房地产开发各阶段存在的风险因素以及预防和解决措施

房地产开发各阶段存在的风险因素以及防止和解决措施1.我国房地产开发的现状我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚。目前就房地产开发风险管理来说，我国仍是一个薄弱环节，风险意识不强，风险管理机制还不健全，没有真正形成项目动态项目管理的机制与模式。我国现在房地产项目风险管理上重要存在以下问题：①项目经理在公司管理中地位偏低，没有实际的权利，不能独立、迅速地做出决策，不利于项目管理中目的的控制，作为项目直接的参与者和指挥者虽然有丰富的现场工作经验，但是与其他国家的职业项目经理相比，还是缺少先进的管理思想与方法。②项目大多数时候还进行的是“事后控制”，不能做到对风险发生前进行“预演”，把风险减少到最低。③项目的管理者不能进行全面的风险管理，容易顾此失彼，很难形成一个系统的管理体系。所以就我国房地产开发风险管理的形式来看，同其他发达国家还是有一定差距的，需要更好的去学习和研究。2.房地产开发项目风险管理的概念所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得公司实际开发利润也许与预计利润发生背离，因而使公司有蒙受经济损失的机会或也许性。房地产开发项目风险管理是指在房地产开发过程中，为减少项目的风险并更好的完毕任务而对各个过程进行管理。从房地产开发项目的生命周期看，房地产开发风险应涉及全过程所发生的风险，重要有：1.项目投资决策阶段。这个阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以拟定房地产开发经营的区域、类型和时机，即决定在何地、何时、开发何种房地产。因此本阶段的风险重要存在与以上这些方面，做好这些方面的风险辨认和监控是至关重要的。2.项目方案设计阶段。在进行完可行性研究，通过度析、研究等环节，项目就可以进入设计阶段了，能否制定一个合理的设计方案，直接影响到项目后期的工作正常开展，进而给整个项目带来一定的影响。3.工程的实行阶段。实行阶段是项目风险的多发阶段，这几段不仅要考虑到材料风险，技术风险，人员风险，还应重视工程中带来的质量，进度和成本风险，所以在风险问题的解决上应及早的辨认、防范，尽也许避免风险的发生。4.工程竣工后阶段。项目开发完毕后，开发商面临的重要风险是房屋出租还是房产出售，才干尽快实现投资的回收，并获得利润。同时，还存在着市场竞争，价格决策和协议等一系列风险。3.房地产开发项目风险管理规划3.1.1风险规划的概念风险规划就是项目风险管理的一整套计划，重要涉及定义项目组及成员风险管理的行为方案及方式，选择适应的风险管理方法，拟定风险判断的依据等，用于对风险管理活动的计划和实践形式决策。它的结果将是整个项目风险管理的战略性的和寿命期的指导性大纲。3.1.2风险规划的重要内容1.方法拟定风险管理使用的方法、工具和数据资源，这些内容可随项目阶段及项目评估情况作适当的调整。2．人员明确风险管理活动中领导者、支持者及参与者的角色定位、任务分工及其各自的责任、能力规定。3.时间周期界定项目生命周期中风险管理过程的各运营阶段及过程评价、控制和变更的周期或频率。4.类型级别及说明定义并说明风险评估和风险量化的类型级别。明确的定义和说明对于防止决策滞后和保证过程连续是很重要的。5.基准明拟定义由谁以何种方式采用风险应对行动。合理的定义可作为基准，衡量项目团队实行风险应对计划的有效性，并避免发生项目业主方与项目承担方对该内容理解的二义性。6.报告形式规定风险管理各过程中应报告或沟通的内容、范围、渠道及方式。报告与沟通应涉及项目团队内部之间的沟通及项目外部与投资方等项目利益相关者之间的沟通。7.跟踪规定如何以文档的方式记录项目实行过程中风险及风险管理的过程，风险管理文档可有效用于对当前项目的管理、监控、经验教训的总结及日后项目的指导等。3.1.3项目风险规划技术和工具1.风险管理图表风险管理图表时将输出转变为输出的过程中所应哟偶那个的技巧和工具，它涉及在风险管理计划中，以帮助人们能清楚地看到风险信息的组织方式。风险管理的三个重要图表是风险核对表、风险管理表格和风险数据库模式。2．项目工作分解结构工作分解结构图（WBS）是奖项目按照其内在结构或实行过程的顺序进行逐层分解而形成的结构示意图,它可以将项目分解到相对对立的、内容单一的、易于成本核算与检查的工作单元，并能把各工作单元在项目中地位与构成直观地表达出来。3.2房地产开发项目风险管理辨认3.2.1风险辨认的概念项目风险辨认是一项贯穿项目全过程中的项目风险管理工作。这项工作的目的是辨认和拟定出项目究竟存在哪些风险，这些项目风险究竟有哪些基本特性，这些项目风险也许会影响项目的哪些方面等等。3.2.2项目风险辨认的依据1.风险管理计划项目风险管理计划是规划和设计如何进行项目风险管理的过程，它定义了项目组织及成员风险管理的行动方案及方式，指导项目组织选择项目管理方法。项目风险管理计划针对整个项目生命周期制定如何组织和进行风险辨认、风险评估、风险量化、风险应对及风险监控的规划。2.项目规划项目规划中的项目目的、任务、范围进度计划、费用计划、资源计划、采购计划及项目承包商、业主方和其它利益相关方对项目的盼望值等都是项目风险辨认的依据。3.