营口枫合万嘉项目营销方案教材

枫合万嘉项目营销方案颐中地产顾问2011年5月4日目录一、营口市概述二、营口市房地产版块的化分

1、2011年1季度房地产数据

2、营东新城版块

3、老城区版块

4、西部版块

5、民心河版块

6、沿海产业基地版块

7、营口市场SWOT分析三、项目现状分析

1、项目区位2、地块现状

3、周边配套四、项目SWOT分析

1、本项目分析

2、周边楼盘分析五、项目营销定位

1、项目定位

2、客群定位六、推广表现方式

一、营口市概述1、城市定位营口------辽宁沿海经济带上的一颗璀璨明珠。美丽的海滨旅游城市、东北亚重要的航运枢纽、物流中心2、营口升级在振兴东北老工业基地、辽宁省“五点一线”沿海产业带发展的宏观政策推动下，营口市正处于快速城市化发展的关键时期。

营口市正在以“滨海、带状、组团、生态”的发展战略为指导思想，站在建设国际级港口城市的高度进行城市规划，体现以产业为主，生态为构架的新城模式。强调城市环境与生态环境的紧密融合，创造宜居生活城市。

一、营口市概述1、2011年1季度数据（一）商品房供应总量分析2011年1-3月市区商品房累计批准预售28.7万ｍ2，其中住宅批准预售26.33万ｍ2，占批准预售总量的92%。商业服务批准预售2.16万ｍ2，占总量的7%。车库及其它批准预售总量0.22ｍ2，占总量的1%(以上数据来源于市房交易中心数据库)（二）商品房销售备案总量分析1、1-3月站前区、西市区、沿海产业基地商品房累计销售34.77万ｍ2，3417套、12.36亿元，同比分别增长347%、257%、402%，其中住宅销售30.93万ｍ2、2850套、10.22亿元，同比分别增长316%、237%、356%。住宅占商品房销售面积的比重为89%。(商品房销售为商品房网上登记备案,数据来源于市房产交易中心数据库)二、营口市房地产版块化分版块化分的定义营口楼市进入2011年，在经历了表面上短暂的平静之后，春雷未响，已经炮声隆隆。2011年注定要成为营口楼市划时代的一年，从过去大一统的市场，一盘打天下的时代，跨越到群雄并起，版块之争的时代；原来买房选择哪个楼盘，现在同一个问题，已经变成选择哪一个区域。就像一夜之间从大一统的周王朝过渡到春秋争霸。关于地产版块的划分，可能会有不同的看法，并且随着区域地产的发展和楼盘的不断上市会随之变化与细分，根据营口的区域发展规划，楼盘的上市量，大体将营口主城区划分为五个地产版块。首先明确一下主城区的概念，本着沿海、组团、生态原则规划的营口百里滨海城市带已经初具规模，形成了主城区、开发区及北海新区三个大的组团格局，主城区由站前区、西市区组成的老城区及由营东新城、产业基地、高新区组成的新城区组成。那么营口主城区的五个地产版块分为，老城区版块、西部版块、民兴河版块、营东新城版块和产业基地版块。二、营口市房地产版块化分二、营口市房地产版块化分2、营东新城版块

营东新城是由老边区与站前区重新划分出的16平方公里做为营口市“东拓”重点开发改造项目。其中3.1平方公里做为营东新城核心区域。

从2009年营口市政府老边区先从3.1平方公里开发，这二年来营东新城新建楼盘如雨后春笋般陆续亮相给营口市民。如下表为营东新成已开发及正开发楼盘11个。共开发面积为万平方米，主力面积平方米

