房地产 新质生产力将重塑北京办公楼市场-202407

20242024年7月雷达|北京|办公楼市场随着中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段生产力的要素条件发展方向演进路径都在发生重大变化意味着新发展时期需要新的生产力理论来指导基于历史发展大势和我国实际国情,发展新质生产力的理论被创造性的提出在今年的两会政府工作报告中加快发展新质生产力被列为2024年十大工作任务之一三个要素良性循环科技··人才促进科技创新是发展新质生产力的核心驱动力。根据2023年中央经济工作会议,新质生产力是由技术革命性突破生产要素创新性配置、产业深度转型升级而催生的当代先进生产力它以劳动者劳动资料劳动对象及其优化组合的质变为基本内涵,以全要素生产率提升为核心标志发展新质生产力对于劳动者劳动资料和劳动对象均提出了更高的要求,因此需要通过科技创新对各生产要素进行赋能,进而实现高质量跃升三个要素良性循环科技··人才促进跃升为跃升为跃升为资料来源:央视新闻,高力国际整理绘制在发展新质生产力方面,北京作为全国乃至全球科技创新中心,已取得国际领先的人才优势和产业创新生态根据北京外商投资指南介绍,北京活跃研究人员数量超47万人,位居全球第一,两院院士占全国近五成同时,北京还拥有92所高校和1000多所科研院所,重点高校数量占全国四分之一北京已经打造出高水平的教育人才科技的良性循环,为发展新质生产力奠定了坚实的基础发展新质生产力需要升级改造传统产业发展壮大战略性新兴产业前瞻布局未来产业在产业培育和发展方面,北京研究与试验发展(R&D)经费投入强度常年保持在6%以上水平,远高于全国平均水平(约3%左右)。截至2023年底,北京全市独角兽企业数量达114家,居全国第一,平均不到5分钟就有一家科技企业创办2023年北京十大高精尖产业全部突破千亿元级,新一代信息技术集群产值突破3万亿元,高技术产业增加值占GDP比重达27.1%.北京正在加速布局未来产业抢占未来制高点2023年9月北京发布了《北京市促进未来产业创新发展实施方案》,锚定未来信息未来健康等20个未来行业并制定了相应八大行动,构建未来产业创新发展生态以数字经济领域为例,2023年北京数字经济产业占全市GDP比重达到了42.9%,同比增长8.5%,数字经济已经成为北京经济发展的强大驱动力北京市委市政府陆续出台了如《北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案》等一系列政策,加快建设成为全球数字经济标杆城市此外,根据北京国际科技创新中心建设关键阶段的新要求,为促进科技创新和高精尖产业发展,更好的发挥政府资金的投资引导作用,今年年初北京市在人工智能医药健康机器人和信息产业领域设立4只百亿级政府投资基金,合计规模达到500亿元放眼全球,北京科技创新中心的国际影响力也已初步形成根据《国际科技创新中心指数2023》报告,北京连续两年在国际创新中心指数综合排名的中和旧金山圣何塞纽约共同位列全球前三位此外,《2023自然指数科研城市》发布的2023年自然指数全球领先科研城市及都市圈最新名单显示,北京自2017年以来连续七年位列世界第一《北京市促进未来产业创新发展实施方案》•••资料来源:北京市人民政府,高力国际整理绘制新质生产力企业正在源源不断获得资本市场的“真金白银”新质生产力理论的提出为市场提供一个崭新的角度去观察下一阶段的产业发展方向,而这些站在风口的核心产业也将受到各大投资机构的长期关注。因此,从私募投资一级市场的角度可以更准确地进行前瞻性产业观察,同时更好地把握下一阶段办公楼市场需求侧演变。这背后的观察逻辑也非常直接,今天获取资源最多的行业或企业,大概率也就是未来办公楼市场新的需求增长极。