历史资料项目风险辨认的重要依据之一就是历史资料，即从本项目或其它相关项目的档案文献中、从公共信息渠道中获取对本项目有借鉴作用的风险信息。4.风险种类风险种类指那些也许对项目产生正面或负面影响的风险源。一般的风险类型有技术风险、质量风险、过程风险、管理风险、组织风险、市场风险及法律法规变更等。5.制约因素与假设条件项目建议书、可行性研究报告、设计等项目计划和规划性文献一般都是在若干假设、前提条件下估计或预测出来的。这些前提和假设在项目实行期间也许成立，也也许不成立。因此，项目的前提和假设之中隐藏着风险。3.2.3项目风险辨认方法1.系统分解法这是一种运用系统分解的原理，将一个复杂的项目分解成一系列简朴和容易结识的子系统或系统元素，从而辨认项目各子系统、系统要素和整个项目中的各种风险的方法。2.流程图法流程图可以帮助项目辨认人员分析和了解项目风险所处的具体环节、项目各个环节之间存在的风险以及项目风险的起因和影响。通过对项目流程的分析，可以发现和辨认项目风险也许发生在项目的哪个环节，以及项目流程中各个环节风险影响的大小。3.头脑风暴法头脑风暴法又叫集思广益法，它是通过营造一个无批评的自由的会议环境，使与会者畅所欲言，充足交流、互相启迪，产生出大量发明性意见的过程。头脑风暴法以共同目的为中心，参会人员在别人的见解上提出自己的意见。它可以充足发挥集体的智慧，提高风险辨认的对的性和效率。4.情景分析法情景分析法就是通过有关数字、图表和曲线等，对项目未来的某个状态或情况进行的描述和分析，从而辨认引起项目风险的关键因素及其影响限度的一种风险辨认方法。3.3房地产开发项目风险管理估计3.3.1风险估计的概念风险估计又称风险测定、测试、衡量和估算等，通过对项目所有不拟定性和风险要素全面系统地分析风险发生的概率和对项目的影响限度。风险估计的对象是项目的单个风险，而非项目的整体风险，以加深对风险以及风险后果的结识，进一步帮助人们管理不拟定性因素。3.3.2风险估计过程项目类型项目资源项目状态项目需求项目辨认列表风险管理计划风险背景风险也许与危害的度量标度估计风险估计风险估计方法风险优化列表分析工具管理风险列表风险数据库风险趋势图3.1风险估计过程3.3.3风险估计方法1.拟定型风险估计拟定性风险是指那些风险出现的概率为1，其后果完全可以预测的，由精确、可靠的信息资料支持的羡慕风险估计问题。拟定性风险估计重要以下两种方法：盈亏平衡分析、敏感性分析法。2.随机型风险估计随机型风险是指那些不仅他们出现的各种状态已知，并且这些状态发生的概率也已知的风险。随机型风险估计一般按照盼望收益值最大或盼望效用值最大来估计。3.不拟定型风险估计不拟定型风险是指那些不仅他们出现的各种状态发生的概率未知，并且究竟会出现哪些状态也能完全拟定的风险。在估计中有以下准则：等概率准则、乐观准则、悲观准则、最小后悔值准则。4.贝叶斯概率法贝叶斯概率法是通过对项目进行更多、更广泛的调查研究或记录分析后，再对项目风险进行估计的方法，是运用概率论中的贝叶斯公式来改善对风险后果出现概率的估计。3.4房地产开发项目不拟定性分析3.4.1盈亏平衡分析1.盈亏平衡分析的基本原理盈亏平衡分析是指在项目达成设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（BreakEvenPoint，简称BEP）分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点是项目的赚钱与亏损的转折点。2.房地产开发项目的盈亏平衡分析房地产项目的盈亏平衡分析，重要是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达成利润为零时的盈亏平衡点。3.4.2敏感性分析1.敏感性分析的涵义敏感性分析是房地产开发项目评价中应用十分广泛的一项技术，用以考察项目所涉及的各种不拟定性因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其对项目经济效益指标的影响限度和敏感性限度，进而判断项目承受风险的能力。2.敏感性分析的方法（1）单因素敏感性分析。（2）多因素敏感性分析。（3）“三项预测值”敏感性分析。3．房地产开发项目敏感性分析的环节（1）拟定不拟定性因素。（2）拟定不拟定性因素也许的变动范围。（3）拟定用于敏感性分析的经济评价指标。（4）计算不拟定性因素变动时，评价指标的相应变动值，并计算相应评价指标变动的临界点。（5）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不拟定性因素，提出控制敏感性因素的建议。3.5房地产开发项目风险分析3.5.1不拟定性分析与风险分析的区别与联系1.不拟定性分析与风险分析的联系通过对拟建项目具有较大影响的不拟定性因素进行分析，找出最敏感的因素及其临界点，可以预测项目也许承担的风险。不拟定性分析找出的敏感因素又可以作为风险因素辨认和风险估计的依据。2.不拟定性分析与风险分析的区别通过不拟定性分析不能代替风险分析。通过风险分析可以得到不拟定性因素发生的也许性以及给项目带来经济损失的限度。3.5.2房地产开发项目风险分析的方法1.专家调查法专家调查法凭借专家的经验对项目各类风险因素及其风险限度做出定性估计。