现状调研成果汇报教材

城市商业区规划设计

———现状调研成果汇报

组员：刘文博白锦涛马歆峰蔺玉鑫

指导教师：周茜背景分析篇····················区域经济社会发展背景····················国家、地方政策背景····················历史文化背景····················上位规划及规划设计条件1.区域经济发展背景

昆明位于中国西南云贵高原中部，南濒滇池，三面环山，滇池平原。昆明是中国面向东南亚、南亚乃至中东、南欧、非洲的前沿和门户，具有东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴的独特区位优势。昆明市云南省省会，是云南省的政治、经济、文化、科技、交通中心。同时西部大开发战略的实施给昆明经济发展带来了新的机遇。2014年全年全市城镇常住居民人均可支配收入31295元，比上年增长8.9%，扣除价格因素实际增长5.6%；农村常住居民人均可支配收入10366元，比上年增长12.1%，扣除价格因素实际增长8.7%。图12010-2014年地区生产总值（亿元）及其增长速度（%）图22010-2014年城镇居民人均可支配收入（元）图32010-2014年农村居民人均可支配收入（元）截止到2014年年底，年末全市常住人口662.6万人，比上年增加4.7万人，其中城镇常住人口457.5万人，占常住人口比重为69.05%，比上年提高1个百分点。年末户籍总人口550.50万人，比上年增加3.72万人。其中，农业人口339.22万人，非农业人口211.28万人。居民消费价格温和上涨。全年居民消费价格比上年上涨3.1%，涨幅比上年下降0.8个百分点。就业继续增加。全年城镇新增就业12.05万人，城镇登记失业率2.34%。2010-2014年居民消费价格总指数（CPI）全年接待国内外游客6268.66万人次，比上年增长11.9%。其中，国内游客6149.45万人次，比上年增长12.2%，海外游客119.21万人次，下降3.2%；全年旅游总收入614.77亿元，增长19.2%。其中，国内旅游收入590.34亿元，增长20.3%，旅游外汇收入3.97亿美元，下降1.5%昆明正在努力建设成为中国面向西南开放的区域性国际城市。昆明地处中国西南边陲，是中国面向东南亚与南亚的“桥头堡”城市,与十余个城市建立了友城关系。举办中国国际旅游交易会（每年举办、一年在上海一年在昆明）与昆明进出口商品交易会。

区域社会发展背景昆明是中国面向东南亚的国家一级物流园区布局城市之一，中国面向西南开放的门户城市。昆明的发展首位度、产业支撑度、经济集中度、文化多维度、社会集聚度“五度”加权高，经济发展的市场体系覆盖全省，经济发展触角延伸全省，资源运作半径辐射全省。国家地方政策背景桥头堡战略：

是推进我国向西南开放、实现睦邻友好的战略需要，也是云南推进“兴边富民”工程、实现边疆少数民族脱贫致富奔小康的现实需要，对促进云南经济社会又好又快发展具有重大意义。2009年7月，国家主席胡锦涛考察云南后提出把云南建成中国面向西南开放的重要桥头堡。此后，加快桥头堡建设，把云南建成中国沿边开放经济区已成为云南发展的重要目标之一。发改委启动编制指导意见，意味着这一战略正式上升到国家战略层面。2.国家、地方政策背景国家“一带一路”政策：2013年9月和10月由中国国家主席习近平分别提出建设“新丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的战略构想。云南处于古代南方丝绸之路要道，拥有面向‘三亚’、肩挑‘两洋’的独特区位优势，是‘一带一路’建设中的重要省份。发挥云南区位优势，推进与周边国家的国际运输通道建设，打造大湄公河次区域经济合作新高地，建设成为面向南亚、东南亚的辐射中心。推进西藏与尼泊尔等国家边境贸易和旅游文化合作。“现代新昆明”发展战略：位于主城区的世博新区必然担当起融汇昆明地方性与国际性的重任。昆明未来发展定位将促进商务、政务、文化交流的发展并催生一系列衍生需求。滇池是昆明城市历史之根，更多地承载了昆明的地方性航空城作为昆明未来城市发展的轴线之一，将更多地体现昆明的国际性昆明主城是强大的城市核心区，核心地位不可取代昆明城市未来发展定位为跨区域的国际中心城市，将打造金融中心、贸易中心、营运中心、物流中心和交通枢纽，由此必然带来商务、政务和文化交流等的发展，并相应地催生诸如商务旅游、会议、商务休闲等需求。3.南屏中心商业区——历史文化背景

