某某地产投后定位会模板二

XX区域XX项目投后定位会XXXX年XX月XX日演讲者：CONTENT01第一部分投后专篇02第二部分定位专篇03目录投后专篇单击此处添加副标题01项目基本信息及可研交底02项目工作计划03合作方首次沟通会商谈事项清单区域、四至奉贤南桥新城：东至驰园路，南至金齐路，西至36-02地块，北至学丰路出让面积（㎡）52792.8容积率1.8计容建筑面积（㎡）95027.04用地性质住宅商住比例住宅100%限高/低（m）60米建筑密度/绿地率绿地率不低于35%，集中绿地率不低于1/3全装修住宅比例要求50％以上（不包含保障性住房等）住宅套型中小套型比例60%保障房配建要求5%，约4751㎡其他总配套量1320㎡成交总价XXX万元成交楼面价XXXX元溢价率XX%备注【1】住宅套数：不小于950套【2】装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率不低于40%【3】中小套住宅设计标准：多层住宅建面不大于90平，小高层住宅建面不大于95平，高层住宅建面不大于100平【4】预售条件地块红线图1.1地块指标1、项目基本信息及可研交底此处与可研模板不同1.2项目合作信息1、项目基本信息及可研交底项目公司：xxxx.xx.xx日成立；企业资质:xxxx.xx.xx日办理完成；合作协议：xxxx.xx.xx日签订完成。项目公司（碧桂园竞得）正荣20%项目副总设计招采碧桂园20%项目副总营销总控阳光城20%项目总营销联合物业君悦20%项目副总开发工程成本港龙20%项目副总财务项目公司股权结构部门分工项目类型：B类重点招拍挂项目（合作/自有）1、项目基本信息及可研交底1.3区位及基础配套：项目位于XX市XX区，临近区管委会、周边生活配套完善。商业配套：1公里范围内商业—蛟桥大学城配套商业；3公里范围内商业—洪客隆英伦联邦（8万方）、万科时代广场（8万方）、铜锣湾广场（10万方）、商联中心（12万方）。结论：片区与红谷滩CBD交界商业集中在项目西侧，未来沿地铁1号线打造地铁商业1km2km孔目湖风景区商业3km保利高尔夫经开管委会江西财大华东交大江西理工商业科技师范往机场往经开往新建往红谷滩往红谷滩、老城往老城江西职院万科时代广场铜锣湾广场商联中心商业商业1、项目基本信息及可研交底孔目湖大街（城市快速路）123465782轨道1号线-蛟桥站现状1地块江西机电学院7江西交通职院3昌北一中4地块南侧6地块西侧5下罗棚改项目（规划）81.4地块四至：项目周边无不利因素，西侧地块已实施棚改政策，未来周边宜居宜住。市场定位产品系列填表说明1、市场定位主要说明项目在刚需、首改、再改、高端等方面的定位说明；2、产品系列主要说明项目在优家、大师、精工、典藏系列的归口。

1.5市场及产品定位(可研阶段)1、项目基本信息及可研交底1.6概念方案设计（可研阶段）1、项目基本信息及可研交底基本指标总用地面积容积率总建筑面积总销售面积其中住宅商业其他配套面积可售比地下建筑面积总户数总车位数其中地上车位地下车位住宅类：户型配比产品类型户数户数比面积18F18F18F2F18F18F18F18F*红线内地上地下避让空间需重点标注商办类：配置情况产品类型层高面宽进深比面积段商铺（1F）内街/外街商铺（2F）内街/外街产品类型层高装标面积段公寓（soho/loft)办公*Mall等集中商业类需要另提供设计平面售价推导逻辑：项目2019年7月入市，精装高层入市价10070元/㎡，精装洋房入市价11570元/㎡（整盘均价为：毛坯限价7600+精装3490），车位9万/个（1563个，80%车位为1250个，人防车位450个），精装公寓6000元/㎡，沿街商铺一拖二1.5万/㎡、单层铺2万/㎡。产品基准售价预计月度数年涨幅首次入市价格价格修正说明（元/㎡）入市时间（元/㎡）高层精装10000-120002019年7月14/10070竞品红星九湾天铂精装高层10000元/㎡，恒大林溪府精装高层12000元/㎡，本地块控制毛坯销售价格为7600元/㎡，建议项目销售价格按照控制价格上限捆绑3490元/㎡精装进行销售（据悉南昌全装修房将实行“装修价格限高制度”，规定建筑面积144平方米(含)以下的普通商品住宅，装修价格不得超过3500元/平方米。虽暂未出台红头文件，建议精装价格以此为参考），项目整盘均价11090元/㎡，其中：精装高层10070元/㎡、精装洋房11570元/㎡（恒茂未来都会、万科璞悦里精装洋房对比精装高层溢价1500元/㎡）。洋房精装10800-140002019年7月14/11570公寓精装7200

