某集团武汉项目前期市场研究报告

页2、供给楼盘指标分析（1）规模比较表4-3供给调研楼盘规模对比列表楼盘名称占地面积/平方米建筑面积/平方米容积率明泽半岛25659（含写字楼）48752（含写字楼）住宅（27619.35）1.9中央花园碧云天32307420001.3丽岛花园1467401540001.05南湖山庄1908601800000.94当代光谷智慧城1000001300001.3名都花园650000(总)57142(一期)680000(总)60000(一期)1.05东湖林语67653757711.12狮城名居515951089842.1水蓝郡3401701216950.36四季花城273470(总)90000(二期)240000(总)81000(二期)0.90蓝湾俊园1127231882471.67都市经典131340(一期)306820(总)215434(一期)604435(总)1.97学府佳园1313991705621.3安顺星苑446891460003.27世纪彩城1367353000002.2永清庭园23310649132.78福星城市花园295001873506.35高尔夫城市花园66700(一期)380190(总)110000(一期)600000(总)1.651.58怡景花园11075700006.321）占地面积比较图4-1供给楼盘占地面积比较在以上重点调研的19个相关项目的占地面积统计中：占地面积较大的楼盘，主要集中分布在离城区较远的地方，例如统计样本中的金银湖片区楼盘，占地面积都在25万平米以上；在离城市中心较近的区域主要以占地10万平米以内的楼盘为主，但也出现了占地规模较大的楼盘，例如占地60万平米的名都花园和占地30万平米的都市经典。2）建筑面积及容积率比较图4-2供给楼盘建筑面积比较图4-3供给楼盘容积率比较从占地面积和容积率的比较显示：离城区较远的区域以及城市近郊景观资源较好的区域，容积率相对较低，一般控制在1.2以下，最高不会超过2；中心城区范围内的楼盘，容积率比较高，一般在2-6之间，汉口中心区域的楼盘容积率尤其较高。3）物业类型与容积率比较

表4-4物业类型与容积率对比分析楼盘名称多层/栋小高层/栋联排/栋别墅/栋洋房/栋容积率水蓝郡416820.36四季花城（二期）19260.9南湖山庄二期1040.94名都花园一期481.05丽岛花园421461.05东湖林语241.12中央花园碧云天441.3学府佳园286161.3当代光谷智慧城161.3城市高尔夫花园616151.58蓝湾俊园3161.67明泽半岛41.9都市经典151.97狮城名居112.1世纪彩城182.2永清庭园52.78安顺星苑103.27怡景花园36.32福星城市花园126.35合计11214143614821简析：物业类别和容积率的统计显示：表4-5容积率与物业类型总结列表容积率区间主力物业类型占样本量百分比0.5以下联排、别墅5%0.5-1.0之间多层、联排、11%1.0-1.5之间多层为主，小高层、别墅为辅31.5%1.5-2之间小高层为主，多层、别墅为辅21%2以上小高层、高层31.5%4）分期开发进度表4-6分期开发面积占总面积列表楼盘名称总体建筑面积分期建筑面积分期建筑面积万科四季花城240000平方米80000平方米(一期)81000平方米(二期)百分比33%34%都市经典604435平方米38211平方米(一期一组团)百分比6.3%学府佳园170562平方米28927平方米(三期)21944平方米(四期)百分比17%13%世纪彩城300000平方米43500平方米(一期)70000平方米(二期)百分比15%23%名都花园680000平方米60000平方米(一期)百分比9%高尔夫城市花园600000平方米110000平方米(一期)百分比18%合计平均百分比22%在分期开发进度上，发展商的实力不同，市场的机会不同，呈现出不同特点：郊区大盘的分期开发面积一般在8～10万平米左右，如万科四季花城、高尔夫城市花园等；中心城区范围的楼盘首期开发面积一般在4-6万平米，如都市经典、世纪彩城、名都花园等，其二期的开发面积一般视一期的销售状况而定。（2）、供给楼盘主力户型分析表4-7供给楼盘主力户型列表楼盘名称主力户型蓝湾俊园3房2厅户数比：60%面积比：48%面积：149.46㎡、156.8㎡、160.35㎡四季花城（二期）3房2厅户数比：51%面积比：55.83%(含三房阳光花房)面积：126.47㎡、127㎡，133㎡阳光花房户数比：25.5%面积比31.34%面积：152㎡、133㎡、123㎡、169㎡东湖林语4房2厅户数比:44%面积比:48%面积：168㎡、162㎡、176㎡、161㎡、179㎡、166㎡、165㎡明泽半岛2房2厅户数比：41%面积比：27.3%面积：113.53㎡、134.2㎡4房2厅（复式、）户数比：23%面积比：23.8%面积：181.83㎡、185.05㎡、181.16㎡、181.22㎡中央花园碧云天3房2厅