理论框架：城市竞争力与城市房地产关系

理论框架城市竞争力与城市房地产关系

一文献介绍房地产是城市经济的重要组成部分，是城市重要的产业，是城市最基本的生活条件环境，也是城市发展的基本载体条件和重要投资环境。房地产从多个方面影响城市经济的增长力、吸引力和辐射力，因而影响城市的竞争力，反过来，城市竞争力也影响房地产的发展。但是房地产市场与城市竞争力关系的相关理论和实证问题，国际专家很少进行系统深入的探索。EamonnD’ArcyandGeoffreyKeogh的《房地产市场与城市竞争力文献》和KennethGibb，DanielMackayandMichaelWhite的《房地产市场及其在城市竞争力中的角色：选择性的文献和证据回顾》，对房地产市场与城市竞争力的一些研究进行了综述和回顾。本部分结合这两篇文献及其最新的研究，将对这一问题进行简要的介绍。EamonnD’ArcyandGeoffreyKeogh认为：城市竞争力意味着一个城市开发与创造比较优势的能力，相对于它的竞争对手而言更能促进经济增长。对城市竞争力的兴趣近年来迅速增长，对此所做的相关研究也是多学科与广泛的，既吸引了政策制定者也吸引了学者（例如，CEC，1992，1997；CheshireandGordon，1995，1996；Jensen-Butleretal.，1997，Oatley，1998；Porter，1995；ScottandSosa，1996）。同时，一定制度下的房地产市场通过对经济活动适当的承受能力直接影响城市竞争力。一个有能力满足工业迅速发展变化需要、敏感灵活的房地产市场，能为城市提供有力的竞争力。最近的一些著作已经开始探究房地产市场是塑造城市竞争优势，推动经济增长与发展的很有潜力的重要因素（Ball，1986，1994，1996；Car-BonaraandD’Arcy，1993；D’ArcyandKeogh，1997a，1998；Fainstein，1993；Garreau，1991；Healeyetal.，1992；VanderKrabben，1995）。Begg（1999）提出的城市竞争力的模型，将房地产领域默认为一种充当“塑造性因素”角色的城市资产（或者是一种不利因素，如果房地产市场运作不良的话）。房地产市场的实际参与者——开发商、投资商、管理者和代理商——认为房地产行业是一系列相互作用，相互关联的市场组成的，认为房地产的确是生产/服务需求中的一种引致需求（deriveddemand）。简而言之，房地产行业是城市经济的内因而不是外因。1.房地产的自然特性对城市竞争力有影响耐用性意味着它作为稳定资产的潜力，租户和房东之间的关系意味着所产生的租约将租赁收入转变为主要房地产的一种债券（bond）。信息不对称决定人们对二级市场知之甚少，盈利机会来自于对未来价格预期的可能性（Balletal，1998）。房地产周期是房地产市场特有的。市场紧张和计划限制能为土地所有者和开发商提供超常的盈利机会，导致可以提高市场易变性的行为。空间固定性意味着房地产容易受到本地环境和邻近地区所带来的积极的或消极的一系列外部因素的影响。房地产的耐用性、空间固定性、市场稀薄性、异类性、供给无弹性，以及对土地和建筑市场的广泛介入性，从不同方面影响城市的竞争力。2.房地产法律制度对城市竞争力有影响房地产可以作为生产资源或者财富积累而被所有者拥有，然而所有权利益之间可承认的关系通常受到法规的限制，并且所有者的权利也会受到外部的限制。由于建筑环境的物理形式间接影响城市竞争力，因此对房地产的拥有方式也会间接影响城市竞争力，这种间接影响是通过作用于已经被使用的现存房屋和即将被使用的新房屋而实现的。房地产开发的过程受规则、制度和物质资源等制约。3.房地产作为“硬”资产对城市竞争力有影响Begg（1999）利用MichaelPorter的竞争力模型来纲要化地描述了影响城市经济表现的因素，主要关注的焦点四个部分：产业发展的趋势、企业特征、商业环境以及创新和学习。在这四个部分中商业环境最受关注，其中很多对城市竞争力有显著影响的方面都涉及了可以对雇主的投入成本产生影响的混合因素。这些因素主要包括生产的供给、质量和成本。Begg认为房地产市场可以通过限制供给来影响地方吸引力，这一策略会损伤其他运作良好的房地产投资市场，高昂的租金同样也可以阻碍新的使用者（occupier）进入市场。