工商局物业管理标书模板

目录第一章深圳市x物业管理介绍………………2第一节企业介绍………4第二节企业组织机构图………………6第三节企业经营管理理念……………8第四节企业荣誉录……………………9第二章接管罗湖工商局大楼优势分析…………………11第三章拟采取管理方法及物资配置……13第一节拟采取管理方法……………14第二节物业管理用房及物资配置……16第四章物业管理服务内容及标准………18第五章服务管理工作步骤………………31第六章质量/环境/职业安全卫生方针和目标及管理体系步骤………42第一节质量/环境/职业安全卫生管理方针…………43第二节质量/环境/职业安全卫生管理目标…………44第三节管理体系步骤…………………48第七章小区文化建设………49第八章费用测算……………51第九章合理化提议及管理服务承诺………54第一节合理化提议……………………55第二节管理服务承诺…………………56附一：x物业管理管理体系文件目录…………57附二：企业法人执照附三：资质证书附四：质量/环境/职业安全证书附五：企业获奖摘录第一章深圳市x物业管理介绍x大厦雄姿第一节企业介绍深圳市x物业管理为国相关键骨干企业——中国x集团企业（原中国国际信托投资企业）旗下、x深圳（集团）企业下属专业物业管理企业。企业总部在深圳市深南中路市政府对面标志性建筑物——x大厦。现在，x物业所管理物业遍布深圳市五个区，包含写字楼、商场、工业区、别墅、中高层商住楼等各类型物业，管理面积近七十余万平方米。x物业凭借强大实力、卓越管理，在社会上树立了品牌物业管理企业形象，尤其是在盐田区奠定了含有x特色物业管理模式。二○○十二个月，x物业成为全国首家一次性经过质量/环境/职业安全卫生（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）三个标准管理体系国际、中国双重认证物业管理企业，达成国际物业管理标准。深圳市x物业管理管理物业一览表序号单位名称地址类型1x大厦城市广场福田区深南中路1093号、1095号市政府对面写字楼、商场星光广场2长城大厦六号楼福田区百花二路长城大厦高层住宅3八卦岭租赁中心福田区八卦三路工业区4海天一色雅居盐田区国土局盐田区工商局盐田区沙头角海景路住宅写字楼5海天明月居棕榈湾盐田区沙头角住宅高层住宅6海滨花园盐田区沙头角沙深路高层商住7海文花园南山区后海路住宅8华侨海景山庄龙岗区土洋村别墅9x工业城宝安区福永镇工业区10海阔天空南山区科技园高层商住11西南大厦珠海市拱北区写字楼、工业区企业现有职员三百余人，中层以上管理人员全部含有大专以上学历，持证上岗率达百分之百，其中六人取得国家级物业管理资质证书。企业物业管理资质现在为乙级，但已含有甲级物业管理企业资质条件，甲级资质申请正在办理之中，市住宅局相关部门给予证实。第二节企业组织架构长城六号楼管理处海滨花园管理处长城六号楼管理处海滨花园管理处海天一色雅居管理处中信大厦—城市广场物业管理中心中信工业城管理处八卦岭租赁中心海文花园管理处华侨海景山庄管理处西南大厦管理处海阔天空管理处财务部办公室发展部品质部维修部电梯部管理部副总经理总经理（兼管理者代表）海天明月居管理处盐田国土局办公楼管理处盐田工商局办公楼管理处棕榈湾管理处盐田区委老办公楼管理处董事长二、管理模式企业实施总经理负责垂直指挥职能和职能部门专业职能相结合管理模式，作为基层部门各个管理处，依据企业总体方针、目标和任务，根据质量/环境/职业安全卫生管理体系要求，在各职能部门指导、监督和考评下开展工作。企业还经过各职能部企业领导和中层干部门、管理处每七天一内部例会、《一周动态》和每个月中层管理人员工作例会，并充足利用网络化管理，细微周密地把握各步骤正常运行脉搏。三、经营管理在管理好自有物业基础上，主动走向社会，适应市场改变，以市场机制来调整经营策略，以三个国际管理体系标准指导物业管理工作，满足业主和用户要求作为全部工作最大追求目标；坚持提升物业管理高科技含量和扩大物业管理范围相结合策略，即：一是坚持物业管理效益合理低价、微利经营、保质保量、重在品牌效应；二是以专业技术为支点、高科技项目为导向作为主营方向，从而达成x物业社会效益和经济效益双赢。

第三节企业经营管理理念一、企业文化、经营理念x集团企业创始人、前国家副主席荣毅仁先生，提倡了“遵纪遵法、作风正派、实事求是、开拓创新、谦虚谨慎、团结互助、勤勉奋发、雷厉风行”x风格，x深圳集团企业郭志荣总经理提出了“尤其能吃苦，尤其能战斗，尤其能敬业”企业精神，在x这颗枝繁叶茂大树下，x物业建立和发展了“明明白白，实实在在”服务宗旨，形成了含有深圳特色x物业文化。二、强势打造“x物业”品牌，提升企业形象x物业创建初始就明确提出，从机制上和管理上，起点要高，要求要严，运作要规范，标准要科学，并要和国际目标接轨，立即质量/环境/职业安全卫生（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）管理体系运作方法作为企业工作标准起点。使管理水平、职员素质和服务质量朝着科学化、专业化、规范化方向发展，从而赢得了广大业主和用户赞许。x物业作为中国第一家同时取得三个体系认证物业管理企业，为以后迅猛发展和市场竞争奠定了坚实基础。三、拥有完善激励机制和竞争机制x物业经过采取培训考评、用户满意度评选、月考评和月浮动工资、年底评选（末位淘汰）和年底奖金、聘用、降职等一系列行之有效激励机制和竞争机制，在敬业精神、专业技能和工作效率三个方面，加强和改善各级职员职业行为，从而提升职员综合素质。朝气蓬勃x物业人不停向美好明天前进。四、依据管理程序，确保工作质量依据质量/环境/职业安全卫生三个管理体系要求，严格根据操作规程运作，企业坚持每个月对各部门、管理处工作质量进行检验，每六个月进行一次内部审核，每十二个月请深圳市质量认证中心对企业认证范围进行部审核由品质部跟踪验证整改结果。经过自查做到每个工作步骤清楚，每个岗位职责明确，提升了工作效率，确保了服务质量。