户数比：84.65%面积比：84.37%面积：113㎡、121㎡、110㎡、122.2㎡、125㎡、139.7㎡南湖山庄3房2厅、户数比：50%面积比：42%面积：138.9㎡、118.27㎡、126.74㎡、133.63㎡、117.974房2厅户数比15%面积比：16%面积：148.21㎡、155.42㎡狮城名居3房2厅户数比：61%面积比：64.52%面积：151-160㎡、141-145㎡；丽岛花园3房2厅、户数比：74.6%（竹园+樱园+枫园）面积：124.6㎡、125.6㎡、133.8㎡、127.17㎡、142㎡、148㎡、158㎡4房2厅户数比：20%面积：208.8㎡、214.29㎡、220.11㎡、216.76㎡、212㎡、221㎡名都花园一期3房2厅户数比：64.2%面积比：61.7%面积：128㎡、130.91㎡、130.18㎡、130.8㎡、131.22㎡、134.77㎡、135.63㎡、136.07㎡都市经典3房2厅户数比:49.08%面积比:47.65%面积：96.52㎡、120.63㎡、4房2厅面积：159.94㎡、175.6㎡、160.93㎡、170.71㎡、167.88㎡水蓝郡联体别墅户数比82%面积比：74.8%面积：220.46㎡、199.25㎡、220.13㎡、215.92㎡、239.34㎡学府佳园3房2厅户数比:49.08%面积比:47.65%面积：125㎡、115㎡、120㎡、138.5㎡2房2厅户数15.66%面积比：11%面积：95㎡、90㎡、87㎡、85㎡安顺星苑3房2厅户数比：55%面积比：55.3%面积：142.27㎡、130.26㎡、140.56㎡4房2厅户数比：28.8%面积比：33%面积：160.11㎡、157.87㎡、156.73㎡世纪彩城3房2厅户数比：70%一期面积：122㎡、127㎡3房2厅户数比：76%二期面积：98㎡、100㎡、116㎡、125㎡、128㎡、122㎡、127㎡当代光谷智慧城3房2厅户数比：39%面积比：34%面积：125.65㎡、123.56㎡、131.47㎡、126㎡3房2厅＋功能房户数比：12％面积比：12.5%面积：144㎡4房2厅户数比：42％面积比：47%面积：150-160㎡城市高尔夫花园双复式占35%面积：210-240㎡联排别墅占13.5%面积：260㎡、310㎡3房2厅占15%面积：176㎡、193㎡永清庭园4房2厅户数比36%面积比:37%面积：160-170㎡、227.68㎡、181.19㎡、194.33㎡、197.18㎡；5房2厅户数比35%面积比:37%面积：187.81㎡、190.42㎡、206.79㎡、209.20㎡；怡景花园3房2厅户数比28%面积比:22.5%面积：175.22㎡、185.82㎡、201.92㎡4房2厅户数比:36.5%面积比:35.8%面积：204.98㎡、224.05㎡、237.02㎡、237.56㎡、235㎡福星城市花园3房2厅户数比48%面积比51%面积：120.12㎡、131.5㎡、126.17㎡4房2厅户数比:22%面积比:25%面积：142㎡、138㎡通过以上主力户型的统计可以看出武汉的房地产发展的一些特点：整体需求的面积区间相对较为集中，差别不是很大；通过主力户型的销售特点和面积构成可以判断出消费者的一些特点：消费者购房大多以自住为主，对户型的实用性和功能性要求较高，投资概念还不是很强，对小户型的相关项目投资兴趣仍不是主流；120-130平方米之间的户型是市场供应量较大、客户接受面较广的户型。（3）、供给楼盘价格表4-8供给楼盘价格策略列表（单位：元/平方米）楼盘名称名义售价实售均价付款方式及策略蓝湾俊园多均：2900小高均：30004层复式：3800多层97折：2773小高97折：28704层复式97折：3646一次性96折银行按揭97折赠送5300元的配套费四季花城（二期）多均：2550小高均：2900洋房：2700（含除顶层外，含装修）多均97折：2328小高均97折：2871洋房97折：2473内部认购：95折现：一次性97折按揭：商业99折公积金：无折扣（多层、洋房送厨、卫装修：约150元/平方米）东湖林语多均价：4200多均99折：4158一次性付款99折明泽半岛三层复式均：3117二层复式均：2950小高层平层均：2715三层复式均98折：3031二层复式均98折：2868小高层平层均98折：2637一次性付款98折按揭7成20年按揭不打折，送配套费3000多元中央花园碧云天多层均价：1750小高层均价：2100多均99折：1732小高均99折：2079一次性付款：98折银行按揭：99折南湖山庄多层均价：2400联排别墅：4450多均97折：2328联排97折：4361一次性付款：95折银行按揭：97折狮城名居18层均价：268012层均价：265518层均96折：257212层均96折：2548一次性付款：95折银行按揭：96折丽岛花园四期竹园高层：3200高层97折：3104一次付款：95折银行按揭：97折名都花园一期多均：3100小高层均：2900多均95折：2945小高均95折：2755一次性付款：99折按揭不打折；每套在总价基础上送厨卫的装修费抵15000元现金。