南屏街是昆明历史上的老街区，也是昆明市古老的商业街，其中南屏街是昆明旧时的金融、商业和娱乐中心，要维持城市中心区的吸引力，设立步行街，可以最大程度地鼓励商业、文化和娱乐发展。南屏街是昆明旧时的金融、商业和娱乐中心。抗战时期，以南屏街为中心，包括护国路、金碧路在内的街区里金融机构多达48家，有昆明“华尔街”之称。1965年南屏街曾改名为东风路，1982年恢复为南屏街。

昆明南屏街是4万平方米都市休闲娱乐空间，城市历史和文化与商业在这里共享。整个南屏步行街建在“近日公园下穿工程”的地面部分，行走在全长685米的街区，两侧是建于从上世纪20－30年代至本世纪初的商业建筑、构筑物，让你领略“老昆明的家”的风情；总面积为3．67公顷的街区全部由正方形小青石等石材铺装，沿线5组活色生香的情景雕塑；此外，西口穿插“日进斗金”标志小品，东侧喷涌“草帽当锅盖”喷泉水景，正义路与南屏街交叉口的核心区，则是“老昆明地图地浮雕及旱喷泉”配以昆明民间柱础特色街头休闲凳。

这里成为一个城市的橱窗，展现昆明历史、文化、风情，并成为与商业交流的中心。步行街的艺术设计反映出城市的文化，其中在4只巨大的“通气柱”上将镌刻来自云南先贤的格言警句，在过去老城墙的位置相对应的街道上象征性地设置内容为“云南十八怪”的景观墙。而最为引人注目的，是在近日公园大花园被拆除的原址，一个100平方米的地浮雕成为一个罕见的“城市景观”。地浮雕。一幅老昆明地图地浮雕将镶嵌在昆明的传统中轴线上。10米×10米的地浮雕，在其中的花岗岩上镶嵌8米×9．6米的“老昆明地图”，根据迄今为止最完整的老昆明城区地图（绘于清末）设计制作而成。5组雕塑。反映老昆明民俗民情的“遛鸟”、“挑水”、“照相”、“卖吆喝”、“跳海牌”邀请你参与，活灵活现地反映老昆明的生活场景。上位规划及规划设计条件

