石子乡农业旅游综合开发策划方案

重庆忠县方斗山片区农旅综合开发策划报告成都英特莱农业项目咨询策划有限公司2015年7月20日第一部分项目背景（一）三峡库区生态经济区的战略优势1、政策洼地2、交通枢纽3、资源丰富独特的移民、扶贫和少数民族地区发展等综合政策优势

水陆交通要道（轮船货运、码头）丰富多样的农产品资源、旅游资源（二）忠县在三峡生态经济区的战略优势1、政策优势：每年几十个亿的高山移民、高山扶贫和产业发展的项目资金3、资源丰富：丰富多样的农产品资源、旅游资源2、几何中心：忠县是长江三峡腹地，主城区连接渝东南、渝东北的前沿阵地一圈两翼两翼（三）项目对忠县县城经济的重要价值1、弥补石宝寨过路经济形成的对忠县旅游人气拉动的不足2、加大生态优势向产业效益和经济效益转型石宝寨：位于重庆忠县境内长江北岸边，距离忠县县城45km,国家4A级旅游景区，因其交通区位条件和空间地形限制，对忠县的经济和人气拉动欠佳，造成过路经济较为严重，每年流失几十万游客量，间接损失旅游服务收益几千万元。忠县三峡柑橘产业化项目是三峡库区重点农业招商引资项目，被列为全国标准化农业示范区。该项目主要以农业生产为主，并没有将农业资源和生态资源转化为产业优势和经济优势。本项目的打造将充分依托忠县的生态资源，大力发展一三产业结合的特色旅游项目，实现农业产业结构的调整和优化升级。（四）项目的开发价值1、极佳的生态旅游资源森林植被负氧离子瀑布、天生桥竹海、古松溶洞、温泉梯田2、垂直高差的地形和资源组合海拔：450-1680米，造就了片区丰富的林相结构和生物资源。气温：年平均温度在12~15摄氏度，夏季白天最高气温在30度左右，夜间温度一般都在20度以下，是消夏避暑休闲旅游的佳所。春看花，夏纳凉，秋摘过，冬赏雪结合原有松柏植被，打造林下花海、雪地景观、露营体验等项目利用瀑布、溶洞、温泉、天生桥等旅游资源打造森林度假项目利用农田景观打造观光农业项目。500米800米1000米1680米海拔高度国家环保部在全国募集五个低碳环保试点区，八斗台有机会入围；3、难得的政策机遇2014年重庆市政府通过了包括八斗台在内的四十个生态青山旅游项目；国家从生态文明层面，要求市上在每一个县规划建设一个森林公园；市县全力推进片区招商引资，提供大量的政策优惠。4、快速通道的建成通车丰忠路和忠万路的建成通车后，将标志着沿江通道全线建成。届时，沿江通道将成为重庆主城、贵州北部、四川南部地区通往长三角地区最快捷的陆上旅游和公路运输通道。以前，忠县的旅游仅限于石宝寨船上观光游，游客只有两三小时的游览时间，无法深度感受长江三峡沿线深厚的文化和风土人情。沿江高速全线通车后，将形成县域内半小时到达、周边区县1小时到达，主城2小时到达，6小时到达周边省市的交通格局。石子乡（五）我们的优势1、大量的业主和产业资源红枫园百竹园菊花脑2、丰富的实操经验农业+文化体验——中国红海、中国香都农业+养生旅游——中国花海、玉湖岚山农业+观光休闲——双流葡萄园、印盒李子产业园农业+养老地产——郫县唐昌、广安浓溪镇“农业+”案例剖析第二部分项目解读一、规划范围八斗台二、自然条件分析1、气候条件：忠县地处暖湿亚热带东南季风区，属亚热带东南季风区山地气候。温热寒凉，四季分明，雨量充沛，日照充足。2、水源条件：片区水源丰富，泉水潺潺，溪河交错，有两个一型水库，满足饮水。3、生态资源：片区森林覆盖率达67%，境内地貌独特，资源丰富，原生态气息十分浓郁，有数十种野生动植物、药材、菌类、生态蜂蜜等土特产。4、地形地貌：喀斯特地貌，峡谷幽深，山势陡峭，最高海拔1680米，最低海拔450米，属典型的丘陵地貌。5、土壤条件：地表土以页岩土为主。森林草地溪水竹海三、交通区位条件

