【A县不动产数据整合信息系统建设及应用探究6800字（论文）】

PAGE9A县不动产数据整合信息系统建设及应用研究目录TOC\o"1-2"\h\u5632A县不动产数据整合信息系统建设及应用研究 121728摘要 1280861引言 113452不动产统一登记基础理论 2125812.1不动产登记的概念 2194202.2不动产统一登记数据整合 2324503不动产存量数据整合 46073.1存量数据分析 4292573.2存量数据整合 58273.3不动产统一登记信息系统建设 7316174不动产数据整合信息系统应用分析 8270864.1A县基础数据现状 8205404.2A县不动产登记存量数据整合问题及对策 994404.3A县不动产登记作业流程 9315795总结 1130242参考文献 12摘要随着我国房地产统一登记的全面发展，统一登记过程中暴露出不少始料未及的问题。一般来说，房地产统一登记的目的是对历史数据进行整合，继而建设的信息平台。然而由于不同时期对于房地产数据的格式记录不一、登记方法差异以及存储平台的不一致导致统一的房地产信息平台建设速度缓慢。为了加快这一信息平台的建设，本文以A县为例，在正确了解不动产登记的概念以及步骤的基础上，分析其存储数据的内容、格式以及可能发生的问题，最后根据A县房产信息登记系统的建设现状做一定分析并结合实际提出解决方案。希望能为A县等地区的房地产统一登记提供一些帮助，加快我国房地产统一登记的步伐。关键词：不动产统一登记；不动产数据整合；不动产信息平台1引言在原有的不动产登记管理制度下，房地产的管理和登记涉及许多部门。例如，自然资源部负责土地档案的登记和管理，住房和建设部和住房管理局负责房地产档案的登记和管理。不同部门的工作方式不同，导致房地产登记数据来源多样，且各部门对其工作内容都有相应的法律法规[1]。显然，原有的分散体制已逐渐与现有的实际需求产生明显的错位。在原有的登记管理制度下，在办理不动产登记等业务的过程中，权利人往往需要往返于诸多部门，这直接造成了权利人的时间成本增加，而且缓慢的登记速度还会造成一系列关于不动产产权的弊端[2]。因此，房地产统一登记制度的实施迫在眉睫，同时这一制度也是实现政府办公效率提升的关键步骤之一。随着2019年3月1日《房地产登记暂行条例》的实施和房地产登记制度的不断完善，房地产登记工作有序开展。然而，由于房地产登记存量数据来源广泛，数据的完整性和真实性均无法得到保证，自然会导致我国房地产登记工作的低效率[3]。随着互联网的普及，大数据的管理模式与我们的生活联系愈发紧密，为适应时代发展，房地产统一登记和建设统一的房地产登记数据管理平台是必然趋势。它可以为国家和地方的管理和规划提供非常有利的数据支持和房地产管理模式，同时相应的房地产统一登记的结果对国家也非常有益。房地产不仅是国家资源，同时也是权利人的重要资产，房地产的统一登记可以切实保障权利的完整性和真实性[4]。房地产统一登记信息平台可以查询任何房地产单位的信息，从而获得更完善的房地产信息，方便国家和地区的管理和规划。房地产登记数据的标准化房地产数据将通过统一的房地产登记进行处理，使原来混乱的、多源的房地产登记数据具有统一的规范。由于房地产数据是房地产税收的主要依据。实行房地产统一登记后，可以为开征房地产税提供有利依据[5]。2不动产统一登记基础理论2.1不动产登记的概念不动产是指附属于土地及其垂直空间的建筑物、构筑物或附属物。不动产的登记指的是对土地、房屋、林地、草原和海域等区域的空间数据、属性数据等进行数据记录。因此，在不动产统一登记过程中，必须首先整合土地数据，然后对不动产数据进行整合登记，将不动产统一编号，最后将整合后的不动产数据信息入库[6]。2.2不动产统一登记数据整合房地产数据整合是按照标准要求整理现有存量数据，使房地产数据具有统一的格式的一个必要步骤。