深圳幸福海岸二期物业服务方案中海物业样本

幸福海岸（二期）物业服务方案目录序言 …………………………2中海物业管理优势介绍 …………………3第一部分 全权委托合作方案 ………8第一节 服务模式整体设想及配套方法 …………9第二节 物业管理服务机构设置及运作步骤 ……25第三节 物业管理服务方法及工作计划…………43第四节 前期介入阶段服务工作计划 ……………51第五节 销售推广配合工作方案 …………………58第六节 各专业管理服务、物业维护计划和实施…………………62第七节 管理服务人员配置及管理培训方案 ……99第八节 管理规章制度及档案资料建立和管理…………………109第九节 小区文化建设方案 ………122第十节 商务报价及相关合作事宜 ……………128

幸福海岸（二期）物业服务方案首先我们很感谢贵企业对中海物业信任,诚邀本企业参与幸福海岸（二期）物业管理合作事宜洽谈。中海物业衷心期望能够有机会和贵企业达成合作，以本身多年物业管理实践经验，为贵企业开发楼宇提供物业后续增值保值服务并为广大业主提供和楼盘档次相匹配高级次服务，并以此项目为契机，强强联手、长久合作，和贵企业携手合作共创精品同塑品牌！现在该项目正处于建设关键阶段，也是物业企业主动、立即提供全方面前期介入服务最好阶段，中海物业期望利用本身丰富实操经验和各专业人才从物业管理各个角度提供合理化专业提议，为以后全方面开展物管工作及控制管理成本打下良好基础，使发展商在项目标投入上既能正确把握未来业户实际需要，又有利于以后物业管理成本控制及高品质管理质量。我们在贵企业现阶段所提供项目初步资料基础上组织相关专业人员赴现场观察了模型并考察了项目现场，制订了本项目标前期物业服务初步方案供贵司审阅。以下将分别就中海物业管理优势及我们可提供前期物业服务方法分别作以系统叙述。

中海物业企业优势介绍品牌优势～根植于香港，发展于深圳，在深港两地享受极高美誉中海物业管理（以下简称“中海物业”）隶属于香港最大建筑商及房地产上市企业中国海外集团，中海外集团先後在香港地域和中中国地完成了500多个工程项目，建成多种楼宇1157万平方米，塑造了被誉为二十世纪全球十大建筑香港新机场客运大楼及西九龙填海造地、中国人民解放军驻港海军基地、香港警察总部、香港南浪海湾、雅利德桦台等项目。已经建成和在建多种楼宇可容纳30万人居住，占香港总人口二十分之一。中海外集团在香港建筑和房地产辉煌业绩及高级物业管理经验孕育了深圳中海物业诞生，中海物业于1991年在同行业中首家引进香港成功物业管理经验和优异物管模式，并在以后多年实践中将其和内地实际情况进行了充足融合和提升，逐步形成独具特色中海物业管理模式。企业以此模式为手段开展科学管理和优质服务，一直致力于全心全力为业主及物业使用人服务，一直以“高级物业特征、优质服务标志”高端品牌形象领航于物业管理行业。作为物业管理第一品牌，和其它物业企业相比不管在管理经验积累、服务品质控制、人力资源贮备等各方面全部含有显著优势。中海物业现在在深圳拥有全委管理项目约58个，全委管理面积近500万平方米。在深圳地域顾问项目达39个，同时中海物业成熟管理模式已成功输出到全国四十多个大中城市近80个顾问项目，顾问总管理面积约2800万平方米。中海物业立足于深圳全委项目管理和顾问输出模式相辅相成、相互促进，在深港两地业主中享受很高口碑，在内地房地产市场亦享受盛誉。管理优势～超前化服务开启中海物业一直不渝地把产业链条上一个步骤——“发展商”，作为自己第一个也是最关键服务对象，追求“为商家增色、让物业生辉”服务效果。一旦和发展商建立合作关系，便赤诚相见、倾心相助，立即开启前期服务工作。我们涉足40多个大、中城市市场、管理170多个高级楼盘、接触100万以上业主用户，所掌握信息和积累经验对发展商大有裨益。本着对发展商负责、对业主负责、对以后物业管理负责精神，从我们日常总结出来8个方面100个关键点上，为楼盘设计、开发和销售提供有说服力书面提议。这些提议有着中海物业对确保以后物业管理水平独特视角：建筑设计方面：物业管理者身份，使我们尤其关注外墙、道路、管线、光照、隐蔽工程等轻易被发展商忽略步骤，我们完善设计提议能够确保项目标整体优化，最大程度地降低以后物业管理运行成本。设备配置方面：多年物业管理实践，使我们详知什么品牌、什么型号设备含有最好性能价格比，我们设备配置提议能够实现优异性和经济性完美结合，有效地避免发展商在设施设备上无谓投入。形象包装方面：物业管理广泛社会接触，使我们清楚了解众多发展商不一样销售策略和各类置业者动态消费心理，我们推广提议能够切中市场时尚和走势，并和中海物业品牌一起促进和加速楼宇销售。～正确化服务标准中海物业提倡“严格苛求、自觉奉献”工作精神，而且将其充足表现在各个岗位，各项作业具体实践中，企业根据“显著超出同行、全方面高出国优”基础定位，系统制订并颁布了涵盖物业管理全部事务10个系列近万个数据化服务作业标准，本着“时效、质效、综效、情效”标准，确保给业主用户提供可知、可感、可辨、可验服务产品，寓精诚服务于精细管理中，酿出色生活于精心呵护间。～规范化服务控制中海物业坚持“管则精品、干则一流”，经过有效控制切实确保管理服务，严格落实ISO9000国际质量管理、ISO14001国际环境管理和OHSAS18000职业健康和安全三套管理体系，经过实施逐日自行检验、半月专业检验、月度综合检评，以促进各项目部把日常管理服务工作做得更深入、更扎实。除此之外，我们还自觉接收来自业主用户、发展商和政府部门三个方面监督，把她们意见和提议作为推进管理服务工作动力。～个性化服务设计中海物业融汇中国外、业内外优异经验，发明了被行业普遍推崇和争相仿效中海管理模式。这个模式“精诚服务、出色生活”基础精神一成不变，但具体内涵则在不停丰富和发展。我们每承接一个新项目，全部不是原有模式简单“克隆”、“拷贝”，而是再创新、再升华过程。全部新项目入伙之前，我们全部要集中各方面教授，在充足进行市场调查基础上，经过拟订、论证、审批、试行、完善五个步骤，全方面考虑其地域、物业、业主和发展商四个方面要素，为其度身定做“时髦而且合体”管理方案，使全部项目既保持中海物业管理服务水准，又独具特色。～菜单式服务内容中海物业悉心关注和呵护业主用户物质和精神生活，在管理服务过程中，不停调整、充实新服务项目，全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展改变着、一切有支付能力正当需求，以业主为关键，实施“服务设计，菜单服务”，所以形成了不是我现有什么服务你只能享受什么服务，而是你需要什么服务我就能提供什么服务，这一中海物业酒店式管理突出特点，营造一个全新现代上流社会生活方法。～人本化服务理念中海物业以业主用户满意作为管理服务工作出发点和归宿点。企业组织酒店教授由点及面，对常规物业管理服务进行整合。在这个基础上，企业组织修订3个层次40余万字质量体系文件，从服务主旨、服务架构、服务设施、服务手段、服务标准、服务控制等方面全方面导入酒店管理技术，融入酒店管理元素，推出了带有鲜明时代特色中海物业升级版本。～高科技管理手段中海物业实施一体化管理和市场化服务相结合运作模式，技术含量、商业含量、文化含量和艺术含量高部分，均由中海物业自己专业企业和团体提供，现在我们已经成立了教育培训、楼宇科技、外墙清洗、电梯工程、企业VI形象设计、家居装饰、花木基地、护卫员培训基地和艺术团等9个专业企业和实体；简单劳动密集部分（如保洁服务），分配给社会上有相当资质企业根据中海物业要求标准提供专业服务。中海物业下属有三个专业子企业：中海楼宇科技企业（专业从事楼宇消防、变配电、安防、弱电和中央空调等设备维护保养和智能化小区设计、施工一条龙服务），中海电梯工程企业（专业从事电梯维保和保养），中海环境工程企业（专业从事楼宇外墙清洗、二次供水设施消毒清洗、空调系统清洗及水质处理、园林绿化设计施工、苗木养护）。在三个专业子企业强有力技术支持下，多种实操问题能够得到立即有效处理，确保服务高含金量。～专业化服务人才中海物业一直致力于改善职员队伍有机组成，把高级次、高端、高质量服务建立在高素质人才基础之上。利用本身吸引力和凝聚力，经过向社会公开招聘、到内地大型企业借调和接收名牌院校本科以上毕业生等路径，广泛汇聚各个门类人才。现在企业拥有电子计算机、自动控制、机电设备、精细化工、建筑、园林、环境保护、艺术等专业中高级技术人员240多名。我们把制约物业管理服务水平提升技术难点作为技术开发关键，从各个方面为专业技术人员施展才能发明条件，进而形成了自己技术优势。