相当于95折。都市经典小高均价：3000小高均98折：2940一次性付款：97折银行按揭98折；水蓝郡联排均：2600独立均：4300联排均99折：2574独立均99折：4257一次性付款：98折按揭：99折学府佳园多均：1950小高均：2350多均：1950小高均：2350一次性与按揭都无折扣。安顺星苑小高均价：2460小高层均98折：2410一次性付款：97折银行按揭：98折世纪彩城小高层均价：2430小高层均98折：2381一次性折扣：97折按揭折扣：98折当代光谷智慧城多层均价：2280多均99折：2222一次性98折按揭99折城市高尔夫花园双复式均价2550小高层均价2400小高复式均3180联排均价3400双复式93折：2371小高层均价93折：2232小高复式均93折：2957联排均价93折：3162联排、双复式、小高层一次性、按揭均93折永清庭园小高层均价3800（含户式中央空调）小高层均价99折：3762一次性，按揭9.9折每周推出特价房，可享受9.7折或9.8折，必须先交10000定金怡景花园高层均价：4600高层均98折：3662一次性、按揭9.8折送YORK户式中央空调，价值7.5万元;42寸LG等离子电视机,价值3.5万元;共计11万元福星城市花园高层均价：3410高层均价99折：3375一次付款9.7折；按揭9.9折（4）、供给楼盘销售进度与销售户型的分析表4-9供给楼盘销售进度与畅销滞销户型比较列表楼盘名称销售时间销售进度平均速度滞销户型畅销户型蓝湾俊园2001年11月一期2002年5月二期70%50%25套/月96平方米的2房（偏小）134平方米的2房（功能差）3房2厅面积在150平方米，比较贴近消费者的需求四季花城二期2002年10月12日二期85%，内部认购75套74套/月二房相对偏小，位置靠边，销售状况一般。花园洋房和不靠路的3房。东湖林语2002年8月9日50%左右23套/月（近期30套/月）二房卖得相对较差，200平方米以上复式较差。160-180的四房好卖；明泽半岛2002年8月18日销售率44%8套/月临珞狮南路的三复式小高层滞销。东侧邻湖的两栋卖得较好；中央花园碧云天2002年初95%18套/月复式面积太大139.7的户型（小高层）朝北121.78平方米多层、122.22、125平方米小高层，格局、面积合理南湖山庄2003年3月一期已80%；二期20%左右。有10%单位保留（包含）21套/月两房150-200平米大中户型销售较好狮城名居2002年12月34%左右51套/月（含开盘及团购）复式及大户型，因面积太大，总价过高，且临街的小高层销售受阻。多数小户型已出售80%，因为朝向良好，总价容易接受。丽岛花园2003年4月27日四期19%25套/月（四期开盘月，有3万元装修优惠）150平方米和200平方米以上的户型总价较高，不好销售。有朝向、景观优势的户型好销售。名都花园一期2001年10月28日已经推出的部分有60-70%左右的销售率；14套/月临街的一栋3个单元仅售了10套，主要由于房型设计问题90平方米、130平方米三房比较好销售都市经典2002年9月70%左右25套/月复式；229-396平方米面积大、总价高。三室二厅二卫、四室两厅两卫。水蓝郡2002年元月整体销售50%单体售20套，联排200套左右。15.5套/月靠近铁路的一些别墅不好销，因为噪音和安全问题。239平方米的联排别墅：户型设计合理；537平方米的独立别墅：沿湖岸线，景观较好；学府佳园三期2002年6月四期2003年3月三期90%四期20%15套/月小高层户型卖得不太好，160、170、180、212平方米的户型总价太高、面积太大。137平方米的三房安顺星苑2002年7月70%（小户型全部售完）60套/月4房（部分朝向不好，总价较高）小户型好售，因为市场供应量有限，朝向、景观好。世纪彩城2002年5月28日95%一期（对外公布）28套/月复式200-250平方米，不好销、面积较大，总价高三房两厅一卫以及小面积的三房两厅两卫；当代光谷智慧城2002年11月三期三期销售30%35～40套/月3、4、8号楼复式200平方米以上不好卖。89平方米、115平方米、144平方米为畅销户型；城市高尔夫花园2002.6至今联排别墅和双复式售了85%，共剩下不足10套少量内圈的房子看不到湖,未售出送车库、花园,临湖的房子已全部售完，户型设计和面积都较合理，临湖永清庭园2001.9至今整体销售达70%15套/月（含市委购买）平层设计一般，房型无特色性价比不高。低楼层的房间已售完，还剩2F、7F、9F未售。怡景花园2002.11至今套比销售率20%—30%。15套/月三号楼235M²销售较好，此户型南北通透，三面采光，通风、采光和观景效果都极佳。