九鼎国际城商业综合体地产项目广告设计提案

1定势

定位

定调|九鼎国际城策划推广案|2一个工程的价值，

在于背景。前置命题3战略指引十线对话4一次九鼎品牌升级与工程快销的探寻之旅5探寻纲要：大局定势//品牌定位//传播定调6大局定势大势/格局/对手/人群7通称：城市建筑综合体别名：城中之城、CBD心脏定义/特征/历史/分类/时机大势/行业/城市/8同一位置的一组建筑

不同业态的价值互补

生活空间的有机组合

城市形态的高级形式

城市开展的经济现象定义/特征/历史/分类/时机大势/行业/城市/91、交通立体性2、业态集约性3、整体系统性4、空间智能性5、用地生态性6、对内连续性7、对外联系性8、社会效应性9、升值前景性定义/特征/历史/分类/时机大势/行业/城市/10定义/特征/历史/分类/时机从古希腊市俗中心阿索斯广场ASSOS诞生↓1946年现代建筑综合体雏形马赛公寓出现↓四、五十年代的城市建筑综合体开展停滞↓上世纪70年代城市建筑综合体的价值复兴↓随着第三产业开展建筑综合体的风行世界城市建筑综合体从探索到实践到繁荣大势/行业/城市/11定义/特征/历史/分类/时机按规划选址分类1.CBD中心的城市综合体例：北京万达广场，济南万达广场

2.交通枢纽型城市综合体例：北京国瑞城3.城市副中心城市综合体例：上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区4.城郊结合部城市综合体例：蝶湖湾大势/行业/城市/12定义/特征/历史/分类/时机按业态模式分类1.均衡开展模式“HOPSCA〞——主题酒店(HOTEL)+商务写字楼(OFFICE)+立体空中花园(PARK)+时尚休闲购物(SHOPPING)+娱乐泛会所(CLUB)+高尚住宅(APPART

MENT)例：香港太古广场2.以写字楼为核心开展模式——OFFICE+CLUB+HOTEL+SHOPPING例：广州中信广场3.以酒店为核心开展模式——HOTEL+CLUB+OFFICE+SHOPPING例：上海商城4.以商业为核心开展模式——SHOPPING+OFFICE+HOTEL例：深圳华润中心大势/行业/城市/九鼎国际城是CBD/交通枢纽型以写字楼为核心的均衡开展模式13定义/特征/历史/分类/时机大势/行业/城市/1.城市开展的需求土地稀缺,城市综合体的复合功能极具竞争力2.时代开展的需求佛山未来CBD未来将迎来各类消费群体3.消费人群的需求消费者渴望一站式解决多种生活需求的场所14大势/行业/城市/特征/时机/广东第三城市历史文化名城著名华侨之乡“广佛经济圈〞桥头堡“广佛都市圈是广东开展的重点〞毗邻港澳区域性专业物流中心之一全国城市竞争力排名第九全国重要的现代化制造业基地15大势/行业/城市/特征/时机/16大势/行业/城市/特征/时机/17品牌定位产品定位/形象定位/主题概念18产品定位/形象定位/主题概念写字楼／豪宅／公寓／名店MALL／创意街区三十六万平米CBD国际多元体

19产品定位/形象定位/主题概念九鼎国际城的资源配置有形资源城市资源-CBD核心地段/财富中心/周边配套/高端人群产品资源-整体规划/建筑/规模/功能无形资源佛山城市产业升级开展的强劲趋势佛山产业平台优势与广佛经济链佛山CBD区域大开展的绝佳契机28万中小企业的国际商务平台需求珠三角整体经济带动的商业/务扩展与持续增值空间九鼎国际城价值经营核心就是做城市最大的资源整合者20产品定位/形象定位/主题概念九鼎国际城的三重价值线属性层价值内涵层需求传播

城市线新佛山城市升级的经济引擎形象价值市场高点取势工程线佛山三十六万平CBD国际多元体增值价值工程价值定位产品线写字楼／豪宅／公寓／功能价值体验营销模式名店MALL／创意街区21问题的关键并不是什么是九鼎国际城

