峨眉山某项目可行性方案研究报告

眉山国家级旅游度假区”超大型工程，其核心为峨秀湖国际度假游”——“休闲度假”——“体验式旅游”的旅游发展模式，致力打造能够与“未来百万人口大”接轨的新型旅游地产业态。峨秀湖峨眉山商业整体品质较低，商业格局分化明显，档次级。峨眉山现有的商业、酒店、餐饮等产业主要针对大众旅游消费人群，规格档次处于中、低水平。现国家旅游局评定的五星级酒店议、休闲的产业几乎空白。这对高端商业与高端酒店产业提出了需根据峨眉山市政府对旅游业的十二五规划，旅游业是将成为峨眉的支柱产业，在未来十年峨眉山的旅游业将有跨越式的发展，也服务业处于急速发展、完善的阶段。项目的建设有利于完善当地的将以天街窄巷的风格引领峨眉山商业地产前沿。商业部分着力于一种全新的业态模式，即把文化底蕴与休闲消费有机结合的业态模别院部分采用悦榕庄模式，设计契合了峨眉佛教文化，打项目建成后，将填补峨眉山高档商业、酒店、休闲娱乐产业的项目在建设、装饰装修和设备购置的同时需要雇佣大量的工地农民与下岗职工提供就业机会，带动就业，提高农民与下岗职工项目地块位于峨秀湖片区的门户位置，是旅游客群进峨眉的必经之地。随着峨秀湖国际度假区的崛起，项目地块增值空间巨大，能为企业创造高额的利润，符合企业战略发展的需要，有利于企业世界三大产业。改革开放以来，我国的旅游业有了非常迅速的发展，进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，我国旅游业已进n旅游产品结构不断完善；n旅游产业规模不断扩大；n发展旅游的大环境逐渐优化。民的出游率不断上升。随着人们生活水平的提高、可自由支配收重的增大，节假日的延长，闲暇时间的增多，必然会游的发展。假日旅游的火爆就充分证明了这一点。发达国家发展旅游遍化便开始迅猛发展，我国已经超出这一标准值，说明我国的大众旅发达国家相比差距很大，入境过夜旅游人数只与法国的一半，国际旅的差距，而中国旅游业同样在承受着经济转型的洗礼，于是在旅游市场营销方面必然经历一个由市场初级阶段向市场高级阶段转化的过程。虽然整个旅游行业的营销意识普遍不强，营销能力不高，甚至有题、资金问题、利益问题大于营销问题等现象的存在，但我们必须清色的有效“对接”，合理运用到我国的市场实践当中，从而有效促进中国经济的快速发展。中国作为世界旅游资源第一国，又拥有着世界构向发展型和享受型方向转变。我国旅游经济增速高于国民经济增图3-1我国近几年旅游收入增长趋势（单位：万亿）年度，全省旅游经济运行总体稳中有进，呈现稳步发展和结构调整并现递增趋势。城市居民旅游消费调查报告显示在四季度有出游的经历，较三季度增加2.4个百分点；在消费情况方与金秋旅游等因素影响，四季度全省旅游消费进入旺季，主要指标较三季度增加。根据调查的二、三、四季度测算，城市居民旅游消费呈图3-2全国各省旅游总收入对比图万人次，实现旅游综合收入268.7亿元，同比分别-0.59％。今年超过，成为我市省外国游客第一客源地。另外，部份旅游局协调省公安厅出入境管理局掌握的市全口径住宿单位接待的％；入境旅游人均天花费：入境过夜游客在旅游的平均逗留天数为澳门和外国游客人均每天花费分别为181.51美元、184.24美元、其中峨眉山-大佛景区接待游客607.86万峨眉山市位于省西南部，是中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国卫生城市、全国园林绿化先进市、全国双拥模城、全国科技工作先进市、全国文化体育先进市。旅游业是峨眉山市的支柱产业，开发民俗风情等旅游项目，形成食、宿、行、游、娱、购设施配套，功能齐全的接待网络。近年来，峨眉山市的旅游经济持续稳定发展，游客图3-3近年来峨眉山市旅游状况贤道场”，四季晨钟暮鼓，香烟弥漫，佛音缭绕，是我国著名的旅游景区。近年来，随着社会经济的持续发展，人们对高品质生活的追求图3-4近年来峨眉山风景区游客人数与变化趋势“十一五”期间，我国酒店行业发展速度较快，主要受益于酒店华酒店之领先地位，就是努力使自己比竞争对手占据更大的市场。随现新的营销模式，先是团购风潮蔓延至酒店业，表3-12012年全国星级饭店主要指标统计表营业收入总额770.29829.62691.392430.22客房占营业收入比重%44.0540.845.4741.57餐饮占营业收入比重%45.8445.8643.1244.78利润总额-7.0361.9282.37216.83百元固定资产创营业元43.7960.73平均房价元215.84328.95平均出租率%60.63每间可供出租客房收入夜每间客房平摊营业收入305.6368.8341.66酒店中，五星级酒店利润总额最高，酒店行业经营业绩重要衡量指标——每间可供出租客房收入（即平均客房收益）五星级酒店最高，五表3-22012年全国星级饭店主要指标与去年同比情况表单位：%营业收入总额-2.814.95客房占营业收入比重-0.75-1.36-4.99-0.09-2.08餐饮占营业收入比重23.24-5.65-1.53-15.45利润总额-15.58-6.29-34.59-17.31-9.78从业人员年均数大专以上学历人数4.828.59百元固定资产创营业收入-2.56-3.46平均房价4.188.26平均出租率-3.28-3.23-1.67每间可供出租客房收入-0.14每间客房平摊营业收入-9.119.94整体有所下降，其主要原因为全球性经济衰退，特别是国通货膨胀所端酒店并不是毫无出路，除了做好常规工作外，还需要另辟蹊径寻找2012年，中国饭店业协会公布了最新的五星级饭店名录，共计店建设潮，一批中国本土和国际酒店集团在中国的大、中、小型城市旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以与对文化与环境的促需启动、消费升级以与国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据规划，“十二五”时期，中国政府将多策并举，续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。