房地产市场周报：政策积极效应逐步显现核心城市有望继续改善

证券研究报告策略点评策略点评政策积极效应逐步显现，核心城市有望继续改善房地产市场周报（05.27-06.02）上证指数-沪深300走势图——上证指数——沪深300-8%2023-062023-092023-122024-032024-063M12M上证指数-0.85执业证书编号:S0530522120001wangyubi@相关报告分析师投资要点投资要点本周观点：在房地产新政的助力下，本周30大中城市新房成交量继续保持环比增长，但各能级城市延续分化格局，其中一二线城市当周成交面积环比增幅分别达15.22%、17.48%，而三线城市当周成交面积则环比减少5.46%。从近期商品房市场的表现来看，房地产新政的积极效应正在逐步显现，特别是核心城市的购房需求得到一定释放，但各能级城市间的分化仍较为明显。从政策面来看，近日上海、广州、深圳三大一线城市进一步优化房地产调控政策，中国人民银行各省分行也相继宣布全面取消首套、二套房贷利率下限，目前多城首套房贷利率已降至3.5%以下，接近历史最低位。整体来看，随着“5.17新政”的稳步推进，近期以来楼市销售持续改善，这将有助于市场信心的进一步修复。展望后市，恰逢6月年中业绩窗口期，各大房企可能将加大促销力度，叠加新政利好的释放，预计部分一二线核心城市的市场热度将维持高位，并带动楼市总体成交量继续改善，但部分弱二线以及三四线城市可能仍将延续低位运行的态势，整体市场的回暖仍有待需求的进一步复苏。本周房地产政策动态及市场重要消息1）住建部、财政部、中国人民银行31日联合发布《全国住房公积金2023年年度报告》，报告显示：2023年全国住房公积金发放个人住房贷款近1.5万亿元。（2）5月31日，中国人民银行浙江省分行调整优化个人住房贷款政策，首套最低首付不低于15%，二套不低于25%。（3）5月30日，湖南省内14个地级市已全面取消首套和二套商业性个人住房贷款利率下限，全面下调了商业性个人住房贷款最低首付款比例。本周商品房与土地市场重点高频数据：在“5.17新政”加快落实的背景下，本周新房销售量环比继续增长，同比降幅进一步收窄，土地市场热度亦有所提升。5月27日至6月2日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加12.03%，其中一二线城市环比分别增加15.22%、17.48%，三线城市环比减少5.46%；100大中城市供应土地面积环比增加8.88%，成交土地面积环比增加0.14%。投资建议1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。此报告仅供内部客户参考请务必阅读正文之后的免责条款部分此报告仅供内部客户参考-2-请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 52.12023年全国住房公积金发放个人住房贷款近1.5万亿元 52.2浙江省调整优化个人住房贷款政策 52.3湖南省取消首套和二套商业性个人住房贷款利率下限 5 63.1商品房销售情况跟踪 63.2住宅价格动态跟踪 73.3商品房库存情况跟踪 9 4.1土地供应与成交情况跟踪 4.2土地价格动态跟踪 4.3土地库存情况跟踪 5.1房地产开发投资完成额情况 5.2全国房屋开发过程跟踪 5.3房地产开发资金情况跟踪 6.1房地产与财政收入 6.2房地产与货币金融 6.3房地产相关产业链动态 7.1债券市场 7.2权益市场 7.3商品市场 6 6 6 6 7 7 7 7 8 8 8 8 9此报告仅供内部客户参考-3-请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 9 9 此报告仅供内部客户参考-4-请务必阅读正文之后的免责条款部分1本周观点增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求根据国家统计局数据，2023年末全国人口比城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。扩大。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，4月国房景气指数降至场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。短期来看，政策效应正在逐步显现，部分核心城市销售有望进一步改善。在房地产减少5.46%。从近期商品房市场的表现来看，房地产新政的积极效应正在逐步显现，特别是核心城市的购房需求得到一定释放，但各能级城市间的分化仍较为明显。从政策面来看，近日上海、广州、深圳三大一线城市进一步优化房地产调控政策，中国人民银行各省分行也相继宣布全面取消首套、二套房贷利率下限，目前多城首套房贷利率已降至3.5%以下，接近历史最低位。整体来看，随着“5.17新政”的稳步推进，近期以来楼市期，各大房企可能将加大促销力度，叠加新政利好的释放，预计部分一二线核心城市的市场热度将维持高位，并带动楼市总体成交量继续改善，但部分弱二线以及三四线城市可能仍将延续低位运行的态势，整体市场的回暖仍有待需求的进一步复苏。此报告仅供内部客户参考-5-请务必阅读正文之后的免责条款部分2本周政策动态及重要消息亿元，7620.10万人提取住房公积金26562.71亿元，发放个人住房贷款286.09万笔、14713.06亿元。报告显示，住房公积金制度惠及人群不断扩大。全年住房公积金实缴单公积金在助力缴存人安居宜居方面发挥了更大作用。根据报告，全年住房公积金提取额比上年增长24.34%。在加大租房提取支持力度上，鼓励大2.2浙江省调整优化个人住房贷款政策为适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，浙江省市场利率定价自律机制根据房地产市场形势和省内各地政府调控要求，对浙江省个人住房贷款政策做出调整。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。同时，取消全省首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。银行业金融机构应结合本机构经营状况、客户风险状况2.3湖南省取消首套和二套商业性个人住房贷款利率下限中国人民银行湖南省分行发布公告称，根据政策要求，该行指导省级市场利率定价自律机制，按照因城施策的原则和湖南辖内各市州政府调控要求下限。公告显示，银行业金融机构可结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理商业性个人住房贷款利率下限，全面下调了商业性个人住房贷款最低首付款比例，其中首套商业性个人住房贷款最低首付款比例从20%调整为15%，二套商业性此报告仅供内部客户参考-6-请务必阅读正文之后的免责条款部分3商品房市场高频数据3.1商品房销售情况跟踪亦有所收缩。