第四节企业荣誉录深圳市x物业管理企业从非专营到专营物业管理时间不长，因为一贯坚持提倡优质高效服务管理方针，取得了部分荣誉。现在已取得了区级、市级、省级和国家级多种荣誉称号达二十九项。如：“海滨花园”住宅小区一九九八年被评为“深圳市物业管理优异大厦”、“广东省物业管理优异大厦”和“全国城市物业管理优异示范大厦”，是现在盐田区唯一一家取得“国优”荣誉称号大厦。二○○○年、二○○十二个月、二○○二年和二○○三年企业在深圳市计划国土局盐田分局办公楼、海天明月居（沙头角镇政府干部住宅区）、盐田区棕榈湾小区和盐田区工商局物业管理权投标中，全部以最高分前后取得了这四个项目标物业管理权。深圳市最大度假型别墅、占地面积十五万平方米“华侨海景山庄”于二○○二年七月份接管。集办公、休闲、娱乐、购物和饮食为一体商业文化中心——x大厦城市广场也于二○○二年初成功接管，并于二○○三年取得“深圳市福田区物业管理优异大厦”和“深圳市物业管理优异大厦”称号。企业经过不停探索、发展和完善，建立了制度化、科学化国际质量、环境、职业安全卫生标准管理体系，二○○十二个月成为全国物业管理行业首家经过质量/环境/职业安全卫生标准（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）管理体系国际、中国双重认证企业，并同时经过了荷兰RVA质量认证，企业总经理潘春阳先生当选为深圳市质量认证中心职业安全卫生管理体系理事会组员。深圳市x物业管理荣誉录时间受表彰部门奖项授予者1998海滨花园安全文明小区深圳市委、市政府1998深圳市物业管理优异大厦深圳市住宅局1998广东省城市物业管理优异大厦广东省建设委员会1998全国城市物业管理优异示范大厦国家建设部时间受表彰部门奖项授予者1999华侨海景山庄深圳市物业管理优异住宅区深圳市住宅局1999x工业城1998年度消防工作优异单位深圳市福永镇政府1999八卦岭租赁中心1998年度消防工作优异单位深圳市政府1999年度消防工作优异单位深圳市政府房屋租赁遵章遵法优异单位市房屋租赁办公室x工业城1999年度消防工作优异单位深圳市政府华侨海景山庄深圳市物业管理优异住宅区深圳市住宅局长城六号楼房屋租赁管理依法遵法优异单位深圳罗湖房屋租赁办八卦岭租赁中心消防工作优异单位深圳市政府华侨海景山庄园林式、花园式达标单位深圳市政府城管办企业本部ISO9001、IS014001、OHS18001认证深圳市质量认证中心海天一色雅居盐田区国土局ISO9001、IS014001、OHS18001认证深圳市质量认证中心园林式、花园式达标单位深圳市政府城管办海文花园ISO9001、IS014001、OHS18001认证深圳市质量认证中心园林式、花园式达标单位深圳市政府城管办“人保之星”联欢会组织奖深圳南山海珠居委会海滨花园沙头角镇物业管理优异单位深圳沙头角镇政府海天一色雅居盐田区国土局沙头角镇物业管理优异单位深圳市沙头角镇政府卫生单位深圳市盐田区爱卫办深圳市安全文明标兵小区已经过考评华侨海景山庄深圳市安全文明优异小区已经过考评x工业城租赁优异单位宝安区福永镇政府安全文明优异单位深圳市宝安区政府青年文明号共青团宝安委员会海天明月居园林式、花园式达标单位深圳市政府城管办深圳市x物业管理凭借着“实施科技型物业管理、打造精品x物业”服务理念，努力争取以新奇、独特、完美和细致全方位服务意识，竭诚为用户提供全方面周到、高水准专业化物业服务。

第二章接管罗湖工商局大楼优势分析

接管工商局综合办公楼优势分析一、品牌优势x深圳（集团）企业属中央驻深企业，企业一向重视依靠当地政府发展企业经济，寻求强强合作和发展。二○○十二个月中标接管了盐田区国土局办公楼，二○○二年取得深圳市安全文明标兵小区荣誉;二○○十二个月物业企业对该办公楼进行ISO9001、IS014001、OHSAS18001贯标，并经过了深圳市质量认证中心认证。二○○三年中标接管了盐田区工商局办公楼，对该办公楼六个月多接管中，服务和管理受到了全局上下领导和工作人员一致好评。在二○○三年非典时期，因为及早预防，方法得力，使得全局无一人受感染。x物业一直坚持把社会效益放在首位，经济效益放在其次，这使x物业在本行业独树一帜，备受业主钟爱，同时也取得各区政府住宅主管部门、辖区派出所、街道办事处等单位一致好评。二、管理优势x物业是中国首家经过ISO9001：、ISO14001：1996、OHSAS18001：1999（质量/环境/职业安全）中国国际双重认证物业管理企业，用国际标准管理物业及服务用户，在深圳市有较强影响力，依据三个管理体系规范化物业管理，而且能够在增强罗湖区工商行政管理局社会形象方面树立一定影响。

