苏城·汇金大厦项目可行性研究报告

专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址苏城·汇金大厦\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目\o"点击搜索所有关于［可行性研究］的文章"可行性研究\o"点击搜索所有关于［报告］的文章"报告

目录一、\o"点击搜索所有关于［报告］的文章"报告摘要……………51.1总论⒈2开发企业1.3\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目简介1.4\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目经济效益指标1.5结论、风险及建议\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目概况二、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目概况…………………9⒉1\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目综述⒉1.1\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目位置⒉2\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目用地⒉2.1用地面积⒉2.2地块形状⒉2.3地块现状⒉2.4\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目经济技术指标⒉3\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目发展状况⒉3.1\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目发展单位简介⒉

3.2\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目法律手续三、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目投资环境……………………12⒊1宏观经济分析⒊1.1全国整体经济环境⒊

1.2宿迁经济环境四、地产市场分析……………………29⒋1市场总体特征4.1.1市场总体特征分析4.1.2市房地产市场总体价格水平分析⒋

2市场供给市场分析4.2.1住宅供给⒋

2.2商业供给4.3市场需求分析⒋

3.1住宅需求4.3.2商业需求五、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目发展定位……………………38⒌1\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目SWOT分析⒌2发展战略⒌3形象定位⒌4产品定位⒌5户型定位5.6客户定位5.6.1整体目标客户定位5.6.2重点目标客户锁定⒌7价格定位5.7.1根据市场比较法测算5.7.2策略调价六、营销策略……………………45⒍1阶段策略6.1.1入市推广策略6.1.2持续期销售策略6.1.3尾期销售策略⒍2现场包装6.2.1销售中心包装6.2.2施工工地包装6.2.3外立面包装6.2.4小区内部道路包装6.2.4样板房包装⒍3营销费用6.3.1宣传推广总费用6.3.2总体安排七、物业管理策略…………………53⒎1物业管理特色八、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目选址和建设条件…………548.1.\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目选址8.2.建设条件九、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目建设规模及功能标准……559.1建筑面积和内容9.2功能设施标准9.3、工程\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目一览表十、建设方案………5810.1、建设场地环境10.2、总体规划布局10.3、建筑方案设计10.4、结构设计10.5、公用设施方案10.6、消防十一、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目环境保护与劳动保护…………………6211.1、主要污染源状况11.2、劳动安全保护10.3、建筑节能十二、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目实施进度安排…………………65十三、投资估算与资金筹措…………………6613.1、投资估算13.2资金筹措十四、风险分析及对策…………………6814.1市场风险分析14.2、经营管理风险分析…………………6614.3、敏感性分析十五、社会效益分析…………………69综合评价…………………69第一章\o"点击搜索所有关于［报告］的文章"报告摘要

1.1总论随着宿迁市经济建设速度的加快，宿迁市作为新兴城市，发展的速度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在宿迁经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于高质量的居住品质乃至便捷的商业规划的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。2008年1-12月，宿迁市房地产开发投资金额总计87.07亿元，与上年同期相比增长63.66%。巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为宿迁市现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据当前宿迁房地产市场分析：2009年房地产投资仍高速增长，在宏观调控的作用下，宿迁也出台了针对小高层、小户型的政策补贴和减免契税的优惠政策，这些政策的出台使2009年房地产市场再次火热。虽然房屋销售量呈上升的趋势，投资热点以及部分优质\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目仍集中在优惠政策的对象-小高层、小户型，可以预见：房地产价格稳中有升的态势不会改变。本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目用地位于宿迁市老城区城市规划中的核心地带。该宗地总规划用地6，033平方米，总建筑面积38,500万平方米。苏城·汇金大厦建设\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目本着建设高品质住宅，营造市中心商业氛围的开发理念，努力将该\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目建设成为宿迁市的房地产旗帜，营造出与整个城市发展相融合的人文、舒适而充满活力的社区居住环境。

1.2开发企业宿迁市苏城置业有限公司是宿迁专业的房地产\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目开发公司。\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目业主基本情况如下：1、法人代表：邱明林2、法定地址：宿迁市宿城区幸福南路3、注册资本：人民币800万元4、主营业务：房地产开发、销售5、开发资质：国家房地产开发三级企业6、银行信用等级：AAA7、公司管理团队：公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工人，其中专业技术人员人，平均年龄岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。公司董事长邱明林，对宿迁房地产业进行深入考察，至今已有房地产开发多年的从业经历。他追求稳健与卓越，\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目选择见解独特、思路清晰，管理理念先进，市场定位准确，\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目开发成功率高。宿迁市苏城置业有限公司是由邱明林、秦勇、吴正兵、闫利军投资组建,主要从事房地产开发、销售，注册资本人民币800万元，企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。

1.3\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目简介本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目位于最繁华的市中心老城区东大街东侧，用地面积6，033平方米，建筑面积38,500平方米，建筑密度不大于55%，建筑高度控制在24层以下。全部完成时间为2年（24个月），2011年6月正式入住。本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目将建成“商业房产+高层住宅为主”的综合性房地产开发\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目。以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。资金不足部分以贷款补足。

1.4\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目经济效益指标\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目总投资：80，000，000元\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目销售收入：90，000，000元（住宅销售率：95%）；商业销售率：100%税后利润54,114,992成本利润率：20.00%财务内部收益率(FIRR)：34.27%财务净现值(FNPV):45,560,272动态投资回收期：1.87年贷款偿还期：2年

1.5结论、风险及建议A结论本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目开发商已合法取得本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及宿迁市的房地产\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目开发程序及规定。根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目具备良好的可行性。B风险及建议宿迁市房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第二章\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目概况

2.1\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目综述2.1.1\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目位置\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目位于宿迁市中心,东至凤凰城用地,南至凤凰城用地，西至东大街、人民商场（12米），北至渔市口路（15米）。

2.2\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目用地2.2.1用地面积\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目总规划用地面积6，033平方米,\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目总建设用地面积38,500平方米,容积率不大于6.5,建筑高度控制在24层以下。2.2.2地块形状地块呈长方形,整体形状较规则。2.2.3地块现状\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目用地地势平坦,三通一平,具备建设条件。图1：地块现状图2.2.4\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目用地经济技术指标根据委托方提供的资料,本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目各项经济技术指标如下表所示:\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目规划指标建筑占地面积6，033m²总建筑面积38,500m²用地性质商住用地土地使用年限70年建筑密度≤55%绿化率≥5%