幸福海岸（二期）前期物业服务方案

第一节服务模式整体设想及配套方法分目录全方面推行“一站式酒店式特色服务”专业服务和特色服务并重实施标准化服务体系实施严格服务质量体系控制管理服务宗旨、方针、目标及承诺

物业服务整体设想幸福海岸（二期）将是宝安新中心区崛起一座新城，优越地理位置和完善生活配套，高级次定位,合理计划和布局，全部使其必将成为一个真正滨海中心区理想生活家园。中海物业将以实践多年结合中港两地优异物业管理经验管理模式，充足发挥企业“超前化服务、正确化服务、规范化服务、个性化服务、菜单式服务、人性化服务、成熟化管理、合理化运做成本、专业化服务”九大管理优势，为每一位物业使用人发明一个“安全、清洁、优美、舒适、方便”生活环境。我们充满信心：在发展商优异楼盘硬件设施基础之上加之中海高品质管理服务一定能够使本项目成为宝安新中心区精品！以下是本企业对承接本项目物业管理初步设想，并将伴随对项目标深入了解和介入逐步完善。全方面推行特色物业管理，寓管理于全方面、细致服务之中～推行“一站式酒店服务”,为广大业主提供人性化、个性化特约服务中海物业于1999年于同行业首家导入现代酒店管理理念和技术，将酒店式物业管理模式和物业管理有机地结合起来，把物业管理行业真正提升到一个新理论高度，提倡“让业主住在家里如住酒店般尊贵和方便”，让业主在自己拥有物业空间里，也一样能享受到只有在酒店里才可能提供服务。本着“业主至上，服务第一”服务精神，围绕“一切以满足业主需求为中心”工作标准，为广大业主提供全方面、细致、温馨人性化、个性化服务。不管是发展商还是业主、租户，每一刻全部能够切实感受到和众不一样尊贵和自豪。～经过中海家园服务网，有效整合社会资源，为业主提供物超所值增值服务中海物业企业现在在深圳全委在管面积快要500万平方米，服务于3万2千户业主，约10万人口，在同行业中拥有其它任何物业企业无可比拟优势。中海物业正致力于利用管理规模优势，借助中海家园服务网这一巨大网络信息平台，有效地整合社会资源，深层次开发小区消费潜能。推行将以往“送上楼被动式服务”转为“请业主走下来主动式服务”，和包含到业主消费各大领域如：酒店、餐饮、娱乐、大型超市、商场、火车、航空等建立服务联盟，给中海业主以多种消费优惠，使业主无时无刻不感觉到作为中海业主尊贵。高级小区定位使得金泓凯旋城潜在业主对于基础服务之外特约服务往往要求较高，也存在着更大需求群体。而中海家园服务网所包含衣食住行、娱乐、商务等广泛领域，这种特有网络消费优势将充足发挥它为业主提供多个多样特约服务功效。经过近六年成功运作，中海物业积累了丰富酒店式管理经验，针对本项目标定位和对未来准用户群体分析，我们将在承接本项目标服务过程中将有效地整合多种社会资源，为业主及物业使用人提供全天候、全方位、全过程专题服务和个性化服务，实施“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”经过设置功效近似于酒店大堂接待前台用户服务中心及接待服务总台提供二十四小时恭候服务，由彬彬有礼、形象、气质俱佳，训练有素、含有星级酒店服务水准物业从业人员，提供热情、高效、优质“酒店式特色服务”，营造温馨、惬意生活气氛；整个小区内保安员统一制服、配置优异对讲装备并配方便衣巡视，保卫小区安全；用户服务中心精心编写、印制精美《用户手册》细细向每一位业户介绍进驻步骤、装修要求、环境卫生、安全保卫、日常维护、车场管理乃至防火知识等服务说明，加大管理和服务透明度，方便业主查询和联络，使业主能够一册在手生活无忧。用户服务中心提供一站式服务，实施首接责任制，将全部能提供服务项目、服务时间、联络电话、服务价格等信息，汇编成《服务指南》派发给业主，提供特色服务菜单式细列，使业户能够一册在手，尽享星级酒店尊贵服务。酒店式特色服务可包含私家区域日常维修养护服务、私家区域清洁服务、礼仪服务、商务配套服务、贴心管家式特色服务，并在推行这些服务过程中，依据业主及物业使用人需要随时增设服务项目。～私家区域日常维修、养护服务～私家区域清洁、搬迁服务～贴心管家式特约服务～全方面导入ISO9000国际质量管理体系在本项目标物管中全方面导入ISO9000国际质量管理体系。中海物业作为中国首家经过ISO9002认证物业管理企业，经过7年实际运作并结合市场开拓过程中需要，率先对这种基础质量管理体系进行超越，而且将在本项目标实际管理过程中导入。～全方面引入环境保护理念，将ISO14001环境管理体系标准利用到日常管理之中。作为中国首家经过ISO14001认证物业管理企业，将经过管理确保环境高度整齐和友好，经过回归自然气氛培养物业使用人自律意识，从而养成珍惜环境、关心生态良好习惯。在本项目日常物业管理中引入环境管理体系，经过多种具体管理方法如垃圾分类、节省用水等，将ISO14001环境管理体系标准利用到日常管理之中，四处表现绿色环生态环境保护理念。～全方面推行智能化物业管理。本企业下属楼宇科技企业曾给中国多个著名楼盘担任智能化系统设计、施工、维修、保养及招标顾问工作，其丰富经验将用于对本项目现有楼宇智能化系统全方面改善，对智能化管理系统进行全方面、专业性维护和管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。～中海物业企业下属三个专业子企业全方面技术支持中海楼宇科技企业专营小区楼宇智能化系统设计、安装，强电、弱电系统维护，中海电梯工程企业专营小区电梯安装、维保并专营日立品牌电梯在中国销售代理），中海环境工程企业专营楼宇外墙、生活水池清洗，专用清洗制剂研发。三个专业子企业在中海在管项目中成功经验将被毫无保留地利用到本项目标管理中,同时在日常管理中碰到实操问题能够在最快时间内反馈给企业总部，在三个专业子企业强有力技术支持下以得到立即有效处理，确保管理正常进行。～高标准、高品质专业化服务和个性化特色服务并重1、专业化服务(1)保洁服务中海物业将聘用长久合作、信誉良好，在同类物管项目上服务品质最高保洁企业为本项目提供星级保洁服务并对其服务品质进行严格监控。2)设施设备维护由中海物业企业下属楼宇科技企业为本项目提供驻场工程技术人员，以高标准设施设备日常维护和保养标正确保本项目居住、商业功效正常运转和使用。(3)绿化服务中海物业企业拥有高级园艺师21人，20%以上操作人员含有专业技术等级；企业建有花卉苗木培育基地，并配置优异园艺技术人员，提供专业绿化维护和公共区域花卉租摆专题服务。(4)保安服务中海物业保安人员全部是经过严格挑选，含有军人基础素质并在中海物业保安培训基地实施封闭式军事管理培训30天，在深圳公安机关培训一星期后再上岗。其中，退伍军人占保安人员总数45%，从保安员素质上将完全确保本项目标安全。在安全方面，我们将引入酒店严谨化、规范化理念提供安全保障，设置二十四小时保安巡查服务，关键出入口二十四小时值班、二十四小时监控；实施问询登记制度，实施进出物品检验登记制度。并成立应急小分队，应急处理各类突发事件。对车场进行规范化管理，保安员全部受过规范交通指挥标准手势培训；车辆停放有序，而且有监控录象带备存（便于线索查寻）。2、特色服务：(1)引进酒店服务理念酒店式服务含有标准化、实效性、可靠性、体贴入微、全天候、全方位服务特点。所以，酒店式服务关键是把强烈服务意识深入灌输到每一个职员大脑里，形成潜移默化效果。(2)接待服务设置酒店式接待服务台，选派服务意识好、形象气质佳管理人员为业主提供温馨、周到、专业接待服务。(3)贴心服务加强物业管理服务意识，增加服务内容是沟通和交流最好方法。经过贴心服务，拉近物业企业和物业使用人之间距离，建立友谊和亲情。（4）丰富小区文化活动依据本项目业主、商户实际情况制订丰富多彩小区活动计划，丰富小区业主文化生活、配合商家营销活动。