划分指标区因素法：划分分等因素指标区样地法：划分样地适用区因素法：分等因素指标区图样地法：样地适用区图6确定分等因素（及权重）因素法：确定分等因素样地法：选定样地，确定分等属性因素法：分等因素树状图样地法：样地分等属性特征描述、照片步骤工

作

内

容阶

段

成

果7编制记分规则表因素法：编制“指定和物-分等因素指标值-农用地质量分值”关系表样地法：区别样地适用区，编制分等属性质量分加（减）规则表因素法：“作物-因素-质量分”关系表样地法：分等属性质量分加（减）规则表8整理现有资料因素法：初步绘制各指定作物分等因素因子分值图样地法：初步编制各分等特征属性减分表因素法：各分等因素因子分值图样地法：各分等特征属性减分表9外业补充调查因素法：初步绘制各指定作用分等因素因子分值图样地法：补充编制各分等特征属性减分表因素法：各指定作物分等因素因子分值图样地法：各分等特征属性减分表10划分分等评价单元，绘制农用地分等评价单元图农用地分等评论单元图11根据标准耕作制度中所含指定作物数量，分指定作物，查算分等因素/属性分值因素法：以农用地分等评价单元图为底图，将各分等因素分值图逐一套合、取数，填入表格样地法：以农用地分等评价单元图为底图，根据单元情况，判读各分等属性特征，填入表格因素法：各分等因素分值样地法：各分等属性特征记录、照片12分指定作物，查算分等因素/属性所对应的质量分因素法：根据分等因素分值，按指定作物对照“作物-因素-质量分”关系表，将各评价单元的分等因素分值转换成分等因素质量分，填入表格。样地法：各分等属性特征记录，对照样地相同分等属性的分值，得到质量加（减）分数因素法：分等因素质量分样地法：分等属性质量加（减）分数

13分指定作物：计算农用地质量分；因素法：按指定作物用几何平均法或加权平均法将分等因素质量分综合成该分等评价单元的农用地质量分样地法：用代数和法将分等属性加（减）分数综合成该分等评价单元的农用地质量分农用地质量分14分指定作物，查光温生产潜力指数、产量比系数

15根据标准耕作制度，对各指定作物的光温生产潜力指数逐一进行自然质量修正；再加和，得自然质量等指数农用地自然质量等指数16分指定作物，计算土地利用系数，编制等值区图土地利用系数等值区图17对农用地自然质量等进行利用水平修正，得利用等指数农用地利用等指数18分指定作物，计算土地经济系数，编制等值区图土地经济系数等值区图19对农用地利用等进行经济水平修正，得分等值数，依据分数等指数初步划分农用地等分等指数，初步确定的农用地等别20对初步划分的农用地等进行检验、校核和调整，确认农用地等别农用地等别21编制分等成果报告（含县级标准样地设置）、图件和基础资料汇编成果报告、图件和基础资料汇编22提出验收申请验收申请报告23通过验收、分等成果应用

资料来源：国土资源部《农用地分等定级规程》2001年2农用地定级工作程序

县级农用地定级工作程序见表4-3

表4-3农用地定级工作程序表

（三）农用地分等定级参数计算

1土地利用系数的计算

（1）初步划分土地利用系数等值区。以村为单位，根据指定作物的实际单产，初步划分指定作物的土地利用系数等值区。各等值区间实际单产水平要有明显差别，等值区的边界不打破村级行政单位的完整性。（2）计算样点的土地利用系数值。依据初步划分的等值区，在所有的行政村内分不同产量水平，分层设置一定数量的样点，计算出样点的指定作物土地利用系统。样点第j种指定作物的土地利用系数按下式计算：KLj=(Yj/Yj,max)/Rj式中：KLj——某样点第j种指定作物土地利用系数；Yj——样点的第j种指定作物单产；Yj,max——第j种指定作物的全国最高单产；Rj——样点第j种指定作物标准粮理论产量指数。