McGilp（2000）认为低成本房地产已不再是吸引内部投资的决定性因素。但土地和房地产可以通过对市中心活力的贡献以及对城市生活环境吸引力的保持来间接影响软资产。4.房地产市场交易对城市竞争力有影响D’Arcy和Keogh（1997a，1998）认为房地产市场在生产性空间和投资资产方面是一个异质的市场，它由交易环境构成，这个交易环境具有市场活动的分散性、交易成本的高昂性和信息不完全性的典型特征。房地产市场交易是非常复杂的。房地产市场是一个制度，它包括一系列正式和非正式的规则和惯例，将不同程度地满足城市经济的需求，并对城市竞争力做出贡献。Keogh和D’Arcy（1994）的分析还表明了房地产市场的制度形式与其说有利于提高整体市场的效率，不如说可以保护市场参与者的利益（Evans，1995；KeoghandD’Arcy，2000）。房地产市场交易制度通过影响城市开发和经济能力，并因此影响竞争力的表现，这一观点正逐渐被认同。5.房地产开发作为政策工具对城市竞争力有影响因为几乎所有的城市政策都与房地产市场有关，所以房地产驱动已经为促进城市的经济发展提供了一种特殊的供给方面的干预。通常假定房地产开发可以被用于刺激空间需求和促进经济活动。尽管已经从很多方面对房地产驱动进行了广泛的研究，房地产市场已经在城市政策中扮演主要角色，但是只有很少的研究间接地论述了这些观点。但这种方式的再生产能否提高城市经济的竞争力尚不清楚。Healey（1991，1992，1994），Healeyetal（1992）和Fainstein（1993，1994）提供了大量对房地产驱动项目的批判性说明。Turok（1992）强调要平衡好房地产驱动与其他形式驱动的关系，以此确保其积极作用。D’Arcy和Keogh（1998）认为为地方性竞争设计的房地产主导型政策可能会因为没有充分考虑房地产市场的意义而未被有效实施。他们特别强调房地产市场中的价值信号作为城市竞争力指标的模糊性和误导性本质。6.宏观经济与房地产市场关系美国的DiPasquale和Wheaton（1996）以及英国的Ball，Lizieri和MacGregor（1998）开发了四象限模型，分析房地产资产市场、物业市场和开发市场的关系，同时说明宏观经济对房地产市场的各种不同影响。宏观经济可能增长，也可能紧缩，长期利率或者其他因素能够导致房地产资产的需求发生变化。短期信贷可获取性或地方法规的变化，能够影响物业新增供给的成本。每种因素对房地产市场变化将有不同的影响。在分析城市的竞争力和房地产关系时，他们开发了简单的三部门模型：产出市场和两个要素市场即劳动力和房地产市场。城市的竞争力取决于产出市场的规模及增长，城市产出取决于边际收益和要素边际成本。因此，劳动力、房地产与城市产出（即区域需求）相互影响。但是三部门模型存在的问题在于将房地产理解为生产要素，实际上房地产是要素也是产品，可消费也可投资，有住宅也有商业工业地产，因此，三部门模型对宏观经济竞争力与房地产关系的理解是片面的，这一模型是有缺陷的。二城市宏观经济体系（一）城市经济特点城市作为一个空间经济体，其经济和国家有许多相似之处，因此，分析城市经济可以借鉴国家的分析框架。但城市经济有两点明显不同于国家：第一，一般而言，区域（城市国家或者特别行政地区除外）没有资金的货币供应，城市当局不能控制货币供应，对各城市面临相同的利率和汇率条件，货币供给的变化同时产生影响。国家货币等总体经济变量对于不同城市房地产景气的影响程度，将视总体经济环境变化后，对房地产市场供需因素的影响而定。例如，货币供给的增加则使银行贷款条件较为有利，不论是购房者或是开发商均可获得较低成本的资金来源，房地产的需求与供给将同时增加，至于供需的调整过程与调整程度，主要视该地区需求与供给弹性而定。第二，理论上说，区域或城市经济是完全开放的，各城市之间产品、服务、劳动力和资金流动不存在任何法律障碍。除房地产等不可移动外，各城市之间商品和服务高度流通。（二）城市经济系统分析城市总体经济可以从城市的总供给和总需求入手。城市的总供给主要由城市的劳动力、资本、土地房屋等生产要素的供给和生产技术水平的高低决定。城市的总需求则包括城市内经济主体的消费需求、投资需求、当地政府需求和城市外经济体对该城市产品和劳务的需求构成。