～实施严格服务质量体系控制为确保企业为用户提供满意服务，企业建立了严密而科学检验监督体系，实施制度化、定时化分级质量检验管理制度。～管理处内部检验——日检：由管理处主管清洁、绿化、护卫、维修主管在物业范围内认真巡查，发觉问题立即处理，认真填写统计。——周检：由管理处主任或相关责任人，对每日检验情况进行复检，对公共设施设备、消防设备、技防设备、房屋外墙等进行巡查，召开会议处理本周存在问题。——夜间查岗：由管理处主任和保安主管在夜间进行查岗，对车场、监控、大堂、巡查、消防值班等岗位进行监督。——安全检验：定时和在国家法定长假前，由管理处主任和保安、维修主管对小区基础设备、消防设备、防盗设备、消防疏散通道等进行一次全方面检验。——服务回访及投诉处理：由管理处主任或相关主管对用户进行回访，以检验用户是否满意为其提供服务，服务步骤、质量是否需要改善；对用户投诉立即进行处理以纠正不合格服务并定时检验纠正方法是否到位。～企业质量检验——楼（月）检：企业质量管理部每个月对管理处进行全方面检验，检验分六个专业：管理层、机电设备、房屋建筑、清洁、绿化、安全护卫；检验管理处是否全方面按企业质量管理体系运作、运作情况、各方面管理是否达成企业质量管理标准。——职能部门检验：企业各职能部门每三个月对管理处环境绿化、清洁、设备设施、小区文化活动、会所管理、安全护卫、人事管理、财务管理等工作进行专业检验。——安全检验：每三个月企业安全委员会（关键由企业领导、工程部、小区环境部组成）对管理处消防设备设施、机电设备、技防设备、安全保卫管理、消防管理、装修管理等相关安全管理方面进行具体、全方面检验。——主管领导检验：企业相关主管领导不定时对管理处工作进行检验。——投诉处理及跟踪检验：企业质量管理部专门接待各管理处业主/物业使用人投诉，责成管理处立即处理日常投诉并跟踪管理处纠正方法实施情况，重大投诉质量管理部进行现场验证和调查，含有共性投诉发文要求管理处加以注意。——组织管理处主任检验：质量管理部当发觉有管理处服务有特色时或部分管理处服务水平下降时，就组织主任实施互检，达成相互取长补短效果。——内审：每十二个月由质量管理部组织企业有经验有内审资质内审员对企业领导、各职能部门、管理处运行质量体系进行全方面检验，立即发觉问题，采取纠正和预防方法，确保企业管理体系连续有效运行。——管理评审：每十二个月由企业最高管理者组织、质量管理部负责实施、职能部门经理和管理处主任参与对企业质量管理体系进行评审，以确保体系有连续适应性、充足性、有效性。～外部检验——监督审核：每十二个月由深圳市质量认证中心教授对我企业质量体系运行情况进行监督审核。——政府、行业专题检验：物业管理优异/示范大厦（住宅小区）评选，安全文明小区（标兵）评选，园林式、花园式达标单位(小区)评选，环境文明小区评选等等。～其它方法——业主/物业使用人意见咨询表：企业每十二个月进行一次对业主/物业使用人意见咨询，以检验业主/物业使用人对企业管理满意程度，咨询、搜集管理意见。事后，企业质量管理部要督促管理处针对业主/物业使用人意见提出改善方法，并检验实施。**针对本物业特点，在管理过程中将邀请合作企业对应管理部门对本物业安全管理、设备设施、绿化、环境、前台接待等管理工作进行检验。检验能够是合作企业不定时抽检，也可和本企业联合检验。**定时咨询意见：针对本物业特点，在管理过程中定时咨询合作企业意见并针对提出意见和提议进行连续改善。～质量管理连续改善企业经过质量检验监督体系发觉管理活动中存在问题，采取纠正和预防改善方法以处理不符合问题、消除潜在不符合原因，预防不符合再次发生，促进管理体系连续改善。管理处《不符合通知单》要求限期更正。管理处调查原因、采取纠正方法、必需时修改作业指导书。管理处加强培训，杜绝相同问题再次出现。管理处针对质量管理部、职能部门、安全委员会检验提出问题制订整改计划，在要求期限内消项。管理处学习质量简报、安检通报、企业通报，针对类似问题进行自查自检，消除不符合项目。质量管理部、职能部门、安全委员会在检验时对上次检验出现问题进行复检。内审、管理评审、监督审核发觉管理体系运作有问题，应进行调查、评定、采取纠正方法，必需时按程序文件要求对文件进行修改。～管理服务宗旨、方针、目标及承诺管理服务宗旨——“让用户永远满意”管理服务总方针——“为用户提供安全、清洁、优美、舒适、方便、友好生活和工作环境”管理服务总目标在市场经济中崛起中海物业管理，以其良好经营业绩，众多优异人才，优异配套管理设备，有能力、有魄力、有决心、有信心将本项目标管理成为精品，全心全力为本物业使用人提供一个清洁、优美、舒适、方便居住环境，让每一位使用人在中海物业高品质服务中尽享居住便利和舒适。～管理定位:充足利用并完善本物业多种配套系统，配置精干高素质管理人才，全方面实现现代化物业管理。～风格定位：利用自有经济实力及品牌效应，完善环境保护设施，让本项目成为舒适、文明、爽洁、漂亮滨海居住理想家园。～效益定位:充足利用本企业规模经营和专业化管理专长，经过多个节能降耗方法控制管理成本,提供最优性价比服务。～服务定位:“让每一位中海业主永远满意”是我们不变承诺，“为您提供清洁、优美、舒适、方便居住环境”是我们永恒追求。管理服务理念依据中海物业“遵法诚信、关爱身心、绿色环境保护、安全温馨、追求卓越、连续创新”管理方针，结合本项目标实际情况，我们提出以下管理服务理念：～正确化服务将ISO9000质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18000职业健康管理体系三位一体全程导入，确保管理服务作业科学量化、过程严格控制、质量有效评定，强调时效、质效、综效、情效标准。～以人为本我们把最大程度地满足物业使用人物质、精神文化美好追求作为一切管理服务工作出发点。使全部在此工作和居住业户四处、时时感受到尊贵。～绿色环境保护我们将在日常物业管理工作中遵照生态规律，加大绿化环境保护宣传，追求和自然环境友好共生，在小区公共区域依据季节、节日配以不一样鲜花和植物租摆，既美化环境、清新空气又表现楼盘档次。～真切付出、心灵交汇关心并热心帮助身边每一位物业使用人，用感情和她（她）们交流，并在和物业使用人交流过程中发觉她（她）们需求，完善对应服务方法、方法和项目，使她们满意度达成最大化。管理目标承诺中海物业依据多年物业管理经验，对本物业物业管理做出以下郑重承诺：1、实施政府相关法律及市、区物业管理主管政府部门要求各项标准。2、该物业一经投入使用即根据ISO9000国际质量管理体系、ISO14001环境管理体系进行管理，完全投入使用十二个月达成符合ISO9000国际质量管理体系、ISO14001环境管理体系标准要求。3、大力加强保安力量，杜绝大事故，严控小事故，充足保障业主安全。4、将绿化养护、花卉摆放提升到艺术鉴赏高度，营造绿世界，花海洋，使在此居住业主拥有优美、健康环境，清新绿色环境保护家园。5、提供公用设施、供水、供电、空调系统故障二十四小时抢修，做到接到报修后30分钟内抵达现场进行处理。6、定时对设施、设备进行检验，发觉设备故障或重大事故隐患立即消除；若发生重大故障或事故，在二十四小时内填写书面汇报报送发展商。7、值班室留守人员二十四小时值班。8、严格实施政府相关法律和物业管理主管政府部门要求各项标准。9、自本物业正式投入使用即根据国家级优异示范管理标准进行管理并将被列入中海物业评优计划中，在符合政府要求参评自然条件、贵我双方严格推行政府及全委协议要求相关责任、义务，同时在政府相关部门组织下参与相关创优、考评。管理指标承诺为了实现制订管理目标，参考国家相关标准，结合我企业管理目标及质量方针，特制订以下管理指标及实施方法：