2.3\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目发展状况2.3.1\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目发展单位简介宿迁市苏城置业有限公司成立日期:二零零九年四月二十三日;注册号:32130000034484;编号:321300000200905130004S;住所：宿迁市宿城区幸福南路;法定代表人:邱明林;注册资本:800万元;企业类型:有限公司（自然人控股）;经营范围:房地产开发、销售。营业期限:自二零零九年四月二十三日至二零一二年四月二十二日。宿迁市苏城置业有限公司的土地储备情况：宿迁市宿城区凤凰城用地面积为9.05亩，6033平方米（以实测为准）。２.３.２\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目法律手续本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及宿迁市的房地产\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目开发程序及规定。第三章\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目投资环境

３.１宏观经济分析３.１.１全国整体经济环境（１）2008年国民经济良好发展势头全国国内生产总值300，670亿元，按可比价格计算，比上年增长9%。其中，第一产业增加值34，000亿元，增长5.5%；第二产业增值146，183亿元，增长9.3%；第三产业增值120，487亿元，增长9.5%。（２）全国地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。在２００8年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计２００9年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。a房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落２００9年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。b房价地域分化明显，价格走势温和回落在国家政策调控和外部经济双筛作用下，2008年我国房地产市场销售下降，商品房空置面积增加，售价增幅回落，市场销售价齐升的场面开始改观。预测２００9年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。c品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。２００9年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。d停止出让别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护土地资源，近两年来出台了多项法律法规（如《建设\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目用地预审管理办法》、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》、《土地调查条例实施办法》）维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，国土资源部加强土地供应调控，严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险，停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。e进一步加强房地产信贷业务管理２００３年６月５日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具备地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目应当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目总投资的３０％；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷款期限最长不得超过２年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，收付款比例仍执行２０％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。受到２００５年到２００７年间国内房产市场整体过热影响，２００８年上半年的政策基本都是延续２００７年的，围绕“防过热、防通胀”方向，银根紧缩，政策从紧。２００８年房产市场政策频出，其中与房地产市场相关的信贷政策显得尤为惹眼，从年初严控第二套房贷到鼓励改善型住房需求，以及年初多次调高存款准备金率、升息到年底多次调低存款准备金率、降息，２００８年下半年金融政策与上半年相比，经历了“先抑后扬”的政策波动。进入２００８年下半年后，国家金融政策逐渐放松，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑４５天内连续三次降息，频率之高历史罕见，贷款市场随之不断升温。此后，随着降息、首套房优惠、普通住房标准调整、二套房贷适度松绑等一系列房贷政策的出台，贷款成交量出现回升。受到国际经济危机的影响，房贷政策松动将会在２００９年有更多的体现。３.１.2宿迁市宏观市场环境分析宿迁市概况宿迁市是1996年7月经国务院批准设立的地级市，位于\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏省北部，属沿东陇海线经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区，是苏、鲁、皖三省之通衢，是新亚欧大陆桥头堡城市群中的新兴城市和淮海经济区的中心城市之一。现辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区、宿城区以及宿迁经济开发区、市湖滨新城开发区、中新苏州工业园区苏宿工业园，计104个乡镇、4个街道办事处、1149个村（居）。市域总面积8555平方公里，总人口531万。

宿迁历史悠久。境内有\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏省发现最早的古人类活动遗址。相传夏、商、周三代，古代徐夷在此生息。秦代置下相县，东晋设宿豫县，唐代改称宿迁至今。在绵延的历史长河中，宿迁培育了无数光照史册的英雄人物。西楚霸王项羽和夫人虞姬演绎了气吞山河、流传千古的“霸王别姬”动人故事。刘少奇、陈毅等老一辈革命家曾在此运筹帷幄，浴血奋战。

宿迁交通发达。京沪、宁宿徐高速纵贯南北，盐徐高速横穿东西，三条高速公路与宿新、宿沭一级公路构起环城60平方公里的高等级公路圈，市区和各县城均可在10分钟内进入高速公路。205国道、305国道、京杭大运河、新长铁路穿越境内。市区距观音国际机场58公里，距白塔埠机场100公里。

宿迁资源丰富。是闻名全国的“杨树之乡”、“水产之乡”、“花卉之乡”和“蚕茧之乡”。活立木蓄积量1000余万立方米；螃蟹产量全国第一，银鱼出口量\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏第一；“洋河”、“双沟”大曲居中国名酒之列，蜚声中外；spcc绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上石英砂、陶土储量超5亿吨，蓝晶石、黄砂储量居全国省辖市之首。

宿迁发展迅猛。建市仅十年时间，全市地区生产总值增长了2.6倍，财政总收入增长了4倍，其中地方财政一般预算收入增长了4.9倍。近两年，全市规模以上工业企业增加值、工业用电量、地方财政一般预算收入、利用外资实际到帐、进出口总额等经济指标增速均居\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏省首位。一、政策法律环境分析从2002年至今，国家、\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏及宿迁市颁布执行了一系列新的法规制度，促进了房地产业健康持续发展：1、规范房地产开发商的法规：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中国人民银行在2002年６月中旬下达了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目总投资的３０％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，房地产开发的步伐会放慢，但会更加稳健，那些靠资金运作，跳跃式发展的企业将会没有生存基础。这将促成房地产业的优胜劣汰，有利于房地产市场的健康发展。随着宿迁城市化和工业化进程的加快、城市人口的增加，我市迫切需要解决住房或租房问题，在此种条件下，宿迁房地产业迎来了快速发展的机遇。为了进一步搞活房地产市场，市建设主管部门按照国家、省对房地产开发企业有关规定，结合宿迁房地产发展的实际情况，制定了一系列的政策规定一系列的政策规定，对房地产开发企业设立、资质管理规定进行了重新调整。这些措施有效的提高房地产开发公司的素质，促进了房地产企业规范的发展。同时，市建设房地产管理部门还积极采取措施，有效加强了对房地产开发经营资金的管理，有效防止了诸如“问题楼盘”，“烂尾楼盘”的出现，维护了小业主的利益，促进了宿迁房地产业稳定、健康、持续的发展。2、规范和整顿市场的法规：

商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。由于目前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调空力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招标行为的投机性。此政策的推出，使土地的供应在一个公平的市场环境下，减少投机行为，促进土地出让市场的有序发展。

