写字楼物业管理工作手册模板

z市z物业管理投资广场物业管理处工作手册-12-16第一节概述z投资广场物业管理处是z市z物业管理企业下属负责投资广场大厦物业管理分支机构。z投资广场是由军沙商贸为业主兴建一流商务主楼，占地面积35351平方米，共有建筑面积1.5万平方米。投资广场坐落于z市关键商务地带，占据着“地王中心”显赫位置。毗邻投资广场江津西路和武德路是z市东往西进必经之路，使广场直通东西、畅达南北，是政府和商界相互沟通，零距离接触接点，是中外客商在z投资兴业窗口，是现代商务人士聚集地和商务活动中心。广场坐北朝南，气势恢弘。在外观设计上充足展示了现代最新建筑学最高水准，使广场以一个动态和立体画面展示在z这个古老历史名城之中。彰显其高贵身份商务环境及广场内拥有近8000平方米绿地，使大厦保持了相对平静办公环境和清爽办公空间，表现了科技和绿色友好。广场主体建筑由两幢半椭圆形联体塔楼组成，楼高20层，地下1层。投资广场设计理念超前，在功效配置上，设有200车位大型停车场、国际视象会议中心、商务中心、餐厅、公寓、咖啡厅、超市、卡啦OK中心、私人会所、网球场等综合配套服务区；在硬件配套设施方面，大厦采取中央空调及名牌高速电梯，配有智能化管理系统、安全监控系统、消防报警系统等，并由专业化物业管理企业提供和国际接轨管理和服务，是一幢集商务、办公、银行、证券、餐饮、住宿、娱乐为一体多功效、现代化商务中心。投资广场物业管理处下设保安队、保洁队、维修队、综合办公室，全方面负责大厦保安、保洁、物业维护、租户入驻等日常管理。我们理念：提供至善至美服务，打造二十一世纪经典商务大厦！让我们携手奋进，共同努力，将z投资广场建设成为一座品味高尚、格调高雅文化之全部、艺术之全部、商务之全部。第二节人事架构第三节岗位设置岗位设置和人员安排表物业管理处人员编制（共37人）岗位人员编制职责概述物业管理处办公室（共4人）主任1人副主任1人信息档案管理1人物管接待1人保安队（共16人）保安队主管1人保安队队长1人保安员14人保洁队（共8人）保洁队主管1人保洁员7人维修队（共9人）维修保养队主管1人电脑主管1人维修人员7人第四节岗位职责一、管理处主任职责在企业总经理领导下，率领管理处职员对大厦实施全方面管理，确保大厦环境舒适优美，机电设备完好、运转正常、水电供给正常、向租户提供五星级商务办公环境。具体职责：果断实施党和国家各项方针政策、法律法令、相关物业管理要求、政策和企业相关规章制度。通晓相关物业管理、市容卫生、消防管理等法规，和创建模范文明商业区标准和条件，组织全处人员学习政治时事、业务知识、坚持依法管理和主动服务相结合标准，搞好大厦管理各项工作。依据统一管理和专业分工负责标准，领导全处人员对大厦验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、保安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等到各项工作实施全方面管理，完成企业下达各项任务指标。熟悉大厦楼宇分布、楼宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户基础情况，制订切实可行管理方法。制订本处工作并组织实施，定时检验、监督、查处违章、提出更正方法。负责处理租户对本处工作和管理人员投诉、不拖延、不推诿，搞好和住户友好关系。加强本处员团结协作，公正、公平地评价职员工作和奖惩职员，关心职员生活福利，调动职员主动性。重视业主委员会提议，自觉接收业主委员会和租户监督。搞好和居委会、派出所等相关部门友好关系，争取各方面了解和支持，共同搞好大厦各项工作。配合相关部门做好安全防范和计划生育等工作。完成企业交给其它工作。二、会计岗位职责会计在物业企业经理和企业财务部领导下，负责大厦管理处经济核实和多种费用收支。严格实施财务制度。熟悉大厦户数和面积，和管理费、水电费等收费标准和计算方法。熟悉掌握记帐标准和方法，建立健全多种台帐，并于每个月25日前做好上月财务核实、报表、对帐工作，做到帐目清楚、手续齐全、帐帐相符、帐表相符、日清月结、正确无误。建立健全财务档案。做好管理处财产、用具保管和登记工作，保障管理处公有财产不流失。定时分析资金往来及利用情况，监督管理处合理使用资金。审查职员工资和奖金发放。完成管理处主任交办其它任务。三、出纳员岗位职责负责管理处现金、银行存款收支、管理、记帐、结算工作。熟悉大厦户数和面积，和管理费、水电费等收费标准及计算措施。收缴多种管理费并开具收据，做好收费统计、核实工作，做到立即、不重不漏，收费率达100%。熟悉掌握出纳帐记帐标准和方法，建立健全现金，银行存款日志帐和其它帐目，定时查对，做到帐目清楚，手续齐全，帐帐相符，帐表相符，日清月结，正确无误。严格实施财务制度，收付款项均和会计填制记帐凭证相符并经管理处主任同意，不得挪用公款或私自借支。负责管理职员考勤情况汇总，立即发放职员工资和奖金。购置管理处日常办公用具和职员劳保用具，并负责登记和发放。完成管理处主任交办其它任务。四、信息档案员岗位职责信息员在企业经理领导下，负责本部门档案及管理处较关键档案管理工作，确保档案正确性、系统性和完整性。认真落实实施管理处方针政策和规章制度，完成职责范围内各项工作及临时性任务。及进正确做好电脑系统数据录入工作，对电脑系统数据登录正确性负责。负责管理处文件打印和操作员培训。对电脑系统设计、程序运作和数据流向进行分析和检验，提出改善意见。认真搜集管理处电脑系统所需技术资料。制订电脑系统技术使用手册。负责电脑外部设备系统维护和保养。了解其它部门对电脑工作意见和提议，定时汇报。负责管理数据查询、统计表为有需要及有权限人员提供服务。宣传《档案法》，做好多种门类和多种载体（纸、相片、胶卷、磁带、磁盘）文件材料形成、积累、归档、修改补充和复印工作。熟悉《档案管理暂行措施管理工作》，做好日常借阅管理工作。参与承接各类档案判定、销毁工作。具体确定文件材料归档范围和保管期限划分。确保安卷质量完好；确保案卷材料组合排列条理性；确保案卷规格形式合科相关标准要求；案卷装订坚固美观。负责各类档案分类编目和提供利用工具。对所管理档案丢失、损坏、汇密负责。在管好档案基础上，兼管本部门科技图书资料工作。资料员应熟悉企业档案归档范围，知道分类编目，服务周到，书写端正，字迹整齐。完成上级交办其它任务。五、物业接待员职责负责接待进入大厦客人咨询，引导客人到所需抵达楼层。保持举止午体，注意和租户建立良好关系，树立物业管理处形象。负责对来访客人问询、登记，拒绝衣冠不整或恶意骚扰者进入楼层。负责接待租户对物业管理投诉，并协调妥善处理，将投诉处理情况每日汇总报物业管理处主任。常常对租户进行访问，并立即了解租户需求及对物业管理意见，并汇总报物业管理处主任。负责督查大堂保洁及保安人员工作，时刻保持大堂洁净和秩序良好。认真完成物业管理处主任交办其它任务。六、保安部各岗位职责1．保安经理职责负责制订企业治安、消防年度、季度工作计划，做好保安部年度预算汇报。负责维持企业内部秩序，预防和查处治安事故，帮助、配合国家公安部门侦破相关治安和违法犯罪案件。妥善处理来宾相关安全方面多种投诉。帮助客人寻求在企业丢失物品，努力改造良好治安环境，让来宾含有安全感。“四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾难事故）为中心安全教育和法制教育，定时检验“四防”设施，增强全员安全意识和法制观念。主动督促检验企业各关键部位“七合格”工作；协调各相关部门严格落实“七合格”要求，确保关键部位安全。负责制订夜间安全值勤、巡查程序和要求，组织夜勤干部、职员逐项落实，确保企业夜间财产、人身安全。负责完善、制订企业昼间、夜间各类钥匙管理要求，定时检验实施情况，发觉问题，立即纠正和汇报。负责制订保安监控管理要求和操作程序，确保企业监控范围内防火、防盗安全。适时完善、健全企业安全应急方法，并负责督促属下严格实施和演练落实。定时检验各项保安方法，并做好统计，确保消防设备、设施完好，以备查考。立即督促检验各部门对“谁主管，谁负责”责任制实施情况，帮助各级责任人做到管好自己人，看好自己门，办好自己事，确保安全工作落实。组织好本部门分工协作，每日召开部门当值保安干部、领班例会。负责对保安部干部、职员培训、考评、评定工作和聘免和推荐。做好本部门职员思想工作，关心职员生活，提升业务水平。参与行政部召开部门经理会议，定时向总经理和领导汇报工作。成上级交办其它任务。2．保安队长职责帮助保安部经理检验企业各要害部位、关键安全部位安全制度、安全方法落实落实情况，发觉问题，立即提出改善提议和整改方法，报保安部经理同意，组织整改工作，确保企业各要害部位绝对安全。帮助保安部经理督导治安、消防、警卫等各级人员工作，随时分析存在问题，提出改善提议，消除事故隐患，提升安全管理水平。据保安部经理安排，督促企业各部门落实安全管理岗位责任制，分析存在问题，立即提出改善意见，促进各部门加强安全管理，确保企业及客人人身和财产安全。