管理指标表序号项目国优标准承诺指标内容及实施方法1.房屋完好率98%100%指定维修技术人员负责责任区域内房屋巡查，建档统计，确保房屋完好、整齐，无改变使用功效、无乱搭建、无随意占用公用设施及通道2.房屋零修、急修立即率99%100%接到维修单在承诺时间内抵达现场，零修立即完成，急修不过夜3.维修工程质量合格率、优良率及回访率合格率100%100%85%50%分项检验，结合部位严格把关，根据工序一步到位，并按《维修回访制度》进行回访，以确保维修质量4.清洁保洁率99%100%物业内实施卫生责任区包干，指定专职保洁员全天12小时进行保洁工作，实施巡查制度，建档统计，由保洁主管监督，以确保垃圾日产日清，空气清新，设施完好，环境无污染5.道路车场完好率100%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实施巡查制度，建档统计，由维修主管监督，以确保道路通畅，无随意占道，无改变使用功效；车场内整齐，设施完好无损6.化粪池、雨水井、污水井完好率100%定时疏通、清洁，井盖齐全完好，确保沟、渠、池、井完好，排放通畅7.排水管、明暗沟完好率100%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实施巡查制度，建档统计，由维修主管监督，以确保排水通畅无阻、无积水、无塌陷8.路灯完好率99%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定时检验及维护保养。实施巡查制度、建档统计，由维修主管监督，以确保路灯洁净及完好无损、夜间正常使用9.大型及关键机电设备完好率95%99%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定时检验及维护保养。实施巡查制度，建档统计，由维修主管监督，以确保机电设备完好无损及正常运行10.公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率98%98%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实施巡查制度，建档统计，由维修主管监督，以确保公共问题设施、休息设施及小品雕塑完好无损，整齐美观11.消防设施设备完好率100%100%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实施巡查制度，建档统计，由维修主管监督，以确保消防设施及设备完好无损，正常使用。加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定时进行消防演练，立即消除火灾隐患12.火灾发生率≤0.1%加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定时进行培训及消防演练，勤检验，立即消除火灾隐患（此项要求保安企业充足配合）13.违章发生率及处理率无标准95%1%、100%建立巡视制度，跟踪管理，立即发觉立即处理并统计，增强宣传力度，取得物业使用人了解，杜绝违章现象发生。14．物业使用人有效投诉率、处理率及处理时限80%≤0.2%/年100%根据政策要求，作好各项工作，提升管理人员素质，加强和物业使用人之间沟通，定时征求物业使用人意见，主动改善工作；定时举行物业使用人座谈会，了解物业使用人愿望及要求，满足物业使用人合理要求，将投诉立即处理及统计并建立回访制度（处理时限：立即处理，分类考虑可能处理时间，通常不超出半天）15.管理人员专业培训合格率100%建立培训考评制度，对职员分别进行入职、在职及升职培训，并给予考评，不合格者淘汰，对于特种作业人员，实施外送相关部门进行培训考评，并监督其上岗作业证使用期，确保培训合格率达成100%，以此确保职员高素质