三号楼237M²销售也较好，此户型朝正南面，正对长江；另外户型方正、规则，好使用。福星城市花园2002.12至今50%左右27套/月部分户型进深较长，通风、采光不佳；部分户型东西朝向，景观较好，目前花园内景观尚未形成，销售受阻。主力户型，A1二号楼北向南第二个单位，面积适中。南北朝向，南向阳台朝中心花园A2二号楼简析：结合相关项目销售进度、自身特点以及工程进度来看：武汉市楼盘的销售周期较长；部分楼盘例如安顺星苑销售进度较快，与其地段、价格定位有较大的关系。户型布局的合理性及房屋的朝向、采光、通风对武汉人购房影响是比较大。户型畅销的主要原因：户型定位准确，面积和价位与目标客户群体期望基本一致，客户能够接受；户型设计合理、面积适中、实用性、舒适性较强；户型朝向为东南或正南，户型方正、实用率高；户型的景观较好，中心园林具有冲击力。户型滞销的主要原因：部分户型面积偏大、价位偏高，部分蝶式小高层中的大面积户型表现得更加明显；无景观、区位优势、但价格较高、部分户型噪音干扰较大；户型布局不合理、朝向较差；没有附送面积的顶层或底层。（5）、供给楼盘开发周期、销售进度与平均销售速度表4-10供给楼盘开发周期、销售进度与平均销售速度（截至2003.5月中旬的销售进度）楼盘名称开发周期、销售进度与平均销售速度蓝湾俊园二期开工：2002.4开盘时间：2002.7.5入伙时间：2003.10套数：617套，销售进度：70%，平均每月销售：25套；四季花城二期开工：2002.8开盘时间：2002.10.12入伙时间：2003.8.31套数：712，销售进度：85%，平均每月销售：74套；东湖林语开工时间：2001.12开盘时间：2002.8.9入伙时间：2003.8.31套数：455套，销售进度：50%，平均每月销售：23套；明泽半岛开工时间：2002.3开盘时间：2002.8.18入伙时间：2003.7套数：156套，销售进度：44%，平均每月销售：8套；中央花园碧云天四期开工：2002.初开盘时间：2002.初入伙时间：2003.10套数：326套，销售进度：95%左右，平均每月销售：18套；南湖山庄二期开盘时间：2003.3入伙时间：2003.11套数：320，销售进度：20%，平均每月销售：21套狮城名居开工时间：2002.6开盘时间：2002.12.28入伙时间：2003.7套数：753，销售进度：34%，平均每月销售：51套（有部分团购）丽岛花园四期开工：2002.12开盘时间2003.4.27入伙时间：2004.5套数：252，销售进度：19%，平均每月销售：25套（24套交订金）名都花园一期一期开工：2001.2开盘时间：2001.10.28入伙时间：2002.7.30套数：436，销售进度：60%，销售进度：14套都市经典一期开盘：2002.9入伙时间：2003.6.28套数：255套，销售进度：70%，平均每月销售：25套水蓝郡开工时间：2001.9开盘时间：2002.1入伙时间：2003.4.30套数：498，销售进度：50%，平均每月销售：15.5套学府佳园四期开盘：2003.3入伙时间：2003.6套数144套，销售进度：20%，平均每月销售：15套安顺星苑开工时间：2002.4开盘时间：2002.7.12入伙时间：2003.6套数：936套，销售进度：70%，平均每月销售：60套世纪彩城一期开工：2001.11开盘时间：2002.5入伙时间：2003.10二期开工：2002.10开盘时间：2003.5入伙时间：2004.6一期340套销售100%二期套数460套一期平均每月销售：28套福星城市花园开工时间：2002.1开盘时间：2002.12.8入伙时间：2003.12.28套数：844套，销售：50%，持销期平均每月销售：27套高尔夫城市花园开工时间：2002.8开盘时间：2002.6.15入伙时间：2003.5套数416套永清庭园开工时间：2001.1开盘时间：2001.9入伙时间：2003.3.1套数：369套，平均每月销售：15套整体销售达70%（其中2栋15层约40%由市委购买）怡景花园开盘时间：2002.11.16入伙时间：2003.10.30套数：299套，销售进度：30%，平均每月销售：15套简析：大多数相关项目从开工到开盘的时间周期较短，调研相关项目的平均周期为5.8个月左右，最长的为9个月，最短的为2个月，据了解，有的相关项目甚至刚刚开工就进入销售，大部分发展商通过自己的关系来缩短这个周期，加速利润的回笼。从开盘到入伙的时间周期平均为11.18个月，最长16个月，最短6个月。从销售的进度与速度看，武汉房地产的销售周期比较长，而且即使面对这样的销售速度，各开发企业似乎习以为常，不急不躁。各楼盘的销售来看，差别仍然比较大，相关项目的品质、价格定位、区位形成这样的差别的主要因素。