商业街区、小体量商业、十尚坊案例

十尚坊基本信息区域环境商业规划产品设计经营状况案例借鉴项目名称十尚坊位置上海闵行区龙茗路（顾戴路、平阳路段）商业建筑面积17640平米商业建筑类型10栋形态不一的商业建筑，以餐饮为主商业设施排布位置沿龙茗路两侧排布，全长300米占项目开发量10%商业客源分析周边收入较高的住户临近区域人群周边的专业市场业主等商务客源开业时间2005.10首层租金水平3.5-7元/平米/天运营方上海丰柏企业发展有限公司停车位约154个基本信息十尚坊十尚坊全长300米，由10栋建筑单体组成，总体量约1.8万方，由丰柏统一经营管理，2005.10开业地块信息十尚坊龙茗路（城市主干道）123序号位置关系相邻道路描述1北侧顾戴路双向四车道车流大2南侧平阳路双向两车道车流小3街区内部龙茗路两侧双向四车道小区一期、二期主入口分列于两侧地块周边道路本项目属于江南星城的配套商业，一、二期住宅入口分列龙茗路两边，不同于其它社区商铺的单向辐射，更能抓住两边客源；本项目采取单动线的方式，街区北区临近顾戴路，道路等级较高，人流量较大，南区属于商业街末端人流量大大减弱。项目属江南星城的配套商业，北侧道路等级较高为双向四车道，单动线内向型布局住宅信息十尚坊项目名称东苑半岛花园容积率1.5，小高+多层+别墅小区定位中高端社区主力户型两居90-110㎡，三居110-130㎡，四居160-230㎡入住时间2005年居民特征新聚居导入区，新上海人，支付能力较强住户需求交通与生活配套开发商上海中星瑞平置业有限公司项目名称江南星城入住时间2005年，容积率1.2小区定位中高端高层小区售价33000元/㎡主力总价330－430W主力户型两居100-110㎡，三居118－132㎡居民特征新上海人,专业市场业主住户需求品质生活，注重配套开发商上海临港芦潮港经济发展有限公司（国企）江南星城一期江南星城二期新时代花园东苑半岛花园空地老小区复旦大学儿科医院老小区平阳三村春江锦庐平阳新村四街坊学校本案项目名称新时代花园容积率3.5，小高层小区定位中高端住宅主力户型两居70-90㎡，三居90-110㎡，四居150-200㎡入住时间2005年居民特征中高端收入三口之家住户需求看重生活配套，青年人居多区域内属成熟居住区，以新上海人、周边私营业主等中高端支付人群为主，看重完善的公共生活配套区域概况十尚坊外环线中环线徐汇区闵行区松江区1号线9号线本案地块位于上海的西南面，处于中外环之间；行政区域划分属于闵行区内，本案位于闵行区的南部，紧邻徐汇区，地理条件优越；西南区域也为新上海人聚居地之一，其收入稳定、对于生活质量的较高。位于西南面中外环之间的闵行区域，紧邻徐汇区，“大商业、大市场、大流通”的格局已初步形成，地理条件优越本案位于上海西南面的闵行区，处于中外环之间，新上海人聚集地之一区域概况十尚坊南方商城/家乐福华联吉买盛麦德龙大润发易买德百安居乐购乐购龙城购物中心家得利九百家居农工商锦江乐园热带风暴爱好广场徐家汇七宝板块配套及商业较为齐全，莘庄板块为行政中心和居住区，档次较高。随着政府的大力扶持，莘庄为目前最主要的商务商业发展区，生态型国际商务区快速成型；本案属于古美板块，临近七宝、莘庄、春申板块，其中古美、春申板块为规划的大型居住区，由于购房人口的大量导入，商业市场主要靠住宅人口拉动。