本报告整理了从2021年至2024年4月底发生在北京市场的2238条投融资事件,包含风险投资阶段初创期和成长期企业的投融资事件战略投资基石投资和IPO等。由于A轮以前的企业其商业模式及产品过于早期,所以此次报告未包含同时,我们根据国家战略性新兴产业和未来产业的相关行业划分,以及各企业自身主营业务情况,来判断其是否属于具备新质生产力基本特性的企业(下文简称新质生产力企业)。从私募投资一级市场的现状来看,目前该市场无论是交易规模融资数量以及退出规模均出现大幅萎缩,从资金端到投资端,整体市场节奏均在放缓然而,就是在这样困难的市场环境下,新质生产力企业在2021年获得融资的数量占比达到了六成,甚至从2022年开始长期维持在80%以上的水平。私募市场整体上的不确定性大幅提升,而新质生产力企业却持续不断获得资本市场真金白银的投资,这也反映了资本市场对于未来北京下一阶段的产业发展方向形成了高度共识。新质生产力企业融资事件数量占历年投资事件总量比重,20212024.42021年2022年2023年截至2024年4月底数据来源:公开市场信息,高力国际整理从新质生产力企业的行业类别来看,互联网科技类企业所占比重在近几年中均排名首位,且占比一直维持在40%以上,而重点投资方向直指近期的热点行业,如人工智能网络安全等领域。生物医药排名第二,占比长期维持在20%左右,主要集中在创新药医疗器械和医疗智能化解决方案等领域值得注意的是,先进制造业所占比重从2021年的8.5%上涨至2024年的20.6%,如机器人智能装备等高端制造类企业所受关注度在不断提升此外,从历年的大行业分类数量中能够看出,2021年的大行业种类达到13个,被投产业方向相对多样化2024年,行业分类下降至了9类,投资方向则更多集中在未来信息未来空间未来健康等北京市重点布局的未来产业中。由此可见,政策对于市场的引导作用正在显现,资本市场正在将更多社会资源引入到这些未来产业中。40%先进制造业先进制造业2021202220232024年至4月底站在办公楼市场(包含写字楼市场和产业园市场)的角度观察这些被投的新质生产力企业在北京市场的分布,将能够更好地捕捉到哪些区域将能够最先抓住未来产业发展的红利从目前的区域分布来看,传统意义上市中心的核心成熟写字楼子市场占比达到38%,其中中关村和望京酒仙桥两个子市场占比就高达30%,其他市中心的子市场(如CBD、金融街、燕莎、亚奥等)占比仅有8%.,此外,我们发现有53%的新质生产力企业大量分布在五环外的产业园市场,甚至是一些尚未形成产业聚集效应的零散区域(22%)。其中,上地北京经开区(亦庄)和北清路作为北京重要的产业园市场占比达到3%,由此可以看出,新质生产力企业大量集中在北京的西北(中关村上地北清路沿线)和东北(望京酒仙桥)两大创新组团,以及北京生产制造最具优势的北京经开区而其余如CBD、金融街东城商务区等以金融专业服务等以传统产业为支撑的核心写字楼子市场仅有8%的新质生产力企业落户于此。新质生产力企业办公地所属子市场其他核心产业园子市场,4%其他核心写字楼子市场,8%北清路,8%望京-酒仙桥,8%注释:子市场划分地图请参考下一页;数据来源:数据来源:公开市场信息,高力国际整理其他核心子市场指除中关村、上地等上图展示出的核心写字楼和产业园14725.4%27524.7%1669.7%11814.7%25814725.4%27524.7%1669.7%11814.7%25817122.8%14.7%18320.9%乙级产业园14813828.1%23.9%27617.9%18817.7%26117622.7%26117622.7%18.1%51536411.7%13.1%16828.6%26.1%20.7%16828.6%26.1%20.7%30617713.3%21.5%11116.5%数据来源:高力国际可以说,传统的核心写字楼市场在过去3年的未来产业竞争中处于落后位置,究其背后原因主要有以下三个方面:第一,新兴产业对于核心写字楼市场缺乏吸引力。