摸摸营销策划报告模板

摸摸营销策划汇报目录市场调研和项目竞争力分析项目市场定位及概念设计项目建筑计划设计优化提议项目商业计划提议项目商业环境设计提议项目物业管理策略提议项目经营管理策略提议

一、市场环境研究及项目竞争力分析目录城市背景及宏观经济环境研究整体商业环境研究针对性商业环境分析经典商业场所调研分析在建、在售商铺住房调研分析基地概况项目SWOT分析

一城市背景及宏观经济环境分析研究（一）城市概况淮安市是一代伟人周恩来家乡，地处江苏腹地，在江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。淮安是中国历史文化名城，古称楚州，历史上是漕运盐运重镇，中国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”美称，曾和扬州、苏州、杭州并称运河沿线“四大城市”。淮安人文荟萃，历史上前后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。淮安市经济基础相对微弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地域。淮安历史上曾为中国关键交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命兴起和以蒸汽机为动力现代化交通运输工具出现，淮安就因水运交通衰落和陆上交通基础设施滞后，失去了昔日交通地位，成为中国近代城市建设史上经典衰落城市。改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。现在淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速和新沂到长兴铁路均已在此相会，京杭运河、苏北浇灌总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。现在，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎企业、中石化清江石化企业、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能企业、清拖、清棉集团等一批关键骨干企业。由此看出:淮安市交通地位经历了成为区域中心,到衰落，现在又将新兴起；所以其商业汇聚扩散作用也必将经历成为中心，到衰落，到新中心兴起历程，能够预言伴随淮安新区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带和陇海经济带之间承南启北作用逐步表现，淮安商业、流通业必将进入一个新阶段，得到深入发展。（二）城市关键经济指标：1、全市关键经济指标：经济指标增加幅%完成中国生产总值（亿元）29132913.05第一产业增加值88946.8第二产业增加值11613516.38第三产业增加值8710015.00其中商业贸易：经过加大市场开拓力度，发展新型流通方法、增加信贷消费等方法，促进消费品市场稳中趋活。整年实现消费品零售总额103.01亿元,比去年增加12.2%.批发零售贸易业零售额71.48亿元,增加16.7%;餐饮业8.53亿元,增加20.6%;其它行业23.0%亿元,下降2.0%.居民生活全市城镇居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;人均消费支出:4352元,比上年增加11.0%;在岗职员平均工资:7978元,比去年增加12.8%;农民人均纯收入:3302元,比上年增加5.7%;人均生活消费支出2104元,比上年增加3.7%;2、7月份各项社会经济指标运行情况：全社会固定资产投资完成额10，2639万元，累计完成68，2847万元，增加15.7%，其中：基础建设投资：2，4521万元，累计13，8553万元，增加-12.7%；更新改造投资：1，5162万元，累计10，5360万元，增加31.6%；房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增加31.3%；工业增加值：5，1352万元，累计38，8156万元，增加15.8%；社会消费品零售总额：8，5409万元，累计62，4470万元，累计增加10.6%；其中个体：2，9103万元，累计19，7142万元；总计中批发零售贸易业：6，1556万元，累计44，7369万元，增加13.5%；房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增加31.3%；房屋建设施工面积：6.82万平方米，累计109.13万平方米，累计增加30.6%；其中住宅：6.31万平方米，累计89.42万平方米，累计增加27.0%；商品房销售面积：3.29万平方米，累计21.95万平方米，增加58.6%；其中住宅：3.25万平方米，累计20.23万平方米，增加58.4%；商品房销售额：2668万元，累计23416万元，增加67.4%；其中住宅2630万元，累计19952万元，增加58.2%；经济稳定连续发展是批发零售商业发展基础，居民收入稳步提升是批发零售商业发展动力，由上面数据和资料我们能够看出：淮安市现在商业市场不仅在总量上还会有较大发展，而且还会伴随人民生活提升，物质和文化生活要求提升，在市场商品供给品种和质量上和购物环境软、硬件条件全部有较大提升，这必将对商品零售业经营理念、经营业态提出更高要求,同时也带来更大机遇。 （三）城市计划和目标依据“三淮一体”计划目标：到，“三淮”城镇人口将达成115万，建成区面积120平方公里。“三淮”将建设成为“江苏新兴交通枢纽和工业城市、淮河下游商贸中心”。1、三淮主中心区实施“城区东扩，中心东移”战略，形成由水渡口广场--健康东路---淮海北路---（淮海广场）----河北东路-----和平路组成及其周围4平方公里金三角中心区，成为“三淮”新含有现代气息行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心。本案摸摸在位置上靠近以淮海路为根本，淮海广场为中心关键商业圈，在关键商业街之一东大街上,所以本案从商品零售角度来说全部含有相当先天地段位置优势。2、六大功效分区淮安分区：总面积30平方公里，是以淮安市区为依靠历史文化名城、旅游度假区，关键发展旅游业和配套餐饮、旅馆、休闲娱乐等服务业。城南分区：总面积271.8平方公里,计划建成区15平方公里,是淮阴外向型农业开发区，关键发展高新技术绿色农业产业.青浦分区:总面积15平方公里,是老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区。本案在本区域内。城东分区：总面积15平方公里，是淮阴经济开发区，以高新技术产业为主，生活居住、公共设施相配套综合性新区。清河分区：总面积20平方公里，是以清河区为依靠政治、金融、信息、科教、商贸中心。王营分区：总面积20平方公里，是以淮阴县城为依靠市域居住、仓储、货运中心。清浦老城区改造计划，，将在慈云寺、文庙周围兴办庙市合一文庙文化市场，培育美食、娱乐、文化经营特色，使之成为名副其实淮安“夫子庙”，同时快速完成东大街街景计划，根据苏州观前街、南京湖南路标准，把东大街建设成为集购物、休闲为一体商业步行街头，和建好文庙文化市场连成一片。从城市未来计划我们能够看出本案摸摸地位和位置优势在未来城市功效布局中会得到一定巩固和发展，不过我们必需看到这种巩固和发展相对性。二、淮安市区商业市场整体情况研究（一）总体概况位置上、交通上和对苏北辐射面优势和发展，有力地促进了商贸流通日趋活跃。现在全市拥有.全市共有商品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元市场20多个。（二）市场格局现在,整个淮安市市区(关键指淮阴区、清河区、清浦区）市场由北向南能够划分为以下多个部分：淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包含小营广场、汽车北站等；淮海北路部分：废黄河以南，以汽配商城为中心；长途汽车站周围部分：以汇通市场为中心，包含布匹市场、五金市场、食品城等；淮海广场部分：关键以商场、商厦为主，包含新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等；东西两大街部分：以服装、鞋类、多种小百货为主；郊区开发区部分：包含建材装饰城、南方批发市场等；总来说：整个淮安市市场分布布局上相对比较集中，基础上是以主街道淮海南北路为轴发展分布，形成了一定市场专业性和规模性，批发和零售同时发展。在经营商品品种和经营者起源上均由较强外来色彩，近几年以来因为社会和经济观念深入发展，当地从业人员有一定发展和提升。