依据保安部经理安排，做好安全培训组织工作，提升企业职员安全意识。完成保安部经理交办其它工作任务。3．保安员职责全体保安员要树立高度责任感和事业心，忠于职守尽职尽责，争做优异职员。认真学习酒店各项制度和部门要求，严于律己、克己奉公，认真学习法律知识，加强法律观念，遵纪遵法。按时上下班，不迟到、不早退、不擅离岗位、工作时间不办私事，不得利用工作之便进行违法犯罪活动。上班着装整齐，仪容端庄，精神饱满，坚持文明礼貌执勤，严禁打人骂人、侵犯她人人身权利。不做有损酒店形象行为，处事机智快速果断，按章办事。勇于和一切不良行为作斗争，发觉违法犯罪分子主动奋勇擒拿。上下班交接手续要清楚明了。主动主动维护酒店院内治安交通秩序，做好“五防”（防盗、防火、防抢、防破坏、防治安灾难事故）工作。4。消防管理员职责熟识酒店防火及灭火设施、设备操作和相关防火、灭火知识。严格实施国家相关消防法律法规，做好酒店全体工作人员防火知识教育和消防培训工作。负责制订酒店防火安全条规，制订防火、疏散和灭火工作计划。帮助各部门制订防火安全计划，并检验落实酒店各部门防火管理制度。督促工程部对消防设施进行维修保养，确保灭火器材及设施在应急时能正常启用。负责调查通常火灭事故，并写成书面材料上报及存档，并以此作为以后培训教材。负责帮助酒店新建和改造工程消防设施呈报审批手续及监督施工现场防火工作。负责防火、监控专业人员业务培训及日常工作考评。负责编制酒店义务消防队灭火培训计划及组织培训。配合公安消防部门进行防火安全检验，发觉隐患立即协同相关部门进行整改。每七天呈报防火安全情况汇报并存档。负责对酒店用火部门安全监督，并做好现场督导检验。负责对酒店多种危险品监督管理，检验防火、防爆工作落实情况。参与酒店定时消防检验工作。参与定时安全会议。实施及有效完成上级指派其它工作任务。5．门口保安员岗位职责维护好大门口交通秩序，引导车辆行驶和行人过往，保障车辆和行人安全，使门前通畅无阻。高度警戒，发觉精神病患者和衣冠不整者和形迹可疑者，要果断拦阻不让其入内，严格把好第一关。对来店客人要彬彬有礼，不管是步行还是乘车来来宾全部要表示欢迎，对珍贵贵宾或领导要敬礼以示尊重。对乘车来客人要帮助迎宾员照料客车人下车。若客人要求将车停放在停车场时要引到合适位置停车，若没有车位要向客人或司机解释清楚，并介绍客人将车停在周围公共停车场。有旅游团入店时，若需疏通车道或有欢迎队伍，要在客人抵达酒店前十分钟疏通好车道和停车位置，做好迎接旅游团安全准备工作。对带有危险品、易燃品、易爆品入酒店客人要劝其交保安部代为保管。对离店客车人要表示欢送，欢迎她们下次再光临。对带大件物品离店客人要有礼貌地进行查询，对实属于客人行李者要给予放行，并帮助行李员将行李搬上车。保安员要不停学习，钻研业务，相关依据酒店特点进行判定，方便提升工作质量。着装整齐，精神饱满，仪态大方，对客人问询要热情、礼貌、周到，使来宾称心满意，严禁用粗言恶语对待客人。保安员要切实做好门前警戒，尤其是夜间警戒。要注意车辆和行人安全，人多时要注意预防失窃，预防在大门口周围闹事、斗殴，要疏通交通，确保门前安全，对夜间23：00以后开出车辆要严格把好验证前，一定要做好“三对照”：①对照驾驶证；②对照行车证；③对照身份证。发觉手续不齐和可疑情况要立即汇报和统计。6．大堂保安员职责大堂是客人出入酒店必经之地，人多，情况复杂，保安员必需注意客人动向，细心观察，确保酒店和客人生命财产安全。认真推行自己岗位职责，保持高度警惕，帮助总服务台办理入住或离店手续，预防客人行李被人顺手拿走。维护大堂秩序，对在大堂发生争吵、大声呼叫、四处乱串客人要立即上前进行婉言劝说和阻止，使其离开，保持大堂高雅肃静。对大堂部分公共设施要注意保护，不准客人随意敲击和损坏，大堂设有来宾休息沙发，不准有些人躺在大堂来宾休息沙发上，保持大堂文明环境。夜深时要加倍警惕，注意警戒，对24：00以后进入大堂客人要进行认真观察，发觉可疑人员应上前盘询和登记汇报。要预防客人在大堂乱丢、乱吐、乱蹲、乱坐，发觉此情况应立即劝阻。有小孩在大堂追逐打闹、玩耍，衣冠不整客人进入大堂时，要立即劝阻。不得在大堂找服务员或无关人员聊天，影响正常工作。不得擅离职守，对客人问询要热情礼貌、周到，使客人称心满意，严禁用粗言恶语对待来宾。7．停车场保安员职责认真学习酒店各项制度和部门要求，认真学习法律知识，增强法制观念，遵纪遵法，廉洁奉公。主动维护好车场交通治安秩序，做好防火、防盗、防偷、防破坏等工作，切实把好安全关。对进入车场车辆要指明停放地点，验明车况是否完好，如反光镜、车灯等显著部位及货物数量和其它情况，做好具体统计，认真填好表格，然后通知车主让其当场验证，同意属实署名后方可接收。做好对入车场停放车辆收费工作，车走收费并注销。如有损公肥私，利用自己工作方便谋取私利，一经查获将按情处罚。对开出车场车辆要仔细、认真地做好验证工作，在情况属实时才可放行，如验证发觉手续不齐和可疑情况，要立即进行查询、拦阻和立即汇报。不得在车场学开汽车、骑单车、骑摩托车，不得让无关人员在车场停留。夜班值勤时要加强警戒，尤其是23：00以后开出车辆，认真做好检验工作，把好验证关，一定要做到“三对照”：①对照驾驶证；②对照行车证；③对照身份证。发觉手续不对和情况可疑，应立即进行阻拦和汇报。8．巡查保安员职责认真推行自己职责，事故苗头立即发觉，清除隐患，确保酒店和她人安全。加强对关键区域巡查，发觉可疑情况，应视情处理或立即汇报当班队长和经理。在楼层巡查时要检验客房安全管理情况，有否不安全原因，楼层通道、电插座、墙护板等是否安全。对违反酒店要求，在楼层或客房闹事、斗殴、损坏客房设施者先劝其冷静或将其带到保安部酌情处理。楼层若发生事故，如火警、盗警、凶杀、爆炸等等，要快速组织客人疏散和保护好现场，立即进行处理，预防事态扩大。保安员不得借工作之便使用客房设施，如到客房睡觉、看电视、听音乐、打私人电话、和客房服务员闲聊等。保护酒店花圃里花草树木、园林建筑不遭损坏，对践踏草坪、采花折树人要进行干涉、阻止和处理。9。监控室值班员职责监控员应按时上下班，当值时不准睡觉，不得擅离岗位。监控员必需严格根据要求时间、范围，集中精力严密观察，对异常可疑情况作好统计并录像。监控员应依据她人提供情况及从屏幕中观察到可疑情况，进行定时、定位、定人立即录像，并做好统计。对电话报案及发觉刑案、治安案件、火灾、事故等应快速根据程序上报处理。监控员在当班时不准做和工作无关事，严守工作纪律。监控室严禁无关人员入内，其它部门确因工作需要来监控室人员也应作好登记。监控员应珍惜使用设备，以延长机器使用寿命，不得私自拆装设备。在当班时主动做好监控室清洁卫生工作，保持整齐。严禁在监控中心吸烟。监控员上下班时，要严格实施交接要求。监控室所监控范围及摄像监视头开关时间均属保密，严禁外传，更不准向无关人员介绍监控情况。严格遵守监控设备操作程序，严禁调整改动工控计算机系统。七、保洁队各岗位职责1．保洁队主管职责负责物管处分管公共区域卫生区域卫生工作。督促及指导各下属领班工作，检验各领班是否切实实施物管处各项指令。不定时巡查各公共区域卫生情况，发觉问题立即处理。严格控制各清洁剂使用，并认真督促属下职员正确操作各种清洁工具。负责制订每个月排班表及每日盘点、消耗统计。注意检验属下职员在酒店政策、人员及工作纪委等方面问题，并立即向物管处汇报、负责。熟悉多种清洁剂性能、功效、掌握多种清洁机械使用维修、保养方法等，掌握各类污渍祛除方法。含有较高专业技能和较强培训、管理能力。2．保洁队领班职责负责公共区域卫生工作。负责分配、指导、检验及督导下属公共卫生清洁工作。合理使用分发配给工具和洗涤机械，熟悉并了解多种清洁剂及清洁机械使用。勤巡查，发觉问题立即处理，并立即向上级汇报，同物管处保持亲密联络，立即向下属职员传达各人职员作指令及信息，如相关通告内容。上级对工作评价及要求等立即纠正及讲解下属职员在酒店规章制度等方面问题，认真做好工作日志。直接向公共卫生主管负责，要求正确掌握，了解多种清洁污渍去渍方法及多种清洁机械使用，如吸水机、抛光机等。含有较强指导及培训能力。3．玻璃/地毯清洁工工作职责负责酒店范围内地毯、沙发清洗及保养。负责酒店内外玻璃门、窗、镜、墙面等清洗工作。负责由保洁队领班所安排定时性清洗地毯工作及对所分配工具，在工作期间须负完全责任，随时听从临时任务指派。一些属高空作业工作，和一些含有腐蚀性清洁剂及百分比方面等，应尤其注意安全方面（如安全带、胶手套等使用）。熟悉掌握清洗方面技巧。4．清洁职员作职责负责清洁公共卫生区域，包含大堂、各办公室、各餐厅、客用洗手间、职员洗手间、各通道、走廊、电梯等卫生清洁工作及其它临时指派任务。服从上司分配、工作认真细致、一丝不苟、尽职尽责。能熟练使用多种清洁剂及清洁机械，成为工作“多面手”。含有较强服务意识，做到眼快、手快、腿快，随时保持各自清洁卫生。八、维修队各岗位职责1．维修队主管职责果断落实实施企业物业管理处指示，直接物业管理处主任负责。对维修队全部些人员和设备全权管辖和调配。挑选和配置下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备安全运行和装修设施完好。