第三章拟采取管理方法及物资配置

第一节拟采取管理方法一、罗湖工商局大楼物业中心机构设置罗湖工商局物业中心实施在x物业企业领导下和罗湖区工商行政管理局监督下主任负责制，物业中心主任全权负责管理处经营管理工作，完成企业所交给各项经营任务和管理目标。机构设置：深圳市中信物业管理罗湖深圳市中信物业管理罗湖区工商行政管理局罗湖工商局物业中心罗湖工商局物业中心物业维安全管理财务行政管理物业维安全管理财务行政管理用户服务中心清洁绿化二、人员配置：罗湖工商局大楼物业中心本着“精干、高效，以岗定人、资源共享”标准，科学、合理设置机构和人员，具体以下：①主任1人；②管理员1人；（兼收费）③保安员：10人；（大门3人，监控3人，巡查3人，注册大厅1人）④清洁绿化工：8人；⑤维修工：4人。（其中包含所辖各所日常维修）总计24人。采取直线式职能组织管理体制，努力争取编制精干，职责明确，服务性功效齐备，既能够充足发挥各级职员作用，同时又重视内、外关系协调。在罗湖工商局大楼物业中心成立之前，各项规章制度、程序性文件及各级作业指导书等，均严格根据企业三位一体质量/环境/职业安全卫生管理体系标准要求制订和操作，从根本上确保管理服务质量。三、各岗位人员职责和素质要求岗位职责含有条件备注主任全方面负责罗湖工商局大楼物业管理工作，协调和相关部门关系。大专以上学历或中级以上技术职称，熟悉物业管理各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHS18001管理体系，有部门经理物业管理上岗证，爱岗敬业，老实守信，公正廉明。管理员负责罗湖工商局大楼办公设备、考勤、档案资料、文件处理和物品保管等工作。大专学历，懂物业管理，有文职员作经验，有物业管理上岗证。维修工专职负责罗湖工商局大楼及所辖工商所各类设备、设施正常运行和养护，用户维修等工作。高中以上文化程度，有中级电工上岗证，熟悉物业管理机电设备、消防维修、保养，身体健康，有敬业精神。出纳收银员负责罗湖工商局大楼各项费用收取、和银行来往帐目标办理工作。大专学历，有财务工作经验，有会计上岗证，办事认真、标准性强。清洁绿化工负责罗湖工商局大楼清洁、绿化工作。高中以上学历，熟悉物业管理、有清洁、绿化工作经验。安全员专职负责罗湖工商局大楼安全、巡查和监控室工作。高中以上文化程度，退伍军人（党员优先），年纪20～25岁，身高1.70米以上，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。

第二节物业管理用房及物资配置一、物业管理用房：依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其《实施细则》相关要求，开发商在移交物业时，应提供能够使用物业管理用房及商业用房给物业管理单位。其中物业管理用房包含办公用房、生活用房、库房等物业管理单位各类用房。二、物资配置：1、办公用具项目数量单价（元）累计（元）用途办公桌椅3套6001，800办公电话2台130260办公传真机1台1，5001，500办公办公用具1批3，000办公资料柜2套8001，600办公小计8，1602、治安、消防设备项目数量单价（元）累计（元）用途无线对讲系统4台2，90011，600保安防毒面具4支150600消防灭火器10支80800消防小计13，0003、维修工具项目数量单价（元）累计（元）用途公用水电工具1套30003，000维修自行车1辆200200维修小计3，2004、清洁、绿化工具项目数量单价（元）累计（元）用途清洁用具2套300600清洁绿化工具1套500500绿化小计1，1005、标识牌、警示牌一批累计16，000元。总计：41，460元注：以上全部资产均归罗湖工商局全部，x物业企业仅享受其使用权。

