沈阳房地产市场研究报告

沈阳房地产市场研究报告刚刚过去的2010年,是沈阳市的房地产市场开展历史最好的一年，预计全年施工面积、新开工面积、销售面积均创历史最高水平。可喜的是，沈阳楼市的炽热并没有将百姓置身于“高房价”的旋涡之中，盘点2010年前11个月的房价走势，价位在4000—5000元、5000—6000元的商品住宅依然占据主流。虽然2010沈阳商品住宅价格涨幅较快，但绝对值在全国15个副省级城市中却处于后3位。目前沈阳的房价在全国副省级城市仍处于下游水平。因此，在2010国家不断加大宏观调控的情况下，沈阳的合理房价一直吸引着大量消费者，从前11个月的销售业绩来看，沈阳商品住宅销售面积已高于北京，仅次于重庆、成都、上海。本报告首先简要概括了沈阳的宏观环境,然后回忆了沈阳房地产市场开展的历史,接着分析了2010年沈阳房地产市场,最后总结了沈阳各区域的开展特点。第一章沈阳市宏观环境分析一、经济环境分析1．国内生产总值沈阳市主要经济指标增幅在全国副省级城市中名列前茅，GDP连年增长，2010年会继续保持稳健增长。2．地方财政收入沈阳地方财政收入除了2007年出现负增长以外，一直保持正增长态势。2000-20092000-2009年沈阳市地方财政收入及增长率0501001502002503003502000200120022003200420052006200720082009单位：亿元-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%地方财政收入增长率3．人均可支配收入从上面的分析可以看出，沈阳经济的稳健增长，财政及人均可支配收入的持续增加，为城市住宅、商业地产品质提升提供了更大空间。二．城市建设及规划动态1.城建动态沈阳市最近两年已建/拟建的主要城市基建工程包括沈阳西站综合枢纽工程、“地下三好街”、标本公园、和平区的16座“摩天大厦”、东陵区的浑河景观、东中街步行街、新沈阳站及新沈阳北站。城市区域的扩建及开展，增加了区域的人气，提升了区域的地块价值，推动了沈阳房地产市场的开展。沈阳西站综合枢纽工程的建设，提升了沈阳对辽阳、鞍山、营口等城市的辐射。建设东中街商业区步行街，将增强对投资者的吸引力，增加区域人气、地气和商气。“新沈阳客站”和“新沈阳北站”，将推动沈阳向东向北的开展。2．城际交通沈阳最近两年的主要交通建设包括沈阳-抚顺轻轨以及机场高速、辽新高速和沈康高速等三条高速路。沈阳-抚顺轻轨的建成加速了沈抚同城化的趋势，三条高速的建成使沈阳高速公路总长度增加了91公里。另外，沈阳还规划了未来五年的交通建设，包括沈阳、抚顺、铁岭、辽阳的五市同城划，沈本、沈抚、沈铁客运公交化等大的交通根底设施工程。我们认为，城市的快速开展，为沈阳房地产市场的开展提供了保障，同时也吸引越来越多的外地人来沈购房。城际交通的快速形成，拉近了外地与沈城的距离，加大了外地来沈购房的比例。第二章沈阳市房地产市场的历史回忆一．沈阳土地市场回忆从供给上看,土地供给面积除了2008年出现下降以外,自2004年以来一直保持上升趋势。2009年沈阳楼市出现火爆，量价齐升，沈阳政府积极推地，供给量突增。从需求上看，2008年全球经济危机，房地产行业受到影响，商品房销售市场低迷，开发商资金紧张，缺乏拿地的积极性。到了2009年，随着房地产开发商资金压力的缓解，购地能力和购地意愿逐渐提升；另外，开发商对后市的信心也逐渐恢复，纷纷获取工程资源为以后的开展奠定根底，这些都促使土地成交显著上升。二．沈阳市二级房地产市场回忆1．