项目位于忠县东南部石子乡,方斗山脉北麓，与石柱县、丰都县接壤，距离忠县县城45公里、沪渝高速乌杨出口16公里、重庆市区183公里。忠县在重庆的位置石子乡在忠县的位置石子乡忠县距重庆江北国际机场183公里；沪渝、梁黔、沿江三条高速公路在县境内交汇；规划中的沿江铁路贯穿县境;长江黄金水道境内流径88公里，是重庆市从东部进入华中、华东、华南的最便捷通道，物流快捷畅通。四、片区产业现状一产业：片区以传统种养殖为主养殖业：主产草食牲畜种植业：低产稻田、红苕、玉米、土豆等。林业：马尾松、华山松等三产业：八斗台旅游扶贫示范区（接待中心、农门客栈、自驾游营地、八台八阁、微地质园、农门客栈、鸳鸯湖等休闲娱乐）。五、片区村落民居现状农房质量和风貌参差不齐农房零星分布，数量少农房经营价值和财产性价值较低据统计，重庆市目前已建成和在建避暑休闲地产合计约21.3万套，已销售约12.2万套。市场需求：到2020年重庆避暑休闲地产发展需求总量为78.3万套；价格空间：销售价格在4500－8000元／平方米；户型类别：户型以小户型为主，套均面积50平方米左右；目标群体：购买人群则以都市区家庭为主。

渝东北渝东南都市区石子乡大巴山大娄山武陵山六、相关规划解读1、《重庆市避暑休闲地产规划》

重庆市2015年4月21日正式对外发布《重庆市避暑休闲地产规划（2014－2020年）》，规划在渝南大娄山、渝东北大巴山、渝东南武陵山三大避暑资源富集区，新建避暑休闲地产57万套，忠县石子乡避暑休闲地产已纳入全市规划。其中的避暑休闲地产特指海拔在800－1500米、夏季气候适宜、居住环境舒适、依托现有场镇或旅游景区开发具有避暑休闲居住功能的商品住宅。【链接】：重庆市避暑地产消费市场现状位于重庆渝东北生态涵养区的石子乡被誉为“重庆市最佳避暑休闲乡村”。应快速整合自身资源，调整产业结构，借助乡村旅游，大力发展避暑休闲地产项目，实现区域经济的跨越式发展。2、《重庆市乡村旅游发展规划（2013-2020年）》重庆市乡村旅游发展总体定位：国内外知名的巴渝乡村旅游目的地。规划提出，力争到2020年，建成国家旅游扶贫试验区2个，全国特色景观旅游名镇名村30个，全国休闲农业与乡村旅游示范县示范点30个，国家“美丽乡村”示范单位300个，建成一批国家(乡村型)生态旅游示范区、国家(乡村型)旅游度假区，实现乡村旅游年收入450亿元，就业总量120万人，直接吸纳农民就业人数100万人，从业农民人均收入年增长20%，切实将乡村旅游打造成为促进农业增效、农民增收的富民产业。忠县石子乡作为重庆市乡村旅游扶贫的重点区域，应依托自身的生态资源、林地资源和高海拔优势，加快发展乡村旅游产业，打造国际养生旅游度假区，树立旅游扶贫的典范和美丽乡村建设的样板。七、面临的机遇

深化城乡建设用地增减挂钩乡村旅游的快速发展机遇一机遇二

重庆市避暑休闲地产规划出台机遇三八、面临的问题

基础设施建设投入问题

建设用地指标问题问题一问题二

对外交通问题问题三第三部分项目定位一、主题定位

三峡国际生态旅游养生度假区二、形象定位

三峡清凉地度假石子乡三、功能定位农业生产休闲观光文化体验养生度假第四部分功能布局一、功能分区A区B区C区D区E区A区：红色枫情体验区B区：四季花海主题区C区：乌梅产业示范区D区：温泉旅游度假区E区：林下花海旅游区A区ABCDE

