工程维修工作手册(修改)

锦绣江南物业服务中心Instruction制订准中心手册页次第2页,共123页-01版本无中心手册页次第3页,共123页-01版本 手册页次第4页,共123页-01版本一、工程维修管理设备设施的管理目标时率95%；修管理思路用好、修好、管好设备设施，提高设备的利用率，保证设备完好率99%以上，是设备管理的根本目的，这就要求我们在设备的使用、维护保养及检修等各个环节进行严格的技术管理和对设备房的状态进行技术监控等，而有效的经济管理则是运用技术手段对设备的能耗物耗进行为此我们在针对小区的物业管理的机电设备设施方面提出“一、二、三、四”的整体管理构思。即，一个品质指标(设备设施完好率99%以上)；二项保证(技术保证和经济保证)；三种手段(规范化、专业化、高效化)；四个环节(计划、实施、评定、提高)。如下图：规范化——我公司将全面导入质量体系，由标准的《机电设备类体系文件》作管理基础，中心手册页次第5页,共123页-01版本专业化——我公司目前拥有机械、电气、机电一体化等各类人才二十六人、中高级专业技术职称的工程师二十三人，这些专业工程技术人员大多数在公司的发展进程中组织、参与了从物业验收接管、工程改造、设备管理和维修等各个环节，特别是通过整理编辑上述一系列的机预防为主——机电设备管理，除了日常运行管理之外。加强设备预期性维护保养是我们进行机电设备管理的重要一环。在以往见识过的物业管理机电管理中，通常都是实行例行保养工作制，这是常规惯用模式。我们在稳固例行保养的基础上更进一步提出预防性保养，既实行设备运行的动态测试，掌握设备的运行规律，有计划的提出预防性维护方案，按方案进行预防性园区紧急突发事件的处理园区紧急突发事件的处理及催缴园区公共区域设备设施管水泵房、消防泵房、消电梯等相关设备设施的维护保养公共区域(清洁、绿化及园施工用水用电分摊、商业用水用电分摊、变电损耗及管园区紧急停水停电的处理、机电设备紧急故障的处理、设备房紧急火灾的处理及园火警的紧办公室通讯设备、监控系统、道闸公共用电设备设施、绿化清洁用水阀门管件、水路灯等等设备设施的定期巡查物业服务中心手册页次第6页,共123页-01版本施(机电设备)等等的综合维修1人综合维修1人物业服务中心手册页次第7页,共123页-01版本置图水水电维修员1人030中心手册页次第8页,共123页-01版本责(一)、工程维修主管岗位职责2)及时传达公司各种会议精神及领导指示，并组织部门员工学习、贯彻、落实。4)负责组织制订园区公共设施、楼宇、设备的管理规定，并贯彻执行，确保以上设施/设9)协调施工单位按国家规定标准为业主提供保修服务，保障业主利益。对部门员工工作质量、工作效率进行考核，发现问题及时纠正，对员工的劳动安全负12)完成上级临时交办的工作任务，服从考核管理办法。(二)、维修领班岗位职责助部门主管完成各项强弱电日常管理工作，制定设施/设备保养、检修计划，完成对2)负责小区、配电房系统、二次生活给水系统、电梯系统、泳池循环系统的维护、保养中心手册页次第9页,共123页-01版本4)负责小区紧急停水、停电和在建设施/设备工程跟进。5)负责会所和小区设施/设备日常维修，发现问题及时汇报并与有关单位协调整改解决。6)协助部门主管完成各项园区日常维修管理工作。7)负责指导维修技工按《维修服务规范》要求对业主/住户进行上门服务和特约服务,严。9)落实维修服务人员班前、班后训教、总结工作和抓落实服务人员的服务素养，严谨日10)每月按时上报维修材料采购计划。11)组织维修人员对二次装修现场进行定期检查。12)完成上级临时交办的工作任务，服从考核管理办法。(三)、维修技工岗位职责6)严格遵守操作规程，妥善保管和正确使用各种机械和工具，发现问题及时调整修理。7)合理领用零配件和原材料，严格按规定使用零配件，注意节约原材料。8)落实日常客户装修现场的巡视检查工作。中心手册页次第10页,共123页-01版本9)服从监控中心、客户中心日常的调度工作。10)完成上级临时交办的工作任务，服从考核管理办法。(四)、综合工岗位职责1、认真执行各项规章制度，负责小区区域设施建筑主体的土、木装饰装横、门窗、空调、(一)、工程维修部档案的建立及管理规定2、设备、设施建立设备台帐、设备卡及相关设备使用说明书、质量合格证，进行分类，编6、投诉单写明造成投诉原因、处理方案、原因分析、派单人与接单人签名、派单时间与接中心手册页次第11页,共123页-01版本7、回访记录做好，回访时间、回访项目、业主满意程度、回访人、业主姓名及区域经部门(二)、工(器)具管理规定1、工(器)具属于公司公共财产，每个员工都有责任和义务保证其正常使用。2、使用人员要爱护使用工(器)具，如有丢失或非公损坏需予以赔偿。3、工(器)具使用完毕后应及时收回，并擦试干净后整齐摆放回原处。4、工(器)具严禁个人携带外出，如确因工作需要，须报经理批准。5、工(器)具在使用中应注意安全，高空作业工具如升降台、铝合金人字梯、脚手架等使6、工(器)具出现自然损坏而无法正常使用，应在48小时内进行报废处理。8、外借工(器)具归还时进行检查，确认完好后方可接受，在规定外借期间内未归还的，(三)、设备机房防火规定；中心手册页次第12页,共123页-01版本7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火安帘、防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。保安部应每月检查、保养，确保使用时不出故8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾(四)、机房卫生管理规定(五)、停电、限电管理规定；；中心手册页次第13页,共123页-01版本(六)、保安监视系统运行管理规定；(七)、消防设备运行规定操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏6、消防系统如因维护或其它原因要暂时改变消防系统的状态(如手动/自动等)，应由工程(八)、污水井管理规定；中心手册页次第14页,共123页-01版本(九)、化粪池管理规定。(十)、房屋维修管理规定为了认真解决住户入伙后房屋维修问题，在本着“实事求是，划清责任，合理收费，服户”的精神，特制订本规定。1、住户在入伙时同客户服务中心人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由客户服务中心负责联系项目公司组织专人维修。维修后实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由项目公司负责。2、住户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，项目中心在接到住户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修部自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告主管领导，联系发展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。