而是佛山升级为什么需要九鼎国际城

九鼎国际城是佛山开放型城市国际化进程的必然结果

九鼎国际城更是大佛山大珠三角时代的更高开展平台

九鼎国际城还是中国进入2021的商业能量地产新标高产品定位/形象定位/主题概念22产品定位/形象定位/主题概念大佛山总部经济+创意产业的综合能量体城市国际商务大平台CBD区域开展引爆点

佛山第三产业升级链

广佛一体对接变速器23产品定位/形象定位/主题概念总部经济它是一种资源配置方式它是中心城市的一种经济形态它是企业的开展形式 佛山目前不具备广州开展总部经济的珠三角辐射能力,珠三角跨国企业和大型外乡企业建立总部基地首选广州佛山建立总部基地辐射目标为外乡28万中小企业,CBD内的九鼎国际城的国际商务平台具备这个功能.建议商务办公目标锁定外乡中型企业24产品定位/形象定位/主题概念创意产业全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5％的速度递增……创意的时代已经来临！创意产业市场不断扩张，与传统产业的创新重组、与文化产业的创新升级、与信息产业的创新融合，打破传统产业划分格局,创意产业链蕴涵巨大经济能量！开展创意产业成为当前和今后一段时期佛山实现新开展、进一步提升竞争力的必然选择，成为从向开展转变的重要环节，对于促进城市竞争力的提升意义十分重大。从“佛山制造〞到“佛山创造〞就在此时，给大佛山提供一个产业升级的国际平台势在必行！吸引：人才市场+银行风投+担保公司+中介机构+企业培训+科研单位+猎头公司+信息咨询+筹划公司+广告公司+设计公司……建议组成一条创意产业升级链25产品定位/形象定位/主题概念?什么是主题概念26产品定位/形象定位/主题概念1.主题概念是一条主线它能串联起工程商业、商务、住宅等各类业态2.主题概念是全局核心它把构成工程的要素，如区位、品质、形象、配套、文化和效劳统领于它的旗下，构成一个完整的系统。3.主题概念是工程代言人27产品定位/形象定位/主题概念主题概念的不同表现从业主的角度，主题概念是一种：生活主张

从设计的角度，主题概念是一种：设计理念

从传播的角度，主题概念是一个：推广灵魂

从销售的角度，主题概念是一种：营销理念

从效劳的角度，主题概念是一种：效劳理念

从文化的角度，主题概念是一种：工程精神28产品定位/形象定位/主题概念在美国华尔街帝国大厦在法国拉德方斯有巨门在香港中环有中银大厦在北京朝阳门财富中心每一个国际都市都有一个与世界对话的平台在佛山有九鼎国际城29产品定位/形象定位/主题概念它是城市繁荣和国际化的象征不仅仅是城市的地标，更是城市国际精神的所在它向全世界展现大佛山的商务、商业、生活形态是一个国际化的人流、物流、钱流、信息流平台30主题概念31大佛山世界之窗32