社会固定资产及房地产投资6年以来，沈阳市固定资产投资和房地产投资一直保持增长态势，虽然固定资产投资增长率呈下降趋势，但房地产投资却根本上保持上升形势。2．新开工面积及施工面积沈阳市施工面积多年来一直保持上升趋势，但新开工面积在2008年受全国房地产市场低迷状况影响，开发商资金短缺，出现了5年来首次下降。3．商品房供需分析从整体上看，除了2005年和2009年供给量出现下降以外，2002年以来，商品房供给量呈持续上升的态势，但增长率波动幅度不大。从需求上看，由于金融危机的爆发，在2008年房地产市场出现了拐点，成交下滑。2009年随着救市政策的出台，市场销售出现反转。沈阳商品房价格除了在2008年出现调整以外，根本上都保持着平稳上涨的开展趋势，每年增幅在4%左右，泡沫现象不是很浓。第三章沈阳市2010年房地产市场分析一．土地市场市场中，对于2010政策层面从紧、楼市依旧炽热的局面有过这样一种观点，那便是这得益于2009土地市场的活泼，使得2010市场供给量更加游刃有余。在2010年沈阳土地供给市场中，截至目前，共有近3000万㎡的土地被投入到市场中，其中，居住用地依旧占据着较高的比例。但与去年相比，这一数字那么显得有些“寒酸”。在去年沈阳土地供给市场中，仅11、12两个月，便有超过2500万㎡的土地供给量。这与2010年全年土地供给量相近。在土地供给同比减少的情况下，沈阳土地成交市场又表现如何呢？2010年前11个月沈阳土地成交量将近2000万㎡。受到房地产大环境和宏观调控的影响，开发商们拿地也开始谨慎起来。另外，开发商手中的土地储藏比拟充足，如果地块的位置等综合条件不理想，一般也不会轻易竞地。并且，2010年新开工工程较多，资金回笼较慢，也影响到2010沈阳土地市场的成交。不仅如此，2010年沈阳土地市场的情况会逐渐在2011年沈阳楼市中得以表达。毕竟，2010年开工量大、拿地少，使得在未来某一开发时期会出现供给量相对减少的局面，进而对供求关系造成一定影响。二．房地产市场1-2月微幅上涨2009年12月31日，沈阳市“25条房产新政”到期终止的时候，不少专家认为，2010年沈阳的楼市将出现价稳量缩的态势。然而这一预测并没有被印证。2010年1-2月沈阳楼市刚刚开局，就交出了一份喜人的答卷。稳中有升的价格走势对整个一年市场稳定信心，起到了关键性作用。沈阳市房地产信息中心发布的数据显示，1月份，沈阳商品房和商品住宅的备案均价分别为4530.15元/平方米和4087.41元/平方米，环比分别上涨0.37%和0.55%。沈阳商品房合同备案面积和备案金额，同比都有增长。看到这种局面，有人认为，这种微幅上涨可能是2009年年末楼市井喷延续到2010年之后，产生的一种惯性，这种微幅上涨的态势，很快就会停止的，到了2月份，沈阳楼市确实暂时停下了上涨的步伐。根据沈阳市房地产信息中心发布的数据，2月，沈阳市商品房合同备案均价4508.89元/平方米，环比小幅下降0.47%；商品住宅合同备案均价4110元/平方米，环比小幅上涨0.55%。虽然2月份与1月份相比，房价根本持平，但1-2月房价与去年同期相比，仍然上涨明显。今年1至2月，沈阳市商品房合同备案均价为4519.83元/平方米，同比上涨15.30%；其中商品住宅合同备案均价为4099.15元/平方米，同比上涨16.14%。此外，前2个月，沈阳市批准入市商品房同比有所下降。二手房市场依旧保持火爆态势，共转让9387套，同比增长12.27%，转让金额达25.21亿元，同比增长48.54%。3-5月平稳上行1-2月的良好开局，让沈阳楼市信心大增，但按照以往的规律，真正奠定大局的还是3、4月份。