红色枫情文化体验区【定位描述】：红是中国人的魂，尚红习俗的演变，记载着中国人的心路历程，经过世代承启、沉淀、深化和扬弃，传统精髓逐渐嬗变为中国文化的底色。而枫树既是一种风景树，也是一种有情物，无论是古代还是现代，也无论革命领袖还是当代青年诗人，他们都把红色的枫叶或喻为革命的象征，或视为生命的礼赞，其中寄托了深切的情怀。因此，项目区通过以红枫种植为基础，树立“景观+文化+旅游”的理念，以红枫为形，融入红色革命文化、红色民俗文化等文化内涵，用情境化体验模式打造特色文化旅游主题园区。2、主题定位3、建设内容

红色枫情文化体验区

红运之旅

红色之旅枫情万种枫韵广场

枫采人生

春联汇

许愿树

红运路

婚俗馆本命馆

阵地野战场红色之路

生活体验区红叶之旅

红色展馆

红运当头

枫林溪谷

配套项目

枫情酒吧街

夕阳社区

山地火锅

特色农庄4、平面图1234567891011131214151816171夕阳社区2特色农庄3枫情酒吧街4山地火锅5红运当头6婚俗馆7本命馆8红运路9春联汇10许愿树11枫林溪谷12枫情万种13枫采人生14枫韵广场15红军生活体验区16红色展馆17红色之路18阵地野战场5、鸟瞰图ABCDEB区

四季花海主题区【定位描述】：以乔灌花木为主，辅以草花、野花等种植，打造春享樱花飘满天、夏观紫薇百日红、秋闻金桂扑鼻香、冬观梅花傲霜雪的盛世花宴，并结合度假小镇和有机农庄的打造，形成集观光旅游、休闲度假于一体的四季花卉主题区。1、主题定位2、建设内容四季花海度假小镇有机农庄农民社区ABCDEC区1、主题定位主诉求：乌梅产业核心示范园次诉求：彩林漂流谷2、建设内容乌梅产业庄园彩林漂流谷ABCDED区1、主题定位八斗台温泉旅游度假区【定位描述】：借助八斗台的旅游资源，依托片区的温泉资源、高海拔优势和森林生态资源，打造消夏避暑、休闲养生的温泉旅游度假场所，丰富和完善八斗台景区的接待功能。2、建设内容山地木屋度假区八斗台旅游区温泉度假酒店景观走廊ABCDEE区1、主题定位林下花海旅游区【定位描述】：项目区森林生态资源极佳，空气清新，一方面通过林下种植草花、灌木类花卉植物，丰富片区林业结构、提高游客的游览性，另一方面通过索道融入和配套八斗台温泉旅游度假区，打造独具特色的花中避暑胜地。2、建设内容索道站帐篷露营区大门大门游客服务中心林下花海第五部分运作模式拆迁安置项目运营公司流转流转农民林地农民宅基地农民耕地整体规划形成建设用地农业用地政府增减挂钩项目资金旅游开发农民新村产业庄园增量指标一、整体运作模式园林种植形成有机农庄乌梅产业庄园花卉园林承包租金承包租金工程销售整体收益、按股分红（一）农业用地农业产业庄园政府政策资金支持全域土地集中、农民土地入股土地合作社（二）建设用地农民宅基地形成运营公司农民新村建设农民宅基地农民宅基地获取置换置换置换建设用地指标项目开发土地增减挂钩政府项目资金补贴增量指标度假小镇夕阳社区温泉酒店建设方案2：拆迁安置对相对分散且房屋质量较差的农民房屋，通过与农民的协商达成新房建设及赔付标准，然后对农民新村进行统一规划和建设。农民参建方案方案1：进城进镇鼓励农户放弃宅基地进城进镇，由主体运营商给予给予货币补偿。建设主体运营商养老社区拆迁安置拆迁安置农民宅基地农民宅基地土地增减挂钩政府农民新村（三）农民新村建设模式项目补贴第六部分建设进度项目阶段建设期限阶段目标建设内容第一阶段2年打造环境聚人气红枫主题园、场镇建设、四季花海第二阶段1年创新机制树品牌林下花海、乌梅产业示范园、彩林漂流、八斗台度假木屋第三阶段5年充实内涵出效益围绕养老地产、度假地产进行开发，提升接待能力。项目建设进度计划表第七部分项目投资项目投资表项目板块项目名称建设内容建设规模投资金额小计旅游板块红枫谷打造红文化主题园1000亩1亿元8.8亿元场镇农民社区、养老公寓300亩3亿元四季花海四季乔灌花木1000亩5000万元林下花海林下花卉种植、索道、游客中心2000亩1.5亿元温泉酒店温泉酒店与会议中心30000m22亿元木屋度假区在八斗台周边林区建设木屋群400个木屋8000万元农业板块有机农场有机农产品种植800亩1000万元0.34亿元乌梅基地乌梅核心示范区3000亩2400万元开发板块养老公寓800亩度假公寓300亩第八部分效益分析一、政府效益扶贫开发的示范项目高山移民的样板项目旅游转型的核心引擎养老度假的载体项目政府效益二、农民效益农民就业增收构成1、财产性收益（人均16.6万元）人均资产：16.6万元/人住房30m²/人×2200元/m²=6.6万元/人铺面10m²/人×10000元/m²=10万元/人三口之家家庭资产：49.8万元2、土地性收益（人均500-2000元）人均土地租金：1000元/亩×0.5亩=500元人均土地入股：土地经营分红3、工资性收益（人均2.4万元）产业工人：2000元/月×12月=2.4万元三产服务：2000元/月×12月=2.4万元4、经营性收益（人均10-12万元）农业生产：1万元/亩×10亩=10万元三产创业：1万元/月×12月=12万元元三、企业效益企业效益构成土地收益

