深圳市金地北城房地产开发有限公司、林晓燕商品房预售合同纠纷二审民事判决书

/深圳市金地北城房地产开发有限公司、林晓燕商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2020.09.10【案件字号】(2020)粤03民终21117-21132号【审理程序】二审【审理法官】朱珠刘雁兵钱松【审理法官】朱珠刘雁兵钱松【文书类型】判决书【当事人】深圳市金地北城房地产开发有限公司;林晓燕;林镇伟;谭要仃;吕红霞;林文林;吴锦珍;陈柳翠;章智为;慈赟;李元顺;王慧;毛熠欣;邹菊梅;陈可欣;洪乐乐;魏程越【当事人】深圳市金地北城房地产开发有限公司林晓燕林镇伟谭要仃吕红霞林文林吴锦珍陈柳翠章智为慈赟李元顺王慧毛熠欣邹菊梅陈可欣洪乐乐魏程越【当事人-个人】林晓燕林镇伟谭要仃吕红霞林文林吴锦珍陈柳翠章智为慈赟李元顺王慧毛熠欣邹菊梅陈可欣洪乐乐魏程越【当事人-公司】深圳市金地北城房地产开发有限公司【代理律师/律所】封建英北京市汇源律师事务所;赵瑜北京市汇源律师事务所;胡维刚广东深大地律师事务所;陈细儿北京大成（深圳）律师事务所;古思敏北京大成（深圳）律师事务所【代理律师/律所】封建英北京市汇源律师事务所赵瑜北京市汇源律师事务所胡维刚广东深大地律师事务所陈细儿北京大成（深圳）律师事务所古思敏北京大成（深圳）律师事务所【代理律师】封建英赵瑜胡维刚陈细儿古思敏【代理律所】北京市汇源律师事务所广东深大地律师事务所北京大成（深圳）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】深圳市金地北城房地产开发有限公司【被告】林晓燕;林镇伟;谭要仃;吕红霞;林文林;吴锦珍;陈柳翠;章智为;慈赟;李元顺;王慧;毛熠欣;邹菊梅【本院观点】该申请因与案件审理不具有关联性，依法不予准许。【权责关键词】无效合同过错证据不足新证据关联性质证诉讼请求维持原判发回重审申请再审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，上诉人不服本院生效判决（2019）粤03民终10430—10452号民事判决（涉案同类型别墅），就与本系列案同类争议事实认定及法律适用问题已向广东省高级人民法院申请再审。2020年5月26日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申14034-14056号民事裁定：驳回上诉人的再审申请。【本院认为】本院认为，本十六案二审争议焦点为：涉案房产地下室负一层和地下夹层是否应视为涉案合同内容，上诉人金地北城公司是否违约及如何承担责任？ 《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。"《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"本案中，金地北城公司在涉案房地产项目销售现场提供给购房者取阅的宣传资料及样板房，均明确、直观展示被上诉人购买的同类型别墅有地下室负一层及地下夹层，金地北城公司向业主实际交付涉案房产时亦包含地下车库隔墙（后被有关土地监察规划部门依法拆除）。并且，涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下负一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面，导致涉案别墅的使用功能和价值受重大影响。按生活常理，涉案交易别墅房产是否具有宣传资料及样板房所展示的地下负一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对别墅购买者的购房意愿、订立合同及价格产生重大影响。根据合同交易标的（别墅）、合同签订过程（展示宣传）、合同履行（交付房产后却被拆除地下车库隔墙）情况综合分析，依据上述司法解释规定，涉案交易别墅房产应当包括宣传展示资料中所显示的地下室负一层、夹层是当事人缔约时的真实意思表示，应当视为合同内容。金地北城公司未能如约依法履行该交付义务，构成违约，应承担相应的违约责任。金地北城公司提出免除上述违约责任的对应格式条款既违反上述司法解释规定，亦排除了业主的主要权利，依法归属无效。综合考虑涉案房产现状、金地北城公司的违约情节、过错程度、履约情况等因素，一审法院酌定按照涉案房产购房总价款的30%向各被上诉人赔偿损失，并无不妥。 综上所述，上诉人金地北城公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 本系列案二审案件受理费具体金额详见附表，均由上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-1520:58:12【一审法院查明】对双方当事人二审争议的事实，本院评判如下：上诉人金地北城公司提供的《深圳市房地产预售许可证》主文在一审中已提交并经双方当事人质证过，只是本次特别包含了涉案16户住宅分户汇总表，但对一审查明的事实不构成实质性影响。经审查，一审查明的事实清楚，本院予以确认。【二审上诉人诉称】上诉人上诉请求：一、请求撤销一审判决发回重审，或查明事实后驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 本院二审期间，上诉人金地北城公司围绕上诉请求提供了如下证据：《深圳市房地产预售许可证》（深房许字（2015）龙华009号，南区.15.6.25，含涉案16户住宅分户汇总表），证明：1.2015年6月25日金地北城公司取得涉案房屋地上1-3层的预售许可证，不含地下车库预售。2.预售楼盘住宅分户汇总表列明的涉案房屋套内建筑面积，与业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中地上1-3层的套内建筑面积一致，不包括地下室面积。3.《预售合同》约定房屋价格低于政府指导价格。4.一审法院判决将地下车库视为合同内容，违反了有关司法解释关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效"的规定。 综上所述，上诉人金地北城公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：深圳市金地北城房地产开发有限公司、林晓燕商品房预售合同纠纷二审民事判决书广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2020)粤03民终21117-21132号当事人上诉人（一审被告）：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道某某金地中心507，统一社会信用代码914403006955867997。法定代表人：汪劲松，总经理。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：林晓燕。被上诉人（一审原告）：毛熠欣。21128-21132号案被上诉人共同委托诉讼代理人：古思敏，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。