第二节物业管理服务机构设置及运作步骤分目录管理服务机构设置各项服务运作步骤

一、管理服务机构设置本企业对承接本项目标物业管理充满信心，为确保高品质物业管理服务质量，确保ISO9000、ISO14001、OHSAS18000三大致系在项目中全方面落实实施，本企业将设置本项目专门管理机构，为本项目物业管理提供全方位、强有力确保。本项目管理服务机构设置以下图所表示：管理处主任管理处主任用户服务中心用户服务中心小区服务部小区环境管理部小区安全服务部公共设施管理部小区服务部小区环境管理部小区安全服务部公共设施管理部档案管理问询投诉物资采购职员培训小区文化业主特色需求服务职员食堂园林绿化清洁卫生公共和业主特约维修智能化系统弱电档案管理问询投诉物资采购职员培训小区文化业主特色需求服务职员食堂园林绿化清洁卫生公共和业主特约维修智能化系统弱电强电备注：在一期、二期人员共享基础之上进行了初步估算，二期需增加工作人员累计：75名，其中管理层人员增加6名，包含、用户服务中心主管1名、小区环境管理部主管1名、小区服务部主管1名、小区文化（培训）主管1名，财务、出纳人员2名。作业层人员增加69名，其中前台接待员：1人、会所服务员1人。维修工：4名，绿化工：2名，保安员：36人，炊事员2名，清洁工：23名（估计外包，已统计在内）。以上数据仅供发展商参考，不作为以后实际配置和测算唯一依据,依据一、二、三期实际情况，增配人员。管理层职员：6人，其中包含：用户服务中心主管 1名小区服务部主管 1名公共设施管理部主管 1名小区环境管理部主管 1名财务、出纳 2名小区服务部：4人，其中包含：前台接待员 1名会所服务员1名炊事员 2名环境部人员：25人，其中包含：清洁工 23名绿化工 2名 公共设施管理部：4人，其中包含：电工 3名水工 1名小区安全服务部：36人，岗位设置以下：1、岗位设置和人数（护卫员）二期分为8、9、10栋，共设置护卫员36人；护卫员每班人数为12人，按全天候二十四小时服务，设置三个班，总计12人；10栋B、C座之间人行出入口设门卫岗累计3人；10栋A座侧面车辆入口设道口岗，每班2人累计6人；8栋侧面车辆出口设道口岗累计3人；地库共783个车位，设每班2名巡查累计6人；10栋设巡查岗累计3人；8栋、9栋设巡查岗累计3人；10栋外围商业街设巡查岗累计3人；8栋外围商铺设巡查岗累计3人；机动岗累计3人；消防中心岗累计3人；管理处共设用户服务中心、小区服务部、小区环境管理部、公共设施管理部、小区安全服务部和财务部，各部门工作范围介绍以下：用户服务中心：统筹安排各部门工作，集中处理理投诉、报修和业主沟通等工作。小区服务部：大堂前台咨询待客、负责业主、商户档案资料管理；管理处日常物资采购；内部职员培训、小区文化活动、业主特色需求服务、职员餐饮管理等。小区环境管理部：负责整个物业范围内公共部位清洁、绿化、消杀、外墙清洗等。公共设施管理部：负责整个物业范围内公共设施、设备保养和维修管理工作；用户提出日常维修工作等。小区安全服务部：负责整个物业范围内消防和公共安全保卫工作；交通、停车场等管理工作。财务部：管理费、水电费缴收及其它财务方面工作。二、运作步骤1、管理处运作步骤管理处总体运作步骤以下图示：

管理处主任管理处主任用户服务中心依据需求类别，确定后通知相关部门信息反馈各部门有服务需求通知用户服务中心用户服务中心依据需求类别，确定后通知相关部门信息反馈各部门有服务需求通知用户服务中心小区安全服务财务部公共设施管理小区环境管理小区服务小区安全服务财务部公共设施管理小区环境管理小区服务无法满足需求无法满足需求依据要求程序完成工作

依据要求程序完成工作各项工作步骤图紧急事故处理工作步骤分析总结汇报分析总结汇报紧急事故汇报公共设施管理部确定、抢修公共设施管理部紧急事故处理人员现场事故处理材料、设备采购企业总部通报业主30分钟内书面汇报1天无法完成维修重大事故二十四小时内重大事故二十四小时内填写汇报报送业主填写汇报报送业主电梯困人处理步骤图电梯困人电梯困人按电梯内报警按钮或对讲机报警按电梯内报警按钮或对讲机报警消防中心或大堂值班员消防中心或大堂值班员通知通知维修班通知用户及相关人员电梯故障巡查人员管理处电梯维修工维修班通知用户及相关人员电梯故障巡查人员管理处电梯维修工赶赴现场放置隔离护栏紧急方法和电梯内被困人员沟通、稳定被困人员情绪赶赴现场放置隔离护栏紧急方法和电梯内被困人员沟通、稳定被困人员情绪1、放置隔离护栏2、对电梯停电1、放置隔离护栏2、对电梯停电3、对电梯进行手动盘车平层4、手动打开电梯轿厢门放人放人成功放人无法放人维修电梯成功放人无法放人维修电梯抚慰被困人员情绪、通知等候电梯维修人员抚慰被困人员情绪、通知等候电梯维修人员火灾处理步骤图火灾报警主机或目击人报警火灾报警主机或目击人报警消防值班人员消防值班人员通知巡查人员到场确定通知巡查人员到场确定发生火灾误报火警零星火点发生火灾误报火警零星火点通知发展商通知管理处巡查人员就地灭火通知消防中心值班员通知发展商通知管理处巡查人员就地灭火通知消防中心值班员通知企业安委会通知企业安委会通知相关部门或管理处配合、帮助扑火火灾早期不能扑灭管理处义务消防队员和全体人员紧急集合经过消防广播通知用户按消防疏散图路线疏散和注意事项复位主机通知相关部门或管理处配合、帮助扑火火灾早期不能扑灭管理处义务消防队员和全体人员紧急集合经过消防广播通知用户按消防疏散图路线疏散和注意事项复位主机记录记录拨打“119”拨打“119”报警按火灾预警方案进行人员分配：指挥组、灭火组、疏散组、、保卫组、消防车引导组、救护组等消防局现场扑救消防局现场扑救消防局到场后，帮助组织人员扑救火灾、疏散等进行火灾扑救、组织人员疏散、抢救、现场秩序维护消防局到场后，帮助组织人员扑救火灾、疏散等进行火灾扑救、组织人员疏散、抢救、现场秩序维护火险解除火险解除作好善后工作、调查火灾原因作好善后工作、调查火灾原因发展商书面汇报总结、整改、处理业主单位企业安委会发展商书面汇报总结、整改、处理业主单位企业安委会