第四章物业管理服务内容及标准

物业管理服务内容及标准一、机电设备维修及公共设施保养服务内容及标准：项目日常维修周期及内容标准检验周期内容设施设备维修、养护区内场地、道路1天场地道路修缮干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上小区外墙15天维修破损处，清洗污迹无损坏、无污迹楼梯间及通道1天维修检验立即维修、更换整齐、无损坏楼宇天面1月检验、立即维修、补漏无损坏、无渗漏沟、渠、池、井1月检验、维修、疏通通畅、无损坏给排水管道1周检验、立即维修、补漏整齐、通畅、无滴漏检测、试验、更换立即维修电梯1周清理灰尘、加润滑油、检验维修安全运行、取得《合格证》机电设备1天每日巡视检验、统计，发觉问题立即维修使用正常、安全无故障消防设施1天维修、巡查保安人员参与检验发觉问题立即维修整齐、使用正常室内外灯光照明1天灯、开关、插座维修、更换符合安全标准，正常使用室内电路1周检测线路、换线符合安全标准，正常使用智能化系统1月传感灵敏、使用正常停车场、自行车棚1天巡视、检验、维修标识完整，设施完好，使用正常二、安全保卫服务内容及标准：项目内容协作标准目标门卫保安1．值班员负责登记来访客人姓名、证件号码、工作单位；2．负责接收来访客人提问，为客人指导访问楼层、房号；3．负责对进出门领导敬礼；4．接收特快专递、挂号信等邮件；5．监视门岗进出人员情况；6．夜间为进出大楼工作人员开门或提供其它合理服务。管理处管理人员、巡查保安员1．记载来访客人内容清楚、明了；2．将特快专递、挂号信等邮件交到用户手中；3．当日回复业主，重大问题，次日回复；4．无闲杂人员进入大楼内；5．敬礼规范。1．控制闲杂人员进出，确保大楼正常工作和生活秩序；2．服务好业主。智能控制中心保安二十四小时值班，接收业主投诉和每小时各保安岗位情况汇报；时刻注意观察大楼内外发生多种情况，并用录象设备将上岗时间情况统计下来。负责监视大楼内及大楼周围消防设施、设备运行情况、治安情况并具体统计。消防设备发生误报时，立即恢复。发觉紧急情况，快速和岗位取得联络，并立即经过通信设备和对讲机汇报值班班长。严格监视消防报警设备和器材，发觉有消防报警，快速按要求程序处理。珍惜智能中心设施和设备。管理处管理人员、巡查保安员1．登记项目清楚、无错漏；2、监视情况无盲点；3、多种汇报或汇报程序规范、正确；1、确保大楼正常工作和生活秩序；2、发觉问题汇报立即、正确；3、接听电话有统计。项目内容协作标准目标巡查保安1．二十四小时提供保安服务；2．每栋楼每小时巡视1次，内容：治安、消防设备、水电设施完好、卫生清洁；3．停车场内车辆停放有序，车辆完好无损、无闲杂人员停留；4．每层设有巡视统计本统计发生情况；5．大楼内无安全隐患，天台上无人员逗留；6．为业主提供临时性其它服务。7．每半时对大楼外部巡视1次，内容：治安、消防设备、水电设施完好、卫生清洁；其它保安员为预备队员巡视相关键、无盲点；车辆停放安全、有序；巡查统计清楚、内容齐全、规范；对讲设备能随时和控制中心及其它保安岗位取得联络。1．保障大楼范围内无安全隐患，无火灾事故发生；2．对业主提出合理要求，服务正确、立即。应急分队1．全体保安员为应急分队队员，向业主提供尤其服务；2．三级安全保卫服务：区级领导到场；夜间防范；发生三级火灾、悬挂三号风球等；3．二级安全保卫服务：市级领导到场；发生二级火灾、发生自然灾难；发生持械斗欧案件；悬挂一号风球；4．一级安全保卫服务：省级、国家部级领导人到场；发生群众集会示威游行；坏分子团体肇事有破坏行为；发生重大刑事案件；5．特级保安安全保卫服务：国家领导有到场。管理处全体人员，必需时可调动企业其它保安员。1．处理问题正确、迅速；2．行动安排仔细、周密，应有计划和方法；3．人员充足、准备周全；队员紧急集合时间短、装备齐。确保紧急情况下大楼内业主生命财产安全。三、清洁卫生服务内容及标准：内容清洁工作程序标准天天每七天每个月大堂部分大堂地面清扫拖地两次，随时清除一切杂物，痰渍等用擦地机根本清洗地面随时保持洁净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新天花、风口、灯饰、悬挂装饰、悬挂牌等用清洁剂抹净清抹一次保持洁净、无尘渍、污渍、无蛛网多种不锈钢门及玻璃装饰用玻璃清洁剂洗刮一次，并随时巡回保洁，清抹手印、污渍等。用玻璃清洁剂全方面清洗刮一次。无蛛丝、尘渍、无污渍、无手印、光洁明亮。人造植物、花盆及其它装饰物随时清除杂物并清抹花盆一次，并随时保洁清除蛛网一次，清抹树叶，洗刷树干一次洁净、无积尘、无蛛网、无杂物垃圾桶随时清理、清抹桶盖、桶身，随时保洁全方面清抹一次无痰渍、无异味、无烟灰、保持洁净、光洁、垃圾不能太满宣传牌等用毛巾清抹一次并随时保洁如不锈钢类，上不锈钢油一次无尘、无污渍、无手印、光洁明亮走廊部分大理石地面上、下午各清扫地面一次，并随时保洁全方面清洗地面一次洁净、无垃圾、无杂物、无痰渍、无污渍、光洁墙身保洁清抹灰尘、污渍保持洁净、无尘渍天花、风口、灯饰、悬挂装饰、悬挂牌等用清洁剂抹净清抹一次保持洁净、无尘渍、污渍、无蛛网消防设备用毛巾清抹一次并随时保洁用清洁剂全部清抹一次保持光洁、无渍、无尘、内部无杂物内容清洁工作程序标准天天每七天每个月步行梯部分地面及梯级清扫一次，随时保洁全方面清洗一次无尘、无渍、无垃圾天花、灯饰、排风口清抹一次无尘、无蛛网、洁净墙面视墙面情况，随时保洁清抹灰尘、除蛛丝一次无尘、无渍、洁净扶手、铁栏清抹一次保持洁净消防栓、门、窗及设备清抹一次并随时保洁无尘、无渍、无杂物、玻璃窗光洁明亮电梯部分不锈钢电梯门（内外侧）及不锈钢门框、不锈钢桥箱内壁面、按钮及面板（内外）天花不锈钢部分等用毛巾配合不锈钢清洁剂抹净，并随时保洁、清抹手印、污渍天花不锈钢部分用不锈钢清洁剂清抹一次，上不锈钢油一次无污渍、无蛛丝、无污渍、光亮、洁净灯罩、风口等用清洁剂清抹一次大清洁一次无尘、无蛛丝、无污渍、光亮、洁净电梯轿箱地面清扫拖地两次，随时清除一切杂物，痰渍等随时保持洁净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新电梯门轨槽天天清拖一次并随时保洁保持洁净、无污渍、杂物天台地面清扫一次、并保洁，随时清除杂物、清除污渍大冲洗一次洁净、无杂物、无污渍渠口清扫洁净无垃圾无杂物围栏、扶手抹净一次、保洁无尘、无污渍灯柱、钢架等无尘渍、洁净内容清洁工作程序标准天天每七天每个月大楼范围内垃圾桶、房清倒垃圾数次，随时整理、清抹桶盖、桶身，随时保洁，天天清运一次大冲洗一次无尘、无污渍、无水渍、果皮箱天天一次、清抹桶盖、桶身，随时保洁大冲洗一次无杂物，无臭，无污渍绿化地天天清扫一次，随时保洁保持无纸屑无脏物小区道路天天清扫一次，随时保洁大冲洗一次无污渍、痰渍、保持洁净沟渠天天检验一次，随时保洁无堵塞无漂流物无臭味外围地面清扫二次，巡回保洁，局部除清用水根本冲洗一次地果皮、约屑、杂物、垃圾、泥沙等花槽内清除杂物、枯叶、烟头6次以上用水冲洗基砖一次无杂物、无异味路灯随时保洁抹净一次无尘渍、无尘渍指示牌清抹二次、随时保洁抹净高处光亮、无尘渍

