杭州古墩路项目商业规划报告

目录一、杭州宏观环境分析 动静南侧借势在建古荡商务楼，与之配套呼应西侧保存成交通的重要通道强化东面的项目形象展示面北侧强化酒店，公寓功能赢商建议：应当多从公寓价值最大化角度优先考虑建议：动静分区、内静外动、南北分区，一静一动、商业场合主出入口向外开放所谓“静”：不依靠大人流量的、小资的，安静的、休闲的；——咖啡吧、茶吧、SPA健身、美发美发、高端中餐、精致西餐、展示等等“动”:依靠人流量的，热闹的、活跃的、充满激情的；——特色中餐、中西快餐、品牌服饰专卖店、银行等等2#购物服务区(银行零售)2#购物服务区(银行零售)4#餐饮区(中餐)那)4#餐饮区(中餐)那)2#餐饮区(咖啡茶楼)2#休闲服务区3#休闲娱乐区(一层商业延展至地下一层)2#餐饮区(咖啡茶楼)2#休闲服务区3#休闲娱乐区(一层商业延展至地下一层)1#购物区(品牌展示面)1#购物区(品牌展示面)3#餐饮区(一层商业延展至地下一层)1#餐饮区(西餐)3#餐饮区(一层商业延展至地下一层)1#餐饮区(西餐)1#休闲区(地下健身会所)1#休闲区(地下健身会所)地上商业地下商业4.2项目总体业态规划方案北地块1#餐饮区：精致西餐为主，辅以少量高端中餐引进品牌度较高的各国风味西餐、饮品、（由于位置好+景观好），围绕内部庭院美景，形成一个围合的精致餐饮区域。打造城西独具特色的魅力生活，更时尚更摩登更浪漫。北地块1#购物区：品牌服饰或名车展示充足展示105米宽的主门面，项目整体形象一览无余，展示项目时尚生活的代言.该模块商铺特点拥有最佳的商铺展示面、大开间、浅进深、对内有景观、层高较高。重要业态依旧建议以小资情调的、特色的、个性时尚的、运动的精品零售购物。如Jack&Jones等国际国内品牌时尚服饰品牌主题街、类似宜家道的运动品牌主题街、同时也可考虑引进一些奔驶、宝马等名车展示厅北地块2#餐饮区：咖啡、茶楼等轻餐饮业态与1#餐饮区正餐为主的业态相错位，相补充。在此形成休闲餐饮业态组合区块。北地块地下一层3#餐饮区、1#休闲区、3#休闲娱乐区：会所、一层餐饮延展至地下一层形成休闲餐饮集聚，一层休闲服务（如足浴、美容、量贩KTV）延展至地下一层形成休闲服务组合与会所相补充。贵司提出了一个想法，打造杭城第一个以吃为主题的，集中式餐饮、西式餐饮、休闲食品店、软饮店、进口食品零售店、食品超市于一体的地下商业街。现有地下一层商业的物业条件：非地铁商业；非传统繁华的商业中心；非综合性商业场的地下一层；虽有水系的自然采光，但是一个相对封闭式地下商业，现商铺分割8.4开间较好，单铺面积过大，并不符合地下零售型业态的铺位规定与一层商业的关系：依靠A、B两组扶梯连接，且两组扶梯均在项目内部，与外部空间无法形成一个良好的回路。在这样物业条件的地下一层做以食品零售小业态集群或餐饮集群，其招商可执行性和项目未来的生存能力我们是表达担虑的。考虑到本项目地下一层并非通过开放式的下沉式的广场进入地下一层的，而是相对封闭的扶梯与垂直电梯的组合导入，进入地下一层动线带来了一定的影响，故规划方案是希望通过大业态的去化方式来解决这个问题；通过一层商业带活地下商业及补充会所相关延展业态的办法，解决地下商业招商的可执行问题，业态规划以餐饮、休闲、娱乐为主。南地块2#购物服务区：品牌零售（如服饰、家居）银行配套服务。南地块4#餐饮区：特色中餐集聚,做南侧古墩商务大楼大型商业的相应配套。4.3项目拟定业态代表性商家对物业的规定 所属业态代表品牌层高进深柱距载重电量空调用量煤气用量水量烟道化油池化粪池备注餐饮外婆家≥4.5米视具体而定视具体而定≥300kg/m2200KW左右（需分两路一路到大厅一路到厨房自行安装或VRV空调系统到户并可以独立计量，管径在50以上到户并可以独立计量，管径1寸半100cm×100cm无特殊规定无特殊规定需提供垃圾暂存点SPY克丽缇娜≥4.5米视具体而定≥8.4米又浴池的情况：每立方水重×浴池体积+总和×5%视面积而定或参考百货用电量自行安装或VRV空调系统无特殊规定上下排水水量＞40立方，排水管160mm一般配置一般配置需提供垃圾暂存点健身威尔士梁下≥4米（1）无室内泳池情况下，无特殊规定（2)有室内泳池的情况下，根据泳池大小而定（1）无室内泳池情况下，不应当小于7米（2)有室内泳池的情况下，根据泳池大小而定（1）无室内泳池情况下，300公斤/平米-500公斤/平米（2)有室内泳池的情况下，每立方米一吨水三相。