（6）、供给楼盘规划、园林主要特征小区规划大部分呈行列式布局，围合式相对较少，规划设计对朝向、南北通透、采光的关注程度相对较高；中心城区建筑的物业类型多以多层和小高层为主，远郊相关项目则大多选择多层与联排相结合的物业类型，并且开始逐步尝试小高层；充分利用武汉优越的水资源，园林设计以水景为题材的较多，特别是临近南湖的相关项目，如名都花园、南湖山庄、明泽半岛、丽岛花园等，都围绕湖景资源进行综合规划；规划的组团结构大多较为松散，即使大盘也较少实行封闭式的组团规划和管理管控；新推楼盘对人车分流较为重视，大多较好的加以解决，基本达到人车分流。（7）、供给楼盘物业管理管控费分析表4-7供给楼盘物业管理管控费列表楼盘名称物业管理管控费楼盘名称物业管理管控费蓝湾俊园1.2元/平方米（多层带电梯）1.2元/平方米（小高层）都市经典1.3元/平方米（小高层），3楼以下1.0元/平方米0.7元/平方米（多层）明泽半岛1元/平方米（高层）0.8元/平方米（小高层）学府佳园0.8元/平方米(多层)1.2元/平方米(小高层)中央花园碧云天0.5元/平方米(多层)0.8元/平方米(4层以上小高层)安顺星苑1.0元/平方米(小高层)水蓝郡1.8元/平方米(别墅)世纪彩城0.6元/平方米(一期小高层)0.8元/平方米(二期小高层)四季花城0.9元/平方米(多层)1.4元/平方米(小高层)当代光谷智慧城0.5元/平方米(多层)南湖山庄1.2元/平方(TH)0.8元/平方米(多层)东湖林语1.0元/平方米(多层)狮城名居1.0元/平方米(小高层)1.0元/平方米(高层)丽岛花园2.0元/平方米(别墅)0.8元/平方米(多层)1.5元/平方米(小高层)城市高尔夫花园1.2-1.5元/平方米（未定）小高层；1.2元/平方米TH1.0元/平方米双复式福星城市花园1.0元/平方米(小高层)永清庭园0.9元/平方米3层以下，1.2元/平方米（4-12楼）小高层怡景花园2元/平方米（高层）名都花园一期1.2元/平方米(多层)1.5元/平方米(小高层)简析：通过上表中所列数据可以看出，武汉市场在售中档以上楼盘中，多层住宅的物业管理管控费大多集中在0.5-0.8元/平方米之间，而小高层基本在1.0-1.5元/平方米之间，部分别墅相关项目物业管理管控费在1.5元/平方米以上或更高。这样的物业管理管控费，较之各院校、机关、科研院所自管房产所收取的管理管控费已经高出许多，与这样的“较高”的收费相对应，购房者对各物业公司所提供的服务大多表示满意，显示居民对生活品质的追求正逐步提高。3、供给楼盘专项调研在16个楼盘当中87%的楼盘为框架结构、有少部分为砖混和两者混合的结构形式；68%的楼盘设置的了架空层，90%的用途是用来停车，部分楼盘做为提高社区环境用途；60%的层高在3米左右，90%的墙面和天花为乳胶漆；50%的楼盘设置有首层大堂，50%的楼盘没有设置；住宅大多以2-3个单元拼接；在建筑外墙装饰上63%的楼盘采用涂料加面砖，其中面砖所占比例较少；约20%的楼盘选用涂料，有时在底层用线条勾勒出面砖效果，达到整体美观的效果；约18%的楼盘全部使用面砖；公共部分基本都为简单装修，墙面、天花多为乳胶漆、地面为地砖和水泥沙浆抹平，电梯门套精致装修的比例约40%；户内装修：厨房：90%以上为毛坯房，地面水泥沙浆抹平。卫生间：毛坯占到调查楼盘的90%以上，地面水泥沙浆抹平。墙面：37.5%的墙面为水泥沙浆抹平，62.5%的墙面为涂料。地面：全部为水泥沙浆抹平。入户门：全部为防火防盗门，没有国外品牌。凸窗：37.5%楼盘无凸窗，62.5%楼盘有凸窗。阳台个数：56%楼盘设置了2个阳台。一个生活阳台、一个厅室阳台。大部分阳台无花槽和晒衣架。电：50%的楼盘户内管线敷设与穿线都完成，31%楼盘到户内配电箱，20%楼盘到入户门。弱电配置：对于电子巡更、楼宇对讲、宽带网络、背景音乐、有线电视等几项基本每个小区都能达到，其中有60%的门禁系统为可视对讲。31%的楼盘无人防地下室；19%没有装厨房煤气报警装置。

五、需求调研分析1、需求问卷调研分析说明：调研公司:武汉市中南社会调查研究所调研时间:2003年3月25日-4月26日调研方式:入户访问:随机拦访=7:3调研地点:武昌(高校教职员工、政府公务员、私营业主、科研院所、设计院、邮科院周边收入较高行业、高科技行业、名都花园、丽岛花园、积玉桥、鲁巷广场、中南商场、亚贸广场）样本量配比：总样本量1000份（1）、人群特点分析1）、从被访者年龄看，24-30岁的被访者占到50.4%，31-40岁的被访者占30%，41-50岁的被访者占13.3%。2）、从被调查的职业来看，从事教育/学术/科研/培训的被访者比例占到30.2%，光/电子/信息技术/的被访者比例占7.6%，政府/非盈利机构的被访者占到7.4%，批发和零售商业的被访者比例占到13.5%，以上四类被访者在样本总量中所占的比例较高。3）、从被访者的职务或职称来看，自营/合伙占16.8%，中层管理管控人员占10.6%，中级职称占19.2%，初级职称占10.4%，普通员工占16%，其中所占比例最高的是中级职称的人群。4）、从居住的区域来看，比较分散，问卷中所涉及的区域都有，各约5%左右，其中水果湖、鲁巷广场/关山，广埠屯/卓刀泉三个区域比例相对较多，共占26.4%。