即：总供给Y=f（L，K，T）其中L表示劳动力供给，K表示资本，T表示房地产生产要素。总需求E=C+I+G+（X-M）其中，C表示消费需求，I表示投资需求，G表示政府需求，（X-M）表示当地经济主体对城市外区域需求和外部对当地需求的净差额。城市宏观经济体系的六个主体包括：本地企业、政府、家庭和外地企业、政府、家庭。本地家庭通过向本地和外地要素市场提供要素，获得收入，然后用收入向本地和外地产品市场购买商品。本地企业通过向本地和外地要素市场购买要素，支付费用，然后用通过向本地和外地产品市场出售商品，获得收入（见图7-1）。图7-1城市宏观经济循环系统（1）产品总需求：本外地居民（包括政府）需求的产品。其中，本地需求：E=C+I+M。C表示消费，I表示本地投资，M表示本地居民、企业对外地消费（进口）。外地消费：X表示对域外出口。其中，向城市外的出口是城市经济中最基本的需求，决定本地的投资和消费。（2）产品总供给：本地企业生产的产品。其中，本地产出：Q=w+Π=C-M+I+X。w代表工资，Π租金和利润，C代表当地的总消费，I代表当地投资，X代表当地对外供给（出口），M表示域外产品对本地的供给。（3）要素总需求：本外地企业生产所需要的生产要素包括劳动力、土地及资本品。供给取决于城市的生产要素（数量、质量和价格）。（4）要素总供给：本外地企业生产所拥有的生产要素包括劳动力、资本品和房地产。理论上，大部分要素是可流动并且价格趋于一致，但是房地产、部分资本品和基本劳动力是非流动要素。（5）货币供求：货币供求分为两部分，交易需求和供给在国家金融市场取得平衡，投机需求是个漏出量，由国家总货币市场的利率和货币供给决定。城市产品总需求、价格水平、产品总供给和城市要素总需求、价格水平、要素总供给，相互作用决定城市宏观经济。城市经济同时也是由众多相关产业部门构成，由于历史、自然、资源、经济、文化等原因，不同城市的产业构成是不同的，但是一些体现城市基本功能的工业和服务业是必不可少的，并且要匹配合理地发展。三房地产的系统构成房地产市场是一个庞杂的系统。从交易过程来分，房地产包括资产市场、开发市场和使用市场。从使用类型来分，房地产包括住房、工业、商业、办公、仓储和其他等房地产。由于房地产是由多个市场构成，这些市场又相互连动、动态变化。实际上，房地产子市场之间通过供给、需求和价格相互作用，每一市场外生因素变化，都会通过内生因素在子市场之间产生互相传导。1.房地产三市场使用市场：在使用市场上，房地产包括正在使用的和暂时闲置的房屋和土地。由于房地产自然力、技术和人为等原因，房地产存量每年都存在折旧。房地产租赁市场属于即时性消费市场。资产市场：由于房地产属一次性购买和长期性消费，因此，房地产既是消费品又是投资品，房地产是消费市场和资产市场两位一体的。房地产是一种资产，是一种特殊的商品，可供于本身使用，可以出租获得收入，也可以转手出售获得利润。房地产资产市场还可分为国内资产市场和国际资产市场。开发市场：在新房开发市场上，新房供给实际上是住房开发性投资，住房投资也就是新房供给的增加。2.三市场均衡房地产市场均衡的标志是实际空置率等于自然空置率。长期房地产市场向均衡状态趋进。假定三市场原来处在均衡状态。当租赁市场外生变量（经济增长、人口）导致需求增加时（实际空置率小于自然空置率，市场处在非均衡状态），资产市场上房地产价格会上升（见图7-2），导致开发市场供给量增加，（实际空置率小于自然空置率，市场处在非均衡状态），进而导致土地市场供给量增加。当额外需求被满足时（实际空置率等于自然空置率），房地产开发被停止，市场重新回到均衡状态。图7-2房地产三市场联动机制3.三市场非均衡短期内，房地产市场非均衡的标志是实际空置率不等于自然空置率。短期房地产市场，由于一些预期、调整过程问题，房地产市场可能出现逆均衡的趋势。假定三市场原来处在均衡状态，当资产市场上外生因素（预期因素）变化时，导致房地产价格会上升，进而导致开发市场供给量增加，土地市场供给量随之增加，但租赁市场需求不变，供给增加，导致实际空置率大于自然空置率，租金下降，市场短期内处在非均衡状态。4.房地产系统的扩展为了分析城市宏观经济与房地产的关系，我们通常简化房地产系统，实际上房地产系统不仅复杂，影响因素也十分复杂。