（二）商业金融业计划和目标依据1995---淮阴城市总体计划，在城区内形成一个主中心、八个片区级及若干居住区级中心和八条商业街道组成商业服务体系。以淮海南北路为主轴分布，主中心为淮海广场至淮萃广场地段，八个片区级中心为：水渡口广场、火车站广场地域、城南路和淮海南路交叉口临近街区、解放路和淮海南路交叉口临近街区、东西大街地域、西园广场、北京西路和淮海北路交叉口临近街区、小营广场。八条商业街道为厦门路、淮海东路、健康东路、北京东路、盐河北路、淮海南北路、人民南路、东西大街。本案为区级中心区，会含有稳定而突出商业地位。三、针对性商业环境分析1、商圈划分·关键商业圈以淮海路为根本，汇通市场、淮海广场为中心。本案处于关键商圈边缘。·次级商业圈围合淮海南北路北京路、承德路、解放路组成·外围商业圈苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成关键商业街：淮海南北路（新世纪广场-解放路）、昌盛路、东、西大街、健康路、淮海东、西路2、商业形态分析关键商业形态代表示例关键分布区域评价传统杂货铺广泛分布在商业区内商品陈列杂乱档次低购物中心新亚商城清江商场淮海广场市民购物休闲、流行时尚中心，商品质量信任度高，硬件设施佳，购物环境好专营店报喜鸟DOBON，婚纱影楼大光明眼镜淮海北路装修好，面积大，服务意识好，能跟上时代时尚超市时代超市苏果超市，华联超市一剪梅超市淮海路人民路清河路数量不够多，缺乏24H便利店，发展较规范，货物略不足市场类汇通市场五金、布匹、电子、食品、装饰材料、汽配、农贸市场关键沿淮海南北路分布较集中市场种类齐全，但大全部停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后特色专营商业街女装街、美食街昌盛路丰登路、人民南路环境差、档次低、规模小纵述·淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但全部停留在低价经营管理水平，缺乏良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提升。作为一个城市商业文化专门商业步行街商业形态还没有形成。3、关键商区及专业市场分布在淮安市最关键商业街淮海路从北而南分布了20多家专业市场，自北而南排列：苏北市场-淮阴汽配城-南方电脑城-淮海市场-汇通市场、淮萃市场-纺织、五金、食品市场-清中电子城-东方电脑城-淮海地下商城-电信商城、金三角电讯城-淮阴装饰材料市场-五星家俱城、龙风家俱城、淮阴家俱城-城中城商业街-淮阴电子市场-东、西大街步行商业区-清江市场和东郊南方批发市场。淮海北路：最繁荣商业街，关键分布中、高级服装、鞋类专卖店，宾馆酒店、金融机构、婚纱影楼、娱乐休闲中心镶嵌其中，沿路分布10多家专业市场，淮海广场有本市最大购物中心。东、西大街：关键经营服装鞋类及少数小百货昌盛路：女装一条街（200米）;丰登路：精品服装街健康西路：电脑、办公用具较集中（200米）总结：淮安市场格局已经成形，关键商区和市场各具特色，对周围区域乃至整个淮安产生影响力和辐射力，在消费者、经营者和投资者心中形成一定心理积淀。4．商铺权属形态分析本市商铺在权属上分为业主自有经营和出租给她人两种形式。开发商投资建设商铺分为两种情况：大型综合市场出租和出售并举，临街商铺以出售为主，位置不一样，租售水平相差较大。5、商家起源分析依据实地采访调查搜集资料来看，淮安市商家起源较散，大致可归纳以下多个关键群体：a.淮安市商家起源细分：淮安市区、郊区市民，企机关b.淮安市周围县市商家群体细分：关键为盐城、南通、南京、扬州、常州、泰州、连云港等特点：距淮安愈近者，经营规模较少，多在专业市场经营，而南京等宁沪沿线商家通常喜爱入住关键商业圈且经营规模大c.外省市商家群体细分：关键是浙江温州、义乌、台州、海宁一带私营业主，对淮安市市场形成和发展起着了关键作用，也有山东、福建等地商家。对于批零销售各类市场情有独钟，另外对专业商业街较感爱好，多数人一要求中小面积。6、淮安市消费者分析我们将消费者按区域划分为市区消费者和郊区、郊县消费者及周围地域消费者，从调查资料来看：（1）市区消费者关键消费行为·日常生活用具消费，现在在超市消费越来越成为主流时尚·大件耐用消费品首选新亚商城、清江商场·衣饰消费关键在购物中心及淮海路、东西大街、昌盛路专营店·购置小百货及各类材料和卫洁商品时会去汇通市场和各类专业市场·消费对象以中低级为主，中国品牌普遍接收，国际品牌消费量不大，多为冒牌品（2）郊区、郊县消费者·这类消费者购物针对性较强，购置昂贵商品关键在大型商场，购置生产资料在各类专业市场，购置日常生活品和衣饰等，汇通市场有较强吸引力。·消费季节性相对显著，节假日通常是她们采购高峰·消费对象以低级为主（3）市郊、县和周围地域批发商·依据经营品种定时到各专业市场进货·通常消费量较大，是汇通市场及其它市场发展关键支撑力量

