创意园区的策划与运营探讨(台湾版)

上海创意产业中心10/11创意产业园区的策划与运营探讨一、创意产业园区的概念与分类1、概念创意产业园区，是创意产业集聚的空间载体，通过闲置空间再利用或通过区域综合规划，以群聚效益（Cluster）实现了人与各种资源的整合流动，从而将创意产业从培育、研发做起，再结合与产业相关的商业机会，从而产生出跨行业、跨专业、跨部门的经济效益。2、分类按创意产业园区的业态性质我们将园区分为创作型创意园区、消费型创意园区、复合型创意园区。创作型创意园区即以创意办公、设计创意、艺术创作为主体业态的创意园区；消费型创意园区即以时尚消费、创意休闲、文化娱乐为主体业态的创意园区；复合型创意园区即以创意办公、时尚消费、文化休闲为主体业态的创意园区。3、概况上海是全世界创意园区最多的城市之一，目前拥有80家市级挂牌创意产业园区，200多家非挂牌园区。2009年全市创意产业总产出达3900.57亿元，增加值为1148.98亿元，占全市GDP的7.7％。二、对创意园区容易产生的四大误区1、误区一：创意园区等同于创意产业创意园区不完全等同于创意产业，前者只是后者的载体。上海创意产业2009年的产值是3900亿元，而80家创意园区的产值还不足390亿元，从数据上就没法等同，绝大部分产值是在写字楼里产出的，不一定要在创意园区里才能有产值。造成这种误解的原因是政府的政策导向和市场需求导致了园区开发的热潮，而媒体在报道创意产业时过于强调园区的功用而忽略了产业本身和创意企业的作为，强大的舆论导致了官员、学者、开发商、企业、市民将更多注意力放在了园区物理形态而非内容建设和产业扶持上。2、误区二：创意园区和一般的休闲、商业场所没区别很多创意园区内都存在餐饮、休闲等消费类商业业态，包括供举办活动的场地、会议室等，这些是园区业态的必要补充，既服务于园区内的企业，又成为市民休闲、观光的好场所。但是，创意园区收入的主要来源仍然是入驻企业的办公租金，而不是商业消费收入。上海市政府对此有一个指导性意见，园区商业业态不能超过总面积的30%，这也是市场积累的经验。3、误区三：创意园区等于老厂房改造上海是中国的老工业基地，1995年开始产业大调整，制造业向郊区和外地转移，留下来大批厂房资源，一部分拆掉，一部分商业改造，还有一部分闲置。闲置的厂房大部分是国有的，这意味着国有资产的流失和贬值。在政府提出发展都市产业后，有一些企业经过摸索，开始专注于为设计、艺术、动漫等创意企业提供办公租赁，既盘活了存量资产，又赋予了更高附加值，这就是现代创意园区最早的雏形。4、误区四：创意园区就是房地产开发上海有不少创意园区确实是政府催生的，但市场导向没有错，政府只能顺势而为，引导和服务，绝不能是经营者。2005年授牌的首批18家创意园，每家经营得都非常好，它们在授牌前就已自然形成，这些原生态的园区生命力极强。我们可以借鉴房地产开发的流程和模式，但不能把创意园区等同于商业地产去包装运作。创意园区要形成创意产业积聚平台，而不是开发成房产资本的平台。但不可否认，有一部分园区确实有比较重的房地产开发痕迹，这是我们没办法控制的，我们要尊重市场行为。三、创意产业园区发展的特征上海创意产业园区的发展与上海产业结构调整和现代服务业的迅猛发展分不开的。上海创意产业园区在发展实践过程中呈现出如下进阶特征：自发集聚到组织性集聚、业态单一到产业链集成、简单布置到立体化改造建设、封闭式工作室到开放式创意园区、创意园区到创意社区、创意社区到四区联动、四区联动到创意城市。主要表现在如下四个方面：1）过程的进阶特征上海创意产业园区经过近10年的发展，经历由工厂仓库的简单利用到创意产业园区改稿建设的经验推广。如今，创意产业园区正探求主题性、多样化相结合的发展新思路。2）内容的进阶特征从内容上看，上海经历了早期都市型工业园区、多种业态并举的创意产业园区形式。发展到现阶段则形成以文化艺术、创意设计为主要特征的创意园区。