物业前期管理工作流程及文件模板

鲁能物业前期管理工作步骤和文件北京鲁能物业管理有限责任企业二零零二年九月目录物业接管前期工作步骤图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第1页物业接管前期工作步骤．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第3页物业接管前期人员架构图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第17页前期收楼工作步骤图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第18页前期收楼工作步骤．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第19页二次装修施工步骤图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第24页二次装修施工步骤．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第27页用户入住步骤图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第39页用户入住步骤．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第40页总经理致词．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第44页使用、管理、维修条约．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第45页房屋质量确保书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第65页房屋使用说明书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第71页服务指南．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第79页装修办理步骤说明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第92页装修管理要求．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第95页承诺书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第104页治安、消防协议书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第107页房屋交付（入住）通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第110页收楼须知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第114页入伙授权书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第118页物业管理委托协议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第121页物业接管前期工作步骤图签署《物业管理委托协议》签署《物业管理委托协议》委任总经理，招聘高、中级管理人员委任总经理，招聘高、中级管理人员筹备、编写前期文件，并到相关政府部门立案筹备、编写前期文件，并到相关政府部门立案联络政府部门、相关单位，办理相关手续联络政府部门、相关单位，办理相关手续和开发商协调入住前事宜，对关键资料进行交接和开发商协调入住前事宜，对关键资料进行交接对外委单位进行调研，签定外委协议对外委单位进行调研，签定外委协议办理提前进行二装工程，并和开发商、总包单位进行协调办理提前进行二装工程，并和开发商、总包单位进行协调开发商负责返修物业交竣验收，正式接管No开发商负责返修物业交竣验收，正式接管Yes业主进行室内二装（见二装步骤）业主办理收楼、单元验收（见收楼步骤）业主进行室内二装（见二装步骤）业主办理收楼、单元验收（见收楼步骤）业主入住，物业企业提供相关服务（见入住步骤）业主入住，物业企业提供相关服务（见入住步骤）物业前期接管工作步骤签署《物业管理委托协议》由开发商选聘物业企业，并签署《物业管理委托协议》。委任物业企业总经理，招聘高、中级管理人员由总部委任或对外招聘含有多年物业管理经验总经理1名。招聘各部门经理、主管、职员综合部：经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员（兼库房管理员）2名；财务部：经理1名、会计1名、出纳1名；管业部：经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、前台接待2名；保卫部：经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4名（含领班1－2名）、保安员4名（含领班1－2名）；工程部：经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／专业（约12人）；提议：在招聘技工时，能够选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高人员，纳入企业编制。说明：因物业企业组建之初，所招职员对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队人员能够从旁帮助工程部经理、主管立即了解大厦工程情况。“企业早期人员架构图”附后筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门立案各部门共同汇编文件：⑴．《房屋使用、管理、维修条约》⑵．《房屋质量确保书》⑶．《房屋使用说明书》⑷．《房屋交付（入住）通知》⑸．《入伙授权书》⑹．《业主（使用人）服务指南》⑺．《装修管理要求》⑻．《办理装修步骤说明》⑼．《治安、消防协议书》⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》⑾．《二次装修协议书》⑿．《业主联络资料记录表》⒀．《收楼须知》⒁．《物业管理费收费标准》⒂．《条约承诺书》备注：《房屋使用、管理、维修条约》编制后需经开发商确定，并到北京市居住小区管理办公室进行立案，立案生效后实施。提议：《条约承诺书》和《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、实施；《条约》、《房屋质量确保书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理要求》、《办理装修步骤说明》可合装成一册，作为业主收楼时《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。2．各部门在前期阶段编制文件、要求，和需要在前期办理事宜。△综合部编制《职员手册》，经企业领导同意后，统一印刷成册。制订《职员考勤制度》，建立“考勤记录表”、“月考勤汇总台帐报表”。制订《职员奖惩条例》，建立“职员过失单”、“奖励审批单”。制订《职员聘用措施》，建立“应聘面试记录表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动协议续签审批单”。制订《职员培训要求》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。制订《物资采购、验收、入库、报销步骤》。制订《职员工服管理要求》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。制订《职员请假制度》，建立“休假申请单”。制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。