２００３年２月１８日，国土资源部就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题发出紧急通知。７月，国务院办公厅下发两道整顿土地市场秩序的命令：《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区，加强建设用地管理的通知》。其后，国务院又在３１日召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，新一轮土地市场的整顿启动了，并且将加大力度。对于土地市场中出现的违规圈占土地、低价出让土地等行为进行查处。五部委高官联合带队督办，就是要从土地规划和供应、产业政策和计划立项、建设管理、资金设计、干部监督等若干方面联手整顿土地市场，促进土地市场的健康发展。

从2005年起\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏省鼓励各地积极推进农村集体建设用地使用权流转。\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏省政府日前发出《\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏省财政扶持农村土地流转实施意见》，明确农村集体建设用地使用权可上市流转。这是\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏农村集体用地管理制度的重大创新突破。

2007年国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布了《土地储备管理办法》，完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

２００8年建设部颁布《关于商品房开发\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目房屋登记面积测量有关问题的通知》，针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷，制定出新计算标准，明确规定了计算商品房公摊面积的办法。这一规定再次把纠纷较多的公摊面积问题摆到众人面前。\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏省也早在2005年发布的《规范房地产市场规定》规定从事商品房销售必须在售楼处现场公示共有公摊部位，这样购房者在买房时再也不用提心吊胆，事先便可以了解自己的房子到底要被公摊多少面积。公示公摊面积有助于减少部分交房纠纷，让老百姓在购房前便做到心中有数。这样可以维护房地产市场的公平竞争，减少房地产开发商欺骗消费者，增加公众对房地产市场可信度。

２００9年，国土资源部关于适用《违反土地管理规定行为处分办法》加强土地供应调控，规范执法执纪行为。3、减轻购房者负担，吸引消费者购房的法规：２００8年宿迁市出台了《市政府印发关于促进中心城市房地产业和商业发展政策规定的通知》和《关于促进中心城市房地产业和商业发展政策规定的补充意见》，明确规定：“凡2008年11月1日至2010年12月31日期间建造和购买住宅楼者，在契税适用税率、房地产转让环节税收、信贷、公积金贷款等方面应该享受的一系列优惠政策”。例如：①2008年建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行给广大的购房人员送上了新年礼物，礼物是关于存量房贷优惠利率措施的出台，主要内容是：只要2008年10月27日前执行基准利率0．85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。这次政策的出台，其实也不算意外，这样的一个政策的出台正是国家推动市场发展、拉动内需的一种手段，相信对促进房地产市场的销售会起到积极作用。②为进一步鼓励和支持住房消费，促进房地产市场健康平稳发展，2008年宿迁市制定出台了《关于促进中心城市房地产和商业发展政策规定的补充意见》。《意见》规定购买普通商品房契税税率由4%调整为3%，其中个人购买144平方以下（含144平方）普通商品住房的契税税率统一下调到1%。为促进二手房市场发展，《意见》将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过两年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，改为按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买住非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。《意见》同时规定凡2008年11月1日至2010年12月31日期间，购买12层（含12层）以上16层以下高层住宅单套面积放宽至144平方以上的由地方财政给予房款总额3%的补贴；购买16层（含16层）以上高层住宅单套面积放宽至144平方以上的由地方财政给予房款总额4%的补贴。购买其他商品住宅，单套面积放宽至144平方以上的由地方财政给予房款总额0.5%的补贴。其他补贴范围和标准按稳健执行。房产新政策自2008年11月1日实施以来，宿迁市房地产市场交易明显活跃，至今年3月25日，市区商品房销售58.63万平方米，商品住宅销售4401套（日均30套）。4、减免房地产开发商负担的法规：为鼓励为鼓励各类投资者投资宿迁，宿迁市推出多项投资房地产\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目优惠政策，此举旨在从政策上降低房地产开发的成本。从２００8年8月份开始，宿迁鼓励在市区重点建设区域发展１１层以上的高层建筑，凡开发高层建筑面积占总开发量６０％以上的，成交土地出让金地方留成部分的50%奖励给投资者；占95%以上的，成交土地出让金地方留成部分的80%奖励给投资者。同时，免收市权范围内的各项建设规费。5．关于促进城镇建设的法规：宿迁对中心镇的发展给予一系列政策和财政的扶持（如2008年对重点中心镇规划建设明确“六个有”），内容包括中心镇规划、中心镇产业集约发展、拓展中心镇建设资金渠道、用地政策倾斜等方面都有创新性突破.这些措施将会加快省内中心镇区的发展，也会出现中心镇区带领周边小城镇经济和建设发展的局面。二、社会经济环境分析1、宿迁市经济发展历程1996年建市以来，宿迁市充分发挥人缘、地缘和政策优势，在实施“外向带动”战略的同时，积极依靠科技进步，推动经济社会快速发展。2008年，全市国内生产总值675.2亿元，出口总额3.36亿美元，财政收入92.1亿元。取得了全省令人瞩目的成绩，正加快步伐向实现农村工业化、城乡一体化、科技经济一体化格局迈进。在建市以前，宿迁市是一个典型的农业县，1996年全市国内生产总值第一、二、三产业的比重为44.6：43.8：11.6，农村经济占主要成份。建市以后，宿迁市抓住机遇，大力引进外资，发展外向型工业，促进经济迅猛发展，宿迁市成为\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏“四小虎”之一。改革开放以来特别是地级宿迁市成立以来，全市各地紧紧把握发达地区产业转移机遇和省委省政府支持宿迁发展的政策机遇，大力建设各种隶属关系、各种产业特色的经济开发区，揭开了我市发展开发区经济的新篇章。经过十多年的建设与发展，开发区经济总量不断膨大，产业层次不断提升，开发区经济已平地崛起，成为发展全市工业经济的主力军，成为带动全市经济发展的新生带和增长极。宿迁市利用外资发展外向型经济经历了起步、发展以及提高三个阶段.在起步阶段（从1996年至2000年代前期），引进的企业\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目多是小作坊式的工厂，加工生产服装、手袋、玩具、小五金等低档产品；在发展阶段（从2000年代中期到2005年代初），由于国家改革开放政策深入民心以及国际产业结构调整，市委、市政府抓住机遇，不断改善水、电、道路交通、通讯条件等基础设施，沭阳经济开发区等三县两区开发区相继启动，开发区发展进入快速增长阶段。三县两区开发区发展建设成果得到省外经贸厅等相关部门的肯定，2005年被正式批准为参照省级开发区管理的重点工业园。在提高阶段（2006年至今）三县两区开发区被省政府正式批准为省级开发区，发展也进入了质量提升的新阶段。全市上下大力实施“大\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目推进年”活动，\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的规模和层次都达到了新的高度。2006年当年竣工亿元以上\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目实现了零的突破，“娃哈哈”、“千仞岗”、“天能”、“华威”等企业竣工投产，显著提升了开发区的发展水平。与此同时，以新能源、电子为主体的高新技术产业、以软件业为主体的服务外包产业欣欣向荣、蓬勃发展。南北共建园区深入推进，“苏宿工业园”、“张家港宿豫工业园”等市县南北共建园区全面启动，道路、电力、管网等园区基础建设加快推进。打造完美投资环境，切实提高开发区的凝聚力和美誉度。市委市政府着力打造一流投资环境，特别是在服务环境、治安环境、生态环境等方面加大工作力度，取得了明显成效。宿迁“生态优美、环境宜人、投资环境良好、投资政策优惠”，这是许多到过我市的客商和朋友对这个城市的共同评价。2、宿迁市经济发展情况（1）国内生产总值近四年GDP经济指标年份单位金额2005亿元375.92006亿元4552007亿元5392008亿元675.2从上表可以看出，宿迁近几年国内生产总值持续稳定增长。增幅比较稳定12%-15%比例，说明宿迁的经济发展处于稳定的增长时期。（2）人均国内生产总值近四年人均GDP年份单位金额2005元72002006元81552007元95202008元10950由以上表可以清晰地看到，宿迁市近几年来经济稳步增长，而且保持了较高的增长率。总体经济的发展为房地产业的发展提供了良好的基础和市场、利润的空间。（3）城乡居民收入分析近四年城乡居民收入分析年度城镇居民收入农村居民收入2005637235672006720037862007946848802008109505500可以看出，无论是城镇还是农村其人均收入均呈上升趋势，这与城市的发展有关，由于房地产市场的引导及居住方式的改变，在未来几年里宿迁的房地产市场将会逐渐升温。（4）综合经济实力在全省及全国的地位：改革开放以来，宿迁市GDP以年均13%的速度持续快速健康发展，为同期全国GDP年均增速的1.25倍。目前，宿迁的综合经济实力综合经济实力明显增强，十多年规划建设使城乡面貌发生了巨大变化，十多年基本经验启示着全面奔小康、建设新宿迁的新征程。2009年第一季度，宿迁经济继续保持良好的发展态势，全市完成国内生产总值139.32亿元，比去年同期增长12.5%，比全省平均水平高出2.3个百分点，增速居\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏前列，财政总收入增长40.3%，比全省平均水平高出3个百分点，利用外资增势良好。（5）固定资产投资持续增长：近四年固定资产投资年份固定资产（亿元）其中：房地产（亿元）200526923.3120063813722008524.4787.07·固定资产投资持续增加，在2007、2008年增幅较大，说明投资结构进一步侧重城市、基础设施的建设。·房地产开发投资增长较快，增幅由2006年的8.66%到2008年16.66%，说明宿迁市的房地产市场持续、高速的发展。三、社会文化环境分析宿迁市十分重视文化基础设施建设，兴建了一批高标准、多功能、现代化的群众文化设施。先后投入数亿元兴建了宿城新区广场、宿豫区千鸟园广场、湖滨浴场、宿迁雪枫公园等工程；爱国主义教育基地宿迁市博物馆占地面积5000多平方米，总投资约1.2亿元。宿迁市博物馆的建成，必将为地方文化事业发展提供一个全新的平台，对于优化宿迁投资环境，提升宿迁城市品位，促进宿迁三个文明建设，造福宿迁人民具有重要的意义和深远的影响。四、社会人口环境分析据2007年宿迁人口普查的统计数据，宿迁市总人口531.53万人，占全省总人口的7.04%，是\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏省居南京、南通、盐城、徐州之后的第五大城市。宿迁市户籍人口40多万人，共10万户；这几年来宿迁外来人口也有好几万人。对于宿迁房地产业来说，如何利用外来人口资源，让外来人口在宿迁安家落户，促进房地产业进一步发展，是需要进一步考虑的问题。宿迁市本地人口趋于、外来人口趋于增加，而且近年来增加较快，这一方面是宿迁良好的发展前景所吸引，另一方面也说明外地人也将成为主流消费群体。第四章宿迁市房地产市场分析