2.层次分析法运用层次分析法解决实际问题一般涉及五个环节：（1）建立所研究问题的递阶层次结构；（2）构造两两比较判断矩阵；（3）由判断矩阵计算被比较元素的相对权重；（4）计算各层元素的组合权重；（5）将各子项的权重与子项的风险概率分布加权叠加，即得出项目的经济风险概率分布。3.概率分析方法和蒙特卡洛分析方法在房地产开发项目风险分析的方法中，尚有概率分析方法和蒙特卡洛分析方法，为了保持阅读的方面性，下面对其单独介绍。3.5.3概率分析1.概率的拟定方法（1）客观概率（估计）是根据大量的实验数据，用记录的方法计算某一风险因素发生的也许性。（2）主观概率（估计）主观概率是当某些事件缺少历史记录资料时，由决策人自己或借助于征询机构或专家凭经验进行估计得出的。2.房地产项目评价的概率拟定方法在实践中，项目开发前期的风险估计最常用的方法是由专家或决策者对事件出现的也许性做出主观估计。3.概率分析的环节（1）列出需要考虑的各种风险因素，如投资、经营成本、销售价格等；（2）设想各种风险因素也许发生的状态，即拟定其数值发生变化个数；（3）分别拟定各种状态也许出现的概率，并使也许发生状态概率之和等于1；（4）分别求出各种风险因素发生变化时，方案净钞票流量各状态发生的概率和相应状态下的净现值；（5）求方案净现值的盼望值（均值）；（6）求出方案净现值非负的累计概率；（7）对概率分析结果作说明。3.5.4蒙特卡洛模拟法1.蒙特卡洛模拟法的概念蒙特卡洛模拟法的实质是按一定的概率分布产生随机数的方法来模拟也许出现的随机现象。2.蒙特卡洛模拟法的实行环节（1）拟定风险随机变量。（2）拟定风险随机变量的概率分布。（3）为各随机变量抽取随机数。（4）将抽得的随机数转化为各输入变量的抽样值。（5）将抽样值组成一组项目评价基础数据。（6）选取经济评价指标，如内部收益率、财务净现值等，根据得到的基础数据计算出一种随机状况下的评价指标值。（7）反复上述过程，进行多次反复模拟，得出多组评价指标值。（8）整理模拟结果所得评价指标的盼望值、方差、标准差和它的概率分布及累计概率，绘制累计概率图，同时检查模拟次数是否满足预定的精读规定。根据上述结果，分析计算项目可行或不可行的概率。3.蒙特卡洛模拟法的应用现状目前在我国房地产开发项目风险分析的实际运用中尚不普遍。3.6房地产开发项目风险管理评价3.6.1项目风险评价的概念风险评价是对项目风险进行综合分析,并依据风险对项目目的的影响限度进行项目风险分级排序的过程。它是在项目风险规划、辨认和估计的基础上,通过建立项目风险的系统评价模型,对项目风险因素影响进行综合分析,并估算出各风险发生的概率及其也许导致的损失大小,从而找到该项目的关键风险,拟定项目的整体风险水平,为如何处置这些风险提供科学依据,以保障项目的顺利进行。3.6.2风险评价的依据(1)风险管理计划。(2)风险辨认的成果。已辨认的项目风险及风险对项目的潜在影响需进行评估。(3)项目进展状况。风险的不拟定性经常与项目所处的生命周期阶段有关。在项目初期,项目风险症状往往表现得不明显,随着项目的实行,项目风险及发现风险的也许性会增长。(4)项目类型。一般来说,普通项目或反复率较高项目的风险限度比较低；技术含量高或复杂性强的项目的风险限度比较高。(5)数据的准确性和可靠性。用于风险辨认的数据或信息的准确性和可靠性应进行评估。(6)概率和影响限度。用于评估风险的两个关键方面。3.6.3项目风险评价方法风险评价方法一般可分为定性、定量、定性与定量相结合三类,有效的项目风险评价方法一般采用性和定量相结合的系统方法。对项目进行风险评价的方法很多,常用的有主观评分法、决策树法、层次分析法、模糊风险综合评价等。1.主观评分法主观评分法是运用专家的经验等隐性知识，直观判断项目每一单个风险并赋予相应的权重，如0-10之间的一个数。2.决策树法决策树法既能反映项目风险背景环境，同时又能描述项目风险的概率、后果以及项目风险的发展动态。它比其它的评价方法更直观、清楚，便于项目管理人员思考和集体探讨，因而是一种形象化和有效的项目风险评价方法。3.层次分析法层次分析法又称AHP法，是一种在经济学、管理学中广泛应用的方法。它可以将无法量化的风险按照大小排出顺序，把它们彼此区别。4房地产开发项目风险管理应对4.1对各阶段做好风险防止风险防止是指在风险发生前，为了消除或减少也许引致损失的各项风险因素所采用的各种措施。1.投资决策阶段，防止风险应：(1)建立一支高水平、多学科的开发队伍。从根源上消除或减少房地产开发过程中种种风险。(2)树立风险意识。强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，舍得进行风险管理的投入。(3)健全风险预警系统。防范风险的关键是预先行动，即积极控制。项目进入实行阶段时间越长，控制风险的成本就越高。(4)贯彻执行风险管理责任制度。制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行。2.土地获取阶段，为了防止风险，开发商应注意以下方面：(1)履行自己的社会责任，积极与地方政府、各专业管理部门、金融机构、本地群众和原土地所有者搞好关系，密切双方联系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助，这样就可以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰，保证项目顺利进行。