功率算1500QW-2023QW;安培算300A冬天达28度，夏天26度。250-300W/M2制冷，新风系统每小时4-5次换气，排风规定每小时5600立方米，新风每小时3000立方米煤气：50-80立方，天然气20-40立方给水管2根管径100×（75-100），排水管2根DN（100-100）无特殊规定无特殊规定无特殊规定如有泳池：过滤砂缸1200mm×4台，循环水泵7.5HP×3台，锅炉1套，板式互换器1套，300W电加热器1套，三选一，投药器1个，ORP、PH监控系统1套西式快餐KFC楼板到梁底高度≥3米无特殊规定无特殊规定餐厅250公斤/平方，厨房450公斤/平方（设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆设，使楼板均匀受力）200W/平方制冷量厨房应不小于450卡/m2/小时，用餐区应不小于350卡/m2/小时（KFC自设，甲方提供室外机位置）无特殊规定25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5KG/cm2提供室外排放油烟管道位置，排烟管道的截面积为500mm×700mm在餐厅附近区域应提供适当位置，供餐厅制作隔油池无特殊规定提供临时卸货车位及垃圾暂存点西餐披萨必胜客楼板到梁底高度≥2.8米无特殊规定无特殊规定餐厅350公斤/平方，厨房450公斤/平方250KW动力专线及50KW的照明专线的供电量，且动力专线采用一路三相五线进电（线径不小于210平方毫米)自行安装空调，甲方提供空调室外机组位置，安装面积在30平米左右，甲方提供两处新风采集口无特殊规定进水管不小于１．５寸，水量约２０吨/天。水压在2.5-3公斤油烟管道一般为50×70cm自行建造油水分离井，尺寸为1.5m×2.0m×1.0m无特殊规定需提供垃圾暂存点各业态代表性商家对物业的规定:各业态代表性商家对物业的规定:4.4项目商业空间讨论商铺类型，层高开间及开间建议:杭城现社区型商铺出现的形式有三类层高开间楼层代表性第一类3.6-43.9-4.2二层老沿街商铺第二类4.5-54.2-8二层红石中央花园第三类6米左右4.2-8一层西城年华部分商铺为LOFT，6米层高4.8层高，8米开间杭州新建楼盘商铺基本以二、三类为主，普通一层层高基本上都保持在4.5-5米，开间以大开间为主。尽量满足品牌商户的需求。在同一楼盘内也会规划部分LOFT商铺，如西城年华、枫华府第。对于本项目住宅优先考虑，商铺次之。对于本项目而言，三层商铺是没有大必要的，其租金售价未能大于住宅的价格。容积率是否能用足。二层商铺容积率为2，若因做LOFT商铺，容积率1.5，剩余的容积率是否能转移到住宅还是浪费了，需权衡。从商铺竞争角度考虑，建议做部分的LOFT商铺。一层至二层商铺立面参考图（1）一层至二层商铺立面参考图（2）部分留空一二层LOFT商铺参考效果图提高地下一层商业可达性及内侧商铺可视性的商业空间建议（1）b处通向地下一层扶梯移位，扩大地下广场面积，聚集人气，提高内侧商铺及地下一层商铺的可达性和可视性。同时b扶梯移出地下一层会所区域，增长会所私密性。（2）除了通过a\b\c\三组扶梯进入地下一层商业空间外，建议：在12345五个点采用“一拖地下一层“的连铺模式，使人流被动导入地下，增长地下一层的商业氛围。（3）在12345五个点需引进人气店和特色次主力店，其拥有聚集人气，并将人流导入地下的能力。（所选位置较好，招商可执行力较强，有类似操作项目）。BB自动扶梯移位，扩大地面广场面积及abc、12345八处通至地下一层商业通道示意图aacb132445B通向地下一层扶梯移位扩大地面广场面积北地块物业一二层至地下一层商业功能分区及物业建议：一层平面局部二层平面休闲、服务区餐饮区餐饮区购物区一层平面局部二层平面休闲、服务区餐饮区餐饮区购物区一二层商铺物业结构均为一层至二层连铺，个别商铺为一二连铺拖地下一层的三层铺。沿古墩路中段商铺为北区块商业价值最高的商铺，设购物区，引入租金奉献较高的品牌服饰购物，两端设餐饮，与内侧商铺及沿莲花街商铺形成餐饮区，引入品牌中西餐、咖啡茶饮休闲餐饮。