购买人群以原居住地及其周边乡村为主。

其中在3.1平方分里中做为已开发楼盘领军楼盘为营口鼎昌房产置业有限公司开发又一力作“君悦澜湾”。鼎昌房产在2008年开发的“德意绿洲”在营口市也是经典楼盘。

二、营口市房地产版块化分二、营口市房地产版块化分楼盘名称项目所在地开发类型开发商三星阳光家园老边区东风市场南，育新路与太和北街的交汇处住宅营口三星房地产开发有限责任公司玄水云山站前区公园路气象局东住宅营口弘逸房地产开发有限公司中天桃花源站前区红运大酒店正南面,盼盼路与青花大街交汇处住宅辽宁中天企业集团有限公司佳兆业·龙湾

渤海大街东段以南、纬八路以北、新新路以西、新东路以东住宅佳兆业集团控股有限公司东方新天地站前区渤海大街东实验学校南住宅辽宁汇丰房地产开发有限公司南湖阳光新城老边区营东新城（公交总站南）住宅翰成房地产开发有限公司辰威金域尚景老边区营东新城2#3#住宅辽宁辰威集体有限公司君悦澜湾老边区太和北街以北,气象台以北约400米住宅、别墅营口鼎昌房产置业有限公司水岸壹品老边区渤海大街东段（太和集团对面）住宅营口隆昌房地产开发有限公司居然之家老边区渤海大街东段商业综合体华联（营口）房地产有限公司聚合城站前区渤海大街与太和路交汇处住宅营口市巨和房地产开发公司二、营口市房地产版块化分机会O(opportunties)1、利用城市与乡村结合部区位优势，采

取渐进式开发的战略。2、价格相对较低3、产品多样化4、大型房企进驻5、产业区的布局，提供大量潜在客户。营东新城版块的SWOT分析优势S(strengths)1、营口的东门户，高铁站与机场的利好2、区政府迁入，大力推介。3、政府对教育、医疗、景观绿化等配套推近较快。4、区域规划居住与服务产业和谐平衡5、价格相对较低。威胁T（threats）1、存在与其它版块的竞争。2、产品同质化较重3、版块内同期上市楼盘较多，竞争较为激烈。4、受区域版块定位限制，客层受限5、宏观市场不明确定性劣势W（weaknesses）1、产业区与居住区较近，居住品质相对较差。2、竞争楼盘较多，开发量过大3、居住人口数量较少4、同质化产品过多6、生活配套及服务产业实现需要时日3、老城区版块所谓老城区版块不是站前与西市的一个行政区概念，只是一个地产划分的版块，区域上从平安路以东包括整个站前区，南北从辽河南岸到青花大街的这一区域，之说以叫老城区版块，是因为09年之前营口市主城区几乎所有的上市楼盘都集中在这一区域，当时还把这一区域细分为辽河版块、渤海大街版块、东部版块、西部版块、南部版块等，这验证了地产版块是一个变化的概念，更加说明营口地产的飞速发展。

该版块做为营口市的核心区域，同时也营口市生活中心和经济中心。那么该版块也是人们关注较高的版块。同时在该版开发商均是在营口市老开发商，都曾经在营口市有一定品牌和口碑。

该版块在2011年以前由永江花园、君临天下、格林山水这些曾经是营口市的高端楼盘代表。现在国宝一号正成为新的高端楼盘代表。从这些高端楼盘我们发现均是在渤海大街沿线产生。

那么本项目也是北临渤海大街，处于高端楼盘的沿线。根据老城区版块划化。2011年老城区版块大概开发万平方米，主力户型平方米。

老城区版块的楼盘如下表：二、营口市房地产版块化分二、营口市房地产版块化分楼盘名称项目所在地开发类型开发商城上城站前区新兴大街光华路交汇处住宅营口市巨和房地产开发公司新丰园金牛山大街南（金牛山大街东白庙子路口）住宅营口新宇房地产开发有限公司左岸金典辽河大街与新华路交汇处