(2)调查、走访本地群众和城市档案、规划、通讯、电力、热力、市政、文物等有关部门，了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况；及时同计划、规划、土地等部门沟通，获得他们对地块使用意图的确认；根据地块具体情况，制定相应对策。(3)妥善解决征地、拆迁和安顿补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。(4)增强合批准识，认真签订土地出让协议、勘察规划设计协议、拆迁安顿补偿协议、资金使用协议。尽量避免协议歧义、漏洞、陷阱。(5)调查预测房地产消费趋向，优化设计方案，采用优化设计、价值工程技术，充足考虑项目防火、抗震、御灾、防盗和安全规定，防止技术风险。3.项目建设阶段，风险防止的重要措施有：(1)采用系统的项目管理方法。(2)对现场危险源要妥善采用措施。(3)及时协调，妥善解决建设过程中设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的各种矛盾，避免矛盾激化。(4)合理布置施工现场。(5)加强现场质量监控，通过督促施工技术、组织、措施、人员、机械的贯彻，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。(6)做好现场建设日记，注意资料收集和保存，及时贯彻建设条件，防止和减少施工索赔。(7)尽快完毕开发项目，缩短建设周期。4.在租售管理阶段，为防止风险，开发商应做好：(1)房地产租售协议应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到协议条款明确、详尽、合法。因房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的。一旦消费者认为协议中存在对自身有利的条款，就会奋起运用法律武器来捍卫。现代舆论工具的发达和消费者作为弱者奋起的事实，即使开发商如何解释，也难免形象受到巨大损害。并且，一般租售协议文本由开发商提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，应当按不利于开发商的解释来执行。(2)定期检查房地产状况，发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽之中。4.2风险应对的概念风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险辨认、估计和评价，把项目风险发生的概率、损失严重限度以及其它因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的也许性及其危害限度，再与公认的安全指标相比较，就可拟定项目的安全等级，从而决定应采用什么样的措施以及控制措施应采用到什么限度。4.2.1风险应对的依据（1）风险管理计划。（2）风险排序。将风险按其也许性、对项目目的的影响限度、缓急限度分级排序，说明要抓住的机会和要应对的威胁。（3）风险认知。对可放弃的机会和接受风险的认知。组织的认知度会影响风险应对计划。（4）风险主体。项目利益相关者中可以作为风险应对主体的名单。风险主体应参与制定风险应对的计划。（5）一般风险应对。许多风险也许是由某一个共同的因素导致的，这种情况下为运用一种应对方案缓和两个或更多项目风险提供了机会。4.2.2风险应对策略1.减轻风险减轻风险，顾名思义，就是通过缓和或预知等手段来减轻风险，减少风险发生的也许性或减缓风险带来的不利后果，以达成风险减少的目的。减轻风险是存在风险优势时使用的一种风险决策，其有效性在很大限度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。2.防止风险防止风险是一种积极的风险管理策略，通常采用有形和无形的手段。3.回避风险回避风险是指当项目风险潜在威胁发生也许性太大，不利后果也太严重，又无其它策略可用时，积极放弃项目或改变项目目的与行动方案，从而规避风险的一种策略。回避风险重要涉及积极防止风险和完全放弃两种。（1）在投资决策阶段，搞好开发经营方案的评价决策是回避风险的最佳方法。一方面，开发商通过房地产市场调查，对项目准拟定位，放弃风险较大的某些开发区域、某种房地产开发类型。另一方面，搞好项目各开发方案的经济评价和风险分析，选择可靠性高，风险隐患少，风险限度低的开发方案。（2）在土地获取阶段，为规避风险应当做到：1.为回避土地、征地拆迁风险，也许基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用属性的确认情况，以及地块上居民、企事业单位、建筑物、构筑物状况，也许决定放弃对某一宗地的开发。例如极易受到邻近河水泛滥的威胁地块；各种矛盾突出、交错的地块。2.开展项目规划设计方案优选，选择满足消费者需求，技术先进、成熟，经济合理的建设方案。在方案选择中，拒绝采用风险高的规划、建筑设计方案，放弃风险隐患多的结构类型。