第22章-2005年中国房地产上市公司考察

第二十二章2005年中国房地产上市公司考察第一节2005年中国房地产上市公司10强报告通过对上市公司12项指标的综合评价，利用SPSS中因子分析方法，2005年中国房地产上市公司综合实力TOP10孕育而生。其中，中国海外发展有限公司凭借各方面的优秀表现，位居房地产上市公司综合实力第一名。具体排名如下表：2005年中国房地产上市公司实力TOP10综合评比前10名排名证券简称公司全称综合得分1中国海外中国海外发展有限公司1.3554252雅居乐雅居乐地产控股有限公司1.2831023合生创展合生创展集团有限公司1.1396044Ｇ万科Ａ万科企业股份有限公司1.0371525复地集团复地集团股份有限公司0.6841636华润置地华润置地有限公司0.6593107Ｇ陆家嘴上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司0.5187718富力地产广州富力地产股份有限公司0.4076749首创置业首创置业股份有限公司0.32627210北辰实业北辰实业股份有限公司0.272853综合实力10强企业在经营上呈现专业化、规模化的特点。中国海外2005年6月分拆其建筑业务，表明了专注房地产开发的决心；雅居乐虽然总资产规模方面稍微逊色于中国海外、合生创展、万科等公司，但其以较强的资产偿债能力、资产收益率及成长能力位居综合实力第二名；合生创展往往选择城市中有发展潜力的大宗土地，依靠大规模开发降低成本，形成规模经济效益。万科以城乡结合带的大众住宅项目开发作为核心业务，2005年积极通过股权合作方式增加各地土地储备，增强了企业的持续开发能力与市场竞争力。综合实力10强企业通过项目收购、参与土地拍卖和合作等不同方式，增加企业土地储备，跨区域扩张趋势明显。保利地产通过项目收购、参与土地拍卖等方式使其土地储备面积一跃达到1000万平方米；复地2005年有选择性地进入北京、武汉等地市场，新增土地储备超过150万平方米；华润置地集团下北京公司参加了北京市清河地段的拍卖，以26500万的价购得此块土地，可销售面积达80多万平方米，以住宅为主（占总销售面积的73％）；首创置业到2005年底共储备土地约357万平方米，其中北京占了一半以上。2005年中国房地产上市公司规模TOP10排名证券简称公司全称总资产（亿元）1中国海外中国海外发展有限公司276.62Ｇ万科Ａ万科企业股份有限公司219.93合生创展合生创展集团有限公司215.44华润置地华润置地有限公司195.55Ｇ陆家嘴上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司110.16首创置业首创置业股份有限公司100.67复地集团复地集团股份有限公司99.88雅居乐雅居乐地产控股有限公司96.29北辰实业北辰实业股份有限公司91.310Ｇ招商局招商局地产控股股份有限公司89.4规模10强企业各项指标均在百强企业中占据主导地位，其中规模10强企业总资产规模高达1494.8亿元，占60强企业总资产规模的53.27％，。总资产规模超100亿元的企业就有6家，其中中国海外以总资产276.6亿元位居首位，万科、合生创展和华润依次居于次席和第三位。2005年并购重组成为房地产行业的一大发展趋势。万科通过并购重组不仅获得了总资产的扩容，更是从投资能力、土地储备等方面进行了优势资源的整合，增强了企业的竞争力。从规模10强企业性质来看，大型国有企业占据着绝对优势。2005年中国房地产上市公司盈利能力TOP10排名企业名录公司全称净利润（万元）1中国海外中国海外发展有限公司184069.42Ｇ万科Ａ万科企业股份有限公司135036.33合生创展合生创展集团有限公司132129.94富力地产广州富力地产股份有限公司126568.45雅居乐雅居乐地产控股有限公司98296.86复地集团复地集团股份有限公司66864.77Ｇ陆家嘴上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司56996.78华润置地华润置地有限公司48215.59Ｇ招商局招商局地产控股股份有限公司42158.110上海置业上海置业有限公司41150.7盈利能力10强企业的净利润总额达93.15亿元，其中，中国海外、万科、合生创展、富力的净利润超过10亿元，5-10亿元的企业有3家，1-5亿元的企业有19家。2005年中国海外继续保持良好的盈利能力，巩固了盈利能力的领先地位，净利润超过18亿元。盈利能力10强企业的3年平均净资产收益率为13.74％，主营业务利润率为22.43％，两项项指标均高于房地产上市公司平均水平。其中，中国海外、万科和合生创展净资产收益率波动幅度较小，表现较为平稳；而上海复地、上海置业则受上海楼市的影响，2005年的净资产收益率较前两年出现较大的下降。此外，盈利能力10强企业负债比重的减少导致净资产增加，而净利润的增长速度慢于净资产的增加速度，造成了企业的净资产收益率逐步下降，反映了盈利能力10强企业对举债开发依赖程度的减弱和多渠道融资能力的增强。