3、住户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2条。属于住户在使用和改建或装修中发生的问题，由住户自行负责。4、如住户需要进行一般性的维修，可直接向维修部提出维修申请，由项目中心维修部进行维修，维修后由业主签名验收，维修部按成本价合理收费。5、如住户提出大的维修申请，维修部应上报项目中心，项目中心派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由住户验收并在工程维修单上签字。中心手册页次第15页,共123页-01版本(十一)、电气维修规定为保证楼宇电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化。规范化、科互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使。(十二)、安全用水、供水管理规定为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：统(即自来水公司向本小区供水总表以内的)一律由物业公司中心手册页次第16页,共123页-01版本(1)、私自装表接水或绕表接水管者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费(2)、私自启用水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿(3)、私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔5、由工程维修部指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。6、在非限水季节(以市政府通知为准)，物业公司应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。7、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗4次以上，并送水质样品(或由水务局取样)到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。8、水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向维修部报告，由维修部组织人员进行抢修，杜绝浪费。9、抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪。时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。执行市(十三)、电梯机房管理规定℃。中心手册页次第17页,共123页-01版本。(十四)、应急灯、疏散指示灯检查保养制度(十五)、工程维修部停水、限水管理制度上。(十六)、设备保修期管理制度院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：1、供热与供冷系2、保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修中心手册页次第18页,共123页-01版本修的内容、范围、期限，项目中心维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，项目中心应督促保修单(十七)、物资管理制度：(1)常用物资材料要制订储备定额,经维修部主管批准后,按额储备,班组每月25日前填报(2)专项使用物资材料,根据项目要求,班组每月25日前上报次月度计划,经项目经理审批7、紧急情况下，急需的抢修物资(指影响水、电、空调的抢修)，由班组提出临时申请报；中心手册页次第19页,共123页-01版本10、工作完毕，对余料进行退库(退还维修保养部小仓库)，做到节约用料；(十八)、配电房管理制度记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报上级主(十九)、水泵房管理制度水泵房是提供住户生活、小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和楼宇消防用水，管理好水泵房，特制定如中心手册页次第20页,共123页-01版本。次。(二十)、安全工作制度1、维修部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，同时要求严格执行公司制定的治安管理制度，协同保安部门认真做好本小区生产设备，特别是(1)维修部的安全工作由维修部主管负责；(2)维修部主管负责分管本系统范围内的安全工作；(3)领班负责该班管辖范围的安全工作；修部主管或总经理批准，外来人员(包括参观学习、探亲访友、施工人员)禁止进入变电站、进入；期进行安全大检查，各班组每月进行一次，维修部每季度组织一次，全小区性的安中心手册页次第21页,共123页-01版本准随意配制设备房、配电房、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专组工具、材料要有专人管理，要登记台帐，携带工具离开本小区工作，要填写“放燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不得随意乱放，检修后的废油要集中倒在14、不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用(除火警外)，要经保安部门批准。、(二十一)、发外工程管理制度5、外委工程项目的预(结)算由维修部负责审查；(二十二)、设施/设备管理制度报。2、主管接到支持请求要马上到现场组织协调工作，如本部门解决不了及时向项目经理汇报。中心手册页次第22页,共123页-01版本(二十三)、给排水系统应急处理方案(一)给水系统(1)发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵；(2)水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停；(3)及时报告维修部主管安排维修；(2)由专人负责根据故障区管网压力手动故障区水泵；(3)即刻报告维修部主管安排维修；(1)发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵；(2)排空管网积水后，更换或修补破损管道；(3)如一时无法修复应报告维修部主管；(1)发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵；(2)即刻通知维修部主管，由其安排维修，并在事后作维修报告；(1)发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀；(2)即刻报告维修部主管，由其安排维修并于事后写维修报告；(二)排水系统(1)发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水；(2)污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井；(3)即刻报告维修部主管，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告；(1)排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口；(2)关闭破裂管对上的用水设备；中心手册页次第23页,共123页-01版本(3)调集沙包挡住电梯口和用户单元门口；(4)报告维修部主管，由其安排人员修补管道裂口或更换管道；(1)给排水系统发生故障后应马上由维修部主管预计修复时间；复的故障应马上由服务中心通过短信平台通知影响的用户；(3)需超过4小时修复的故障，物业公司应书面通知受影响的用户。