刑事、治安事件处理步骤发生刑事、治安案件发生刑事、治安案件当事人、目击人或接警人汇报当事人、目击人或接警人汇报发展商上报、反馈发展商企业安保部管理处公安机关企业安保部管理处公安机关上报、反馈稳定人员情绪控制现场秩序接收汇报，了解情况组织人员赶赴现场稳定人员情绪控制现场秩序接收汇报，了解情况组织人员赶赴现场救治伤员，抓获案犯封锁案发地，保护现场向警方提供线索其它保险企业帮助相关方通知处理信息跟踪公安机关企业相关部门反馈华为企业和企业相关部门反馈华为企业和总结事件处理经过，提出书面汇报发展商企业安委会发展商企业安委会

车辆冲卡、盗抢出场处理步骤车辆冲卡出场车辆冲卡出场车管员立即统计冲卡车辆车型，车牌号，颜色及逃走方向车管员立即统计冲卡车辆车型，车牌号，颜色及逃走方向领班到场了解情况，通知监控中心保留事故现场录像领班到场了解情况，通知监控中心保留事故现场录像通知车场共管小组关键领导到场处理，确定车辆冲卡原因通知车场共管小组关键领导到场处理，确定车辆冲卡原因盗抢冲卡冲（撞）闸拨打“110”报警，向企业领导汇报查找并通知车主到场拨打“110”报警，向企业领导汇报查找并通知车主到场驾驶员因生理原因造成车辆失控因车辆故障造成冲(撞)闸帮助公安人员破案，问询目击者、证人，组织取证帮助公安人员破案，问询目击者、证人，组织取证向班长、护卫主管汇报向班长、护卫主管汇报按领导要求做好善后工作，做好值班统计值班统计按领导要求做好善后工作，做好值班统计值班统计责成事故车主对车场被毁设施进行赔偿采取整改方法，继续跟进，发觉新情况立即汇报采取整改方法，继续跟进，发觉新情况立即汇报停水、停电处理步骤图有计划停水、停电突发性停水、停电有计划停水、停电突发性停水、停电10分钟内发出简明通知10分钟内发出简明通知提前二十四小时通知商户、业主1小时内发出具体通知（包含原因、估计恢复供水、供电时间等）提前二十四小时通知商户、业主1小时内发出具体通知（包含原因、估计恢复供水、供电时间等）在各栋楼宇或显要位置通知商户、业主在各栋楼宇或显要位置通知商户、业主正常检修维护非正常利用生活水箱临时供水向用户耐心解释，取得支持配合利用生活水箱临时供水向用户耐心解释，取得支持配合如长久停水，和供水、消防等单位联络，处理用户用水自动开启发电机临时供电停水停电如长久停水，和供水、消防等单位联络，处理用户用水自动开启发电机临时供电

工程监管工作步骤限期整改驻场工程部经理组织人员帮助工程验收限期整改驻场工程部经理组织人员帮助工程验收违规施工正常接到用户监管要求进行工程现场管理巡查恢复正常现场无法纠正现场纠正违章填写《工程监管联络单》交用户用户实施工程项目驻场工程部制订监管方案确定监管人员工程实施结果反馈用户寻求技术支持专业技师制订方案寻求技术支持专业技师制订方案故障汇报驻场工程部经理审核方案人员、机具、材料和用户共同试机验收不合格用户配合通知停电（水、气等）时间专业技师、工程师实施维修各设备系统恢复运行作统计整改、返工资料整理归档准备实施本企业总部技术支持设备供给商支持是否超出驻场工程部能力YESNO专业维修服务商支持故障通报报用户主管领导同意方案合格填写汇报报送用户重大事故二十四小时内不合格临时维修需求管理处经理判定是否含有维修能力大维修通常维修不合格临时维修需求管理处经理判定是否含有维修能力大维修通常维修工程部作方案维修完成后，用户验收确定并签署意见维修派工单交回工程部经理合格工程部YES外部委托NO发“派工单”现场查对维修监管驻场工程部制订维护保养计划客户满意客户满意统计处理结果善用处理技巧用户投诉服务中心管理处经理企业总部通常投诉通常投诉调查详情并分析原因复杂投诉重大投诉有效投诉无效投诉书面或口头解释判定处理投诉难易程度度通常投诉复杂投诉重大投诉用户服务中心主管请示企业领导管理处经理立即妥善处理投诉处理结果反馈用户户客户满意通常投诉

人员抢救步骤图发生事故、人员受伤发生事故、人员受伤通知应急分队通知应急分队通知伤者家眷维护现场秩序、疏散人群汇报单位责任人通知伤者家眷维护现场秩序、疏散人群汇报单位责任人组织安排抢救组织安排抢救报企业安委会重伤报企业安委会拨打抢救中心电话拨打抢救中心电话视情况需要采取人工呼吸等力所能及方法视情况需要采取人工呼吸等力所能及方法迎接引导抢救车轻伤迎接引导抢救车帮助医护人员送伤者上车帮助医护人员送伤者上车协调相关单位处理协调相关单位处理送医院救治送医院救治帮助办理医疗手续帮助办理医疗手续探望、慰问伤者及伤者家眷探望、慰问伤者及伤者家眷报业主监管部报业主监管部报企业安委会调查原因、善后处理、总结报企业安委会调查原因、善后处理、总结台风、暴雨应急处理步骤图气象台、报纸、广播、电视台等公布台风、暴雨警报气象台、报纸、广播、电视台等公布台风、暴雨警报管理处管理处按应急方案作好人员、物料准备工作检验公共设备、设施，室外广告牌/架、外墙搁置物、室外花草树木书面通知用户，提醒注意事项，张贴应急电话关注台风暴雨信息按应急方案作好人员、物料准备工作检验公共设备、设施，室外广告牌/架、外墙搁置物、室外花草树木书面通知用户，提醒注意事项，张贴应急电话关注台风暴雨信息台风暴雨过后台风暴雨过后调查损失检验公共设施、设备等，处理善后事宜调查损失检验公共设施、设备等，处理善后事宜检讨管理处应急方法、提出整改意见检讨管理处应急方法、提出整改意见统计存档，书面汇报统计存档，书面汇报报业主单位监管部报企业安委会报业主单位监管部报企业安委会第三节物业管理服务方法及工作计划分目录管理机制和沟通渠道工作计划和安排移交、接收计划

一、管理机制和沟通渠道：1、管理机制自我约束机制中海物业所特有管理精神和服务质量精神宣扬及其所形成企业文化已在广大职员之中普遍形成了“自觉自律意识”，“严格苛求，精益求精”是中海服务卓越质量关键前提。整合管理机制本企业每一个管理项目全部整合于企业总部严谨系统分工体系之中，企业总部机关、各专业部门、各专业子企业形成一个有机整体，对于每一个具体管理项目全部直接有企业总部强大整体管理力量为技术支持，使其处于企业总部有效控制之中，详见下页图示：专业化运作机制本企业下属中海楼宇科技企业、中海电梯企业、中海小区环境工程企业，本着专业化服务理念，为中海物业管理上百个楼盘和对外承接项目提供专业机电设备、电梯等维保服务及外墙清洗、水箱清洗，在专业技术及人力资源上拥有丰富经验和贮备。对于项目专业性和技术性较强管理服务，全部由中海各专业化队伍提供专业服务，以降低成本，提升效率。

