广告策划-城市综合体的溯源现状与趋势

城市综合体的溯源、现状与趋势第一局部城市综合体的定义及演化历程综合体定义--建筑综合体定义：多个功能不同的空间组合而成的建筑〔中国大百科全书〕是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑〔美国建筑百科全书)本质：功能复合、高效率、复杂而统一

综合体定义---城市综合体定义：

城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。本质：随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态;城市综合体是一个社会多生态系统概念;要求进行统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益二者的联系与区别与建筑综合体比较，城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段，是现代城市开展背景下的卓有成效的开发模式。城市综合体规模比建筑综合体更为集约、规模更大、而且，其与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚至其运作更受外部环境如交通的制约。城市综合体与多功能建筑的差异，就在于它是处在一定联系中的，与环境发生一定关系的各组成局部的统一整体。它是多种功能的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存的根底上，创造了更为广泛与优越的整体功能；综合体定义城市综合体演化历程1.古希腊阿索斯广场〔ASSOS〕2.卡拉卡拉浴场和戴克立提乌姆浴场3.现代综合体的开展历程4.CBD、城市副中心区与城市综合体的关系5.中国早期的建筑综合体城市综合体演化历程1.古希腊阿索斯广场〔ASSOS〕城市综合体演化历程2.卡拉卡拉浴场城市综合体演化历程30年代

二战后20世纪70年代--至今3.现代综合体的开展历程城市综合体演化历程30年代1933年8月,国际现代建筑协会<雅典宪章>将城市划分为居住、工作、游憩、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。导致了城市开展方案中贬低高密度、传统街坊和开发空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。功能分区原那么人到城市和建筑的开展偏向单一化，不同空间单一化分割，结果形成城市功能不良。相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续开展和自我更新产生严重制约.城市综合体演化历程二战后西方国家的城市化进程加速，伴随着汽车时代的到来，郊区化得以快速扩张。一方面，工业化和商业的迅速开展，农民的大量进城，城市化使城市人口到达了失控的程度，导致了住房紧张、交通拥挤、环境恶化等城市问题；另一方面，中产阶级的出现和汽车时代的到来，形成了郊区化趋势。这一趋势导致了郊区购物中心的迅速开展。办公综合体的开展是由于二战后当时的城市中心交通拥挤、汽车噪音和污染严重，空间环境日益恶化等城市问题导致了西方城市开始进行城市中心区的再开发工作。办公综合体应运而生：大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼局部是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。城市综合体演化历程20世纪70年代—至今能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们重新认识城市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真正成为保持和开展历史与文化的优势。在这种思潮影响下，西方兴旺国家相继出现了多样性城市回归的潮流，其主要形式有：购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。建造综合体因具备城市功能的组合性，而使其在经营上有明显的价值互补，价值提升的优势，各种不同的功能在一天不同的时间段运行，为城市的多样化生活提供全天候24小时效劳。