（3）计算等值区土地利用系数值。计算村内各样点指定作用土地利用系数的几何平均数或加权平均数，作为该村的指定作物土地利用系数。根据初步划分的等值区内各村的指定作物土地利用系数，采用几何平均或加权平均的方法计算等值区的指定作物土地利用系数。以上计算的是指定作用土地利用系数。实际工作中，也要以不区别指定作用，直接计算综合土地利用系统。步骤如下：

（1）依据标准耕作制度和产量比系数（查规程附录D可得），计算样点的标准粮实际产量（Y=∑YjBj）；（2）查规程附录E，可得指定作物的最大单产，依据标准耕作制度和产量比系数，计算出最大标准粮单产（Ymax=∑YmaxjBj）；（3）对样点进行农用地自然质量鉴定，计算出各指定作用的自然质量分（CLij）；再依据标准耕作制度、光温生产潜力指数和产量比系数（查规程附录D可得），计算样点的标准粮理论产量指数（R=∑YmaxjBj）（4）计算样点的综合土地利用系数；KL=(Y/Ymax)/R式中：KL——样点的综合土地利用系数；Y——样点的标准粮实际产量；Ymax——最大标准粮单产；R——样点的标准粮理论产量指数。

2土地经济系数的计算

（1）初步划分土地经济系数等值区。以村为单位计算“产量-成本”指数，按照各村“产量-成本”指数的大小，初步划分土地经济系数等值区。各等值区间“产量-成本”指数应有明显差别；等值区的边界不打破村级行政单位的完整性。（2）计算“产量-成本”指数。用按规定获取的投入、产出数据，分样点计算。计算公式为：aj=Yj/Cj式中：aj——“产量-成本”指数，单位为kg/元；Yj——样点第j种指定作物实际单产，单位kg/hm2;Cj——样点第j种指定作物实际成本，单位为元/hm2。（3）计算样点土地经济系数值。样点的指定作物土地经济系数据下式计算：Kc=a/A式中：Kc——样点的指定作物土地经济系统；a——样点的指定作物“产量-成本”指数；A——指定作用“产量-成本”指数的全国最大值（查规程附录E可得）。

（4）计算等值区土地经济系数值。计算村内各样点指定作物土地经济系数的几何平均数或加权平均数，作为该村的指定作物土地经济系数；根据初步划分的等值区内各村的指定作物土地经济系数，采用几何平均或加权平均的方法计算等值区的指定作物土地经济系数。以上计算的是指定作物土地经济系数。实际工程中，也可以不区别指定作物，直接计算综合土地经济系数。

（1）根据准耕作制度和产量比系数（查规程附录D可得），计算样点的标准粮实际产量（Y=∑YjBj）和标准粮实际成本（C=∑CjBj），再计算出样点的综合“产量-成本”指数（a=Y/C）；（2）查规程附录E，可得指定作用的最大单产和最小成本，依据标准耕作制度和产量比系数，计算出最大标准粮单产（Ymax=∑Yj,maxBj）和最小标准粮成本（Cmin=∑Cj,minBj）再计算出综合“产量-成本”指数的全国最大值（A=Ymax/Cmin）；（3）计算样点的综合土地经济系数：Kc=a/A式中：Kc——样点的综合土地经济系数；a——样点的综合“产量-成本”指数；A——综合“产量-成本”指数的全国最大值。

3土地区位系数的计算

土地区位系数是中心城镇影响度、农贸中心影响度和交通通达度的综合评价指标，用求和模型、加权求和模型或连乘积模型计算。土地区位修正系数的计算公式为：式中：Kzi——第i个单元土地区位修正系数；Kzi——第i个单元土地区位修正因素分值；z——反映区域内土地区位平均作用分值；i——区域内第i个单元。4耕作便利系数的计算

耕作便利系数是耕作距离、耕作装备和田间道路状况的综合评价指标，用求和模型、加权求和模型或连乘积模型计算。耕作便利修正系数的计算公式为：其中：kfi——第i个单元耕作便利修正系数；Kfi——第i个单元土地耕作便利修正因素分值；f——反映区域内耕作便利平均作用分值；i——区域内第个单元。第四节