制订《印章管理要求》，建立“公章启用、报废、移交记录表”、“用印申请”；统计企业多种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。制订《库房管理要求》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。制订《内部行文管理要求》，建立“文件签收表”、“内部请示汇报”。制订《档案管理要求》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅记录表”。制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。联络印刷厂，对需要印刷多种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。制订《创办费使用方案》，统计、制订前期创办物资配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用具台帐”。制订《协议、协议审批制度》、《协议、协议管理措施》，建立“协议、协议审批单”、“协议、协议付款内签单”。制订《计划性工作管理措施》，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考评统计表”。△财务部制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。建立二次装修“付款内签单”、“装修押金记录表”、“装修管理费统计表”制订《现金支出管理要求》。编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）、工作程序、管理制度、。制订《预算管理制度》，建立“年度预算报表”。编制《固定资产购置方案》。制订《库存盘点制度》。制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。制订《发票、收据有价票据管理制度》。△管业部制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。制订《业主（使用人）收楼步骤》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并通知此步骤中包含部门。制订《业主（使用人）二次装修管理步骤》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。编写《车位租赁（购置）协议书》、《电话租线（购置）协议书》。落实垃圾房位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。△保卫部制订《停车场管理要求》、《自行车场管理制度》。制订《巡视管理要求》，建立“治安巡视统计表（公共区域）”。制订《物品出门管理要求》，建立“出门条”。制订《钥匙使用管理要求》，建立“钥匙发放统计表”、“钥匙使用记录表”。制订《备用钥匙启用管理要求》，建立“备用钥匙启封审批表”。制订《一装、二装交叉施工管理方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检验表”、“消防设备、设施日检统计表（业主装修区域）”、“二次装修施工现场检验表”。制订《灭火器租用管理措施》，确定租金费用（押金），建立“灭火器材配置统计表”。制订《施工违规等级明细》，建立“违章通知单”。制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考评表”制订《中控室（监控室）管理要求》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统统计表”、“治安监控系统统计表”。制订《警具使用、管理措施》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废记录表”、“特殊警具使用审批表”。制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<治安、消防>、领班<保安、消防>、保安员、消防执机员）。制订《明火使用管理要求》，建立“动火许可证”。△工程部制订《物业接管前巡检措施、计划》，建立“工程遗留问题跟进统计”，并随时将工程遗留问题通知开发商。制订《专业机房管理要求》：强电专业（变配电室、柴油发电机房）、弱电专业（电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房）、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。联络物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。制订《项目接管验收细则》，建立“验收单元交接书”，按专业、具体内容划分。建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表”。从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全方面专业技术人员，聘用至工程部。经理率领部门主管、职员学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<强电、弱电、空调水、土建>、领班<强电、弱电、空调水、土建>、技工<强电、弱电、空调水、土建>、工作程序、管理制度）制订《设备运行保养检修计划》（各专业设备），建立“设备保养卡”、“设备保养计划表”联络政府部门、相关单位，办理相关手续联络工商所，办理企业营业执照联络税务所，办理税务登记联络银行，开通企业帐号联络劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（开发商）联络北京市居住小区办公室，核准《条约》联络供电局，确定供电方案及价格（开发商）联络自来水企业，确定供水方案及价格（开发商）联络节水办，确定节水方案（开发商）联络煤气企业，确定通气方案及价格（开发商）联络热力企业，确定供热方案及价格（开发商）联络电话局，电话报装开通及产权分界联络交通大队，报车场管理方案联络邮电局，为物业通邮联络环卫局，落实垃圾清运价格、方法联络绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商）联络物价局，报物业管理收费标准（开发商）联络当地派出所，报小区门牌号码（开发商）联络外管局，报涉外关系（开发商）联络广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）联络公安局，报内保关系联络安全局，报卫星电视涉外节目（开发商）联络防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商）和开发商协调入住前相关事宜，对关键资料进行交接确定收楼时间确定物管费起计日期前期工程遗留问题处理办理大厦前期工作资料、关键文件、产品说明、各类证书移交和交接工作：△．产权资料房地产产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理依据；是房地产管理部门确定产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷必需凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押必需凭据；物业企业将以产权资料为依据，收取或分摊相关费用，行使管理职能，预防发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主权益。接管验收时检索提交产权资料关键有：项目同意文件用地同意文件建筑执照拆迁安置资料房地产平面图面积测绘汇报小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单△．市府验收合格资料建设工程完工验收证书市建筑消防验收合格证市小区办综合验收合格证用电许可证供用电协议书卫星地面接收设施许可证电视共用天线合格证电梯使用合格证△．工程技术资料技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验依据。