沈阳市房产市场研究中心发布3-4月份沈阳市房产市场运行情况分析的时候，沈阳楼市平稳上行的苗头更加明显。3-4月份沈阳商品房合同备案均价为4881.29元/平方米、同比上涨25.75%;其中商品住宅合同备案均价为4680.67元/平方米，同比上涨28.61%。沈阳市房产市场研究中心就此表示，从总体来看，3-4月份，受到全国房地产市场火爆、房价上涨的大环境影响，沈阳市商品房、商品住宅的价格明显上涨，但随着“新国十条”的公布实施，房价在今后一段时间还将会保持着平稳的态势。而到了5月份，随沈阳楼市进入旺季，价格涨声并未停止，5月全市商品房合同备案均价为5505.57元/平方米，同比上涨37.34%，环比上涨6.98%。除了价格上涨，3-5月份，沈阳楼市还有一个显著的特征，就是“沈阳经济区”获批国家新型工业化综合配套改革试验区后，沈阳的经济综合实力将进一步快速提升，城市吸引力、辐射力不断增强，外地人购房比例也不断增大。3-4月份，外地人在沈购置商品住宅占总合同备案面积的43.54%，比前两个月增加了5.07个百分点。5月份，外地人在沈购置商品住宅42.57万平方米，占合同备案总面积的40.50%。在区域板块上，这一时期沈阳楼市也出现了一个较大的变化，就是商品房销售热点主要集中在了西部的于洪区、铁西区，南部的长白地区和浑南新区，以及北部的沈北新区，这几个区域的销售面积占全市商品房销售面积六成以上。6-7月涨幅趋缓在连续三个月的较大涨幅之后，6月份，沈阳商品住宅出现首次涨幅下降。据沈阳市房产市场研究中心统计显示，6月份，沈阳市商品房合同备案均价为4946.35元/平方米、同比上涨23.10%，环比下降10.16%；其中商品住宅合同备案均价为4561.09元/平方米、同比上涨19.32%，环比下降12.62%。我们认为，由于6月份郊区商品房成交比重较大，而郊区商品房价格较主城区偏低，导致6月房价环比出现了一定幅度的下降。在这次涨幅下降之后，7月份是否可以出现转折成为了楼市的焦点。不过，郊区城市化进程不断加快后，并没有削弱百姓购房的刚性需求，7月份，全市商品房合同备案均价为4969.62元/平方米，同比上涨23.84%，环比上涨0.47%。其中，商品住宅合同备案均价为4734.57元/平方米，同比上涨26.96%，环比上涨3.80%。存量房转让均价3370.43元/平方米，同比上涨6.44%，环比上涨5.58%。其中，存量住宅成交均价3311.86元/平方米，同比上涨3.94%，环比上涨3.20%。也就是说，从整体来看，6、7月份，沈城楼市的涨幅开始明显趋缓了，这在一定程度上，也大大增强了购房者对沈阳楼市的信心。8-11月最正确状态由于郊区与核心城区房价差异较大，为了让百姓更明显地看到沈阳房价的变化，从8月开始，沈阳市房产市场研究中心首次采取了分区域统计的方式。沈阳核心城区(区划调整之后的市内五区)商品住宅合同备案均价，11月比10月涨300多元，10月比9月降了400多元，9月比8月涨了600多元……涨完降，降完涨，历经了300-600元/平方米的小幅震荡之后，沈阳的楼市也在平稳上涨的大趋势下，进入了最正确状态。以核心城区为例，10月份商品住宅均价为5668.29元/平方米，这一数据与9月份相比，下降了477.73元/平方米。而进入传统意义上的房屋销售淡季之后，11月份核心城区商品住宅均价与10月份相比那么上涨了344.09元/平方米。11月份，沈阳商品住宅合同备案核心城区(五区)均价为6012.38元/平方米，其他城区(含开发区)均价为5418.38元/平方米，县域(一市三县)均价为2133.85元/平方米。