尽最大努力，以最低成本开支保持企业高格调水准。制订下属过岗位规范及操作规程，督促检验下属严格实施岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。深入现场、掌握人员和设备情况，坚持天天作以下检验：①审核运行报表，掌握能耗规律，发觉异常，分析原因，立即采取节能方法。②审阅各系统运行监测技术参数，发觉偏差，立即修正。③现场巡查下属岗位纪律及工作情况，了解职员思想，发觉不良倾向立即纠正。④现场巡查关键设备运行技术情况，发觉隐患，立即和相关班组组织力量消除；发生影响营业重大故障，立即组织力量立即处理。⑤现场检验关键维修工程及增改工程工作质量和进度，发觉失控立即采取方法。⑥现场巡查关键公共场所动力设施，发觉问题立即组织维修。审定下属班组工作计划，统筹工作安排和人力调配，检验计划实施情况。组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。依据营业要求和科技发展情况，常常咨询一线业务部门意见，不停改善原设计缺点，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。深入了解下属管理人员和职员思想情况，立即纠正不良倾向，常常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养职员企业责任感。编制培训计划，定时对管理人员进行培训，提升管理水平，把维修队建设成为一支高素质、高技术水准、高效率，高服务质量队伍。审核下属职员考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换统计，每个月交资料员整理归档。掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理设备，完善设计和施工遗留缺点；对所属系统重大改造工程参与设计，提出和原系统匹配可行方案，监督外协施工，验收施工质量。2．维修队领班职责模范实施岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，立即完成各项工作任务。管理好、使用好本班负责范围设备，使设备常常处于良好技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管首要责任。对管辖设备要严格做到三洁净：设备洁净、机房洁净、工作场地洁净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。主管是一班人在工作上、技术上带头人，是班组骨干，应含有良好思想作风，工作以身作则，技术精益求精，帮助经理作好班组管理工作，处理技术上疑难问题。做好日常工作安排，做到维修快速立即，确保质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，确保企业正常营业。负责制订本班设备年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划实施。做好本班设备技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚统计在班组档案，每个月交经理审阅。做好班组人员考勤和维修台帐，每个月报办公室汇总。3．电梯工岗位职责遵守企业各项规章制度，按时上下班，当班时间不得在机房会客，不得无故离岗、串岗。亲密监视和掌握各机运行动态，立即做好需变动电梯运行方法调度、管理工作，以适应客流量需要。按时完成份管设备定时保养项目和当班分配维修工作任务。机房当值人员接到报修项目应立即和外出维修班组人员联络，立即到位检修，恢复正常，同时做好电话统计。当值班人员碰到运行中电梯出现紧急情况，首先应保持镇静，立即汇报领班主管并通知当班外出作业人员快速回岗，按应急处理措施进行处理。交班时，应交代清楚各机运行情况；接班者应按要求巡检时间对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目检验，如有异常情况应协同维修好才能交接班。填写“工作日报表”并做好值班室清洁卫生。4．中央空调运行工岗位职责对当班空调水系统运行负有全部责任，值班人员必需按巡检制度定时对外界及各空调区域温度、相对湿度进行监测，依据外界天气改变立即进行空调工况调整，努力使空调区域温度、湿度符合要求数值范围。值班人员必需掌握好设备运行技术情况，发觉问题立即汇报领班，并立即进行抢修。当班空调设备运行由领班负责主持。主机开、停由领班负责或指定人员进行操作。按保养规程做好所分管设备日常及月度保养工作，确保关键设备常常处于良好技术状态。当班值班人员必需按要求做好运行统计。值班人员必需严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排工作负责，不得擅离职守。5．空调维修工岗位职责坚守岗位，服从指挥，对主管和领班安排工作负责。严格实施安全操作规程，确保维修质量，按时完成任务。发生故障时主动抢修，应急故障未处理完成不得下班。认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判定故障正确，维修快捷。维修人员违反制度，拖延时间，修理质量低劣造成影响营业或损坏设备，追究当事者责任。6．水系统巡检工岗位职责巡检人员对当班水系统及其巡检范围设备运行负直接责任。巡检人员必需按巡检制度要求时间及巡检路线进行认真巡检，并做好统计。巡检人员必需掌握整个水系统及其设备运行情况，发觉问题立即汇报领班主管。实施领班及主管指令，遵守《职员守则》，严守操作规程，当班时间不可擅离职守。按保养规程做好责任范围设备保养工作。接班人员必需按时到岗，到岗后十分钟为交接班时间。认真推行交接班手续，系统及设备运行情况未交代清楚不交班；应急故障未处理完成不交班。认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判定故障快捷正确，处理快速立即。7．机械维修工岗位职责坚守岗位，服从指挥，对领班安排工作负责。严格实施设备保养制度及操作规程，遵守《职员守则》及各项规章制度：确保工作质量，按时完成任务。接到日常维修通知要快速立即到位，维修完成立即返回班组待命。发生故障时服从调动，主动进行抢修；应急故障未处理完成，人手欠缺时不得下班；交接班必需将维修情况交代清楚才能下班，确保企业正常营业。认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到判定故障正确，维修快捷。维修人员违反制度、拖延时间或修理质量低劣造成影响营业或设备损坏，追究当事人责任。8．配电电工岗位职责严格遵守企业《职员守则》和各项规章制度。努力学习技术，熟练掌握本企业供电方法状态、线路走向及所辖设备原理、技术性能及实际操作。努力做好设备维护保养工作，做好防小动物工作，确保安全运行。坚守岗位定时巡视电气设备亲密监视运行情况，正确抄录各项数据并填好报表。对来人来电报修立即登记，填好派工通知单通知维修班前往处理，并做好每日工时材料统计工作。值班长负责安排电工日常维修工作。发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，根据操作规程立即排除故障。事故未排除不进行交班，应上下两班协同工作，通常性故障应交代清楚并做好统计。按要求时间做好值班室内外清洁工作。9．维修电工岗位职责严格遵守职员守则和各项规章制度。努力学习技术，熟练地掌握电气设备原理及实际操作和维修。制订所辖设备检修计划，按时按质量地完成，并做好统计表格。除完成日常维修及计划维修任务外，有计划地其它工程任务。出现事故时无条件地快速返回机房，听从值班长指挥。日班维修值班负责灯泡备品清点，发觉不足要立即补充。严格实施灯光管理制度，中班巡灯者上下班时要负责交接班。交班时发生故障，上一班必需协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故十不得离岗。每个月进行一次分管设备维修保养工作。第五节工作程序保安队工作程序（一）巡查操作程序1．巡查路线制订巡查路线及巡查工作职责由保安部经理制订，巡查工作由警卫组长安排巡查力量和人员，并对巡查人职员作情况进行考评。路线制订标准，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合企业对外控制和治安管理要求；二是定点不定线，制订中选确定必需途经点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工，电工间、仓库（物料、食品、珍贵品仓库）、边门、车库（职员停车、客车库）、职员更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场部、客房区域等。