金融和专业服务类企业一直占据了这些传统写字楼市场前三大需求中的两席,且两种产业的需求长期稳定企业的质量普遍较高因此,相对充足且稳定的传统产业需求使得这些区域的业主追逐未来产业的内生动力不足第二,高租金让成长型企业望而却步。北京的办公楼市场在2018年之前长期处于低空置率的市场环境下,虽然从2018年租金水平触顶回落但整体租金水平依然较高虽然核心写字楼市场普遍交通便利配套完善但多数成长型企业仍然无法负担北京市场较高的租金水平,商业化或产业化发展相对较弱的一些区域就成为了被迫的选择第三,多中心的产业布局已形成,带动优质项目和周边配套逐步完善。过去十年北京已经形成了多中心的产业布局,这些区域不断建成可以比拟核心市场项目品质的高性价比产品同时,随着轨道交通的逐步完善企业员工通勤成本大幅降低这些高性价比办公项目的入市大幅改善了周边企业的办公环境,为企业提供了多样化选择非核心市场在过去十年逐步积累的新质生产力产业聚集优势长期服务于科创企业的先发优势和产业办公项目的高性价比优势,使这些区域的办公楼市场最先受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利为了更好的观察新质生产力企业对于当前办公楼市场需求侧的影响,本报告筛选了2021至2024年一季度底发生在北京办公楼市场超过2,800条租赁成交(包含新租、扩租和搬迁,不包含续租),涉及租赁面积超过720万平方米。其中,涉及新质生产力企业的租赁成交数量超过730个,涉及租赁面积超过160万平方米1。从全部租赁成交占比的角度来看,新质生产力企业的活跃度(成交案例数量)和对租赁市场的影响力(成交面积)在逐年提升,其中5,000平米以上的大宗租赁成交占比也展示出相同的趋势。由此可见,新及潜在的新增租赁需求,都会使其成为下一阶段办公楼市场需求侧新的增长极。 新质生产力企业租赁成交数量占比,20212024 2021202220232024Q12021202220232021202220232024Q1数据来源:高力国际全部租赁成交租赁成交大于5000平数据来源:高力国际注释:1.该份租赁数据尚无法包含时间段内发生在北京办公楼市场的全部租赁成交,但其抽样覆盖量足以支撑相关数据结论中互联网科技占比高达47%。互联网科技行业在经历了过去3年的深度调整后,已经孕育出新的行业机遇。以人工智能、大数据、行业正在崛起,体现了中国科技创新正在引领现代化产业体系建设。新质生产力企业租赁成交行业占比,新质生产力企业租赁成交行业占比,20212024Ql能源化工,7%航空航天,7%航空航天,7%先进制造业,8%先进制造业,8%生物医药,生物医药,10%金融科技,金融科技,12%注释:注释:按成交面积计算数据来源:高力国际新质生产力企业成交所属子市场占比,新质生产力企业成交所属子市场占比,20212024Ql其他核心产业园子市场,3%其他核心写字楼子市场,其他核心写字楼子市场,20%亚奥,8%亚奥,8%中关村,中关村,12%CBDCBD,10%上地,上地,12%望京-酒仙桥望京-酒仙桥10%注释:注释:按成交面积计算数据来源:高力国际来的扩张红利。此外,核心写字楼子市场中的CBD和亚奥区域能够占比较大,一方面是由于这些子市场本身就是传统类型的金融、所致。启发与展望北京办公楼市场自2022年起开始进入主力租户行业的调整期过去的三年间创造了最多增量需求的互联网企业开始进行大规模的办公面积搬迁整合在市场中腾退出大量办公空间随着疫情后市场整体需求仍处于恢复阶段且持续有新项目进入市场叠加企业普遍采取降本增效的策略市场空置率不断攀升,租金持续下行租金下行导致各子市场之间和各资产类别之间的租金差距