物业企业在接管验收时，必需依据相关技术资料来进行检验。接管验收时提交工程技术资料关键有：完工图－包含总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、隶属工程及隐蔽管线全套图纸地质勘察汇报工程协议及开工、完工汇报工程预决算清单图纸会审统计工程设计变更通知（包含质量事故处理统计）隐蔽工程验收签证沉降观察统计完工验收证实书钢材、水泥等关键材料质量确保书新材料、构配件判定合格证书水、电、采暖、卫生器具等设备检验合格证书砂浆、混凝土试块试压汇报供水、供暖试压汇报园林绿化图纸和清单设备清单、安装调试统计、使用注意事项说明、质保书和保修单相关政府部门对分类项目标批文相关工程项目标其它关键技术决定和文件△．须移交物业企业管理资料用水申请审批表及月供水计划实施表机电设备单台说明书、调试、订购协议分摊面积、建筑面积测绘汇报对外委单位进行调研，签署外委协议从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。调研保险企业，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签署《保险协议》调研外委保洁企业（三家以上），签署《保洁协议》调研外委绿植租摆企业（三家以上），签署《绿植租摆协议》调研灭虫、灭鼠企业（三家以上），签署《消杀协议》调研保安企业（三家以上），签署《外保协议》调研电梯企业，签署《电梯维保协议》视物业具体情况，联络配电室对外承包单位，签署《配电室承包协议》视物业具体情况，联络水处理对外承包单位，签署《水处理协议》视物业具体情况，联络化粪池清掏单位，签署《化粪池清掏协议》视物业具体情况，联络干、湿垃圾清运单位，签署《垃圾清运协议》视物业具体情况，联络汽车清洗、保养单位，签署《洗车台租赁协议》视物业具体情况，联络楼宇系统维保单位，签署《楼宇自控维保协议》物业交竣验收，正式接管依据各项目标施工进度和小业主（或租户）入住情况不一样，开发商（或大业主）可视需要要求物业企业对其物业部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目标最终移交是在经过政府相关职能部门和开发商验收基础上以物业企业验收经过为准。△.物业验收条件物业验收移交，必需满足以下条件：提供被验收物业完工图（若还未完成完工图，必需提供最终施工图，并附具体设计修改说明）提供被验收设备、系统操作说明、保养手册及其它相关资料提供和承包商（或供给商）签署承包（供给）协议中相关技术条款出示政府相关职能部门验收证实提供承包商、厂商及供给商地址、联络电话及联络人资料提供必需专业技术介绍和培训提供全部测试、检验和分析汇报清洁被验收场地、设备和机房△.拒绝验收对以下情况，物业企业有权拒绝验收接管物业：严重违反国家相关法规未能经过相关政府职能部门验收工地和交付物业不能有效隔离机房不能完全独立封闭其它可能危及设备正常运行和入住人身安全物业△.缺点整改对在验收中发觉多种问题，包含工程未完事项、工程缺点及因为成品未能有效保养引发受损等情况，物业企业将会做具体缺点统计，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供给商）进行整改，对不能进行整改缺点进行赔偿交涉。对问题比较严重，则向开发商（或大业主）提议暂缓验收，待整改完成后重新验收。△.试运行若部分设备或整个系统还未经过最终验收，但因为小业主（或租户）入住需要必需开启运行一些设备或系统，物业企业通常仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供给商）把关。若发生任何问题或意外，除物业企业人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供给商）负责，对于关键设备或机房有必需签署临时试运行协议，清楚列明相关各方责任。△.验收经过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，全部指标均达成协议约定要求，场地、设备和机房均清洁洁净，经相关各方书面确定验收经过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供给商）移交全部钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业企业接收管理。△.保修期按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其它原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）和其承包商、供给商协议约定整个项目标保修期起始日期，书面通知物业企业，而在此之前进入保修期部分设备和系统，若需要签续保协议，开发商（或大业主）应酌情给予赔偿。△.通常操作和维修保养手册递交要求承包单位在物业移交前，须递交设备／系统操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业企业操作人员能立即掌握验收设备／系统操作和管理，通常有以下要求：承包单位须在设备／系统验收前30天递交手册，方便物业企业操作人员有时间了解该验收设备／系统基础情况。手册内全部内容应以汉字编印，文字、插图和表格等效果清楚。每一系统应独立成册，以降低每册厚度，不一样内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚目录指示，方便操作人员翻查参考。为使手册便于使用，并经得起日常维修工作环境下数次反复翻阅而不易破损，手册应采取优质A4标准纸张编印，配上坚硬封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损材料作保护。手册须同时附有本项目标“完工图”目录，按所属系统分列在相关系统章节内。如某一图纸同时适适用于多个系统时，则需在每个相关系统章节内同时列出。若递交手册时还未完成完工图，必需提供最终施工图，并附具体设计修改说明，完工图最迟必需在无偿保修期开始后六个星期内呈交。系统操作需提供技术资料（最少包含以下内容）：系统正常运作程序和在不正常情况时应变程序。详尽介绍每个独立系统怎样调整、控制、监察和调校说明。系统内全部管道和接线图，并说明关键设备和部件规格和功效。提出每个系统可调整部件和保护装置最初调校参数，并预留一定空位方便加插最终调定参数。系统中相关供电，配电屏和控制屏具体说明。7．设备操作需提供技术资料（最少包含以下内容）：设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。详尽介绍每台独立设备怎样调整、控制、监察和调校说明。全部设备原厂所发随机文件、图纸资料，包含每块电路板电路图，和全部电子元件部署图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件位置。列出全部设备生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定参数。全部设备产品说明书、合格证书、生产厂测试汇报和性能指标图表等资料。8．系统／设备维修保养需提供技术资料（最少包含以下内容）：全部系统／设备检验手册。设备更换部件程序和要求。从整个系统到设备维修保养说明，调校操作程序和寻求故障方法。实施运作和维修保养程序时应尤其注意事项。常见故障处理和处理方法。提出系统／设备保养制度，列明关键设备天天、每七天、每个月、每季、每十二个月及五年需统计和维护保养内容和方法。9．安全保险需提供技术资料（最少包含以下内容）：各类设备保护操作程序。对各项系统操作时可能发生事故危险应作预防、应变和保护方法说明。－电气事故保护－机械事故保护－火灾和爆炸事故保护－化学事故保护－在处理燃料和化学物品时出现事故保护－抢救和事故汇报10．现在任何设备或控制系统所采取电脑专用软件，需提供技术资料（最少包含以下内容）：软件内容目录表打印本。步骤图、数据表和程序说明。特殊软件和工具使用说明。程序设计和系统使用手册。应用基础软件、专用工具和通用软件资料，便于业主深入修改和发展软件。11．列出每一个型号设备、材料和附件供给厂和代理商名单，并具体列明这些厂商地址、电话及图文传真号码。