然后确定路线，可分三路。每条线路上下、内外、关键非关键分别搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和特殊工作要求，划分出一段时期内需要关键行进保安巡查加强控制区域，短时间内反复途经关键巡查点，巡查中交叉使用，三是定点定线标准。2．巡查力量组织警卫组长依据巡查路线、巡查密度、巡查内容确实定、巡查组配各、巡查人员搭配、巡查人员编组，分早、中夜三班。夜班每组必需2人以上。3．日常巡查路线对企业外围巡查：确保停车场秩序，维护车流安全，维持高峰时沿街交通秩序。对企业外围进出口通道巡查：检验边门通道通畅，大堂进出门周围人员，消防应急门安全装置、门锁。对企业后区巡查：查看职员更衣室和浴室，检验更衣箱立即出职员，查看职员停车场、检验车锁、停放情况。对要害部门巡查：查看配电间、冷气机房、锅炉房，仓库、冷库、电话机房、布件间运转情况、安全装置、门锁等。对企业内部公共区域巡查：检验商场、总台、收银处、消防通道、财会室、剪发室、商务中心、闭路电视室、电梯等，以确保安全。对客房区域巡查：检验楼面值班、客房门、通道、进出人员，以确保住店客人安全。4．巡查要求上岗前检验和配带对讲机，夜间巡查依据需要，还须配带械具。确保器材完好，接收领班工作安排，了解巡查路线和当日工作要求。依据工作要求，按要求路线和时间进行巡查，作好巡查统计和到位点签到统计。发觉可疑人、事、物及不安全原因，要立即用对讲机和监控室汇报，并采取方法，严密监视。巡查时有礼、有节，规范服务，文明执勤。夜间巡查发觉安全防范漏洞，既要立即处理，采取临时性方法，又要作好统计，立即汇报，督促相关部门给予整改和落实。下岗前检验器械使用情况，写好工作统计和交接。（二）现行违法犯罪行为处理程序1．报警企业内发生打架斗殴、酗酒闹事、流氓滋事、偷窃、抢劫、卖淫嫖娼、聚众赌博、吸毒、贩毒等现行违法犯罪案件和行为时，保安人员和服务人员应立即通知保安部，专职保安人员应立即到位，依据不一样情况先采取对应方法，预防事态发展。2．阻止违法活动专职保安干部对现行违法犯罪行为依据案件性质和案情轻重缓急，立即通知公安部门到场处理，并做好预警处理。3．帮助取证对被害人、当事人做好陈说笔录。找寻目击人、汇报人和在场企业服务人员做好问询笔录。保安人员做好工作统计和陈说笔录。保安部做好工作统计和汇总统计，交公安部门作证据，办好移交手续。帮助公安部门做好被伤害人员验伤、诊疗。清点企业损失数量，列出估价单，交公安部门处量。4．现场保护分析现行安件，确定是否有现场，是否需要加以防护。划定现场范围，包含主现场和和主现场相关区域。对现场设置防护线、隔离栏，并设置醒目标志。确定保安干部率领若干名安保人员负责现场看护，预防无关人员进入，直至公安人员到场勘查。作案工具和和案相关物品等关键物证要注意寻求和保护好，预防遗失或挪离现场遭到破坏，待公安人员到场后立即给予提供。看护时，安保人员同时注意现场中水、电、煤设施，对被案犯破坏后可能发生改变设施危及企业和客人安全，要有专业人员立即给予修复或应急处理。5．人犯移交公安部门抵达后，除安排安保人员专员看管当事人、现行违法犯罪分子外，还要帮助公安人员进行现场调查，调查结束后由公安人员将人犯押解公安部门。治安紧急情况处理方案，图：发生紧急情况，打电话：“××”或“××”立即汇报保安部办公室安保值班干部报总经理室或总值班，并作出报案决定。保安部派员到现场，初步了解事件性质通常轻微情况自查由保安部作出处理结果在公安人员到店前，采取处理方法了解情况，控制局面，维护企业秩序，确保正常营业保安部派员保护现场，并帮助公安部门搞好调查工作保安部向总经理室汇报处理结果做好情况统计（三）内部违法犯罪案件侦破1．受理报案企业保安部门是企业内部案件受理主管部门，对发生各类内部案件，立即配合公安部门取证和查破。专职人员或服务人员接报后，应立即通知相关部门服务人员到现场进行保护，不准无关人员进入，同时做好自诉报案或知情人陈说报案笔录，请客人具体叙述案件过程。对失物或失窃，还要统计物品名称和数量，特征等。接报后要查阅保安部拾遗统计，并和前台等相关部门查询，确定无人认领条件下启发帮助客人回想失物过程，在现场不被破坏情况下仔细复查行李物品，房内其它部件，需取得客人同意，以认定案件是否成立，并立即向公安部门汇报，进行现场勘查和案件调查。2．配合案件调查对作案现场调查，安保人员包含当班服务员，在公安人员勘查现场完成之前不能擅离，确保勘查工作顺利进行。经勘查，公安部门认为有内部作案可能，保安部门要主动开展内部排队调查，从中发觉嫌疑人，关键是要排被企业解聘、解聘职员，较长时间在外情况不明，列了名单配合公安人员开展调查工作。对排出嫌疑人员，除外调外，还应逐一接触，搞清疑点，本着否定一个排一个标准，认定有依据，否定有说法。做好相关场所进行伏击守候，立即查获继续作恶内部违法犯罪分子。做好宣传发动工作，主动依靠企业职员，有目标，有计划摆疑点，排线索；同时进行法制宣传教育，形成强大政治攻势，敦促违法犯罪分子坦白自首。3．案破后工作案件侦破后，除帮助公关人员做好证据整理、归类，人员处理外，对发案部门、部位及规章制度要认真分析，总结经验教训，寻求安全保卫工作中漏洞和微弱步骤，形成案侦情况和经验教训专题材料报企业领导和分管领导，提出整改意见，督促相关部门立即整改。在调查、侦破案件材料中要选出关键复印和正本归类装订，形成档案保管。（四）大堂内安保人职员作程序大堂内保安人职员作程序：客人闹事可疑人物未经许可参观、拍照职员违纪现象礼貌拒绝，同时报相关部门统计工号，姓名、部门立即汇报领班或保安办公室帮助应接办理访客手续立即阻止或劝其离开立即通知保安部，由其决定报案或采取处理方法提升警惕，保持距离，注意动态由保安部报人事部作好情况统计（五）现场处理程序1．接警、报警服务人员或保安人员发觉火警苗子时，应立即通知安保人员或安保监控室（消防控制室）安保监控室接报后，应立即查看火灾自动探报器，指定保安人员到现场周围地域查看是否成灾，确定火灾后应按火灾应急预案处理。由安保监控室总经理或夜间值班经理，报清着火地点、部门、燃烧物品、现在情况，发觉人姓名和公安消防报警电话号码等，由总经理决定是否报火灾，寻求消防部门帮助灭火。对火势较大而且已蔓延应立即向公安消防部门报警。2．应急灭火救护方法立即召集力量，部署救人、抢救财物和灭火、供水、防烟排烟等任务。依据火势蔓延趋势，通报着火层、着火层以上各层和有可能影响到着火层以下相关区域，决定是否组织人员疏散。采取广播、警铃通报进入企业客人和住宿客人员疏散路线、说明情况，注意稳定客人情绪。划定安全区，依据企业建筑情况，事先划疏散人员集中安全区域。依据火势，确定切断电源，可燃气体源。关闭防火分区防火门（防烟门）。3．帮助公安消防人员灭火、救灾及企业各关键部门职责（1）保安部①组织、指挥义务消防队员和职员灭火、救火、救资。②保安队在建筑底层控制消防电梯使用。③设置消防路障，指导企业外围车辆和无关人员离开，维护好外围秩序，确保公安消防人员到店。④划定区域不准无关人员进入火灾现场，看好安全区人员情况。和抢救物资堆放处安全。⑤指导公安消防员到火灾现场，指导使用消防器械设备。（2）维修队①确保消防用水，用电供给。②开启通风排烟设备，保持正常送风排烟。③将客梯降到底层，严禁非救火人员使用。④关闭空调各煤气装置。（3）总务部①确保伤员救护、运输消防器材车辆调度。②准备足够湿毛巾、布件。（4）客房部①做好客人说明，按抚工作。②组织检验是否有客人还未撤离火灾现场。（六）治安灾难事故处理程序1．救护和保护现场发觉事故后，相关人员必需等候在现场，视情做好处理工作。设置现场指挥点，由企业最高领导和保安部最高领导担任总指挥，并发出指令。处理、救护人员按要求做好现场工作。安保人员发觉有破坏嫌疑人（或事）要立即汇报，并采取方法堵截违法犯罪嫌疑人员。各部门落实车辆、救护人员、客人按抚等工作。主动救护伤员，认真保护好现场。2．事故追查治安灾难事故发生，应汇报公安部门处理。帮助公安部门检验是否为人为破坏。事故追查后，由公安部门认定，依据认定情况，查原因，举一反三，总结经验教训，加强防范。（七）紧急停电处理方案写字楼停电公寓楼停电公共部位停电通知总机、安保值班室，由总机报总值班、配电间、保安部组织力量在供电未恢复之前，各部门应按预案要求实施，坚守岗位，确保本部位安全餐厅服务员稳定用餐客人情绪，定台看管客人物品客房服务员稳定住宿客人情绪。维护通道秩序前厅等工作人员稳定客人情绪，维护好正常秩序确保通道通畅巡查安保员应立即到财务、帐台、商场等关键部位，确保部位安全保安部人员应保持高度警惕，严防不法分子趁机破坏恢复供电后，保安部将情况通报总值班，并作好统计二、保洁队工作程序（一）大堂清扫程序1．大堂地面清洁天天晚上应对大堂地面进行根本清扫或抛光并按计划定时打蜡。打蜡时应注意分区进行，操作时，打蜡区域应有标示牌，以防客滑倒。白天用油拖把进行循环迂回拖擦，维护地面清洁，保持光亮。拖擦地面时应按一定路线进行，不得遗漏。每到一个方向尽头时，应将附着拖把上灰尘抖洁净再继续拖擦。