(一)、高压配电柜操作规程2、高压操作必须由两名持电工进网作业许可证的电工操作，其中一人读票监护，另一人按4、全部或部分停电作业时，停电应用同等电压等级验电器检验无误后，合上接地刀闸或接(1)下真空断路器按钮，断路器处于断开状态。(2)把操作手柄插入操作孔内，断开隔离刀闸。(3)把操作手柄插入操作孔内，合上接地开关。(4)操作过程中同早操作限位销。(1)操作手柄插入操作孔内，断开接地开关。(2)把操作手柄插入操作孔内，合上隔离刀闸。(3)把操作手柄插入操作孔内，合上真空断路开关。(二)、低压配电柜操作规程中心手册页次第24页,共123页-01版本(1)断开馈线柜各负荷空气开关。(2)把操作手柄插入操作孔，断开馈线柜隔离刀闸。(3)按下变电柜上“合闸”按钮，断路器合闸。(4)把操作手柄插入操作孔，断开变电柜隔离刀闸。(5)把变电柜上转换开关，置于“停”的位置。(1)变电柜上转换开关置于“手动”位置。(2)把操作手柄插入操作孔，合上变电柜隔离刀闸。(3)当变电柜控制回路有电时，按下变电柜上“合闸”按钮，断路器合闸。(4)当变电柜控制回路无电时。(5)操作机械储能手柄，直到断路器储能完毕。(6)按下断路器上“合闸”按钮，断路器合闸。(7)把操作手柄插入操作孔，合上馈线柜隔离刀闸。(8)依次合上馈线柜内各负荷空气开关。(三)、电梯安全操作规程3、几台电梯共用机房需要停电检修一台电梯时，要在该梯的电源开关手把上悬挂“禁止合5、需要长时间停留在井道内进行操作时，机房至井道的所有有孔洞应遮盖好，以免高空坠8、在井道内作业时，严禁一脚踏在轿厢，另一脚踏在井道内的任何一固定点操作，要特别中心手册页次第25页,共123页-01版本9、需要在机房用控制柜调动电梯行驶时，必须在确定所有厅拇轿门都关闭好，并切断电机：(1)能静态检修保养的，决不动态检修和保养。(2)切断电梯总电源开关。(3)关好电焊，风焊烙铁等热源开关，消除一切火种。(四)、电梯救人操作规程2、确定轿厢所在位置(根据层显指示或小心开启厅门察看)。中心手册页次第26页,共123页-01版本5、用人力开启轿厢门(要慢、用力不要过大)。7、重新将厅门关好(人在厅门外不能用手打开为止)。(五)、电梯保养规程作。中心手册页次第27页,共123页-01版本注油。检修、头链条、动噪音程度、平层差等)(六)、电梯运行管理规程合维修工负责电梯运行情况巡查和故障报告，每日按《电梯日巡视记录表》进行一次2、电梯不设专职操作，由乘客自行操作，24小时投入运行。。中心手册页次第28页,共123页-01版本(七)、电气维修规程3、维修和保养电气设备时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，主管应在分配工作的况。6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人7、维保或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤(八)、供配电系统运行管理规程(1)每天必须清洁值班室、配电室环境。每天对高压环网柜巡视两次。(2)每天定时对变压器、配电柜进行巡视，记录设备运行数据(环境温度、电流、(3)电压)于《配电房、水泵房巡查记录》内，同时检查运行状况。(4)供配电设备发生异常及时报告主管并在主管协同下排除异常。(5)“市电”停电前应先将电源转入备用供电线路。中心手册页次第29页,共123页-01版本(1)负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的(3)对供配电设备维修保养提供工作指导及检查监督。(4)负责编制供配电设备台帐、设备卡。(1)审核《公用、公用设施设备日常管理及维护计划表》、《设备、设施维修保养记录表》(2)进行周检、月检，每月最后一个星期，组织有关人员及对机电设备房进行设备检评。(1)配电房内机电设备由高压进网电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班(2)非工作人员进入配电房，须经设备主管批准后，由值班人员陪同下方可入内。(3)保持良好通风及照明，门窗开启灵活。(4)消防设备完备，配电房内禁止吸烟。(5)保持配电房清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。(6)不得擅自更改配电房机电设备线路及器材，若要更改须经公司同意后，方可更改。(1)接班人认真听取交接人员的巡查和设备运行报告。(2)接班人查看上一班的《配电房、水泵房巡查记录》。(3)接班人检查仪器、工具等物品是否齐全、完好无损，并在《配电房、水泵房巡查记录》(4)有下列情况之一不准交接班(a)上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电房操作间不清洁。(b)接班人未到岗，交班人不准交接班。中心手册页次第30页,共123页-01版本(c)接班人醉酒或未找到交接人。(d)严禁在倒闸操作各事故处理过程中交接班。(1)技工应严格按操作供配电设备，保证设备正常运行。(2)进行配电检修时，应填写相关表单并经部门负责人批准后方可进行。(5)自运空气开关跳开或熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。(6)电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。(7)不得带电用光欧表测量绝缘电阻。等原因停电应由值班员做好记录，经部门经理批准后通知客户服务中心，由客(九)、供配电系统维修保养规程(2)领班每年12月制订下年度《公用、公用设施设备日常管理及维护计划表》并按运行(3)维修保养过程中应遵守安全操作程序，停电管理工作程序。(4)维修保养过程中应遵守安全操作程序，停电管理工作程序。(5)技工按《公用、公用设施设备日常管理及维护计划表》、要求进行维修保养，并将维中心手册页次第31页,共123页-01版本(8)主管提供工作指导及检查监督。