【微观角度的房地产行业风险探析综述4700字（论文）】

微观角度的房地产行业风险分析综述目录TOC\o"1-2"\h\u7565微观角度的房地产行业风险分析综述 1147821.1房地产行业融资状况概述 127713数据来源：国泰安数据库资料整理 2253831.2房地产融资存在的问题 2102601.2.1融资渠道单一 275851.2.2融资风险较大，使用期限短 3277561.2.3融资工具局限性 3154601.3短期偿债能力分析 4305661.3.1流动比率 4260661.3.2速动比率 57081数据来源：阿思达克财经网资料整理 562691.4长期偿债能力分析 686761.1.1资产负债率 6136241.1.2利息保障倍数 77950数据来源：wind数据库资料统计 878771.5偿债风险不高的原因 8117521.5.1预收账款的计入方式 8173741.5.2历史成本计价 91.1房地产行业融资状况概述房地产行业作为资金密集型行业，其对资金的需求量特别大，近年来房地产资金来源主要依赖于银行信贷，目前房地产开发企业的融资渠道除了银行信贷之外，另外一些融资渠道，包括房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等[4]，相对来说，房地产行业的融资渠道较为单一，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。通过国泰安数据库统计，2015年-2019年房地产开发企业资金来源各方式占比见图2。房地产行业资金来源主要有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。国内贷款主要有：银行贷款、其他非银行金融机构贷款；利用外资则有：外国银行商业贷款、对境外发行股票或债券；自筹资金就有：自有资金、股票融资以及债款；其他资金是：预收账款、定金等。从2015年-2019年数据来看，房地产的资金来源主要依靠国内贷款和自筹资金，整体来看融资情况比较稳定，2019年国内贷款的比例为11.13%，自筹资金比例为32.56%，其他资金来源占比3.59%。图=2\*Arabic2资金来源占比图数据来源：国泰安数据库资料整理随着政府新一轮的宏观调控，压缩银行贷款的相关政策相继颁布以后，房地产传统融资途径将会面临转型。在对房地产融资供给层面进行限制的同时，政府也在不断思考怎样从需求层面控制房地产企业的负债规模，从而降低经营风险。2020年8月20日央行和住建部在北京召开的重点房地产企业座谈会上提出了房企融资的“三条红线”政策，引导房地产企业降杠杆。此项政策的推出标志着房地产调控的进一步深入，将对房地产融资方面产生较大影响，并且企业接下来的经营发展要以“降杠杆”为主要任务。1.2房地产融资存在的问题1.2.1融资渠道单一根据相关统计资料显示，当前房地产企业在融资方面渠道较为单一。内部融资主要来自于自有资金和预收账款等，外部融资主要来自银行贷款和信托，相比之下，内部融资的比例不高，主要依赖于外部融资渠道，尤其是对银行贷款依赖过重。从表3来看，房地产通过银行获得贷款的方式是比较稳定的。我国房地产行业之所以规模发展如此之快，主要是依靠银行的信贷融资来支持经营活动发展的，因此银行信贷承担很大的融资风险，一旦房地产行业资金链断裂，银行自身累积的风险会传导至其他金融机构，可能对整个金融行业都会产生影响。表3房地产企业前10强银行贷款统计单位：百万企业名称2020年2019年2018年中国恒大716532835471673142碧桂园326485369603231683万科A157149129685131041保利地产211937175205184885融创中国303438332275229410龙湖集团149334131305111199华润置地1279539827097995华夏幸福940467536557215绿地控股199614166988151001世茂集团1451421265541091311.2.2融资风险较大，使用期限短房地产企业作为资金密集型企业，其在融资过程中存在的融资风险是不可避免的。然而许多企业的风险防范意识不够，在融资过程中往往不会考虑太多，对自身的资金链状况、长短期负债比例等关注不足，有可能会造成企业出现财务风险。另外，实际房地产企业开发项目和建设时间比较长，一般来说项目资金回笼需要三至四年左右，周期较长，而相应的项目资金使用周期与融资资金的期限不匹配，当企业的开发项目规模越来越大，需要的资金也就越来越多，融资资金的利用期限较短的问题就会更加突出。