四、日常绿化工作标准日常绿化工作标准工作内容作业频度工作标准工作步骤督导方法激励方法浇水夏秋季早或晚一遍冬春二天一遍因地因时适宜浇水，夏秋早晚各一次，冬季每下午三点左右浇水，春天视土壤湿度情况确定浇水时间和次数。均匀适量，不损花木渗透地表5公分。7：00-9：30浇水、施肥，9：30-11：30除杂草、整形、保洁；14：00-16：00除杀虫、补缺、保洁，16：00-17：30浇水、施肥。班长、主管天天巡视、检验，主任每七天不少于二次不定时抽查。每个月、每十二个月度评选一次。月度评分和浮动工资挂钩，年度优异发奖金及奖状，年度评选最终一名解聘。松土施肥春秋季一遍每十二个月施肥8次，在冬季月末施蘑菇肥一次，春夏秋用甲乙两种复合肥施放，每季施二次，施肥前得松土。乔木采取深施技术，每六个月喷洒一次叶面肥。整形修剪春夏秋季各一遍冬季修剪一次，因时因植物生长情况而定，确保乔木无枯枝黄叶，绿篱成形，面平边直，角线分明，控制花草高度。草地绿草不超高，修剪平整，不留边角。治理病虫害每季一遍，发觉虫害时连续数次至消亡为止。治病杀虫以预防为主，每个月喷洒高效防病灭虫药品一次，对严重病虫害植物加强管理，做到立即发觉立即处理。对“蚁虫”之类害虫采取深埋药品处理。除杂保洁天天不少于二次立即清除绿化地杂草杂物，清除杂草时要连根拔起，边松土边除杂草。乔木营养圈内做到无杂草、杂物。基础无杂草，保洁率99%以上。防灾补种台风季节前和台风过后，补种每个月一遍有灾难预报时，做好多种防灾工作，乔木做好防风撑杆，低洼地表面排水设施要确保通畅。立即处理老化苗木，对老化坏死苗木做出判定后按时换种。对因护养不妥造成坏死植物按时补种好。冬季关键护理不耐寒植物，应做到根部高培土，茎部伤皮部位有包裹扎绑。确保绿化覆盖99%以上。五、绿化四季护养工作内容绿化四季护养工作内容项目冬季春季夏秋季乔木养护内容剪枝、整形，在气温10度以下第一次霜冻以后采取包裹防冻方法，将离地面1.2米以下茎杆用石灰涂刷一遍。在冬季普遍施蘑菇肥一次。营养圈保持洁净无杂草，冬初喷洒防病虫农药一次，冬中埋呋南丹杀死地下根部蚁虫。春初开始松土，深埋化学肥料。待树木第一批新叶芽长齐以后，喷洒防病虫害农药一次，药水里面合适掺些叶面肥一同喷洒。春中修剪残枝败叶，清理排水沟，进行第二次松土施肥。春末开始整形，喷洒治病虫害药一次。夏秋初时喷洒杀虫药一次，同时进行表面营养圈内松土、施化学肥一次。夏秋中关键做好给水、防灾难工作。有台风预报前做好防风支撑，确保排水设施完好通畅。灾难过后检验是否有松动、倒斜树木。确保在12小时之内使其恢复原状。灌木养护内容修剪成型，控制绿篱高度和宽度。清除根部杂物，确保根部通风。冬初开始培土，边培土边施有机肥，埋呋南丹杀蚁虫。冬中喷洒农药一次，施化学肥一次，干燥季节关键做好浇水工作。晴天天天一次，视土壤保水情况而定，对过冬不休眠植物松土两次。清除丛中枯叶残枝，松土施肥，全方面开始修剪造形，喷洒防病虫害药品两次，关键防治白粉病、螨虫。夏秋初松土施肥，每个月修剪后喷洒叶面肥一遍，清除底部斜枝。夏秋末松土埋施钾肥。对夏秋季开花植物控制浇水量，以促其花开期长。绿化四季护养工作内容项目冬季春季夏秋季草地养护内容冬初开始修剪，在气温10度以下第一次霜冻以后开始采取铺沙保暖。对整个草地铺晒黄沙，厚度8厘米。铺沙前将蘑菇肥和化学肥拌合施放一次。气温高时不铺沙，用三齿耙松土，破坏草皮根系。化学肥和有机肥分别于冬中和冬末施放。雨后立即清排积水，修平坑洼地。春中开始修剪。剪草后三天施化学肥一次，喷洒防病虫害农药一次。春末扎边整角，清理杂草。每2个月剪修一次，用手工工具根本清剪边角，修剪后施化肥一次，合适拌合固体杀虫药一同施洒。确保草地不缺水。草花养护内容修剪冬眠草花，冬初时开始培土，同时对冬天开花植物进行根部松土以后，一并施化学肥一次。冬末时再进行第二次松土、培土。同时施放蘑菇肥，分别在冬中和冬末喷洒防病虫害农药一次。确保浇水立即，但不能伤水。春初松土培土，修剪造型。同时施放化肥一次。春中清除丛中杂草，普遍喷洒防病虫药品一次。春末开始喷药催蕾。夏秋初松土、培土、施肥。手工打尖以确保茎叶全方面长蕾。严格控制浇水量，确保花卉全方面开花。绿篱养护养护标准：造型绿篱轮廓清楚，棱角分明；绿篱侧面垂直，平面水平，无显著缺剪和漏剪，无崩口，脚部整齐；每次修剪标准上不超出上一次剪口，己定型绿篱新枝高度不超出5㎝；片植绿篱修剪应有坡度改变，但坡度应平滑，不能有显著交接口；5、绿篱内生出杂生植物、爬藤等应立即给予连根清除。养护要求：施肥：早春或入冬前施有机肥或复合肥1次；生长季每两个月追施复合肥1次；修剪：每十二个月开春前将高度压到定高点，重剪1次；生长季每25天修剪1次；喷药：每个月喷施杀菌杀虫药1次；突发病虫害进行针对性防治。绿化四季护养工作内容项目冬季春季夏秋季时花养护养护标准：无残花、黄花，无高出花面竹签、杂草等；花盆摆放整齐，盆内无杂物，盆边整齐美观；整个花坛待换花不超出1/2；地栽时花生长良好，无杂草，无秃斑，边界分明，边界草不蔓入时时花境内；无显著病虫害，大叶时花叶面无虫口；无干旱现象，植株生长良好。养护要求：淋水：生长季（非雨季）天天1～2次；非生长季（非雨季）每七天1～2次；施肥：地栽时花每十二个月入冬前施1次磷钾肥，生长季花后追施全效有机肥或复合肥；盆栽时花出圃前施1次磷钾肥；外观养护：天天清除残花黄叶1次；每七天修花边1次；每个月松土、除杂草1次；喷药：每个月喷施广普性杀菌杀虫药1次；对突发病虫害进行针对性防治。水生植物养护养护标准：挺水植物及浮水植物应成片生长于水池相对固定位置，无分散零落生长；成片水生植物中无杂生植物或其它垃圾杂物；挺水植物应用盆种好后再沉入水池内；水生植物无生长泛滥现象，应留有观赏鱼类活动空间；植物生长良好，无病虫害；6、施肥及病虫害防治应以不污染水池为标准。养护要求：修剪：冬季清除泥土上枯黄枝叶1次；施肥：移入水池前10天施1次全效有机肥或复合肥；每十二个月开春前拿出水池，补施1次基肥；外观养护：天天清除枯枝残叶及杂物1次。六、绿化工作检验标准和措施绿化工作检验标准和措施分类序号项目标准检验方法及扣分内容分数剪修1乔木无枯枝，树不阻车辆和行人经过，主侧枝分布均匀。7目视，抽检7棵，发觉枯枝2处扣1分，扣完为止。2灌木成型，整齐，新长枝不超出30厘米8目视，瞅见3处共30米，发觉超1㎡，扣1分，扣完为止。3黄金叶成型，整齐，新长枝不超出30厘米8目视，抽检5处，发觉一处有8枝超出1㎡扣1.5分，扣完为止。4台湾草路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整。8目视，抽检6处共90平方，发觉2处超出1㎡扣1.5分，扣完为止。施肥1乔木灌木采取穴施或沟施，施肥、浇水立即，覆土平整，施肥肥料不露出土面。8目视检验，按4次/年计划实施，每三个月末月进行检验，未达标在下季度每个月扣完该项分值。2草地播施和喷施，不伤花草。8目视检验，按2次/年确定上六个月、下六个月各进行一次施肥，若六个月内未施肥，追扣六个月该项分值。3花卉确保基肥，追施化肥，少许数次，不伤花草。8目视检验，未按技术标准实施，每发觉伤花草3棵以上扣1分，扣完为止。防治病虫无显著枯枝、死枝，有虫害枝条在5%以下。8目视检验，未按技术标准实施，每发觉超出整枝5%扣1分。抗旱1花卉苗泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗。7目视。全方面检验，每发觉伤苗或压苗5株以上扣1分。2树木草地冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透深度为；树木3厘米，草地2厘米，无旱死、旱枯现象。8按2次/周（雨后泥土湿度大除外）标准考评，抽查5次，每发觉一次超出3棵旱枯扣1分。绿化工作检验标准和措施分类序号项目标准检验方法及扣分内容分数日常护养管理1中耕除杂草无显著杂草，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土面层不板结，透气良好。6按施肥前和下暴雨后进行松土，整年不少于6次标准考评，抽查草地50㎡两处，每发觉一处超出1㎡扣1分。2补栽补种无显著黄土裸露，最大裸露块在0.4㎡，裸露面积在总面积0.5%以下，缺株在0.8%以下。6抽查绿地60㎡，按汇总每发觉一处1㎡扣1分，扣完为止。3防风排涝巡视看管暴风雨过后12小时，草地无1㎡以上地积水，树木无异常倒斜，断枝落叶在半天内处理。4目视检验3处，每发觉一次扣1分。4护养员本身形象穿整齐工作服，佩带工作证，按时上下班，注意本身形象。6抽查，发觉一次扣1分。备注每个月由甲方责任人及乙方责任人对绿化辖区养护进行考评，考评达90分（含90分）。甲方付100%当月服务费。90%以下，每扣1分可扣当月乙方养护职员资总额1%，以这类推。