城市综合体演化历程CBD概念根据英国企鹅地理词典解释，一个城市的CBD是一个城市的心脏，它高度聚集了金融、专业效劳机构、商业、效劳业以及交通线路；它的土地利用最密集，土地价格最高；聚集着最多、最大的建筑综合体，日益呈现出高密度的人口和密度。CBD可以理解为泛城市综合体的形式，是城市综合体建筑群的水平扩大和延伸4.CBD、城市副中心区与城市综合体的关系城市综合体演化历程城市副中心概念城市副中心是比CBD低一级的城市中心区。当城市CBD开展到一定规模，就会受到交通、土地利用等瓶颈，因此大多数城市选择离开CBD中心区，在与CBD以城市重要要交通干道相连的地区重建立城市副中心。从国外CBD用地规模开展方式看，首先开展CBD，当城市不能满足商务开展需要，再开发新中心，即CBD从单一中心副中心，最后开展到多中心。通过兴旺的交通系统与CBD形成紧密联系城市综合体演化历程CBD、城市副中心区与城市综合体的关系〔1〕城市的CBD具有最高的中心性〔红色圆区为CBD区域〕〔2〕副中心〔两个灰色圆区〕可以同时存在几个，副中心与CBD、副中心之间〔3〕以城市主要交通干道〔三条蓝色线条〕紧密相连。〔4〕副中心承担CBD局部功能，可以以某项功能为主，与CBD形成反差。〔5〕城市综合体〔黄色圆区可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位城市综合体演化历程--案例深圳城市综合体演化历程--案例日本政府提出东京大都市圈的开展方向，以减轻东京中心区压力及对东京大都市开展的制约。东京大都市圈的提出以东京都心为中心，首先规划主要交通网络，在此网络交叉点，建立7个都市副都心得规划。东京多心理论主要内容有：1.推进都心部以商务为主的开发，分善其商业流通机能，促进各类设施向更高层、更高档次开展2.在都心周边的公共交通系统集中地区，积极推进副中心的开发建设，作为分散都心机能的各类设施的建设用地3.在副都心之间和建成区外围，建设内、外环状高速公路，同时，在都心、副都心和内外环高速公路之间，建设9条放射状高速公路东京城市综合体演化历程--案例杭州城市综合体演化历程5.中国早期城市综合体我国20世纪初的北京东安市场是一个集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、期社等多功能为一体的综合性市场。因市场临近东安门，而得名东安市场，由于市场地点适中，交通便利、一时商贩云集、店铺日增，且有江湖艺人说书献艺，形成了街巷综合、店铺林立，具有集吃、喝、玩、乐、购物于一体的经营特色。在当时的商业店铺中独树一帜，闻名京城第二局部城市综合体论城市综合体论---特征超大空间尺度功能复合性通道树型交通体系现代城市景观设计高科技集成设施高可达性整体的统一性土地使用均衡性空间连续性内外部联系的完整性巨大的社会效应巨大的升值潜力城市综合体论---表现形式城市形态的表现，在城市中心区域为了降低综合商务本钱形成城市综合体；经济形态的表现，随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链的关系，集群式的、高使用率的都市综合体；建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群。城市综合体论---分类

城市综合体论---意义提升了城市价值和城市品质和形象；综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，而且成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志；城市综合体的多重复合性决定了其具有很强的社会功能性。拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极，优秀商业综合体能够增强城市的流通力，提高生活和消费品质；同时商业综合体也是重要的旅游景点，有利于增强城市吸引力。城市综合体在解决社会再就业方面也具有重要作用；城市综合体论---意义城市综合体论---多重价值

城市综合体论---多重价值城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅表达在这个城市的综合体，还表达在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体开展的最大的价值的表达。第三局部城市综合体案例国外城市综合体案例美国洛克菲勒中心日本六本木

澳洲情人港新加坡新达城国外城市综合体案例--洛克菲勒中心洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部，是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年，1940年完成，建筑群区域涵盖第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之间，共占地45000平方米。建筑群的主体是GE大厦，70层,高259米。外观强调垂直线条,是板式高层建筑的雏形。国外城市综合体案例--洛克菲勒中心洛克菲勒中心年份高度楼层无线（奇异）电器大楼：1933年259米69塞拉尼斯大厦：1973年180米45国际大楼：1935年156米39Time-Life1937年149米34时代华纳大厦：1947年129米33美国街1270号：1931年125米31汉华实业银行大厦：1952年122米28西门与舒斯特大厦：1939年资料不详21