[5]1.2.3融资工具局限性在我国对房地产行业政策调控的大环境下，现有的房地产融资渠道受到国家金融监管政策的限制约束，大部分金融机构收紧了对房地产企业的放贷政策。如今“三道红线”的实施，针对近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，不仅需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续资金安排，还会进一步削减其信用债发行规模，或暂缓发行债券，并对其信托融资、海外融资等都有一定程度的限制，融资局面进一步受限，房地产企业需要及时调整自身融资策略，应对现有局面。1.3短期偿债能力分析1.3.1流动比率 流动比率用于衡量在企业的短期债务到期之前，企业将其流动资产转化为现金以偿还负债的能力，一般认为流动比率在2左右较为合适，但是不同行业其划分标准也不一样。流动比率越高，说明企业资产的流动性越大，短期偿债能力就越强。但是比率过大则表明流动资产占用较多，可能会影响到经营资金周转效率和获利能力。根据东方财富网资料，统计了房地产前十强企业2018年-2020年的流动比率，见表=2\*Arabic2。表4流动比率房地产企业2020年2019年2018年中国恒大1.261.371.35碧桂园1.171.171.15万科A1.171.131.15保利地产1.511.561.72融创中国1.221.181.17龙湖集团1.441.481.49华润置地1.291.321.33华夏幸福1.551.581.51绿地控股1.201.221.24世茂集团1.421.381.54数据来源：东方财富网资料整理从表2中可以看到保利地产、龙湖、华夏和世茂这几家企业的速动比率相对会高一些，都在1.5左右，与其他几家企业相比它们的资产流动性较强，偿债。而恒大、华润置地和绿地控股的流动比率还呈现缓慢下降的趋势，偿债能力进一步变弱，其短期偿债风险在逐渐增加。1.3.2速动比率速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。与流动比率相比，速动比率更具有参考价值，原因在于房地产企业的存货比例普遍较高，并且存货本身的变现时间较长，特别是可能出现积压、滞销等情况，流动性较差，而速动比率将存货这样的流动性较差的资产从流动比率中扣除。普遍认为速动比率维持在1:1较为合理，速动比率过低，企业的短期偿债风险较大，速动比率过高，说明企业在速动资产上占用资金过多，会增加企业投资的机会成本。根据阿思达克财经网数据显示，统计了我国房地产前10强企业2018年-2020年的速动比率，见表3。表5速动比率房地产企业2020年2019年2018年中国恒大0.330.380.42碧桂园0.430.550.59万科A0.410.430.49保利地产0.530.590.66融创中国0.390.390.45龙湖集团0.500.490.50华润置地0.440.420.45华夏幸福0.920.490.47绿地控股0.490.410.44世茂集团0.440.460.51数据来源：阿思达克财经网资料整理从上述表格中可以看出近三年来各个企业的速度比率普遍在0.4-0.5范围内上下波动，其中中国恒大的速动比率最低为0.33，并且碧桂园、保利地产、融创和世茂都呈现明显的下降趋势，说明近年来这几家企业的短期偿债能力下降，偿债风险增加。值得注意的是华夏幸福，在2020年的速动比率突然增加到0.92，据分析发现华夏幸福的流动资产从2019年的4188亿元增加为4411亿元，增长了5.3%，同时其存货从2019年的2903亿元大幅度下降为1792亿元，下降了38.3%。相比往年，华夏2020年的偿债能力是有所增强。1.4长期偿债能力分析1.1.1资产负债率资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志，反映企业长期偿债能力的强弱。一般来说，资产负债率越高，表示债权人发放贷款的安全程度越低，企业偿还长期债务的能力就越弱；反之越低，则表示债权人发放贷款的安全程度越高，企业偿还长期债务的能力就越强。但从企业经营的角度来看看，如果该比率过低，表明企业未很好地利用举债经营的策略，不利于扩大经营规模，极有可能错失举债经营带来的各种收益。