要更全面地分析、预测和评价房地产市场，还需要构建更为具体的分析框架。本报告还提出两个分析框架（详见第十一、十二章）。四城市经济与房地产关系在城市宏观经济体系中，房地产系统是从属于多种相互交叉系统的一部分。（1）是投资的一部分。在产品市场上，由于房地产本身是一种耐用商品，当其被建成或购买之后，可以在很长一段时间内使用折旧，因此房地产的购买或新建是投资行为，构成城市总体经济中投资的一部分。居民在住宅市场上购买新的住房，以供以后很长一段时间居住或出租使用，属于投资范畴，企业扩大办公场所、新建厂房或扩大改装原有厂房也属于投资范畴。（2）是消费的一部分。在产品市场上，住房和非住房房产当年使用，相当于固定资产的折旧是消费。由于住宅是居民的生活必需品，无论居民是否拥有住房，但其必须有房可住，当家庭或个人选择在市场上租赁住宅，而不是购买住宅时，其行为就属于消费行为。因此，房地产市场的交易也是消费的一部分。（3）是要素的一部分。在要素市场上，土地、商业用房地产、工业用房地产均属于重要的生产要素。企业进行生产活动，必须要在一定的“场所”之内，而该场所，就是房地产商品本身。零售需要店铺，生产需要工厂，这些店铺工厂就是构成生产要素的房地产。因此，房地产是要素的一部分。（4）是产业的一部分。从产业的角度看，房地产是城市产业重要的构成部分。房地产从投资到出售有其独立的投资者、开发商、咨询策划企业、代理商，还有金融中介机构、企业评级机构等为其服务，对政府来说也有其特殊的监管部门。因此，房地产本身构成了一个庞大的、有很多分支的产业链，这些产业链构成了房地产业。房地产业是城市产业的一个关键环节，它几乎涉及了整个城市发展的方方面面。（5）是金融的一部分。房地产一方面是投资品，可以保值增值，购买后可以待价格上涨后出售获得收益；另一方面其开发、建设、购买等环节都涉及大量的资金，因此房地产产品本身就具有了金融工具的特征。另外，由房地产本身衍生出来的一系列证券、债券等金融工具也形成了其独特的金融市场。因此，房地产市场是金融的一部分，但房地产金融是一个区域性的金融市场，其发展受到城市经济发展的制约和影响。当然，区域性的市场也受到全国金融市场的影响，如房地产市场与货币供应量、信贷规模、信贷政策和利率等宏观金融变量存在高度的相关关系。五城市宏观经济与房地产相互作用机制（一）城市宏观经济对的房地产市场作用机制城市经济多种因素及其变化都会对房地产产生影响，其基本路径是通过总需求、价格水平等影响房地产需求、供给和价格（见图7-3）。图7-3城市宏观经济对的房地产作用机制（1）当本地实际GDP上升，利润和家庭收入会随着GDP上升，失业率将下降，投资者和消费者的信心增强。一方面，家庭消费品增长，导致住房消费增长，价格上升。另一方面，企业投资品增长，带动劳动力、工商业房地产资本品需求增长，导致工商业房地产的增长及价格上涨。进而住房需求增加，价格上涨。当本地实际GDP的下降时，情况正好相反。（2）外地对本地产品的需求增长，导致本地增加产品供给，劳动力和工商业房地产需求增加，进而导致住房需求增加，价格上涨。当外地对本地产品的需求下降时，情况正好相反。（二）城市房地产对城市宏观经济的作用机制由于人口增长、收入水平、自然条件、城市化程度等不同，加上房地产预期的不同及变动，不同地区房地产市场存在不同的供需条件，房地产发展又有自己的独立性。房地产对宏观经济产生影响。其基本路径是通过房地产需求、供给、价格，影响宏观经济的各个方面（见图7-3）。1.投资效应房地产投资作为宏观经济中投资的重要组成部分，投资通过其乘数效应将带动产出和收入的增加，从而造成GDP上升。但是，由于预期等原因，过度住房投资，首先将导致住房价格上涨，进而带动劳动力价格上涨，导致城市总体产品成本上升；与此同时导致要素向房地产领域集中，扭曲经济结构。过度工商业房地产投资，首先将导致其价格上涨，进而带动要素价格上涨，导致城市总体产品成本上升；与此同时导致要素向房地产领域集中，扭曲经济结构。2.消费效应房地产消费作为宏观经济中消费的重要组成部分，对消费的影响有5个方面的效应：（1）兑现的财富效应。对于拥有房地产的消费者来说，房地产价格上涨带来财富的增加，因此可以增加当期的消费。如果房价上涨后持有者可以通过再融资方式或者出售的方式来兑现资本收益的话，那么这种收益必定会对家庭消费起到促进作