上海还正积极寻求将文化、技术与主体产业高度融合的主题性、多样化的新型创意园区。3）形式的发展进阶特征从形式上看，上海创意产业园区曾以一个单一的，体量较小的功能性改造，相对环闭的形式出现。而现阶段的发展是以挖掘工业元素为前提，功能性与创意空间塑造并举，并具有多功能、共享化、开放性等特点。正出现的新的发展形式是，与主体产业或新型现代服务业型产业相结合，一区多园，四区联动（园区、商区、社区、市区）的新模式。4）创意内涵的进阶特征由创意到创意产业的进阶、由创意产业化到产业创意化的进阶、创意行为到生活方式的进阶、创意的社会性意义的进阶、创意经济的形成与发展四、创意产业园区内容的发展阶段1、初级阶段—创意效益化以创意效益化为主要特征，形态表现为：个体创意、创意工作室、创意单体行为。2、第一阶段—创意产业化以创意产业化为主要特征，主要表现为：消化工业存量、产业结构调整、转变经济发展方式、组织性集聚、创意产业链集成、产业价值链集成。3、第二阶段—产业创意化以产业创意化为主要特征，主要表现为：创意产业与其他产业的融合发展，资源、技术的整合与创新，价值链的分散辐射。4、第三阶段—创意经济化以创意经济化为主要特征，派生产业化功能。主要表现为：创意产业发达、创意人才密集、创意能力强大、创意环境发达、产权机制完善、创意经济繁荣。五、上海创意产业园区的改造建设原则1、基本改造原则上海创意产业园区区是在改造上海旧工业厂房、改造旧城区的过程中，获得良好发展的。所以，上海创意产业园区区建设不得不需要处理好三方面的利益关系，即房屋产权人、发展商和通过招商引进的创意产业人群，创意产业的发展，离不开这三个层次的共同努力。因此，实行了“三个不变”的开发办法，即创意产业园区的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变。由于这“三个不变”，由此带来“五个变化”，即在原来这块地方的产业结构、就业结构、管理模式、企业形态和企业文化等都发生变化，成为适应城市功能转型的创意园区。2、与区域特色相结合上海创意产业园区建设与区域定位相结合，从而带动区域特色经济快速健康发展。如上海静安区定位是“广告静安”，其昌平路一条街两侧集聚了数千家广告公司，其中“传媒文化园”、“静安现代产业大厦”、“同乐坊”等园区内就集聚了大量的广告公司。3、与控股集团优势相结合创意产业园区建设与控股集团优势相结合，因为上海大量老厂房资源集中在控股集团手里，所以在创意产业园区的改造过程中应充分考虑原有集团的产业优势：一是为了盘活国有控股集团的闲置存量，二是带动控股集团的主业发展，三是提升控股集团的产业能级，四是有效提供市区人口就业。如上海纺织控股集团在改造园区时，主要方向就是在服装设计类和艺术装饰类。六、创意产业园区的运作模式上海创意产业园区自形成以来，探索和实践了多种运作模式，为创意产业园区的快速发展奠定了重要的条件。1、国有企业运作模式国有控股集团的老厂房资源在上海市整个经济结构调整之后，空闲出来的老厂房何去何从引发了巨大的争论，一些地理位置较好的老厂房直接进行租赁，解决了部分收入和就业问题，随着时间的推移，都市型工业园区逐步走向历史舞台，成为盘活上海市老厂房的一条有效途径，一些较好的都市型工业园区内集聚了大量的头脑型公司入驻，随着创意产业的发展，这些都市型园区转型到创意产业园区。如M50、传媒文化园。2、整体包装运作模式这种运作方式主要是由比较有实力的创意公司对园区的开发、改建、招商和管理进行统一运作，是本公司独立的一个运作项目，并成为提升本公司品牌知名度的一条重要途径，这样便于形成品牌效应和品牌推广。如8号桥。3、设计企业运作模式这种运作方式主要指设计企业本是园区的入驻企业，经过时间的推移和思路的转变，由入驻企业对园区进行整体包装并转租出去。如创意仓库。