(1)保养，先保养保安负荷段。m然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好，检查电容器有无胀肚现象，(7)保安负荷段保养完毕，可起动发电机对其供电、停市电保养其余母线段。(8)逐级断开低压侧空气开关，然后断开供变压器电的高压侧真空断路器，合上接地开关，察变压器投入运行无误后，向低压配电柜逐级送电，并把保安负荷备用供电转为市电(1)先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。中心手册页次第32页,共123页-01版本(4)紧固电压调节联接片的固定螺丝。(5)检查冷却风机是否有异常,紧固风机电控箱内电线接头,并检查里面的电器是否完好。(6)用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。(7)检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固。(8)断开高压侧接地开关，用2500V摇测变压器一次侧、二次侧的线圈相与相，相对地(9)检查变压器内有无遗留工具,锁上变压器外罩门.。(10)合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关合上，并(11)做好保养记录。(1)停电后应验电。(2)在分段保养配电柜时，带电和不带电配电柜交界处应装设隔离装置。(3)操作高压侧真空断路器时，应穿绝缘靴，戴绝缘手套，并有专人监护。(4)保养电容柜时，在电容器对地放电之前，严禁触摸。(5)保养完毕送电前，应先检查有无工具遗留在配电柜内。(十)、给排水设施(设备)运行管理规程(1)值班人员负责给排水设备24小时运行的操作、监控、记录，应在设施(设备)启动(十一)、给排水设备维修保养规程中心手册页次第33页,共123页-01版本(2)水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次，设备地面，墙壁无积尘、水渍、油渍。(3)按《公用、公用设施设备日常管理及维护计划表》要求进行维修保养。。(2)对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。(4)负责编制给排水设施设备的设备台帐,设备卡。(1)进行周检、月检，每月最后一个星期组织有关人员对给排水设施(设备)进行设备检设施(设备)中修，大修计划。(1)非工作人员进入泵房须经维修部主管批准后，由值班人员陪同，方可进入。(2)水泵房内机电设备由值班人员负责操作,其他人员不得擅自操作。(3)控制柜上转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置，生活水泵定时进行轮换。(4)保持良好通风及照明、门窗开启灵活无破损。(5)消防设施完好，禁止吸烟。(6)保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物，每天由工作人员负责清洁卫生。(7)水泵工作人员进入水泵房作业时须穿鞋套。中心手册页次第34页,共123页-01版本1、给排水维修工负责给排水设施(设备)的维修保养，重大外委修理。。5、凡是夜间发生的，不影响住户生活的工作，不会产生严重后果的给排水设施(设备)故8、给排水设施(设备)故障一般自理工作程序。保养。中心手册页次第35页,共123页-01版本。34、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端(十二)、给排水设备(设施)操作规程(一)生活水泵操作规程7、将恒压泵开关打向自动(AUTO)位置，将主泵开关打向自动(AUTO)位置；(十四)、电梯管理规程中心手册页次第36页,共123页-01版本9、待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动(AUT)位置；(二)污水泵操作规程；(十三)、水池水箱管理规程格证；中心手册页次第37页,共123页-01版本TURNM(二)电梯运行管理规定作。(三)电梯设备维修管理制度中心手册页次第38页,共123页-01版本(四)电梯故障应急处理方案3、当电梯停在距某平层位置约±60CM范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厢。下：(2)在曳引电动机轴尾装上盘车装置。(4)按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15CM位置上。(5)使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。(2)维修人员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。(3)调集沙包拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。(4)即刻将情况报告维修部主管和电梯保养公司。(5)电梯保养公司接报告后应于30分钟内到达现场处理。(2)监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。(3)维修人员将故障电梯关闭。(4)即刻将情况报告维修部主管和电梯保养公司。中心手册页次第39页,共123页-01版本(5)电梯保养公司接报后应于30分钟内到达现场维修。(十五)、用户室内设备维修规程行维修。非办公时间的维修工作由值班人员负责，当班所做的维修应在当值日志上记录，由日障修复后，用户验收合格，维修人员在维修单上写维修结果，请用户签名确认。维班。维修单一联留用户，另两联分留客户服务中心和工程维修部。工程维修部将维修单录入电脑，(十六)、公共建筑设施的保养规程(一)目的(二)原则中心手册页次第40页,共123页-01版本(三)职责一般情况下，建筑物的清洁保养由外聘清洁公司按照《保洁工作手册》中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由维修部负责执行，填写《设备、设施维修保养记录(四)内容2、外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每3年进行全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰3、内墙饰面。每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每3年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用6、防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油一次，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行中心手册页次第41页,共123页-01版本对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水随时刷油)。雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或14、玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。台风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙仔细检查，发现问题及时处理，以免(十七)、维修工作流程1、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场，进门前，必须先摁门铃或敲门(每次轻敲不超过三下)，必须要穿上鞋套。2、待住户开门后，用规范语言说明来意。征得住户同意，穿好鞋套后方可进门。3、先向住户询问情况及要求，然后仔细检查需维修的部分，判断维修难易程度，估计工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向住户说明应收多少费用，待住户确认后方可进行维修。4、维修过程中，如非必要，不得主动与住户交谈，不得随意到维修现场以外的房间参5、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请住户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请住户在工程维修单上签署意见和姓名。6、维修期间到离开时，均不得食用住户的饮料、食品、香烟等，不得收受住户的礼物、7、接过住户支付的维修费用、工程维修单后，向用户开具收款收据，并向住户致辞谢。8、离开住户房屋时，须使用规范语言与住户告别，返回维修部或按上述规定进行下一中心手册页次第42页,共123页-01版本个维修项目。(十八)、房屋维修标准(一)主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检(二)装修工程(三)楼地面工程1、木地板的损坏占自然间地面面积25％以下的，可修复；损坏超过25％以上或缺乏材面。(四)屋面工程中心手册页次第43页,共123页-01版本(五)饰面工程无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差(六)油漆粉饰工程他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2－3年。。(十九)、维修服务标准(一)土建部分的维修1、墙和顶棚维修(石膏板基层)(1)修补发丝裂缝中心手册页次第44页,共123页-01版本2、修补一般裂缝(刚性基层，非沉降裂缝)(1)沿裂缝用工具将两侧基层刮成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。(2)用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。(3)准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。(5)在缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。3、修补小孔,小洞对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的坑,可用腻子,墙板(1)填塞孔洞前先清除孔隙周围栈松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿。(3)在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。(1)先剔墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净，用与基层相同质地的材料进行嵌填。(3)清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。(4)等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂纸打磨，分别喷刷二道表面涂料。(1)剔除损坏后的瓷砖，到结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。(2)涂抹水泥结合层。(3)使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，(4)必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片，留缝后不得高出瓷片周边弧形角。(5)修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。(6)对于外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖剔除(含结合层)，在门窗口或接触处基层，为防止渗水常需涂抹防水涂料(修补程序同A、B、C、D、E)。中心手册页次第45页,共123页-01版本(1)清除破损、脱落的马赛克及其结合层。(2)将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层(水泥加107胶)。(3)按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。(1)堵塞不漏水的孔洞(2)堵塞漏水孔洞②用北京产东海牌水泥不漏水胶结材料堵填。操作时，按生产厂家的技术说明配料，并将(1)如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于面积较(2)将人行道或车道表面松散或破碎的砼铲掉，除深度约1英寸。(3)将坑底彻底打毛(注意要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏成齿形，再用钢丝(4)将要补的表面浸湿(但不能太湿)。中心手册页次第46页,共123页-01版本(7)人行道或车道上裂缝修补灰(2)用水将需要修补的部位彻底浸湿。(3)用1：3水泥砂浆(稠浆)填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护6天。(4)修补地面同墙体，养护48小时后，用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成(1)将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的砼层为止。(2)用刷子将其表面的碎散物刷除干净。(3)用水将露出部分浸湿。(4)如果踢脚的边纰漏损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。(1)修补抹灰层裂缝。裂缝凿成内宽外窄的键槽，以便将新填入的灰膏“固定住”。