7、关键商家经营者分析经过对各个市场经营户调查和访问，现在经营户存在以下特征特点：在小商铺零售商品经营中，当地经营者占有相当大比重，在批发市场中，尤其是早期市场如汇通市场等，外地经营者、外地商品、外地品牌含有相当大比重，而且这些经营户普遍属于市场早期收益者，含有一定经营年数；对于经商较早一批经营户，经营额较大，一些行业能够达成数百万，乃至千万不等；但因为以后者不停加入，利润率方面已经有很大下降，大多维持现实状况，对未来持一定观望态度。有深入调整需求和愿望。期望再提升。商铺投资概念在大部分经营户心目中已经有一定印象和了解，很多经营户有商铺转让费用经历，或支付给她人，或自己收取；不过经营户普遍意义上对投资概念不强，存在着一个投机观念，期望在一次性转让商铺中换取投资回报，对产权没有明确概念。现在在很多市场铺位转让金费用成本很高，为年租金几倍，由此能够看出经营户对好商铺位置需求；4、对商厦、市场整体印象和服务水平比较看重，而对小商铺软硬件缺乏较为不满，假如深入提升经营环境和管理水平，为用户提供更多方便和满意，就能吸引更多目标用户，使生意愈加好做；四、经典商铺租售价格情况1、苏北市场位置：盐河和淮海北路交界东北角规模：经营户460户左右概况：棚户和店面建筑相结合，经典初级市场格局，共分7个区；经营项目：包含小百货、服装、副食酒类、五金水暖器材、鞋帽、文化用具等。租售情况：因为现在进行市场改造，市场经营使用率在60%左右，除经营副食、酒类一区、五区外，其它各区使用率在50%。租售价格（抽样调查）：地点面积（平米）月租金年租金/平米场内门市房11．8210210临街店铺30--401200-1500450-480临街店面30--40总价15-19万4500-5000元/平方米2、淮海北路汽配城位置：淮海北路黄河路周围规模：4层永久建筑物，6000平方米租售价格（抽样调查）：位置面积（平米）月租金/平方年租金/平米一楼38元456二楼22元264场外门面房28元336周围农科所临街门面：两层75+754000元2673、淮海广场周围商圈：A、家俱市场市场名称规模月租金/平方年租金/平方备注龙凤家俱城淮安最大45元/38元540元/456元共两层经营好五星家俱城8000平方43元/30元516元/360元共两层经营通常淮阴家俱城4000平方30元360元一层经营差4、淮阴电子市场位置：水门桥南边规模面积：经营面积15000平方，经营户230户。98年10月开业，本市最大电子市场租售价格：位置月租金/平方年租金/平米备注一楼30-45元36030平方起租二楼25-35元300注：一次性统交十二个月租金，可免交30天租金。另外需付100元/平方确保金。5、金三角电讯城：地段位置面积平米月租金年租金/平米淮海西路场内1.2米柜台500-6001400平方/60户门市房10150018006、建材装饰城位置：淮海西路和清河路以东规模：9000多平方，其中淮汽企业开发4000平方，99年8月开业，100多经营户，年成交额8千多万。主营：五金、木材、陶瓷、铝材、水暖等；概况：整个市场品种齐全，人流量大，本市居民装修通常全部来此购置，零售较多；租金价格（抽样调查）：地点经营品种面积平米年租金年租金/平米其它过道门市房厨房材料37．515600416元现代陶瓷6026400440元转让费6万元门市房租金采取拍租方法，租金水平80-40元/平方月，淮汽市场年租金收入200万元。7、汇通市场群汇通市场是现在苏北地域最大批发市场。毗邻淮安市长途汽车总站，在整个淮安市含有较强影响力和辐射力。交易面积达6.5万平方米，年交易额15亿元。现在，已形成了一个以汇通市场为龙头，以布匹市场、家电市场、五金市场为主体汇通市场群。租金水平列表（抽样）市场名称地段面积平方租金/年租金/平方转让金销售汇通市场沿大治路门市房156万400010万80万汇通市场八区内门市房104万400060万布匹市场沿大治路门市房302万666五金市场中瑞花园17-40临街8000-9000内3500-45008、淮海广场商圈内关键街道店面租金水平（单位：元）地点经营品种面积（平米）年租金年租金/平米其它淮海东路新亚商城北侧百盛衣饰5061200淮安人淮海北路，近淮海广场袜子2541600淮安人淮海北路，近淮海广场DEBON衣饰6091500淮安人淮海北路，近淮海广场PLAYBOY专卖店70101439淮海北路，近水门桥太平鸟西服12011917扬州人淮海西路店面房江西陶器35857健康西路近淮海北路SHARP专营店703．65109、东、西大街商业街东西大街为老商业街，商铺林立，西大街共有商铺约180家，经营品种较多，商街配套较齐全，东大街约有在营商铺90家，关键经营衣饰、鞋、床上用具等，本案所在地段因项目在建，关键为经营服装临时摊位，抽样调查数据以下：地点经营品种面积/平米年租金万年租金/平米其它乐园小区11#楼西20米服装252．8万1120转让费7000元乐园小区11#楼西30米服装253万909年毛利约8万乐园小区1、2、3、4#楼共有商铺129家，关门或未营业26家东大街国贸家私城一楼临街家俱18012667温州人东大街化妆品202．4万1200申浩百货服装109600960承包租赁庆华二期商铺服装281．8万642庆华二期一商铺售价9300元/平方，房价980—1350元/平方米东大街鞋202．61300温州人东西大街点评从商品档次看：普遍档次低，西大街档次比东大街高；从消费者层次看：工薪阶层，通常市民；从经营品种看：最多就是服装和鞋类，店铺多，东大街经营品种范围较窄；从租金水平看：每平方米年租金基础上在600—1300元之间，为淮安市中等水平，东大街租金水平由临淮海南路向东递减；从经营状态看：现在经营情况通常，普遍感到生意难作，有经营上压力，所以从这个角度讲，商铺升值潜力可能会因供量增加而冲谈，价格提升已经陷入困境，缺乏商业业绩连续增加支撑。（四）结论从以上调查数据我们基础看出：1、现在淮安市区商铺租金价格能够分为以下三个范围档次：每平方每十二个月1000元左右及以上，关键是主商业街道沿街店面每平方每十二个月500元左右者，关键是中心商业区里专业市场内及地段位置相对还能够沿街店面；每平方每十二个月300元左右者，关键是通常市场一楼及较中心地段商场2楼及以上；假如以此作为现在淮阴投资商铺租金年收益，以作为能够接收投资回收期，不考虑资金时间价值静态计算其理论价格水平，则现在淮安商铺售价能够分为以下多个档次：10000---15000元/平方米；5000元----6000元左右/平方3000元左右/平方2、在租金上，沿街店面和非沿街店面，关键商街和通常住宅商街，一楼店面和二楼、三楼商铺全部有较大租金差异。尤其说明：从上面价格上我们能够看出租金范围从低到高有数倍差距。而现在在建在售店铺出售价格从位置地段角度来说商铺售价没有对应租金差异大，价格和租金对应关系还不是那么正确，大差异关键表现在店面层次上。3、经营品种和经营范围不一样，使经营额和利润率大不相同，在很大程度上决定了对位置需求不一样，和对租金承受水平也不一样。其中服装类、和各类品牌产品对位置要求较高。4、现在从淮安市开发市场、开发商铺角度来看，作为专业市场基础上以招商、招租形式为主，但其中伴有使用权优先转让问题，这使得商铺在不含有产权前提下含有了一定炒做行为，使租商铺本身含有了一定投资色彩，而不是直接投资概念和行为；而作为沿街商铺，尤其是小区商铺基础以出售为主，较高。5、现在淮安市专业批发市场基础上处于一个简单商品汇聚集中状态，对于相关同类商品兼收并蓄，经营者和经营商品良莠不齐，其中上档次、上水平市场并不多。市场建筑和配套也较简单，不乏临时性建筑和棚户型市场，大规模永久型批发性质市场或商城缺乏。五、现在在售、在建商铺情况（一）整体概况依据淮安市房地产交易中心提供相关资料：，总交易次数为3749起，总量为32.66万平方米.总金额为3,0820万元,其中商品房1844起,总量为19.92万平方米,总金额为2,3200万元.今年比去年有较大幅度提升,上六个月已完成交易次数2700多起,交易量约为32万平方米,金额2.6个亿.从市场和商铺来看，现在在建在售市场和商铺总体数量较多，关键是部分原有街区改造和住宅小区沿街店面；销售情况相对还能够，但后期普遍有一定难度；从价格上看临街店铺基础上以6000-7000元/平方米为价格集中区，位置是决定原因，同时一层、二层差距也相当大，二楼以上基础上只是比对应住宅高出部分而已；从面积上看以40平方左右为集中区，面宽在3---5米之间。主力总价在25---35万左右；销售价格弹性很大，一些个案甚至会优惠10%，甚至更多，这表明她们对于商铺价格普遍缺乏正确认识和了解，价格制订正确性不够。从销售形式看，现在淮安市市场和商铺销售比较简单，基础上没有什么投资分析，也没有什么专题性，对于市场和商铺未来没有清楚明确概念和界定；（二）经典个案情况汇通商城位置汇通市场原一区临大治东路规模总建筑面积44620平方，其中商业面积23000平方。计划地下为大型车库及部分经营，地上1层、2层为商场，3-6楼为住宅及办公楼。是综合性批发零售市场。商城配套设施优异，空调、自动扶梯、货梯、通讯、保安、保洁齐全。售价单位商铺在14平方左右主力总价在8-12万位置临街商铺室内商铺临大治路一层1.1-1.2万8500二层5800地下4800销售情况12月28日开工，现在接收内部预定。住宅和办公楼多为回迁安置。2、承德商城位置：东临承德南路，南接东大街，北临里运河规模：建筑面积29000平方，300多户住宅。计划：沿街建筑一层商铺，2-6层住宅；承德路商城主楼5层。售价：一楼承德路店面8000元/平方，年租金660元/平方；河南路门面4000-6000元/平方；二楼售价为3000元/平方米，年租金为420元/平方米；沿街商铺单位面积40平方米左右。临东大街8间门面10000元/平方，单位面积50平方；住宅均价1200元/平方，898-1488元/平方户型面积：三室二厅一卫/二卫90-130平方二室一厅一卫44-80平方现实状况和进度：全部完工，部分交付。住宅销售80%以上，底楼商铺销售70%。付款方法：一次性付款或分期付款，优惠幅度可达5%3、东大街综合市场位置：承德路和东大街交叉口东北角，规模：占地面积10000平方，建筑面积30000平方，其中营业面积16000平，900多个营业单位。计划：五金、旧货、农贸市场。1-2层为经营，3-7层为住宅和办公。租售水平：门面面积在50平方左右承德路门面房6800元/平方，场内门面3000元/平方门面按150-300元/平方交纳押金，按10-30元/平方交纳月租金。住宅一室一厅49平方，三室一厅80.7/119平方售价1080-1480元/平方现实状况和进度：现在市场正在招商中，部分已经营业，期房5月30日交房付款方法：分期付款或一次性付款，优惠幅度15%元左右；销售情况：沿街90%左右4、荷花池花园小区位置：南临西大街，东临人民路，北接河南西路；规模：建筑面积8万平方米，住宅800多户；计划：沿人民路分南北组团，南边组团为西大街集中商业区，二楼为商铺和办公楼，3-7层为住宅。北边组团一楼沿街为商铺。商铺租售价格：（一次性付款、分期付款、银行按揭50%，）位置单价备注临西大街8000-10000商铺面积多为50-70平方左右。临人民路6000-8000临河南路4500-5000内街门市房3500-5000二层商用办公房-2500住宅售价：北边组团1058-1628元/平方有暖气供给；南边组团920-1495元/平方；工程现实状况：南边全部结顶，4月交付；北边部分结顶，7月交付；销售情况：120-130平方销售80%多，情况很好；商铺销售70%。5．白鹭花园·金龙商城位置：北临和平路，南接越河路和里运河相望，东连圩北路。规模：建筑面积44000平方，住宅420户。计划：沿和平路及越河路一楼和部分二楼是金龙商城营业房，计划为装饰材料市场，3-6层为住宅，沿圩北路是纯住宅房。销售价格：位置单价（元/平方）和平路门面房6800圩北路门面房3000二楼内门面房2280住宅1080-1450商铺面积多为50平方以上；主力户型二室二厅86平方。销售和现实状况：月底完工，4月交付使用，住宅销售80%多，商铺销售60%左右。6．淮海菜市场综合楼位置：淮海北路建业大厦南侧，规模：总建筑面积30000平方，其中市场面积8000平方，住宅190户。计划：一层为综合性大型菜市场，除综合楼外，2-7层为多层住宅。销售价格：商铺提供5成按揭，住宅7成按揭。位置单价（元/平方）备注沿街门面房9688-608825-30平方内部摊位5000-58002.9-3.5平方住宅1088-146865-139平方现实状况和销售：本月已开工，10月完工交付。现在已接收内部预定，须交定位金元。提供住宅7成，商铺5成银行按揭。7、八二鞋帽服装市场位置：八二路规模：占地60亩，一、二楼为市场，3-6楼住宅200户。计划：主营服装、鞋帽、小百货，一、二层累计1500个商铺。商铺预定价：（以使用面积计算）位置单价元/平方备注沿八二路门面房1-15000商铺全部以10平方为主；住宅主力户型三室一厅/二厅，110-130平方。沿菜市场门面房8000-10000一楼内门面房7000二楼门面房5000住宅1200-1600现实状况：近期拆迁，回迁户和登记户百分比20%。总结：从上述相关资料我们能够看出，现在新增在售在租商住楼基础含有以下多个特点：在建商铺门面房较多，短时间内供大于求，租售招商普遍存在难度不一样区域地段售价差异较大，同一个案沿街门面房和内门市房、一楼和二楼差异较大各个案商铺定位有差异（见后）竞争不对手层出不穷，如淮汇通商城、八二鞋帽商城、荷花池小区商铺及正在改造东、西大街项目等，从现在市场情况看，商业市场竞争已到了白热化阶段。本项目须因势利导，化弊为利，在竞争中胜出。