大

佛山

世界之窗|||区域|强调气场融合五区人民的相互排斥性国际化3334传播定调广告/公关活动/新闻35世界只有两种人

王者和平民

建筑也是36工程的高度首先是思维的起点九鼎国际城要在佛山甚至全国出位必须展现独有的态度、语言和动作37占据高点与宜于速决的决战型领导者思维

1、工程的蓄势与储客期很短，需要加力

2、成为2021年佛山亮点与沸点，须极强创新力

3、鉴于已有强劲对手设势，故需造大势高举高打

4、立意高远，建立全国行业标杆，是成就的要点先佛山-港澳/后全国原点启动促成佛山热情

先造势/后营销高举高打形成强劲势能动能势38广告节奏

第一阶段表现手段

时间

2月中下旬—3月上旬

主题

悬念入市，炒作造势，引发期待

任务

建立一个比较高的起步平台，不仅有利于是迅速引发市场关注，更能积攒注意力，为后续推广打下坚实根底，并实现前期蓄客工作

手段

强势软文炒作、导入稿、现场包装、户外

广告/公关活动/新闻39广告/公关活动/新闻40第三阶段表现手段〔生活演绎期〕

时间

４月中旬—５.１开盘

主题

演绎生活的高度

任务

配合工程本身的工程进度，整个推广进入一个稳定平缓的阶段，契合定位，一步步地将生活演绎开来，逐步饱满九鼎国际城的个性与生活观

手段

促销稿、报纸、杂志广告广告/公关活动/新闻41

为九鼎国际城面市提供政府官方/社会公众/国内目标多层面的关注和互动影响

颠覆传统经验体验全新理念一场体验公关

广告/公关活动/新闻42广告/公关活动/新闻43

主题：“美在佛山走向世界〞

——九鼎国际城寻找佛山国际形象代言人广告/公关活动/新闻44广告/公关活动/新闻“佛山环球小姐选拔大赛〞佛山环球小姐使命：为向世界传播佛山文化，传播佛山精神，促进佛山的国际文化交流和国际合作。45广告/公关活动/新闻活动目的1.代表大佛山访问国际大都市，作城市文化、经济交流的城市国际代言人2.寻找九鼎国际城工程代言人参选标准1.佛山户籍2.身高：165cm以上3.年龄：18岁——27岁4.体态：匀称，健康5.学历：大专以上6.英语：有英语根底评选标准外貌气质文化知识〔对佛山文化、中国文化、世界文化、金融商务知识的掌握程度〕演讲能力英语能力〔熟练程度，口语、听力〕才艺表演综合素质46广告/公关活动/新闻复赛评委会〔建议〕演讲专家华南理工大学旅游与酒店管理学院院长、教授、经济学博士张俐英语专家中国新东方教育科技集团英语强化培训专家文化大师佛山市市作家协会主席郑启谦佛山市文化局长徐东涛形体专家新丝路模特大赛冠军教练审美专家审美国际造型机构董事长徐全有决赛评委会佛山市长陈云贤地产专家九鼎地产董事长邱代伦奥运大使杨澜〔兼决赛主持人〕奖励1.代表大佛山访问世界名城2.环球旅游，周游世界47广告/公关活动/新闻活动流程08年2月下旬——4月下旬报名，网络投票出前200名进入初赛08年4月上旬，市民现场给初赛选手投票，前30名进入复赛08年5月1日，决赛活动地点〔建议〕1．初赛百花广场东建广场顺德天佑城南海广场2．复赛百花广场3．决赛百花广场软文跟踪?“美在佛山走向世界〞——九鼎国际城寻找佛山国际形象代言人??环球小姐，你来定——4月10日全城投票??环球小姐参观九鼎国际城??环球小姐把家搬进了九鼎国际城??环球之旅城市日记?连载〔独家〕48广告/公关活动/新闻系列活动1．200强现场投票活动主题：“环球小姐，你来定〞2．佛山环球小姐选拔大赛复赛3．佛山环球小姐选拔大赛决赛4．赠送仪式，代言签约主题：“名宅赠名人〞——九鼎国际城〔环球小姐冠军产生的第二天举办〕活动说明专业评委同时担任进入选手的培训师。环球访问时间、路线、城市、费用待定。寻找政府支持，建议由开发商和政府共同出资组团出国。争取政府支持组织表演团，把活动上升到政府行为的高度。49广告/公关活动/新闻目的为九鼎国际城提供政府官方/工程本身/社会目标群多层面的关注，促成工程的优良社会反响5051?你好！新佛山?工程造势:这是一篇互动型的引爆文章，形发全城讨论“佛山第一街〞——季华路的影响力，点出工程。52九鼎品牌稿思想建构世界535455一个大时代的南中国强音