审理经过上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）因与被上诉人林晓燕等16人商品房预售合同纠纷十六案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初10320-10324号、13414-13419号、14569-14573号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。二审上诉人诉称上诉人上诉请求：一、请求撤销一审判决发回重审，或查明事实后驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审被上诉人辩称被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原告诉称21117-21121号案被上诉人一审诉讼请求：1.判令金地北城公司继续履行合同并赔偿损失（具体金额详见一审判决）；2.本案全部诉讼费用由金地北城公司负担。21117-21121号案一审判决：一、深圳市金地北城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付损失赔偿金（具体金额详见一审判决）；二、驳回其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（具体金额详见一审判决）由深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。21122-21132号案被上诉人一审诉讼请求：1.判令金地北城公司赔偿损失（具体金额详见一审判决）；2.本案全部诉讼费用由金地北城公司负担。21122-21132号案一审判决：深圳市金地北城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付损失赔偿金（具体金额详见一审判决）。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（具体金额详见一审判决）由深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人金地北城公司围绕上诉请求提供了如下证据：《深圳市房地产预售许可证》（深房许字（2015）龙华009号，南区.15.6.25，含涉案16户住宅分户汇总表），证明：1.2015年6月25日金地北城公司取得涉案房屋地上1-3层的预售许可证，不含地下车库预售。2.预售楼盘住宅分户汇总表列明的涉案房屋套内建筑面积，与业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中地上1-3层的套内建筑面积一致，不包括地下室面积。3.《预售合同》约定房屋价格低于政府指导价格。4.一审法院判决将地下车库视为合同内容，违反了有关司法解释关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效"的规定。同时，本院向双方当事人出示了广东省高级人民法院（2019）粤民申14034-14056号民事裁定。本院组织双方当事人对以上证据进行质证。上诉人认为上述再审裁定书认定事实不清，证据不足，适用法律错误，具体理由详见《情况反映说明》。被上诉人林晓燕等11人认为：1.上诉人提供的证据不属于本案新证据，其提供的一部分是预售许可证，该预售许可证在一审时已经提交。预售楼盘的分布的汇总表在一审时未提交，上诉人没有向法庭说明延迟交付提交证据的原因，该份证据一直由上诉人保管，具备向一审法院按期举证的条件，所以该份证据不应当作为新证据提交。另外，该份证据也不能证明上诉人所要证明的事实，与本案争议焦点问题无关。2.上述再审裁定认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人陈可欣等5人认为：1.上诉人未办理地下车库预售许可证是其没有履行行政上的义务。而且，上诉人在明知地下车库没有办理预售许可证的情况下，仍然在销售涉案房产现场向购房者送阅宣传资料，且样板房明确展示了同类型房产有地下负一层、夹层。根据司法解释规定，双方签订的合同应当包含地下二层。2.上述再审裁定认定事实清楚，适用法律正确。上诉人申请对涉案房产争议的地下一层及地下夹层向规划部门调查取证。本院认为，该申请因与案件审理不具有关联性，依法不予准许。一审法院查明对双方当事人二审争议的事实，本院评判如下：上诉人金地北城公司提供的《深圳市房地产预售许可证》主文在一审中已提交并经双方当事人质证过，只是本次特别包含了涉案16户住宅分户汇总表，但对一审查明的事实不构成实质性影响。经审查，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院查明另查明，上诉人不服本院生效判决（2019）粤03民终10430—10452号民事判决（涉案同类型别墅），就与本系列案同类争议事实认定及法律适用问题已向广东省高级人民法院申请再审。2020年5月26日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申14034-14056号民事裁定：驳回上诉人的再审申请。本院认为本院认为，本十六案二审争议焦点为：涉案房产地下室负一层和地下夹层是否应视为涉案合同内容，上诉人金地北城公司是否违约及如何承担责任？《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。"《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"本案中，金地北城公司在涉案房地产项目销售现场提供给购房者取阅的宣传资料及样板房，均明确、直观展示被上诉人购买的同类型别墅有地下室负一层及地下夹层，金地北城公司向业主实际交付涉案房产时亦包含地下车库隔墙（后被有关土地监察规划部门依法拆除）。并且，涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下负一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面，导致涉案别墅的使用功能和价值受重大影响。按生活常理，涉案交易别墅房产是否具有宣传资料及样板房所展示的地下负一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对别墅购买者的购房意愿、订立合同及价格产生重大影响。根据合同交易标的（别墅）、合同签订过程（展示宣传）、合同履行（交付房产后却被拆除地下车库隔墙）情况综合分析，依据上述司法解释规定，涉案交易别墅房产应当包括宣传展示资料中所显示的地下室负一层、夹层是当事人缔约时的真实意思表示，应当视为合同内容。金地北城公司未能如约依法履行该交付义务，构成违约，应承担相应的违约责任。金地北城公司提出免除上述违约责任的对应格式条款既违反上述司法解释规定，亦排除了业主的主要权利，依法归属无效。综合考虑涉案房产现状、金地北城公司的违约情节、过错程度、履约情况等因素，一审法院酌定按照涉案房产购房总价款的30%向各被上诉人赔偿损失，并无不妥。综上所述，上诉人金地北城公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确