土地登记

一、土地登记的概念和法律依据

（一）土地登记的概念

土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和其他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。根据我国的具体情况，主要登记国有土地使用权、使用权和其他项权利受到法律的保护。

（二）土地登记的目的和意义

土地登记是历代统治阶级用以维护土地所有制的一项国家措施，具有鲜明的阶级性。封建社会的土地登记制度是为了维护封建地主对土地的占有，保证代表封建地主、贵族阶级利益的国家实行兵役制和地税制等政策的实施。随着资本主义的发展，资本主义各国所实行的近代土地登记制度，尽管具体内容有所不同，但其根本目的是为了保护土地的私有制，为促进地产交易、自由买卖、出租、抵押和分摊土地税服务。

社会主义国家的土地登记制度，与资本主义国家的土地登记有着本质上的区别，社会主义国家通过土地登记，确认社会主义的土地所有权和土地使用权，维护社会主义土地公有制不受侵犯，保护土地所有者、使用者的合法权益，维护社会主义土地市场秩序，为充分合理有效利用土地提供法律保护。

（三）土地登记的法律依据

二、土地登记的类型和原则

（一）土地登记的类型

土地登记，接登记的时间和任务不同，可分为初始登记和变更登记两种。初始土地登记是指土地登记机关在同一时间里对一定范围（一般是县或市）的全部宗地的土地所有权及他项权利按照一定的法律程序进行普遍登记。因此，初始土地登记，又可称为第一次登记或土地总登记。变更土地登记也称日常土地登记，是对已经进行初始土地登记的任一宗地的土地所有权、使用权和他项权利及相关内容发生变化而进行的相应的变更登记。

三、土地初始登记的内容、程序和主要文件

（一）土地初始登记的内容

土地登记的单元是一宗地。土地初始登记的主要内容包括土地登记单位、土地位置、土地权属、土地总面积和地类面积、土地用途、土地等级。

1土地登记单位

指使用国有土地的单位及法人代表或个人；拥有集体土地所有权的村或乡（镇）农村集体经济组织及法人代表；使用集体土地建设用地的单位及法人代表或个人；他项权利拥有者。

2土地位置

指土地的地址和四至。地址是指土地使用者和所有者申请登记的土地所在的具体地点。四至是指相邻土地的所有者或使用者的名称，以及与之为界的永久性明显地物的名称和相关距离。3土地权属

指国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、他项权利、权源等。他项权利指与本宗土地所有权或使用权有关的其他权利（如抵押权、通行、引水、排水、埋设地下管线的权利等）或限制条件（如对建筑物高度的限制等）。

4土地总面积和地类面积

土地总面积指土地所有者或使用者经过依法确定的土地总面积。地类面积指按全国统一的分类标准，为土地权属单位和土地管理部门共同承认的土地利用类型面积。具体登记时要区别以下情况：

（1）农业用地单位的土地利用类型，按全国土地利用现状调查技术规程规定的地类，登记到一级地类；

（2）城镇村外非农业建设用地，按全国土地利用现状调查技术规程规定的地类，登记到一级地类；（3）城镇村庄内部用地，按全国城镇村庄地籍调查技术规程规定的地类，登记到二级地类；（4）非农为建设用地除登记总面积外，主要登记建筑占地面积。建筑占地面积一般指建筑物外墙所围占的面积。当有两个以上单位共同使用一块土地，而又无法分清的，需登记共有使用权面积和分摊面积。分摊面积指使用者在共有使用权面积中应分摊的面积，共同使用一幢建筑物，可按使用的建筑面积比例分摊。（5）土地用途指申请登记时的土地实际用途。（6）土地等级指经土地管理部门依法评定的土地评级。（二）土地初始登记的程序

1申报

初始土地登记申报是指辖区人民政府发布要求土地权利人在何时何地进行申请的通告，土地权利人按规定向土地登记机关提交土地权利状况及其他证明文件并请求予以注册登记，土地登记机关对申请者提交的证明文件逐项审查后登记装袋的行为。它包括通告、申请、审查、收件四项具体工作。2地籍调查

