中大文儒德可行性研究分析第五组（分析当地城市房地产市场的微观营销环境）讲解

中大·文儒德项目可行性分析（微观分析）LOGO汇报时间：2018年6月22日汇报人：第五组资料来自于企业资料，致谢中大·文儒德2018成都中心城区国有建设用地供应总量公布

为保障土地市场平稳健康发展，促进节约、集约、高效用地，严禁别墅类项目供地。2018成都中心城区（特指成都高新区及锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）国有建设用地供应总量公布，控制在725公顷以内。其中，商服用地85公顷，工矿仓储用地200公顷，，公共管理与公共服务用地145公顷，交通运输用地75公顷。住宅用地220公顷，同比增长19%，预计可建住房约550万平方米，可切实保障市场住房增量需求，并有效满足房地产市场平稳健康发展要求。2018年供应指标725公顷，较2017年供应指标730公顷略有减少。

其中商服、工业仓储、住宅类土地供应量适度调增（同比增长68%），以切实稳定市场预期；因区域基础配套设施及公共服务设施的逐年完善，公共管理及公共服务用地、交通运输用地供应量相应减少（同比减少18%）。

土地供应量相比2017年减少，严格控制土地供应总量，有效盘活存量，去库存，保持供需平衡，节约集约，保障土地市场健康平稳发展。想要入住高新的机会更少。各区域土地成交情况

汇总了各区域的土地成交情况，成交面积前三名分别是：双流区、都江堰市和天府新区。

第一名双流区成交宗面积939.68亩，总金额约27.5亿，共7宗地，分别是协和街道2宗，公兴街道4宗，黄水镇1宗，黄水镇地块属双流城区，为人才公寓用地，约49亩，楼面地价6000元/㎡底价成交。从表中还能看出，今年远郊的土地出让面积相对比主城区多，其中较多的有新津，新都，青白江等地。而高新区房地产已经慢慢达到饱和状态，所以高新区土地越来越稀缺，想要入住高新区机会越来越小。相信本项目一定会成为一个炙手可热的楼盘。微观----------E(经济分析)经济环境分析：

宏观经济环境：2016年成都市国民生产总值超过12万亿，增速达6.69%。而高新区GDP968.69，在成都几大区域中排名第一。成都在2016年全国城市GDP排名中第八名。预测2018年GDP将持续增长,成都社会消费水平和消费能力有所提高，房地产宏观经济环境良好。

市场环境：成都房地产市场发展迅猛，2017年城市人口大约2000多万人，而其中高新区未来又是房地产业大力投资和发展的方向，市场环境好。

可以看出南区的流入人口远远大于西区，因为西区主要以物流为主，而南区流入的这一大部分居住人群就是有购房需求的人群，市场需求大，形成了房地产供不应求的局面，对开发商来说是一个很大的优势.微观----------E(经济分析)

投资较快增长。全年固定资产投资完成9404.2亿元，比上年增长12.3%。其中，民间投资完成5066.6亿元，增长9.1%。分产业看，第一产业完成投资233.7亿元，增长30.3%；第二产业完成投资3023.8亿元，增长34.4%；第三产业完成投资6146.8亿元，增长3.5%。全年新增固定资产4256.7亿元，增长17.8%。房地产开发有所减缓。全年房地产开发投资完成2487.9亿元，比上年下降5.7%。含预售在内的商品房销售面积3921.8万平方米，下降0.3%，其中住宅销售面积2973.5万平方米，下降9.5%。实现商品房销售额3424.5亿元，增长16.1%，其中住宅销售额2556.2亿元，增长5.6%。

固定资产投资和房地产开发

可以看出现在成都整个的房地产投资非常的火热，但是商品房销售却在减少，再加上土地供应减少，开发商开发拿地也有所减少，所以新房非常的稀缺，形成供不应求的局面，再加上本项目处于高新区核心地段，对于我们非常的有优势。微观----------E(可支配收入)

2017年，成都市全体居民人均可支配收入为33217元，同比增加2743元，增长9.0%，比2016年增长0.6个百分点。从收入类别看，工资性收入增长8.9%，经营净收入增长7.7%，财产净收入增长8.2%，转移净收入增长10.7%。人均消费支出也保持较高增长。从上面的数据可以看出，成都市全体居民人均收入在增加，可支配收入提高，增加了居民的购房购买力。微观----------S(社会与文化)价值观念

成都人给人的感觉是“今朝有酒今朝醉”，当然消费起来也是这样的。成都人的平均收入不算高的，但是消费却是很高的。比如，一个成都人如果有100万，那他绝对是50万元买房，10万元用来买保险，10万元来买车，剩下的10万元存进银行备用，10万元用来炒股或者做其他的，最后这10万元会考虑如何消费。所以说整个房地产市场现在十分的火爆。微观----------S(人文环境)

该地周边有众多的幼儿园，小学，中学，大学，形成一站式的服务，离本项目最近的周边学校就有成都七中，成都市石室天府中学，泡桐树小学，金苹果幼儿园等，除此之外，还有众多的政府机关，金融机构等纷纷入驻。背后就是公安机关办公楼，本项目东侧就是金融中心，许多高学历、高素养、高技能人才在这里聚集。大多数都是行业精英及白领。整个文化氛围浓厚，治安环境良好，人文环境非常好。微观----------T(技术与自然)生态环境

成都将优化提升绿化景观，建设龙泉山城市森林公园、环城生态区、第二绕城高速生态带，以及以“一轴两山三环七道”为主体骨架的绿网和天府绿道体系。预计到2022年，成都市建成区绿地率将达到40%，人均公园绿地面积达15平方米，“碧水蓝天、森林环绕、绿树成荫”的城市建设将初见成效。

近年来，继浣溪沙、桂溪生态公园等重点工程建成后，成都高新区持续开展水环境治理和品质提升，全面推进建设“宜居水岸”，打造生态景观廊道近15公里，建成4个河道生态节点景观项目。

目前，成都高新区已栽植