12．列出承包单位提供给业主全部备品、备件和专用工具清单。业主办理收楼、单元验收（见收楼步骤）业主进行室内二装（见二装步骤）物业接管前期人员架构图总经理总经理（一名）总经理秘书（一名）总经理秘书（一名）保卫部经理（一名）综合部经理（一名）管业部经理保卫部经理（一名）综合部经理（一名）管业部经理（一名）工程部经理（一名）财务部经理（一名）空水主管（一名）弱电主管（一名）强电主管（一名）土建主管（一名）保安主管（一名）消防主管（一名）客务主管空水主管（一名）弱电主管（一名）强电主管（一名）土建主管（一名）保安主管（一名）消防主管（一名）客务主管（一名）内务主管（一名）行政主管（一名）会计（一名）前台接待（二名）前台接待（二名）空水技工（三名）弱电技工（三名）强电技工（三名）土建技工（三名）空水技工（三名）弱电技工（三名）强电技工（三名）土建技工（三名）保安领班（二名）消防领班（二名）出纳（一名）人事专员（一名）外委保洁企业客务代表（二名）外委保洁企业客务代表（二名）外委电梯维保企业外委变配电室企业保安员（二名）消防执机（二名）外委电梯维保企业外委变配电室企业保安员（二名）消防执机（二名）文员兼库管（二名）外保外保前期收楼工作步骤图开发商通知业主入住开发商通知业主入住入伙现场部署入伙现场部署现场办理现场办理业主交纳费用业主交纳费用返修验房交接No返修验房交接Yes交接钥匙交接钥匙前期收楼工作步骤资料简称全称简称《**********房屋交付（入住）通知书》《通知书》《**********入伙授权书》《授权书》《**********验收单元交接书》《单元交接书》《**********房屋使用、管理、维修条约承诺书》《承诺书》《**********治安、消防协议书》《治安、消防协议书》《**********装修办理步骤说明》见《用户手册》《**********服务指南手册》见《用户手册》《**********装修管理要求》见《用户手册》《**********房屋使用、管理、维修条约》见《用户手册》《**********总经理致辞》见《用户手册》《**********物业管理缴费单》《物业管理缴费单》《**********工程返修单》《返修单》《**********返修工程验收单》《返修工程验收单》《**********业主（使用人）钥匙交接表》《钥匙交接表》《**********业主（使用人）备用钥匙封存表》《钥匙封存表》《**********业主联络资料记录表》《联络记录表》《**********用户签到表》《签到表》《**********业主档案目录》《档案目录》接开发商业主入住书面通知。物业企业各部门召开协调会通告此事，并统一口径。工程部于办理入住前一天和开发商工程部联络对大厦外围进行场地平整，做到场清路平，在施工部位进行围挡，并设置警示牌。保卫部在东门设保安员2名，1名为业主引路：“先生／小姐您好！办理入住，请您按路标指示上物业企业办理。”如业主开车，另1名保安员将其引至地上或地下停车位停放车辆。在二层至三层楼梯口设保安员一名，预防闲杂人员进入非办理区。管业部于办理入住前一天将引导路标放置醒目处（累计四处），并部署室内会场（详见会场部署图）。接待人员指导业主到管业部办理相关手续，并提请准备好相关资料。检验、查对相关资料，查对后返还业主（使用人）或被委托人：业主（使用人）身份证原件；（如业主未到）被委托人身份证原件；购房契约或银行贷款协议原件；购房发票原件。以上资料须齐全、完整、真实、有效，缺乏任何一份全部不予受理。4．接收相关资料（材料），和对应原件进行核实，存于业主（使用人）档案，并填写《档案目录表》A．《通知书》1份；B．《授权书》1份；C．业主（使用人）身份证复印件2份；D．（如业主未到）被委托人身份证复印件2份；E．公证证实（或委托书）1份；F．业主（使用人）照片1张；在被委托人身份证复印件背后注明“被委托人”字样。以上资料（材料）缺乏任何一份全部不予受理。5．给业主发放相关资料（材料）：A．《用户手册》1份；B．《承诺书》3份（已盖物业企业公章）；C．《治安、消防协议书》3份（已盖物业企业公章）；D．联络记录表1份；6．发放小礼品（单元．份）7．填写《签到表》中相关内容，并由业主（使用人）签字。8．接到业主（使用人）签署后：A．《承诺书》3份；B．《治安、消防协议书》3份；将其中一套返还业主（使用人），另外两套存档。9．核实该业主（使用人）首月物业管理费（．元／建筑平米／月＊协议注明面积）。10．核实物业确保金（？元／建筑平米／月＊3个月＊协议注明面积）。11．核实手续办理费（？元／单元＊n单元）。12．填写《物业管理缴费单》一式三联，由业主（使用人）签字确定。13．引导业主（使用人）到财务部办理交费手续。财务部接到《物业管理缴费单》进行审核，并按表中注明内容收取相关费用。开具对应发票。如业主使用支票，暂开收据，款到帐5以后，由交费人凭收据原件换取发票。收费人在《物业管理缴费单》上签字后返业主一联，当日将其它一联返回管业部，另一联本部门留存。告之业主到工程部办理验收手续。工程部见到业主持财务部开据发票或收据原件，复印临时留存。各专业人员持《单元交接书》陪同业主到所购房间进行交接验收。验收合格：…业主（使用人）确定验收，填写《单元交接书》中相关工程验收内容，一式两份。…带3把钥匙，陪同业主持《单元交接书》2份到保卫部办理钥匙交接手续。…当日将收据复印件返回管业部。4．验收不合格：填写《返修单》2份，业主签字确定后，交保修单位，并要求返修时间不得超出48小时。保修单位接物业企业工程部《返修单》签字确定，物业企业工程部、保修单位各执1份。保修单位到物业企业保卫部办理返修入场手续后进行返修。返修后开据《返修工程验收单》送至物业企业工程部。工程部接保修单位《修复通知单》后组织各专业进行复验。验收合格，在接到《修复通知单》二十四小时内，和业主约定时间进行复验。合格后确定验收，填写《单元交接书》2份。验收不合格，工程部填写《限期修复通知书》一式两份，送至保修单位1份，部门存档1份。保卫部接到工程部送来钥匙3把／单元。见到验收合格《单元交接书》为其办理钥匙交接手续。钥匙查对无误后，填写《钥匙交接表》2份及《单元交接书》2份，业主、工程部三方签字确定。发放业主房间钥匙2把。封存房间钥匙1把，并请业主（使用人）在封存信封封口处签字，当面封存，并填写《钥匙封存统计表》，部门存档。部门留存《钥匙交接表》1张，另1张送至管业部。率领业主持《单元交接书》2份返回管业部。管业部接到工程部送来收据复印件1份，部门存档。接到保卫部送来《钥匙交接表》1张，部门存档。接到业主《单元交接书》2份，核查其中内容全部合格后为其发放信箱钥匙，业主签字后，在“物业企业签署”一栏上签字确定。将其中一联返还业主，另一联存档。整理业主资料，查对《档案目录表》：A．《授权书》1份（开发商）；B．《入住通知书》1份（开发商）；C．《联络记录表》1份；D．《承诺书》2份；E．《治安、消防协议书》2份；F．业主身份证复印件2份；G．（如业主未到）被委托人身份证复印件2份；H．公证证实（或委托书）原件1份；I．《物业管理缴费单》1份；J．《单元交接书》1份K．《钥匙交接表》1份。如有业主问询装修事宜，则按二装步骤办理。业主办理完全部手续由接待人员引导其顺原路返回，离开大厦。入住期办理完成，整理现场。二次装修施工步骤图接收全部资料，将资料分类送至人事、工程接收全部资料，将资料分类送至人事、工程依据工程部审批结果，附相关资料下传保卫部依据工程部审批结果，附相关资料下传保卫部保卫部审批后，除《承诺书》存档，其它资料返回管业部保卫部审批后，除《承诺书》存档，其它资料返回管业部管业部通知施工方，重新报装修申请。各部门审批是否合格管业部通知施工方，重新报装修申请。各部门审批是否合格NoYes综合部报总经理审批综合部报总经理审批总经理审批是否合格总经理审批是否合格管业部通知业主，让施工方领取相关资料，并将其它资料存档No管业部通知业主，让施工方领取相关资料，并将其它资料存档Yes施工方到财务部交相关费用。施工方领取《许可证》、《施工证》进行施工。施工方到财务部交相关费用。施工方领取《许可证》、《施工证》进行施工。管业部统计施工方验收申请，销毁《许可证》，附验收表送至保卫部管业部统计施工方验收申请，销毁《许可证》，附验收表送至保卫部保卫部先销毁《施工证》，再依据管业部送来验收资料进行验收，送工程部，保卫部先销毁《施工证》，再依据管业部送来验收资料进行验收，送工程部，工程部接到保卫部送来验收资料后进行验收，并返回管业部。