内侧中段商铺可达性及可视性较差，设立休闲服务区，引入目的性销售较强的休闲服务业态会所功能区购物区由地面餐饮区通过商铺连通有效引入地下一层的餐饮区休闲、服务区商业运作泛会所概念会所功能区购物区由地面餐饮区通过商铺连通有效引入地下一层的餐饮区休闲、服务区商业运作泛会所概念引入会所经营者，打造运动健身主题会所引入会所经营者，打造运动健身主题会所地下一层功能分区总体分二大部分，一部份是餐饮区，由一层部分品牌餐饮有效引入，希望起到主力店的作用，带活地下一层其他餐饮，目的性消费较差的购物功能少量设立，购物也局限食品零食类休闲购物。另一部分是休闲服务区，与会所功能区合为一体，引入美容Spa、瑜伽馆、桑拿、足浴等会所延伸业态，建议会所功能区商业布局重新设计增设篮球、羽毛球区：建议通过商业运作打造会所，引入菲力伟、蓝仕堡之类的运动健身会所经营者。建议增设篮球、羽毛球区，层高不够可局部打通地下一至地下二层解决。打通后层高可达9米。原游泳池区域改在篮球、羽毛球区域，篮球场标准尺寸：28米×15米。游泳池上移。长度给出三个半柱距8.4×3.5=29.4米，满足短池25米的长度规定，宽度无规定，给出二个柱距8.4×2=16.8米即可。地下一层功能分区与地面商铺功能分区是互通的，连贯的。是一个整体。但地下一层层高6.5米偏高，对于店中店如此层高有些浪费。建议缩小至5米。泳池上抬0.5米，向地下二层下沉1米。会所入口乒乓球等动感单车、操练区游泳池篮球、羽毛球运动器械会所入口乒乓球等动感单车、操练区游泳池篮球、羽毛球运动器械4.5项目北地块物业一二层至地下一层商铺编号及业态落位明细 A1A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10A11A15A12A14A13A18A17A16A20A19A22A21A23A24A11为单层铺，铺内楼梯取消A24建议改为带中空F1F2带B1LOFT商铺编号物业结构功能业态目的商家编号物业结构功能业态目的商家编号物业结构功能业态目的商家A1F1F2拖B1餐饮茶楼青藤茶楼A5F1F2拖B1餐饮茶餐中西快餐港丽餐厅真功夫A9F1F2购物服饰/名车展示锐步/匡威/奔驰A2F1F2拖B1餐饮茶咖一茶一坐A6F1F2购物服饰飘马A10F1F2拖B1餐饮西快餐肯德基A3F1F2购物服饰耐克A7F1F2购物服饰KappaA11F1餐饮西餐必胜客A4F1F2购物服饰阿迪达斯A8F1F2购物服饰/名车展示李宁/奔驰A12F1餐饮甜点满记甜品A1A1A3A4A5A6A7A8A9A10A2A13A20A17A19A18A22A21A16A15A23A24编号物业结构功能业态目的商家编号物业结构功能业态目的商家编号物业结构功能业态目的商家A13F1F2餐饮中餐伊家鲜A17F1F2餐饮西餐巴贝拉斗牛士A21F1F2服务美发苑苑A14F1餐饮西餐厅绿茵A18F1F2餐饮西餐A22F1F2拖B1休闲瑜伽梵盟A15F1F2餐饮日韩料理釜山料理A19F1F拖B1休闲SPY思研丽A23F1F2餐饮咖啡两岸A16F1F2餐饮日韩料理福田川A20F1F2休闲美容静博士A24F1F2拖B1餐饮咖啡星巴克D14D15D16运动会所区域A24D17D19A22A19A5D1D2A10D3D4D5D6D9D7D14D15D16运动会所区域A24D17D19A22A19A5D1D2A10D3D4D5D6D9D7D11D13A1A2D18编号物业结构功能业态目的商家编号物业结构功能业态目的商家编号物业结构功能业态目的商家D1B1餐饮中餐永和豆浆D14B1休闲书吧个性店D18B1休闲桑拿个性店D2B1餐饮中餐咬不得D15B1休闲水吧个性店D19B1休闲棋牌个性店D3-6B1餐饮中餐特色小吃集聚D16B1休闲水果捞个性店D7-13B1购物食品零食奶茶个性店D17B1休闲足浴佳优子

一二层LOFT：119.53+94.33㎡具图一二层LOFT：119.53+94.33㎡具图体片描说述明COCOONA3,一二层LOFT商铺约213.86㎡耐克品牌运动/女装专卖(1）物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT：108.32+83.12㎡地下一层:282.24㎡具图体片描说述明葡京茶餐厅内建楼梯通向地下一层商铺营业区上下水,烟道,隔油池A2，一二层LOFT商铺带地下一层约473.68㎡一茶一坐品牌茶餐物业改造建议商铺编号,方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT:97.15+71.95㎡地下一层;650.16㎡按餐饮标准设烟道,隔油池.