例如商业购物超市钢筋混凝土结构高额单方投资导致的投资风险，3.通过融资方案的选择，合理选择资金来源、筹资手段，避免不合理融资方案也许带来的各种风险。（3）在项目建设阶段，通过招标模式、承包方式、协议类型的选择，可以避开某些风险。或在项目施工方案选择中，淘汰有缺陷、风险高的施工方法、施工工艺。当然，在建设投资后期，假如发生了种种威胁自身安全的风险因素，公司生存面临重大考验，公司亦不能采用有效的缓和措施时（如在海外进行房地产开发时），也不排除采用中止开发投资，从投资地区全面撤退的风险回避措施。（4）在租售管理阶段，为回避公司自身营销经验局限性、营销手段不妥的风险，可采用营销代理，以充足运用代理人丰富的营销经验。同时，通过销售时机的选择，排除不同时机销售也许存在的风险。对于房地产经营者，为避免自然灾害和意外事故风险，可以采用租赁房屋、柜台或场地形式，同时在租赁协议中明确约定，自然灾害和意外事故所致风险由物业所有者承担。4.风险转移风险转移是指开发商在开发过程中，故意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采用的措施。风险转移可以消除某些风险，但与风险回避不同的是，它不是放弃或中止某项带有风险的开发活动，而是允许开发活动正常进行，但将开发经营活动中风险也许所致损失的法律责任转嫁给别人承担。与风险控制相比，后者是直接调节风险因素达成减少风险损失概率和损失限度，而风险转移是将风险转移出去而间接达成减少自身的损失限度。(1)制定协议转移风险。在房地产开发过程中，可以采用工程承包协议、材料设备供销协议、房屋预租预售协议、房屋租赁协议和出售协议转移风险。将协议中也许发生风险损失的财务承担和法律责任转嫁给协议对方承担。(2)合作投资分化风险。合作投资运用战略联盟、虚拟经营等手段共同对房地产项目进行投资开发，利益共享，风险同担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可运用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得政策优惠。(3)通过项目保险转移风险。购买保险是转移或减少房地产投资风险的重要途径之一。房地产投资者在购买保险时应当充足考虑保险险种和费率，拟定适当的保险金额，合理划分风险单位，选择信誉良好的保险公司。5.接受风险接受风险是指有一是地选择承担风险后果。接受风险可以是积极的，也可以是被动的，接受风险是最省事的风险规避方法，在许多情况下最省钱。6.储备风险所谓储备风险，就是根据项目的风险规律事先制定应急措施和制定一个科学高效的项目风险计划，一旦项目实际进展情况与计划不同，就动用后备应急措施。项目风险应急措施重要有费用、进度和技术三种。4.3房地产开发项目风险管理监控4.3.1项目监控的概念风险监控就是通过项目规划、辨认、估计、评价、应对全过程的见识和控制，从而保证项目管理能达成预期的目的，它是项目实行过程中的一项重要工作。监控风险事实上是监视项目的进展和项目环境，即项目情况的变化，其目的是：核对风险管理策略和措施的实际效果是否与预见的相同；寻找机会改善和细化风险规避计划，获取反馈信息，以便将来的决策更符合实际。4.3.2项目监控的依据（1）风险管理计划。（2）风险应对计划。（3）项目沟通。工作成果和多种项目报告可以表述项目进展和项目风险。一般用于监督和控制项目风险的文档有：事件记录、行动规程、风险报告等。（4）附加的风险辨认和分析。随着项目的进展，在对项目进行评估和报告时，也许会发现以前未曾辨认的潜在风险事件。应对这些风险继续执行风险辨认、估计、量化和制定应对计划。（5）项目评审。项目评审者检测和记录风险应对计划的有效性，以及风险主体的有效性，以防止、转移或缓和风险的发生。4.3.3风险监控技术和工具1.审核检查法审核检查法是一种传统的控制方法，该方法可用于项目的全过程，从项目建议书开始，直至项目结束。2.监视单监视单是项目实行过程中需要管理工作给予特别关注的关键区域的清单。这是一种简朴明了又很容易编制的文献，内容可浅可深，浅则可只列出已辨识出的风险。深则可列出诸如风险顺序、风险在监视单中已停留的时间、风险解决活动、各项风险解决活动的计划完毕日期和实际完毕日期等。3.项目风险报告项目风险报告是用来向决策者和项目组织成员传达风险信息，通报风险状况和风险解决活动的效果。风险报告的形式有多种，时间仓促可作非正口头报告，里程碑审查则需提出正式摘要报告，报告内容的详略限度按接受报告人的需要拟定。4.费用偏差分析法（挣得值法）这是一种测量项目预算实行情况的方法，该方法将事实上已完毕的项目工作同计划的项目进行比较，拟定醒目在费用支出和时间进度方面是否符合原定计划的规定。该方法计算、收集三种基本数据，即计划工作的预算费用（BCWS）、已竣工作实际费用(ACWP)和已完实际工作量。差值BCWP-ACWP叫做费用偏差，若BCWP-ACWP>0，表达项目超支。差值BCWP-BCWS叫做进度偏差，若BCWP-BCWS>0，表达项目进度提前。4.4房地产开发项目技术风险管理4.4.1技术风险管理的概述技术风险管理是项目风险管理的一个重要部分，它是对项目全寿命过程中由于技术上的局限性或缺陷等因素，给项目所带来的危害或危险进行风险辨认、量化和控制的过程进行系统管理。