第五章服务管理工作步骤

一、罗湖工商局大楼物业中心工作步骤机电设备管理机电设备管理安全管理停车场管理公共设施管理清洁绿化小区文化活动消防管理用户服务管理机构组建提前介入制订规章制度拟制管理方案物业接管理验收联络相关方熟悉物业情况组织职员培训日常管理在具体运作中，管理处主任是日常工作指挥者，同时又是监督检验者，各项工作指令一经下达，实施机构即开始运作，运作过程中信息，经过反馈渠道回到指挥机构，以供指挥机构做出评判、总结和整改。做到有布署、有统计、有检验、有总结和有整改，确保管理有效性。在实施过程中，物业中心将关键采取以下方法：1、各级负责制，即下级对上级安排工作负责，上级随时指出下级不符合操作程序之处，引导其按正确程序进行工作。2、巡视检验制，即各班组、岗位责任人以定时和不定时相结合方法进行巡视检验，在检验过程中，发觉问题立即统计，重大问题立即汇报上级，并对处理结果跟踪落实。3、过程统计制，即物业管理服务每一个过程全部有对应原始统计，经过现场巡查、本处自查、企业月检等方法来考评各项工作落实情况。4、公开监督制，即公开管理处投诉电话，要求工作人员佩带工作证上岗，根据不一样岗位穿着不一样工作服，随时接收用户检验和监督。5、奖惩落实制，为确保各项规章制度有效落实，将职员考评成绩直接和每个月浮动工资、年底奖金、岗位聘用挂钩，以此来调动职员工作主动性。二、装修管理工作步骤合格用户装修申请受理申请查核相关资料报管理处主任财务收费/退回合格用户装修申请受理申请查核相关资料报管理处主任财务收费/退回确保金管理处主任审批合格不合格办理《装修许可证》及《临时出入证》装修完成后，对施工单位进行验收日常监督巡视、检验限期整改情况调查用户投诉管理人员接待情况调查用户投诉管理人员接待通常投诉主管部门处理上报管理处主任处理、回访投诉处理单整理、归档重大投诉上报管理处主任管理部上报总经理管理部会同管理处主任处理资料归档资料搜集资料整理分类资料使用资料归档资料搜集资料整理分类资料使用资料管理及借阅巡检，发觉问题，申报维修主管签收，制订维修方案重大问题报领导审批外委巡检，发觉问题，申报维修主管签收，制订维修方案重大问题报领导审批外委维修人员现场维修维修完成后，验收合格，填写维修统计存档，考评年度、季度、月份工作计划满意度调查活动方案策划年度、季度、月份工作计划满意度调查活动方案策划工作准备、实施总结，存档检验并统计固定岗巡查岗发觉问题检验并统计固定岗巡查岗发觉问题应急处理统计归档上报主管处理发觉问题安排人员快速处理清洁人员清理现场主管巡视检验发觉问题安排人员快速处理清洁人员清理现场主管巡视检验主管现场监督检验、考评、归档更换长势不良花更换长势不良花草病虫害防治发觉问题制订施工方案安排人员快速处理绿化人员实施整改主管巡视检验检验、考评、归档盆栽花草修剪浇水造型清洁雕塑小品发生紧急情况管理处现场状态确定发生紧急情况管理处现场状态确定管理处主任现场决议采取方法事后管理处提交初步汇报管理部组织调查、评审修订程序、制订新方法分析造成意外事件原因管理部等相关部门帮助管理部向企业安全主任提交《事故汇报》第六章质量/环境/职业安全管理方针和目标及管理体系步骤