中心手册页次第47页,共123页-01版本。(2)修补大面积的抹灰层；④在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时，就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结⑤待第一遍抹灰已充分凝固，并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止；在进行第二遍(3)在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂巾再用机械喷涂(或用手工涂刷)1：0：5水泥砂浆面层。(4)外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。(6)用氯丁防水胶在室内修补。将渗水处的内粉刷层铲除，范围比渗水部位的周边扩大13、维修屋面水池(或水箱)(1)先将水池(或水箱)四壁清洗干净。中心手册页次第48页,共123页-01版本(2)做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1：2水泥砂浆做保护层。14、屋面修漏(刚性屋面)(1)用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形，原刚性防水层分仓缝处漏水。(2)纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯指嵌缝进行处理。(二)修理门窗外。(三)换锁(木门、铁门)(四)电的维修(此项维修适用于抽屉式低压开关故障的维修)中心手册页次第49页,共123页-01版本器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧针对(1)的情况，先将抽屉上的空气开关置于“OFF”位置，再将电源侧的断路器置于分闸好，保护元件动作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复故障后，将开关抽屉复位，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流(或通过柜上此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的元件后，：(1)线路停电检修。(2)用户总开关烧坏。(3)因住户使用的电器设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。(4)进户线与接线端子接触不牢。(5)电度表烧坏。(1)若属①中的情况，应向住户说明停电的原因。现短路、负荷太大超过电源保护开关容量、接线端子接触不良长期过热烧坏所致将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况。若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将电源按线路允中心手册页次第50页,共123页-01版本备线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号(1)由于外界因素引起的人为停电，如检修线路操作。(2)由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路；或因该(3)因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。(4)线路出现断线。(1)针对A中的原因，可告诉用户现在是在停电检修线路。万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷，可告(3)针对C中的情况，先断开此回路电源开关，将插座重新接线，确认接线牢固可辈后，(1)住户门铃不响(1)电池使用时间过长，电力不足。中心手册页次第51页,共123页-01版本(3)线路问题造成铃不响。(4)门铃开关接触不良。(1)针对A中的情况，则需换上新电池。(4)针对D中的情况，修理或更换门铃开关。(1)灯内灯丝烧断。(2)灯泡与灯头接触不良。(3)电源保险丝熔断。(4)电源开关接触不良。注：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯(两盏以上)都不亮时，首先中心手册页次第52页,共123页-01版本除，(五)水的维修(1)检查楼上何处漏水下来，如是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通；如是马桶漏水，(2)维修完毕后48小时跟踪查看，看是否还有其它地方漏水。(2)做好跟踪，检查各住户是否有水。(2)维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面瓷片，取出破漏水管，装入新水管。(3)打开总阀门后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，再重新帖上瓷片。(4)维修完毕，关闭房间内所有水阀门，看水表是否转动，并作24小时跟踪检查。(1)检查漏水情况，拆下水龙头，检查内芯栓，如是内芯断裂应更换内芯。(2)如果是内芯橡皮过小或破损，应更换。(3)如果是水龙头自身有沙眼而漏水，应更换水龙头。(4)维修后，应反复开关水龙头数次，使其开关自如。(1)检查开关，接头何处漏水，如有破损情况，应及时检修。(2)修不好，要及时更换开关或接头。(3)维修完毕后，水管加压，反复开关数次，看是否漏水。6、洗脸(菜)盆漏水查两接口处是否有破损情况；如有必要，则更换弯管；或用水中胶和生胶带密封接口破损处，中心手册页次第53页,共123页-01版本(2)如是软管断裂漏水，应及时更换软管，并把接头处接好。如有破裂损坏情况，应及时换上新水龙头(水咀)或接头，并用生胶带密封此处。(4)如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。(5)在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(约需四小时)，7、洗脸(菜)盆堵塞(1)先用抽子试通，不通时再查明堵塞原因。(2)取下存水弯倒掉杂物后，装好存水弯。(3)如再不通则打开检查口，用疏通机疏通，再用水试通直至通畅为止。(4)维修完毕后，把脸(菜)盆的水储满后再排放，使之畅通为止。(1)堵塞(2)漏水①先检查漏水情况：如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶装好水箱，上好螺丝，用白水泥密封马桶的四周(三小时后可以使用)。(1)堵塞(2)漏水②维修完毕后，打开水龙头往浴缸内放水，查看是否排放。往浴缸内放水到一定水量后，中心手册页次第54页,共123页-01版本(1)先用抽子试通，若不通则打开检查口检查，清理杂物。