房地产-房地产行业深度研究报告：农村土地破局

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，o我国农村“三块地”改革分为农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革。我国土地分为农用地、建设用地、未利用地，其中建设用地包括：1）国有城镇建设用地，主要位于城市市区，属于国家所有；2）农村集体建设用地，包括集体经营性建设用地、宅基地、农村基础设施与公益用地，属于村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。o截至2016年我国农村集体建设用地约3.2亿亩，宅基地约占6成。1）2016年末全国农用地面积约96.8亿亩，建设用地面积约5.9亿亩，其中国有建设用地2.7亿亩、集体建设用地3.2亿亩。2）根据自然资源部估算，2016年全国宅基地面积约1.84亿亩，约占农村集体建设用地面积的58%。3）参考国务院发展研究中心农村经济研究部叶兴庆对集体经营性建设用地面积的测算，截至2013年底集体经营性建设用地面积约0.42亿亩，占农村集体建设用地比重约13%。o过去试点集体经营性建设用地同价同权入市，是为了打破地方政府对土地一级市场的垄断，但实际运行中因收益分配不均衡，影响政策实施效果。1）过去集体土地必须征收为国有土地后方可出让使用权，地方政府主导土地征收、出让，获得主要土地增值收益；我国提出集体经营性建设用地与国有土地同价同权入市，主要目的是为了打破地方政府对土地一级市场的垄断，保障农民利益，同时也能增加土地供应，起到平抑地价效果。2）入市的集体经营性建设用地用途限制在工业、商业、租赁住房等持有运营类业态，难以起到平抑住宅地价的作用；同时集体经营性建设用地同价同权入市难度较大，集体土地入市收益主要归于村集体成员，会对国有建设用地形成竞争，影响地方政府推进集体经营性建设用地入市的积极性。o宅基地无法进行抵押，有偿转让仅限于本集体经济组织内部，现实中还存在一户多宅、粗放利用等问题。1）过去宅基地制度设计的主要目标是保障农民“居者有其屋”，要求集体所有、成员使用、无偿分配、限制流转、禁止抵押，但随着经济发展农民最基础的居住得到较好保障，过去的宅基地制度难以满足农民宅基地变现、成为进入城市启动金的需求。2）我国积极探索宅基地“三权分置”有效实现形式，但当前农民仍对占有的宅基地缺乏自由处置权，有偿退出范围有限。3）宅基地管理中一户多宅和超标准建房普遍存在，2016年全国农村人均宅基地面积为214平米/人，超过大部分省市规定的人均宅基地120平米/人的控制标准；而由于宅基地取得无价，存在粗放利用问题，据自然资源部2018年4-6月的调研，16省份闲置宅基地约860万宗，占比6.32%。o当前农地改革面临商品房供给过剩后的下行期，集体经营性建设用地入市在当下反而增加城市库存。部分城市展开试点，给予退还宅基地的农民购房补贴。1）与过去农地改革试点面临的市场环境不同，当下房地产市场处于供给过剩后的下行期，2024年4月百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月，去化周期较2021年上半年已增加一倍，此时集体经营性建设用地入市反而增加城市供给。2）部分城市探索农民宅基地退出后，给予购房补贴，作为进入城市启动金。o投资策略：前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。行业的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的ROE，才能预期板块趋势性机会。未来农地改革可能成为推动农民进城、实现地产真正去库存的突破口之一，建议关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、华润万象生活、招商蛇口、城建发展、中新集团、贝壳-W。o风险提示：收入预期恶化，负反馈延续；宅基地及集体经营性建设用地面积估算可能存在偏差。证券分析师：单戈行业基本数据证券分析师：单戈行业基本数据相对指数表现 2023-08-15~2024-08-15-13%-26%-40%房地产——沪深300相关研究报告度回落，销售仍疲弱》《房地产行业周报（2024年第30截至2016年我国集体建设用地体量约为国有建设用地的1.2倍，其中宅基地占集体建设用地比重约为58%。1）据自然资源部数据，2016年末全国农用地面积约96.8亿亩，建设用地面积约5.9亿亩，其中国有建设用地2.7亿亩、集体建设用地3.2亿亩。2）据有关部门测算，2016年我国宅基地面积约1.84亿亩，占集体建设用地比重约58%；2013年底集体经营性建设用地面积约0.42亿亩，占集体建设用地比重约13%。过去试点集体经营性建设用地同价同权入市，是为了打破地方政府对土地一级市场的垄断，保障农民利益。过去农村土地征收涉及土地所有权的转换，政府是唯一仲裁者，土地征收制度帮助其获得了巨大的土地增值收益，促使地方政府形成了“卖地谋发展”的经济增长模式。我国提出集体经营性建设用地与国有土地同价同权入市，主要目的是为了打破地方政府对土地一级市场的垄断，保障农民利益，同时也能增加土地供应，起到平抑地价效果。农民仍对占有的宅基地缺乏自由处置权，有偿退出范围有限，部分地区探索“地票”制度，本质上是实现增加城市建设用地指标。重庆曾开展地票制度探索，将闲置的农民宅基地、集体性经营建设用地、农民公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标，可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地，按照法定程序征转为国有建设用地。