营口日报社对面住宅营口市天鸿房地产开发有限责任公司中天尚品站前区渤海大街南北、市政府西地块住宅辽宁中天企业集团有限公司君临天下渤海大街南、学府路东、少年宫对面住宅辽宁中天企业集团有限公司美景英伦郡二期光华路与中心街交汇处住宅美景房地发开发有限公司水御兰庭营口市站前区光华路西侧住宅大连新天润企业集团格林山水城渤海大街北，市建设银行路北住宅营口奥泰诚德置业有限公司国宝一号渤海大街（原奔牛纺织厂）住宅营口智达房地产开发有限公司紫文苑（三期）西市区育才中学附近住宅翰鸿置业有限公司华城花园渤海大街南镜湖西路西住宅营口华城置业有限公司财富公馆1号滨河大街24号，日报社西住宅营口英特纳房地产开发有限公司翰宇园西市区渤海大街食品厂道东住宅营口宏宇房地产开发有限公司枫合万嘉渤海大街与光华路交汇处（原天力电机厂）住宅营口国合汇邦房地产开发有限公司格林·滨海湾

西市区

平安路东

西华街北

住宅营口奥泰置业有限公司

莲花郡市府路东，智泉街南住宅营口嘉晨房地产开发有限公司莱茵河畔平安路与新兴大街交汇处，平安路以东住宅营口圣通房地产开发有限公司二、营口市房地产版块化分老城区版块SWOT分析优势S(strengths)1、历史传承的地脉与人脉的沉淀。2、生活和经济中心，生活配套齐全3、价格认同度较高4、人口相对集中劣势W（weaknesses）1、受城市现状局限，规划空间较低。2、容积率较高，抗性较大。3、建筑密度较高。机会O(opportunties)1、购房者认可度较高2、竞争楼盘较少3、生活配套齐全4、对地段及生活有要求的客层威胁T（threats）1、受其它版块分流压力较大。2、其它版块高品质楼盘逐渐曾多。3、版内上市楼盘，趋于同质化。4、宏观市场的不确定性。4、西部版块西部版块目前从区域可以包含从平安路以西的西市区辖区的部分，这一区域是老营口的老城区，当下正在经历着凤凰涅槃般的机遇。民兴河版块是指青花大街与民兴河之间的区域，行政区上是老边与站前、西市的交错区域，是老城区与产业基地的过渡区域。从最早的营口发展来看，所为西部版块曾经是营口市最早繁华地段。但由于历史的变迁和经济的发展，西部由原来的繁华到现在破落再到现在重生。那么西部版块从2010年在市政府提出的“西改”政策下，西市区政府大力引进知名开发企业入驻西部。向北京德润集团在现德胜市场的北侧的“德润峰汇”做为西部版块的领军楼盘被受关注。

开发万平方米，户型主力平方米楼盘明细如下：二、营口市房地产版块化分楼盘名称项目所在地开发类型开发商庆营·嘉和苑西市区金牛山大街南，得胜路东住宅营口庆营置业有限公司德润峰汇西市区得胜路与新兴大街交汇处东北角住宅德润房地产开发集团有限公司永江·裕花园西市区渤海大街与得胜路交汇处北行300米住宅营口永江金誉房地产开发有限公司辽河新都辽河大街南，南海路东，中天新城西侧住宅营口长征置业发展有限公司大中自然风景西市区渤海大街南侧西市区政府对面住宅营口大中房地产开发有限公司和心西部绿都西市区镜湖市场东，万都酒店西住宅营口杰隆房地产置业有限公司中源国际西市区滨河大街58住宅营口市科光房地产开发有限公司二、营口市房地产版块化分西部版块SWOT分析优势S(strengths)1、价格较低2、政府大力推介会，政策扶持力度大3、生活配套比其它三个版（产业基地、