六、基地概况1、地理位置东临承德南路，西至东大商汇，跨东大街南北两侧东西路长200米左右。2、交通条件市内公交线路众多，淮海路东大街西门电子市场公交站有1路、11路、12路、16路、28路贯穿全市，承德路东大街东门慈云寺公交站有11路、26路、31路和城东相连，市内交通十分便利。3、周围配套东大街综合市场隔承德南路近在咫尺，纪家楼小学、市二中近百米之遥，闸口医院、市二院就近，基地500米范围分布有电脑市场、多家金融证券企业及饭店、休闲场所。4、周围环境百年老街，历史底蕴浓厚，东临慈云寺、文庙，南边傍依环境优美楚秀公园；和计划建设中慈云寺文化市场连成一片，北接里运河和立即兴建运河文化广场相望。周围还有淮安大闸口、御码头及中州公园。现在，本案所在东大街正进行改造，依据市政府计划改造方案，整体改造后东大街要成为集购物、饮食、服务、休闲、娱乐、居住为一体商住步行街，和其东侧慈云寺、文庙改造相呼应、融合，形成庙市合一，使这片老城区成为淮安“夫子庙”。商居环境全方面提升，有很大升值潜力。

七、项目SWOT和竞争力分析项目优势分析：地段位置优势。百年商业老街浓厚历史文化底蕴。开发商信心和实力及更为周全开发经营战略保障；本案重新策划，而且现在其它个案已经有出租、出售、推广在前，我们能够进行本案诊疗，很好了解其它个案计划定位，从而很好计划设计，作到以后者居上。项目标科学计划、精心包装和定位，和其它项目标简单操作，凭经验出租出售、定价不一样，本项目将在具体市场调查基础上进行市场细分和商品选择定位，使其在东大街头乃至在整个淮安大商业范围内含有特色，更有操作依据，价格科学合理。,在贵我双方共同努力下,可深入营造项目标更多优势,关键表现在以下方面:商业计划商业环境和配套设施商业前景项目包装营销推广经营管理物业管理服务体系项目投资价值项目升值潜力 以上优势表现,详见策划汇报.（二）项目劣势分析：前期开发商造成烂尾工程形象负面口碑，影响目标用户对项目标投资信心；住宅外立面不够新奇和户型结构上存在不合理硬伤；敞开式经营商业步行街和住宅相对封闭物业管理矛盾。项目整体建筑设计势计划不合理，本案周围计划不明朗，使优化有难度；项目原来没有统一定位和统一商业布局，整体计划不合理，回迁户及已预订户对改变计划接收过程复杂，前期回迁户和预定用户等遗留问题将会影响整体行销计划，这部分商铺将成为整体商业计划不友好原因；重新进行营销策划，操作时间短，不能有效进行前期宣传和招商铺垫，提升形象，使投资者和商家较早注意，改变态度，避免认知模糊，引发有效关注和购置意向。缺乏预备用户积累。本市居民对东大街缺乏信任度和美誉度,普遍认为该市场档次低下,质量无保障。本案带动、提升东大街形象，从而形成互动，发展商势单力薄。淮阴市场现有商业用房价格普遍不高,市场对本案销售价格心理期望可能和实际售价有一定差距,在观念上对价值判定缺乏理性。（三）项目机会点分析：东大街步行街改造是市政府旧城改造关键形象工程，这使得本商圈内人流量会有一个大增加和提升；从而使本案价值能够有较大增加.部分商家经营者经过多年发展和累计，已经含有相当资本积累，本案出现无疑为她们提供了一个新机会伴随经济稳定连续发展，居民收入稳步提升，在市场商品供给品种和质量上和购物环境软、硬件条件全部有较大提升，这必将对商品零售业经营理念、经营业态提出更高要求,同时也带来更大机遇。 伴随淮安交通深入发展，淮安苏北中心作用会更一步突现。商流、物流、人流交往会愈加方便，其辐射力和影响力将会深入加强，这对于商业会起到一个大促进作用。在商铺租售上，现在淮安还处于重位置阶段，对硬件支撑、软件服务还认识不足，在此方面能够较轻易突出；早期部分市场因为建筑简单、设施配套跟不上、老化不全、交通考虑不周等原因，已经不能适应经营户使用要求，商家在逐步退出。（四）项目威胁点分析：市场对商业地产投资观念不强,而投机心态较重,灌输投资观念和利用投机心态是本案销售成功极为关键步骤.多年来其它地域市场如雨后春笋,相继出现,作为传统老商业街受其影响,生意已大不如以前,市场前景不被普遍看好,商铺价值难以大幅提升.市场对商业地产产权、使用权,销售和租赁概念混淆,利弊得失判定不清,观念上滞后会成为本案以销售为目标招商巨大抗性.当地房地产同类项目标不停开发，目标用户市场造成份流，并加剧了市场竞争残酷性；本市内其它大中型商业设施、商业建筑开发以关键街道、好地段住宅小区沿街铺面市场供给对本案形成竞争压力,造成了商铺在相当程度上供过于求，使全部商铺全部吃不饱，放空闲置，且在价格上形成一定打压。（五）项目竞争力综述淮安市商业物业从数量看，经营业态种类较齐全，数量较多，淮安市场格局已经成形，关键商区和市场各具特色，在消费者、经营者和投资者心中形成一定心理积淀。但大多商业物业全部停留在低价经营管理水平，缺乏良好经营、购物环境，形象有待提升，管理水平有待提升，而且作为一个城市商业文化、生活文化专门商住合一步行街商业业态、生活形态还没有形成。竞争对手层出不穷，商业市场竞争已到了白热化阶段。本项目须因势利导，化弊为利，在竞争中胜出。总而言之，我们认为本项目标竞争力必需立足于、表现在：位置：百年商业老街东大街上，立即出现繁荣淮安人自己商业步行街；项目定位：特色经营，在商业业态、商业模式、商业环境等方面拉开和其它商厦和市场形象和距离才能突现个性；贴近生活，提升生活，打造生活新空间；租售价格：必需物超所值,让人心动产生行动；同时利用价格杠杆策略要科学分析，再深入，不可简单地加减了事；经营理念和服务特色：必需在软件方面系统、完善、一步到位，首先让消费者耳目一新，树立起本案形象，进而曲径达雅，给市民、商家以信心，市民有信心则消费没问题，消费没问题则经营没问题，经营没问题则商家有信心，商家有了信心则出租没问题；出租没问题则投资者利益回报有保障，回报没问题则出售能够顺利进行，从而形成商业繁荣，商业繁荣则使人产生坐拥繁荣、闹中取静之心理，最终形成良性循环。推广系统：动之以情，晓之以理，先卖文化，先卖概念，先卖服务，先卖管理，先卖形象，以情切入，作到感人、诱人，从而口碑相传，提升形象；同时继以具体理性价值诉求，作到在商言商，有根有据，以理服人，最终使目标用户、消费者实实在在地真切感受崭新商业业态，享受崭新消费生活，从而产生情感升华、情感积淀，使本案成为淮安市民生活不可分割一部分，淮安商界新标志。