毛坯75002031年1月27/6000竞品远洋天骄精装公寓7200元/㎡、月均去化22套，合一中央城毛坯公寓7500元/㎡、月均去化18套；本案公寓需自持10年后再进行销售，建议以较低价格进行销售，定价6000元/㎡。商铺150002020年1月24/17000万科璞悦里住宅底商一拖二1.5万/㎡，建议参考此价格进行销售，定价：一拖二1.5万/㎡，单层铺2万/㎡车位900002020年2月22/90000万科璞悦里车位售价9万/个；建议参考此价格进行销售，定价9万/个。1.7项目价格判断（可研阶段）1、项目基本信息及可研交底1.8工期及成本（可研阶段）1、项目基本信息及可研交底拿地标准工期排布（高层）重要节点计划开始时间计划完成时间标准工期地块拿地2018/12/262018/12/26拿地当天拿地当天开盘预售（首批）2019/7/242019/7/24225天210天单体竣工验收2021/12/12021/12/1730天730天说明：按7个月开盘，预计2019年7月首开工期及成本：项目7个月开盘，预计2019年7月底首开；定位悦系一星，地块二到七项可售单方为4249元/㎡（含精装）。产品线成本标准重要节点大师精工/府系优家/悦系青云谱项目一级5000420029602960+1289=4249二级540044003020三级580046003120项目增加成本项有：可售比+52元，材料价格差异+90元，售楼处及样板房精装+13元，绿建一星+20元，沿街商业+58元；铝合金窗+34元，地下室金刚砂+5元，户内精装+808元，幼儿园+19元，洋房业态+94，公寓+95，合计可售单方成本调增1289元。2、项目工作计划2.1投后推进会版全景计划决策会议设计/报建招采工程示范区投后推进会2018.6.26营销定位会2018.7.6产品定位会2018.8.3经营启动会2018.9.6生产启动会2018.10.8方案沟通文本2018.8.18方案批复2018.9.27图审完成2018.10.27工规证2018.11.1施工证2018.11.26首批预售证2018.2.22方案报建文本2018.9.2总包定标2018.11.26示范区精装定标2018.11.1示范区景观定标2018.11.1首开区开工2018.11.26达预售层2019.2.15售楼部软硬装、景观、样板间完成2019.2.5示范区开放2019.2.10示范区开工2018.11.1首开2019.2.25备注：1、以上模板供参考，可根据实际情况添加内容；2、会后2天内将此清单事项邮件抄报至总部财务、投资、营销、设计、运营、工程、成本、客关、人资和综管等部门合作方首次沟通会计划召开时间：XXXX3、合作方首次沟通会商谈事项清单01定位思路02市场分析03项目保障04经营指标定位专篇例表现内容：1、寻找项目目标与项目现状市场、项目本体指标条件的主要矛盾（项目要解决的核心问题）提出本项目的定位（提溢价?流量盘？）需要解决的核心问题，整个定位思考围绕其解决方案1、定位思路南京健康度评价：小库存368万方，去化周期5个月，供求比0.9，地销比0.3，综合评价：合理引用投资可研报告中城市健康度页2、市场分析——整体市场市场表现：供大于求，库存低位运行，开盘去化区域分化严重，去化率下降，市场局部降温引用总部市场月报中城市篇2、市场分析——整体市场龙门：无限价南昆山：无限价博罗:8000临莞板块：9000-9200江北：13000罗阳：8800生态区汝湖龙丰:10500仲恺：8800-10000沥林镇隆：8800东平河麦：13000水口:10500永湖三栋：11000机场平山:6500惠东县城：6500-7400新桥：10500新圩：无限价开发区：10500沙田淡水：西区中心区霞涌：12500白花稔山吉隆黄埠：6500海龟保护区铁涌平海：12500-2250013000-1850012500统计口径：截至2019年6月各板块售价范围示例注意：在板块价格地图上标注地块位置地块位置项目策略：项目处于什么板块，现在市场状态？目前价格和上下游板块的关系？引用可研报告中内容2、市场分析——板块梯度客户匹配：版块内客户来源、都有哪几类客户、哪类客户最安全；哪类客户与项目最匹配？客户来源（主力区域）客户类型及容量（如总价段）与本案匹配（结合正荣客户细分）区域公司按照自身需要，自行撰写2、市场分析——板块客户项目策略：项目竞争环境如何？我们怎么突围？引用可研报告中内容根据竞争分析，选择合适的竞争策略，原则上必须选择市场主流业态①跟随型策略：当区域市场发展非常成熟，客户需求已经基本得到满足，同时自身项目品质较竞品有一定差距时，可考虑采取跟随型策略，借竞品之势为我所用。②超越型策略：当区域市场发展较为成熟，尚有一些客户需求未被满足，同时自身项目品质较竞品相当或者具有一定优势时，可考虑采取超越型策略，引领区域市场。③创造型策略：当区域市场某些客户需求严重未得到满足，同时项目具备达到相应产品条件时，可考虑采取创造型策略，掌握市场话语权。2、市场分析——板块竞争面积段及总价段选择—面积段/总价分析近一年区域产品面积段与总价段成交结构面积段/总价段80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170……面积段合计面积段占比80以下203727332162784122286