4、分工合作运作模式这种运作模式现在比较普遍，即由一家咨询类公司对项目进行统一策划牵头，结合投资公司、建筑公司、中介组织（主要是招商）、物业公司等优势资源，各自分工进行合作，并组建园区的项目运营公司。如2577创意大院。5、院校企业运作模式这种运作模式是建立在院校品牌之上的一种延伸服务，即通过某院校的优势背景，通过整合资源对老厂房进行统一改造的模式。如虹桥软件园。6、行业组织运作模式这种运作模式是建立在行业特色基础上，依托行业背景和特点对园区特色加以定位而建成的创意产业园区。如时尚产业园。7、人才孵化运作模式这种运作模式主要是为大学的人才培养提供配套服务，进而探索人才孵化功能。如上海师范大学的“设计工厂”。8、创意地产运作模式这种运作模式主要是房地产开发商结合文化特征、创意理念而形成的具有宽松环境和特色的园区。如海上海。七、创意产业园区发展新趋势上海创意产业园区区目前仍处于初级起步阶段，其建设管理水平尚处在较低水准，但随着时间的推移和认识的提高，创意产业园区的能级将有所提高、规模将有所扩大、服务将有所完善。下面，根据上海创意产业园区的实践与探索，进一步阐述未来上海创意产业园区的发展趋势，以探讨来推动创意产业的园区发展优势。1、塑造典型特色园区创意产业园区应该有较明确的主题内涵和深层次的文化内涵，其生命力和影响力才会进一步得到提高，这也是创意产业集聚效应的最佳体现。例如上海的M50、北京的798艺术区、深圳的画家村都是以艺术为主题的创意产业园区，其影响力和知名度已经得到大家的认可，或者说有许多的业内人事慕名而来，当然包括许多的艺术品经纪公司、拍卖公司和直接买家前来参观、交流等。当然，这些创意产业聚集区也体现出了本座城市的文化传承和内涵。2、整合内部产业链条创意产业化和产业创意化是创意产业发展的最终目标。在一些条件较好，规模较大（一般要2万平方米以上）的创意产业园区里，可以依据本身优势来整合园区内部产业链条，从而形成一个较完善的产业体系。这样作一是可以增加园区内部企业的业务关系；二是可以提高园区的综合竞争力；三是可以弥补园区内部中小企业的弱势。如以动漫开发为例，动漫创作、动画制作、延伸产品开发、销售等重要环节可以引入到园区内。但需要注意的是整个产业链中的生产环节没有必要放入到园区内，可以嫁接到郊区或其他地区。3、加强园区软性服务园区建设除基础设施（如建筑空间、内部标识、消防设施、给水排水、道路规划、休闲绿化等）、公共设施（如网络通讯、公共照明、停车场等）和配套设施（如会议室、咖啡吧、创意餐厅、健身房、私人会所等）之外，还需要在软性服务上加大力度。如完善园区的管理机构，增加展示交易服务，信息发布服务，品牌宣传服务，接待参观服务、融资服务、员工培训服务、商务咨询服务、市场拓展服务等。同时，为了及时了解园区业态建设的动态，还应在园区内入驻企业进行数据统计，从而配合市相关部门进行资料统计分析，为相关机构进行决策提供参考。4、打造连锁品牌网络对于比较有实力的园区开发运作商，可以考虑打造创意产业聚集区的连锁品牌，从而增加园区的特色服务和品牌服务。例如上海的创邑·河、创邑·源和创邑·金沙谷三个园区就是由上海弘基企业发展有限公司开发运作。同时，连锁网络不仅局限在同一个城市里，可以完全跨地域运作，如在上海、北京、大连、重庆、深圳等较发达城市一起开发运作，这样也给入驻企业的跨地域运作带来较大的便利。5、园区与社区的互动发展首先，我们要了解社区的概念。德国社会学家斐迪南·滕尼斯认为，社区是指那些由具有共同价值取向的同质人口组成的、关系亲密、出入相友、守望相助、疾病相抚、富有人情味的社会关系和社会团体。那么我们提出来的园区与社区互动发展又将如何形成呢？以1933老场坊为例，我们在改建过程中不仅规划了建筑面积在3.5万平方米的创意园区，而且将周边1.1平方公里的社区纳入规划范围，从而形成以园区带动社区、社区支持园区的互动发展体系。