房地产评估分析报告

房地产估价汇报项目名称：恒福丽铂公馆委托方：马毅估价方：三水正创房产估价企业估价人员：张炼、梁金洋 估价作业日期：MERGEFIELD估价时点\@YYYY年MM月DD日06月10日至MERGEFIELD完成日期\@YYYY年MM月DD日06月30日估价汇报编号：02（）个字第0110号三水正创房地产评定二零一六年致委托方函马毅先生：受您委托，我企业恒福丽铂公馆之市场价值进行了评定。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。估价人员依据估价目标，遵照估价标准，根据估价工作程序，利用科学估价方法，经过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析估计基础上，经过周密测算，并结合估价经验和对影响房地产价值原因分析，确定三水恒福丽铂公馆建筑面积114平方米，土地使用权面积114㎡）在MERGEFIELD估价时点\@YYYY年MM月DD日06月20日市场价值（场价值为人民币93万元，大写金额：玖拾叁万元整。)评定结果明细表： 估价对象建筑面积（㎡）评定单价（元/㎡）抵押价值（万元）A座16层6号114824593具体估价过程及相关说明见估价结果汇报。顺致 三水正创地产评定法定代表人：陈磊MERGEFIELD完成日期\@YYYY年MM月DD日06月20日估价结果汇报一、委托方和权属方1、委托方：马毅2、权属方：马毅二、估价方基础情况估价方名称：三水正创房地产评定法定代表人：陈磊三水分企业地址：三水西南镇乐路6号分企业责任人：陈磊联络人：陈磊联络电话：三、估价对象所在区位情况1、三达路和广海大道交接处2、交通组织：三达路和新华路交界，临近广海大道，可连接恒福广场和三水广场等繁荣中心位置，同时沿三达路，一环西路可接驳广三高速。3、周围商业配套：三水广场，恒福广场，西南公园，北江体育公园4、邻近商圈：三水广场，西南商业圈；5、周围商业气氛：较优；6、基础设施：煤气/天然气/电梯/车位/地下室,花园/小院，阁楼；7、公共交通：638路、606路等；8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。四、估价对象基础情况1、房屋坐落：坐北朝南2、销售案名：丽铂公馆A栋16层06号；3、房屋结构：钢混；4、现实状况用途：住宅；5、房屋层次：评定对象所在建筑为钢混30层结构，评定对象在第16层；6、建筑面积：114㎡；7、套型：住宅；8、朝向：东南；9、建筑年代：10、小区环境、绿化：所在小区环境较优，绿化较优，保洁情况较优；11、车库（车位、车棚）情况：地下车库、地上停车位；12、物业管理：佛山三水恒创物业企业管理； 13、所在项目规模：大型公寓；14、商业气氛：较优；15、内部装修：豪华装修16、其它：公共部分装修：涂料；外墙：玻璃幕墙、铝板；五、权属情况1、房屋权属情况（1）证号：02第JN00150280号；（2）房屋全部权人：马毅；（3）房屋坐落：坐北朝南；（4）丘权号：----；（5）房屋性质：私有；（6）幢号：A；（7）房号：1606；（8）房屋结构：钢混；（9）房屋总层数：30；（10）所在层数：16；（11）建筑面积：114㎡；（12）计划用途：住宅；（13）产权起源：转移；（14）建筑年代：；（15）备注：----；（16）共有情况：单独全部；（17）她项权利情况：依据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何她项权利。2、土地权属情况（1）证号：02（）第07292号；（2）土地使用权人：马毅；（3）座落：坐北朝南；（4）地号：；（5）图号：----；（6）用途：公寓住宅；（7）使用权类型：出让；（8）终止日期：2076年06月29日；（9）使用权面积：114㎡；六、估价基础事项1、估价目标为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。2、估价时点MERGEFIELD估价时点\@YYYY年MM月DD日06月20日3、估价方法选择市场比较法和收益还原法作为此次估价基础方法。（1）市场比较法基于评定人员掌握有充足交易实例，选择市场比较法比较适宜。市场比较法是将估价对象房地产和在较近时期内已经发生了交易类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易类似房地产已知价格，修正得出估价对象房地产价值一个估价方法。