28687.1%80-903107001103604321194795

1

33178.2%90-10079445788216347249919640

1010925.1%100-1105405284388818606331741158

1200729.8%110-120

7812754263014463551239

613615.2%120-1301

2753545756907362102

27535.2%130-140

11111054938752049437

21095.2%150-160

1214941231263444

7081.8%……

0

总价段合计23601964133477527603042122243131996342

40246100%总价段占比5.9%4.9%33.2%18.7%15.0%10.5%5.6%3.3%2.4%0.1%

100%

结论：产品总价及面积段选择，划分出市场主流面积段及总价段，同时划出风险线，在单价较高的情况下，总价段尽量不超出风险线例：XX区域近一年主力成交面积段在90-120㎡，主力成交总价段90-120万，总价130万以上成交迅速减少，需注意控制130万以上产品的占比区域公司按照自身需要，自行撰写2、市场分析——总价及面积段选择1、市场结论：套数比：高层：洋房：叠拼=72%：11%：17%，洋房、叠拼溢价能力均不足全市平均线2、本案选择：套数比：高层：洋房：叠拼=100%区域近一年各产品成交及价格情况表产品项目月均去化量时点价格业态价差大库存去化周期成交比例高层金茂悦50145001972%新旅明樾台1315500111金科九龙湖4014900110融创望江府1201600013合计2231522518洋房（6-9层）金茂悦11170001.171411%新旅明樾台10176001.1416金科集美九龙湖10169001.1316合计31171671.1516叠拼新力铂园9220001.441417%融创望江府14175001.0912新力禧园22190001.259合计41195001.2610①去化量比例计算方式为：竞品月均去化量/总去化量；②库存去化周期计算方式为:项目大库存/近三月月均去化量业态选择：1、必须选择市场主流业态（也就是市场月均流速最高的面积段，并结合库存情况进行产品比例的调整）2、高溢价业态的选择，原则是区域高溢价业态的溢价能力超过全市平均水平线2、市场分析——业态选择1、市场结论：套数比：95：105：125=75%：15%

：10%2、本案选择：套数比：75：89：95：115=10%：58%：26%

：6%备注：市场的套数比为95:105:125=75%：15%：10%；为提升本案竞争力，在选择户型面积时，在保证功能的基础上，单个户型面积均较竞品下调5-10㎡；考虑到125㎡的库存去化周期较长，将125㎡的10%的比例下降到6%；此外增加75㎡的刚需二房产品，比例为10%表1：近一年区域各户型成交及价格情况表（库存为项目大库存）面积段流速比例月均流速去化周期项目名称

户型面积房型结构建筑层数开盘时间销售价格精装标准供应套数成交套数去化率月均去化库存套数95㎡75%3058中骏东原璟阅95㎡三房两卫23层19/5/2417500是463065%301050————————————105㎡15%665中骏东原璟阅105㎡三房两卫23层19/5/2417200是23626%6525————————————125㎡10%4131中骏东原璟阅125㎡四房两卫23层19/5/2417800是22418%4525产品选择：1、必须选择市场主流产品（也就是市场月均流速最高的面积段，并结合库存情况进行产品比例的调整）2、户型选择必须聚焦，常规项目户型需控制在2~3个2、市场分析——户型选择物业形态建筑层数产品形式户型结构户型面积成交单价单套总价户型套数套数比例成交速度去化周期面宽资源对标竞品优势业态面积功能总价高层20F2T6三房两卫751800013516010%30