东方航空大厦：1940年资料不详17

美联社大厦：1938年资料不详15

国外城市综合体案例--洛克菲勒中心国外城市综合体案例--洛克菲勒中心这是2007年12月10日，孩子们在“便士丰收的田野〞开幕式上摆放硬币的情形.放置这1亿枚硬币区域长49.5米、宽9米，宽度相当于一条街道。------慈善活动筹集善款1932年起，每年圣诞节前夕，洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树，这里的圣诞夜景是来纽约的游客必看之处。国外城市综合体案例--洛克菲勒中心案例启示洛克菲勒中心对于公共空间的运用开启了城市规划的先河，因此号称是20世纪最伟大的都市方案之一，整个建筑布局紧凑，密集有序。这块区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让中城继华尔街之后，成为纽约第二个市中心，对都市人的生活了巨大影响。洛克菲勒中心在建筑史上最大的冲击是提供公共领域的使用，这种为普通群众设计的空间概念引发后来对于「市民空间」(CivicSpace)的重视，巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路冲设计成行人的休息区、消费区，彻底落实为广阔中产阶级效劳的目的。北京市在规划建设中央商务区〔CBD〕时就参考了洛克菲勒中心的经验。国外城市综合体案例--洛克菲勒中心案例启示国外城市综合体案例—东京六本木国外城市综合体案例—东京六本木国外城市综合体案例—东京六本木毛利庭园/屋顶绿化六本木新城内不仅有大面积的地上公园，也把绿化引入了一些建筑的屋顶，形成立体的绿意空间，毛利庭园由原地块既有的公园改建而成，总面积4300平方米，是一个非常地道的日本传统庭园，是一次在完全现代感的环境中将花园与建筑形体充分结合的尝试。榉树坡综合设施的屋顶上种植了稻米等作物那里成为孩子们亲身体验和接触自然的生动课堂。通过为顾客提供里了参与的空间，使他们获得了体验的感受，销售了新的生活方式。六本木购物中心及公共空间设计--美国JERDE建筑事务国外城市综合体案例—东京六本木交通动线体系特点由坐地铁、公共汽车、私用车和步行组成立体交通联运体系。总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客采用方便的地方就近停车。六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城〔地下〕B1F。国外城市综合体案例—东京六本木

通过连廊把步行路线与新建的时针区域连接起来，满足了易达性；通过努力追求立面变化和创造出不同“意境〞的空间，实现了空间既独立分层又高效集成复合，从而使顾客不断的产生好奇心，使六本木成为人们的想往之地，到达减轻疲劳和尽可能地延长顾客的停留时间的目的。通过人工与自然、传统与现代的高度融合，让高密度建筑群与庭院、公园和广场并存不仅；通过自然延展的环形路把“六本木新城〞各个功能空间有机联合，为来访者带来了美好的步行体验。国外城市综合体案例—东京六本木六本木案例启示----城市复兴和振兴