营东新城、民兴河）块较齐全4、人口相对集中二、营口市房地产版块化分劣势W（weaknesses）1、地理位置2、客层比较单一3、产品同质化较重4、同档次楼盘竞争比较集中，无高端楼盘。5、开发量较大机会O(opportunties)1、价格较低2、客层比较集中3、产品多样化4、对地段及生活有要求的客层威胁T（threats）1、竞争楼盘较多2、高品质楼盘较少。3、西部版块家庭年收入整体偏低5、民兴河版块民兴河版块是五个地产版块中概念最为清晰的一个，也是政府主导打造环境，筑巢引凤，形成区域化发展的一个范例。首先是市政府重金打造延伸10公里的民兴河景观带，经过整体土地整理包装后推向一级市场，保利、恒大、佳兆业、嘉里等主流开发企业组团入住，这些企业具有为政府做区域城市配套的能力，同时也有从版块区域价值抬升获利的动力，这一版块将陆续有保利香槟花园、佳兆业君汇上品、恒大绿洲等重量级项目上市，同时还有中天桃花源、富甲天下、城南公馆等项目跟随，使该版块成为一个倍受市场瞩目的地产版块。

民兴河版块从行政上归属于老边区。但由于该版块由众多国内一线开发商进驻，使该版块的关注迅速上升。该版块将在未来的两年内将竞争非常惨烈。同时给营口市房地产提升一个档次，从楼盘品质、物业服务水平、价格无论那方面都给营口市房地产市场上一次“课”。开发万平方米，户型主力平方米楼盘明细如下：二、营口市房地产版块化分楼盘名称项目所在地开发类型开发商富甲天下红运酒店西行100米住宅营口奕亨房地产开发有限公司佳兆业·君汇上品

住宅

保利·香槟花园老边区盼盼路与学府路之间，南湖公园南侧住宅保利（营口）房地产开发有限公司恒大城老边区渤海大街东段北侧住宅恒大地产集团（营口）嘉隆置业有限公司恒大绿洲站前区盼盼路以东、青花大街以南、光华路以西、新东海住宅恒大地产集团（营口）嘉隆置业有限公司城南公馆站前区位于市府路与青花大街交汇处东南角住宅营口禾嘉房地产开发有限公司二、营口市房地产版块化分二、营口市房地产版块化分民兴河版块SWOT分析优势S(strengths)1、高品质楼盘较集中2、政府大力推介会，政策扶持力度大3、交通便利4、景观及绿化工程比较好5、国内一线开发商进驻6、各种客层对其关注较高劣势W（weaknesses）1、地理位置2、竞争楼盘较多3、价格将过高4、开发量较大5、生活配套设施不齐全6、对本土人文了解不够机会O(opportunties)1、高品质楼盘2、开发商品牌效应。3、物业服务高品质4、各种客层对相关注较高威胁T（threats）1、竞争楼盘较多2、生活配套不齐全。3、价格将过高4、均为一线开发企业5、对本土人文了解不够6、沿海产业基地版块产业基地是最早形成新城区版块概念的地产版块，2010年几乎由“星汇奥城”一个楼盘为整个产业基地项目代言，11年诸多楼盘将蜂拥入市，是五个地产版块中入市项目最多的版块，竞争之激烈也毋庸多言。从产业基地的区域价值分析，概念上已经从09年7月上升为国家战略，20平方公里的生活区经过几年的建设已经成型，像奥体中心、大学园、两湖广场等体育文化休闲配套定位于城市新中心，但也需要一些商业、教育、医疗等具体的民生配套。随着这些配套设施的成熟与完善，该区域的价值将会得到进一步的凸显。