通过这个过程实现农民进城、农村限制的宅基地转化为耕地、城郊结合部耕地转化为建设用地，促进城市发展。与过去农地改革试点面临的市场环境不同，当下房地产市场处于供给过剩后的下行期，继续推动集体经营性建设用地入市反而会增加城市供给；部分城市尝试给予退出宅基地的农民购房补贴，本质是提高城镇化率，鼓励农民进城去库存。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。行业的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的ROE，才能预期板块趋势性机会。未来农地改革可能成为推动农民进城、实现地产真正去库存的突破口之一，建议关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、华润万象生活、招商蛇口、城建发展、中新集团、贝壳-W。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号3 5 5 5 9 （一）集体经营性建设用地入市在当下可能增加城市库存 （二）部分城市展开试点，给予退还宅基地的农民购房补贴 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 6 6 6 7 7 8 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号5一、2016年末我国农村集体建设用地约3.2亿亩，宅基地约占6成按照土地所有权划分，我国土地分为国家所于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于村集体），指农用地和建设用地以外的土地。农用地农用地建设用地土地分类建设用地未利用地城镇建设用地集体经营性建设用地农村集体建设农村集体建设用地农村基础设施农村基础设施与公益用地农村“三块地”地，其中集体经营性建设用地主要为工业、商业等经营性用途，多用于乡村企业厂房建设、乡村旅游、餐饮民宿等业态；宅基地主要建设农民自住房屋；农村基础设施与公益经营性建设用地面积约0.42亿亩。多位学者曾对我国集体经营性建设用地与宅基地面积庆对集体经营性建设用地面积做的测算，2013年底全国集体经营性建证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号6宅基地,1.84宅基地,1.84集体经营性建设用地,0.42基础设施及公益用地,0.942016年农村集体用地分布（亿亩）备注：集体经营性建设用地面积为2013年口径。研究人员或机构测算依据测算年份资料来源：刘丹、巩前文《中国农村宅基地面积测算及其分布特2000200120022003200420052006200720082009201020112012200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023乡村人口（亿人）资料来源：Wind，华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号7辽宁和内蒙古农村宅基地面积分别位列第四至第十位。2120010008006004002000西藏上海海南北京天津青海宁夏重庆福建吉林甘肃黑龙江江西云南山西山西广西新疆贵州浙江湖北内蒙古辽宁广东四川江苏安徽湖南河北河南山东宅基地面积（万亩）450400350300250200500西藏上海海南北京天津青海宁夏重庆福建吉林甘肃黑龙江江西云南山西山西广西新疆贵州浙江湖北内蒙古辽宁广东四川江苏安徽湖南河北河南山东人均宅基地面积（平米）证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号8450040003500300025002000150010005000东部西部中部东北部宅基地面积（万亩）证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号9国有土地，除国家机关和军事用地、城市基础设施建设和公益事业用地可以以划拨方式出让金上缴地方人民政府，30%上缴中央财政，70%留给地方政府。转用的排他性权力。在集体土地转换为国有土地产生巨大增值的背景下，政府具有较强的动机替代农民集体成为土地的唯一经营者，面对唯一征地主体，农民集体议价权力难例》依然基本上坚持按被征收土地原用途补偿的原则，未能考虑土地转用产生增值收益晰农民集体在这个补偿标准制定过程中如何参与、怎么参与、能否参与。为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，土地公开流转的限制，从立法层面保证了我国集体经营性建设用地入市交易的全面合法用地使用权同等入市、同权同价。涉及试点改革的集体经营性建设用地仅确定为工业、住房入市的项目。2、收益分配：地方政府按照土地增值收益的20-50%征收收益调节金，调节试点县地方国库，纳入地方一般公共预算管理。目前全国没有建立起统一的收益分配体系，其收益缴纳比例、分配比例、分配方式及分配主体均由地方政府自己制定。