两面宽20F2T6三房两卫891800016092058%20

三面宽√

√洋房

8F1T2四房两卫952000019041626%15三面宽√√8F1T2四房两卫11520000230966%5四面宽√√

合计

1752100.00%

1、内部竞争：价差大于25万；高层75两面宽二房和89三面宽三房，洋房95三面宽四房和115四面宽四房2、外部竞争：75两房差异化产品；89三房面积总价优；95四房业态功能优；115四房业态面积优产品竞争力：1、原则上刚需产品必须是在面积或功能上优于竞品2、改善型产品必须在空间布局等方面优于竞品2、市场分析——户型竞争力周边项目商业情况项目名称商业形式户型配比销售价格租金（元/㎡.月）商业首开时间已销售量（㎡）月均成交量大库存量去化周期XX项目1层34-6060%2300023000197130291拖280-10040%1700017000900XX项目XX项目1、商铺结论：商业形式（底商、商业街，1层、1拖2）？面积划分？价格？2、车位结论：产权车位销售均价**万/个、人防车位**万/个，预期年去化**个左右，搭售方式周边项目车位情况项目名称开盘时间住宅户数车位销售数量住宅项目售价产权车位价格人防车位价格XX项目1拖280-10040%XX项目XX项目2、市场分析——商业&车位（需补充对应标准）3、项目保障——标准化选择核心价值大师精工品质高性价比本案配置意向案名云麓/紫阙台正荣府悦土地属性核心地段或资源城市改善、城郊享受城郊栖居客户类别高改、奢享首改、再改首置、首改产品标准化府1、2、3星悦1、2、3星精装标准化A标\S标B标C标3、项目保障——产品需求清单功能区面积1面积2面积3户型户型1户型2户型3关注度建议关注度建议关注度建议主人房★★★★★16~20㎡主卧洗手间★★★★必配衣帽间★★★★4~6㎡次卧★★★★10~16㎡会客厅★★20~25㎡厨房适当餐厅适当家庭厅可无工人房★★4㎡左右公共洗手间适当入户花园★★★赠送露台★★可配赠送空间★★★★10%产品设计条件输出及客户敏感点排序表现内容：1、配置标准项可根据实际情况进行增加2、不同业态分开论述3、增加P说明关键产品建议点3、项目保障——项目总图基本指标总用地面积容积率总建筑面积总销售面积其中住宅商业其他配套面积可售比地下建筑面积总户数总车位数其中地上车位地下车位住宅类：户型配比产品类型户数户数比面积18F18F18F2F18F18F18F18F*红线内地上地下避让空间需重点标注商办类：配置情况产品类型层高面宽进深比面积段商铺（1F）内街/外街商铺（2F）内街/外街产品类型层高装标面积段公寓（soho/loft)办公*Mall等集中商业类需要另提供设计平面可类似于可研报告中此部分或拿地后调整版本3、项目保障——体验区选址示范区景观示范区景观面积成本标准红线内3050㎡

800红线外

4750㎡400合计

7700㎡示范区、售楼处、搭建样板房初步方案售楼处选型建筑性质□商业□社区配套□临时建筑规划格局对称型/回字型售楼处平面展示区域面积：600㎡；A600a型平面后勤区域面积：500㎡；样板房设置面积段展示方式样板房高层125后场搭建样板房洋房144后场搭建样板房停车区售楼处、样板房前场空间人流方向人流动线停车区后场空间项目层面竞争力保障因素产品层面竞争力保障因素1、引进重点学区2、引入两条直达**的公交线路3、示范区优于**项目4、实现片区第一个开盘5、……1、赠送15%以上，保证赠送空间的通风采光2、公寓的民水民电3、产品全面超越万科**项目4、……表现内容：1、回顾要实现项目量、价的项目及产品层面必须要达成的保障因素2、每个层面最多写三条关键因素。3、项目保障——营销竞争力一期二期一期二期示范区单独排期东西地块同时开工，同期实现销售，各分为两期。同一期产品推售不同业态不同面积段产品，保证地块之前不产生产品竞争。两块地计划于2019/9/23实现首开。首批次以143小面积段产品销售为主，确保首开红盘。东地块住宅销售排期分期物业类型入市时间入市价格（元/㎡）年涨幅可售面积（㎡）总货值(万)结论：全盘销售排期说明3、项目保障——销售排期及指标对比土地内部开发顺序与定位的对应关系——首置首改型定位：带有商业、生活配套的地块先行，控制户型面积，为项目积聚人气，扩大市场影响，为提升土地价值和后期开发奠定更好的基础。再改型定位：最好的资源留到最后，为项目博取更多溢价。TOP型定位：较好的资源起势，奠定市场影响力，建立品牌和形象序号风险内容可能会导致的后果风险级别最迟解决时间责任部门责任人预案及解决方案目前状态附加文件12345…表现内容：1、地块内若有不利因素，需明确风险解除

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