地籍调查系土地登记机关按规程要求，对申请登记的土地采取实地调查、核实、定界、测量、成图等措施，查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地所有者、使用者和他项权利者的有关情况，为权属审核、注册登记和颁发土地证书提供依据。地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。

3权属审核

土地权属审核是初始土地登记最基本的环节，是土地登记机关根据申请者所提交的申请书、权属证明材料和地籍调查成果，对土地使用者、所有者和他项权利者申请忘掉土地使用权、所有权及他项权利进行确认的过程。权属审核分初审、审核、公告、批准四个阶段。4注册登记颁发证书

它是指登记机关按照中民政府对土地登记申请的批准意见，对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登记卡装簿，并代表人民政府向土地权利人颁发证书。注册登记颁发证书包括：注册、缮证、通知、验收和发证五英工作。注册登记颁发证书是初始登记的最后环节，也是最重要的一环。在此之前的几个环节，都是初始土地登记的前期工作，是围绕着注册登记颁发证书进行的。

（三）土地初始登记的主要文件及填写说明

1土地登记申请书及填写说明

（1）XX者（人、方）。申请人名称，按土地登记的类型填写。此栏及对应栏目设有两处。单独申请的，填写一处，划掉一处。双方共同申请的分别填写，申请人为土地使用者、土地所有者单独申请的，填写“土地使用”或“土地所有”，将“人”、“方”划掉；对土地使用权转让的，分别填写“转让”和“受让”。将“者”、“人”划掉；土地使用权出租、抵押的，分别填写“出租”、“抵押”和“承租”、“抵押权”，将“者”、“方”划掉。（2）通讯地址。申请人的通讯地址和邮政编码。

（3）申请登记的类型。填写所申请土地的登记的具体类型。如划拨国有土地使用权设定登记、出让国有土地使用权设定登记、国家入股国有土地使用权设定登记、土地使用权抵押设定登记、土地使用权出租设定登记、划拨国有土地使用权变更登记（包括划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记、集体土地使用权变更登记等）、集体土地使用权变更登记（包括征地和因调整土地地引起的集体土地使用权变更登记等）、名称变更登记、地址变更登记、土地用途变更登记、注销土地登记等。

（4）单位性质。行政事业单位填写行政、事业单位名称。企业单位填写国有、集体、私营、外贸、港澳台、股份制、个体或其他。个人住宅填写个人。（5）权属性质。填写“国有土地使用权”或“集体土地所有权”或“集体土地使用权”。（6）主管部门。指直接负责本单位业务或行政管理工作的领导部门。如县农业局开办的企、事业，上级主管部门填写：县农业局。（7）土地坐落。指土地使用者或所有者申请登记的土地所在地的名称。（8）使用期限。填写政府批准的使用期限。尚未规定期限的暂不填写。（9）使用权类型。指土地使用权取得的方式，与土地的权属性质相对应。国有土地使用权填写划拨、出让、入股或租赁；集体土地使用权按具体取得土地的方式填写荒地拍卖、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、农用地承包、集体土地入股等。（10）终止日期。土地使用权使用期限的终止时间、未明确的、本栏不填。（11）国有土地农业用地使用权面积。指国营农、林、牧、渔场及其他使用国有土地从事农、林、牧、渔业生产的单位和个人使用的土地面积。地类面积按实际面积填写。（12）农村集体土地所有权面积。指村农民集体所有的土地面积及分类面积。地类面积按实际面积填写。（13）土地用途。填写登记时的实际用途，如商店、学校。（14）共有使用权面积。指几个土地使用者共同使用的土地面积。通常是指在地面上不宜或无法划分使用权界线的土地面积。