通过增减挂钩政策和项目土地整理，其中增量建设用地指标作为企业的部分投资回报运营收益

项目在运营过程中，将实现旅游项目运营收益、农业项目运营收益、三产项目运营收益等商业收益

项目将围绕旅游、养老和农业配套开发部分商业和住宅，实现项目的商业回报1、产业升级：推进区域农业产业战略转型，实现区域经济跨越式发展；2、农民增收：通过产业转型和带动，实现农民的脱贫致富；3、旅游发展：推动片区特色乡村旅游业发展；4、财政收益：大量人气聚集，大幅增加政府土地财政收益和税收。四、社会效益第九部分政策建议1、给予5年土地租金减免，针对红枫园区和四季花海区面积约2000亩；2、整合涉农项目资金，进行基础设施建设补贴，整合资金额不低于3000万元；3、政府负责完成项目区农民拆旧建新；4、启动三个水库建设，保障项目区水源供应；5、项目区交通提升改造（扩宽、黑化）；6、打通与沿江高速连接线，形成良好的对外交通能力；7、景区宣传费补贴，分三年补贴1000万元；8、建设用地配套：其中今年在场镇旁供地50亩，2年后按项目需要分期供地1000亩，地价按20万元/亩供地；9、税收优惠政策：旅游项目给予三免二减半，开发项目税收属政府留成部分返还50%；10、配套费政策减免：开发板块免城市建设配套费。政策建议THANKYOU红叶之旅