4.1宿迁市房地产市场整体分析（1）发展阶段·宿迁市（2008年）人均GDP首次突破2000美元，虽然离全国水平2700美元还有一定差距，但是比去年有所提高，反映出宿迁市的生活水平逐步提高，正加快步伐全面小康社会迈进。·宿迁城镇居民的人均居住面积小，居住支出却处于相当低的水准。主要原因是宿迁居民有大量的私房、房改房、这与上海、南京的居民拥有的大量商品房相比，宿迁居民用于物业管理等各方面支出相对较低。·从整体来讲，宿迁房地产与上海、南京一样，处于追求质量和数量并举的阶段。（2）基建投资对房地产的拉动近四年基建投资分析 年份基建投资（亿元）房地产（亿元）20051.0823.3120066437.1720074153.220085587.07从2006年开始，宿迁市政府加大了基建投资，以改善城市的交通及居住条件，现在已有所改观。宿迁市基建投资不仅加强了外界联系，加快了经济发展，同时对提高人民生活质量，对近两年房地产市场繁华起到推动作用。（3）城市总体结构决定了房地产发展结构·宿迁经济以各镇发展为主，人口分布平均，但近年来由于城市建设进程的加快，中心城市功能进一步完善，市中心土地市场升温，市区人气增强由原来96年建设的14万人到目前已有30余万人，人流带来了商贸流通的兴起，使得市区的商业和房地产用地炙手可热，价格迅速上升。·因为乡镇基建投资少，以致城区和镇区居住环境差异大，城区和郊区的房价差异较大，甚至是郊区2至3倍，这对商品住宅消费结构产生直接重大影响，说明市区房地产发展是稳定、健康的，同时也表明需求空间很大。4.1.1宿迁市房地产市场特征分析a、宿迁市房地产开发结构分析 年份房地产（亿元）增长率200637.1759.45%200753.243.13%200887.0763.66%·宿迁房地产投资额呈现逐年上升的趋势；·自2005年至2008年，房地产年均投资增长率为55.41%，增长态势良好，同时政府也对房地产业极高的重视和关注，从2005年至2008年就加快房地产业发展出台了一系列有利政策，指导、保持和促进房地产市场健康发展。·2005年和2009年上半年，增长率达到了较高的水平，特别是2008年投资额已是2005年的3.7倍。在2008年年终总结大会上，市建设局提出认真贯彻已出台的促进房地产业健康发展的各项措施，同时也确立了2009年房地产工作目标：全新开工商品房面积500万平方米，竣工200万平方米其中市区分别达到230平方米和95平方米。可见2009年宿迁市房地产市场逐渐掀起新的一轮高潮。·根据了解，2008年兴鸿一品、中豪国际星城的畅销，增加了房地产投资者的信心，2009年河畔花园、城宇都市会、翡翠城开始开盘，逐步进入市场后，促使2009投资增长速度较快。·2009年一季度市区房地产新开工面积76.51万㎡，同比增长63.48%，竣工面积31.92万㎡，同比增长93.45%。处于传统销售淡季的1-3月，在2009年却呈现出销售量上涨的趋势，原因归结为：一是去年年底前出台的一系列房产新政影响（新政优惠中包含契税、补贴和首付等相加在5%左右）；二是市区2009年\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目拆迁和危旧房改造形成的被动需求；三是在上月末举办的春季房展会的促销活动。b、宿迁市房地产市场供应现状分析 ·2008年以来特别是进入第三季度，市区房地产销售量呈现较快下滑趋势。随着国家、省及我市一系列稳定房地产市场政策文件的出台，第四季度市区房地产销售量一度有所回升，市区房地产销售下滑趋势得到有效遏制，表现在市区房地产销售量同比、环比均有较大增长，二手房交易量持续增加。·2009年一季度市区商品房的平均成交价格为2743元/㎡，较去年同期上涨22.35％（1-3月份，市府新区兴鸿一品销售均价2901元/平方米、中豪国际星城均价3407元/平方米，市府新区皇冠国际销售均价3071元/平方米，导致市区范围内房价增长较快）。其中，商品住房的平均成交价格为2362元/㎡，同比上涨7.71％。商品房价格变化较明显，主要是受相关楼盘在某一段时间内开盘销售、过年期间优惠降价促销影响较大，所以有一定的起伏，而商品住房成交价格变化较小，价格是稳中有升，这主要是由于现在小区的规划水平和建设品味不断提升和开发企业成本决定的，商品住宅的价格会有一定的提升，但受市场大环境的影响，上涨幅度不会太大。二手房的成交价格不断上升，说明我市的房地产价格没有泡沫，还有继续增长的空间。·随着房地产业的逐步发展，宿迁市的房地产需求结构逐步显现出变化，由原先的“居住型消费”向“享受型消费”转变，由一次性付款的观念向贷款购房转变，同时二次及多次置业群体逐步扩大。·宿迁市民的房屋消费观念从过去的“居者有其屋”开始转变为“居者有佳屋”，置业者较为注重户型结构、环境配套、小区各项设施建设以及物业管理等方面。·宿迁市近期商品住宅户型主要以三房、四房为主，占到了总体的一半以上，主要原因是宿迁本地居民以往的居住习惯和目前的经济收入水平，使得他们普遍倾向于大房大厅的住宅。·自2006年开始，宿迁置业者主要以市区以外和外来人口为主，其购房占商品房成交量占有很大比重，而另一支购房力量的后起之秀为本市居民，他们虽自有房产，却心仪环境和服务俱佳的住宅小区，购房数量逐年增加，大多以大户型中高档住宅为主。4.1.2宿迁市房地产市场总体价格水平分析（1）总体价格·目前，宿迁市商品住宅的均价范围为2500—4000元／平方米之间，普通住房的价格大约在2500—3200元／平方米之间，高档住宅约在3600—4000元／平方米之间，4000元／平方米的价格是普通类住宅的最高限额。·宿迁经济以各镇发展为主，人口分布平均，因此各镇的住宅市场彼此之间依从性非常弱，各镇对市区的依赖性也不强。由此造成商品住宅的价格呈现明显的区域性。·目前，宿迁全市商品住宅价格主要分为以下几个层次：