（15）城镇村土地使用权面积。单位或个人使用城市、乡镇、村庄内国有土地或集体土地建设用地的面积。（16）分摊面积。指使用者在共同使用权面积中应分摊的面积。共同使用一幛建筑物可按使用的建筑面积比例分摊。（17）建筑物类型。填写平房、楼房等。（18）申报建筑物权属。申报人认定的建筑私有权。（19）申报地价。土地权利人在申请土地登记时申报的交易地价。（20）四至。填写相邻土地的使用者或所有者的名称，如权属界线上有线状地物或附近有永久性显著标志（如河流、山峰等）可填写地物或标志名称及权属线与某一标志或地物的距离。

（21）申请登记的依据。填写申请登记的相关证明文件的类型、编号、日期。（22）他项权利。填写本宗地使用者或其他单位（个人）在本宗地的使用权或所有权以外的使用土地的限制条件和权利。（23）附图。指申请登记宗地草图或宗地图。（24）图号、地号。指变更登记时，原登记的图号、地号。（25）变更简要说明。简要说明变更的事项或内容。

2土地登记审批表及填写说明

（1）《土地登记审批表》（见附录3）以宗地为单位填写。（2）一位土地使用者或所有者或拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写。（3）两位以上土地使用者共同使用一宗地的，应当分别填写《土地登记审批表》。（4）与土地登记申请相同的项目，按照“土地登记申请填写说明”填写。（5）图号指宗地所在的图幅号。（6）地号指地籍调查表上的地籍号。（7）通讯地址指土地所有者、使用者详细地址，含邮政编码。

（8）初审意见，填写对土地权属性质、权属来源审查的依据及合法性，权属界线在地上、图上是否一致清楚，可登记的土地面积，实际用途，使用期限，土地权属性质或不予登记的原因。（9）土地管理机关审核意见，填写对初审过程，结果的看法以及是否同意报请土地登记。（10）公告结果，填写有无异议。（11）发证机关批准意见，填写是否准予注册登记颁发证书。

3土地登记卡（表4-4）及填写说

单位：

地号图号宗地面积用途权属性质单位性质使用权类型调查表号土地等级建筑容积率建筑物占地面积坐落权利人通讯地址终止日期审批表号标定地价建筑密度建筑物类型土地证号归户卡号申报地价建筑限高申报建筑物权属土地权属来源证明文件类型、编号、日期序号日期登记的其他内容及变更登记经办人审核人1四、土地变更登记的内容、程序

（一）土地变更登记的内容

土地登记规程将土地变更登记分为土地使用权、所有权和土地他项权利的设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记及注销登记四种类型。

1土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记

土地使用权、所有权和他项权利设定登记是指在初始土地登记以后，经权利人与义务人或债务人订立协议或依法由权利人单独在法定期限内，依照法定程序，向登记机关所申办的新设土地使用权、所有权和土地他项权利的登记。它主要包括：①划拨国有土地使用权设定登记；②出让国有土地使用权设定登记；③国家入股国有土地使用权设定登记；④国家租赁国有土地使用权设定登记；⑤集体土地使用权设定登记；⑥土地使用权抵押设定登记；⑦土地使用权出租设定登记。

2土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记

经登记的土地权利，其中土地使用权、所有权权属发生变更，土地他项权利内容发生变更而进行的土地登记为土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记。它可细分为①划拨国有土地使用权变更登记；②出让国家入股国有土地使用权变更登记；③集体土地使用权变更登记；④集体土地所有权变更登记；⑤土地他项权利变更登记。

3名称、地址和土地用途变更登记

土地权利登记后，土地权利人改变名称、姓名时，由申请人按照法定程序，在法定期限内向登记机关申请办理名称变更登记。地址变更登记是指因土地权利人住址改变而进行的变更土地登记。因土地权利人依法变更土地用途或自然环境变化致使土地用途与原来不符而进行的变更土地登记为土地用途变更登记。

4注销土地登记

所谓注销土地登记，是指因土地权利消灭或其他原因致使原登记内容失去效力，而由土地的登记机关将已登记内容进行注销的变更土地登记。

（二）土地变更登记的程序

变更土地登记的程序与初始土地登记的程序基本一致，即变更土地登记申请———变更地籍调查——审核——注册登记——换发或更改土地证书或核发他项权利证明五个阶段。由于土地变更的内容和性质不同，一些土地权属变更要求变更土地登记申报前先办理建设用地审批手续，土地管理部门按有关规定的审批权限，报人民政府批准后，再申请办理变更土地登记手续，这类土地变更有以下几种情况：