二、项目定位目录经典个案市场定位分析本案定位研判定位策略思想定位提议项目目标用户定位项目命名

经典个案市场定位分析：（楼下商铺、楼上住宅商住两用楼）名称市场定位汇通商城中等大众化品牌类商品为主综合批发零售商业设施承德商城装饰材料市场、超市东大街综合市场农贸、五金、旧货金龙商城装饰材料市场八二鞋帽服装商场中高级品牌鞋帽服装及小百货商品批零市场荷花园小区无统一计划淮海菜市场综合楼菜市场昌盛路、丰登路女装街、精品服装街二、本案定位研判依据对现在淮安市场调查和研究，结合本项目标特点，本企业基础能够认为：定位上首先突出商铺，必需立足现实、前瞻时代、寻求空白、突现个性、树立形象，建立地位，继以商业带动住宅，从而形成商住合一消费生活新空间。以新亚商城、清江商场为龙头淮海广场关键商圈地位现在无法撼动。唯有错位经营，迂回路线，才可能在另一阵地建立新标志，成为NO.1；现在淮安市各类专业市场林立，竞争日益白热化，唯有个性化、特色化经营才能脱颖而出；淮安作为地级市府所在地，表现、提升城市形象和商业文化一个有特色、以经营中高级衣饰类精品为主集购物餐饮、休闲、居住为一体步行街没有形成；中国加入WTO，部分大商业变数如SHOPPINGMALL、HYPERMARKET、GMS将全力替换百货店主力地位促进零售业态加速变革和共生化；唯有前瞻，才能胜出；市府根据南京湖南路标准计划东大街，和慈云寺、文庙相呼应，形成庙市合一淮安“夫子庙”东大街作为百年老街，经营传统产品多为服装、鞋帽、箱包及小百货类等。本项目定位要延续东大街传统经营种类，又引进现代优异商业模式，在发挥传统优势基础上全方面提升商街价值。操作上必需针对现在商界短期行为、浮躁心理泛滥，不争一时，立足大众，走特色经营之路，树精品意识，求品牌，求长远。任何档次经营业态业种全部可做成名牌，做成精品，磨刀不误砍柴工，从经营上能够确保商家利益，因为特色而能够含有较高著名度和美誉度，确保了商家利益，也就确保了租金；对以后租金有强确保，那么投资者收益能够越来越好，长远收益大，物业就会升值幅度大，能够吸引投资者；品牌感，价值感能够将本案潜在价值趋于最大化，后劲充足，会越来越好，价格也可炒上去；本案能够做到管理运行上规范和高水平，不会杂乱无章本案能够商住互动，在淮安树立起商业文化标志地位，从而成为淮安市民离不开第三度生活空间。

三、定位策略思想：市场细分差异化策略比附策略NO.1策略情感营销策略商业文化营销策略合作竞争策略四、定位提议：商住楼定位：集购物、餐饮、休闲、居住于一体淮安市标志性生活空间！大众市民归属感真正象征！住宅定位：拥金揽翠时尚住宅区假如说以淮海广场为中心关键商圈是淮安繁荣所在，那么我们就是一个休闲时尚、写意生活，品涵历史底蕴、感受时代脉动生活空间！

五、本项目目标用户定位（一）终端消费者市场定位：类型：三淮市区有固定收入者（中等），包含部分高收入阶层；周围县市来淮旅游购物者；其它外地来淮工作、商旅人员；商城小区其它消费者。消费心理：讲究消费实惠，又追求时尚时尚；重视品牌、讲究一定档次；地域情结浓厚，重视亲情，有家庭归属感；寻求自我认可、身份定位，心理平衡感；

（二）投资经营者类型和心理类型：东、西大街在经营经营客其它商街和专业市场经营客专门投资、投机炒家外地招商目标用户，包含强势品牌租赁客和联营用户新市场挖掘心理：对商铺经营含有一定经历或体会；看重拥有一份家产，含有保值增值心理；有不动产和金融投资意识；很好理性思维和比较概念；投机炒作心理(三)住宅消费对象商铺投资客及经营客，满足居住和经营便利性；淮安市区中等收入以上阶层置业者；三淮地域向往市中心居住生活置业者；七、项目命名现在淮安商住楼命名分析：前缀过于简单，以两个字居多，后缀过于雷同，基础上全部是商城、商厦、或小区等；没有个性，和定位概念，经营商品特点、档次等缺乏联络；商住两用楼无法统一；提议命名：总案名：摸摸商铺案名：摸摸·名店坊住宅案名：摸摸·楚秀苑命名意图诠释：阳光、空气、绿色、健康、时尚、休闲是现代人向往和追求；现代人追求自我空间意识，本案名可使人联想，进而认同，产生归属感；不用商城精品名品命名，制造概念差异；以多字半句话形式区分现在普遍单词式无具体内涵和内容命名。商业计划和商业环境设计优化提议商业计划提议1、业种分布一楼：著名品牌衣饰、鞋帽、皮具箱包、钟表、眼镜、工艺礼品、酒吧茶室、游艺、婚纱摄影、化妆品、美容、通讯器材、音像制品、超市、风味小吃、金融网点等二楼以组团形式分成人衣饰（男区、女区）、儿童衣饰、运动休闲用具等组团案名时尚街区春天百合美食街区零距离超市ULIFE欢乐谷嘉年华雅士阁说明：延续了东大街以衣饰为主原有经营业种，又和现代商业步行街主流业种分布相吻合。具体表现、细化本项目定位，又从档次上和周围拉开了差距，即使档次提升和消费者对老大街定位、周围商业环境产生差距，但能够有效确保未来其品位和档次；档次提升可能对老东大街传统消费吸纳产生一定抗性，但可吸纳新消费群体，而且一层临街、二层衣饰只限档次和性别，给予了经营客选择面和自主性，使招商、招租和销售又有针对性；增设超市、金融网点等，完善住宅配套，提升项目价值；此种业种分布匠心独运，为市内仅见，让消费者感受到截然不一样购物体验。市场背景：周围缺乏超市、金融网点等生活配套设施，伴随东大街及周围旧城改造进程，对周围配套要求更多。伴随社会经济发展程度不停提升，市民消费总量、消费水平也将不停提升，这必将对业种档次、业种分布模式提出更高要求，而业态重组、特色经营是商业发展时代专题；和东大街商业步行街改造计划相协调。2、单元区隔和功效布局详见各层平面计划图3、商态模式全新室内精品步行街概念，参考“南京湖南路”概念商业环境设计提议：1、设计风格提议：外观：典雅自然内部：休闲时尚铺位概念设计：一楼室外步行街格局，各商铺各自独立间隔。二楼展位式步行街，以品牌为分隔，兼顾形象展示和整体协调，内部软硬环境均优于现在同类一般物业，和中高级现代化商场同一档次。软环境：售货服务员统一着装、统一上岗培训。管理人员和商城服务人员均佩带胸卡、走一个规范化、一体化服务模式。楼内导购招牌、公共廊道吊旗效果、广告灯厢效果等；硬环境：总体上视觉通透、易选择亮色为主基调、突出商业气氛。在二楼临街窗户增加广告灯箱在上下动线硬件上增加扶梯。另外，要有所表现百年老街历史沉淀商业文化，如在商城增设部分古物、雕塑小品，强化商城在东大街文化商业气氛。详见平面商业布局图和效果图2、设计关键点（详见效果图）：天花板统一白色、内嵌式日光灯照明一般大理石地面，采取浅色、暖色调材质，通道和铺位内部颜色有所区分或有分割线条。入口上方悬挂导购指导牌。内部正对外隔板上制作统一灯箱进行品牌形象展示。自动扶梯入口处导购指示牌。使用部分人性化口号：如“请慢行”等。外门市房采取玻璃门进出，内部也采取玻璃门相连。商场内部分形象性口号和标牌。意见箱、总经理热线，紧急援助热线等。3、效果图要求外立面效果图（含街景），2张，白天和晚上功效街效果图，1张自动扶梯效果图，1张经典精品店效果图，1张内门市房效果图1张一、二层鸟瞰图2张住宅单体效果图1张