工程部接到保卫部送来验收资料后进行验收，并返回管业部。通知业主、施工方验收是否合格通知业主、施工方验收是否合格验收不合格，请施工方领取《验收表》进行整改。No验收不合格，请施工方领取《验收表》进行整改。Yes 综合部接财务审核后《内签单》，报总经理指示。验收合格，管业部自动办理退确保金手续。管业、保卫、工程、财务分别填写《内签单》相关内容，办理退确保金手续综合部接财务审核后《内签单》，报总经理指示。验收合格，管业部自动办理退确保金手续。管业、保卫、工程、财务分别填写《内签单》相关内容，办理退确保金手续No管业部通知施工方暂不能领取，待通知。总经理是否同意退确保金管业部通知施工方暂不能领取，待通知。总经理是否同意退确保金Yes管业部通知施工方带相关资料、收据来物业企业领取退款。财务部收回原始收据及相关资料，办理退款，并做好统计。管业部通知施工方带相关资料、收据来物业企业领取退款。财务部收回原始收据及相关资料，办理退款，并做好统计。二次装修工作步骤资料简称全称简称《**********装修协议书》《协议书》《**********业主(使用人)装修施工申请表》《申请表》《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》《承诺书》《**********装修审批单》《审批单》《**********用印申请》《用印申请》《**********装修施工许可证》《许可证》《**********临时施工证》胸卡《施工证》《**********验收申请表》《验收申请》《**********装修质量验收表》《验收表》《**********付款申请内签单》《内签单》《**********违章通知单》《违章通知》《**********施工变更单》《变更单》装修施工图纸图纸装修企业营业执照副本复印件营业执照装修企业企业资质证复印件资质证装修企业和业主签署装修协议复印件装修协议施工人员身份证复印件身份证施工人员1寸照片照片－装修申请－＊施工方第一次到物业企业：管业部：发放相关资料：《**********装修协议书》-3份；《**********装修管理要求》-1份；《**********装修办理步骤说明》-1份；《**********业主(使用人)装修施工申请表》-1份；《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》-1份。施工方第二次到物业企业：管业部：检验施工方是否将以下资料备齐：①．《**********装修协议书》－3份；②．《**********业主(使用人)装修施工申请表》－1份；③．装修施工全套图纸－2套；④．装修企业营业执照副本复印件(须加盖企业原始公章，如是外地企业须持进京施工许可证)－1份；⑤．装修企业企业资质证复印件(须加盖企业原始公章)－1份；⑥．《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》(有装修单位公章)－1份；⑦．装修企业和业主签署装修协议复印件(加盖企业原始公章或带协议正本作为参考)－1份；⑧．施工人员身份证复印件(如是外地人员须持务工证、暂住证)－1份；⑨．施工人员1寸照片各2张；⑩．施工进度表1份。于申请第1日填写好《审批单》（见附表）－(1式5联)相关内容；如缺乏其中任一资料，便不予受理装修申请业务。接到申请第1日将《审批单》、《申请表》、图纸交至工程部进行审批。将施工方送至《协议书》，填写《用印申请》（见附表）后报至综合部加盖物业企业公章。将营业执照、装修协议、资质证、《承诺书》、身份证、照片等资料全部临时存在该业主档案资料中。综合部：接到管业部《用印申请》报总经理审批。于当日将《协议书》返回管业部。工程部：接到管业部送来《审批单》、《申请表》、图纸。自接到以上资料2个工作日内完成装修图纸等审批工作。在申请第3个工作日结束前，将以上3份资料返回管业部。管业部：接到综合部返回《协议书》，将其中1份存在该业主档案资料中，其它2份准备在装修审批合格后返回给施工单位及业主。接到工程部返回《审批单》、《申请表》、图纸。工程部审批合格：于申请第3个工作日内将《审批单》、《申请单》、《承诺书》复印件、图纸，及施工人员身份证、照片，送至保卫部进行审批。工程部审批不合格：于申请第3个工作日内将《审批单》、《申请单》、《承诺书》复印件、图纸，(不附加身份证、照片)送至保卫部进行审批。保卫部：于申请第3个工作日内接到管业部送来《审批单》、《申请表》、图纸、《承诺书》复印件，（或包含身份证、照片）四份（或六份）资料对图纸进行审批。工程部、保卫部审批均合格：依据身份证、照片制作《施工证》（见附表），作好《施工证》暂留在保卫部，并于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。工程部审批不合格，保卫部审批合格：审批合格后，于当日将《审批单》、《申请表》、图纸返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。工程部审批合格，保卫部审批不合格：1．审批不合格，于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。工程部、保卫部审批均不合格：1．于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。管业部：审批不合格：于申请第4个工作日接到保卫部返回《审批单》、《申请表》、图纸（或包含身份证、照片）。电话通知业主、施工方装修施工审批不合格，并由施工方到物业企业管业部领取《审批单》业主、施工方各1联、图纸1套、《申请表》复印件1份。其它资料：①．《协议书》－1份，在管业部临时存档，以备第2次申请时继续使用（另2份已返回业主、施工方）；②．《申请表》－1份，原件留存在管业部存档，作为永久资料，不再使用；③．图纸－1套，原件留存在管业部存档，作为永久资料，不再使用（另一套返施工单位）；④．营业执照－1份，在管业部临时存档，以备第2次申请时继续使用；⑤．资质证－1份，在管业部临时存档，以备第2次申请时继续使用；⑥．《承诺书》－1份，在管业部临时存档，以备第2次申请时继续使用；⑦．装修协议复印件－1份，在管业部临时存档，以备第2次申请时继续使用；⑧．身份证－1套，在管业部临时存档，以备第2次申请时继续使用；⑨．照片－各2张共2套，在管业部临时存档，以备第2次申请时继续使用。审批合格：于申请第4个工作日内接到保卫部返回《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片。将身份证、照片1套，连同以上①、④－⑦资料临时存在该业主档案资料中。将各部门审批过《审批单》、《申请表》、图纸，附加上打印完整《许可证》（见附表），于申请第4个工作日内一并报至综合部。综合部：接到管业部上报《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。于上报当日将审批资料报至物业企业总经理。总经理签批不一样意：将总经理签批后《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》返回管业部。总经理签批同意：1．将总经理签批后《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》返回管业部，并在《许可证》上加盖物业企业公章，在图纸上加盖“审图合格”章。管业部：接到签批过《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。总经理签批不一样意：电话通知业主、施工方装修施工审批不合格，到物业企业管业部领取《审批单》业主、施工单位各1联、图纸－1套、《申请表》复印件1份。其它资料同第六项中“审批不合格”第3条。将《审批单》各联送至相关部门存档，便于第二次申报作为附件。总经理签批同意：接到签批过《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。电话通知业主及施工方全部审批手续办理完成，由施工方来物业企业办理交费手续。