房地产统一登记数据整合的基本原则包括以下三点：（1）规范性：整合现有的房地产登记信息清单时，必须按照房地产登记数据整合的规范性要求进行数据整理。（2）完整性：在数据库建立过程中，应按照《房地产登记数据综合数据库建立技术规范》的要求建立数据库。（3）一致性：数据整合后，现有数据的数据内容不能改变，只有数据得到整理而没有更新。房地产权属调查与实际工作中的数据整合同步进行。在数据整合过程中，将现有的房地产数据进行整合，找出空置的房地产信息和权属不清的房地产信息，然后由专业人员进行权属转移。数据集成的整个过程如图1所示。图1不动产数据整合流程城市房地产统一登记的主要工作是将土地和房地产数据与房地产数据相结合。权利调查是房地产统一登记数据整合过程中的一项重要任务，与数据整合同步进行[7]。一般来说，房地产统一登记数据的整合主要可以分为以下几个阶段：第一阶段：收集数据，建立来源数据清单。第二阶段：对原始数据进行分析整理，在《房地产登记暂行条例》基础上确定房地产登记的成果要求。对于登记数据库，应与标准房地产登记数据库比较确定数据库转换关系。由于目前大多数地区没有数据库，因此需要根据标准的房地产登记数据库规范建立房地产登记数据库，并将图形数据和房地产表信息链接并导入房地产数据库。第三阶段是补充缺失、缺失和不清楚的数据。在这一环节权属调查是房地产登记数据整合过程中不可缺少的步骤，当数据缺失、数据表达不清晰时，需要随时反馈到现场进行实地调查，以确保数据的完整性和正确性。第四阶段：房地产和土地数据的整合，即按照统一标准完成房地产数据和地籍数据的整合。第五阶段：房地产登记数据质量检验和入库。根据历史登记文件可以判断历史数据的正确性，房地产登记软件可以检查登记数据库中空间数据的拓扑关系和属性字段的正确性，核对无误后，将房地产登记数据上传至上层房地产登记信息平台。3不动产存量数据整合3.1存量数据分析房地产登记存量数据是指房地产登记数据实施统一登记前形成的空间数据、属性数据等数据。由于房地产库存数据集成量大、范围广，库存数据集成前需要对现有库存数据的数据内容、登记类型和存在性进行分析。有目的地分析数据，提高房地产登记工作的效率和质量[8]。3.1.1数据内容房地产的数据内容主要包含地籍数据、房地产数据。其中地籍数据主要包括以下三类：（1）宗地基本信息台账：以电子表格形式存储，可以直观地反映宗地数量及其基本信息。（2）地籍数据库：地籍数据库包含宗地信息的空间数据和非空间数据。空间数据是指地块的图形数据和边界信息。非空间数据包括属性字段，对应于宗地空间数据。（3）宗地登记档案：宗地登记档案包含土地登记审批表和申请表，是地籍数据整合的主要依据。房地产数据的主要内容如下：（1）房地产表数据：存储在数据库中。房地产表记录了每所房子的面积、类型和用途。（2）自然建筑数据：一般以DWG格式存储，是记录房地产信息的电子地图。（3）房屋分层住户图：以DWG格式存储的平面图，用于记录房屋分层住户。（4）房地产登记数据：记录房地产登记信息。3.1.2数据分析现有存量数据的主要内容是地籍和房地产登记数据。登记数据主要是通过调查和登记地块和房地产的所有权信息、边界信息、土地类型、基本用途、面积、位置等信息而形成的空间数据和所有权登记信息[9]。具体数据登记见表1。在空间数据中，地籍数据包括宗地信息和房屋信息；房地产数据包括自然建筑的信息和建筑的分层和家庭地图。登记信息将住宅用地和房屋的基本信息、登记信息和档案数据记录在地籍数据和房地产数据中。表1存量数据登记情况数据类型信息种类登记信息地籍数据房屋信息权利人、房屋结构、层数、面积、房屋所有权宗地信息权利人、坐落面积、用途、登记申请表、档案数据、界址信息、土地使用权；登记审批表；房产数据自然幢信息与房产分层户图权利人、坐落、面积、用途、房屋所有权、抵押权、地役权、登记申请、受理、审核、登薄、缮证、发证、归档；档案数据3.1.3数据的主要问题通过对以往房地产管理模式和现有房地产库存数据基本情况的分析，总结了现有库存数据在数据集成中的基本问题。