分城市能级来看，一二线城市商品房当周成交量改善明显，但三线城市成图1：30大中城市商品房成交情况：商品房成交套数商品房成交面积(万平方米,右轴)4000035000300002500020000150001000050000450.00400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00资料来源：Wind，财信证券图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比——商品房成交套数累计同比商品房成交面积累计同比20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%-50.00%-60.00%-70.00%资料来源：Wind，财信证券30大中城市商品房累计成交面积中，一线城市同比减少36.11%，二线城市同比减少图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比一线城市二线城市三线城市200.00%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%-100.00%资料来源：Wind，财信证券图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比一线城市二线城市(右轴)三线城市(右轴)10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00% -80.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%资料来源：Wind，财信证券此报告仅供内部客户参考-7-请务必阅读正文之后的免责条款部分平方米，同比减少20.20%；全国商品房累计成交额28067.00亿图5：全国商品房销售面积商品房销售面积:累计值(万平方米)累计同比(右轴)200000.00150000.00100000.0050000.000.002021-042021-072022-012022-042022-072021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-0460.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%资料来源：Wind，财信证券图6：全国商品房销售额aa商品房销售额:累计值(亿元)——累计同比(右轴)200000.00150000.00100000.0050000.000.002021-042021-072022-012022-042022-072021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-0480.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%资料来源：Wind，财信证券3.2住宅价格动态跟踪二手房挂牌价指数环比有所上升，一线城市跌幅明跌0.05%，四线城市环比下跌0.21%。图7：上海商品房成交均价上海:商品房成交均价:住宅(元/平方米)120000.00100000.0080000.0060000.0040000.0020000.000.00资料来源：Wind，财信证券图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比一线城市二线城市三线城市四线城市1.00%0.80%0.60%0.40%0.20%0.00%-0.20%-0.40%-0.60%-0.80%-1.00%资料来源：Wind，财信证券此报告仅供内部客户参考-8-请务必阅读正文之后的免责条款部分个城市环比持平。按城市能级分，一线城市新建商品住宅价格指数同比下跌2.50%，二线城市同比下跌2.90%，三线城市同比下跌4.20%。按建筑面积分，90平方及以下新建3.30%。图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比图图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比环比上涨城市数环比下跌城市数环比持平城市数70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比2021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-2021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-047060504030200资料来源：Wind，财信证券资料来源：资料来源：Wind，财信证券环比持平。按城市能级分，一线城市新建商品住宅价格指数同比下跌8.50%，二线城市同比下跌6.80%，三线城市同比下跌6图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比2021-042021-062021-082022-022021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-04资料来源：Wind，财信证券图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8070605040302002021-042021-062021-082021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-04资料来源：Wind，财信证券此报告仅供内部客户参考-9-请务必阅读正文之后的免责条款部分3.3商品房库存情况跟踪商品房库存概况：本周十大城市商品房库存去化周期相比上周有所减少，随着去库存相关举措的持续推进，市场去库存压力有望图13：十大城市商品房可售面积图14：十大城市商品房周度库存去化周期商品房可售面积:当周值商品房存销比:当周值8800.008700.008600.008500.008400.008300.008200.008100.008000.00350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00库存去化周期(周)300.00250.00200.00150.00100.00 50.000.00资料来源：Wind，财信证券资料来源：Wind，财信证券图15：全国商品房待售面积图16：全国商品房月度库存去化周期mm商品房待售面积(万平方米):累计值商品房待售面积:累计同比(右轴)80000.0070000.0060000.0050000.0040000.0030000.0020000.0010000.000.0020.00%15.00%10.00%5.00%0.00%资料来源：Wind，财信证券库存去化周期(月)2021-042021-062021-082021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-04资料来源：Wind，财信证券此报告仅供内部客户参考-10-请务必阅读正文之后的免责条款部分4土地市场高频数据4.1土地供应与成交情况跟踪土地市场供求概况：从数量来看，本周土地供需均有所缩量；从面积来看，供需均图17：100大中城市:供应土地数量:当周值■2000150010005000200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%-100.00%-150.00%资料来源：Wind，财信证券图18：100大中城市:成交土地数量:当周值■成交土地数量(宗)—环比(右轴)——同比(右轴)16001400120010008006004002000200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%-100.00%-150.00%资料来源：Wind，财信证券图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