给施工方《审批单》复印件1份，告之施工方带《审批单》复印件到财务部交纳相关费用。收到财务部给施工方开据相关费用收据复印件，发给施工单位《许可证》、《审批单》业主、施工方对应各1联、加盖“审图合格”章图纸1套。告之施工方到保卫部领取《施工证》。将《审批单》各联送至相关部门存档。九、保卫部：接到财务部给施工方开据相关费用收据复印件，发给施工方《施工证》，并将发放编号、数量和收据做好登记、存档。十、财务部：接到施工方《审批单》复印件，收取施工方相关费用：A．装修责任确保金：5000元／单元（现金）B．装修管理费：0.2元／m2／天C．《施工证》胸卡押金20元／个D．《施工证》胸卡工本费10元／个做好收取费用登记统计，方便查询，并将《审批单》复印件存档。―完工验收―*施工方提前三天到管业部申请完工验收管业部请施工方出具业主验收合格证实（原件），将复印件存档。收回施工方《许可证》原件，做好回收统计后销毁。填写《验收申请》（见附表）及回执，将回执交给施工方（回执上半联临时存档，待用），并让其到保卫部交回《施工证》。提取该装修工程图纸原件1份、《申请表》原件1份，并附上《验收表》（见附表）1张送至保卫部。保卫部收回施工方全部《施工证》原件，查对后做好回收统计后销毁。接到管业部送来图纸、《申请表》、《验收表》。于当日（既申请第1个工作日）内完成验收。下班前送至工程部。三、工程部接到保卫部送来图纸、《申请表》、《验收表》。于次日（既申请第2个工作日）内完成验收。下班前送至管业部。四、管业部接到工程部送来图纸、《申请表》、《验收表》。验收不合格：当日（既申请第3个工作日）通知业主及施工方验收不合格，施工方带来管业部领取验收表复印件。填写《验收申请》上验收后需填写内容。验收合格：当日（既申请第3个工作日）通知业主及施工方验收合格，管业部将自动为其办理退确保金手续。填写《验收申请》上验收后需填写内容。将图纸、《申请表》、《验收申请》存档。—退确保金—一、管业部填写《内签单》上本部门相关内容，并注明相关收据复印件编号、已收回《许可证》统计、违章罚款统计（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。于当日下班前（既退款第1个工作日）将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至保卫部会签。二、保卫部接到管业部送来《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。填写《内签单》上本部门相关内容，并注明相关收据复印件编号、已收回施工证统计、及违章罚款统计（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。退款第2个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至工程部会签。三、工程部接到保卫部送来《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。填写《内签单》上本部门相关内容、违章罚款统计（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。退款第3个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至财务部。四、财务部接到工程部送来《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。审核付款金额，并填写《内签单》上本部门相关内容。退款第4个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至综合部。五、综合部接到财务部送来《内签单》、《验收单》、或附有《违章通知》。报至总经理签批。于退款第5个工作日返回管业部。六、管业部接到综合部返回《内签单》、《验收单》、或附有《违章通知》。总经理签批不一样意：如为《内签单》会签出现错误，当日通知施工方暂不能领取确保金，待通知。如总经理指示验收质量有疑问，需重新进行验收，于当日通知施工方暂不能领取押金，等候物业企业再次验收通知。总经理签批同意：当日通知施工方带原始收据到管业部办理退确保金手续。将《验收单》原件、《内签单》复印件存在该业主档案资料中。将《内签单》原件给施工方，让施工方带其到财务部领取退款。七、财务部让施工方在原始收据后面签字确定，并收回原始收据及《内签单》，为其办理退款手续。依据《违章通知》上罚款数额，如施工方未交罚款，让其交纳现金，或从退款金额中扣除。做好确保金退还统计。―施工变更―＊施工方到物业企业申请施工延期一、管业部施工延期查验施工方过期《许可证》使用期。依据过期《许可证》内容开据《变更单》（见附表），填写相关内容。收回过期《许可证》，附在《变更单》后于当初送至保卫部。施工整改1．填写《变更单》相关内容，并提取《验收表》原件附后送至保卫部。二、保卫部接到管业部送来延期施工《变更单》和过期《许可证》，或整改施工《变更单》和《验收表》。当初签署相关意见。将《变更单》、过期《许可证》或《验收表》送至工程部。三、工程部接到保卫部送来《变更单》、过期《许可证》或《验收表》。当初签署相关意见。将《变更单》、过期《许可证》或《验收表》送回管业部。四、管业部接到工程部送回《变更单》、过期《许可证》或《验收表》。同意延期：1．销毁过期《许可证》，制作新《许可证》，做好收发统计。2．将新《许可证》后附《变更单》报至综合部。不一样意延期：销毁过期《许可证》，做好统计，并将《变更单》存档。让施工方依据各部门签署意见再报。同意整改：制作新《许可证》，做好发放统计。将新《许可证》后附《变更单》报至综合部，《验收表》存档。不一样意整改：让施工方依据各部门签署意见再报。将《变更单》、《验收表》存档。五、综合部接到管业部送来《许可证》和《变更单》。报至总经理签批。在《许可证》上加盖物业企业公章，附《变更单》返回管业部。六、管业部接到综合部返回《许可证》和《变更单》。让施工方持新《许可证》到财务交《施工证》费用，然后带《许可证》、收据原件及复印件到保卫部办《施工证》。将《变更单》存档，并做好变更统计。七、财务部见到总经理签批后《许可证》，收取《施工证》相关费用。做好收费统计。八、保卫部接到施工方收据原件及复印件，并见到新《许可证》方可为其办理《施工证》。将收据复印件存档，并做好统计。《许可证》原件、《施工证》返给施工方。―整改验收―＊施工方到物业企业申请二次验收一、管业部请施工方出具业主验收合格证实（原件），将复印件存档。收回施工方《许可证》原件，做好回收统计后销毁。填写《验收申请》及回执，将回执交给施工方，让其到保卫部交回《施工证》。提取图纸1份、《申请表》原件、一次《验收表》，并附此次验收表送至保卫部。二、保卫部接到施工方交回《施工证》将其销毁，并做好统计。接到管业部送来图纸、《申请表》、一次《验收表》及此次《验收表》。于当日完成验收工作，下班前将图纸、《申请表》、两次《验收表》送至工程部。三、工程部接到保卫部送来图纸、《申请表》、两次《验收表》。于次日（既申请第2个工作日）完成验收。下班前将图纸、《申请表》、两次《验收表》返回管业部。四、管业部接到工程部送来图纸、《申请表》、两次《验收表》。验收不合格：当日（既申请第3个工作日）通知业主及施工方验收不合格，施工方来管业部领取验收表复印件。填写《验收申请》上验收后需填写内容。验收合格：当日（既申请第3个工作日）通知业主及施工方验收合格，管业部将自动为其办理退确保金手续。填写《验收申请》上验收后需填写内容。将图纸、《申请表》、《验收申请》存档。用户入住步骤图接业主入住通知接业主入住通知确定迁居相关事宜确定迁居相关事宜依据入住通知单，各部门安排工作依据入住通知单，各部门安排工作迁居现场管理迁居现场管理管业部上门造访管业部上门造访用户入住步骤业主通知入住管业部客务接到业主（使用人）正式入住电话通知（或传真通知，需由管业部人员电话进行确定）。填写《入住通知单》中相关内容。资料填写完成后，将通知单送至工程部。查对业主（使用人）档案资料：档案齐全，同意入住；如有缺项，通知业主（使用人）补齐缺项档案资料再行正式入住。