广告/公关活动/新闻1/总形象导入

5657以世界照亮新佛山2/总形象

5859九鼎国际城高档住宅

推广思考60审时一、大环境认识

度势二、竞争对手分析

知彼三、客群确定与心态解析

知己四、工程定位与品牌形象确认

出招五、品牌传播阶段执行策略

61审时.大环境认识

62佛山楼市的走向出现了两极言论

一边说冬天已来了

一边说春天不远了63两种截然不同的言论，对于08年楼市尤其是豪宅市场，具有多大的预测意义和影响力？各大豪宅工程，对于08年仍然保持着高度的乐观。

其一

豪宅消费需求持续强劲。

虽然近来利率上调，但对于豪宅消费者的影响有限。

其二

是因为豪宅产品有着充足的信心根底！与其他产品相比，豪宅在价值含金量、市场稀缺性、产品个性等方面都高人一筹，当然有理由取得更优异的市场效果！

其三

市场的变化就是市场的时机!64九鼎国际城赶上一个好时机。这是一个最好的地方，这是一个最好的年代

市长陈云贤指出：禅城区要加快推进季华商圈的改造。

各大国际金融机构，商务机构纷纷落户季华路

2021年，将是“季华路年〞！佛山第一街呼之欲出！

65度势

.竞争对手分析

66豪宅的竞争，首先是豪宅板块的竞争。

2021佛山楼市各大板块各自精彩。亚艺板块当红不让

创新产品，概念包装，亚艺板块去年推出高端洋房和类别墅产品，继续成为佛山楼市热点。

中海文华熙岸的创新型“类别墅〞产品；

金地·九珑璧的国家专利90度合院；

雅居乐“别墅世家〞打造的产品；

国内一线品牌开展商佛山的雅居乐花园、金地九珑璧、中海文华熙岸、龙光·天湖郦大手笔继续推动亚艺板。67桂城板块大盘风云

桂城楼市近年迅速形成桂城东板块和千灯湖板块两大楼市热点板块。两大板块相隔缺乏1公里，作用互补。桂城东板块以居住为主的居住区，千灯湖板块演变成为高端金融商务区兼顾商住功能。

07年上海三盛、中海地产、万科地产、保利地产众多国内一线品牌开发商纷纷推出自己的品牌产品，如南海颐景园、中海万锦豪园、万科金色家园、万科金御华府、保利千灯湖一号公馆、保利花园等。

这些楼盘具备创新的设计理念和独特的设计风格，桂城楼市也跟随这些大盘的步伐一路高歌前进，掀起桂城楼市的购置浪潮。

2021年，桂城在2007年推出的不少被品牌开发商获得的优质地块将进入销售期。

如桂城东板块的中海桂城新工程、保利桂城A16工程以及千灯湖板块的创鸿·水韵尚都，还有在售的中海万锦豪园、南海颐景园、万科金色家园。

2021年将是桂城楼盘高端市场的血拼年。6869东平河畔两岸发力

由富力地产与深圳鼎力创业联合获得的“佛(挂)2007-001〞的地块也将于今年开工。东平河板块已不再只是一个规划中的概念，而开始成为佛山楼市中备受需求的焦点板块，也预示着东平新城南岸房地产将迎来一个新的开发热潮。

从规划来看，现在禅桂城区成片的优质地块已经稀缺，中心城区东拓南延的步伐将进一步表达，近两三年内全市土地交易的焦点就是东平河的南岸区域。目前该区域内世纪莲体育中心、佛山新闻中心等大型公建工程已建成并投入使用，佛山公园首期工程也已到达“成型、路通、地绿〞的目标，南岸的城市雏形已经显现。2021年东平河南岸楼市将在各大利好因素的刺激下散发出更大的魅力。70717273比较九鼎国际城与众多对手优劣势