通常用两个量来度量项目的技术风险，即风险时间，风险成本。4.4.2技术风险管理基本流程技术风险管理重要从它的特点入手，介绍技术风险管理的过程，它重要涉及：技术风险基线、风险辨认、风险量化、风险控制4个环节，如图3.2所示。拟定风险基线建立项目的WBS绘制项目或产品网络图拟定风险基线建立项目的WBS绘制项目或产品网络图进行网络优化拟定基准时间概算拟定基准成本概算风险辨认拟定调查范围拟定配套的规范培训人员定义用户的需求拟定风险因子风险量化拟定风险层次选择风险度量方法建立风险模型计算风险量估算应急储备风险控制风险分析制定风险应对措施措施有效性评估拟定最佳监控与跟踪方法报批执行5.房地产投资风险管理篇概论5.1房地产投资风险的概述房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。5.2房地产投资风险的种类房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中重要有以下几种：1、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供应过多，市场营销竞争剧烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现重要是由于开发者对市场调查分析局限性所引起的，是对市场把握能力的局限性。销售风险是市场竞争能力的重要风险。2、购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会减少对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。3、流动性和变现性风险。一方面，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完毕只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。另一方面，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完毕需要一个相称长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需钞票的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达成合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。4、利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的也许性。利率的变化对房地产投资者重要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，假如采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，假如贷款利率上升，会直接增长投资者的开发成本，加重其债务承担。5、经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所导致的实际经营结果与盼望值背离的也许性。产生经营性风险重要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充足的市场信息而也许导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解导致的投资或交易失败；三是因公司管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增长，利润低于盼望值等。6、财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的也许性。产生财务风险的重要因素有：一是购房者因种种因素未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实行负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不拟定性，加大了收不抵支、抵债的也许性。7、社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而导致的风险。当国家政治形势稳定经济发展处在高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处在衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。8、自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然自身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的也许性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业导致巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。5.3房地产投资风险的防范解决策略