操作过程中应依据实际情况，合适避开客人或客人聚集区，待客人散开后，再进行补拖。碰到客人要主动问好。客人进出频繁门口，梯口等轻易脏污地面要关键拖，并适时地增加拖擦次数，确保整个地面清洁。遇有雨天气，要在大堂入口处放置脚踏垫，树立防滑警示牌并注意增中拖擦次数，以防客人滑倒和影响酒店形象，注意视情况更换脚踏垫。如拖擦过程中遇有纸屑杂物，将其堆在角落集中，然后用清扫工具将其搜集起来妥当处理。2．酒店门庭清洁夜间对酒店大门口庭院进行清扫冲洗，遇有雨雪天气，应适时增加冲洗次数。夜间对停车场或地下停车场进行根本清扫，对油迹、脏渍应立即清洁，并注意定时重划停车线及检验路标清洁情况。夜间对门口指示牌、墙面、门窗及台阶进行全方面清洁、擦洗，一直以光洁明亮面貌迎接客人。白天对玻璃门窗浮灰、指印和污渍进行抹擦，尤其是大门玻璃清洁常常进行。3．大堂家俱清洁夜间对大堂内全部家俱、台面、烟具、灯具、标牌等进行清洁打扫，使之无尘无污渍，光亮并对公用电话进行消毒、擦净，使之无异味。白天对家俱等进行循环擦抹，确保洁净无灰尘。立即倾倒并擦净立式烟筒，筒内烟蒂不得超出三个，如更换客用茶几上烟缸时，应先将洁净烟缸盖在脏上面一起撤下，然后换上洁净烟缸。随时注意茶几、地面上纸屑杂物，一经发觉应立即清理。（二）公共卫生间清扫程序按次序擦净面盆、水龙头、台面、镜面并擦亮金属镀件。用清洁剂清洁恭用桶及便池。擦座厕内门、窗、隔档瓷砖墙面。拖净地面，保持无水渍、无脏印。喷洒适量空气清新剂，保持室内空气清新，无异味。按要求配置好卷筒纸、卫生袋、香皂、擦手纸、衣刷等用具。检验皂液器，自动烘手器等设备完好情况。（三）绿化部署程序根据计划对客人进出场所绿化花草进行部署和安排摆放位置。依据要求调换时间，定时调换多种花卉盆景，给客人一个时看时新感觉。重大任务前，如接待贵宾或举行圣诞晚会，则要依据酒店通知进行关键常常化部署。接到贵宾入住通知单，应依据客人等级和部署要求，准备好摆放鲜花，按号送到楼面交服务员，切记客人忌讳花卉。（四）绿化养护程序天天从指定地点开始按次序检验，养护全部花卉盆景。拣去花盆内有枯萎现象，应立即剪除、调换并修理整齐。对喷水池内假山、花草进行清洁养护，对池内水中杂物立即清除并定时换水。发觉花草有枯萎现象，应立即剪除、调换、并修理整齐。定时为花卉盆景浇水，操作时溅出水滴及弄脏地面应用随身携带抹面擦洁净。对于庭院内树木花草，应定时进行修剪整理和喷药打虫，花卉盆景应按时调换。养护和清洁绿化区时，应注意不影响客人正常活动，碰到客人礼貌问好。（五）常见污迹清洁方法常见污迹清洁方法污渍名称清洁方法血迹用冷水浸泡，用干布吸干，然后用海绵块蘸上清洁剂擦拭，吸干溶液，用清水洗洁净。或，用1：50稀盐水擦湿，等2~3分钟后用布从旁边抽中心擦，然后用清水过，吸干。口香糖用口香糖除迹剂喷在口香糖上，待其硬化后，用硬物将其敲碎、剔除。黄油将能够刮掉黄油刮掉，用海绵块蘸上干洗剂擦拭，吸干溶液。呕/尿用冷水吸清，然后用1：10醋水，对于呕污渍，梳打水效果愈加好。红酒迹用1：5梳打水稍浸，然后过清水吸干。唇油/指甲油用海绵块蘸上醋酸或专用清洁剂擦拭，吸干溶液，然后再用清水清洗洁净。可乐/巧克力/牛奶用适量白醋加入稀释了洗洁精擦，然后冲洁净、吸干咖啡通常洗涤方法即可（用海绵蘸上清洁剂擦拭），最好用干洗剂。果汁用稀解了梳打水，丙三醇甘油或白醋，冷水过清。茶水用海绵块蘸上酸性清洁剂（或白醋）擦拭，吸干溶液。墨水迹用冷水冲洗，直至墨迹变淡，然后用稀解了草酸溶液浸湿污渍，过2~3分钟，再用稀解了高锰酸钾/灰锰氧溶液浸2~3分钟，再用清水过，吸干。圆珠笔墨水一般洗涤能够洗去一些种类圆珠笔墨水。假如不行，则可倒入变性酒精，或用白凡士林在斑渍上磨擦，并浸入清洁剂溶液，然后洗涤。油腻食物根本清除食物，吸干汁水。用海绵块蘸上干洗剂擦拭，吸干溶液。油脂用海绵块蘸上干洗剂擦拭，吸干溶液。鞋油用海绵块蘸上干洗剂擦拭，吸干溶液。假如色斑难以清除，用海绵蘸上漂白剂擦拭，并吸干。蜡迹用白醋加温水。汗渍新汗渍可用海绵蘸上阿摩尼亚擦洗，然后在织物所能承受热水中漂洗。必需时，可采取漂白剂。三、维修队工作程序（一）日常报修步骤设备使用部门发觉设备故障或异常现象后，填写报修送工程部值班室。尤其紧急报修也可直接电话通知，事后再补报修单。报修单一式三份，由报修部门填写报修项目后一起交工程部。维修完成后，由工程部维修人员填写完整，交报修部门验收签字，“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工程部”联由工程部收回。企业内全部维修全部应有报修单。电话通知报修应立即补填报修单。正常情况下，报修单应由报修部门主管签字、维修完成后应有验收人签字，这么才算有效报修单。工程部值班人员接到报修单或报修电话后，应标明时间，依据类别通知班组技工前往检修。检修人员应在接到报修通知后5分钟内赶到现场进行检修。不能立即修复故障应立即向上汇报。属配件原因立即汇报领班申领或申购；属于技术或其它原因应汇报主管。属于技术或其它原因未能立即修复故障，主管组织相关班组人员到现场查看，确定工程部暂无法处理，应立即采取临时方法确保企业正常营业不受影响；并联络外协或厂家支持。设备故障未能修复，并可能对企业正常营业造成影响，应汇报企业总经理，方便作出合适安排。设备故障修复后，经报修部门试用验收，维修人具体填写报修单中维修项目和耗用材料项目，由验收人签字。“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工程部”联由工程部收回，其中“财务联”每个月汇总后转交财务部。重大设备故障未处理完成当班检修人员不得下班，应协同接班人员共同修复。（二）日常巡查检修步骤当班人员交接班前后应对所属范围设备设施进行细致巡查。发觉异常随时检修，不能修复汇报主管并立即采取方法确保正常营业不受影响。巡查过程中发觉故障修复后应要求设备所属部门补填报修单，并按日常报修程序处理耗用材料等。每班最少进行二次巡查，关键部位最少进行三次巡查，并认真做好巡查统计。巡查内容还包含对各部门节能降耗情况监督。（三）预防性检修程序全部设施制订预防性检修计划，按设备类别定人、定时、定项目、定质量要求进行。预防性检修责任人按计划时间、项目和质量要求认真实施，并做好统计。检修时，设备操作人员应在场帮助，便于愈加好地了解设备结构和性能。预防性检修中材料耗用以补填报修单方法处理。（四）设备翻新、改造及增加项目标处理步骤工程部依据设备使用要求确定是否需要翻新或改造设备，并制订出具体可行性方案报总经理同意。经同意后，工程部即组织人力、物力在尽可能不影响营业情况下按方案实施。增加设备项目由需要增加设备部门先填写申报表，交工程部进行可行性和成本初步预算后送总经理审批。同意后即由工程部进行申购、安装，然后交付使用。（五）需对外协作项目实施程序限于技术能力或人力、工具等原因，工程部不能胜任设备故障或项目等，为需采取承包给外单位或由外单位帮助范围。关键有：设备损坏部件需要采取特殊加工如车、刨、磨、铣等才能修复。新增土木装修工程中较大规模项目。需要特殊工艺或装备进行施工项目如中央空调管系清洗等。确定采取外协项目，由工程部拟出申请汇报（附列成本预算、对企业正常营业影响范围、可行性分析等），报总经理审批。申请汇报审批同意后，工程部负责依据项目内容联络专业单位洽谈，采取招标竞价方法选择适宜单位。拟承包单位依据项目内容及要求作出具体方案（附列材料及价格清单、质量工期承诺等），和工程部拟出经过初步洽谈协议条款样本一起报总经理审批。项目方案及合一样本经过审批后，由工程部代表企业和施工单位签定正式协议。工程部负责监督施工质量、工期，负责按协议要求进行完工验收。外协项目完工经过验收合格后，按企业财务支出程序由承包单位和财务部进行结算。需要外协项目中包含金额教小、或有紧急需要，按企业物品采购程序处理。（六）企业重大活动及贵宾接待工程保障工作步骤企业重大活动及贵宾接待任务由销售部将具体安排通知单告工程部值班室。工程部接到重大活动或贵宾接待任务安排通知后，具体了解各项细节，立即和其它部门联络协调，制订工程保障计划。提前对包含重大活动或贵宾接待场所内、全部电气设施、水暖洁具、装饰装潢等进行全方面检验维护，必需时进行检修、添置或改造。对其它区域也应加强巡检力度，确保万无一失。活动或接待期间各岗位人员加强戒备，主管领班应随时在场督促检验，将各项工作具体落实。每次任务完成后，全部应作总结，不停积累经验。（七）出租物业设施设备管理模式租方和企业物业管理处达成承租意向后，由工程部、物业处、求租方代表共同对所承租区域设备设施进行检验。工程部按现场物业设施情况具体填制统计表，并和租方代表、物业处三方共同签字确定。《物业设施情况统计表》一式多份，除工程部留存一份外，其它依据需要附于《物业租赁契约》后由契约收执方保留备查。承租方租用物业设施应按契约要求使用及维护，并接收工程部日常巡查监督管理。工程部负责日常对出租物业区域设施进行巡查，立即维修保养。如发觉出租给承租方设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约要求，应立即阻止并汇报物业管理处。