（1）国家建设征用、划拨土地的包括旧城改造、城市综合开发建设用地。土地使用者需要先办理建设用地审批手续。建设项目的用地贪污批准后，土地登记机关依照《建设用地批准书》进行预登记。待建设项目竣工并通过验收后，土地使用者再正式办理变更土地登记手续。（2）以出让方式提供建设用地的先办理出让审批手续，在签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金后，由土地使用权受让人办理变更土地登记手续。

（3）以证明、划拨方式取得的建设用地使用权，在其批准建设用地范围内改建、扩建的，应先办理建设审批手续，竣工后再申请办理土地登记手续。（4）出让的土地使用权分割转让的，先办理审批手续，或者有关批准手续，再办理变更土地登记手续。（5）依法转让、出租、抵押、划拨土地使用权的先补办土地使用权出让手续或者有关批准手续，再依据批准文件、出让合同及转让、出租抵押合同办更变更土地登记手续。另一类土地变更则由申请人直接到县级土地管理部门申请变更土地登记手续，这类土地变更包括以下几种情况：出让的土地使用权依法转让（包括出售、交换、赠与）、出租、抵押的，依据土地使用权转让、出租、抵押合同直接办理变更土地登记手续。土地使用者、所有者更改名称或通讯地址的，直接办理变更土地登记手续。继承房产等引起地上物变更涉及土地使用权变更的，直接办理变更土地登记手续。五、国外土地登记制度及借鉴

世界上许多国家实行了土地登记制度，具体做法也多种多样，但总体上可分为三类，即契约登记制度、托伦斯登记制度和产权登记制度。

（一）契约登记制度契约登记制度起源于法国，英国、意大利、西班牙、比利时、美国及中国的香港地区均采用这种登记制度。契约登记制度有以下特点：

（1）采用登记对抗主义及登记公示主义，将土地权利的得失、变更记载于土地所在地的行政管理部门的土地产权簿。（2）以契约为生效要件，当事人之间一经同意并订立契约，即可发生物权变更效力，并不认登记为生效要件。（3）形式审查主义，完全依靠当事人所提出的书面契约内容及手续予以审查，不过问权利事项。（4）登记无公信力，已经登记的权利事项，如果实体法上认为不能成立而无效时，则不能以登记的权利对抗善意第三人。

（5）登记无强制作用，当呈人是否申请登记，采用自愿原则。（6）以权利人为登记薄的编成方式。因无强制登记的规定，所以，不以土地为标准，仅在契约上注记经过事实，并且不核发权利凭证。（7）土地权利以动态登记为主。土地权利并不是以现在状态为主，而是以权利变动状态为登记的主要状态。

（二）托伦斯登记制度

托伦斯登记制度为澳大利亚的罗伯特••理查••托伦斯爵士首创，所以称托伦斯登记制。采用托伦斯登记制的国家有澳大利亚、新西兰、爱尔兰、加拿大、菲律宾等。该登记制有以下几个特点：

（1）初次登记不强制，但经登记后进入强制状态。托伦斯登记制度不强制要求一切土地必须申请登记。但是，任何一宗土地一经申请第一次登记后，其土地权利之转移或变更，非经登记不生效力。

（2）实质审查主义。登记机关对土地登记申请进行实质性审查，并可要求经公告程序后，方准予以登记。（3）登记有公信力。权利一经登记，国家提供保障，并具不可推翻的效力。（4）颁发权利凭证。土地权利人持有权利证书，作为土地登记薄的副本。（5）负有赔偿责任。土地经登记后，有不可推翻的公信力，国家登记机关负有因错误登记的赔偿责任。（6）人的编成主义。登记簿的编排按登记先后次序编排，而与地号无关，地籍图只是辅助登记簿说明之不