房地产投资风险的防范与解决是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采用相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低限度。全面风险管理方法是风险管理流程实行的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。通过数年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目所有风险的全面分析提供了也许。房地产开发项目风险管理方法体系如同一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺陷，找出其在房地产开发项目风险管理中的合用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。

在全面风险管理框架中目的体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目的制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险辨认、风险分析、风险解决和风险监控；方法体系是手段，促进所有风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系。

1、风险预测策略

由于房地产投资一旦进行,所面临的将是一个相对狭窄的消费市场,这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状祝和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并可以取得较大收益的投资项目,这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

2、风险回避策略

风险回避是根据风险预测评价，通过权衡利弊得失，采用放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从主线上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生也许性太大，或也许损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项也许引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种悲观的防范手段，有些迫不得己的意味。由于回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最佳慎用风险回避这种防范手段。

在房地产投资过程中,选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目,这是一种相对最为彻底的解决房地产投资风险的方法,可以将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是,得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有相伴而生的风险,投资者将不久涌入市场,使预期收益减少。

3、风险分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达成减少风险的目的，一般涉及投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达成减少风险的目的。而房地产投资时间分散则是要拟定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开规定全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充足调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可运用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。

不同类型房地产的商业风险不同样,获利能力不同样,为了减少投资的商业风险,又要保证获取预期的投资收益,较抱负的对策是进行房地产类型组合投资。运用不同类型房地产功能的互相补充,以及不同类型房地产资金的调剂作用,适应市场需要,能提高总体抗风险能力和获利能力。

此外,房地产商通常采用分期付款、贷款购房、预租预售等方式来分散风险。分期付款是目前大多数国家房地产业销售的重要方式。贷款购房也称为按揭方式,是指由金融机构或其他机构提供应消费者用于购买住房的贷款及其担保,促进了住宅的商品化,购房者可以在贷款银行先存入所有房屋价款的30%或40%的存款,以此作为购房的首期付款,其余由银行贷款垫付,并且由开发公司为购房者提供不可撤消的所有担保。为了分散投资风险,减轻借贷压力,投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。投资者应当积极研究和分析当前的金融政策,采用有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。

4、风险控制策略

风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采用的减少风险损失发生概率，缩小风险损失限度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险防止和风险克制。前者以减少风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失限度为目的。风险控制从积极采用防止措施入手，消除和减少风险隐患，减少损失发生频率和损失限度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。工程建设既是投资项目资金的消耗过程,又是工程项目建设完毕过程。在这一过程中,节约资金的也许性很小,但增长资金的也许性很大。因此,房地产商要认真签订施工协议,保证经济利益,聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理,在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施,减少因工期、质量、成本所引起的风险[4]。

5、风险自留策略

风险自留是房地产开发者预期某些风险不可避免时,自行设立基金,自己承担风险事件风险变现后的财务后果，即所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险也许获得较大利益时，在不影响开发者主线利益、大局利益的前提下，常采用风险自留措施。风险自留可提成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是积极风险自留，积极自留是通过风险的分析,明确风险的性质及其预期变现损失,对多种预计方式之优劣明了之后,投资者积极选择风险自留措施,同时做好财务准备，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，它是在风险变动带来损失之后,被迫采用自身承担损失的风险的方法,通过风险应急准备金来应对，这往往导致严重的财务后果。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽也许地保证重大项目风险己经保险或实行了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。在房地产的开发建设中,可以在工程概预算时设立不可预见费用,在资产运营过程中,可建立意外损失基金。这将在一定限度上转移风险。6、风险组合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险限度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以减少投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。由于各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，假如资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会减少，其实质就是用个别房地产投资的记收益支填补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学拟定投入不同类型房地产合理的资金比例。7、风险转移

风险转移是指开发商在开发过程中，故意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采用的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险也许所致损失的法律责任转嫁给别人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达成减少风险损失概率和限度，而是将风脸转移出去而间接达成减少自身的损失限度。风险转移的重要途径有协议、保证、期货和保险。协议形式有固定总价协议、成本报酬协议、单价协议等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种协议的对开发商和承包商的风险影响限度不同，开发商可以根据项目的情况，采用适当的协议形式，合理转移风

风险转移一般在以下情况下采用：风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；被转移人可以且乐意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。①非保险型转移策略

投资者可通过协议,将风险损失转由另一方承担和补偿。例如,可通过房地产开发建设协议转移风险。据《中国协议范本》,“建筑施工协议”由“建设工程施工协议条件”和“建筑工程施工协议协议条款”组成。在“协议条款”中涉及许多具体的责任问题,协议双方可以充足运用它,巧妙地转移风险损失责任。如一般房地产建设工程工期较长,施工期间将面临建材、设备市场价格波动等风险。投资者可在协议条款中载明,若承建方导致工期延误及其他损失时,责任和费用由承建方承担。

②保险型转移策略保险型转移即通过参与保险,以小数额的保费为代价,避免所承受的风险。对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的重要途径之一。保险对于减轻或填补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，特别对于房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务重要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑房地产投资者所需要的保险险种，拟定适当的保险金额，合理划分风险单位和费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。但是,不是所有的风险都是可通过保险来转移的,保险公司经营的范围只涉及纯粹保险。所以,房地产投资风险的转移,部分性地受到限定。8、风险运用