图=3\*Arabic3房地产行业资产负债率数据来源：国家统计局数据整理正常情况下，合理的资产负债率范围应该是在40%~60%之间，但是像房地产行业这类企业是比较特殊的。从图3可以看到它的资产负债率在逐年增长，2010年行业平均资产负债率就达到了71.5%，到了2019年已经突破了80%也引起了我国各级政府和监管机构的重视。房地产行业不管是从宏观角度的杠杆率还是微观角度的资产负债率都比较高，可能导致现金流不足，出现资金链断裂，不能及时偿还债务，而导致企业破产的风险。同时资产负债率高，可能会导致企业融资成本进一步加剧，但就实际情况来看，房地产行业却并没有出现偿债危机。以下是我国房地产前10强的2018年-2020年资产负债率数据统计：表6资产负债率(单位：%)房地产企业2020年2019年2018年中国恒大81.7786.2483.75碧桂园87.2588.5489.36万科A81.2881.3681.59保利地产78.6977.7977.97融创中国83.9688.1289.80龙湖集团71.8171.4572.22华润置地70.5169.3672.44华夏幸福81.2983.9086.65绿地控股88.8988.5389.49世茂集团71.1475.2572.12资料来源：东方财富网数据统计根据表4数据来看，房地产龙头企业的负债率普遍很高，基本在70%-85%之间，有个别企业甚至接近90%，比如绿地控股。总体看来，除了保利地产、龙湖集团外，其他几家企业的资产负债率已经有小幅度下降的趋势。三道红线出台的政策背景下，房地产开始以降负债为主要任务，房地产企业的资产负债率将会持续下降。1.1.2利息保障倍数就利息保障倍数来分析：利息保障倍数不仅反映了企业获利能力的大小，而且反映了获利能力能在多大程度上保证了所欠债务的偿付，这不仅是公司负债经营的前提条件，也是衡量公司长期偿债能力的重要指标。为了保持正常的偿付能力，利息保障倍数至少应大于1，该比率越高，企业长期偿债能力越强。如果利息保障倍数过低，企业将面临亏损的风险，也会降低偿债的安全性与稳定性。表7我国房地产上市公司ICR数据统计年份2010201120122013201420152016201720182019ICR<1数量56259131071012行业占比3.50%1.20%1.40%3.50%6.29%9.09%6.99%1.90%6.99%8.39%数据来源：wind数据库资料统计根据Wind数据库资料，上述表格为我国房地产上市公司的利息保障倍数（ICR）的统计，发现利息保障倍数小于1的企业占比不大，在整个行业中低于10%，由此我们可以看出其实房地产行业整体债务偿还问题不大，绝大部分企业是能够及时偿还利息的，偿还风险不高。1.5偿债风险不高的原因房地产行业资产负债率如此高，但分析得出其实偿债风险并不高，而导致房地产行业债务出现这种反差局面与其行业特点有关，一是预收账款对房地产的影响，虚增杠杆率，二是房地产行业杠杆率较高与我国会计主要采用历史成本计价也相关。1.5.1预收账款的计入方式由于房地产行业采用期房销售的方式，所以一般房企的预收账款会特别多，远远超过其他行业。我国的会计准则规定，预售款不符合确认收入的条件，不能直接计入收入，只能作为负债先计入预收账款，交易完成后才能从负债结转至主营业务收入，因此大量的预收账款作为债务摆在房地产企业的账上，但是这个负债并不需要偿还，所以便虚增了房地产行业的杠杆率。因此如果我们要衡量房地产行业真正的负债风险，应当把不计利息的债务剔出掉，调整为有息负债，从有息资产负债率来分析。有息资产负债率是指一家企业的总资产中有多少比例的资金是向银行等金融机构以支付利息等方式借入的债务，即只包括应付票据、短期借款、长期借款、应付债券、长期应付款等均附有利息支付条件的债务。接下来采用Wind数据库，对我国排名前二十位的房地产上市公司相关数据进行计算整理，制作了按照全部负债和有息负债计算的平均资产负债率图表如下：图=4\*Arabic4房地产行业平均资产负债率与有息资产负债率数据来源：wind数据库统计根据该图表发现，如果按照有息债务来衡量房地产的负债水平，那么其资产负债率将从70%-80%，下降到40%-50%。说明大部分房地产企业还是有一定能力偿付因借款产生的利息甚至偿还本金，房企的偿债风险不算高。1.5.2历史成本计价房地产行业杠杆率较高还与我国会计主要采用历史成本计价相关。大众习惯于简单地用账面负债率衡量负债水平和评估负债风险，采用历史成本计价，在这种情况下往往忽略了房地产企业土地储备的增值能力。房地产土地增值主要取决于以下几个方面：投资性