主要有以下几点：（1）空间数据本身的问题空间数据的问题主要包括：空间数据的坐标引用问题、由于地籍数据或房地产数据登记过程中获取空间数据出现错误，或者变更后相关部门未及时更新登记信息而导师制空间数据与现状不符等问题的产生。（2）非空间数据问题非空间数据问题主要表现为属性字段缺失、属性字段信息不正确、地籍账户信息不正确等。（3）空间数据之间的问题空间数据之间的问题主要表现在空间数据之间的拓扑误差上，如地块之间的重叠现象、房屋倒塌时穿越地块的现象、地块空间信息穿越地块红线的现象。3.2存量数据整合房地产统一登记以土地为核心，宗地信息以地籍数据的形式体现，因此无论采用哪种集成方式，都必须首先完成地籍数据的集成。通过对地籍数据现状和《房地产登记暂行条例》的分析，确定了符合规范要求的地籍数据集成内容和方法：（1）地籍数据现状：统一房地产登记制度实施前，我国已基本完成地籍调查。但是由于地籍数据管理落后，地籍数据更新缓慢，数据丢失等现象层出不穷。一般来说，地籍数据集成的思想如下：①结合现有地籍数据，剔除地籍数据中重复和无效的数据；②结合影像和档案数据对现有房地产空间数据进行初步筛选，同时进行正确的登记调查；③将地籍数据库与房地产登记数据库进行比较，建立转换数据库，以标准格式对地籍数据进行编码，完成地籍数据的整合。（2）房地产数据现状：在房地产统一登记开始之前，房地产数据一直处于单独管理之下。对其所在地块的描述不完整，而且自然建筑的空间数据与房地产表信息无关，甚至有些自然建筑只有图形数据，没有空间位置。一般来说，房地产数据集成的思想如下：①整理自然建筑的数据，检查自然建筑的图形数据和属性字段是否正确；②整理房地产表数据，清理无效数据，建立家庭表、楼层表和建筑表的关联关系；③迁移房地产表数据，并将其与自然建筑数据连接，以完成房地产数据的集成。（3）不动产登记数据库转换数据库作为存储数据的载体，是房地产统一登记的重要组成部分。房地产统一登记数据之前的数据库都称为中间数据库，所以我们都在数据集成阶段操作中间数据库，这需要在数据集成过程中确定每个中间数据库和标准房地产登记数据库之间的转换关系[10]。表2部分房产空间数据库结构表序号字段名称字段类型字段长度1标识码int102要素代码char103不动产单元代码char284宗地代码char195自然幢号char246项目名称char1007竣工日期date-8建筑物高度flote159幢占地面积flote1510总层数int411地上层数int412地下层数int413规划用途char214房屋结构char2表3地籍数据库与标准不动产登记数据库转换对照不动产登记标准数据库地籍数据库权利类型使用权类型权利性质权属性质用途实际用途宗地面积实测面积坐落土地坐落容积率建筑容积率宗地四至-东东至宗地四至-南南至宗地四至-西西至宗地四至-北北至不动产单元编码地籍号3.3不动产统一登记信息系统建设3.3.1不动产统一登记信息系统房地产统一登记信息系统可以实现房地产登记业务的高速高效管理。统一的房地产登记信息系统包括房地产产权调查系统和房地产登记管理系统。房地产登记调查系统用于整理和调查统一的房地产登记数据，以完善房地产登记信息。房地产登记管理系统用于管理和应用房地产数据。就数据构成而言，房地产统一登记信息系统中包含的数据分为四类：整合房地产库存数据后的空间数据和非空间数据；从房地产所有权调查中获得的空间数据和非空间数据；房地产单位数据、房地产权利人和房地产权利信息纳入房地产统一登记结果数据；房地产登记过程中的业务管理数据。3.3.2不动产统一登记信息系统的上下级关系在房地产统一登记过程中，房地产统一登记信息系统不仅承载房地产登记信息数据库，还为房地产统一登记信息查询分析系统提供数据基础，并将房地产数据连接到房地产统一登记信息平台，实现国家对房地产的有效管理。