企业总部组织、协调小区服务部环境管理部设备管理部教育培训部工程管理部楼检组质量管理部小区服务部环境管理部设备管理部教育培训部工程管理部楼检组质量管理部幸福海岸管理处 幸福海岸管理处管理输出技术支持质量控制检验培训专业企业结构性管理支持提供服务电 设外外人财财材行梯备墙包力务务料政保维清服资监监采管中海电梯工程企业养护洗务源控控购理中海电梯工程企业人力资源部其它专营企业中海专业清洗企业企业办公室中海楼宇科技企业会计部采购部财务审计部人力资源部其它专营企业中海专业清洗企业企业办公室中海楼宇科技企业会计部采购部财务审计部检验监督机制：为了确保服务质量，中海建立了严密而科学检验监督体系，图所表示：六个月一次突击检验六个月一次突击检验检验、监督体系内部检验外部检验专业部门不定时检验企业顾问团定时检验六个月一次业主及物业使用人意见满意率统计政府多种考评十二个月一次质量体系审核专业分企业日检信息反馈渠道及处理机制中海物业企业总部中海物业企业总部各专业部门幸福海岸管理处各专业部门幸福海岸管理处各专业子企业协调配合检验监督信息反馈各主管人员各主管人员各专业班组各专业班组日常监督②用户信息反馈渠道本企业各管理处服务中心为直接对业主或用户服务一线部门，听取业主意见和提议，然后分类整理传达给相关人员和其它相关职能部门并负责搜集反馈信息立即和业主沟通联络。二、工作计划安排序号工作内容责任部门完成日期1项目考察商务部接洽、全委项目主管领导组织签约后一周内2物业管理项目考察后提议全委项目主管领导组织教授组，各相关部门实施签约后10天内3筹建管理处（筹建处）管理者代表常务副总经理、人事副总经理入伙前2个月4制订入伙方案筹建处制订，相关部门审阅管理者代表审定入伙前1个月5各项物管文件资料准备筹建处实施，办公室、质量管理部、财务部配合入伙前18天6工程提议整改实施监察筹建处每七天一次7参与楼宇机电设备调试楼宇科技企业、电梯企业、管理处参与工程进入调试阶段8管理处挂牌运作管理处入伙前15天9楼宇接管验收全委项目主管领导接洽、工程部实施、管理处配合入伙前15天政府部门验收合格后2天10职员培训供给商、管理处、人事部实施，安全部、工程部配合入伙前1个月11电梯接管验收工程部组织，电梯企业实施劳动局验收合格后半个月12机电设备接管验收工程部组织，楼宇科技企业实施，管理处参与政府相关部门验收合格后1个月13入伙准备工作管理处入伙前1天14入伙工作管理处、人事部负责调配相关人员配合入伙后首3个工作日15检验指导日常管理工作企业各部门每两周一次16巡楼检验（月检）质管部牵头组织，企业各部门实施入伙3个月后每个月一次17实现管理目标管理处、各部门配合按协议实施18工程资料搜集、整理、归档工程部实施，管理处帮助入伙后六个月内19物业管理上岗证培训人事部联络住宅局、培训中心入伙后八个月内20协议实施日程情况追踪全委项目主管领导协议使用期内注：本项目最终工作计划将于进行项目全方面考察且了解项目更多情况后确定。三．移交、接收计划物业验收、接管前工作1)成立验收、接管小组：由中海物业管理在接管物业完工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门相关人员前往现场，对验收、接管工作中所包含问题等进行考察。在此基础上，提交企业董事会或总经理办公会议讨论确定，并制订验收、接管工作方案，在企业领导下成立接管验收小组。2)相关专业人员提前进驻小区：提前派出工程技术专业人员进驻现场，和地盘工作人员一起，参与机电设备安装调试，了解整个物业内所装备设备设施，熟悉各类设备结构原理、性能，熟悉水、电、气管道线路铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。物业验收、接管中工作1)组成联合交接小组，约定交接注意事项和交接日期：管理处验收、接管小组主动和开发商和承建单位联络，协商物业交接问题，立即将协商情况汇报给总企业。由开发商、承建单位和物业企业三方共同组成联合交接小组，制订验收方案，统一验收标准，约定交接注意事项和交接日期。2)印制验收、接管工作表格：物业企业对所接收建筑物、设备设施，要分别列项印制验收统计表格。关键有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收统计表，单元室内电气设施接管验收统计，单元室内给排水接管验收统计表等。3)全方面验收、交接：验收时须有开发商、承建单位和物业企业三方共同参与，逐项进行验收，填写统计单，每份验收统计单上均须有三方人员署名，验收统计单一式三份，三方各执一份。对验收合格项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格项目，注明存在问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业企业将接收清单交管理处保留。开发商、承建单位把小区各项资料（包含产权资料，技术资料，政府验收合格证实，水、电、气供给合相同）全数移交管理处，双方注意做好移交工作相关登记、签字手续。物业验收、接管后工作：1)已接收项目标管理：管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，预防被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检验、复核室内和小区多种设施设备及相关物品，发觉问题立即登记、反应、整改。2）入伙时业主及物业使用人收楼验收：管理处和开发商在入伙接待处联合办公，实施一条龙服务。先由开发商为业主及物业使用人办清购楼手续，再由管理处收取入伙费用，并安排专员陪同业主及物业使用人视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业主及物业使用人提出房屋质量方面问题，逐项统计在《接管验收统计》四联单上（承建商、缇香名苑管理处、业主及物业使用人、开发商各一份），并负责和承建商联络，限期修好，确保业主及物业使用人按时入住。3）归档小区多种资料：建筑施工图纸、隐蔽工程资料、多种交工验收证书复印件、多种设备使用说明书、合格证书复印件等。4）确定小区设施中不完善方面改善计划，并和相关方面联络实施。各项工作实施企业质量方针和目标，和ISO9000质量管理体系标准，为物业使用人发明安全、清洁、优美、舒适、方便生活环境。

第四节前期介入阶段服务工作计划

物业管理前期介入是物业管理整体阶段基础和关键步骤，物业管理企业要倾注大量人力和物力，在纷繁琐碎事务中理清头绪，了解、熟悉并参与整体物业接管验收工作，详尽登记造册存档，为未来物业管理工作开个好头，夯下坚实基础。所以一旦本企业和贵司达成合作协议，本企业将立即组织资深教授组为幸福海岸二期提供全方面前期服务，结合物业管理角度在项目计划、设计、施工、验收等阶段提供合理化提议，为以后开展物管工作及控制管理成本打下良好基础，同时为进入实操阶段做好充足准备工作：计划设计期间介入服务施工期间介入服务设施设备调试期间配合工作完工验收及物业接管验收期间服务内容其它前期服务工作成立本项目管理处工作销售期间配合服务工作计划设计期间介入服务中海物业将选派各专业人员对项目及所在区域进行实地考察，经过研读、消化、了解发展商提供项目可行性研究汇报、初步计划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目标计划意图和设计内容，确定项目档次，方便帮助对物管服务进行正确定位。考查整体工程进度，帮助发展商各专业工程阶段性实施进度计划提议方案；建筑设计（地下、地面、标准层、屋面）是否满足物业管理需求；