莘庄、七宝板块商业氛围已较为成熟，古美、春申板块为大型居住区，其商业市场主要靠周边住宅人口拉动，本案1公里范围内属住宅密集区，辐射人口5.6万人，以中高端人群为主交通分析十尚坊项目位于龙茗路两侧（顾戴路-平阳路路段），两面临路，主要车流人流来自于北侧；北侧顾戴路通达性较好，双向四车道，与对面商业街遥相呼应，为区域主干道；地块北侧紧邻规划中的地铁12号线，连接西南至东北区域，途经静安、虹口等区域，临近的一号线可直达徐家汇，人广，上海火车站等区域；临近外环高速A20以及沪闵高架，连接徐家汇、上海南站区域，公共交通、私家交通均十分便捷。A20沪闵高架地铁1号线地铁12号线莲花路站顾戴路站虹莘路站顾戴路龙茗路项目两面临路，临近地铁12号线以及地铁1号线，公共交通通达性良好，外环高速A20、沪闵高架提升了项目对外交通优势，但是也阻碍了西面南面客群的导入交通分析十尚坊虹莘路2车道古美路2车道龙茗路2车道万源路2车道平阳路2车道顾戴路4车道平吉路3车道外环路快速路黎安路2车道沪闵高架合川路2车道莲花路4车道平阳路2车道新镇路4车道本案项目商业设置于双向两车道的龙茗路上，周边交通道路等级一般，项目进入性一般；沿地块内部道路设置，而非沿顾戴路4车道，实现双面街排布，强化商业氛围；项目商业部分设置与一期二期中间的，充分实现商业对周边住宅的服务；二期一期进入性一般，除北侧顾戴路为四车道，其余皆为两车道，商业设置于地块内部，形成双面街，充分发挥对住宅用户的服务竞争分析十尚坊半岛花园商业街百联南方地铁1号线地铁9号线古美生活购物广场地铁12号线A20沪闵高架莲花国际广场专业市场集群莲花国际广场体量5万平米定位餐饮占比50%家庭消费占主导概况2011.04正式开业，B1-5F，消费人群多是附近的常住居民，办公商务人士的占比仅30%百联南方商城体量10万平米定位家乐福超市、友谊百货主力店概况2003年开业，前身为友谊南方商城，业态特点为大而全古美生活购物广场体量4.5万平米定位家庭式一站式购物概况2010年开业，6个功能主题：零售、餐饮、教育、娱乐、酒店和社区生活配套设施1.6km区域内百联南方商城、莲花国际广场为主要的大型商业体，整体档次中端，消费人群以周边居民为主，商务人士为辅怡丰城竞争分析十尚坊选项百联南方商城莲花国际广场古美生活购物广场项目区位地铁莲花路站对面临近地铁莲花路站茗路和平吉路交汇处开业时间2003年2011年2010年商业体量-万方10万平米5万平米4.5万平米（经营面积）楼层数B1－5FB1－4F3车位数量1万平米地面+地下200个地面+地下361个主题定位以社区服务为导向，集购物、休闲、娱乐为一体商务与商业相结合，体验式时尚购物中心家庭一站式购物目标客群家庭生活需求70%居民消费+30%商务消费周边家庭生活需求主力店组合家乐福超市、友谊百货、好乐迪、苏浙汇、世纪友谊影城顺风大酒楼、KTV、影院世纪联华超市、游泳场馆业态概况区域内最大的购物中心，业态大而全，130余家品牌目前餐饮占比50%，后期调改方向将进行零售品牌升级，并欲加大儿童业态比例6大主题功能：零售、餐饮、教育、娱乐、酒店和社区生活配套设施根据周边商业案例来看，皆多主抓家庭客群，保留足量的停车位，超市、餐饮为主要带动人流业态，且都欲进行品牌升级商业主题定位十尚坊餐饮为主的休闲生活商业街，提供多种菜系餐饮的选择，复合美容足浴等休闲生活业态餐饮休闲生活商业街商业主题定位十尚坊目标客群>>周边社区居民为主，重点满足其外出就餐及休闲需求，以较为亲民的价格实现对目标客群的最大吸引周边项目餐饮客单价对比客单价十尚坊百联南方莲花广场0-203%6%