档案明细入伙授权书1份房屋交付（入住）通知书1份业主联络记录表1份承诺书2份治安、消防协议书2份业主身份证复印件或被委托人身份证复印件（注明被委托人字样）各2份公证证实（或委托书）原件1份业主入住费用应收表1份验收单元交接书1份钥匙交接表1份装修管理协议书1份装修审批单1份二次装修工程区域治安、消防承诺书1份装修施工申请表1份装修施工图纸1套装修企业资质证实1份业主和装修企业装修协议1份工程部：接到管业部入住通知单。填写入住通知单中本部门相关内容。部门经理确定后，将入住通知单送至保卫部。保卫部：接到工程部送来入住通知单。填写本部门相关内容。部门经理确定后送至综合部。综合部：接到保卫部送来入住通知单，填写相关内容后，报总经理审批。总经理签批后，准备相关物品（指示牌、花篮等）。管业部：接到综合部返回入住通知单。依据各部门签署意见通知业主入住相关准备工作已就绪，能够正式入住。入住当日保卫部：用显著标志设置出卸货区位置及临时车位。车场人员指导迁居企业车辆进入临时车位停车，并进行疏导。保安员指导迁居企业人员将货物从指定货梯（或路线）进行搬运，严禁进入其它区域。预防迁居人员出现大声喧闹、拖拉货物、碰损公物、设施设备现象。如出现野蛮迁居现象，视情况进行对应处理。如发觉迁居物品中有易燃易爆品，对迁居人员进行提醒、监督。管业部：客务代表在相关楼层（或在大厦外）迎接业主（使用人），并进行指导。安排保洁人员立即打扫公共区域卫生，保持清洁。迁居企业离开大厦保卫部：检验公共区域内有没有遗失物品，如有请业主（使用人）进行确定，并做好遗失物品登记、认领手续。工程部：检验公共区域、公共设施有没有损坏，如有进行对应处理。管业部：检验公共区域清洁情况。造访用户，赠予花篮。填写业主档案目录中相关内容。总经理致词尊敬各位业主（使用人）你们好：历经二年多精雕细琢，最终以其超前功效设计，独特建筑造型，良好工程品质展现在世人面前。在此请许可我代表牧业企业全体职员欢迎您到来。我们将继续秉承“以人为本、业主至上、关注点滴、不停进取”服务理念，经过安全、舒适、温暖、快捷、方便服务方法，全方位向您提供程序化、标准化、规范化高端物业服务。各位业主（使用人）让我们共同负担起相互责任和义务去发明美好明天。北京*****************企业总经理：*****年****月使用、管理、维修条约依据中国和北京市相关法律、法规，结合“----------”(以下简称“大厦”)实际情况，为维护大厦全体产权人、使用人、开发企业及物业管理企业正当权益，明确各自权利、义务和责任，从而达成对大厦统一管理，特制订《----------使用、管理、维修条约》(以下简称“条约”)。本条约对开发企业、物业管理企业及全体产权人(包含其使用人、受让人、继承人、承租人或占用人)全部有约束力。物业概况物业名称：----------宗地位置：----------物业四至： 东：---- 南：---- 西：---- 北：----占地面积：----m2建筑面积：----m2国有土地使用证：------------土地用途：商业、房屋可使用年限：商业--年、房屋--年公共地方：指不为单个产权人全部而为全体产权人全部并共同使用部位。其中包含大厦各出入口、行人道、通道、电梯大堂、外墙、屋面、绿化区、车道、公用车辆停泊及装卸货区域、电梯、消防通道、保安监控室、走廊、楼梯、台阶、共用卫生间、管理用房、电话机房、变配电室、热力站、燃气热水间、隔油池、污水池、化粪池、泵房、中水处理房、水箱、中央空调设备机房及风机房、垃圾房、自动喷淋系统及消防设备控制室、电梯机房及为该大厦产权人、租户及访客而设置共用其它地方或范围。公共设施：指不为单个产权人全部而为全体产权人全部并共同使用，为该大厦公众利益而在大厦所属地块范围内装设多种器械、设备、装置或种植物，包含卫星电视系统、可视对讲系统、热力系统、燃气系统、给排水系统、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、电梯、公共卫生间设备、玻璃幕墙、照明系统、供电系统、污水处理系统、下水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、通告牌及其它机械、卫生设备。以上所列各类设备，均属公共设施一部分。各主体基础情况开发企业开发企业：----------注册地址：----------邮编：------法人代表：------注册资本：------联络电话：------产权人拥有该房屋单元产权人，包含其以后继承人或转让人(包含但不限于变卖、赠和及互易等)，假如该单元已被抵押，则“产权人”应包含抵押人和抵押权人。物业管理企业物业管理委员会(以下简称“管委会”)成立前，由开发企业选聘物业管理企业对大厦进行管理。管委会成立后，由管委会选聘物业管理企业对大厦进行管理。物业管理企业应含有《北京市物业管理资质合格证书》。----------物业管理企业企业名称：----------注册地址：----------注册资金：------邮政编码：------法人代表：------联络电话：------定义本条约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义以下：管理规则指本条约及用户守则内一切条款或要求，和开发企业或物业管理企业按本条约制订各项和大厦管理相关规章制度。管理协议指开发企业(管委会成立后由管委会)为管理大厦而和物业管理企业签定《物业管理委托协议》，其内容不能和本条约相违反。开发企业、管委会、物业管理企业、产权人及使用人等均须遵守。绿化区域指依据政府相关法令所要求或由开发企业所设计计划在该土地上实施绿化地域，属公共设施之一。停车场指大厦只限停放机动车、非机动车地方。外墙指大厦全部或部分墙，为公共地方之一。保留地方指全部在土地之上，除公共范围及已售出单元之外，由开发企业保留全部权而非供产权人使用多种地方。业权份额指各单元产权人房屋在该大厦内所占份额。交付使用通知书指大厦能交付使用时开发企业给各产权人通知书。通常要求本条约对大厦开发企业、全体产权人、使用人及物业管理企业均含有约束力。本条约适适用于中国法律、法规和相关政策和北京市法律、法规、政府规章和相关政策。如政府相关部门颁发新法规和本条约相互抵触时，将以最新颁发法规为准。若本条约内有任何条文在任何法律下成为无效、非法或不能实施时，本条约其它条文有效性、正当性及实施性并不所以而受损。本条约以汉字简体书写，印刷文字含有相同法律效力。本条约自北京市国土资源和房屋管理局核准并经购房人签署遵守条约《承诺书》之日起生效。管委会拥有对条约解释权，但在管委会成立前，由开发企业解释。管委会成立前，不得对已经过北京市国土资源和房屋管理局核准条约进行修改。管委会成立后，可由管委会依据产权人大会决议对条约进行修改，条约修改版本须经北京市国土资源和房屋管理局核准。本条约送交北京市国土资源和房屋管理局市场一处一份，北京市居住小区管理办公室一份，东城区房屋土地管理局居住小区管理办公室一份，开发企业一份，含有相同法律效力。大厦单元购置者须按本管理条约要求签署一份承诺书(见附件)，承诺遵守本管理条约各条款，其以后受让人、继承人、受赠人均受本管理条约各项条款约束。而大厦各产权人将共同享受及遵守本管理条约所载权利及义务。各产权人(下称“原产权人”)承诺在将其物业出售、转让、馈赠或变卖同时，必需取得承受人或受让人签署遵守本条约承诺书。原产权人在物业管理企业接到承受人或受让人签署承诺书前，不管该单元是否已出售、转让、馈赠或变卖，原产权人仍要推行本条约责任，包含支付全部管理费用及其它相关费用直到其承受人或受让人签署本条约承诺书生效之日止。本条约所要求任何发给大厦各产权人通知，以送至相关产权人单元或所知产权人最终通讯地址为准；如经过邮局挂号信投送，则以邮局挂号收据为准；全部不以其单元为通讯地址产权人应将其选择通讯地址事先通知物业管理企业。物业管理企业应在大厦合适公共范围设置通告牌，以张贴管理规则及其它本管理条约要求通知及布告，通知或布告在通告牌上连续张贴三以后，即视为对全部产权人即使用人有效通知。开发企业/管委会及物业管理企业还能够其它正当方法向各产权人及上述人士发出通知。产权人权利义务产权人依法对其名下单元享受占有、使用、收益和处分权。每个产权人对其单元享受全权处理权，包含出售、转让、抵押、按揭、出租、同意享用或以其它方法处理或变卖，而无须其它产权人或对大厦有任何权益人士同意，但该处理权须明确地受本条约限制和保障，若任何产权人出租其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户推行及遵守本条约条款向其它产权人负责。