4.上位规划及规划设计条件上位规划：上位规划体现了上级政府的发展战略和发展要求。上位规划代表了区域整体利益和长远利益。上位规划有助于协调和解决城乡之间的矛盾和问题。而昆明作为云南省的省会，在云南省乃至全国的上位规划中无疑扮演了极其重要的战略地位。昆明与成都、重庆、西安组成的“西四角”一带一路中的发力区，对于我国“一带一路”战略布局起到至关重要的作用。在《云南省新型城镇化规划（2014—2020年）》中也明确指出了将昆明建设成为面向东南亚、南亚的区域性国际城市，世界知名旅游城市，西部地区重要的中心城市之一，云南省实施桥头堡建设的核心区域，滇中城市群核心城市。强化昆明城市在全省的中心地位，增强昆明城市辐射带动功能，提升城市高端综合服务功能。规划设计条件：市域城镇体系：昆明市域城镇空间采用网络城市结构，形成中心城——6个二级城市——5个三级城镇的市域城镇体系。城市性质：中国面向东南亚、南亚开放的门户城市，国家级历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市，西部地区重要的中心城市之一，云南省省会。城市规模：昆明中心城区城市建设用地为430平方公里，常住人口430万人。中心城区：由主城区、呈贡新区和空港经济区组成，总面积为1722平方公里。主城区是昆明城市的综合服务中心，重点完善公共服务设施、市政基础设施，改造更新旧城区，强化绿地建设，保护历史文化名城风貌；呈贡新区通过新型产业的集聚，形成功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的现代化新城区；空港经济区依托昆明新机场，以发展临空经济为核心，建成中国面向东南亚、南亚，连接欧亚的航空客运枢纽和航空物流中心。二、现状分析篇····················区位分析····················现状建筑功能分析····················现状商业业态分析····················现状交通分析····················现状景观环境分析····················现状建筑质量与风貌分析····················现状基础设施分析····················SWOT分析····················其他分析1.区位分析东南亚、南亚以及我国西南地区内涉及19个国家和地区，有重要城市18座，南亚人口约13亿、东南亚人口约1.2亿。云南地图昆明市区地图规划地区卫星图2.现状建筑功能分析大型商业综合体在该调研地块内所占的比重最大，其中又以餐饮、酒店、娱乐等为一体化者居多.由于在此之前这里还存有一片老住宅区，直到现在有一部分被拆除了，而有一部分仍然存在，多为事业单位宿舍。办公用地在该地块内多以高层写字楼的形式存在，银行、消防、医院等公共服务设施更是必不可少，其中又以银行为甚。而在金碧路附近的金碧公园成了附近居民与游客休憩散步的首选去处。3.现状商业业态分析按性质来分3.现状商业业态分析4.现状交通分析4.现状交通分析5.现状景观环境分析6.现状建筑质量与风貌分析7.现状基础设施分析8.用地性质分析9.SWOT分析Strengths(优势):区位：地处昆明的核心商业圈交通：交通四方八达，昆明市的两条交通性主干道汇聚于此——金碧路与东风西路。客群：作为人流量最大的商业圈吸引了大量本市和外来游客，大型商业综合体同时为中高端消费人群提供了消费场所。Weaknesses(劣势):交通：地铁尚未建成，对于居住地远离市中心的消费者不是太方便。拆迁：地块内存在一片待拆迁旧房区与周围的高新建筑格格不入，土地价值没有得到充分的开发和利用。Opportunities(机会):交通：随着未来地铁的竣工，到此来购物的客流量将会大大增加商家：优越的地势吸引了大量国内国外等知名大品牌的入驻，将会吸引更多的消费人群。拆迁：拆迁区的改造将会给商圈带来更大生机。Threats(威胁):其他商圈：青年路商圈、白塔路商圈、翠湖商圈均与地块内商圈存在竞争关系。9.其他分析历史文化遗产飞虎楼：飞虎楼始建于1941年，为欧式风格的五层洋房，该建筑具有重要的历史价值和艺术价值。在对日空战中，飞虎队战绩辉煌而享誉世界。因飞虎队租用该楼作为开办民用航空公司而得名——飞虎楼。目前已改造成餐厅。