26%20-5022%22%24%50-7019%11%26%70-10044%44%21%100-1500%6%0%150以上0%11%3%汇总100%100%100%商业规划十尚坊业态分布>>共计44家商户，以餐饮为主，餐饮数量占比超过64%，零售约16%，配套20%品牌业态品牌业态885度C餐饮-面包1肯德基餐饮-快餐黄金烧肉餐饮-日式味千拉面餐饮-快餐迪欧咖啡餐饮-咖啡咖啡陪你餐饮-韩式咖啡龙之道配套-足疗棒约翰餐饮-西餐阿玛施服饰零售-女装2必胜客餐饮-西餐哥弟服饰零售-女装康骏保健配套-足疗久景服饰零售-女装3真味川菜配套-川菜拨浪鼓餐饮-本帮江西Easy厨房餐饮-江西宝记潮汕砂锅粥餐饮-粤菜藏乐汤坊餐饮-粤菜

5世韩炭烤餐饮-韩式烧烤住家菜老火煲汤餐饮-粤菜璞尔瑜伽配套-瑜伽小鲜土味餐饮-本帮吉亨面馆餐饮-快餐4道客吧羊蝎王餐饮-西北火锅炭路者餐饮-烧烤东北人家餐饮-东北9徽珍园餐饮-徽菜喜士多配套-便利店甜蜜蜜餐饮-港式云南拉祜酒家餐饮-云南泰煌鸡餐饮-小吃6仙霸玩具零售-儿童金果满堂-关店组合美发配套-美发10味蜀吾老火锅餐饮-火锅雷允上配套-药房奇菲尔服饰零售-女装700啤酒屋餐饮-酒吧九牧王男装零售-男装长江三鲜餐饮-本帮豪泉会所配套-洗浴7禾绿寿司餐饮-日料樱花干洗配套-干洗乐友孕婴童零售-儿童慢优咖啡餐饮-咖啡10858123467商业规划十尚坊餐饮业态对比>>十尚坊餐饮选择丰富度超越百联南方，虽餐饮数量不及莲花广场，但正餐的选择丰富度同样更高十尚坊餐饮客单价百联南方餐饮客单价莲花广场餐饮客单价客单价数量配比数量配比数量配比0-2013%16%926%20-50722%422%824%50-70619%211%926%70-1001444%844%721%100-15000%16%00%150以上00%211%13%汇总28100%18100%34100%50-70元客单价的餐饮占据了项目63%的比重，将主流商户客单价落入该活跃区间，规避了商家经营的风险；十尚坊相较百联南方具有餐饮数量的优势，其体量虽然不及百联南方，但其餐饮数量远高于百联南方，消费者选择丰富度更高；十尚坊较莲花广场，其品牌数量与之基本持平，且莲花广场商家数量更高，但莲花广场餐饮主要集中在负一楼的甜品类为主，正餐相对数量较少物业排布十尚坊将商业街区设置于小区两期中间，充分兑现其服务社区居民的初衷，全沿街打造，避免内街，规避内街商业经营困境江南星城纯粹江南江南星城叠翠江南产品设计十尚坊尺度>>街铺厚度基本在15-20m之间，产品设计较为合理，部分区域为体现丰富度以及情境感打造，适度扩深至30m以上21m18m32m19m20m5m36m20m15m15m项目南北长度约360m，街区以10个体块的形式散布在龙茗路两侧；街区进深，主流厚度基本上集中在15-20m之间，部门商铺由于体块的原因，进深超过30m上述进深对于中小型零售等店铺来讲，商铺进深偏深，但由于餐饮存在厨房等需求，需要较大的进深，上述商铺的排布基本符合其需求；车道的进深基本在12-15m之间，按照双车道+斜线车位的排布358m建筑细节处理十尚坊通过对于户外环境的打造，使得项目更加亲人化，增加户外花园及绿植的比率，提升周边氛围户外花园绿植外摆入口水景业态调改十尚坊本项目无娱乐业态商家，通过运营调整，餐饮比例进一步提升，增加餐饮丰富程度，并大幅弱化配套和零售业态调改十尚坊07年开业38家商铺，到目前位置，其中19家商户