第二节2005年中国房地产上市公司10强考察中国海外发展有限公司——2005年中国房地产上市公司综合实力第一名股权结构与资本运作其他股东中国建筑工程其他股东中国建筑工程总公司51.05%48.95%·截至2005年12月31日·截至2005年12月31日，总资产251.42亿港元，净资产107.80亿港元中国海外发展有限公司（证券代码：0688hk）50%中海月朗苑物业发展有限公司30%50%中海月朗苑物业发展有限公司30%盈绰发展有限公司65%50%65%50%南京长江第二大桥有限责任公司深圳中海信和地产开发有限公司南京长江第二大桥有限责任公司深圳中海信和地产开发有限公司华艺集团华艺集团出资7.48亿港元，收购100%股权出资7.48亿港元，收购100%股权经营业绩2005年中国海外主要房地产项目（单位：万平方米）项目名称建筑面积公司权益项目名称建筑面积公司权益万锦豪园74.30100.0%中海瀛台27.0099.5%中海城63.9863.2%水岸春城歌雅园18.5779.0%中海天地36.80100.0%观园国际13.90100.0%湖滨一号28.30100.0%中海广场13.90100.0%资料来源：中国海外发展有限公司网站雅居乐地产控股有限公司——2005年中国房地产上市公司综合实力第二名股权结构与资本运作陈氏家族信托陈氏家族信托摩根大通集团其他股东·截至2005年12月31日，总资产96.2亿元，净资产45.10亿元·截至2005年12月31日，总资产96.2亿元，净资产45.10亿元，职工3572人雅居乐地产控股有限公司雅居乐地产控股有限公司（证券代码：3383hk）经营业绩2005年雅居乐主要房地产项目（单位：平方米）项目名称所在城市楼面面积公司权益碧堤湾畔中山市57199100%开发南湖半山豪廷广州市35150100%开发南海雍景商城佛山市166199100%开发花都雍逸豪廷广州市9439998%广州雅居乐花园广州市32832898%凯茵新城中山市312528100%雅居乐新城中山市100262100%资料来源：雅居乐企业股份有限公司网站合生创展集团有限公司——2005年中国房地产上市公司综合实力第三名股权结构与资本运作施盛动其他股东欧伟建及其全资拥有公司朱孟依及其全资拥有公司施盛动其他股东欧伟建及其全资拥有公司朱孟依及其全资拥有公司52.53%3.09%0.08%44.30%·截至·截至2005年12月31日，总资产195.84亿港元，净资产57.65亿港元，职工4078人合生创展有限公司（证券代码：0754hk）ArandaInvestmentPte.LTD&TigerGlobalL.P.收购惠州亚新房地产有限公司100%股权并获得公司原有1275122平方米ArandaInvestmentPte.LTD&TigerGlobalL.P.收购惠州亚新房地产有限公司100%股权并获得公司原有1275122平方米的土地发行及配发2.006亿股新股份100%2005年8月100%2005年8月2005年7月2005年7月发行3.5亿美元8.125%厘保证优先票据，该票据于新加坡交易所上市2005年11月发行3.5亿美元8.125%厘保证优先票据，该票据于新加坡交易所上市2005年11月经营业绩2005年合生创展主要房地产开发项目（单位：平方米）项目名称公司权益建筑面积骏景花园——南苑95.00%39314逸景翠园94.98%23107华南新城99.00%24691华景新城100.00%40170资料来源：合生创展集团有限公司网站万科企业股份有限公司——2005年中国房地产上市公司综合实力第四名股权结构与资本运作CreditLyonnaisCreditLyonnaisSecurities(Asia其他股东南房避险增值基金华润股份有限公司·注册资本13.96亿元··注册资本13.96亿元·截至2005年12月31日，总资产219.92亿元，净资产83.09亿元，职工10961人万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司(证券代码：000002)上海南都置地有限公司70%100%100%100%上海万科房地产集团有限公司100%100%上海南都置地有限公司70%100%100%100%上海万科房地产集团有限公司100%100%出资18.58亿元出资18.58亿元苏州南都建屋有限公司49%2005年3月广州万科房地产有限公司苏州南都建屋有限公司49%2005年3月广州万科房地产有限公司20%20%沈阳万科房地产开发有限公司浙江南都房产集团浙江南都房产集团经营业绩2005年万科主要房地产开发（单位：平方米）项目名称公司权益建筑面积广州四季花城100%133500中山城市风景100%104768广州城市花园100%73700上海假日风景100%127427资料来源：万科企业股份有限公司网站复地集团股份有限公司——2005年中国房地产上市公司综合实力第五名股权结构与资本运作TheCapitalGroupCompanies,Inc.其他股东上海复星医药产业发展有限公司上海复星高科技（集团）有限公司TheCapitalGroupCompanies,Inc.