作为旅游业的重要组成2．中国城市化进程加快导致对高档酒店的需求快速增加世纪阳光大酒店、峨眉山蓝光安纳塔拉度假酒店、峨眉天颐温泉度假表3-3峨眉山五星级酒店情况一览表峨眉山报侧，近峨大堂免费报纸、免费洗漱用品(6样以上)、免费瓶装水、免费报纸、中餐厅、西餐厅、980-1800眉山山门理发美容中心、前台贵重物品保险柜、收费口餐厅、多功能厅、公共音响系统、非经营性客人休息区、无烟楼层、行政楼层、多媒体演示系统、公共区域闭路电视监控系统大佛禅院免费停车场、免费旅游交通图(可赠送)、免费洗漱用品(6样以上)、免费瓶装水、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、残疾人客房、500-800峨眉山博免费停车场、大堂免费报纸、免费瓶装水、残疾人客房、理发美容中心、前台贵重物品900-4800中央空调、吸烟区、暖气、餐厅、礼品廊、多功能厅、无烟楼层、多媒体演示系统、公共区域闭路电视监控系统温泉度假大堂免费报纸、免费洗漱用品(6样以上)、中餐厅、酒吧、理发美容中心、前台贵重物品保险柜、收费停车场、大堂吧、电梯、中700-1000央空调、非经营性客人休息区、公共区域闭峨眉山山路电视监控系统大佛禅院500-1400段，距峨眉山景区免费停车场、免费旅游交通图(可赠送)、免费洗漱用品(6样以上)、免费瓶装水、中餐厅、咖啡厅、酒吧、前台贵重物品保险柜、600-800大堂吧、电梯务等一系列容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房从部分重点城市土地出让种类以与商业地产项目开发数量来看，统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉n峨眉山与湖：联排、独栋；n峨秀湖国际度假区：洋房、高端低密住宅、精装公寓；n峨眉半山七里坪：小户型、叠拼、花园洋房。旅游纪念品、酒店为主。除酒店外，企业商业业态目前档次较低，与段，以峨秀湖国际度假区为代表，商业部分以开发特色商业小镇，体级休闲旅游度假胜地和高端会所。因此，项目的目标市场为高端旅游高端旅游市场，即指旅游市场中消费较高，均花费水平的群体所构成的旅游消费市场。根据旅行目的的不同，高端旅游市场可分为两大部分。一部分是休闲度假旅游为主的市场，包括观光旅游中的高价团、豪华团，这部分消费者收入较高、对旅游的质量也有着较高要求。另一部分是以商务旅游为主的市场。根据世界旅游组织（WTO）的定义，商务旅游是指一切在非居住地从事的业务博览会、展览奖励旅游与各种专题活动，包括参加文化活动和专业体育赛事等活动，围很宽泛。商务旅游又可细分为四个主要组成部分，即：公司活动、会议、展览和奖励旅游。因此，高端旅游市场大体上包括六个部分：休闲旅游、度假旅游、公司活动、会议、展览和奖励的还有奖励旅游、展览、文化/体育、会议参加者，而这些人大部分都是总经理、销售人员、总裁、财务总监、经理，也有部分政府官员和销售人员。休闲度假的人群和商务旅游人士多有重叠，但均属于社围的中高等收入人群为主，根据这一定位思想，本n一级市场（基础市场）：定位为以项目基地为中心的一小时城n二级市场（拓展市场）：定位为成渝经济圈围的城市，主要n三级市场（机会市场）：定位为国外其他市场，目标游客群体总经理、财务总监、管理人员。而政府官员平居中排在商务客人和休闲客人之间，人均日消费额超过800元。从其消费水平在所有的消费项目中却是最高的。其中，会议旅游“人均优；该旅游风景区的自然风光使大多数游客的美感体验得到满足，游较差的是文物古迹和观赏动物；此外，近三成的游客对旅游服务质量游客来源：客户构成包含商务会议与旅游散客。商旅客户主要来在峨眉山停留天数：商旅游客停留天数一般在3天左右，旅游客客户消费：住宿是消费者出行最大的消费项目，其次为餐饮客消费较商务会议或公司团体要低。住宿方面，普通大众酒店（如特色酒店和商务酒店）是普通旅游客户的首选，峨眉山商业整体品质较低，商业格局分化明显，档次亟待升级；峨秀湖片区商业以峨眉院子为代表，整体品质有一定提升，空置率较n名山南路特色餐饮带：业态以峨眉山特色餐饮为主，沿街分布较为集中，商铺空置率较低，受旅游淡旺季影响较大，档n报国寺商业区：业态包含餐饮、特色食品、旅游纪念品、小n峨眉院子：新兴旅游商业街，整体品质较高，主要以中档酒通过以上分析，可以看出，本项目目标市场定位清晰准容量巨大，同时，项目定位高端，周边的同类竞争者缺乏雄厚的竞争峨眉山市位于中国省西南部，以西，位于盆地西南边缘，），）：街至永丰立交上成雅高速、成乐高速到，经乐峨快速通道至峨眉