六本木工程因其对未来城市的开展模型所做出的示范努力和对土地的高效利用而使之成为2003年兴旺国家完成的最引人注目的工程之一，提升了整个城市甚至是国家的魅力。为商业地产工程的开展起到了启迪和样板作用。去思考商业地产工程建设的关键：一个工程为何而建，为谁而建？国外城市综合体案例—东京六本木在该工程出现前，东京市是一个平坦，开阔但高密度拥挤的景象和形象，森大厦及相关建筑物的合围城市综合体是在在不到12公顷的土地上建造了一个功能完备、密集、绿意浓浓、且立体化的的“城中之城〞。一座把建筑物的各种不同功能，如写字楼、公寓、购物中心、影院、剧院、露天舞台、展览馆和博物馆、教育中心〔learningcenters〕，酒店、医疗、寺庙、会议设施，媒体机构等，与观光、购物、公共设施和公园景观环境〔park-likingsetting〕有机合围集成集结了大量有创造性的人群六本木案例启示----一座“文化都心〞国外城市综合体案例—东京六本木六本木案例启示----新的城市生活方式、形态六本木新城是在一个高密度拥挤的城市中心建立起来的一个新的城市布局。借助其处在城市的中心位置优势，通过充分利用城市的竖向空间化来对接城市功能，从而创造出更多的可供人们使用的空间，满足了人们沟通和互动，减缓了压力和劳顿，减缓了要求有更多私人空间的需求，从而能够充分享受城市生活。以便利的交通为根底，六本木依据综合的理念把商铺、餐饮、和一些效劳设施交错搭配在一个像大咖啡馆的公共空间里，所有店铺都对外开放，这样提供了时间高效性的混搭组合不仅便利了在此居住和办公的人们也吸引了东京其他地区的人流，使该地区空间因店铺和人流之间的高互动性，便利性而充满活力和聚合力，国外城市综合体案例—东京六本木六本木案例启示----经营之道六本木新城具有全年的营销推广方案，提前公布下月的活动方案，吸引公众参与；开展大手笔文化活动，已经成为东京电影节的另外一个主要会场.邀请名人前来包括政要和日本皇室成员来访，制造轰动事件。与旅游业合作。六本木设计新城在设计之初就周密进行市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行。将六本木新城列入东京旅游手册中，各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年２００多万香港与台湾游客都要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆也较多。正如东京观光财团在时尚东京旅游手册所说，六本木新城正在成为东京旅游最后目的地。接待参观考察团。六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预约，预定会议室并提前确定时间，参观团需要支付会议室费用何讲师费用，带着参观商业设施，讲解开发过程。国外城市综合体案例—悉尼情人港国外城市综合体案例—悉尼情人港国外城市综合体案例—悉尼情人港国外城市综合体案例—新加坡新达城国外城市综合体案例—新加坡新达城国外城市综合体案例—新加坡新达城第一、得到了新加坡政府的支持。，政府不但为工程提供最好的位置，而且为工程的前期的开展作了大量的工作。前总理李光耀亲赴香港游说力邀李兆基、邵逸夫、李嘉诚、郑裕彤等11位产业巨子成为工程董事会成员。第二、得到了香港重量级国际财团的支持案例启示----两大优势国外城市综合体案例—新加坡新达城交通组织。尽管该工程与CBD商务中心仅一河之隔且出入人群量巨大，但却没有堵车问题新达城采用了独特的建筑设计，建筑物四周用灰绿色的铝合金彩钢板，楼顶采用钢化玻璃板制成的多角金字塔结构,总面积为24.883.2(172.8*144)平方米。屋顶可做蓄水系统，收集的雨水可用来灌溉整个新达城的绿社植物号称世界最大的喷泉“财富之泉〞(FountainofWealth)。该喷泉由四根13.8公尺高的青铜巨柱共同顶起一个青铜圆环，直径宽达21公尺，水往内流象征着合资富商们的团结合作、聚留财气、心想事成。据风水大师推论，当水柱喷发高达30公尺所产生的负离子，可为人们带来“气〞和运势，只要靠近喷泉，触摸泉水，并大口吸取水气中的负离子，对身心安泰有莫大的帮助。案例启示----三个亮点第四局部我国城市综合体开展现状及趋势分析我国城市综合体开展现状及趋势分析一、中国城市综合体开展现状二、中国城市综合体开发企业三、开展趋势及开发建设主要瓶颈中国城市综合体开展现状中国城市综合体开展现状工程案例深圳：国贸、地王、华润万象城广州：天河城、正佳广场上海：上海新天地、正大广场、恒隆广场北京：国贸、燕莎亮马河、东方广场、华贸中心我国城市综合体的现状—工程案例1、深圳国贸2、深圳地王大厦我国城市综合体的现状—工程案例3、深圳华润万象城4、广州正佳广场我国城市综合体的现状—工程案例5、广州天河城6、上海新天地我国城市综合体的现状—工程案例7、上海正大广场8、上海恒隆广场我国城市综合体的现状—工程案例9、北京国贸10、北京东方新天地我国城市综合体的现状—工程案例北京华贸11、12、北京燕莎亮马河大厦中国城市综合体开发企业万达宝龙中粮城市综合体开发建设主要瓶颈THEEND如何进行房地产市场分析学习内容理论局部案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估工程所处的市场环境2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定工程的开展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估工程目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购置者或租赁者供给方：市场中的各竞争物业〔包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等〕市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、工程市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析工程市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场工程所在地市场例如：区域房地产开展处于何种阶段？工程市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：工程市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析〔一〕根本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔二〕根本资料的获得数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标人均GDP与房地产开展关系GDP增速与房地产开展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