在大开发商面前九鼎开发商累计的品牌力没有明显优势

工程的核心竞争力

傲视大佛山的CBD中心地位；

季华路板块是政府08年首推的区域；

城市综合体的自身配套以及区域配套；

一贯坚持的高性价比销售原那么；

国际社区文化的领导性；

74知彼.客群确定与心态解析75工程产品总价很可能创佛山洋房新高，导致工程目标客户集中在高收入阶层。

高收入中高文化水平人士将是目标客户群中的“领头羊〞，他们的生活观和生

活形态具有代表性和指针性，对高收入中低文化层次人群有示范拉动效应。76他们追求居住高品质，他们渴望得到身份的认同，他们希望站在潮流顶峰。77目标群辐射圈层

港澳台

外籍

大佛山

禅城高中低

低

中

高AB收入水平

文化水平

78知己。工程定位与品牌形象确认7980工程的三个核心价值

地位CBD核心位置，中心的中心，感受城市的心跳

资本一旦开售将是最具升值潜力的住宅物业

模式城市综合体是国际大都市建筑开展潮流，多元业态令生活品质飞跃。81九鼎国际城以怎样的形象出场？

气场

工程一要建立九鼎的大开发商品牌形象，二要表现产品的素质，开场必须势压群雄，先占据目标人群的心理最高的位置。

气度

气度是态度和高度，表达在开发商对居住文明和生活品质的解读。

气质

工程独特的DNA，留在目标人群脑海的最终印记。表达九鼎国际城的个性和唯一性。82国际生活进化论

初级层次

生活理念：我需要国际化

心理特征：正处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望能跟随潮流

行为方式：占有、炫耀比别人更多更优越的资源，如：吃喝玩乐、名牌享受等

文化特质：张扬夸张

住宅特征：起一个洋名就号称国际社区

居住误区：豪宅短缺时代，不仅住宅本身没有到达真正意义上的高尚物业层面，而且也不适宜人居住，只是停留在“贵价盘〞层次83国际生活进化论

中级层次

生活理念：国际化需要我

心理特征：身不由己，不得不找个能衬托身份和品位的房子

行为方式：占有更好的资源，物质生活的国际化，如：穿名牌、出入高尚俱乐部

文化特质：嫁接文化符号、标签

住宅特征：把国外的好或差的建筑风格复制

居住误区：国际社区克隆时代，建筑好看不好用，只是停留在“贵族盘〞层次8485世界式生活·中央特区>>住宅定位

86

来吧，国际人

>>住宅形象8788

很重要，世界身份

>>住宅地段8990

这种生活方式叫世界>>住宅生活9192九鼎国际城写字楼

推广思考93租户/面积/市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

1中小型企业群占据绝对主流数据来源：调查公司94租户/面积/市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

1100平米至600平米为主力市场，600平米以上空缺严重；出租率极高，面积不管大小根本供不应求。数据来源：调查公司95住宅办公楼↘

+临厂自建楼→

+混合写字楼↗中端写字楼→高端写字楼第一代第二代第三代佛山写字楼市场面临升级换代，中高端写字楼成为未来主旋律市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

产品态势/板块格局/96市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

产品态势/板块格局/971.外乡中型企业需要城市中心地带的办公物业作为品牌形象窗口2.进驻佛山的跨国公司需要能表达身份的商务场所3.外地大公司在佛山设立分公司或办事处需要办公点4.从外乡转制企业别离出来的公司需要办公场所收租经营模式受追捧尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。资金实力和耐心，升值潜力表现出很强的自信。利于开发商对写字楼产品的整体运营，树立企业品牌。市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

需求特征/产品分析/市场定位/98优势中心地位/商务环境/开发模式/产品升级/交通便捷CBD中心地位，综合体资源配置，商务环境一流，生态化办公。劣势价格将不占优势时机产业需求/产品空白支柱产业〔陶瓷、纺织、铝材等〕需要商业效劳业推动佛山目前中端写字楼缺口很大，高端写字楼几乎空白威胁 外乡企业品牌形象意识不够市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

需求特征/产品分析/市场定位/99市场定位CBD内一个与世界同步、云集高端商务活动的区域，一个辐射面大、影响广的商业区，一个有高端写字楼、高级公寓及配套商场的地区。市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

需求特征/产品分析/市场定位/商户定位写字楼招商就更要注意自身形象问题和商户需求问题，九鼎国际城写字楼的目标商户定位时瞄准外乡中坚企业。经营定位坚持〞只租不售“还是“租售同步〞？建议在资金充足情况下采取只租不售，反之可考虑先整层销售给大型企业，再拆分销售。100市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