5）、从被访者目前所拥有的住房性质来看，单位公房占32.5%，单位分配的宿舍占20.8%，租用占18%，自己购买商品房的占16.2%，经济适用房占5.5%。6）、从被访者的现在居住家庭结构上来看，比例最大的是三口之家，占整个被访者的48%，而两口之家和四口之家则分别占15%左右。7）、从被访者现在有几套住房上来看，69%的被访者拥有一套住房、21%的被访者没有住房、10%的被访者拥有二套以上住房。8）、从被访者现所居住的住房面积来看，被访者现有住房的面积较小，目前住房面积在50平方米以下占25.3%，在51-70平方米占22%，在71-90平方米占23%，在90平方米以下占70%，在91-150平方米占26%，150平方米以上占3%。10）、从被访者目前居住住房的房龄来看，5年以下的占到40%，在6到10年的占32%，这两部分共占72%，而20年以上仅占7%。（2）、被访人群的需求特征1）、从被访者相关计划什么时间购置商品房来看，在1-2年之间购买的被访者占到了29%，3年之内购买的被访者占到71%。2）、从未来3年内，首先考虑在武汉的哪一个区域购置商品房的问题来看，因为此次需求调研是以武昌为主，所以在考虑购房区域以武昌的比例为最多，相对比例较高的区域是水果湖、鲁巷/关山、南湖花园、街道口、珞狮南路等。3）、通过被访者最想购买的物业类型来看，4-5层的洋房占21%、6-7层的多层占34.7%、8-12层的小高层占25.9%，这三类物业共占81%多，而对高层、别墅、联排、双复式等物业类型的需求就相对较少，占18%。4）、通过被访者购买商品房时最重要的因素来看，他们关注程度最高的因素依次是：价格、朝向与通风/采光、周围的自然环境、公共交通条件、周边配套；他们对片区整体综合形象、开发商实力/品牌关注较少。5）、从被访者相关计划购买的物业面积来看，大部分被访者还是希望购买更大的面积，其中期望购买90-130平方米的被访者为60%，期望购买130平方米以上的被访者占26.9%，而期望购买90平方米以下的被访者仅为12%。6）、从被访者相关计划购买的物业房间数来看，以二房和三房为主，在三房二厅的选择上，三房二厅一卫和三房二厅二卫比例分别为24%和27.9%。被访者对四房和五房的需求就相对较少。7）、从被访者对厅室的朝向的问题来看，50%的被访者希望厅与两室朝南，15%的被访者希望厅与一室朝南，17%的被访者希望室朝南、厅无所谓。8）、从二房二厅最合适的面积来看，选择86-95平方米的占27.8%，96-105平方米的占29.7%,106-115平方米的占14.6%。9）、从三房二厅最合适的面积来看，选择106-125平方米的占37.8%，126-145平方米的占34.3%,146-165平方米的占7.5%。10）、从四房二厅最合适的面积来看，选择126-145平方米的占17.2%，145-165平方米的占25.4%,165-185平方米的占18.1%。11）、从被访者相关计划相关计划用多少万元来购买新的商品住宅来看，相关计划用15-20万的被访者比例占35%，相关计划用25-30万的被访者占23%，相关计划用30万以上的被访者共占12%。12）、通过小高层带电梯最高能承受的物业管理管控费的数据来看，能够承受1元/平方米*月的被访者占39%，能够承受0.8元/平方米*月的被访者占47%。13）、从被访者对本相关项目（南湖西岸珞狮南路（丽岛花园附近）周边地区）是否可能作为被访者或亲属的购房选择区域来看，结果相对比较乐观的，其中认为比较合适的被访者占18%，非常合适的被访者占5%，可以考虑的被访者占36%，合计约60％的被访者是可以考虑在南湖西岸购置商品房，而不太合适的或不合适的被访者占40%。14）、从被访者选择（南湖西岸珞狮南路（丽岛花园附近）周边地区）主要原因来看，自然环境、交通条件、升值空间等因素占到了较高的比例，其中自然环境占21%；15）、从被访者不选择南湖西岸的主要原因看，有两点比较明显，距离工作地点的远近所占比例为36.6%，交通配套所占比例为21.2%，另外生活配套缺乏所占比例为10%。16）、从被访者喜欢的园林风格来看，34%的被访者喜欢东方园林风格，25%的被访者喜欢中式园林风格，喜欢欧式园林的被访者占18%。17）、从被访者希望的小区配套来看，社区超市、宽带网两项是被访者所选最多的，比例分别为15%和11%，另外活动中心、康体设施、医疗机构、暖气供应被选择的比例也相对较高。18）、通过对最高能够承担的取暖费用问题来看，75%的被访者能够接受300元/每套/月的取暖费，21%的被访者能够接受500元/套/月的取暖费。19）、从被访者对会所设施的要求来看，阅览室的所占比例为16%，健身房所占的比例为16%，室内恒温游泳池所占的比例为11%，篮球场、羽毛球场、棋牌室、健身房比例各为8%左右。20）、被访者乐于接受的单价相对较低，有80%多的被访者不能接受2200元/平方米的单位，能够接受均价在2500元/平方米左右的被访者仅占5%。