出租物业设施由物业管理处负责归口管理承租方损毁所租用物业设施情况反馈至物业处后，由物业处、工程部、租方代表共同现场核实损毁范围，由工程部依据情况填写统计单，三方签字确定。租方移位、更改、损毁物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原，或由工程部修复。全部损失及费用由物业处负责按契约要求索赔处理。出租物业设施设备在正常使用情况下发生多种故障均由承租方直接向物业处反应，再由物业处按报修程序通知工程部进行维修。工程部按要求定时对出租区域物业设施进行保养、检修，全部计划均事先向物业处反馈，由物业处联络租方做好协调。其它事项按《工程部运作规范》处理。工程部负责定时按物业处要求正确对出租物业区域用水、用电、空调等多种能耗数据进行抄表统计，填制统计交物业处。出租物业退租时，由工程部、物业处、租方代表共同对照契约所附承租时物业设施设备情况统计现场进行查对，填制退租物业设施移交单。其它事项按企业物业管理要求处理。（八）工程部维修服务规范接听报修电话或报修单时应礼貌用语，并仔细听取和统计维修地点及内容等情况。维修人员应在接到报修通知5分钟内赶到现场；如客房已经出租，必需由客房服务员陪同，在取得客人同意或不打搅客人情况下快速抢修，维修完成后维修人员和服务员共同检验验收签字，并向客人致歉。如遇设备损坏较严重，应向客人解释，并通知服务员，由服务员取得客人同意后为客人换一新房。如客人挂出“请勿打搅”警告牌，而在当班时间内无法维修时应在交接班统计本上注明,并叮嘱服务员当客人同意维修后立即通知再次维修。未出租客房如需停电停水维修或一时无法修复应立即通知服务员暂停此房出租。餐饮部包房或大厅需要维修时，标准上避开早中晚营业高峰，在无人用餐情况下进行维修，特殊情况应取得客人同意后快速抢修，修复后立即通知服务人员做好清理善后工作，并向客人致歉。认真实施企业制订其它相关规范。（九）电工安全技术操作规程工作之前电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。应具体了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。工作前应具体检验自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需安全防护用具，以防工作时发生意外。维修线路要采取必需方法，在开关手把上或线路上悬挂“有些人工作切勿合闸”警告牌，预防她人中途送电。使用测电笔时，要注意测试电压范围，严禁超出范围使用，电工人员通常使用电笔只许试五百伏以下电压。如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意安全操作。在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。2．工作之中凡四百伏至一千伏之内线路上，严禁带电操作，如必需带电作业时，要有可靠安全操作方法，经领导同意后，在有些人监护下方可进行。电工人职员作时，必需头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者严禁工作。工作中所拆除电线要理好，带电线头应包好，以防发生触电。安装灯头时，开关必需控制火线，灯口处必需接在“0”线。所用之导线及保险丝，其容量大小必需合乎要求标准，选择开关时必需大于所控制之设备总容量。如工作中途因停止，当重新工作时，必需具体检验各项设备之改变，待充足了解后方可进行工作。严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。在一切金属器外壳上，全部必需施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力1/3。设备安装时，要进行具体检验，电器绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床说明书各项要求，进行调整、试验。3．工作结束后工作结束后必需使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，全部材料、工具、仪表等随之撤离，原有防护装置，随时安装好。操作地段清理后，操作人员要亲自检验，如要送电试验一定要和相关人员联络好，以免发生意外。4．登高操作登高使用工具（梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等），必需常常检验，切实保护好，如发觉损坏，不合安全要求应立即停止使用。使用梯子进行工作时，梯子角度以60º为宜，严禁二人同时上、下梯子，操作时需有些人在地面监护。登杆工作一定要使用安全带和安全帽。安全带不准拴束在横担上。使用之工具及材料必需装入工具袋内吊送，不准随便乱抛，以免砸伤人；有些人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下。数人同登一杆工作时，必需戴安全帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己位置后，才能开始工作。登杆以后，必需验无电时才可开始工作。为了预防中途送电，线路上需挂临时地线。如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。工作完成后必需拆除临时地线，并检验是否有工具等物漏忘在电杆上。新建线路或检修完工后，送电前必需认真检验，看是否合乎要求，并和相关工作人员联络好，方能送电。5．其它方面弯管时注意安全，预防烧伤烫伤。电气安装打墙眼时，要思想集中，相互注意预防锤头伤人。发生事故或重大设备、人身事故和发觉严重事故原因时，应立即向上级汇报，快速排除。发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或洁净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。（十）电梯维保安全规程电梯维保安全规程开启厅门时，电梯不一不定在此层，小心跌入井道。停电盘车时，必需先关掉总电源，由两人或两人以上操作。进入桥顶或底坑，开启厅门后，一定先关掉急停开关方可进入，维修完后，维修人员出来后，再把电梯打上正常。轿顶检修，务必小心支架挂人或运行中对重撞人。底坑检修，务必小心运行中轿厢或对得撞人。非维修人员，不得私自持有机械钥匙、电锁钥匙、操纵箱钥匙和机房钥匙。非维修人员，不得私自进入机房，严禁动用电梯专用电源或控制屏。未经维修人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑。珍惜电梯，人人有责。四、大堂接待员服务程序天天上班后检验大堂内外保洁和安防情况督保整改，迎接各楼层工作人员到来。辨识非大厦内工作人员，进行问询登记，杜绝无出入证人员或恶意骚扰者进入大厦。督促保安、保洁人员做好大堂内外卫生及秩序维护工作，保持大堂整齐。接听电话亲切和气，对外开放来电话问询要认真对答、具体统计。对租户投诉要立即处理，将投诉内容按专业反馈至各部门，并跟进处理结果。五、物业服务程序（一）租户入驻程序入驻接收租户落定后，由招商部办理签约手续，发出《入驻通知》，租户凭《入驻通知》到物业处办理入驻手续。物业管理处凭《入驻通知》接收租户入驻，填制《租户入驻登计表》，为租户建立档案，引导租户办理以下手续：确定所租区域《物业设施情况统计表》所载内容并签字。购置或委托物业管理处购置水电表，由物管处安装并签认《水电计量表安装完工签验单》交纳水电费押金交纳装修管理费办理装修申报手续装修手续1、租户装修必需按装修管理要求，先由委托施工方申报多种图纸，施工方案等，填定《装修申报审批表》，由物业管理处，大厦业主方进行审核后凭该表到财务部交纳3000元装修押金。物管处凭《装修申报审批表》上装修押金收讫印，完成审批后向施工方核发《装修开工许可通知》，施工人员核发《临时出入证》。《临时出入证》每证工本费3元，由施工方签写《临时出入证申领表》，物业管理处凭此表，通知财务从施工方预交装修押金中扣除工本费。装修完成后，由施工方、物管处、租户三方共同进行完工验收，验收后在《装修完工验收表》上签字，施工方凭该单到财务办理退还押金余额手续。施工方完成装修退场时，应将临时出入证交还物业管理处，丢失或未交回由物业管理处通知财务部按每证十元扣罚款。对施工方在装修中违约行为，由物业管理处统一发出《扣款通知单》，经施工方签字后交财务从装修押金中扣罚。装修期间水电费，也由物业管理处发出水电费抄表单交财务扣款。装修完工后，施工方凭《完工验收表》到财务部办理退还押金手续，财务部部扣除多种扣罚款，管理费后，将余款退还施工方，索回原押金收据，开据各扣款收据。正式入驻9、上述程序完成后，租户正式入驻（附）z投资广场装修管理细则