五、居住环境设计提议：（一）硬环境：外观已成型，不易改变。软环境：强调以人为本设计理念，渲染住宅区坐拥繁荣，又享宁静居住气氛。突出当地块便利交通，配套完善。关键点：空中花园楼梯间环境楼梯扶手感应路灯单元电子对讲门红外线监控、周界防盗户型结构优化提议依据各类消费者不一样消费需求，针对143平方户型提出优化提议，详见修改图。六、物业管理提议一、提议聘用具品牌著名度专业物业为本项目标物业管理顾问：以提升本项目标档次以表现本项目服务规范；能够有力促进对当地、外地强势品牌招商；本项目规模较小聘大企业为物业企业有难度，而聘其为物业顾问则是可能，从而大大提升著名度，塑造品牌，首先提升商住物业价值，首先能够促进租售工作进行。

二、物业管理模式提议

三、物业管理关键提议（具体若需可另附） 在项目管理职能上，其职能大致以下：作为物业经理负责项目公用设备运作和公共地方保养维修负责项目标保安事务负责项目标清洁/灭虫事务负责项目标绿化事务代表用户和相关政府部门联络（关键为项目设施，服务方面工作）负责项目运作帐目帮助/监管装修工作解答业主查询作为大业主租务代理人负责协调业主和租户租务管理工作负责租户查询及提供相关帮助负责商场部分推广工作作为停车场管理人负责停车场日常运作和管理工作另行提供特色服务：家政服务：家居清洁、代订车票、代订煤气、代购报纸、衣物洗熨、小孩接送、保姆；节日特色活动：七、经营管理提议目录序言：组织管理架构图相关组织架购说明经营各部门职能及岗位设置和岗位责任摸摸业主经营条约摸摸经营管理制度（附）

*提议企业聘用专业商场管理顾问企业作本项目标经营管理顾问单位，首先能够切实确保摸摸经营管理有序进行，其次也是本项目标一个极具竞争力卖点和优势，能够极大促进本案销售和招商。对商城直接管理可采取两种方案：1、由开发商注册成立淮安市阳光，聘用经营管理顾问单位进行管理。2、由商城物业管理企业下设市场推广部来管理。以上两种方案由开放商整体经营战略原因决定。摸摸是店中店模式，由专业市场策划机构做以全程商业推广策划，在形象推广方面导入CI战略，在经营上导入CS战略，并由专业从业人员组建市场推广部门将成为经营企业关键机构。摸摸整年度将有计划地组织统一市场营销推广活动，高密度媒体广告推广和各类大型公关、节日性活动，有效地带动每个店铺销售增加，而且规模性整体广告使得每个店铺所摊广告成本和促销收益比值达成最小。同时摸摸聘用国际物业管理企业做物业管理顾问，向业主提供全方面、专业、周到人性化服务。为确保摸摸规范、良性运行，名符其实地将优异管理理念导入当地零售行业，成为淮安市样本项目。引入全新管理理念，作到统一管理，自主经营，规范管理、灵活经营相结合，分权和集权相统一、管理和服务相统一。依据具体管理方案也可采取自主经营，服从统一监督。特制订摸摸管理制度，意在经过保障产权全部者权利、规范业主经营行为、提升摸摸整体商业竞争力。摸摸管理组织架构：

相关架构相关说明：1、摸摸管理委员会组成及基础职能组建：由淮安市工商局、国税局、地税局、消费者协会、质量检测委员会、公安局联合组建。基础职能：对于摸摸整体运行和市场管理进行直接领导和监督，代表政府管理摸摸运行，是摸摸内最高、权利和纠纷裁决机构。有权监督审核摸摸管理制度和营运工作2、摸摸组建和基础职责：组建：由上级管理部门核准成立摸摸，委派对摸摸进行全程经营管理。基础职责：1）制订整体和阶段市场经营战略目标和实施策略并负责落实实施。2）含有CIS导入和推广职责，具体在于规范和实施“十大统一”：统一营业员衣饰、统一营业员管理制度、统一服务培训、统一产品质量监控、统一广告推广、统一物业服务、统一信息服务、统一门面装饰格调。统一经营理念、统一服务标准。3）CS（用户满意）战略含有提倡和监控职责。4）逐步建立并完善MIS系统。5）直接向业主负责，对摸摸各单元店铺实施统一有效管理和服务，维护业主正当权利。6）严谨、公证地实施摸摸经营管理制度。7）监控物业管理企业工作。3、摸摸业主委员会组成及基础职责：组成：在业主代表中推选产生，5—8名常委、一名首席常委基础职责：1）向摸摸提出相关摸摸经营和管理合理化提议2）对摸摸物业管理企业工作进行监督和评定提议并有权提出更换物业管理企业。 3）有权代表业主向管理委员会提出和摸摸经营管理系统和物业管理企业之间纠纷处理要求。2、相关收费列项及提议：摸摸管委会收费标准（定额营业税另计）物业管理企业收费标准市场推广统一收费标准提议以上收费按清单列支，并合并统一收取。3、相关收银系统提议：自主收银（统一收据），统一开票，统一收据样式，统一信誉卡片。

经营各部门职能及岗位设置和岗位责任一、营运计划部：部门职能：阶段性项目整体营业目标和计划拟订，并督促实施。协调各部门之间工作。对各商铺经营管理和引导对营业员纪律管理直接面向业主经营管理管理制度实施监控和奖惩处理。对各店铺经营情况掌控（资料登记）协调各店铺之间和店铺和项目经营各部门关系公关活动、促削方案拟订和实施，通知业主相关安排和通告促销费用清单。投诉站管理二、市场部职能：`部门职能：了解宏观环境、政府政策、企机关消费情况，分析零售商业走势。当地零售市场定时调研、分析商业格局改变。搜集商业情报，竞争对手动态，并作出针对性推广策略了解最新项目管理模式和促销公关手段，对项目标管理提出合理化提议对于用户调研，了解用户组成、消费习惯、购置意向等方面调研建立摸摸用户满意度监控体系。提出培育用户忠诚提议。挖掘潜在用户群体，提出对应提议配合营运部完成促销方案拟订。三、广告部：部门职能：POP室管理、楼体大型广告牌承租制作和管理维护内部店面POP和店面形象管理内部公共空间广告灯箱及海报管理、内部共享空间推广活动场地管理、外部项目门前场地大型推广活动管理广播室管理促销公关活动推广实施（包含媒体实施、现场道具、各类演艺活动组织等）CI系统推广实施四、培训部：部门职能：营业人员岗前培训了解新服务规范和行为理念，定时举行在岗人员再培训制订培训计划、制订课堂培训内容。和商业方面学者教授保持良好合作关系。对每期学员考评评定，对于能够上岗者发给资格证书，并推荐到适合铺位上岗。五、财务部：部门职能：统一管理各收银台收银，开票工作。每三天和经营者结算。经营企业财务报表编制和分析汇报发票管理统一收取多种规费（工商管理费、税务、物业、推广等）项目运行多种费用支出审核现金管理税金申报、交纳。项目运行费用公开项目定时营业额估算和分析。六、信息管理部，逐步健全MIS系统。七、行政部：部门职能：项目经营企业和物业企业日常行政、办公管理（包含办公性支出如电话费等）对项目经营管理职员行为规范管理监督后勤、职员福利生活管理、各类职员活动组织。经营系统人事、档案管理、办公备品管理。岗位职责设定：以上各部门本着节省开支、精兵简政标准设置岗位，营运部、设部门经理、副经理各一名，职员在开业后最少设2人，其它各部门设部门经理一人，不设副经理。市场部、广告部、财务部职员开业后最少要两个人以上。信息部和行政部、培训部能够只有一名职员或由经理兼任。岗位职责：部门经理：对上级主管领导直接负责，定时参与会议、汇报工作、提出提议。制订本部门工作步骤、工作计划、部门内分工管理本部门工作和日常业务监督和完善本部门职员工作、维护好内部人际关系。定时工作总结和工作计划提交部门副经理：直接对部门经理负责，帮助完成相关管理工作其它同部门经理。职员：向部门经理、副经理负责，在完成好部门内分工所要求工作基础上，帮助其它部门工作。帮助本部门其它职员工作。认真完成个人工作总结。对本部门工作情况和提议有权向部门领导提出，非通常情况能够直接向总经理汇报。