值■供应土地规划建面(万平方米)—环比(右轴)——同比(右轴)15000.0010000.005000.000.00200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00%资料来源：Wind，财信证券图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值成交土地规划建面(万平方米)环比(右轴)同比(右轴)12000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.00200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00%资料来源：Wind，财信证券此报告仅供内部客户参考-11-请务必阅读正文之后的免责条款部分4.2土地价格动态跟踪图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值■供应土地挂牌均价(元/平方米)——环比(右轴)——同比(右轴)3000.002500.002000.001500.001000.00 500.000.00500.00%400.00%300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00%资料来源：Wind，财信证券图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值■成交土地楼面均价(元/平方米)——环比(右轴)——同比(右轴)4000.003000.002000.001000.000.00400.00%300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00%资料来源：Wind，财信证券地溢价率为3.19%，相比上周上升2.80pct；按城市能级分，一图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值100大中城市:成交土地溢价率:当周值18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%资料来源：Wind，财信证券图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值一线城市二线城市三线城市30.00%25.00%20.00%15.00%10.00% 5.00% 0.00%-5.00%资料来源：Wind，财信证券此报告仅供内部客户参考-12-请务必阅读正文之后的免责条款部分4.3土地库存情况跟踪百强房企的投资意愿同样低迷，整体拿地销售比为0.15。其中，近七成销售百强房企未市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则。由此可见，由于城市供地需要与去化周期销售比仅0.15，体现出较低的投资意愿。其中，近七成销售百强房企尚未拿地，拿地房在地方国企中，比如国贸在上海、厦门积极拿地，1-5月拿地金额、货值同比分别增长为央企、国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。民企也在重点深耕华润置地以443亿元新增货值，位列第三。总体上看，TOP10企业此报告仅供内部客户参考-13-请务必阅读正文之后的免责条款部分5房地产开发投资高频数据5.1房地产开发投资完成额情况住宅投资23392.00亿元，同比减少图25：房地产开发投资完成额:累计值房地产开发投资完成额:累计值(亿元)累计同比(右轴)160000.00140000.00120000.00100000.0080000.0060000.0040000.0020000.000.002021-042021-072022-012022-042022-072021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-0425.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%资料来源：Wind，财信证券图26：住宅开发投资完成额:累计同比住宅住宅(90平方米以下住房) 住宅(144平方米以上住房)2020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-04资料来源：Wind，财信证券5.2全国房屋开发过程跟踪图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)房屋施工面积房屋新开工面积房屋竣工面积2020-042020-072020-042020-072022-012022-042022-072023-012023-042023-072024-012024-04资料来源：Wind，财信证券图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比房屋施工面积房屋新开工面积房屋竣工面积2020-042020-072020-102021-012021-042021-072020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-04资料来源：Wind，财信证券此报告仅供内部客户参考-14-请务必阅读正文之后的免责条款部分5.3房地产开发资金情况跟踪图29：房地产开发计划总投资:累计值m房地产开发计划总投资:累计值(亿元)——累计同比(右轴)1200000.001000000.00800000.00600000.00400000.00200000.000.002020-042020-072020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-0414.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%-4.00%资料来源：Wind，财信证券图30：土地购置费:累计值m土地购置费:累计值(亿元)——累计同比(右轴)50000.0040000.0030000.0020000.0010000.000.002020-042020-072020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-0420.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%资料来源：Wind，财信证券图31：房地产开发本年实际到位资金m本年实际到位资金:累计值(亿元)——累计同比(右轴)300000.00250000.00200000.00150000.00100000.00 50000.000.002020-042020-072020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-0430.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%资料来源：Wind，财信证券图32：房地产开发上年资金结余m上年资金结余:累计值(亿元)——累计同比(右轴)80000.0070000.0060000.0050000.0040000.0030000.0020000.0010000.000.002020-042020-072020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-0420.