尽管12月份沈阳楼市的收官成果还未出炉，但我们对2010前11个月的数据显然是很满意的，刚刚过去的2010年，是沈阳市的房地产市场开展历史最好的一年。预计2011年，沈城楼市将继续保持良好的开展态势。第四章沈阳市各区的市场开展特点和平区长白岛长白岛和平区位于沈阳市的中心区域，区域面积37.6平方公里，人口66万人，是政府机关、电视台、电台和日报社等机构驻地，各国驻沈阳领事馆和韩国驻沈阳办事处，行政办公气氛浓郁。和平区第三产业兴旺，区内有著名的太原街商圈。近年老区房地产主要以商业物业为主，住宅用地较少，且多为酒店式公寓。长白岛是和平区重点开展区域，是沈阳大浑南战略的一局部，东西长约4.2公里，南北约3.7公里，规划用地面积10.84平方公里，可利用面积9.64平方公里。岛内住宅工程较多，目前已有万科、格林豪森、中远、中海、深航等大牌开发公司进驻，未来将打造成沈阳高档人群聚集区。随着沈阳市政府对和平区长白岛进行规划、建设和管理，长白岛成为和平区的热点区域，吸引了众多高端人士的眼球，商品房、商品住宅的批准预售面积及销售面积逐年增长。沈河区沈河区位于城市最中心，地域面积19.65平方公里，人口61万，主要来自关内移民，另外有一局部东北满族，关内移民主要来自山东、河北、河南等省。沈河区是沈阳市重要商贸区。不仅传统第三产业兴旺，而且新兴第三产业普及全区，具有良好的软硬件根底。沈河有著名中外的清代皇城建筑群，区内有中科院四个研究所和两所知名工科院校，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模的主体购物走廊和商贸中心。沈河区是历史悠久的老城区，商业及商务气氛浓厚，分布楼盘以商业地产及商务楼宇为代表。几年来，该区以中央商务区建设为统领，以金廊建设为重大机遇，以楼宇经济为开展突破口，推进以金融、总部、商务效劳和文化产业为重点的现代效劳业开展。沈河区作为沈阳最为核心的区域之一，其地域面积非常狭小，又没有向外拓展的空间，因此，房地产产品供给非常有限。经过前几年的消化，区域内的住宅产品已经消化殆尽。但沈河区商业地产众多，因此投资时机相应也非常多。皇姑区龙江广场板块塔湾板块北行龙江广场板块塔湾板块北行板块北陵板块皇姑区具有厚重的历史文化底蕴和现代文化资源，是辽宁省的行政文化办公中心，沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置十分优越。皇姑区的房价从北向南、从西到东呈递增趋势，东西价差要大于南北价差。区域内有北行板块、塔湾板块、北陵板块和龙江广场板块四大板块，其中北行板块是皇姑区最繁华的地区，大型商场超市林立，生活设施齐全并且占据一定的学区优势；塔湾板块为传统的老居住区，随着几个大型综合性市场的建成和皇姑区棚户改造工程的实施，塔湾地区逐渐形成继北行之后的皇姑区第二大生活区；北陵板块为区域内环境最好最适合居住的，但由于距离市中心稍远，所以在4个板块中价格最低；龙江广场板块可用土地较少，开发的楼盘也很少，但由于邻近北站及市中心，且交通极为便利，配套相成熟。皇姑区的楼市一直比拟平稳，其中最大的亮点就是学区房。该区优质的教育资源使很多购房者从其他区“移民”到皇姑区，所以近几年来区域产品需求旺盛。铁西区建设大路建设大路铁西区是全国闻名、历史悠久的重工业基地和全国最大的工业聚集区，素有“东方鲁尔”之称。未来“工业区”不再是铁西区惟一的名片，因为在未来五年，铁西区将建成以“西部十字金廊”为主要廊道，沟通“西部”、“北部”、“南部”三大商圈的商业格局。