摸摸业主条约（草案）为保障摸摸全体产权方——业主利益、确保摸摸成为运行规范、管理优异现代化商业物业，保障商业物业增值性，摸摸管理委员会、业主委员会本着责、权、利平等标准，保护整体利益标准特制订《摸摸业主条约》望摸摸广大业主共同遵守。按国家法规按理工商登记、税务登记。持照开设店铺，转和她人经营需按摸摸相关制度办理。遵守国家法律、法规，不经营违法商品。如炸药、枪支、毒品等。按章程办理经营品种和摸摸商业计划、布局要求相符合，不得自行改动。遵守摸摸经营管理制度和物业管理制度及其它各项规程条例，接收摸摸经营管理和监督。按时交纳多种规费和物业费、广告费，配合财务部门营业额估算管理。制订合理商品价格、不谋取暴利、不哄抬物价，接收管理委员会联合监督。相互尊重、同业之间公平、公正地竞争，不欺行霸市、不采取到公共区域拉客、抢客、压价等不正当竞争手段。维护摸摸内部环境、统一店面装饰和POP公布，按相关物业装饰条例实施，接收广告部门监察和指导。杜绝假冒伪劣商品进场，维护好摸摸品牌形象，配合营运部门和管理委员会质量监督部门相关工作。主动参与和配合摸摸整体推广公关活动，支持营运、广告等部门工作，必需时候，以大局利益为重，服从整体推广安排。对于营业员任用严格根据项目标相关人事制度办理、尊重营业员正当权益，足额、按时发放工资、奖金。同时按相关要求管理和督导营业员业务行为，配合营运部门纪律管理。提升服务质量，将用户视为上帝，全方面提升售前、售中、售后服务。不欺诈用户，不在营业店内和用户争吵。维护项目整体服务形象。主动参与摸摸监督管理工作，勇于举报不法行为，并对摸摸健康发展提出合理化提议。对于摸摸经营管理工作中不足立即反应，并提出整改要求维护项目内配套设备、公共设施，接收物业管理部门监督和管理。维护项目标内外部卫生环境，尤其作好公共区域卫生维护工作，尊重物业人员服务和劳动。定时按时参与业主大会，参与委员会选举工作，经过正当、合理方法处理和项目管理方相关纠纷。以上条约在业主大会经过后颁布，望广大业主自律遵守。

摸摸经营管理制度目录：总则进场管理制度经营商品质量管理门市形象、店内外环境管理制度营业、推广管理制度人事、培训管理服务营销管理制度营业人员行为规范奖惩制度收银系统、规费收取管理制度

总则：摸摸本着对全体业主负责、对摸摸物业品牌价值负责标准；引入全新SHOPPINGMALL管理理念，作到统一管理，自主经营，规范管理、灵活经营相结合，分权和集权相统一、管理和服务相统一。导入CIS战略和CS战略；广泛征求广大业主提议，参考优异城市经验，经管理委员会审核颁布《摸摸管理制度》。对摸摸内业主、经营者、从业人员有广泛约束力，涵盖了经营管理各方面工作，由业主委员会监督、管理委员会领导，摸摸负责实施。该管理制度系企业内部管理制度，当实施过程中发生纠纷时，可交由摸摸管理委员会裁决。发生民事法律纠纷时，可交由当地仲裁委员会仲裁，或提出法律诉讼。

第一章：进场管理制度一、摸摸业主在摸摸自营，需按国家相关法规办理营业执照、办理工商、税务登记。二、摸摸业主在项目内自营需将以上执照副本复印件交由摸摸营运部备份，以上证件原件需由摸摸审核。三、摸摸自营业主需经营符合国家法律法规商品，经营产品类别需符合工商部门审批营业许可证内容。四、按和摸摸协议要求经营类别经销产品，超出经营类别商品将视违约给没收。五、产权方不直接经营而转租第三方经营时，摸摸有权考评第三方资质证实，第三方要和摸摸签定相关协议，同时遵守摸摸章程，在摸摸许可下入场。六、产权方将商铺转让，须提前30天通知摸摸营运部，营运部在核准第三方入场资质后可办理产权转让手续，摸摸收取双方手续费5000元。第三方成为业主后，拥有原业主一样权利和义务。七、为避免投机行为，凡按协议要求日期不能入场开业已售店铺，假如超出30天以上者，摸摸有权将该商铺临时出租、租期在六个月为单元。租金二分之一归摸摸，另二分之一作为业主赔偿金。

第二章：经营商品质量管理制度一、管理措施1、质量是企业命脉。所售商品质量管理是商业企业社会责任，是落实《产品质量法》和《消费者权益保护法》需要，是占领市场关键竞争手段，是每个经营者和营业员必需遵守准则。 2、经营者和营业员，为消费者提供商品或服务，必需遵守本要求。 3、加强对商品质量监督管理，主动、主动、虚心接收质检部门监督检验，有错必改。 4、营运科部负责全商场服装质量监督管理工作同时，要主动配合上级相关部门工作，协调质检部门和经营业者关系。 5、营运部要定时或不定时组织相关人员检验或抽查全商场商品质量工作，并提出指导性提议或抽查全商场商品质量工作，并提出指导性提议或整改方案。逐步改善和完善商品质量。 6、培训部定时举行质量方面培训班，学习《产品质量法》， 二、商品质量标准和要求 1、有商品质量检验合格证实（能证实商品质量符合对应要求证件，包含合格证，合格印章等）。 2、有汉字标明产品名称，生产厂厂名和厂址。 3、服装类商品要求依据服装特点和穿着要求，必需标明服装规格、等级、所含关键成份名称和含量。 因洗涤、熨烫不妥，轻易造成服装褪色、缩水等情况，服装必需要有警示标志或汉字警示说明。 5、所售商品标明品牌、功效、规格必需和商品本身实际成份相符。 6、经营者者要把住进货关，国产货要做到：不进三无产品（即无品各、无厂名、无厂址），进口货要有进口产品质量检验合格证实和汉字标识。 7、经营者必需实施进货检验验收制度，验证商品合格证实和其它标识，进货检验（包含标识检验，感观检验和必需商品内在质量检验）。 三、相关商品质量投诉 1、因为介绍商品不实事求是，夸大其实，甚至搞虚假宣传引发退货，必需无条件退货。 2、由感观就能判定显著服装质量投诉，要给退货，或依据实际情况，沟通协商，使得双方达成一致。 3、因为商品内在质量问题，凭感观判别较难消费者坚持退货，经营者工作又做不通，由管委会代表出面协调，协调不成由经营者、消费者、营运部、共同去产品质量检验所检测。检测费由双方垫付，按质检要求，如不属质量问题质，检费由消费者负担，不给予退货；如属质量问题，无条件退货，检费由经营者负担。 四、考评和处罚 1、任何经营者，在我商场出售没有商品质量检验合格证实，三无产品，没有标识，没有警示标志或汉字警示说明商品，一经发觉令其停止销售，并处罚金500--1000元。 2、对于售出商品，招到用户质量方面投诉、如属经营者原因，除无条件退货外，要罚款100—200元， 3、对于明知产品有质量问题，还采取欺骗手段，诱导消费者受骗，经营假冒伪劣商品，如发生消费者投诉，租赁业者态度蛮横，批评教育不改，处罚金——5000元。严重者清退出场，经管理委员会同意，项目有权将该商铺转租给她人，租金70%作为产权方赔偿金。 4、因商品质量问题，被新闻单位曝光，处罚同上 5、营运部对经营者者罚款，经营者者拒不交款，可开出罚款通知单，按原额增加30%--50%，由管理委员会通知经营者交付。发生疑义纠纷时，由管理委员会仲裁。 第三章：门市形象、店内外环境管理制度铺面装潢要符合摸摸要求装潢标准和项目计划设计风格，项目开业前业主在项目提交菜单中选择，由项目统一装修施工。项目向业主收取材料成本费和合理人工费。项目开业后发生转让、转租，业主进场前店面装潢设计图纸需报经广告部审核，同意后施工。开业后进场内装施工方需和物业管理部门签定施工协议，遵守物业管理相关要求。经物业部门核准后才许可进场施工。门面除门头外不得作以大调整，对于门面施工不得超出2天，过期者需给邻居店铺天天50元以上赔偿金。广告部负责管理室内步行街门市形象，对于私自改动设计标准，影响整体环境有权责令其整改。各商铺必需确保门面视觉通透，不得私自在玻璃门上挂商品，其它玻璃墙只许可在内壁挂装饰性商品或装饰物，除了项目整体推广统一印制海报外，其它通告板、招贴、招聘通知单或商品信息单等不许可贴在门面玻璃墙上。店内装修要讲求高雅风格、对于装修粗劣。影响整个项目形象、广告部有权令其整改。对于服装类店铺，需要专门设计更衣间，不得搭建简易试衣间。七、店内环境确保洁净、整齐，布局合理，商品陈列整齐、有序。八、各商铺有义务维护门前过道环境整齐、确保其通畅、不得在过道内摆放任何物品。各商铺门市外壁属项目标公共空间，不得私自挂、贴任何物品，（包含画各类图案）并确保其洁净、清洁。九、对于公共空间（项目内通道、场地和项目外门前广场）除活动统一安排外，经营客不得私自搞活动、派人发传单、贴传单，如需场地作为形象推广，必需报经广告部审批，第四章、营业、推广管理制度营业人员在工作中要严格实施《摸摸营业人员行为规范》，接收营运部定时检验和日常管理。经营者要按项目统一时间开闭店，在开店期间不得拒绝用户入内。各商铺对营业人员管理要符合正常作息制度，并配合营运部门对营业人员管理工作。各商铺要规范营业、重视本身形象和服务口碑。各商铺需制订合理商品价格、价格标签填写规范、明确，为用户开具统一信誉卡。摸摸将定时组织营业管理检察，对违规者视情节严重程度给处罚。经营者要配合营运部、市场部和广告部工作，参与项目整体推广活动，向广告部提供必需信息和道具。项目整体推广费用以*元/月.平方米计算。每次活动后列出清单公布，每三个月统计一次。业主能够经过业主委员会对清单进行审核。整体推广活动由营运部组织牵头，广告部、市场部实施完成，各商铺需在活动前一周内提交此次活动促销策略。需要单独在增加推广费，由营运部收取。广告部负责将每次活动日程安排公布。经营者要求做单独形象推广活动，要求提前两周将计划报和营运部，营运部和广告部、市场部讨论是否同意实施（回复日期不得超出3天）。经营者自己组织公关活动，不得违反项目形象定位、不仅和项目整体推广活动时间、内容相冲突。单体推广活动要求占用公共场地由广告部负责管理和收费、需要悬挂条幅等道具，广告部有偿提供服务，广告部负责单体推广活动过程监督和管理。