另外，证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号集体经营性建设用地集体经营性建设用地征收国有土地国有土地出让土地出让金30%上缴中央财政70%留给地方政府集体经营性建设用地集体经营性建设用地（工业、商业、租赁住宅用途）改革试点区域内，允许农村集体经营性建设用地使用权直接入市出让土地调节金土地增值收益的20%-50%上缴试点县/区政府其他用地,53保障性租赁住房,5商业,276工业,3852023年3月-2024年4月集体经营性建设用地入市宗数资料来源：自然资源部《35个试点地区入选典型示范案例，农村集体经营性建设用地入市试点取得阶要归于农村集体成员，而农村经营性土地入市也会对国有建设用地形成竞争，一定程度组织将通过表决的入市方案、表决书面证明材料等报送区规划和自然资源主管部门，整经济组织，但农村集体经济组织类型多样，有村民委员会、村民小组以及各种类型的合证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号没有明确规定地方政府、农村集体、农民个人等相关主体关于集体经营性建设用地入市有效实现形式。三权分置指落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。但当前宅基地改革在一些关键领域仍未形买房屋的城市居民发放土地证和房产证，有限的转让范围导致市场规模狭窄，无法像城图表12宅基地仍无法进行抵押，且有偿转让仅限于“本集体经济组织内部”积，我国施行城乡建设用地增加挂钩制度，即依据土地利用总体规划，将农村建设用地（拆旧地块）整理复垦为耕地，将城市周围相应面积的民宅基地、集体性经营建设用地、农民公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标，可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地，按照法定程序征转为国有建设用地。通过这个过程，农民进城了，农村闲置的宅基地和建设性用地变成了耕地，被开发的城郊接合部的耕地面积小于农村复垦的耕的价款，在政府、集体、农户之间确立了收益权。自22宅基地无法抵押，但是宅基地上的住房是农户所有的，农户住房的使用权可以出租、入股，也可以用于质押，本质上是预期证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号民建房随时性和零散性的特征，致使建房户边报边建、未批先用、乱占滥用等现象时有土资源部的调查，村内空闲地、闲置宅基地和空置住宅用地总面积占居民点用地总面积乏具体规定，仅规定宅基地可以由农村集体经济组织报原批准人民政府批准后，收回土地使用权，并予以适当补偿。但宅基地收回政策过于原则性，收回程序和补偿标准缺乏证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号系发生重大变化后过量库存的问题，从克而瑞监控的典型城市库存去化周期来看，多数454035302520东长福深常武北佛南南无青厦昆郑苏徐广天重济长宁西成上合杭库存去化月数-2023年平均库存去化月数-2024年平均资料来源：CRIC，华创证券资料来源：CRIC，易居研究院过去集体经营性建设用地入市的试点是为了降低地方政府对一级土地市场的垄断，但当前供给过剩的情况下，继续推动集体经营性建设用地入市可能会大量增加城市供根据统计局数据，截至2024年6月，全国商品房待售面积约7.4亿平，超过2015年7.2亿平高位。产业建筑空置率持续走高也印证了当下工业、商服用地的过剩，202证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号将集体经营性建设用地转作保障性租赁住房，但其去库存效果显然不如直接收购商品房80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00002001-042001-042002-062003-082004-102005-122007-022009-062010-082012-122014-022015-042016-062017-082019-122021-022022-042023-06商品房待售面积（万方）资料来源：Wind，华创证券30%25%20%15%10%5%0%成都广州北京上海2023Q3部分城市产业园区空置率（%）资料来源：高力国际，赛迪产业园《回顾2023年中国产业园区资料来源：中指研究院《2023中国写字楼租金指数研究报告》村改造中，由于高房价和高容积率，导致政府拆迁成本较高，如果给予一定制度安排，让村集体在拆迁过程中享受部分土地出让金分成，即让村民共同承担土地性质转变过程中的风险和收益，将有利于促成项目的达成。在集体建设用地入市方面已有先例，20161亿元支付土地增值收益调节金、1亿元支付农民证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号F81绿隔产业用地，主要用于公建、商服、办公保障当地农民利益和集体资产，同时设置履约担目前的《土地管理法》尚未允许宅基地直接入市交易及买卖，仅在农村集体成员间流转以及有偿退出，从而导致农民宅基地难以变现，也难以成为进入城市的启动金。过去在城市建设用地相对紧缺的情况下，农民带着建设用地指标进城对地方政府来说有一定吸引力，当前供给过剩，土地出让难度较大，农民的建设用地指分城市也在做宅基地相关探索：近期安徽、湖北、江苏部分县市率先开始探索新政，鼓增减挂范围内和县房屋征收领导小组办公室确定纳入征收目，涉及需要安置宅基地的本县农村居民，如自放弃宅基城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建(构)筑济技术开发区、苏锡通园区，下同)范围内购买鼓励农村居民进城购房，本市农村居民自愿退出合按退出的宅基地面积给予购房补贴，退出的宅基地归还村集证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号