增长物业功能通用性.若茶楼招商有难度,可迎中式快餐之类业态具图体片描说述明青藤茶楼内建楼梯通向地下一层商铺营业区上下水,烟道,隔油池A1,一二层LOFT商铺带地下一层约819.26㎡心源茶楼品牌茶楼物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层一二层LOFT：144.69+119.49㎡具图体片描说述明蓝色倾情A6,一二层LOFT商铺约264.18㎡飘马品牌运动/女装专卖(3)物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT：98.28+73.08㎡地下一层:423.36㎡若茶餐招商有难度,可迎中西快餐之类业态具图体片描说述明赛百味/汉堡王/真功夫内建楼梯通向地下一层商铺营业区上下水,烟道,隔油池A5,一二层LOFT商铺带地下一层约594.72㎡港丽餐厅/嘉禾茶餐厅茶餐/中西快餐物业改造建议商铺编号,方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT:130.74+105.54㎡具图体片描说述明FRISTVIEWA4,一二层LOFT商铺约236.28㎡阿迪达斯品牌运动/女装专卖(2)物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层一二层LOFT：120.24+95.04㎡若招名车展示，则A8A9二铺合并面积可达446.86㎡具图体片描说述明奔驰宝马展示厅A9,一二层LOFT商铺约215.28㎡锐步/匡威/艾格运动女装(6)/名车展示物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT：128.39+103.19㎡若招名车展示，则A8A9二铺合并面积可达446.86㎡具图体片描说述明奔驰/宝马展示厅A8，一二层LOFT商铺约231.58㎡李宁/衣香丽影运动女装(5)/名车展示物业改造建议商铺编号,方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT:136.54+111.34㎡具图体片描说述明秋水伊人A7,一二层LOFT商铺约247.88㎡Kappa品牌运动/女装专卖(4)物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一层:141.12㎡具图体片一层:141.12㎡具图体片描说述明喜士多上下水A12,一层商铺约141.12㎡满记甜品/可颂坊西点甜品/便利物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一层:528.92㎡具图体片描说述明棒!约翰取消商铺内通向二层的多部楼梯.上下水,烟道,隔油池A11，一层商铺约528.92㎡必胜客西餐（1）物业改造建议商铺编号,方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT:172.52+134.72㎡地下一层;282.24㎡具图体片描说述明麦当劳内建楼梯通向地下一层商铺营业区上下水,烟道,隔油池A10,一层LOFT商铺带地下一层连铺约589.48㎡肯德基西式快餐物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT:100.91+198.51㎡具图体片描说述明金田中上下水,一二层LOFT:100.91+198.51㎡具图体片描说述明金田中上下水,烟道,隔油池A15,一二层LOFT商铺约299.42㎡釜山料理日韩料理(1)物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一层:222.72㎡若面积不够,可在二楼A13商铺划入相应一层的部分面积,同时增设楼梯，此铺商业价值不高，餐饮招商若有困难，可隔小铺改招便利蛋糕购物业态。