自古以来，人们爱好红叶。红叶欣赏源于它的诗情画意，千百年来红叶演绎着悲秋、相思与离别。项目景区整体以“红”为主旋律，通过演绎红枫的“形”（起伏的山峦）、“色”（满山遍野的红叶和四季的变化）、“韵”（丰厚的文化韵味：红叶诗词文化、红色革命文化、红运文化等）、“味”（品味红叶与人生），构成形象立体、内涵丰富、功能多样的红叶观光休闲基地。1、枫韵广场——构建枫叶主题雕塑，并以景墙的形式融入红叶诗歌文化，搭配红叶摄影文化展，打造枫叶主题文化广场。2、枫情万种——红枫是秋天的代表，入秋后，枫叶渐由绿泛黄，经霜便泛成红色，红叶飞舞，灿烂如花，火红似霞。项目通过引进各类红枫品种，进行园艺化种植，配套品种文化、休闲设施、观景平台、观光游道，打造特色枫叶品种文化观光园。3、枫采人生——一片红叶，在幼时是一株嫩芽，在少年时是一片青涩，在壮年时是金色的辉煌，到年老时便是夕阳的落红，最后才慢慢枯萎，最后终归泥土。一片红叶就是一页人生。在景区制高点修建赏枫楼阁，供游客观红叶、悟人生，同时配套品茗休闲设施。4、枫林溪谷——沿水体周围修建观光栈道、中式长廊，半山栽植枫树，同时沿溪水两侧搭配各类彩叶植物（樱花、紫薇、银杏等），打造特色红叶观光园区。红运之旅

从古至今，“红色”表示吉祥、幸运、兴旺等寓意，千百年来，红色与中华民族的文化传统融为一体，红灯笼、红双喜、红蜡烛、红利是、红对联、披红绸、戴红花，鞭炮要烧满堂红……红，成为一种传统，更成为中华民俗的文化底色。

走红运预示着升官、发财、生子等一系列好事的到来。项目以红枫为背景色，融入中华民俗文化：“婚俗文化、年节文化、生肖文化、财运文化”等，打造特色红运之旅。

1、红运当头——作为入口形象区，沿梯步道两侧以红色花为主题，取“红运当头”之意，用红花和红叶的植物统一全路色彩，构建热情、奔放、欢庆的景观氛围。2、红运路——沿路以景观雕塑造型打造钱门、摇钱树、招财手、自摸手、聚宝盆、福运墙等景观小品。吸引游客来此沾沾好运、财气、福气。钱门：在入口处做一个巨大的铜钱，钱眼就是进入景区的门。招财手：塑造一只大手，将此手包装为“招财手”，只要对着这只大手招一招，财气自然就来到。聚宝盆：塑造聚宝盆的雕塑，里面放满金银财宝。摇钱树：栽种一棵巨型的铜制摇钱树。自摸手：放一桌铜麻将自摸的雕塑，吸引游客摸一摸，增加游客游览的趣味性。福运墙：吸引游客摸福字，沾福气。3、春联汇——沿红运路沿线，设置十二道古牌坊大门，按照十二生肖的顺序，前后两面各布局十二道春联，搭配灯笼、鞭炮，营造喜气氛围，同时在牌坊大门一侧塑造十二生肖雕塑，镌刻十二生肖的故事及本命年注意事项和转运宝典。4、许愿树——传闻只需对许愿树许下自己的愿望，便可实现，在我国的香港新界大埔林村便有一颗大榕树即爱情许愿树，吸引大批游客前往。本项目通过移植较大树龄的榕树，将其包装为许愿树，吸引游客许愿还愿。5、婚俗馆——红色作为传统婚礼的主色调：红花轿、红嫁衣、红盖头、红灯笼、红喜字、红对联、红窗花，从大场面到小细节，整个婚礼都是红色的。项目通过展示古代传统婚礼场景、物品的展示、婚礼流程体验等形式打造特色婚俗馆。6、本命馆——民间认为“本命年”是凶年，是人生的一道坎，须在红色的陪伴下安全度过。因此，过本年的人必须系上红腰带、红内衣、红外套、红饰品，以起到驱邪护身的作用。项目通过打造本命馆，作为本命年传统文化展示、服饰饰品销售的场所。红色之旅红色是革命的代表，回顾中国共产党领导人民闹革命、打天下的光辉历程，与红息息相关，时时刻刻未能分离过。革命胜利后，我们又以唱红、演红、写红而感到自豪。