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%资料来源：Wind，财信证券此报告仅供内部客户参考-15-请务必阅读正文之后的免责条款部分6房地产市场与宏观经济6.1房地产与财政收入使用权出让金收入安排的支出14894.00亿元，同比减少7图33：累计国有土地使用权出让收入m国有土地使用权出让收入:累计值(亿元)——累计同比(右轴)100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.002022-012022-042022-072023-012023-042023-072024-012024-0440.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%资料来源：Wind，财信证券图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出国有土地使用权出让金收入安排的支出:累计值(亿元)累计同比(右轴)100000.0080000.0060000.0040000.0020000.000.002021-042021-072022-012022-042022-072021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-0430.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%资料来源：Wind，财信证券-房产1000.00800.00600.00400.00200.000.00图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)-房产1000.00800.00600.00400.00200.000.00税契税土地增值税城镇土地使用税耕地占用税2020-042020-072020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01202404资料来源：Wind，财信证券图36：房地产相关主要税种收入当月同比契税城镇土地使用税房产税契税城镇土地使用税土地增值税耕地占用税2020-042020-072020-042020-072022-012022-042022-072023-012023-042023-072024-012024-04资料来源：Wind，财信证券此报告仅供内部客户参考-16-请务必阅读正文之后的免责条款部分6.2房地产与货币金融图37：贷款市场报价利率LPR:1年LPR:5年5.00%4.50%4.00%3.50%3.00%2020-05-012020-05-012020-08-012020-11-012021-02-012021-05-012021-08-012021-11-012022-02-012022-05-012022-08-012022-11-012023-02-012023-05-012023-08-012023-11-012024-02-012024-05-01资料来源：Wind，财信证券图38：抵押补充贷款PSL:当月新增(亿元)4000.003500.003000.002500.002000.001500.001000.00 500.000.002016-052017-052017-112018-052019-052019-112020-052020-112021-052022-052022-112023-052023-11资料来源：Wind，财信证券年4月，居民户中长期人民币贷款当月新增-1666.00亿元，同比少增51图39：房地产开发贷款mm房地产开发资金来源:国内贷款:累计值(亿元)房地产开发资金来源:个人按揭贷款:累计值(亿元)国内贷款:累计同比(右轴)个人按揭贷款:累计同比(右轴)40000.00100.00%50.00%0.00%30000.0020000.0010000.002020-042020-072020-10i2021-012021-072022-01i2022-042022-07i2022-102023-01i2023-04i2023-07i2023-102024-01i2024-04i资料来源：Wind，财信证券图40：住户中长期贷款新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值(亿元)2020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-012022-042020-042020-072020-102021-012021-042021-072022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-04资料来源：Wind，财信证券此报告仅供内部客户参考-17-请务必阅读正文之后的免责条款部分6.3房地产相关产业链动态图41：挖掘机开工小时数am挖掘机开工小时数:当月值——当月同比(右轴)120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%资料来源：Wind，财信证券图43：全国水泥产量水泥产量:当月值(万吨)当月同比(右轴)25000.0020000.0015000.0010000.00 5000.000.0015.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%资料来源：Wind，财信证券图45：全国家具类零售额:当月同比家用电器和音像器材类零售额:当月同比15.00%10.00% 5.00% 0.00% -5.00%-10.00%-15.00%-20.00%资料来源：Wind，财信证券图42：中国建材家居景气指数(BHI)中国建材家居景气指数(BHI):同比中国建材家居景气指数(BHI):环比60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%资料来源：Wind，财信证券图44：全国钢材产量钢材产量:当月值(万吨)当月同比(右轴)13000.0012500.0012000.0011500.0011000.0010500.0010000.009500.0020.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%资料来源：Wind，财信证券图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比家具类零售额:当月同比10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%资料来源：Wind，财信证券此报告仅供内部客户参考-18-请务必阅读正文之后的免责条款部分7房地产市场与资本市场7.1债券市场近年以来，国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致，房地产行业景气度决定了房企融资活动的活跃度，进而影响市场的流动性结构，导致债市调整。截至5跌0.07pct。图47：房地产行业指数与国债利率国债到期收益率:1年 国债到期收益率:10年mm国债到期收益率:1年 国债到期收益率:10年3.00%4,000.003.00%2.00%2,000.001.00%0.00%0.000.00