产权人在出租、转让其所拥有单元时，应书面通知物业管理企业，并确保承租方和受让方遵守本条约及物业管理要求。产权人在将其单元出租时，该产权人须对物业管理企业及其它产权人确保其或使用人遵守和推行本条约要求及一切守则，并对其租客或其使用人违约行为负担责任。在不影响大厦建筑结构、机电设备及外貌下，并取得物业管理企业书面同意及符合政府相关要求情况下，能够对其名下单元进行内部装修工程。按本条约要求共同使用大厦共用设备、共用部位、公共设施和公共场所。产权人有权要求召开、参与产权人大会，有选举权和被选举权。产权人可依据本条约条款监督物业管理企业及管理人员工作。产权人无权直接处理任何管理人员，可向物业管理企业书面提出任何投诉，由物业管理企业采取其认为适宜、必需行为。各产权人在任何时侯须遵守和推行本条约所约定各项确保、要求及限制，并受其约束。产权人须遵守物业管理法规、政策和本条约要求及物业管理企业依条约签订《使用手册》、《装修守则》及其它规章制度。产权人须依据条约要求，负责依时缴纳其名下应分担管理费、管理费押金及其它费用等。产权人须按时缴纳其名下单元应付税项、水、电、暖气等及相关公共设施费用。实施管委会及产权人大会决议。产权人须遵守物业管理法规、政策和本条约要求及依据本条约签订其它规章制度。产权人大会及管理委员会产权人大会开发企业或物业管理企业需在大厦经相关主管部门检验合格后并已交付使用，产权人入住率达百分之五十及以上时，在要求时间内，组织召开大厦产权人大会第一次全体会议，选举产生物业管理委员会。产权人大会推行以下职责：选择、免职管委会委员。制订、修改管委会章程和管理条约。监督管委会工作。审议、同意物业管理企业年度预算。决定物业管理其它重大事项。管理委员会管理委员会经由各产权人依据中国相关法规于产权人大会选举产生，并由第一次产权人大会会议决定管委会任职人数、任期等事宜，同时选举管委会主席。管委会职责包含以下各项：选聘或解聘物业管理企业，和物业管理企业签定或解除物业管理协议。审议物业管理企业提出物业管理服务标准、收费标准和年度计划、财务预算。收取产权人、使用人意见和提议，监督物业管理企业管理服务活动。审议同意物业管理企业制订物业管理规章制度。组织召开产权人大会或管理委员会会议。监督公共维修基金使用和管理。帮助物业管理企业开展各项工作。推行物业管理协议，监督条约和其它管理制度实施。对部分产权人、使用人违反条约或损害其它产权人、使用人正当权益行为，管委会有权代表产权人提起诉讼；在其它相关本物业法律诉讼中管委会可作为全体产权人代表，相关诉讼费用由各产权人分担。条约、会议统计、签到簿、出席委托书及相关文件由管委会保管，产权人或利害关系人如有书面请求阅览，管委会不得拒绝。开发企业权利义务开发企业对其拥有单元，享受和其它产权人相同权利，并推行对应义务。管委会成立前，开发企业对大厦内任何使用权未转让、未出售部分、公共部分和公共设施进行安装、架设、翻新、保养或拆去烟筒、招牌(包含霓虹灯光管招牌)、天线、梁柱、栏杆、照明及其它多种固定设施工程，必需事先书面通知各产权人，在取得同意后方可于合理时间进入上述部位，方便进行相关工程。开发企业有权依据合适条款准许、同意或授权其它人进行上述工程；上述工程不得不合理地妨碍其它产权人使用其所属单元，而任何安装于大厦天台或其它地方招牌，不可阻碍或干扰升降机升降功效。开发企业在进行上述工程时，对所造成损失负有赔偿责任。管委会成立前，开发企业有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，有权和物业管理企业签署管理协议、签订管理职责范围、年期及酬金等。以授权书形式书面授权物业管理企业向大厦各产权人收取物业管理费、物业管理押金及其它相关管理费用。可委派代理人行使本条约给开发企业任何权利。向政府相关部门申请对土地批文做出修改并就此事全权和政府进行磋商、达成协议，签署任何相关文件。行使此项权利时，须不妨碍其它产权人使用其所属单元或其现有权益。在受本条约限制和保障下，开发企业有全权转让、抵押、出租、同意她人占用或以其它任何方法处理大厦任何部分(已出售部分及公共部分、公共设施除外)。可就大厦管理事宜另行签订细则或规章制度，但不得抵触本条约。在管委会成立前审核、同意或修订大厦年度管理预算。物业交付使用时，开发企业应该向物业管理企业移交下列材料：新建项目完工总平面图；单体建筑、结构、设备安装完工图；隶属公建配套设施、地下管网工程完工图；相关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；各单项工程完工验收证实材料；房屋质量确保文件和房屋使用说明文件；房屋销售清单和产权资料；公共配套设施产权及收益归属清单；物业管理所必需其它资料。在保修期间开发企业应根据本市要求，保修期内、范围内开发企业委托物业管理企业进行相关保修事宜。保修费用由开发企业负担。保修期从入住通知单发放之日起计算。物业管理企业权利和义务通常事项----------是依据相关法律正式登记注册企业，并含有《北京市物业管理资质合格证书》。在管委会成立前受开发企业委托，全方面负责统一管理大厦。管委会成立之前各产权人、使用人完全同意由开发企业全权选择物业管理企业。物业管理企业可视为全部产权人代理人，而非部分代理，即每一产权人被视为全权及不可撤销地任命物业管理企业为实施本条约要求代理人。物业管理企业权利及义务2.1对接收委托物业实施管理；依据大厦日常运作，建立一套完整管理工作程序，并在实施中不停完善。依据本条约制订大厦用户守则、装修规则及其它必需规章制度，并以有效形式督促产权人和使用人遵守。责任人事管理工作，指导并监督所聘用职员完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运作。依据大厦实际情况，负责建立、健全财务管理制度和编制大厦管理预算，建立物业管理收支帐目，定时向产权人公布，接收开发企业或管理委员会查询帐收取管理费和代收水、电、燃气、供暖、热水费及电话等市政公用设施使用费并追讨欠款，可收取欠款滞纳金及手续费。处理全部对于大厦管理投诉及各项维修，并帮助调解产权人或使用人之间因大厦管理而引发纠纷和争吵。负责大厦保安工作，保持大厦正常秩序和尽力使产权人、使用人免遭骚扰。对各项管理职责定时(每个月及每十二个月)或依据管委会合理要求时做出检讨和总结，并对改善大厦管理或增加服务项目等事宜向开发企业或管委会递交汇报及做出提议。清除及拆去任何不符合管理规则要求建筑物、安装物、摆放货物及杂物，并向应负责人征收及追索清除费和所以而发生相关费用。控制该大厦全部车辆(包含机动车及非机动车)行驶、停放及行人交通。在相关大厦物业管理事宜法律诉讼中可作为全体产权人代表，由此而产生诉讼费用由各产权人分担。预防任何人未经物业管理企业书面同意或未按本条约要求而占用或使用公共地方及公共服务设施。采取一切必需方法遵守政府对于大厦要求。代表全体产权人和政府部门、公共事业机构、承包商、专业服务机构及其它任何单元接触、交涉、签署协议或进行诉讼。预防任何人对大厦或公共设施进行有害变更或损坏，并对损坏者进行索偿。节日期间可装饰大厦幕墙(包含灯光及其它饰物)，并有权组织大厦内文娱活动。聘用、撤换及付酬金予物业管理相关律师、建筑师、会计师等专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其它工作人员。采取一切必需方法(包含提出及进行诉讼)阻止各产权人违反、不遵守或不推行本条约或用户守则要求，包含：在大厦内显著地方公布违约产权人姓名连同其违约细节。经过民事诉讼向每名违约产权人追讨本条约要求该产权人须缴纳任何款项。物业管理企业采取正当其它方法。物业管理企业按实际运作需求安排及调整大厦中央空调开放时间。物业管理企业可依据实际情况，采取书面委托形式，将上述部分管理大厦职权及责任委托其它企业帮助管理。物业管理企业应妥善管理及维修大厦公共范围、设施及提供各项服务，使大厦保持清洁、安全及正常运行。对大厦公共地方和公共设施进行维护和修缮，使其保持良好状态。如：维修关键结构，幕墙、窗框、门、玻璃、设备、器材更换、修理、涂漆等。每十二个月或在有合理需要时，替大厦公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其它