项目以红枫为主色调，融入红色革命文化，以情境式的方式打造红色旅游产品，通过演绎“红色革命文化”中的“人”（革命先烈）、“物”（物品展示、生活展示）、“事”（重大的革命事件）、“魂”（革命精神）”，实现动静的结合，达到“游中学、学中游”，寓教于游、润心无声的境界。1、红色之路——以雕塑或石刻的形式，沿时间顺序，演绎中国共产党的重要会议及各大战役。同时收集各时期领导人的语录，并以横幅、刻画等的形式进行展示2、阵地野战场——设置土豪沟、碉堡、断墙、地道，结合部分军训设施，游客在此可以体验打靶、刺刀、掷手榴弹等军事项目、体能训练项目、真人CS体验。3、红军生活体验区——以体验红军生活为主题，布局红军生活中的各种场景，实现以情境式的体验打造旅游产品。警卫营：通过民房改造，作为红军营房；司令部：由大地图、沙盘、指挥所通讯、会议室等构成，有五次反围剿的展示；红军课堂：由标语、黑板报、壁报、简陋课桌等构成，有红军课程表；红军食堂：长板凳、长桌子、标语等构成，有红军食谱；炮兵营：安排老式大炮、小炮、土炮等展示，有关于中国炮兵的寻根展览；后勤部：由民房改造，配套小型菜地，以粗茶淡饭、自耕自织、纺线体验、收割庄稼为主，游客可参与其中。4、红色展馆——修建展览馆，以泥塑、模型、图片、视频、实物、多功能视听等多种方式展示红色革命文化：物品展示、武器展示、会场展示，打造青少年革命文化教育基地。活动设计——当一天红军、过一天苏区生活（穿红军军装、戴斗笠、穿草鞋和绑腿、背步枪机枪，推独轮车等）巡视运物资干农活开党会唱红歌、吃红军餐运伤员配套项目1、山地火锅（枫火人家）——重庆，一座被火锅包围的城市，重庆人最怕吃不到火锅，聚餐、约会、好友逛街，吃的首选都是火锅，火锅生活深入每个重庆人心。项目通过引进餐饮企业，修建生态餐厅，同时沿山体构建野外山地火锅体验区，吸引游客体验。——依托片区溪水资源和彩林生态景观，结合“丽江酒吧”理念，以“酒文化”为灵魂，沿溪水两侧打造集休闲、娱乐为一体的酒吧步行街。2、枫情酒吧街3、特色农庄————沿溪水两侧平坝地、坡台地地，规划建设各种特色主题农庄，如：葡萄园、野菜园、草莓园、中药养生园等，吸引游客观光采摘体验。4、夕阳社区——李商隐说“夕阳无限好，只是近黄昏”，千百年来人们都把夕阳比作老人，以“莫道桑榆晚，最美夕阳红”等诗词来表达夕阳的美丽如同人到晚年的辉煌。项目通过依托起伏的地形，低密度、错落有致地布局3-4层的小户型养生度假社区，并配套医疗服务、康疗保健、休闲健身等功能。（1）四季花海春享樱花满天飞秋闻金桂扑鼻香冬赏梅花傲霜雪夏观紫薇百日红（2）有机农庄

按照有机化种植各类果蔬，为片区游客就地提供原生态蔬菜、花果、土鸡、土鸡蛋、土猪等各类新鲜食材。（3）度假小镇

利用片区的温泉资源，沿水体周边修建度假小镇，并配套环境景观打造，融入养生文化内涵，打造特色度假区。（4）农民社区

以新农村综合体建设为指导思想，通过城乡建设用地增减挂钩项目，实现农民集中居住，并将农民安居乐业和旅游开发进行结合，以“住宅+底商”的形式融入旅游开发，既促进农民就业方式转变，又可大幅增加农民财产性收益和经营性收益，实现以新村建设促进旅游开发，以旅游开发带动新村建设！（1）乌梅产业庄园

吸引乌梅产业运营商，通过土地整理，将地块划分为若干10亩、20亩不同规模的乌梅产业核心示范区，鼓励农民返乡创业，并由运营商提供专业化的服务，形成“运营公司+产业庄园+职业农民+社会化服务”的产业体系。

乌梅产业庄园运作模式农民自留地转让流转流转投入基础设施配套政府土地整理运营商若干产业庄园形成职业农民承包产业运营平台组建社会化服务产品回收加工农民林地农民承包耕地（2）彩林漂流谷