尊敬施工单位，欢迎您到投资广场为我们租户进行装修，为了确保装修安全，杜绝装修隐患，把投资广场建设成为一个安全、洁净、优美一流写字楼，请您自觉遵守以下管理要求：

1、物业处有权对整个装修工程进行监督、检验，任何人不得以任何借口阻止管理人员检验，实施公务。

2、装修进行前请到物业管理处办理相关手续，并缴纳相关费用（详见《装修管理要求》），未办理手续进行施工物业企业有权勒令停工，给予300元罚款并补办相关手续。

3、装修人员在施工现场或广场内发生打架、斗殴、偷窃等行为，送交当地公安机关处理并对装修人员所属装修单位给予100-200元罚款。

4、破坏广场公共设施、设备、财物，除双倍赔偿外，给予100-200元罚款。

5、各装修单位在每个施工项目均应设一名专职责任人，负责每日施工安全检验及施工现场清洁卫生，并对装修工人常常进行安全、文明教育，自觉遵守物业管理处各项规章制度。

6、装修人员在施工现场及广场内均应佩带临时出入证，对未佩带出入证一次给予5-10元罚款，三次不佩带将给予清除出场。

7、为了便于管理，全部装修人员全部必需做到一户一证，对发觉施工地址和证件不符一次给予10-20元罚款。

8、严禁在大厦内生火做饭及留宿，一经发觉，将从装修押金中扣除100元/人/次，并清出大厦之外。

9、在施工现场吸烟未造成后果给予20-50元罚款，使用电炉等明火作业未造成后果除没收外并给予50-100元罚款。对造成后果，除支付一切损失外，视情节轻重，给予200-500元罚款或送交相关部门处理。

10、装修用电必需接自租赁区内电源，如有盗用她处电源或乱拉乱架电线，违反安全用电要求给予100-200元罚款。

11、装修期间不得影响其它租户正常办公，装修必需在要求时间内进行，（08：00——21：00；周六、周日全天），大噪音及对公共环境有较大影响施工，需在周六、周日和其它非上班时间进行，在要求时间之外进行装修将给予100-200元罚款。

12、未经物业管理处书面同意，严禁占用公共通道、电梯、电梯间等，垃圾清运必需在天天17：30以后进行，并派专员在每日施工结束后负责根本清扫施工造成卫生影响。13、在室外堆放装饰材料超出要求时限（4小时），或未清扫洁净，除限时清运、清扫洁净外，每次给予50元罚款。14、在装修单位野蛮施工，在承重墙、楼地板凿沟打洞，破坏梁、柱等结构及防水层，管理处有权责令其停工，并征求相关部门意见，采取补救方法。此间所产生一切费用均由装饰单位负担，并给予500-1000元罚款。必需时申请依据司法程序处理。

