中国饭店业的投资策略分析

中国饭店业的投资策略分析从2005年开始我国将逐步开始履行入世承诺的“后过渡期”，旅行社、饭店业等服务行业开放程度将逐渐加大，充当中国开放先锋的旅游饭店业与国际接轨最早，在我国其它行业惧怕外资进入的情况下，饭店业却迎来了新的发展机遇，国内外投资商纷纷增加在华的饭店业投资总额。2004年洲际、万豪、雅高、圣达特、喜达屋、凯悦、香格里拉等大型饭店跨国集团纷纷制订了在华饭店的发展战略，北京和上海成为海外饭店管理集团争夺的重要战场，同时专家预测2008年以前，豪华饭店将成为饭店业竞争最为激烈的领域。然而，要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的饭店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。从上世纪80年代我国饭店实行对外开发以来，已经在经营管理、服务技能、资本营运等领域已经具备了一定的经验和研究成果。不过，在新的国际形势和发展机遇下，结合中国本土的发展政策和饭店业自身的属性，国内饭店投资的策略、盈利模式和营运模式等还需要不断总结创新，从而确保未来饭店投资能够获得一个较高的收益回报。1、以产品线为依托的投资策略所谓产品线是从投资者角度将饭店看作是投资活动的产品。围绕市场需求和投资意向可以将所有饭店分为三大系列，即主题型饭店、功能性饭店和综合型饭店，三大系列饭店都可分别开发不同的投资产品线，其中主题型饭店则包含了种类丰富多样且非常鲜明的主题，它是国外饭店经营模式中比较成功的一种，客人在消费中时刻都能体会到饭店独特的主题内涵，例如拉斐特以法国源远流长的葡萄酒文化为主题、瑞士苏黎世单身女性饭店、美国PestHotel宠物饭店等；功能型饭店则是以满足某种细分市场为目的着重突出某种功能的饭店，在饭店的功能、设施和服务中体现出相应的专业水平，又可以细分为度假饭店、会议展览饭店、商务饭店、公寓式饭店等；综合型饭店则是满足一般大众消费市场的饭店，当然每一种饭店都会有自身的一个主题定位，综合型饭店只是在服务和产品中更加体现大众化，各种功能都还比较齐全。产品线投资模型的优势则在于：首先有比较高的竞争门槛；其次能够提供稳定持续的利润。通常投资商会在三大系列饭店之间或之中重点打造一条或多条产品线，并通过这些产品线的不断延伸实现企业经营的综合效益和持续发展。由于饭店性质的差异，三大系列的饭店在投资策略上也有所不同：主题型饭店在塑造自身的文化内涵和主题上，难度比较大，从设计、建设、装修到经营管理、服务都需要大量的资金投入，由于客源市场的局限，投资回收的风险最大，但一旦获得成功可以产生长期的经济效益并且避免竞争，有实力的投资商可以提早进入；功能型饭店要求客源市场比较充足，一般来说规模比较大、档次比较高、服务个性化，区位条件是其最重要的投资因素，度假型饭店要求在自然环境优美的地区、商务型饭店则要求比较便捷的交通、会展型饭店则要求人流比较集中的城市中心区，功能型饭店运营成本高但投资回报快；相对而言综合型饭店投资成本低，但因为缺乏针对性的目标市场，饭店经营管理比较困难，投资利润率不是很高，经营风险也比较小。2、以资金链为纽带的投资策略随着饭店市场的不断成熟，饭店投资者以大投入攫取高利润的时代已经不复存在，并且一般饭店的投资回收期相对延长，投资饭店必须有雄厚的资金作保证，另外则可以通过合理的资金循环形成良性的资金链，将资金分散在一些防御性强、成长性好的饭店类型上，从而确保饭店资金的顺利回收和增值。目前从投资总成本的角度来看，饭店投资主要集中在豪华型饭店和经济型饭店上，豪华型饭店建设周期长，投资成本高，根据国际饭店业的一般标准，五星级饭店每间客房的投资成本在15~20万美元之间，四星级饭店每间客房的投资成本在10~14万美元之间，三星级饭店每间客房的投资成本在5~8万美元之间，建造一个豪华饭店需要少则几个亿，多则几十个亿的资金；而一般经济型饭店每间客房的投资成本在1.5~4万美元之间，而且平均房价稳定，能够保证正常的投资回报。