21）、从家庭年收入来看，70%的被访者家庭年总收入在3-5万元之间，23%的被访者家庭年总收入在5-10万之间，家庭年收入在15万元以上的被访者接近6%。2、访谈分析（1）、收入情况表5-1被访者收入情况职业公务员教师高科技从业者企业中层管理管控者自由职业者个人年收入（万元）3-4万元左右5-7万元左右3-4万元左右4-5万元左右较高、不稳定家庭年收入(万元)5-6万元左右7-10万元左右7-8万元左右6-7万元左右不定分析1、公务员收入比较稳定，但会因不同单位、不同部门，收入差别较大，一般在30岁左右受过高等教育的收入平均在2000-2500元/月，家庭月收入在4500-5000左右。2、高校教师的收入较为稳定，副教授月均收入水平在4000-4500元左右，教授月均收入水平在5500-6000元，从家庭年收入来看副教授家庭年收入在7万元左右，教授年收入在10万元左右。3、高科技从业者收入稳定，预期良好，30岁左右、部门负责人职务平均月收入在3000-4000元，家庭年收入在7-8万元左右。4、企业中层管理管控者收入在4-5万元年薪，但有时因业绩收入有一定的提高，收入较高但不是很稳定。

（2）、现住房状况表5-2被访者现住房情况职业住房情况公务员大多数住在单位提供的住房部分单位住房条件较好（如法院、规划局）但部分住房条件较差，面积较小，房屋陈旧教师大多数是由学校提供的住房，并且在学校里或距离学校较近的地方有的教师拥有2套或2套以上住房，但产权属于学校大部分教授住房条件较好部分教师住房年代较久，房屋破旧，户型设计不合理部分教师目前仍然居住在教学区，学校鼓励这部分教师搬出校园在校外购买商品房的教师，学校根据住房政策给予一定的补贴高科技从业者高科技从业者中的有房族大多拥有的是商品房群体较为年青，对住房的需求较为迫切企业中层管理管控者大部分拥有自己的住房为了追求更高的生活品味和生活质量，再次购房的欲望较强自由职业者大部分已经拥有自己的住房为了追求更高的生活品味和生活质量，再次购房的欲望较强（3）、购房意向表5-3被访者购房意向情况职业购房情况公务员部分现在已经拥有住房的公务员会考虑为自己的子女购房。同时也有部分是为能享有更加舒适的环境而为自己购置住房。教师由于现住房状况和学校的积极鼓励教师搬出校园并给予优惠的政策，许多教师会为自己购置新住房。同时也有部分教师考虑为自己的子女购置住房。由于校园的搬迁，部分教师会考虑重新购房。（如武汉理工大学）高科技从业者1、由于现住房状况，部分群体会考虑自己再次购房。2、年轻群体的购房欲望更为迫切企业中层管理管控者为了提高自己的住房条件，再次购房的欲望较强自由职业者会自己购置住房，一方面可以提高自己的居住品质，另一方面可用于投资

（4）、购房关注因素表5-4被访者购房关注因素情况职业公务员教师高科技从业者企业中层管理管控者自由职业者购房看重要素位置好、交通方便、价格宜在2000元/㎡离学校近、价格低，户型好，2000元/㎡左右位置好、价格合理注重小区环境，多数被访者认为价格不宜超过2600元/㎡位置，价格实惠，物业管理管控好分析1、对于公务员和教师等群体来说购房前提是要离上班地点近，交通方便，且价格实惠；2、其他收入较高的群体对小区环境及物业管理管控关注较高，有车一族对位置敏感度不是很高。（5）、对南湖区域的印象公务员群体，由于长期工作、生活在以水果湖为中心的城市核心区域，对便捷性的依赖性较强，对南湖片区的现状印象欠佳；以武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学为主题的教师群体，由于工作区域距离金水岸地块距离较近，对地块的认可度较高；高科技从业者及部分企业的中层管理管控者对工作与生活的相对距离较为敏感，对公共交通的期望值较高，对相关项目地块的位置可以接受，但对其目前的公共交通状况不太满意。（6）、高校房改取向金水岸相关项目周边高校众多，随着高校房改政策的逐步清晰和实施，教师群体的购房取向对金水岸相关项目的重要性日益显现。主要学校基本概况：武汉大学：学校现有教师5千余人，其中正副教授3千余人，博士生导师460余人武汉理工大学：在校专任教师3627人，其中教授336人，其他具有高级专业技术职称人员1264人。华中农业大学：学校现有专任教师1000余人，其中中国科学院院士2人，中国工程院院士2人;"长江学者奖励相关计划"特聘教授3人，教授140余人，副教授330余人;国务院学位委员会学科评议组成员5名;华中师范大学：学校现有教职工近4000人，其中教授223人，副教授438人。合计四所高校教师人数为：约13627人房改取向：根据武汉大学的房改思路，对于居住在教学区的约3000户教职工家庭（居住在非售房内），学校要求退出校内住房向校外置换，其它愿意搬离校园的教职工家庭，也可享受相应的优惠政策，鼓励其搬出校园；华中师范大学正在讨论的房改政策，拟采取类似的措施将总数约1500户的教师家庭迁出校园；武汉理工大学，随着2000亩新小区的建设，原余家头校区的教职员工将陆续搬迁至新校区（金水岸相关项目北侧）周边，新校区将于2006年9月全部完成建设，2004年9月的入学新生将开始考虑在新校区就学。