诉求重点/广告主题/行销手段/101鼓励型·全景商务总部基地>>写字楼定位.102市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段

为企业翻开腾飞世界的航道！

诉求重点/广告主题/>>写字楼形象

103104开辟！突破性商务总部！

>>写字楼地段

105106掌控！CBD全能商务链！>>写字楼配套资源

107108九鼎国际城创意街区

推广思考109它们都来了！

沃尔玛/星巴克/家乐福/好又多/百佳/国美/苏宁都来了

levis’/2%/Burberrys/斯他卡图/吉之岛/屈臣氏/肯德基已经来了

麦当劳/必胜客/耐克/阿迪达斯早就来了

____汹涌而至国际化商业浪潮!竞争态势/产品定位/广告手段

态势/格局/110竞争态势/产品定位/广告手段

态势/

格局/111桂城商圈——后起之秀

现状

桂城商圈全力打造“购物桂城〞新名片，不断向周边辐射，几大商业巨头的参加，更令其成为佛山最具人气的商业圈之一目前。

前景

广佛RBD地处“广佛半小时生活圈〞中心，一个广佛都市圈中的“双子城〞正逐步形成规模。

商家

保利水城——集休闲、娱乐、饮食、酒店、商务、高端展览于一身的一站式大型休闲场所。中国第一个水生态主题的情景购物体验之都,同时也是佛山目前业态最全,复合性最强的商业中心。

南海广场——以高档综合购物中心的经营业态为中心

嘉信茂广场——沃尔玛强势进驻

佑一城——时尚、潮流的个性商业经营为主

汇潮天地——形成了群众化、多业态的商业布局竞争态势/产品定位/广告手段

态势/

格局/112季华商业带——未来之王

现状

被誉为“佛山天河城商圈〞的季华商业圈全城瞩目，“九鼎国际城〞的破土宣告佛山CBD正式开建，改变了祖庙商圈“一枝独秀〞的格局。

前景

“佛山第一街〞潜力无限，大型超市、高端酒店、写字楼、大型购物广场、娱乐休闲广场、金融效劳、行政效劳堆驻扎季华路，独特的区位优势将吸引大量人流和更多企业总部基地。

商家

东建世纪广场——集购物、娱乐、悠闲、饮食于一体的大型综合商场，季华商圈的报春花。

顺联国际购物中心——定位为以国际品牌为龙头的精品百货。

其他：流行前线、季华货仓商场、顺联国际购物中心、嘉信茂

竞争态势/产品定位/广告手段

态势/

格局/1132006年8月，?佛山市城市商业网点规划(2005-2021)?开始实施。

作为佛山市中心组团的重要组成局部，禅城区目前现有的商业集聚中心——祖庙商圈和季华商业带已被纳入主商业中心区规划范围之内。竞争态势/产品定位/广告手段

114功能定位

华南首个创意产品集结区

竞争态势/产品定位/广告手段

115竞争态势/产品定位/广告手段

116“创意大道〞亮相上海117CBD创意名店MALL>>形象定位

118

一个引爆粤港澳的国际商业先锋!119120通往世界财富的CBD名流场！

竞争态势/产品定位/广告手段

121122集团品牌工程总形象住宅热推住宅热销过半写字楼推广商业招商\销售集团工程住宅写字楼商业>>.总体布局回忆一个主旨，多线推进，梯队有序，全面引爆123VI:124125126127128129130131132133134提案结束，欢送提问!135如何进行房地产市场分析136学习内容理论局部案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告137市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估工程所处的市场环境2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定工程的开展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估工程目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？138什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购置者或租赁者供给方：市场中的各竞争物业〔包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等〕市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！139房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、工程市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析工程市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场工程所在地市场例如：区域房地产开展处于何种阶段？工程市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析140房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：工程市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。141房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析〔一〕根本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。142房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔二〕根本资料的获得数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈143房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标人均GDP与房地产开展关系GDP增速与房地产开展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展144房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标145房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.5