天主教堂：1935年由天主教云南教区主教比利时籍传教士雍守正，策划并主持修建，原名“德勒撒堂”，教堂面积约440平方米，主教府面积5亩有余，后更名为“耶稣圣心堂”。在云南天主教历史上，昆明市北京路天主教堂曾是云南总主教区主教座堂，云南省天主教活动中心，现为云南省天主教“两会”及昆明市天主教爱国会的所在地，教堂上下无不闪烁着历史的幽幽光芒!三、案例借鉴篇····················商业区规划设计案例研究分析····················商业建筑设计案例研究分析1.商业区规划设计案例研究分析2.商业建筑设计案例研究分析成都市春熙路苏宁广场成都苏宁广场犹如地平线上的灯塔，挺立在近几年欣欣向荣、蒸蒸日上的城市氛围中，坐落在现有的购物港中，它所拥有的独特动态造型，势必将吸引城市精英们纷至踏来作为混合建筑组成部分的塔楼，其设计灵感来源于熊熊火焰的形状、气势和光亮，混合建筑的特点是造形优美、设施精良，非常适合精品零售店、餐馆及娱乐场所。将开发的基地处于春熙路商业区，环绕在许多商业设施之中。春熙路全长1.1公里，涵盖东主街以南，新南街以东，新中街和新北街，以及总府路以南区域，占地20公顷。春熙路迄今85年，被誉为此区域最成功的商业设施，引以为傲的是辖区内拥有700多家店铺、购物中心、百货商店、精品店、摊贩以及一个公共广场。设计愿景陈述A根据任务书要求基地内将布置一定规模的餐饮、文化、娱乐、金融、商务办公、酒店等设施，且不配置行政办公设施。在保留三市街与南屏街步行现状的情况下，我们决定对规划地块进行适当改造，拆除一些老旧且没有商业价值的建筑构建新的商业设施或基础服务设施。改造后的商业区将具有如下特点：对于向往便利的城市生活方式的人们而言，这是个便利设施一应俱全的地方，可以使任何人在这里找到他想要的东西。豪华的高端餐馆营造了知性氛围，吸引着城市人群们在这里大快朵颐。这里有适合各个年龄阶段人群的休闲场所，各种各样的娱乐设施使得人们身心都充满活力。在构建高新建筑与商业建筑的同时，对具有历史文化价值的老建筑予以保留并加以改造，使现代感与历史的厚重感在这里充分的融合为一体，将昆明历久弥新的风貌完美的呈现给所有到此的游客与生活在这里的人们。将金碧公园完整的保留下来，并再设置一块公共绿化以提供给游人们更多的游憩选择。在地块内构建快速便捷的交通网络做纽带，保证各色人群出行的便利性。大型商业综合体保留建筑基础设施保留建筑拆除并改造建筑保留绿地商圈三市街商圈商圈范围位于昆明市中心，东起护国路，南起金碧路。东风路、正义路、宝善街、三市街、南屏街交汇于此。商业特征商业形态丰富，百货店、购物中心、步行商业街、大型超市一应俱全，业态以购物、休闲、餐饮、娱乐为主，中端品牌云集，业态齐全。商圈辐射力核心商区每天人流超过30万商圈体量大型商业面积可达40万㎡代表商业柏联广场、顺城王府井购物中心、昆明老街正义坊购物中心、百大新天地商业圈内开发竞争态度商圈内寸土寸金，主街一铺难求。定位于金融商务中心，覆盖商业、公寓酒店、写字楼。租金与售价临街租金300-1000元/㎡临街售价7-10万元/㎡商圈小西门商圈商圈范围东风西路与人民路交叉处商业特征该商圈的主要支撑者当属大关商业城内的沃尔玛超市。该商圈原本商业氛围平淡，在大观商业城、美辰百货等大型卖场带动下，小西门已成为了市级区域商业中心，对于整个昆明市场具有不可忽视的影响。商圈辐射力商业区人流每天有接近20万人商圈体量重点商业面积达6.16万㎡代表商业大观商业城、美辰百货商业圈内开发竞争态度商圈处于市区成熟区域，周边竞争性商业项目发展空间有限，目前商圈内新增供应项目是小西门潮人街，供应量为2000㎡；空间俊园一至二层商业，供应量为11800㎡；最受关注的是与美辰相隔不远的原昆八中旧址，规划由苏宁环球打造集商务办公，酒店式公寓等的商业综合体，总建筑面积30万㎡。租金与售价昆明市地段价值较高的区域，可售的临街铺面少；大观商业城租金范围在100-450元/㎡之间。商圈白塔路商圈商圈范围位于昆明市中心，白塔路、东风西路商业特征以高档百货店为主及酒店及小街铺组成商圈辐射力核心区每天人流超过30万商圈体量商业面积超过8万㎡代表商业金格百货（中心）、金格百货（金龙店）、金格百货（汇都店）商业圈内开发竞争态度该区域主要以高档百货店为主，由于特色和差异化走遍很难形成竞争。区域内未来有南亚之门商业项目、汇都国际2期商业共同提升该片区商业价值，七彩俊园、万象城在造一个商业中