一是以市区金港花园为代表的市中心区域。在市中心繁华商业机构的带动下，目前此区域的在售楼盘价格属于宿迁的最高水平，约在3600—4000元／平方米。

二是以凯林瑞·巴黎都市、中豪国际星城为代表的市区。由于拥有较好的规划和发展前景，近一年来市区的住宅价格持续上升，依托强劲的本地消费能力，市区的商品住宅价格在逐步市区靠近，房价也在3000—3500元∕平方米。

三是宿迁的其他区域，正如前文所述，宿迁的城市发展以各镇自我发展为主，因此除市区之外的其他地区，如宿城新区和宿豫区房地产市场的发展呈无序状态，造成销售价格不能同一二线地区靠近，维持在2100—2500元∕平方米的较低空间内。（2）价格分析·宿迁城镇住房商品化远远低于\o"点击搜索所有关于［江苏］的文章"江苏其他各省，主要原因是宿迁市的自建房和合作房的比例非常高，这对于商品房市场有很大的冲击。·宿迁的房价收入比处于一个相对比较合理的范围，房地产价格没有脱离居民的承受能力，房价地区分布均匀。宿迁的银行、酒店、学校、医院等公共设施相对完备，房价比较合理。·从整体来看，宿迁与南京、上海相比，房地产市场发展有一定的差距，主要的原因还是住房的商品化程度太低。

4.2供给市场总体特征宿迁这几年房地产的发展态势来势汹涌，后劲很足，因为宿迁市区及各乡镇已积累了相当一部分有购房实力的群体，其积蓄的消费潜力与能量尚未完全得到释放与挖掘。同时，宿迁房地产的营销策划上还很大程度只关注房子的居住功能，对本地区的地域特点与优势未完全利用与挖掘，创新也显不够，由于消费者的消费观念日渐成熟与理性，对房子的基本功能要求退居其次，进而转向对房子的身份属性、品位、社区群体、文化等房子以外的因素追求，这就对房地产的产品定位、社区规划、户型设计、物业管理、售后服务等各环节提出更高要求。受大势影响，近两年宿迁的格局与态势将全面升级，认真研究市场、研究消费者、做好产品与服务的发展商将是市场的主宰，而实力较弱的小发展商将逐渐被市场与消费者淘汰。4.2.1住宅供给（1）