（8）、小结1）、被访者基本特征：被访者大都有一定的经济实力，月收入一般在2000元/月以上，家庭年收入一般在5万元以上，具备在武汉市购买一般商品房的能力。被访者基本都有自己的住房，但住房条件较差，主要共性：房屋陈旧、面积小、无产权等，部分早期购买的商品房也存在户型的布局不合理、舒适度较差等问题。被访者大都具有较高的综合素质，受教育程度较高。2）、被访者心理特征：大多数被访者都有二次置业的欲望，希望以此来提升生活质量，教师也非常渴望拥有有全产权的住宅。被访者大都具有一定购房能力，但由于长期以来生活方式的影响，使其对高品质商品房缺乏感性的认识，其购房的主要目标仍集中于解决“面积”问题的相对廉价的商品房。被访者期望的商品房价位比较低，和目前商品房的市场价位有一定差距。部分被访者对居住地和工作地点的距离要求比较高。被访者对物业管理管控费用、取暖费用比较敏感，但又希望小区能够供暖、有比较好的物业管理管控。3）、被访者关注要素排序地理位置价格因素自然环境小区环境物业管理管控4）、对南湖的印象部分被访者的日常生活与该区域联系较少，感觉上比较偏远，但如果在公共交通、周边商业配套上有所改善，还是可以考虑；部分群体认为南湖区域具有升值潜力，可以接受；还有一部分群体，认为南湖区域自然环境较好，适合居住。六、市场竞争分析1、市场竞争相关项目归类列表表6-1已了解的武昌拟建在建相关项目列表旧城改造部分武昌积玉桥地块总面积：1680.5亩，容积率：2.2-2.5左右，目前正在拆迁之中，2003年内相关计划可供应164亩。黄家湾地块（珞狮北路）占地面积38亩，目前尚未完成收购手续，预计供地在2003第4季度。汪家墩地块（徐东路）占地83亩，估计供地在2003年第3季度新区出让武昌区丰收村8号占地100亩，规划容积率1.6，2003年4月已经出让中北路延长线相关项目总占地948亩，估计规划容积率在1.8-2.0左右，预计供地时间在2003年4季度，年内供地300亩南湖新城相关项目占地1234亩，综合容积率在1.52，2003年2-3季度供地569亩，3-4季度供地665亩青菱渔场相关项目总占地1711亩，估计规划容积率在1.5左右洪山乡铁机村统征相关项目总占地39亩，预计供地时间在2003年第4季度青山公安分局相关项目占地91亩，预计供地时间在2003年第4季度洪山区洪山乡洪山村相关项目占地32.34亩，预计供地时间在2004年第2季度宗地出让武汉中北经济发展有限公司（中北路23号）占地133.85亩，预计供地时间在2004年第1季度市机械工业公司光学仪器厂（武昌区徐东路37号）占地40.96亩，预计供地时间在2004年第1季度市畜牧兽医科学研究所（洪山区张家湾）占地333亩，尚无规划指标和供地相关计划近期在建、拟建相关项目名称本司·太阳城由武汉本司.洪华房地产开发公司开发，占地240余亩（其中住宅用地200亩），总建面22万平方米、容积率1.64。一期开发8万平方米，全部为中档次的多层住宅，现已动工，2003年6月推向市场。福星惠誉的沙湖地块占地546亩，总建筑面积667950万平方米，容积率为1.84。预计可能分7-8期开发。预计目前已经进入合适的方案设计阶段。预计相关项目可能在2004年上半年开始预售。陆景苑由湖北海陆景置业发展有限公司开发，占地120余亩，总建面115084万平方米、容积率1.44。位于关山二路与雄楚大街交界处。设计合适的方案正式通过专家评审，将于2003年4月动工兴建。相关项目由多层住宅与部分小高层住宅组成，以100-140平方米3*2为主力户型。相关项目定向开发（70%面向公路建设系统），海陆景置业由湖北高速公路集团公司、湖北省交通开发公司、湖北省公路物资设备供应公司共同组建，有着雄厚资金实力支撑。它相关计划在5年内成为业内一流的开发企业，将把“陆景苑”作为体现公司形象的品牌相关项目而精雕细琢。保利高科相关项目由保利房地产股份有限与武汉高科国有控股集团有限公司合资成立的武汉保利高科房地产有限公司，投资8亿元开发，位于关山一路与雄楚大街交汇处270亩相关项目，容积率2.3，预计总建面40万平方米，即将投入开发。喻新花园由湖北省住宅发展总公司开发。位于华中科技大学东区新湾村，占地350亩，总建面55万平方米，现已圈地，正在组织拆迁。此相关项目位于华中科技大学旁，相关项目定向开发（70%面向华工教职工）。开发商贯于在离校旁建教师小区，有丰富的关系及营销经验。此相关项目如推向市场，会取得大部分华工教师客户。美好愿景公司—阳光在线由美好愿景公司开发，位于关山中学旁，预计会在2003年推向市场。小区占地170余亩，总用地面积113650平米，总建筑面积165900平米，总户数1474套，2居室528套，3居室764套，4居室144套，复式38套。汉盛——关山春晓相关项目占地200亩,位于关山一路旁,容积率为1.45,开发商是武汉汉盛房地产开发有限公司。工