设备机房环境、通风是否满足要求；对室外空调机位置确定，冷凝水排放处理等问题提议；依据清洁管理经验及物业计划要求，提出垃圾房建造位置和建造价格提议；管理用房位置确定标准及设计、装修标准，管理用房位置参考意见和管理用房布局；在不增加发展商总投资情况下，为配合国际环境保护理念推行，对合适设置部分环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出提议；在空调工程施工前，依据设计图纸从节能和便于管理角度提出对设计修改提议；在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺地方提出建议；对原电梯安装设计及配套设施提出合理化提议，并依据本企业对楼宇机电设备和电梯市场了解，结合项目本身市场定位，为发展商提供质量价格比最优品牌和型号提议，以供参考选择。从消防设施设计布局、产品选型等方面提出提议；依据国家消防规范及公安消防主管部门审核意见对设计中缺点(比如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改提议；审查园林绿化设计图纸，选择因地制宜环境绿化植物，使其既美观又方便长久养护，对不利于以后物业管理问题提出调整提议；从治安管理、职员生活、小区文化活动开展需要等方面提出修改提议；依据公共部位建筑材料选择情况，提供保洁标准和程序；对建筑外墙选材和设计提供专业提议，以方便外墙清洗，使之保持长久美观；依据物业管理法规、政策及中海物业长久以来物管经验对进入正常管理期管理模式、岗位设置、人员配置等提出方案；对配套设施规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配及经营模式等提供咨询和提议。从物业管理角度提供专业咨询和改善提议以降低成本提升效益：物业周围围栏、岗亭、垃圾中转站位置、规格及标准等；公共部分装修材料选择；在空调设备安装前，对设备适用情况和选型提供提议；在空调设备安装时，对空调设施安装提供提议；帮助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助确定电梯品牌、型号、规格；在满足消防规范前提下，提供最新设备技术或施工方法；帮助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好消防产品和分包商；从商户使用私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施等；从智能化角度，提出专业提议：依据中海物业在建筑给水和排水方面节能、环境保护等成功经验提供专业提议；依据项目增设配套设施，从节能和环境保护角度，提出提议。解答发展商相关物业管理相关法规、政策咨询或提供相关法规、政策文本；施工期间介入服务立即熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做具体统计；了解设计和施工情况，各公共部分水电开关、装饰材料等造型及位置，环境清洁用水预留接口等。在施工过程中，帮助发展商监督各专业工程进展情况，尽力提升工程施工质量，确保工程按计划完工，同时能够降低以后物业设备管理难度；设施设备调试期间配合工作在设施设备调试期，发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。本企业将组织本项目管理处工程技术人员开展以下工作：对设备选型、安装提出提议，对现场设施设备安装情况进行检验包含电梯井道防水、安装过程质量监控，多种管线预埋等；参与机电设备测试检验，建立调试档案；立即发觉可能造成隐患或妨碍以后日常维修维护问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出对应整改意见，立即通报发展商；参与设备调试。物业完工验收及接管验收期间服务内容工程完工验收参与建筑质量主管部门和业主组织工程完工验收工作，帮助开发商了解、发觉施工质量问题，并做好验收统计，属于必需处理立即书面呈交施工管理方帮助，并报发展商。帮助发展商组织各专业工程、设施设备验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成相关施工单位进行整改，然后进行复验，最终帮助搜集验收汇报。在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、降低或改动时，帮助发展商进行整改，并提供切实可行方案和处理措施，确保系统稳定。物业接管验收按业主进驻使用要求进行验收检验，进行全方面外表及功效检验。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接和接管验收注意事项等四个方面。现场验收关键项目土建工程、装饰工程、供配电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统、弱电系统资料交接产权资料、技术资料、验收资料其它交接设施设备备品备件、施工剩下材料备品等；含有保修期设施设备施工或购置协议（保修协议也可）等；公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检验管井、信报箱钥匙等。设施设备试运行为确保物业启用后设备即能正常运行，必需在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个时期，本企业工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给相关操作人员一定培训。其它前期准备工作室外绿化、停车场、道路及园林小区前期介入依据室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小区配套计划，结合以后物业管理运行需求和实际情况，提出相关工作提议供施工管理方参考。清洁卫生和环境卫生前期介入在物业启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全方面清洁工作，管理处将给予全方面配合。在此项工作中，本企业将注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用清洁液、清洁工具等，预防腐蚀和划伤以上材料，造成业主损失及后续物业管理工作困难。消防及安全管理前期介入物业消防工作重视从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中，很多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和偷窃事件。本企业将对施工管理方进行严格巡视检验，立即发觉危险隐患，汇报施工管理方采取方法，以确保生命财产安全。外部公共关系建立为确保以后物业管理工作顺利开展，本企业将在本物业全方面启用前，和对应政府及公用事业各职能机构建立稳定沟通渠道，办理对应法律文本，并取适当局同意。用户全方面进驻准备在业主入伙之前，本企业将指确定搬迁路线、停车地点、搬运时间、电梯使用等，并共同制订搬迁计划及注意事项。同时在迁入过程中监督搬运工人遵守相关要求，保持良好秩序，降低对其它业主影响。

第五节销售推广配合工作方案

中海物业在多年和开发商成功合作过程中,在配合招商和销售方面积累了丰富经验,并形成了一整套完善运作体系和运作模式。同时中海地产怡翠山庄、阳光棕榈园、深圳湾畔、怡美山庄等楼盘成功开发也为我企业在怎样配合地产销售方面发明了实战舞台，使我们总结出了相当经验和技巧。销售期物业管理展示本项目进入销售阶段时，我企业可有偿提供现场主管、保安、保洁、绿化人员对销售现场进行物业维护及物业管理形象展示。具体进驻时间及人员配置将依据现场实际情况及贵企业需求确定。保安人员售楼大厅形象展示、礼仪引导、看楼车辆指导、临时停车场管理；保安人员样板房形象展示、礼仪引导、夜间巡查；清洁人员对售楼大厅、样板房滚动式保洁，确保环境清洁、明亮；绿化人员对售楼大厅、样板房室内绿化植物及园林环境养护；现场管理人员对物业管理相关问题现场咨询、解答；依据发展商对售楼处功效特殊需求，还可配置门童或酒吧/咖啡吧服务人员。销售推广工作配合一、经过销售配合，促进楼宇销售，实现开发商、购房者、物业管理企业多赢局面。依据楼盘基础经济技术指标进行具体测算，同时考虑物业档次定位、周围管理费市场调查并和销售代理沟通管理费高低对销售有利和不利影响等，确定最适合管理费定位及对应物业管理标准和服务范围，包含常规性服务和针对性特约服务、有偿服务和