夫妻共有房屋买卖合同争议处理

《民事审判指导与参考》总第57辑出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖协议的纠纷解决夫妻共有房屋买卖协议争议|最高人民法院民一庭执笔人|最高人民法院民一庭仲伟珩一、裁判摘要出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第97条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖协议有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖协议，其他共有人不批准出卖该共有房屋，并表达不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行协议的诉讼请求。二、当事人原告：刘某被告：李某、陈某三、案情简介2023年10月20日，刘某与李某签订《商品房买卖协议》，约定由刘某购买李某名下的某某市花园1号楼三单元1802房屋(以下简称案涉1802房屋)，买卖价款220万，上述房款付清后五日内，李某协助刘某办理案涉1802号房屋的权属变更登记手续。协议签订后，刘某一次性支付房款220万，后李某以其妻子陈某不批准出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由，拒绝为刘某办理房屋产权证变更登记。刘某起诉至法院，请求法院判令强制李某、陈某履行《房屋买卖协议》，并协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。四、争议焦点1、《商品房买卖协议》是否合法有效？2、《商品房买卖协议》是否可以强制履行？五、法院裁判1、《商品房买卖协议》合法有效。刘某与李某签订的《商品房买卖协议》时，刘某基于信赖李某是案涉1802房屋的权利人，且李某的配偶陈某也出具批准销售的证明（后经证实为中介机构伪造该证明）。故刘某信赖李某有权处分案涉1803房屋，对此没有任何过错。经查明案涉1802房屋协议价格同周边同类型房屋的出售价格是一致的，因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形存在。基于此，认定刘某是善意的，且协议约定价格也是合理的。故《房屋买卖协议》系刘某与李某真实意思表达，且不违法法律、行政法规强制性规定，合法有效。2、刘某主张继续履行协议，违反《物权法》规定，不予支持。经查明，李某在出售涉案1802房屋时，系伪造了陈某的署名，而在本案诉讼过程中，陈某明确表达不批准出售案涉1802号房屋，根据《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人批准，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，在陈某作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行《房屋买卖协议》，必须取得陈某批准。鉴于陈某在本案中明确表达不批准出售案涉1802房屋，故刘某主张继续履行协议的诉讼请求，不符合《物权法》规定，不予支持。3、至于协议有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题，刘某可以变更诉讼请求，规定解除协议并请求房屋出卖人李某承担违约责任。对此，法院已经向刘某明确释明其可以变更诉讼请求的情况下，刘某仍坚持其本来的诉讼请求，故法院予以驳回。六、重要观点及理由一方面，对于诉讼中一方当事人请求继续履行协议的，应当符合协议法关于继续履行的条件。《协议法》第110条规定：“当事人一方不履行金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以规定履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未规定履行。”而本案中，鉴于案涉1802房屋系李某与陈某的夫妻共同共有财产，因此，刘某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人批准，但共有人之间另有约定的除外。”因此，本案中陈某明确表达不批准出售案涉1802房屋时，李某作为共有权人之一对案涉1802房屋的处分不符合上述法律规定。结果即刘某的诉讼请求不符合法律规定，不能成立，应予驳回。另一方面，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和蔼意买受人的合理信赖利益保护两者之间的平衡，既真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在两者冲突的情况下，应注意实现两者之间的平衡。对此，在房屋买卖协议有效的情况下，一方面，买受人可以请求出卖人承担违约责任，补偿其基于有效协议履行可以获得的利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保护；另一方面，假如房屋买受人请求强制履行买卖协议，而共有人不批准出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护。综上，刘某请求继续履行协议，不符合