第一节质量/环境/职业安全卫生管理方针产品和服务质量优异，环境保护业绩显著，职员安全和健康确保，是一个优异现代化企业标志。为此，企业从一成立就决定依据ISO9001：、ISO14001：1996、OHSAS18001：1999三个标准建立一个质量/环境/职业安全卫生一体化管理体系。企业郑重地向用户、向社会承诺以一流服务，科学管理为广大用户提供“明明白白，实实在在”服务，为职员提供安全、卫生工作条件和环境，为全部相关方提供优美适宜和方便快捷服务，做到：1.创建安全舒适清洁优美居住和工作环境，提供立即周到服务；2.以用户满意为衡量企业和管理处工作最终标准，连续改善服务质量；3.遵守相关法律法规；4.强化人力资源管理，培养职员质量、环境、职业安全卫生意识，和岗位工作和环境/职业安全卫生相关问题了解能力，对在质量、环境和职业安全卫生方面作出突出贡献职员进行表彰和奖励；5.将质量/环境/职业安全卫生方针公诸于全部职员及相关方，并和用户一起，不停提升和改善质量/环境/职业安全卫生标准，实现最大程度不发生事故，不损害职员健康，不破坏自然环境最终目标；6.加强污染防治，降低以至消除现有污染废弃物及其产生污染；采取主动方法，消除和降低化学危险品作用，控制有害能量释放；7.建立一套完整应急方法对应一切意外事故发生，并配置完善消防系统和应急设施，并使该系统正常、有效；8.有效利用资源，将环境/职业安全卫生原因纳入采购决议，降低能源和水使用，尽可能地反复利用、回收再造降低浪费；9.针对上述方针、策划对应可测量目标指标，定时进行内审和管理评审，实现不停监测和改善管理绩效；10.为确保方针实现，提供必需人力、物力和财力资源支持。第二节质量/环境/职业安全卫生管理目标1.遵遵法律法规、企业各项规章制度和职业道德；2.为用户提供安全、优美、适宜、方便生活和工作环境；3.质量统计资料完整；4.管修岗位以上职员持证上岗率达100%；5.环境卫生、绿化管理达市级标准100%；6.供水供电设备完好率达98%以上，消防设备完好率达100%，消防供水率达100%，电梯运行率达98%；7.公共设施、房屋完好率达98%以上；8.业主（含相关方）对区内物业管理满意率达95%以上，有效投诉处理率达100%；9.所接管新物业在符合“创优”标准条件下，交付使用两年后“市优”达标率100%，旧物业两年后“区优”达标率100%；10.全企业管理人员质量/环境/安全知识培训20H.人/年以上，操作职员10H.人/年以上；11.各部门用水、用电消耗三年内每十二个月比上年降低3%，十二个月内纸张消耗每十二个月比上年降低5%；12.废气排放达成国家相关标准要求；13.全部固体废弃物100%安全正当处理；16.所管辖小区无重大安全/环境事故。

管理指标及完成指标所采取方法：序号指标名称国家标准管理指标对应方法1房屋及配套设施完好率98%100%采取分区负责，责任到人工作方法，指定维修技术人员负责责任区域巡查、维护、建档统计。2房屋零修急修立即率100%100%要求维修人员根据要求要求，接到维修通知后10分钟抵达现场，急修工程不过夜，零修在确定工程量后，按时按质立即完成，并做好回访及统计。3维修工程质量合格率100%100%根据操作要求按时按质完成，杜绝返工，立即进行回访，征求用户意见，以确保维修服务质量。4路灯等公共照明设施完好率99%99%落实责任人，对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡查、检修和定时维护保养，并建立档案统计，确保公共设施完好并正常使用。5道路完好率及使用率95%100%停车场完好率95%100%6管辖区域内治安案件发生率0.1%以下（年）0建立闭路监控、红外线、报警、巡更监控等智能化治安技防系统，实施二十四小时安全巡查制度，明确责任区域，层层防卫，确保管辖区内用户人身财产安全。7清洁保洁率99%99%区内保洁落实到人，按清洁标准进行操作，实施巡查制度，建档统计，主管监督检验，确保区内环境整齐、空气清新、无污染。8绿化完好率95%99%建立专业化管理养护队伍，责任到人，片区负责和巡查制度相结合，发觉问题立即修复，确保区内公共绿化无破坏、无黄土裸露。序号指标名称国家标准管理指标对应方法9大型机电设备完好率99%100%建立机电设备运作制度和维护保养制度，配置各类专业工程技术人员，全部维修技术人员100%持证上岗，实施二十四小时值班制，出现故障立即排除。中小型机电设备完好率95%100%10消防设施设备完好率98%100%建立消防设施、设备维护保养制度，指定人员进行巡查维护，建档统计，以确保消防设备、设施完好无损、正常使用。11火灾发生率0.1%以下（年）0实施全员义务消防员制，定时进行培训和演练，加强宣传力度，安全员日常巡视，仔细检验消防设备，发觉隐患立即处理，确保管辖区域消防安全。12有效投诉率及处理率5‰95%2‰100%根据政策要求做好各项工作，加强和业主之间沟通，定时走访用户，征求意见，强化服务意识，提升职员素质，立即为用户排忧解难。投诉处理有结果、统计和回访。13用户对物业管理服务满意率95%95%以上实施人性化管理，增强服务意识，提升服务水平，促进和用户沟通，在日常工作中注意搜集用户意见，从多种渠道了解用户需求，以确保用户对物业管理工作满意程度。14节省能源及资源指标完成率100%制订对应文件，完成电能消耗每十二个月比上年降低3%；水消耗每十二个月比上年降低3%；纸张消耗每十二个月比上年降低5%（三年内）。15固体废弃物正当处理率100%制订对应文件，指定固体废弃物分类场地，并配置消防设施，确保危险固体废物在适宜温度下储存。和市危险废物处理站签署危险废物回收协议，每六个月进行一次安全处理。每十二个月定时检验分包方环境行为是否正当。序号指标名称国家标准管理指标对应方法16公共场所内空气质量指数合格率100%定时请市环境管理部门对企业场所内空气质量进行测试，使其符合要求指数。17机电噪音排放合格率100%委托市环境保护监测站对机电设备噪音进行监测，对不合格进行整改，取得噪声合格证。每十二个月自行检测一次，加强噪声内部监控，确保噪声排放符合国家环境管理相关标准，和职业安全卫生标准要求。18化学危险品安全使用率100%制订对应文件，对职员进行安全使用及保管培训，确保化学危险品保管及使用符合国家有相环境保护及职业安全卫生法规、标准。19废气排放合格率100%委托相关监测部门对本部门使用机动车辆尾气、发电机烟气排放等进行监测，对不合格进行整改，取得合格证书，每十二个月对汽车尾气检测一次，加强废气排放监控，确保废气排入符合国家环境管理相关标准。20重大环境/安全事故发生率0次/年制订对应文件，对职员进行应急反应培训，组织开展各类演练活动，加强职员防范意识。每十二个月进行质量/环境/安全检验，对安全及环境事故隐患立即整改。确保无重大环境安全事故发生。21个人防护用具配置率100%按国家相关法律、法规要求，制订防护用具配置标准，给各相关岗位操作人员配置完善防护用具，确保职员职业安全卫生得到保障。第三节管理体系步骤物业服务需求物业服务需求市场开发过程物业验收入、退伙管理日常服务管理用户服务清洁服务相关方沟通小区活动绿化服务装修管理应急方法费用核收安全服务内部质量评定：内部审核管理评审日常监督检验定时监督检验服务质量连续改善外部质量评定：用户满意调查用户投诉处理行业监督检验招标书评审投标书评审物业管理方案签定协议签署协议人力资源管理文件资料控制质量统计控制信息交流管理采购分包管理设备设施管理供水服务供电服务电梯服务空调服务消防监控房屋维护设备维护空调设备保养维修电梯设备保养维修给水系统保养维修排水系统保养维修配电系统保养维修柴油发电机维护消防系统保养维修通风系统保养维修闭路监视系统维修共用天线系统维修环境/安全卫生管理环境/安全原因识别及评价环境/安全原因控制环境/安全管理方案实施环境/安全相关法律、法规搜集 （注：采购分包方含本企业全部服务外包过程）