其他股东上海复星医药产业发展有限公司上海复星高科技（集团）有限公司62.00%11.36%4.18%21.46%·截至2005年12月31日·截至2005年12月31日，总资产99.77亿元，净资产34.32亿元，职工1414人复地集团股份有限公司(证券代码：2337hk)100%海南华侨会馆有限公司60%100%海南华侨会馆有限公司60%上海鼎奋房地产开发经营有限公司100%100%100%100%重庆润江置业有限公司重庆润江置业有限公司北京柏宏房地产开发有限公司100%海南新世界发展有限公司100%海南新世界发展有限公司经营业绩2005年复地集团主要房地产项目（单位：万平方米）项目名称建筑面积公司权益项目名称建筑面积公司权益新天嘉园15.6086.40%帕缇欧香苑（一期）11.9655.00%复城国际15.1875.00%翠微新城（二期）11.8860.00%金韵天城（A块一期）14.3899.95%复地北桥城（一期）11.0899.67%资料来源：复地集团股份有限公司网站华润置地有限公司——2005年中国房地产上市公司综合实力第六名股权结构和资本运作截至截至2005年12月31日，总资产177.747亿港元，净资产83.3亿港元，职工1700人北京华中园房地产开发有限公司北京华威大厦有限公司50％50％BoomGoGroupLtd.及KingRoleLtd.出资32.07亿元，占股权100%2005年12月20日FullKnowledgeInvestmentsLtd.出售公司，获得3.23亿港元2005年12月20日北京华嘉德装饰工程有限公司华润置地有限公司(证券代码：1109hk)64.89％2.75%32.46％华润（集团）有限公司ValuePartnersLimited其他股东37.5％经营业绩2005年华润置地主要房地产项目（单位：万平方米）项目名称建筑面积公司权益福提岛（大兴24号地）11.5291.96%橡树湾30.8746.90%凤凰城三期5.8991.96%凤凰城置地广场5.0891.96%资料来源：华润置地有限公司网站上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司——2005年中国房地产上市公司综合实力第七名股权结构与资本运作其他股东ToyoSecuritiesA其他股东ToyoSecuritiesAsiaLtd.A/CClient上海国际信托投资有限公司上海陆家嘴（集团）有限公司·注册资本18.68亿元··注册资本18.68亿元·截至2005年12月31日，总资产110.11亿元，净资产63.44亿元，职工188人上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(证券代码：600663)出售上海浦东发展银行股份有限公司3000万股权，获得资金1.2亿元出资29549万元出售上海浦东发展银行股份有限公司3000万股权，获得资金1.2亿元出资29549万元，购买土地上海陆家嘴（集团）有限公司上海陆家嘴（集团）有限公司出售强生控股股份有限公司2738.9万股权，获得资金6847万元上海国有资产经营有限公司出售强生控股股份有限公司2738.9万股权，获得资金6847万元上海国有资产经营有限公司上海强生集团有限公司99.55%上海强生集团有限公司99.55%天津陆兴房地产开发有限公司天津陆兴房地产开发有限公司经营业绩2005年上海陆家嘴主要房地产项目（单位：平方米）项目名称开发面积以甲级办公楼、商铺和国际社区为主的房产项目280,000临时性商业建筑9,000收购厂房改办公楼出租30,000清理长期出租物业150,000资料来源：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司网站广州富力地产股份有限公司——2005年中国房地产上市公司综合实力第八名股权结构与资本运作其他股东李思廉张力吕劲其他股东李思廉张力吕劲28.43%128.43%1.41%35.02%35.14%注册资金：7.6亿元注册资金：7.6亿元截至2005年12月31日，总资产172.77亿元，净资产52.69亿元，职工1488人广州富力地产股份有限公司广州富力地产股份有限公司(证券代码：2777hk)出资600万元，占股权100%出资600万元，占股权100%深圳奔望实业发展有限公司出资4.36亿元，占股权100%2005年3月西安保德信房地产和西安滨湖房地产深圳奔望实业发展有限公司出资4.36亿元，占股权100%2005年3月西安保德信房地产和西安滨湖房地产开发有限公司，获得土地671亩出售间接持有65%股权，获得1910万元出售间接持有65%股权，获得1910万元沈阳沈阳亿隆房屋开发有限公司2005年8月2005年8月经营业绩2005年富力地产主要房地产项目（单位：万平方米）项目名称（广州）2005年富力地产主要房地产项目（单位：万平方米）项目名称（广州）建筑面积公司权益广州富力城47.5100％富力桃园二期42.8100％富力金谷工业园109.4100％富力又一城94.0100％资料来源：广州富力地产股份有限公司网站首创置业股份有限公司——2005年中国房地产上市公司综合实力第九名股权结构与资本运作北京首创科技投资有限公司其他股东中国物产有限公司北京首创阳光房地产有限责任公司北京首创科技投资有限公司其他股东中国物产有限公司北京首创阳光房地产有限责任公司16.68%16.04%10.02%57.26%·截至2005年12月31日·截至2005年12月31日，总资产100.59亿元，净资产31.85亿元，职工328人首创置业股份有限公司(证券代码：2868hk)出资7.4亿元购入天津瑞景住宅项目，获得土地储备51万平方米集团增发1.13亿H股，集资约2.1亿港元出资7.4亿元购入天