按照铁西区的道路格局以及城区规划、工程分布等特点，以建设大路为界限，我们可以将铁西新区划分为2个板块：建设大路以北板块和建设大路以南板块。建设大路以北板块中，北二路沿线竞争格局正快速从东部向西部转移，保工街以西区域成为红海竞争的中心地带；建设大路以南为老城区板块，政府可用于土地出让的数量已经很低，该区域已经相对成熟和稳定，已经成为住宅的成熟地区。“东搬西建”战略的实施，为铁西老区建设腾出了空间。从2007年开始，商品房和商品住宅批准预售面积剧增。环境的改善，极大地提升了铁西区的房价。目前，铁西区的商品房销售已经位居沈阳前列。根据2010年11份的统计数据，11月份沈阳市商品房销售面积排在前三位的分别是铁西新区、于洪区和浑南新区，其销售面积依次为40.02万平方米、36.39万平方米和25.77万平方米，与上年同期相比，依次增长130.43％、231.43％和267.76％；其中商品住宅销售面积排在前三位的仍是铁西新区、于洪区和浑南新区，其销售面积依次为33.46万平方米、33.36万平方米和22.61万平方米，与上年同期相比，依次增长124.52％、234.42％和244.04％。于洪区于洪于洪区于洪区毗邻母城，半环市区，是沈阳西部最具活力的经济增长板块，是沈阳市工业西扩和城市外展的重要承载区域。现辖区面积700平方公里，其中城市规划区面积96平方公里，建成区面积34.4平方公里。全区总人口61万，农业人口25.1万人。另外，于洪区是沈阳“西拓”和“北进”的重要承载空间，以“建工业化新于洪，创城市化示范区”为总体开展目标，目前已吸引众多房地产开发商。于洪区土地供给充分，是多层、洋房低密度产品集中的区域。目前于洪区的房价是最实惠的，适合普通居民的改善型置业需求。由于区域本身产品的价格一直处于比拟低的水平，因此，长期升值前景较好。大东区大东区位于沈阳市东部，面积59.1平方公里，人口65万，是中国北方著名的新型工业城区，是沈阳市市内五城区之一。目前区域内可分成三个板块：第一板块：一环内生活配套优越、商业繁华、交通兴旺、楼盘品质高；第二板块：二环内、一环外，生活配套成熟，市场形象得到大幅度提升；第三板块：三环内、二环外，区域配套完善中，市场属于起步建设阶段。大东区的居住价值越来越为购房者所认可，2007年以后区域产品供给明显表现缺乏。东中街的商业气氛日益浓郁之后，它的地理优势更加明显，区域产品价格日益提升。东陵区棋盘山板块南塔板块东陵区棋盘山板块南塔板块东陵区东陵区位于沈阳的东南部，区域总面积为913平方公里，户籍人口共30万人，是沈阳市的新型城区。东陵区的环境资源为区域的房地产开发赋予了巨大的价值。东陵区的南塔板块，交通兴旺，文化、教育、医疗、体育、娱乐等各项市政设施和城市配套功能健全，是购房者的首选区域之一。另外，随着浑南别墅用地的锐减，棋盘山板块成为了众开发商及购房者选择高端住宅的首选。经过近几年的开展，这里的别墅工程也接连拔地而起，已经成为了沈阳低密度高档住宅的集中区。因距市中心远，这一板块的教育及医疗配套设施还不完善。2007年，沈阳市政府领导提出“实现东部崛起，促进沈阳振兴”后，政府逐渐加大对东陵区的投资力度及环境改造，区域也渐渐成为大工程栖息投资热土，商品房和商品住宅批准预售面积明显大幅度增长。政府加大对东陵区的投资力度及环境改造后，环境成为区域最大亮点。2007年开始，吸引众多品牌地产，市场供给量明显增加，区域产品价格也显著提升。浑南新区长青桥区域富民桥区域长青桥区域富民桥区域软件园区域浑河桥区域浑南新区位于沈阳城区南部，东起沈抚高速公路东陵立交桥，西至沈大铁路，北至浑河，南至