不动产登记信息系统的上下级关系如图2所示。图2不动产登记信息系统上下级关系4不动产数据整合信息系统应用分析4.1A县基础数据现状房地产登记数据的整合是建立和实施统一的房地产登记制度的重要基础工作。随着A县房地产统一登记的逐渐实施，其数据实地权属调查完成81%，现有地籍调查数据和房地产数据也已整合完毕，房地产数据的整合仍在进行中。然而，A县房地产基础数据现状差，基础数据不完整，需要整合的数据量大。这主要表现在以下几个方面：在地籍数据方面，第一，由于2017年之前的土地登记档案普遍存在测量手段落后等问题，导致大多数地产不存在明确的坐标信息；第二，地籍早期测量工作交由不同的社会企业执行的，在测量过程中不同企业存在不同的测量方式、设备以及数据记录方式，很可能导致数据混乱以及过多的自由坐标数据；第三，早期档案管理信息化程度低，导致信息更新不及时。在房产数据方面，第一，由于2017年后的房地产登记数据库相关技术规范建设较为严格，需要大量时间对之前的信息进行格式转换和信息关联。第二，由于早期相关技术规范的缺乏，房屋登记率较低，场地命名与房地产登记规范不一致，房屋登记信息记录的形式相对分散，使得房地产连接困难。第三，房地产电子登记数据中没有空间图形信息或房地产测绘成果，纸质文件上的地图没有空间信息，无法使用。4.2A县不动产登记存量数据整合问题及对策本文主要分析地籍数据和房地产数据。为了提高房产数据整合的效率和质量，分析了A县不动产数据整合中遇到的问题，并提出了解决方案。（1）缺失登记数据问题分为实质性内容和非实质性内容。实质性内容是指对不动产权利有实质性影响的登记要素，实质性内容的填写应严格根据来源材料、较高精度的结果和实地调查确定，并报房地产登记机关批准后方可补充完善。非实质性内容是指不产生不动产权利实质性登记的登记要素，非实质性内容可以由经营单位通过查阅相关档案资料和实地调查，根据实际情况进行补充和完善，并予以标注和说明。（2）如果登记面积与实际计算面积不一致，则应按原登记面积建立数据库。因原面积计算错误导致原土地登记面积与计算机计算面积不一致的，应当向房地产登记机关报告。房地产登记机构开展权利调查，其后根据结果整合数据库。（3）分散登记遗留的问题应当分类、汇总，并向本级政府工作报告，以便制定整体解决的政策或明确要求。对于目前难以解决的问题，添加标签并储存起来，逐步消化解决。（4）房地产权利的性质更加复杂，如土地分配、转让、抵押等，需要根据历史档案明确划分房地产权利的性质，并根据其性质逐一登记。4.3A县不动产登记作业流程（1）地籍数据整合土地是房地产统一登记的核心。地籍数据应首先进行整理和完善，并建立数据库。在地籍数据整理过程中，需要同步整合和完善这两种数据，并结合房地产登记数据库的统一要求和标准，形成地籍数据转换的房地产登记表。图3不动产登记权籍调查的工作流程（2）权籍调查在房地产登记工作中，不仅要整合数据，还要增加额外的数据。增量数据的形成基于对房地产所有权的调查。房地产产权调查的内容包括房地产调查、数据提交与审核、数据入库等。具体工作流程见图3。宗地所有权调查采用传统的RTK实地测绘模式。在宗地测量过程中，与参照边界的人进行沟通，明确绘制、测量边界点，记录边界点和边界线的类型和位置。实地边界调查时，相关边界业主应得到需要通过边界划分地块所有权的业主的批准，当在现场勘测期间由于建筑物的结构和分布而无法测量某些边界点时，可以通过图形方法进行组合。最后，现场调查期间应详细记录边界点的类型、获取方法、类型、位置和注释，以便现场人员输入数据属性。在数据整合和土地权属调查过程中，发现权利人姓名、地块位置等基本信息发生变化或者错误的，应当在实地调查中予以纠正。5总结长期以来，房地产都是人民心中最重要的财产，通过房地产的统一登记可以对房地产权利进行有效保护，同时也在一定程度上方便政府管理。本文以A县房地产数据整合信