（2）收益还原法收益还原法是在估算不动产在未来每十二个月预期纯收益基础上，以一定还原率，将评定对象在未来每十二个月纯收益折算为评定时点收益总和一个方法。其中租金采取市场比较法测算。（3）然后，估价人员依据估价经验，结合估价目标，对所用估价方法所得估价结果给予不一样权重，确定估价对象房地产价值。4、估价作业日期MERGEFIELD估价时点\@YYYY年MM月DD日06月20日至MERGEFIELD完成日期\@YYYY年MM月DD日06月25日；5、估价汇报使用期自汇报完成之日起1年内有效；6、变现能力分析（1）通用性：估价对象房屋建筑形式符合商业要求、户型设计合理，通用性通常；（2）独立使用性：估价对象为一整体性商业房地产，独立使用性较强；（3）可分割转让性：估价对象为商业房产，产权完整，可分割转让性较差；（4）变现价值：在市场较活跃情况下估价对象较轻易实现快速变现，变现价值较市场价值会有一定下浮。7、房地产抵押价值未来下跌风险分析预期未来可能造成房地产抵押价值下跌原因关键有以下多个方面：（1）房地产实物情况。房地产临街情况、建筑规模、平面布局、外观形象及配套设施等原因，对房地产价值影响较大。经现场勘察，估价对象在三水西南三达路和广海大道交界处，平面布局很好，建筑外观保养、成新度、装修、朝向及配套设施均较优，估计估价汇报在评定使用期内，抵押价值基础保持稳定。（2）房地产所处区域情况。房地产所处区域未来计划及发展潜力对房地产价值影响较大，估价对象所处区域同类型商业房地产市场情况良好，在未来一定时限内区域原因趋于稳定，估计估价汇报在评定使用期内，抵押价值基础保持稳定。（3）房地产市场情况。房地产价格水平及其变动，是由房地产供给和需求共同作用结果。因为房地产不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低供求情况，关键是当地域本类房地产供求情况。估计估价汇报在评定使用期内，抵押价值基础保持不变。8、房地产抵押估价汇报使用提醒（1）估价对象情况和房地产市场情况因时间改变对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域原因不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大波动情况下，估计估价汇报使用使用期内，房地产抵押价值基础保持稳定。（2）对抵押期间可能产生房地产信贷风险，估价汇报使用者应给关注，估价对象房屋是否存在现实状况变更及环境改变引发房地产抵押价值减损。在抵押期间，还需防范因金融、信贷等政策调整而引发房地产信贷风险。（3）估价汇报使用者应合理使用评定价值，关注处理房地产时快速变现及费用影响，当房地产抵押估价汇报出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。（4）定时或在房地产市场价格改变比较快时对房地产抵押价值进行再评定。9、最高最好使用分析最高最好使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充足合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。估价对象土地法定用途为住宅用地，建筑物计划用途为住宅，现实状况用途为商业，此次评定根据商业用途作为最高最好使用。10、价值定义根据国家相关法律要求，本估价汇报中评定价值为估价对象分摊土地剩下一定年期一定用途土地使用权及建筑面积114平方米建筑物全部权价值。本汇报采取公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成价格。11、估价依据（1）《中国城市房地产管理法》（8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议经过）。（2）《中国土地管理法》（第二次修正，8月28日中国主席令第28号公布）。（3）《城市房地产转让管理要求》（1995年7月28日经第十次建设部常务会议经过自1995年9月1日施行）。（4）《城市房地产抵押管理措施》（7月23日建设部第45次常务会议审议经过，自公布之日起施行）。（5）《中国物权法》（3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议经过，自10月1日施行）；（6）国资办发[1992]36号《国有资产评定管理措施施行细则》。