区域分布与价格区间旧住宅区——主要集中分布拆迁小区，享受政府优惠，价格区间1500—1800元/m2新住宅区——近期开发\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目，主要集中在城区郊区，价格区间2100—2500元/m2市周围住宅区——最几年来刚开始兴建，主要是兴鸿一品及运河桥附近，价格区间2700—3100元/m2市住宅区——主要集中在市区人民商场附近，价格区间3200—4000元/m2本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目所处的市住宅区，价格处于最高水平，所以升值潜力达到短期内市场的共识。（2）

主要住宅楼盘\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目名称物业档次主力户型销售均价（元/M2）销售情况凯林瑞·巴黎都市中档二、三房2800良好中豪·国际星城中档二、三房3000良好皇冠国际中档二、三房3200良好结论：a)市区房地产趋向成熟。b)

住宅供给产品类型丰富c)

处于产品高端的面积大、总价高的产品销售缓慢，多层、小高层、高层的销售较为理想。4.2.2商业供给A老城区商业以传统商业为主，满足日常生活消费，住宅底层及街铺大量存在。B新城区商业面积供给过剩，商业氛围不浓销售不理想。C以批发为主的大型商业流通形式存在，只要选取择好业态，能树起商业地产的又一面旗帜。本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目属于A老城区，周边商场、菜场、休闲广场众多，公园、医院等公共设施也相距不远。因此本开发\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目前景不俗，在此生活方便面多彩。

4.3市场需求分析4.3.1住宅需求a、客户——本地消化为主，中高档客户集中在本地生意人、企业白领阶层、企事业单位中高层官员、少量外商及周边村镇客户。b、置业驱动因素——居住环境、价格、配套设施、物业管理。C、户型要求——以3房：80-120㎡为主，2房：60-85㎡主辅。d、可承受价位——单价：3500元/㎡以上为中高档，普通置业者只能接受3000元/㎡以下；总价：普通住宅30-50万e、喜欢的楼盘规模——中大规模社区，良好的物业管理。f、小区配套需求——公厕、垃圾房、绿化、物业管理服务社区。4.3.2商业需求A.

购买商铺对外出租获取得稳定收益的投资者。B.

购买或求租商铺用于自营的个体商户。C.

购买或求租大面积商铺用于经营的大型商家。第五章\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目发展定位

5.1\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目SWOT分析5.1.1优势分析（S）1）地域地理优势A、占宿迁核心地位位于老城区，东至凤凰城用地，南至凤凰城用地，西至东大街（12米），北至渔市口路（15米）及凤凰城用地。座落在城市发展的中心，公共设施齐全，生活极其方便。B、交通便利，路网发达南临幸福南路，运河一号桥，北临渔市口路，步行就可以逛市商业街。C、公园环拥，休闲方便马陵公园、雪枫公园、千鸟园广场、大运河近在咫尺，带来秀美的风光和清新的空气；周边普马特购物中心、人民商场、宿迁一百以及学校、医院完善的配套设施，休闲娱乐尽享便利。2）规划设计优势A、小高层目前小高层最大的特点是将其寸土寸金土地充分利用，同时享受市政府优惠政策补贴。B、产品定位合适，客户定位准确“白领房子苏城造”将目标客户锁定白领，并为之量身定做的60-100m2的户型绝对是白领置业首选。C、户型间隔方正实用，通风采光佳满足抗震、安全、采光、通风、工程管线、监控技防等多项要求。D、面积分布合理，市场承受力度大主要以中小户型为主，总价不高，市场容易接受。5.1.2劣势分析（W）1）本案价格预期较高，对前期市场推广不利由于处于商业中心，地价较高，因此房价也较高，购房群体相对较窄。2）凤凰城商品房开发受旧城区开发影响，区域吸引力不强位于老城区地价高，城市规划多用于商业，城区小高层较少，很难形成群体优势。3）由于是老城区，本案所处周边环境仍需改善本小区处于老城区，周围有许多年代久远的建筑，另外有一定的噪音和空气污染。5.1.3市场机会（O）1）户型面积的优势\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目户型面积小，为目前市场的空白，有利于迅速抢占市场。2）新颖独特的户型设计，为宿迁之最专为白领设计的精致户型，有利于发掘新的客户，形成市场的热点。3）离开发区不远，拥有潜力客户本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目离开发区不远，为高素质的企业老板提供便利，同时也为本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的发展提供良好的机会。4）独特地理位置，附近住房开工较少附近没有待售空房，相比前几年开发的金港花园小区，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目前景广阔。5.1.4市场威胁（T）1）楼市推出量大，市场容量有限，空置率逐年提升。2）竞争对手多，其中不乏实力雄厚、知名度高的发展商。3）重要竞争对手为准现楼、现楼发售。4）主要竞争对手\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目综合素质较高，在户型设计有自己的特色。

5.2发展战略\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目发展总战略——差异化产品，准确客户定位分战略：战略1——打造城市建设新形象，完善中心城区功能，吸引城市感强的高收入人群。战略2——走差异化竞争，发挥住宅产品特色与优势，提高素质以提高性价比。战略3——提升多单一产品开发量，降低开发风险；临街单位规划商铺。战略4——城市白领定位。

5.3形象定位\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目形象定位——白领房子苏城造首先，随着宿迁城市的不断发展，外来人口也再不断增多，而近年来政府提出产业升级，吸引大批高素质人才的策略，使不少知识型移民汇集到宿迁来。这个消费层带动了宿迁对房地产的需求，也使宿迁房价随着市场的需求随之增高，他们将是支撑宿迁地产发展的重要力量之一。其次，宿迁市政府大打城市牌，此牌一出，聚集效应明显，吸引大量的高素质人才来宿迁工作并且居住。随着新城市中心的建成，这一带的市政基础设施将更加完善，对客户的吸引力加强，会有更多的人从镇区搬来城区居住。第三，对于白领阶层来说，购买中小户型住宅，第一考虑的是地段，其次才是成本；必须有便利的交通，成熟的社区生活配套，才适宜自住。苏城·汇金大厦所处位置优越，位于老城区，紧临马陵公园、运河湖畔，占尽自然地利之美。政府公务员、企业老板、年轻大学生、以及市中心上班簇等人群选择为长期居所，是白领真正心仪的完美宅地。