调改，其中5家商户调改业态，其余14家同业态调整，对品牌的调整保证项目活力，避免审美疲劳品牌业态客单价07年品牌品牌业态客单价07年品牌885度C餐饮-面包18一诺意大利咖啡1肯德基餐饮-快餐26肯德基黄金烧肉餐饮-日式67味千拉面餐饮-快餐44Sport100迪欧咖啡餐饮-咖啡47迪欧咖啡咖啡陪你餐饮-韩式咖啡44龙之道配套-足疗111龙之道棒约翰餐饮-西餐65棒约翰阿玛施服饰零售-女装Maplecreek生活馆2必胜客餐饮-西餐53九仟口味塘野鱼馆哥弟服饰零售-女装哥弟康骏保健-2f配套-足疗170久景服饰零售-女装久景服饰3真味川菜配套-川菜71唐韵茶坊拨浪鼓餐饮-本帮62澳门街江西Easy厨房餐饮-江西84江西Easy厨房宝记潮汕砂锅粥餐饮-粤菜75藏乐汤坊餐饮-粤菜79藏乐汤坊5世韩炭烤餐饮-韩式烧烤94香港肥杜火锅住家菜老火煲汤餐饮-粤菜85璞尔瑜伽配套-瑜伽金伟利小鲜土味餐饮-本帮60吉亨面馆餐饮-快餐37吉亨面馆4道客吧羊蝎王餐饮-西北火锅苏菲食尚炭路者餐饮-烧烤84叼馋东北人家餐饮-东北75东北人家9徽珍园餐饮-徽菜75光大自助银行喜士多配套-便利店快客甜蜜蜜餐饮-港式52甜蜜蜜云南拉祜酒家餐饮-云南99云南拉祜酒家泰煌鸡餐饮-小吃33番茄主义6仙霸玩具零售-儿童仙霸玩具店金果满堂-关店雪峰高山茶组合美发配套-美发组合发型10味蜀吾老火锅餐饮-火锅92大渝合雷允上配套-药房雷允上奇菲尔服饰零售-女装哈达瑜伽700啤酒屋餐饮-酒吧94小家碧玉本帮菜九牧王男装零售-男装中国电信长江三鲜餐饮-本帮80九香炭烤豪泉会所配套-洗浴豪泉7禾绿寿司餐饮-日料77蓝之艇海洋风情餐厅樱花干洗配套-干洗瑞鑫坊乐友孕婴童零售-儿童洁丰干洗慢优咖啡餐饮-咖啡33改业态改品牌建筑调改十尚坊通过停车位的调改，人流车流规避以及花园的打造，增强街区便利性以及情景化的体验在丰柏收购街区部分原有物业后，对其进行了大规模改造；1.抢出停车位：结合建筑退界，抢出东西两排共100余停车位；鉴于退界距离与后续设置步行通道的需要，将设置成斜线停车位2.车流人流规避通过台阶的形式，实现车流与人流的错位3.花园的打造通过不同节点景观的打造，增加休憩空间，强化花园概念步行道路停车位建筑物原方案调整后的方案龙茗路龙茗路建筑调改十尚坊原建筑形态不适合商业经营，改造后在适度保留原建筑的形态并增加采光和通透感原建筑形态不适合商业经营：江南古典风格；外立面不通透；色调灰暗、封闭，人行步道狭窄，仅有少量花坛外，其余为硬地改造后改造前改造后的车流和花园“木”元素“砖”元素委托HMA建筑设计事务所进行整体改造：使用木百叶和砖百叶，包裹于原建筑的外面，适度保留原建筑的形态并增加采光和通透感，使之更适合商业功能的发挥运营活动十尚坊结合项目定位和周边客群，运营团队举办了丰富多样的活动，如美食类及社区类，兼顾主题和周边客群美食节活动啤酒节活动儿童绘画义卖活动中秋主题活动案例借鉴十尚坊借鉴：从竞争突围，主题化选择，建筑改造以及商业经营方面突围2.主题选择：多竞争之下的聚焦餐饮突围之道(仅适用小体量项目面对大体量强竞争的形式)竞争情况：周边1.5公里范围内有多个集中商业，在体量以及业态丰富程度上比较，较十尚坊有十分明显的优势；应对措施：聚焦餐饮：鉴于餐饮的人气聚集能力，从07年至14年，商家从22家增至28家，品类从15个增至23个品类，强化餐饮的丰富度，实现餐饮相对优势；控制客单价：客单价皆控制在100元以内，其中50-1