开发万平方米，户型主力平方米

楼盘明细如下：

二、营口市房地产版块化分二、营口市房地产版块化分楼盘名称项目所在地开发类型开发商沿海家园沿海产业基地正义路北段与新和大街交汇处民兴河住宅营口龙江房地产有限公司滨河郦都沿海产业基地省实验中学营口分校的北侧，民兴河住宅营口新纪元房地产开发有限公司世博花园沿海产业基地博文路与新海大街交汇处住宅营口旭丽地产有限公司泊心湾沿海产业基地奥体中心南1500米住宅营口恒益地产有限公司丽湖名居营口产业基地住宅营口丽湖地产有限公司赫郡辽宁（营口）沿海产业基地新海大街与民生路南端住宅营口沿海嘉厚房地产开发有限公司星汇奥城新联大街与博文路的交汇处住宅营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司楼盘名称项目所在地开发类型开发商水岸新都新和大街南侧民和路东侧，新力大街北侧明生路北住宅营口河海新城房地产开发有限公司东明世纪花园沿海产业基地民兴河南，奥体中心北，营口大学园住宅沿海东明（营口）房地产有限公司河海丽湾渤海大街金港绿洲2号住宅韩国大光集团五矿·明月湖畔

住宅五矿建设（营口）恒嘉置业有限公司水墨林溪（碧水城）西市区北临新力大街，与辽宁省实验中学正门隔街相望，东临民和路、西临安定北街。南侧临近沿海产业基地办公大楼。住宅营口汇通置业有限公司中大·海韵郦城辽河大街八大局对面住宅营口中大实业有限公司营口国际商城东临奥体西路，西靠民生路，北接新联北大街，南依新联大街住宅营口国际商城有限责任公司沿海天地博文路与营盖公路交汇处（大学园往南500米商业综合体高迪（营口）房地产开发有限公司二、营口市房地产版块化分二、营口市房地产版块化分沿海产业基地版块SWOT分析优势S(strengths)1、价格较低2、政府大力推介会，政策扶持力度大3、景观及绿化工程比较好4、各种客层对其关注较高劣势W（weaknesses）1、地理位置2、竞争楼盘较集中开发3、生活配套不完齐全4、人口数量5、购买者认可度不高

机会O(opportunties)1、价格较低2、产品线比较丰富。3、投资者空间较大4、各种客层对相关注较高5、未来升值空间较大威胁T（threats）1、竞争楼盘较多2、生活配套不齐全。3、同质化产品较多4、政策的不明确性

三、项目现状分析1.北临渤海大街、西侧光华路、东侧太白路、南靠美景华府。2、地块现状：占地5.2万,容率积3.6。3、地块情况：本地块为东西长南北短的长方型地块。4、紧临渤海大街。三、项目现状分析周边配套

交通：北临渤海大街、西侧光华路、东侧太白路，交通便

利。有3路、11路、23路等多条公交线路。

银行：有中国银行、建设银行。

医疗：建丰医院。

学校：16中学、民丰小学

便民：建丰综合市场、大润发、大商新玛特、乐购三、项目现状分析四、项目SWOT分析机会O(opportunties)1、国企的产品2、产品客层定位明确3、客户的忠诚度

1、本项目SWOT分析优势S(strengths)1、地理位置2、国合品牌、口碑3、项目品牌连续性（沈阳、大连的枫合万嘉）4、国合物业服务。劣势S(weaknesses)1、容积率较高，高层的抗性较大2、建筑密度较高。3、主户型相对集中4、周边竞争楼盘较多。

威胁T(threats)1、所处版块的竞争比较惨死。（水御兰庭、美景英伦郡、聚合城、城上城、宜君佳汇等新老盘较多）2、产品对应的客层比较单一。3、宏观市场不确定性。2、周边楼盘竞争四、项目SWOT分析项目名称地段价格主力户型枫合万嘉老城区，南靠美景华府建议均价4500100—120平。均为高层美景英伦郡（二期）光华路与金牛山大街交汇处4200-5080，均价4700。三期本月开盘三期主力户型，100—143平水御兰庭与美景相对4500均价100-132平，以小高层为主。城上城新兴大街光华路交汇处价格未定，5月6日开始认筹。80—110平。聚合城太白路与渤海大街交汇处4200均价80—110平。1、项目定位

根据本项目国合品牌、地理位置、产品设计、景观设计及枫合万嘉品牌的