5.4产品定位根据市场分析和\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目发展战略，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目以城市白领房子为主的单一性开发。根据地段的优势建议临街单位规划商铺，剩下为普通住宅。

5.5户型定位结合市场分析以及\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目初步的规划布局、建筑面积，初步确定。本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的户型面积如下：首层以40-100多平方米的2房、3房为主，商业首层以街铺形式开发，二、三层则可以考虑引进大卖场，完善商业配套，汇聚消费人气。层数类型面积（㎡）比例首层商业街铺40008.33%2-3层商场40008.33%4-24层住宅4000083.34%小计48000100%

5.6客户定位5.6.1整体目标客户定位A、宿迁知识分子、白领，约占60%B、宿迁市居民10%（宿迁市户籍）C、外来港商、台商、小企业等，约占10%（含其它镇区）来宿迁投资建厂的港澳台同胞极外国人、外省人员他们购买力高，对楼盘要求很高。D、宿迁城区的原居民（主要是市区以外宿迁本地人）10%E、独具慧眼的投资买家，约占10%目所处的宿迁的中心地带，\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的增值潜力巨大；而且随着城市日益发展，人气与日俱增，本区域的租赁市场也将火暴，将给投资客带来十分可观的回报。5.6.2重点目标客户锁定A、宿迁知识分子、外来高级白领他们忙于工作，希望孩子在一个邻里关系和谐、素质高尚、文化浓郁的环境成长。他们希望拥有健康，渴望在都市里生活，在大自然里休息，楼盘应具有园林绿化，特色建筑景观。他们有较高的文化程度，因为我们可为买家提供信息高速公路。让一部分买家感受现代科技，而让另一部分买家觉得是身份的体现。

5.7价格定位毛坯房平均价格为320元/㎡5.7.1根据市场比较法测算销售价格，从城区选取具有代表意义的\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目进行价格比较。市场比价法测算销售价格分析表：案例名称本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目中豪·国际星城凯林瑞·巴黎都市兴鸿一品地理位置城区城区城区郊区市场均价3200300029002700产品类型期房现房期房现房主力户型90-130㎡90-130㎡90-130㎡90-130㎡交通条件优越良好良好一般周边环境优越良好良好一般

5.7.2策略调价根据市场比较测算，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的销售均价是3200元/㎡。从策略上分析，采取以下策略调价有利于销售。销售前期尽量采取低开高走，起价考虑在2800-3500元/㎡。原因：根据前期销售状况显示，目标客户之白领和周边居民、生意人对\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的供应有大量需求，能为巨大的\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目带人气。目的：建议首先以低价尽快回笼资，资金投入到配套设施的完善，以后销售的提价打下基础。销售中后期逐步开始提价，估计后期均价可达为3200元/㎡第六章营销策略

6.1阶段策略6.1.1入市推广策略1）首推时机的选择宿迁市房产会将会在年初3月份举行，届时宿迁市所有楼盘均会参展，是各开发商展示自己实力与楼盘素质的好时机，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目已预定好展览位置，一定要借房博会举行的机会开始\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的内部认购，内部认购期初定为一个月，公开发售的时间由发展商解决了预售证问题后待定，但从买家的购买心理出发考虑，最佳的公开发售期应在框架结构达到一定的楼层。2）首推货量选择针对本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的实际情况，应采用低价入市，选择\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目中景观、位置都较好，面积较小的单元，而且在市场上具有竞争力的产品，在入市时以较低的价位抢夺市场，吸引买家注意力，形成开盘旺销的势头。3）首期推广的方法A、在市区设立展览场地由于本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的档次定位为白领社区，因此有必要在市区人流密集的白领消费高档商场或酒店设立临时展览中心，并有专职看楼车，方便兴趣客户参观\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目现场。B、派筹内部认购建议采用派筹方式进行，住宅每号叁千元诚意金，商铺每号叁万元诚意金。凡在内部认购期间，越早下诚意金可获得较大的额外折扣，反之折扣越小。正式公开发售时，可持筹码以先到先得方式进行认购。C、公关活动活动：白领精英酒会时间：待定地点：待定对象：\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目附近大型企业的高级管理层及对本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目有意向的客户。形式及内容：自助餐，全程有嘉宾表演节目，发展商对本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的开发理念的介绍。目的：利用餐酒会作为一个契机，将本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目产品推介给特定的目标客户，借机扩大本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的知名度与美誉度，打开销售的人脉链。D、新闻炒作本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目作为大河畔的高尚住宅社区，而且具备高素质的建筑产品，必须借媒介的力量，故此，在入市阶段要全方位进行新闻炒作，营造市场热点。6.1.2持续期销售策略开盘后，首期推售工作完成，紧接下来的是中期推广，中期销售是成交量最大的时期，采用密度较大的电视广告、报纸广告、户外广告与媒体炒作维持市场形象与热度。把每一个月作为一个销售周期，每一个周期主打一种产品，采取先易后难的方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目在客户心目中的新鲜感。6.1.3尾期销售策略按照营销学一个通用观点，任何商品销售部分分为四个时期：进入期、成熟期、持续期和尾声。地产界通常所说的尾盘一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率7成左右的时候，余下的单位便称作尾盘。卖尾盘时已不能大量、轰炸性地进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，这需要一定的方法。第一种方法：调整价格一般情况下货尾是一些朝向较差楼层较为不理想的单位，这时采用降价促销是最常用的一种方法。第二种方法：寻找新的营销方式有些楼盘价格降到极限、广告也打了无数依然无人理睬，这个时候寻找一个新的营销方式应该说更为重要。第三种方法：重新定义市场改进产品尾货的处理方式除了降价之外，重新定义市场、重新界定客户、同时在可能的情况下对产品进行改进也是一个值得借鉴的好方法。按照惯例，所谓重新定义市场，一般必须对产品进行改进，只有这样才能维持持续销售期，避免提前进入尾声。一般来说住宅产品销售到了尾声，改进的可能性可以说是微乎其微，因此较多的采用重新定义市场的方式。第四种方法：制定目标各个击破根据剩余尾货的特点（如户型、面积、总价等）进行分类，不同的类别制定不同的销售目标，使用不同的销售手法，使之更切合实际，针对性更强，达到推销产品的目的。