从投资策略上讲，目前投资豪华饭店回收期较长，业绩增长较缓，高星级饭店在我国某些地区呈现出过剩的供需状况，如短时间投资大量的高星级饭店，资金运作会存在一定的难度；投资饭店业投资但是连锁的经济型饭店对宏观调控不敏感，其规模化的经营提高了出租率，品牌化的经营提供了服务保障，连锁化的经营降低了单位经营成本，我国近期投资连锁经济型饭店成长性较好，2004年号称世界上最大的经济型饭店连锁品牌速8正式亮牌北京，并打算每月两家的速度拓展，法国雅高也计划每年在中国发展10家宜必思品牌饭店，他们经济型饭店经营利润率现在能达到50%，虽然2004年国内的经济型饭店品牌锦江之星和如家快捷都先后完成了全国布点，市场需求旺盛。3、以时间轴为序列的投资策略在价值时代投资是为了资本增值，但是在如今高速发展的社会经济中，资本增值不仅表现为表面决对数额的增加，还要考虑资本的时间价值、通货膨胀、汇率变动和国家政策等因素。以时间轴为序列的饭店投资策略，是从投资资本的时间价值出发，结合饭店产品的生命周期规律，在时序上进行对投资进行优化组合。建造一个饭店是一项复杂的系统工程，一般正常筹建周期在3~4年左右，试营业1年，投资回收期则至少在8年以上，这就需要对饭店投资进行准确的项目估算和收入预算。美国WimberlyAllisonTong&Goo(WATG)专业饭店设计公司认为：最有可能影响创收和成本节约的环节是总体规划设计阶段，优质的设计能使土地价值的回报率达到最大，他们通过研究数据表明优质的设计与饭店盈利有强相关性，能对饭店的营业额和营运成本两个主要方面产生影响，因而虽然在前期筹建环节（立项、土建、装饰和购置设施设备）有较大的资金流出，但这一环节对饭店建成后的产出至关重要，并且如果筹建期失控和延长会增加投资成本，在这一阶段投资商要注入充足的资金和高度的关注；在饭店建成后，饭店投资会逐步减少并过渡到资金回收期；然而需要注意的是，按照饭店的生命周期规律，10年以上的饭店需进行整体改造才能够正常运营，饭店投资方还需要适当的追加投资，以延长饭店的盈利时段，例如按照国际奥委会的要求，2008年北京市的星级饭店数应达到800家，然而目前北京市星级饭店业中的相当部分也已进入到了10年的店龄期，还需要新建或升级改造300家，相对而言升级改造方案具有较大的优势。4、以收益率为前提的投资策略投资收益率是每一位精明的投资商最关心的指标，它能够直接反映整个投资活动的状况。然而投资收益率的高低也是受多种因素决定的，在投资学中风险与回报总是成正比关系，投资高风险的行业或领域可以获得高回报，但一味追求高收益率的行业也必将面临更大的风险，其关键是要能够做出正确的投资决策。根据饭店经营管理的属性，一般影响饭店投资收益的因素有：饭店区位、产品市场、经营管理等，其中区位的选择又要考虑城市的经济水平、交通状况、竞争态势、基础设施和制度环境等因素；产品市场则要寻求适合饭店自身特色的市场定位；经营管理一般与管理品牌、人力资源等因素相关。要确保饭店投资经营能够获得正常或超常的收益，必须考虑以下几种投资策略：第一，投资优势区位，从地区经济的发展水平和增长潜力来看，沿海发达城市、活力型和增长型的二线城市可作为饭店投资方向，像江苏的无锡、常州、江阴，浙江的宁波、温州、湖州、番禺等，广东的珠海、惠州、东莞等，湖北的宜昌、荆州、襄樊等；从市场需求状态来看，交通便利、流动人口大、基础设施完善的城市可作为饭店投资方向，如全国的政治中心北京、国际金融都是北京、交通枢纽武汉、旅游胜地桂林等。第二，投资超前市场，客源市场是一个风云变幻的消费集中人群，准确把握未来市场的发展趋势和潮流，就需要投资商敏锐的市场洞察力和判断力，就目前来说，经济型饭店能够较好的满足目前国内大众需求，产权式饭店则引领着高端的度假休闲市场；第三，投资品牌饭店，饭店品牌本身具有一定的扩张度，在营销宣传、人力资源开发、财务管理等方面有着成功的经验，可有效地降低饭店营运成本。5、以情感源为基点的投资策略所谓以情感源为基点就是从投资商的心态来考虑投资决策，从企业战略管理的角度来分析，这个主要取决于公司的企业文化和经营理念，最主要的表现为公司领导者的思维方式、经营哲学等，不同类型的领导人会采用不同的投资策略，开拓型、征服型、理财型的领导人可能比较主动，积极寻求每一个投资的机遇，而冷静型、行政型的领导人则侧重于稳妥型的长线投资策略。饭店投资的商机也是稍纵即逝，在进行科学分析的基础之上，更需要投资决策者的个人智慧和勇气，真正做到理性投资。对于中国的饭店投资分布来看，国外饭店集团往往选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足，特别是北京、上海、广州、西安、桂林等直辖市、省会城