第五章人事、培训管理摸摸采取统一营业人员人事上岗培训制度。经营者自己招营业员（包含亲属、好友等）全部必需参与上岗培训，由培训部考评合格后上岗。培训部接收社会报名，并有计划地开展广怔学职员作，收取必需培训费用。凡计划到摸摸上岗营业人员必需由摸摸统一初步考评、培训部作好外来人口登记工作。初步考评后组团进行上岗前陪训，培训周期在一周左右。培训结束后，培训部将组织考评，颁发上岗证书，摸摸业主能够在有上岗证人员中选择营业员。全部营业人员必需持证上岗，对于无证上岗，营运部要给经营者一定处罚。全部营业人员必需在营运部和人事培训部备档。摸摸管理委员会将委托培训部保护营业人员正当权益，制订最低工资指导线、经营者对营业人员任用必需符合《劳动者保护法》，发生纠纷时，由管理委员会裁决。出现违法行为时，管理委员会有权将之提交法院诉讼。经营者聘用营业员后必需在上岗前到营运部门登记，解聘营业员必需在三天之内登记。经营者如在营业员上岗不满半个月内无正当理由解聘，营业员有权提出发放半个月工资，如超出半个月不到30天，能够提出发放整月工资；如超出30天营业员有权向经营者提出多发放30天最低工资，超出六个月能够多发放两个月最低工资；以上营业员能够向培训部提出支持要求，如业主思想工作难做，则培训部能够向管理委员会提出裁定要求。如营业人员本身提出解聘，由双方协商处理，如营业人员“不辞而别”摸摸将取消其上岗资格。

第六章服务营销管理制度一、摸摸在销售服务中全方面推行CS战略二、摸摸由营运部监控项目标全方面销售服务过程。三、摸摸引进全方面服务质量管理理念。视用户满意为企业服务质量管理最高目标。四、各商铺作好售前、售中、售后服务，严禁和用户争吵、打架如出现上述情况，不管原因，均给商铺经营者和营业员重罚，并责令其向用户道歉。五、摸摸设服务投诉电话、总经理信箱，专门接待服务投诉用户，并对提出合理提议用户给重奖六、摸摸将严格管理营业员对用户服务，经营者参与用户服务要参考营业员相关标准。作到周到、热情、耐心、热心。七、培训部定时举行服务营销讲座，在摸摸树立服务是金风气。八、对于用户投诉，认真对待，不属于用户错误，要经营者和营业员向用户置歉、并视情节给对应经济赔偿。九、对于因服务质量30天内招到数次用户投诉商铺，摸摸有权给一次性1000元——元处罚，并要求其经营者参与培训部服务营销培训，对于营业员一周内临时不许可上岗，接收服务培训后经考评上岗。对于因服务质量遭到媒体暴光，摸摸有权经管理委员会同意，给重度罚款，如是营业员责任，则将之给予开除。附：摸摸运行期间常见市场推广策略广告营业推广公关人员促销服务促销文化促销印刷广告广播广告包装广告电影广告宣传手册企业名目翻牌广告广告牌招牌POP广告视听材料标志图形说明书商品目录比赛、游戏抽奖、奖券奖金和礼品会员卡交易会现场演示赠货券回扣低息货款招待会以旧换新折扣优惠搭配商品信息报导演讲、游说研讨会年度汇报慈善捐赠小区关系标识宣传企业期刊销售展示销售会议奖励样品试用展览会电视购物电话购物邮购消闲夜市物品寄存代客交费商品质量判定使用前培训联谊会企业文化研讨文化广场画展、影展文化艺术讲座图书展卖第七章营业人员行为规范上班（进店）1、上班要走职员专用门和专用通道，同时主动出示工作。2、商铺内部自行考勤，不迟到、不早退、不私自离岗位，经营者有权按要求处罚。3、摸摸要求营业员穿正规、统一制服、保持服装整齐。4、相关物品带入商店要求（1）私人物品，私人包和其它物品应放在商铺小库房或衣柜保管妥善放置，严禁随意放在商铺内服务台或货台架上；（2）珍贵品，大量现金和其它珍贵品不得存放商铺内，如有遗失项目概不负责；（3）和商铺经销商品相同物品，营业员携带和商铺经销商品相同物品进商店时，应向向经营者说明，得到认可后再放入商铺合理地方。仪表仪容1、本身仪容和服装。穿着制服，别好胸牌。服装整齐，仪表端正。常带微笑，礼貌待客。相互检验，共同提升。行动基准1、遵守上下班时间，上班前严禁喝酒，有事离开柜台，要向经营者或同事讲清。2、下班时间严禁串岗、聊天、做私事。3、商场内严禁饮食、吃零食和化妆，严禁大声喧哗和奔跑，吸烟请到指定吸烟点。4、站立服务要姿态规范、举止端庄、微笑服务。5、随身携带笔记本，统计用户要求，提议和意见。礼貌用语1、以八大用语为基础，做到礼貌用语：（1）欢迎光临！（2）请随便看。（3）您需要什么？（4）请稍等一会儿。（5）对不起，让您久等了。（6）很抱歉、实在对不起。（7）谢谢。（8）欢迎再次光临。2、接待用户应使用一般话。开店准备1、整理、清扫，公共部分有专员清扫，商铺内内由各家自行清扫。（1）购物袋、发票等备用具要准备充足。（2）清扫、整理商铺，把商品备用具放整齐。（3）商品货架、试衣室等