6.2现场包装销售中心是买家看楼、洽谈的场所，是否能有明显的功能分隔，是否能面向目标客户并体现楼盘档次是作为一个销售中心首当其冲的任务。营造一个符合客户档次的销售中心才能有效地引导客户的看楼过程，并提高成交的效率。因此，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目应该具备一个较具规模的以透明玻璃围合的销售中心，并针对客户的需求将会所功能提前展示，而本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目将提前进行内部认购，但为了适应目标客户群，建议在原有的基础上作以下的调整。6．2．1销售中心包装

外包装：销售中心作为客户接触本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的第一件产品，第一印象是否吸引将直接影响其购买欲，所以建议必须先为\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目营造一个喜庆，醒目的销售气氛其中包括：1。充气拱门的添设；2．彩旗的添设；3．飘空气球的添设；4．外立面整饰；5．“售楼处”标识重新设计制作。销售气氛的营造，往往能令买\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目产生热销效果，对于促进销售起到很大的作用。

内包装：销售中心的建筑风格应与本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的形象定位浑然一全，保持统一的形象，尽量利用通透、明亮的售楼部配合\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的主题定位，并制造能诱发目标客户购买的形象。内包装包括：1．展板的布置展板编排是展销会内的重要部分，它能有系统地引导买家由接触到了解\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目，以尽快帮助其作出决定。展板编排更重要的是突出\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的优点，令买家对\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目更有信心并以最方便及有利摆设，缩短买家了解\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的时间作出购买决定。2．展板的内容1）升值前景2）主要交通3）\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目规模4）\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目主题定位5）户型推介6）配套介绍7）智能化介绍3．录影带介绍拍摄8分钟的高素质录象带在展销会场和售楼部、样板房不断播放，除了介绍\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目本身发展外，还介绍当地情况，发展商背景、突出楼盘的优点，使得买家对\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目有更深的认识，同时亦增加展销会的现场气氛，加快销售人员的讲解过程。4．背景音乐设定可以根据不同的阶段选择不同的背景音乐，例如：大型展销会宜选择一些节奏较强的音乐，能够有效增加紧张气氛，促进成交；客人较少时可选择一些较悠扬且具文化品位的音乐，提升楼盘档次等。6．2．2施工工地包装工地的形象不能象一般工地杂乱无章，直接影响潜在买家对\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的整体形象的认识，因此在场施工人员在进场施工时必须统一着装，例如施工时穿带统一的施工帽、工作服、工作标签等（建议各种施工服饰的色调与\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目广告推广色调相同），工地需要安排施工人员定时定点进膳食，以避免施工人员无安排聚散影响工地施工秩序。围合工地同时，应在显眼颜色、图案、字体等表现形式将\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目VI系统有机结合在围墙上，施工现场应尽量做到整洁，使工地内外整齐有序。6．2．3外立面包装由于市区的人流量大，所以我司建议\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目必须利用该天然条件，在建筑外立面面向公路进行大幅广告宣传。宣传途径

横幅、垂幅：（特点：成本低、易安装、易损坏）

钢板+霓虹灯：（特点：成本较高、难安装、不易损坏可做长期使用、晚上能见度高）

大型喷画：（特点：成本高、易损坏、形象塑造效果好）。综上分析，我们建议本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目在销售初期（工程进度达到一定的楼层时）选择喷画的方式较佳。6．2．4小区内部道路包装小区内部主要道路的包装设置，具有时效性长可信度高和发展商品牌营造的宣传效果，并且是通往二期工地的必经之道，该道路的宣传效应不乎视。因此要选定符合\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目定位的宣传定位语和VI宣传为小区作包装宣传，以提高一个已有一期成熟小区的升级定位和销售气氛。该宣传包装应具有一定的文化品位、时尚。包装内容a)

智能化介绍b)

精彩定位语c)

主题定位d)

配套介绍6．2．5样板房包装样板房是顾客对拟购置房屋状况最直接、最真实的体验，对唤起客户购买欲望关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起着关键作用。因此，样板房的设置要非常慎重，要认真研究顾客心理、布局、质量、装饰、外观、家私甚至色彩都要仔细研究，反复比较，还要特别注意周围环境的介绍和描绘。同时在装修样板房时还应尽力掩饰其结构上的一些不足之处。

6．3营销费用6．3．1宣传推广总费用按照目前市场的平均水平，考虑市场的竞争性推广总费用大约占总销售额的3%左右。6．3．2总体安排在产品导入期和公开发售期，由于推广力度大，推广费用会较多，所以，这段段应占整体推广费用的60%。其后40%则以实际销售情况分阶段实施。第七章物业管理策略

7．1小区物业管理的特色本小区的物业管理必须为住户提供周到的服务。首先应该提供清洁、保安、小区绿化、小区内的房屋维护等这些基本服务，在此基础上，还要开展一些特色服务，如费用代缴、钟点工和保姆服务等。因为本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目所处地段的治安环境不太理想，所以小区的物业管理将采取封闭式管理。本小区的物业管理，将开展24小时热线投诉，由专门的人员负责，确保不漏掉任何一个投诉电话。同时，还将加强专业化培训，制定从接听电话到信息反馈，处理结果的程序化、标准化要求，从而规范售后服务的工作程序及制度。本小区的物业管理，将更广泛地接受住户的监管，更广泛加强与业主交流，更广泛地开展社区文化活动，以确保大家和和睦相处。第八章\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目选址和建设条件8.1.\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目选址\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目位于宿迁市中心,东至凤凰城用地,南至凤凰城用地，西至东大街、人民商场（12米），北至渔市口路（15米）。8.2.建设条件8.2.1场地达到自然平整8.2.2周围基础设施达到通水、通电、通路。\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目所在地块完成了该宗地的前期开发工作，能满足\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目投入使用后的有关要求。具体标准为：a.

道路：按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路。b.

给水由二环南路接入c.

雨水由二环南路排出d.

污水由二环南路排出e.

通讯及电二环南路接入。8.2.3住宅小区商业及文化教育配套设施齐全\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目所处的宿迁市大运河畔旅游文化、经济中心，旅游资源异常丰富。另外，\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目运河桥边、幸福南路，具有良好的交通条件，为商业房产开发提供了可能。\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目周边有成熟的教育体系，以及医疗卫生体系。未来发展空间巨大。第九章\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目建设规模及功能标准9.1建筑面积和内容1规划总用地面积m22建筑用地面积m23规划总建筑面积m23.1其中：多层商业总建面m23.2高