(2)仍不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。(3)用水试通到正常使用。(六)维修电器注：住户电器一般以住户送外维修为主(以下以修热水器为例)。(1)看是否气源关闭。(2)关气，取盖，检查打火器。(3)查找原因后修好。(4)装盖，装手柄。(5)开气打火正常使用。(1)先关冷水，检查热水阀门。(2)如阀门内芯坏换阀门芯。(3)装入新阀门内芯。(4)打着火后先开冷水阀门，后开热水阀门看是否有热水出来。(5)如无热水出来，在关好所有阀门后，再拆开热水器清洗过滤网。(6)维修完毕后，反复打火数次，使之点火正常；反复扭动水阀门数次，使之开关自如。(二十)、维修过程的检验标准确保业主(住户)提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效的使用。2、业主(住户)室内维修过程的检验。中心手册页次第55页,共123页-01版本4、维修部在每月月检(或设备年检)时查验工作记录。访，以检验维修服务过程的质量。维修部主管对维修工工作的情况进行检查，维修部主管在月对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并填写《纠正措施报告》上报项目经理，处理不了的应上报公司相关部门，在检查过程中发现隐患应及时采取预(二十一)、设备管理标准(一)目的保证所有为业主(住、租户)提供各种服务的公共设备满足服务要求。(二)适用范围中心手册页次第56页,共123页-01版本(三)定义指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机)，发现小故障及时排除，作好记录。对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。7、事后维修(故障维修)中心手册页次第57页,共123页-01版本根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜)：(1)采用计划预修制(三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。(2)对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等)，定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。(3)对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。(4)对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。督、组织验收，保养计划审批，设备(器具)申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，定期组织专家对重要设备进行诊断，确定状态(2)维修部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。(3)维修部负责机电设备日常操作、运行、巡查及《设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据《设备维修保养合同》确定分中心手册页次第58页,共123页-01版本(1)第一部分表示设备的类别：用数字01－99表示；(2)第二部分表示单位的名称：用字母A－Z表示；(3)第三部分表示单位设备序号：用数字1．2．3......表示；(4)第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示；未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，项目中心可要求进行质量缺陷(二十二)、干式变压器保养标准器。3、在低压配电柜断开该变压器所带的负载(包括电力电容柜)，断开母线联络断路器，断4、在高压环网柜上断开控制该变压器的断路器(或刀开关)，确认变压器高压侧是否有电。若有电，则环网柜该单元接地刀闸不能合闸，重新确认联络柜断路器及进行柜(低压)主断路器是否断开，各关联是否切断。无电，合该单元(环网柜)的接地刀闸，使变压器高压侧对地放电。用放电电阻(或灯泡)在变压器的低压侧对地放电，安装专用接地线，以保证检修人员中心手册页次第59页,共123页-01版本引线端子，销子，接地螺丝，连接母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝或用细平锉轻电吹风机和干燥清洁的布清洁变压器身及周围配件上的灰尘，对变压器房的地板进V值及清除变压器及变压器身有无遗留工具、杂物等，人员撤离现场，检查完毕后，(二十三)、低压配电柜保养标准。中心手册页次第60页,共123页-01版本5、电容柜的检查：断开空气(负荷)开关不带电容器时对电容控制器进行动作试验，应先主开关断电后，用专用摇(二十四)、水泵保养标准/小区供水水泵换一次.。2、检查噪音、振动是否过大(用比较法评判或用声压计、振动仪测试)，5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵体一同保养，外观整洁、油漆完好、标志清楚，动力柜上的电流表正常运行时的指示值是否正常，泵体壳有否堵塞电缆接口有无过热情况。动力配电柜各电源指示中心手册页次第61页,共123页-01版本机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，其值应>0.5MΩ7、电机控制部分：线路整洁，接触器触点接触良好，若触头严重烧蚀，(触头点磨损至原(二十五)、变频控制柜保养标准中心手册页次第62页,共123页-01版本4、检查触头是否有烧焦、拉弧现象，若触头严重烧蚀(触头点磨损至厚度的1/3)，应立。。(二十六)、火灾报警联动控制系统保养标准日检查：(监控中心值班人员完成)中心手册页次第63页,共123页-01版本3、检测报警联动柜内各电源电压(包括蓄电池电压)。5、弱电房内检查有关消防设备(包括报警分机)，做好保洁工作，检查箱门是否关闭及箱5、警铃是否滚层联动(本层及上、下层)。7、广播是否联动(只限于与火灾自动报警系统有联动的系统)。9、电梯迫降(消防中心手动迫降，并有到位指示)。淋系统：未端放水实验装置放水后，水流指示器，压力开关能否报警并联动，喷淋火栓系统：消火栓按钮玻璃拆下后能否报警并联动消火栓泵起动，消火栓按钮指示15、逐一检测各区域报警器(报警分机)各工作点电压是否正常，蓄电池电压是否正常，中心手册页次第64页,共123页-01版本(二十七)、对讲报警系统保养标准中心手册页次第65页,共123页-01版本。(二十八)、风机/消防泵控制柜保养标准中心手册页次第66页,共123页-01版本。(二十九)、停车场管理系统保养标准中心手册页次第67页,共123页-01版本(三十)、防盗监视系统保养标准理冷却风扇和防尘罩等，定期对室外摄像系统的铁件部分刷防锈漆，对避雷针刷导电油漆(银接地良好；检查转动部分电线是否有破裂、中心手册页次第68页,共123页-01版本(三十一)、疏散出口指示灯保养标准。