风险运用是指开发商运用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与的确存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险运用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平规定较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才干对风险的可运用性和可运用价值进行分析，有效运用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。由于假如进行了土地一级开发，就从某种限度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地运用了政策风险。9、工程欠款的风险管理根据中国信用调查报告的数据，房地产工程欠款排在呆账坏账欠款的行业第一位。（1）建立清欠责任制树立“谁经手、谁负责，谁形成、谁催讨”指导原则，对项目经理贯彻清欠责任。具体贯彻方式：①对提高为分公司领导的项目经理，仍承担清欠责任，由其指定负责人。②对已调离本单位的原项目经理所形成的债权也应指定清欠负责人。同时从分公司到项目部层层签订了清欠责任书。③项目经理作为清欠负责人，在外欠工程款未如数收回前提下，不兑现全额承包奖励。项目经理催讨侧重点因时而异：①在建工程的催收重要是规定业主按协议约定及时付进度款；②对已停工且暂无力还欠款的项目，可进行资信调查了解其资产状况，规定债务方签订还款计划。施工单位法律顾问可到工商局调取对方近年财务报表。（2）信息管理法长期以来，工程拖欠款基础工作较为薄弱，信息反馈不及时。加强清欠报表系统和清欠台帐建设，可采用网络技术和NC系统对拖欠款及时进行监控。（3）应对政府欠款政府拖欠工程款重要因素，新官不理旧帐，宁可搞政绩工程，而不愿归还陈年老帐，施工单位是欲罢不愿，欲要无门。具体措施有：①政府协调：对于政府工程，施工单位请求本地建委帮助协调。由建委召开各方协调会，并把会议纪要发给财政部门。②网上清欠：抓住国家清理拖欠工程款的有利时机，运用网络优势，对无市场前景并拒签还款计划及已胜诉未执行和已起诉尚未判决的债权项目进行上网清欠，可在“建设部中国建设工程信息网”申报债权项目，这样会有信息反馈。③致函清欠：施工方可以文献的形式，向外省、外市的建设主管部门发送律师函，请求协助解决该地区政府及建设单位拖欠我方的工程款问题。④督办清欠：积极向省市清欠办发出行政督办申请，督促建设单位还款。⑤抽样清欠：按照建设部发出的《关于开展全国清理拖欠工程款和农民工工资检查工作的告知》的规定，施工方组织贯彻各项基础工作。通过国家的随机抽查，督促了建设单位还清工程款。（4）运用关系法①可用社会关系具体涉及同学、战友、亲戚、朋友等等，晓以情理，明以是非，争取他们的理解、支持和帮助。②借助社会力量协助清欠。可聘用社会上有一定关系和活动能量的人参与清欠；也可借助人大代表、政协委员的力量进行清欠，特别是政协委员提案的方式，有一定效果。（5）内部协调法：本地分支机构帮助外地机构在本地办案，如奇台分公司为昌吉分公司在奇台的某项目进行催收。（6）以物抵债（又称债务重组）对债务人无现款偿还但批准以物抵债的，进行合理评价。抵偿物要经济合用，宜于变现。清欠过程中，对于以物抵债的，需办理相应权属抵押登记手续。采用下列措施：①与业主协商，规定签订以物抵债及延期付款协议。在协议中明确被告所欠1000万应在×年×月×日之前付清。逾期业主自愿以房产中的哪几套折价。假如业主批准则继续施工；业主不批准则停工。②延期付款协议予以公证，经公证的还款协议不必诉讼，可直接申请强制执行。（7）时效恢复法诉讼时效，是指权利人请求人民法院保护自己合法权益的法定期限。超过了诉讼时效，虽可提起诉讼，但所主张的权利则不受法律保护。错过时效的应收帐款就会变成坏帐。①录音催讨法：某单位恢复时效采用的办法值得借鉴：有一个工程尾款40万元拖欠长达2023未还。2023年初，该施工公司法律顾问从收集证据入手，取得了双方签定的《施工协议》、《工程竣工报告》，为维权奠定了基础。在获取上述证据后，施工方运用最高人民法院《关于民事证据若干问题的规定》中允许的方式，采用电话录音、录像，取得了本案时效中断的视听证据。由项目经理于2023年1月间拨打业主手机，通话重要内容：一是对方欠款数额；二是施工方自1998年以来一直在主张债权；三是何时归还欠款。通话过程进行了全程录音、录像。特别是录像证据中，现场环境、在场人员、项目经理拨打业主手机的过程清楚可见。随后又在移动公司提取了项目经理所使用的电话《通话清单》。至此，完毕了中断时效的证据锁链，对方拖欠施工方工程款的证据所有取得，为恢复诉讼时效提供了法律证据。②银行转账法：如某工程业主拖欠几十万元工程款，数年来业主以各种借口推拖不还，也不作对帐记录，致使债权超过了诉讼时效期。为了获得证据，施工方可以确立了一方面派人去对方单位清欠，对方能给多少就要多少，但是不拿钞票，规定从银行走汇票，想方设法恢复诉讼时效。③协商对帐法：双方重新签订的联系单、对帐单是有效清欠证据。④纪委查案方法：以公司内部中层干部离任审计为由，找到债务单位规定出具业务联系单。一旦出具对帐单，就是有效证据。⑤故意主张法：若欠款金额为4万，已超过2年时效。施工方以特快传递方式致函业主，故意规定清偿8万元欠款。有时债务方觉得冤枉，回函只认可其中的4万元。这样复函就是施工方胜诉的证据。（8）依法诉讼我们应充足运用“优先受偿权”、“工程拖欠款还款协议赋予强制执行效力公正的暂行办法”、“最高法院关于审理建设工程施工协议纠纷案件合用法律问