具图体片描说述明喜士多/浮力森林上下水,烟道,隔油池A14，一层商铺约222.72㎡绿茵阁西餐厅西餐/便利蛋糕物业改造建议商铺编号,方位及物业形态建筑面积目的商家业态一层:105.84㎡一层;1128.96㎡具图体片描说述明玉玲珑内建楼梯通向二层商铺营业区,一层小面积带二层大面积上下水,烟道,隔油池A13,一层至二层连铺约1234.8㎡伊家鲜高端中餐物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT：93.2+118.4㎡若需扩面，A17、A18可合并具图体片一二层LOFT：93.2+118.4㎡若需扩面，A17、A18可合并具图体片描说述明豪尚豪牛排/菲力牛排上下水,烟道,隔油池A18,一二层LOFT商铺约211.6㎡斗牛士西餐物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT：118.4+118.4㎡若需扩面，A17、A18可合并具图体片描说述明季诺意式餐厅上下水,烟道,隔油池A17，一二层LOFT商铺约236.8㎡巴贝拉意式休闲餐厅西餐物业改造建议商铺编号,方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT：93.24+101.34㎡具图体片描说述明味千拉面上下水,烟道,隔油池A16,一二层LOFT商铺约194.58㎡福田川日韩料理(2)物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT：47.88+118.4㎡具图体片一二层LOFT：47.88+118.4㎡具图体片描说述明聚星上下水A21,一二层LOFT商铺约166.28㎡永琪美发物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT：47.88+118.4㎡具图体片描说述明静博士上下水A20，一二层LOFT商铺约166.28㎡克丽缇娜美容物业改造建议商铺编号,方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT:47.88+118.4㎡地下一层;279.75㎡具图体片描说述明佐登妮丝美容SPA馆内建楼梯通向地下一层商铺营业区上下水,A19,一二层LOFT商铺带地下一层约446.03㎡自然美SPA生活馆美容SPY(泛会所)物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT：93.85+93.85㎡地下一层呢个:146.06㎡具图体片一二层LOFT：93.85+93.85㎡地下一层呢个:146.06㎡具图体片描说述明COSTA咖啡建通向地下一层的楼梯上下水、烟道、隔油池A24,一二层LOFT商铺带地下一层约333.77㎡星巴克咖啡休闲咖啡物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态一层：414.15㎡二层：510.95㎡具图体片描说述明迪欧咖啡取消商铺内通向二层的多部楼梯.上下水、烟道、隔油池A23，一层至二层商铺约925.10㎡两岸咖啡商务咖啡物业改造建议商铺编号,方位及物业形态建筑面积目的商家业态一二层LOFT:53.76+118.4㎡地下一层;250.32㎡具图体片描说述明音之舞上下水A22,一二层LOFT商铺至地下一层约422.48㎡梵盟瑜伽瑜伽/舞蹈馆(泛会所)物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态地下一层：D3-D6四个商铺面积374.40㎡均每套93.6㎡具图体片地下一层：D3-D6四个商铺面积374.40㎡均每套93.6㎡具图体片描说述明印度飞饼/广东烧腊上下水,烟道,隔油池层高过高，建议从6.5m减至5mD3-D6,纯地下一层商铺约374.40㎡（四个商铺）云南米线/四川麻辣特色小吃物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态地下一层：141.12㎡具图体片描说述明知味观上下水,烟道,隔油池层高过高，建议从6.5m减至5mD2，纯地下一层商铺约141.12㎡咬不得中式简餐(2)物业改造建议商铺编号,方位及物业形态建筑面积目的商家业态地下一层；141.12㎡具图体片描说述明老家锅贴上下水,烟道,隔油池层高过高，建议从6.5m减至5mD1,纯地下一层商铺约141.12㎡永和大王中式简餐(1)物业改造建议商铺编号，方位及物业形态建筑面积目的商家业态地下一层;45.36㎡具图体片描说述明层高过高，建议从地下一层;45.36㎡具图体片描说述明层高过高，建议从6.5m减至5mD14，纯地下一层商铺约45.36㎡品质个性店水吧冰淇淋物业改造建议商铺编号，方位及