这种体系优势主要体现在：一是社区为园区发展提供强大的配套资源，如餐饮、住宿、商品、旅游、娱乐等；二是园区为推动社区内居民的自主创意、创新意识提供良好氛围，如居民就职于园区内入驻企业亲身感受创意氛围；三是两者的互动发展将形成可持续发展的、具有共同价值取向的和谐环境。6、构筑公共服务平台上海除了园区内部建设有一个公共服务平台外，主要由上海创意产业中心构筑七大公共服务平台：网络信息平台、投资咨询平台、知识产权平台、展示交易平台、人才培训平台、研发设计平台、国际交流平台。这些平台将为园区入驻企业和园区外创意企业提供多方位的服务。同时，上海创意产业中心也为园区之间搭建了一个自我交流平台，即上海创意产业园区沙龙，不定期的召集75家创意产业园区进行多方面的交流与合作。7、区域经济优势互补区域经济优势互补原则，主要是由相关政府机构、行业组织对区域经济进行资源整合，从而共同发展创意产业。例如，上海创意产业中心目前已经与香港、北京、大连、南京、杭州、重庆、广州等地政府机构或行业组建相继建立了投资机构和推动创意产业发展的专业机构，从而实现区域经济优势互补的共进发展模式。创意产业园区不是创意产业的全部，它只是为创意产业发展提供了一个良好的载体和平台。但创意产业发展的特征告诉我们，创意产业的集聚发展对业态建设十分有利，尤其是对中小创意企业的孵化有着不可磨灭的推动作用。在此，我希望与大家一道为共同推动城市创意产业发展贡献自己的力量，为城市的经济转型提供良好的示范作用，为市民未来的生活模式提供最佳的服务。8、形成创意社区上海1933老场坊创意化改造的示范效应引导周边自发进行创意改造和建设，正形成以“老场坊”为中心的融生活方式体验社区、创意工作室、艺术长廊以及创意休闲与文化为一体的老上海风情街坊——原生态城市博物馆。正是通过这种以点带面、以面促点、互动发展、整体提高的集聚与联动效应，形成泛创意产业园区发展的新格局—创意社区。9、打造四位一体即产业、商业、文化、旅游四位一体的创意社区产业价值链。创意产业价值链+社区经济产业链=创意社区产业价值链。在产业形态上以创意产业为主；在商业形态上汇聚时尚类体验式消费；在文化形态上还原区域内的街景、生活、人文、历史，引入并创造国际时尚生活方式和文化；在旅游形态上集聚时尚表演、发布、展示、交易，形成居住、游览和消费。以价值链合力，打造自生性、辐射性的纵深产业链。打开已往园区的封闭性，以辐射性向周边不断扩散，形成一个不断开放、不断创意改造的“开放性、辐射性、渐进性、循环性”的城市功能再造的新源点。八、创意产业园区策划与运作的新趋势（一）构建完善的开发模式上海创意产业园区的开发逐渐形成联盟运作，打造多方联动开发的模式。创意产业园区不再是单方面的运作，而是强强联合、联盟运作，形成联合开发模式：政府方：相关政策的配套方；资源方：即资源拥有方；投资方：即投资开发方；运营方：即项目的管理、运营发展方；特定行业：即项目的特定使用方（招商对象）；通过五方合作，形成国内优势团队开发、国际先进团队运行、政府积极促导推进、社会企业联盟参与的新路子，构建国际化、专业的的开发架构和机制。（二）搭建完备的运营架构上海创意产业园区的发展运营逐渐形成构建集团性运营团队，形成高端服务产业链。突破单一化的“招商+物业”模式，而是以“集团性团队”架构，通过集成“软性”服务理念，以“高端文化”服务产业链来整体提升园区内涵和功能。在园区管理上，倡导“开放式园区”的管理模式，形成内外互动、融为一体的泛园区管理。集团性运营团队包括：行业组织方：即特定行业协会组织；运营方：即项目的管理、运营发展方；项目管理方：即物业的监管与托管方；专业服务公司：即以文化推广为核心的创意服务公司；特定行业：即项目的特定使用方（招商对象）；正是通过整合创意产业价值链上运营服务性质的环节，构建起“集团性运营团队”，以创意价值增值提升的精神，实现园区不断得自我更新与功能再造。（三）形成完全的发展格局1、在产业理论上：运用国际化的先进理念做指导结合本地特色。2、