第七章小区文化建设

小区文化建设人类社会进入二十一世纪，伴伴随社会生产力不停进步和发展，大家物质文化生活水平日趋提升，尤其是处于中国改革开放前沿阵地——深圳特区更不例外，大家对生活质量和品味要求越来越高，一样对办公和文化环境要求也越来越高。大家更多是期待取得一个理想工作和生活气氛，也就是物业管理行业所称小区文化环境。小区文化建设是社会安定团结需要，是物业管理企业企业文化关键组成部分。作为企业必需满足用户对多种服务合理需求,包含对文化生活需求。所以,物业管理企业应不停提升和丰富本身文化品味和文化活动，来满足用户需求，达成企业和用户相互沟通，和睦相处，共建安全文明小区。企业针对罗湖工商局大楼特殊位置、功效及人文环境，为充足表现“政府机关为民办实事”形象，确定以下小区文化活动方案：一、元旦、春节、五一、国庆、中秋等节日庆贺活动；二、帮助罗湖区工商行政管理局展开乒乓球、网球、卡拉OK、登山等比赛和娱乐活动；三、帮助做好普法工作宣传。如“3.15”消费者权益日、工商物价咨询等法律、法规宣传活动；四、帮助罗湖区工商行政管理局举行大型会议、培训、研讨等活动；

第八章费用测算

费用测算（此报价仅为参考报价，最终报价以投标价为准）一、物业管理费：管理面积：12,450㎡第十二个月管理费收入:12,450㎡×5.2元/月.㎡×12月=776，880.00元/年二、物业管理成本：(详见支出测算表)成本支出中未包含公共水电费支出，维修费用只包日常小修费用。三、物业管理利润：776，880.00元－771，078.00元=5，802.00元支出测算表序号支出类别支出项目计算式支出备注一人工支出1工资支出:管理人职员资机电维修职员资清洁绿化职员资安全职员资24人354,250.002人按本企业标准75,400.004人按本企业标准83,850.008人按本企业标准52,000.0010人按本企业标准143,000.002福利费工资14%49,595.003工会经费工资2%7,085.004社保费基础工资15%53,138.00小计407,388二行政办公支出1办公用具/设施保养费300元/月×123,600.002书报费720.003通讯费3部900元/月×1210,800.00办公、维修和监控各1部4交通费200元/月×122,400.005招待费5,000.006职员培训费按本企业要求2，400.007管理员服装费2人980×43，920.008维修员服装费4人128×4×42，048.009其它杂项5,000.00小计35,888.00三公共设施日常维护费1供电系统维护保养费综合测算7,200.002消防系统维护保养费综合测算6,000.003给排水系统维护保养费综合测算7,200.004电梯维护保养费3台1000×3×1236，000.005楼宇车场日常维护保养费综合测算4,800.00小计61,200.00四保安费用1保安器材费3台2,050×37,000.00含无线电费2保安服装费10人300×4×1012,000.003保安用具费15人260×153,900.00含维修员、管理员小计22,900.00五环境管理费用1园林绿化费用综合测算36，000.00包室内2垃圾清运费130×12×23，120.003消杀费、防白蚁费用综合测算4,000.004保洁工具、用具费3,000×12综合测算36,000.005外墙清洗综合测算25,000.00十二个月两次小计104，120.00六其它费用支出1小区文化活动费用综合测算5,000.002折旧费综合测算5,000.003不可预见费用成本×5%32，074.804管理佣金成本×10%64，149.605管理费税金33，357.80小计139，582.20累计771，078.20注：以上报价不包含本体维修和大型机电设备维修费用。

第九章合理化提议及管理服务承诺

第一节合理化提议如x物业企业取得罗湖工商局大楼物业管理权，将为罗湖区工商行政管理局提供包含安全服务、消防服务、清洁绿化服务、机电设备维修养护等高水准日常物业服务项目，发明一个优美、舒适办公环境。同时，在合作、管理和节能降耗等方面将采取以下方法：1、设置代干洗衣点：本着低成本标准，在罗湖工商局大楼内设置代干洗衣点，为罗湖工商局大楼工作人员提供方便、快捷和优质干洗服务。2、x物业企业数次组织物业管理教授去罗湖工商局大楼实地考察，了解了部分基础情况，同时制订出了一套《罗湖工商局大楼节能降耗方案》，我们认为如采取该套方案能够为罗湖区工商行政管理局降低损耗，节省成本，同时还能比现在操作要方便，效率要提升。3、增加警示牌、机电设备标志牌、绿化标志牌、停车场线路指示牌及各楼层指示牌，方便前来办事人员识别。4、提议在首层大堂设置导办，服务于民，为前来办事人民群众提供办公咨询服务。

第二节管理服务承诺若我企业中标后，我们在该项目标管理服务上作出以下承诺：一、自接管之日起两年内取得“区优”，三年内取得“市花园式、园林式达标单位”等荣誉称号；二、购置管辖区内公众责任险，降低管理风险