（7）建设部颁发《房屋完损等级评定标准》。（8）建设部发建标[1999]48号《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》。（9）江苏省建设厅《江苏省建筑工程概算定额》（）。（10）委托方提供评定对象产权等资料。（11）现场勘察判定统计资料和评定人员走访咨询搜集掌握相关案例数据和资料。（12）建房住[]8号建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会《相关规范和银行信贷业务相关房地产抵押估价管理相关问题通知》、《房地产抵押估价指导意见》。12、估价标准依据公平标准、正当标准、最高最好使用标准、替换标准和估价时点标准等标准对估价对象进行了公正、客观、科学估价。（1）正当标准以估价对象正当使用、正当交易、正当处分为前提估价。所谓正当，是指符合国家法律、法规和当地政府相关要求。一是要求在估价时必需确定估价对象含有正当产权。二是要求在估价时所包含估价对象用途必需是正当。三是要求假如包含估价对象交易或处分方法时，该交易或处分方法必需是正当。（2）最高最好使用标准 估价对象最高最好使用为前提估价，认为保持现实状况最有利时应以保持现实状况继续使用为前提。最高最好使用标准受到正当标准约束，房地产最高最好使用还必需得到技术上支持，不能经过不经济方法来实现房地产最高最好使用。（3）替换标准估价对象不得显著偏离类似房地产在相同条件和状态下正常价格。房地产估价所要确定估价结论是估价对象客观合理价格或价值。对于房地产交易目标而言，该客观合理价格或价值应该是在公开市场上最可能形成或成立价格，房地产估价就是参考公开市场上足够数量类似房地产近期成交价格来确定估价对象客观合理价格或价值。（4）估价时点标准估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价值。估价结论含有很强时间相关性和实效性。关键是考虑到资金时间价值，在不一样时点上发生现金流量对其价值影响是不一样。估价结果是估价对象在估价时点价格，不能将该估价结果作为估价对象在其它时点价格。（5）独立客观公正标准要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员和估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部环境干扰原因影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（6）谨慎标准在面临不确定原因情况下作出判定时，应保持必需谨慎，充足估量抵押房地产在处理时可能受到限制、未来可能发生风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉法定优先受偿款。房地产市场背景分析（佛山三水区地产市场概述）（一）三水区楼市概况，三水区商品住宅成交面积130万㎡，同比大幅增加61%，是佛山五区成交面积增加幅度最大；整体成交均价约为5800元/㎡，同比下滑5%。从各个月成交走势来看，春节后和全方面解除限购以后，三水区各大项目纷纷加大推货力度，成交量稳步上扬，而且在5月~8月保持月均10万㎡以上高水平。从各个板块库存来看，西南旧城销售最旺。“三水楼市很尤其，首先成交面积大增，土地出让是佛山之最”，中原地产佛山企业策略研究中心朱伟德说，“其次，三水楼盘销售均价不给力，原因在于刚需购房意愿强烈，不过受当地收入水平影响，对价格比较敏感。”去年6月，保利三水中央公园以6000元/㎡均价入市，一周卖出八成，是三水楼市销售回暖标志性事件。而三水万达广场、碧桂园三水华府等名盘前后开盘，销售业绩不俗，给三水楼市增添了“大盘基因。”据统计，三水在售楼盘大约有20多个，均价在4000元到10000元/㎡不等。西南板块楼盘销售进度最快，去年拿地三水万达广场，现在在售88㎡、113㎡三房、137㎡四房，均价5600~6200元/㎡;保利中央公园在售89平方米三房、110、120平方米四房等洋房单位，均价6000~6200元/平方米;雅居乐雅湖半岛推是83~195平方米三或五房产品，价格为5000~6000元/㎡。，三水最值得关注楼盘除了三水万达广场、碧桂园三水华府、保利三水中央公园之外，还有保利地产新拿云东海三水大道商住项目。御江南、三水时代城、博雅滨江、丽铂公馆、雅居乐雅湖等盘也有几批新货推出