屏正常发光(对于平时发光的出口指示灯，此时应更亮)，并伴有高频声响。。中心手册页次第69页,共123页-01版本2、断开交流电，使备用电池供电，直至电池放完电后再恢复正常。此时充电指示灯应亮，(三十二)、风机保养标准中心手册页次第70页,共123页-01版本中心手册页次第71页,共123页-01版本(三十三)、机电设备维修保养检验标准与方法期1器2柜4、各电器在投入运行后能正2、抽取部分联接处用手板动无34、泵体和附近与之相连的管5、压力表压力指示正常单向6、润滑油脂在规定范围内其3、联轴器圆周对称抽四点检查41、风机机身及其相连的软管3、手动盘转风机皮带轮无卡2、手压皮带轮间的皮带中部可52、磁场强仪抽取部分天线终端插座测量其信号输出不低于中心手册页次第72页,共123页-01版本62、摄像镜头覆盖范围调节适789门2、机械传动机构灵活可靠无1、消防中心集控柜内外清洁2、接线端子的导线连接紧固栓(三十四)、公用、共用设施年度维护计划1、每月全面检修、保2、按国家有关规定每按规定程序选定专业公司按有关规定内容进行维护。1、正常运2、用电高次1、正常运2、用电高次次目录维修组负责组织实施、检验称统每日检查一次，发现问题，及时维修并做维修组负责组织实施检验其相关阀件刷一次3、《净水设备(设施)运行管理规作规程》；5、《净水设备(设施)维修保养规2、净水管道畅通、无渗漏3、净水系统通畅，汛期道换防泵每星期漏水及时处理5、消防泵各开关处次3、各继电器、接触器、电机检查阻、接地电阻测试开机试压2、《给排水设备(设施)维修保养规程》；4、《给排水设备(设施)运行管理规1、泵运行平稳，声音均匀3、各仪表、指示灯指示正常统2、根据故障登记于次》1、防盗门能平稳、可靠地2、出现故障随时恢次2、除尘、察洗镜头、清理降温风1、《消防监控报警设施(设备)运行2、《消防监控报警设施(设备)操作3、《消防监控报警设施(设备)维修1、图象清晰、稳定、可视2、每星期按探头数 (温)感探头、集中报警器工作1、《消防监控报警设施(设备)运行管2、《消防监控报警设施(设备)操作规3、《消防监控报警设施(设备)维修保2、非人为因素所产生的误现问题及时维修并做维修负责组织实施每年对局部损坏严重的公共通或翻新维修组负责组织实施或委托专业公司特别在进住装修期间注意谨防占用公共通道的行沟、渠、池井现问题做好《公共设施记录》并及时处理。维修组负责组织实维修组负责组织实1、市政排水管渠工程质量检验标准GBJ)作规程》；水盖子管理，确行一次清掏、疏每日检查一遍并做好园艺组和维修组负园艺组和维修组负保养期满后，我们按本体计划进理文化娱乐及维修组负责组织实1、每年粉刷或油漆有关问2、电气线路检修每半年一3、部分文体场所损坏较严维修组负责组织实施或委托专业公司进行大修、更新改造)工作规程》。全做好季节性预防巡查，特别是雨季有关电气线路及娱乐设施设备的检查工作，确维修组负责组织实维修组负责组织实施或委托专业公司进行大修、更新改作规程》。4、根据故障登记于当次5、测试各测点电系统运行正常、稳定、灵敏可维修组负责组织实年进行一次大修或更新改维修组负责组织实施、检验或委行操作规程》；问题及时处理并做好《消防设施检查表》。维修组负责组织实检维修组负责组织(GBJ140—90)火灾易发季节及重要的节假日前应进行一次全面每日巡查一遍并记保洁组和维修组负维修组负责组织统维修组负责组织实维修组负责组织《房屋设施养护(修缮)工作规程》台风季节应增加每周巡查一遍并记维修组负责组织实维修组负责组织接地阻值符合雷雨季节来临前进行一次接地电阻测试和全面的维修组负责组织实维修组负责组织房屋主体承重结每周巡查一次并做维修组负责组织实房屋主体承重结构部位每给修组负责组织实或委托专业公司进新改造(GBJ301—88)；2、房屋各结构部位正加强房屋季节性预防养护，特别是做好潮湿、暴雨天气的巡查按照建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》和建设部《房屋完损等级评定实施规定》规定对区内各类房屋状况进行根据评定结果落实房屋修缮项目，保障区内房屋完损等级达到基本完好房和完好房每周巡查一次并做给修组负责组织实渗漏的，局部翻新一给修组负责组织实或委托专业公司进新改造(GBJ301—88)；每周巡查一次并做维修组负责组织实维修组负责组织实(GBJ301—88)；1、确保使用功能正常可3、完好率达到底99%以上。道每周巡查一次并做维修组负责组织实维修组负责组织实(GBJ301—88)；1、确保使用功能正常可物业服务中心手册页次第78页,共123页版本六、工作流程及信息反馈渠道(一)、设施设备节能管理流程图批盖章(二)、设施设备验收流程图批盖章(三)、消防设备保养流程图月检查保养烟感、温感、消防泵的泵体阀门、管道、电机、风机、消火栓、电机、风机、消火栓养记录表》(四)、监控设备保养流程图养保养记录表》(五)、配电房作业流程图与送电操作程序相反(六)、值班工作流程图班,交班人员必况及物品签字值班人员无特殊原因不得外出,必须外出时在公告示板上注明去向、事由、联系方法位(七)、配电房突发事故处理流程图切断事故设备电源业主服务中心物业前经理及时体停电因及处理结果上报公司领导报员对备用电源确保相序正常释人员倒闸操作完成,每电梯运电高压值班室工程部值班人员报业主服务中心、办公室、报公司领导启动消防高压值班室工程部值班人员报业主服务中心、办公室、报公司领导启动消防栓泵、喷淋泵并保留一人监视消防控制中心留一人监视各消防设备运行把利达控制器转换成自动位通知业主服务中心工程部全体到岗19火火灾理切断火灾现场电源转至“手动”(十)、二次供水流程图转至“手动”压控制柜转换开关转至“自动”供水的操作步骤相反(十一)、公共设备维修流程门报修录下《维修单》接《维修单》中心责任值班人员前去修单位有关人员签认《维修单》 修理主验收并签名， 修理主验收并签名，有人手话访“您好！维修部。有什么可以帮到您？”(十三)、维修语言流程图有人手话访“您好！维修部。有什么可以帮到您？”“您好！维修部。有什么可以帮到您？”“您好，我是维修部的。请问是否您家的……需要维修？”“请您验收签意见。”完毕后是否是是是是是是否是是是是是(十四)、防火安全检查流程图否(每周一次)正常异常切换新设定正常异常切换新设定(十五)、保安监视系统故障检修流程图正常异常 正常异常器动(十六)、生活水泵故障处理流程图动工程师根据网管压力，人手操控水(十七)、排水系统故障处理流程图异常至污水井师用户自行购置的设备故障或因其他原因需用户联系其有关承造向用户解释不能当向用户交代何时能心用户验收满意后于工程单上(十八)、进入用户单元维修工作流程图用户自行购置的设备故障或因其他原因需用户联系其有关承造向用户解释不能当向用户交代何时能心用户验收满意后于工程单上毯等进入地毯，摆放好工具开心已完成务中心准备必要的工具、是是运作选择非办公时工时、材料记录于工作单上(十九)、公共部分设施维修流程图是是运作选择非办公时工时、材料记录于工作单上视情况需要通知服务中心及通知可能受影