15、装修垃圾、废料、杂物等用编织袋袋装后运至指定装修垃圾临时存放地点，若有在楼道内或室外随意倒垃圾、废料、杂物，除清扫洁净外每次给予50-100元罚款。

16、不得在室外进行垂直运输、高空抛物，如发觉将给予100-200元罚款，并负担由此引发安全事故责任及损坏赔偿。

17、装修期间不得将垃圾、废料、杂物等倒入下水管道、洗脸盆、座便器等，由此造成下水堵塞或造成损失，装修单位除负担一切损失及修理费用外并给予300-500元罚款。

18、装修期间，不得从窗户往外投垃圾、杂物等，如有违反者给予100-200元罚款。

19、未经物业管理处许可,不得私自更改楼宇内水、电、暖、煤气、有线电视和电话等管线，不然将负担由此引发后果并给予200-500元罚款。

20、在装修过程中绝对严禁乱搭乱建及破坏楼顶防水层，不然将负担由此引发一切后果并给予500-1000元罚款。

21、装修完成离场时，物业管理处有权清点装修单位物品，并经租户认可后，由物业管理处开具出门条方可离开广场。（二）、物业设施设备管理程序租户落定后，由招商部办理签约手续，发出《入驻通知》，租户凭《入驻通知》到物业处办理入驻手续。由物业管理处、求租方代表共同对所承租区域设备设施进行检验。物业管理处按现场物业设施情况具体填制统计表，并和租方代表共同签字确定。《物业设施情况统计表》一式多份，除物业管理处留存外，其它依据需要附于《租赁契约》后由契约收执方保留备查。租户租用物业设施应按契约要求使用及维护，并接收物业管理处日常巡查监督管理。物业管理处维修队负责日常对出租物业区域设施进行巡查，立即维修保养。如发觉出租给租户设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约要求，应立即阻止并汇报物业管理处。出租物业设施由物业管理处负责归口管理。承租方损毁所租用物业设施情况反馈至物业处后，由物业管理处、租户代表共同现场核实损毁范围，依据情况填写统计单，双方签字确定。租方移位、更改、损毁物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原，或由物业管理处维修队修复。全部损失及费用由物业管理处负责按契约要求索赔处理。出租物业设施设备在正常使用情况下发生多种故障均由承租方直接向物业管理处反应，再由物业管理处按报修程序通知维修队进行维修。非正常损毁和不属于物业管理企业责任范围报修按有偿服务程序处理。维修队按要求定时对出租区域物业设施进行保养、检修，全部计划均事先向物业管理处反馈，由物业管理处联络租户做好协调。其它事项按《维修队服务规范》处理。物业管理处维修队负责定时按物业处要求正确对出租物业区域用水、用电、空调等多种能耗数据进行抄表统计，填制统计交物业管理处。出租物业退租时，由物业管理处、租户共同对照契约所附承租时物业设施设备情况统计现场进行查对，填制退租物业设施移交单。其它事项按z物业管理相关管理要求处理。（三）有偿服务程序物业管理处为您提供以下有偿服务，需收取一定费用：租区域内权属租户设备设施维修、保养，包含装饰保新、水电设施、办公设备、家私等维修保养。安装、移动通信电话、网络终端、电源插座、灯具开关、水暖洁具等。地毯或地板吸尘、打扫、清洗、保养等。租户要求其它不属于物业管理处无偿提供服务。租户需以上服务，即以电话通知物业管理处，物管处将在15分钟内安排对应服务人员上门服务，完成服务后由物管处和租户一起核准工作量，填写《有偿物业服务工作单》，双方共同签字确定。《有偿物业服务工作单》经租户签字确定后由物管处转财务部按收费指南标准收取租户费用。六、规章制度（一）消防设备及器材维护管理制度烟感器每十二个月由消防中心组织检测1—2次。自动灭火喷淋管道污水，每十二个月由消防中心和维修队组织排放检验一次。店内地上消火栓，每三个月由消防中心或维修队放水检验一次。消防水泵每六个月由消防中心和维修队手动或自动开启检验一次。酒店消防加压、送风、排烟风机，每个月由维修队开启运行测试检验一次。酒店多种电器设备，每十二个月联合检验一次。消防总监制联动系统每十二个月由消防中心和工程部及相关部门联合开启运行测试一次。各部位轻便手提式3千克BC干粉灭火器，每十二个月由消防中心监督各部更换药剂一次，其它器材损坏要立即更换。（二）防火“三级”检验制度1．一级检验由班组组织实施每个职员天天对本岗位、当地段进行一次火情安全检验，排除本身能够排除通常不安全原因，上报本身不能处理火情隐患及不安全原因。接班时间应提前10分钟进入岗位，并向上一班了解安全情况，按检验要求进行验收并署名，发觉问题，通常由接班班长负责处理，较大问题和书面报本部门领导处理，不得忽略或拖延。消防中心各班对各关键要害部位天天最少巡查1—2次。2．二级检验由部门领导实施部门领导每个月组织主管对本部管辖地段、设备物资（尤其是易燃易爆物品）进行一次检验。检验班组一级对防火安全工作实施落实情况。组织处理本部门火险隐患及整改，向职员进行教育及表彰和批评。保安部负责将一周消防安全情况书面汇报总经理室，由总经理在每七天部门经理例会上宣讲，提出要求。3．三级检验由管理企业实施每个月由管理企业或由管理企业委托保安消防中心主持对各部门进行关键检验或抽查。检验各部门落实防火安全实施情况，检验要害部位防火安全管理及制度实施情况好表彰或奖励，差批评或罚款。4．职员通道管理要求为规范职员进出管理,确保酒店财物安全和正常经营,依据《职员手册》,现对职员通道做出以下管理要求：职员上下班一律从保安亭旁职员通道进出。未经上级同意严禁从酒店大门或其它客用通道进出酒店。保安员直接对职员通道进出实施监督控制,职员不得将个人私人用具带入酒店,全部在职职员需主动接收保安员对包裹、物品实施检验,未按要求拒不接收检验者一经发觉,按丙类过失处罚。职员需按时上下班,未经上级许可,不得在非工作时间内（除个人消费外）随意逗留、进出酒店和不走职员通道.不然一经发觉,严格按《职员手册》进行处理.保安人员未按要求实施,玩忽职守者将加重处罚。本要求自公布之日起实施,由行政办公室负责解释。（四）消防安全管理制度为使全体职员正确使用消防设备，掌握报警方法，实施安全岗位责任制度，确保用户财产和人身安全和全体职员人身及财产安全，依据《中国消防条例》，结合本企业实际制订本制度：认真落实国家相关消防安全工作指示、法规。将防火安全工作纳入经营、行政管理计划，作到同计划、同部署、同检验、同评选、同总结，并定时向公安消防监督机关汇报工作情况。本单位和外单位在企业内因施工需动火工程，施工单位必需在动火当日到物业管理处填表申请，经审批同意，办理动火证后方可动火施工。配电房、电话总机及微机房不得明火作业，严禁吸烟，严禁存放易燃易爆和和本机房无关物品，无关人员严禁入内。消防器材必需放在显著易取地点，定时检验，室内清洁，走道通畅，定时检验维修设备。坚守岗位，发觉问题立即处理并上报。值班人员班前和班中严禁饮酒，应勤听、勤看、勤检验，确保安全空调机房和通道要保持清洁，通风良好，消防器材应灵敏有效，机器所须多种油类等易燃物品，要指定地点存放，常常检修设备，确保正常运转，不得带故障运行。全部会议室在会议期间不得插门，确保出入口通畅，客人自配电器使用时，要上报工程部，会议后要认真检验（如烟头），消除隐患，关闭电源，锁好门窗。客房服务员要熟悉住店客人情况，勤闻、勤看、勤检验。并注意醉酒、吸烟客人，有情况立即上报，客人在房内使用未经酒店许可电器设备（如电炉等）或堆放易燃物品时，要立即劝阻，并向保安部汇报。客人离开后，要认真检验房内有没有隐患，如发觉火情，要立即向总机报警，会使用消防器材扑救初起火灾，按指令疏导客人由最近消防楼梯撤离到安全地带，要作到逐房检验，预防遗漏，并注意保护客人财产安全。库房内存放物品要分类储放，库房留出主通道1-1.5米，货物和墙、灯、房顶之间保持50公分距离，仓库内照明灯限60瓦以下白炽灯，不准使用可燃物做灯罩，不准使用磺钨灯、日光灯、电熨斗、电炉、电烙铁、电钟、交流电收音机、电视机、电茶壶等电器设备，化工仓库、液化气站和油库照明灯具设防爆型装置，仓库内保持通风，各类物品要标明性能名称，液化气站和油库内不准设置维修场所。总电源开关要设在门口外面，要有防雨、防潮保护。夜总会每个开关要有显著标志，对电视机、音响系统、灯光实施管理，常常检验电器插头是否完好，营业期间，出口门不得上锁，保持通畅。厨房餐厅使用液化气炉、酒精炉、点心车，必需注意防火安全，按操作规程使用。每个职员天天对本岗位、当地段进行一次火情安全检验，排除本身能够排除通常不安全原因，上报本身不能够处理火情隐患和不安全原因。每个月由企业主持对各部门消防安全进行关键检验和抽查。（五）设备技术档案管理制度设备技术档案由专员负责，企业全部设备均建立技术档案，按设备种类，按时间次序存放。全部设备均分类，分部门建立设备档案，内容包含：设备名称，出厂合格证，检验单，安装质量检验单，试车统计，维修保养统计，改善安装统计，运行日志等。每种设备多种档案内容分别按统计种类和时间归档编号方便查找。设备图表由工程部统一管理。包含：设备安装工程施工图，动力设备和管道配管完工图，给排水系统分布图，供电线路图，自动消防报警系统分布图，设备零件组装和特殊加工图等。这些图均分类编号，归档管理，供设备维修管理人员查阅。设备运行日志包含：配电室运行日志，锅炉运行日志，空调制热或制冷运行日志，空调区域温度，湿度巡检统计。这些报表日志使用统计完成后，统一交工程部存档管理多种技术档案建立后，借阅时需办理借阅手续，经档案主管人员统同意方可借阅。（六）档案借阅制度档案是企业关键财富，人人全部要珍惜。未经同意，不得将企业相关档案资料借出。企业关键档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件版本外借。档案资料借阅权推行借阅手续。每次限借1本，经工程部主管同意后才可变通。借期为1个月，到期应办续借手续。所借出档案资料。借阅人不得画画涂涂，保持版面清洁。（七）档案管理工作步骤档案是聚集和积累设备运行状态最基础工作，是提供分析研究设备在使用期改善，探索管理和检修规律，增加对设备认识和了解，提升维修和管理水平有力方法。企业多种大型设备、关键性设备、技术性较复杂性设备均应建立设备登记卡，应将设备名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估量使用年限、易损件名称规格及维修要求，统计好维修、保养、故障统计。为使档案成为活资料，要不停丰富档案内容，使之成为企业关键财富，档案管理作业程序可依以下10个步骤：eq\o\ac(○,1)点数；eq\o\ac(○,2)登记；eq\o\ac(○,3)整理；eq\