房地产竞品分析-2

怡海星城地理位置长沙县暮云镇建筑类别高层开发商

湖南怡海三湘房地产开发有限公司代理公司自销土地面积1043亩建筑面积

约228万平米总套数2232装修状况毛胚房容积率

2.3绿化率35%项目分五期开发，2013年售三期的高层与二期的公寓项目基本信息日期产品营销推广1月份80-180㎡均价4500，全款98折，按揭99折，9月80-180㎡三期住宅二/三房，一次性96折，按揭97折，四/五房，一次性94折，按揭95折日期产品营销推广2月34-59㎡均价4300元，团购4100元9月二期公寓均价3880元/㎡，低首付高层公寓营销推广---活动推售策略分析：老带新和学校资源是其王牌怡海星城在市场上几乎没有发声，项目的客户来源主要依赖老带新。最近一次推售在2012年9月初，开盘期间尽销达300多套。据内部反馈，其老带新的比例超过80%。而老带新最看重的就是其主打的学校资源。怡海星城的核心卖点：目前均价4200元/平米左右，低于周边市场的价格。社区内教育配套极为完善，从幼儿园到高中一应俱全。中央供暖设计。近200万平米大社区，内部配套较为齐全怡海星城劣势分析：从交通来看：位于三环以外的暮云片区，交通极其不便。从配套来看：周边无成熟商业社区，最近的友阿奥特莱斯商圈相距将近4公里。从产品来看：项目户型设计缺点明显，空间设计不合理，产品不注重细节。从园林来看：园林设计简单，后期维护缺失，导致整体展示面较差。项目优劣势分析位于中意路之西侧,共推出住宅和公寓2033套，已去化2011套，去化率为98.91%。中信新城地理位置芙蓉南路与中意路交汇处建筑类别高层开发商湖南中信城市广场投资有限公司代理公司合富辉煌房地产土地面积160万㎡建筑面积225万㎡总套数2232装修状况毛胚房容积率1.96绿化率45%建筑密度25%物业费1.90元/㎡/月开盘时间2009年4月竣工时间2014-05-01项目基本信息日期产品营销推广1月87-106㎡均价5800元/㎡，直降1.8万一套3月87-106㎡认筹2千抵2万，最高享8000元房款，抽家电，老带新享500元购物卡5月87-140㎡五万抢三房，5月18日，开盘，五千抵2.4万7月140㎡五千抵2.5万11月87-140㎡买房送学位日期面积营销推广1月公寓认筹，6880元/㎡3月开盘5月不限购不限贷，均价5780/㎡全款98折，按揭99折6月40-90㎡认筹2千抵1万，，低首付8月首付一成，送学位价格走势图期数推售批次开盘（推售）时间推货量（㎡）去化量（㎡）面积区间（㎡）均价（元/㎡）二期二期一批2009-4-1870944.5814188.91高层70-804360二期二批2010-8-2145868.969173.79高层55-884928二期三批2010-10-2412537.132507.43公寓37-685900二期四批2010-11-2818074.473614.89公寓37-526270推售节点中心文化广场（中信星城.青年社区）为二期产品，分四批推出，主要以80㎡-90㎡住宅为主，均价4027元/㎡。三期营销推广活动推广活动推广力度大，影响范围广。中信新城业主答谢活动中信新城元宵灯谜会中信会VIP酒会项目小结热销产品——80㎡-90㎡房源去化效果最好项目去化效果最好的为80㎡-90㎡，去化率为99%。价格评价——4027元/㎡均价，与周边同质房相比明显较低住宅公寓均价均为4027元/㎡，价格明显偏低。销售评价——项目整体去化率情况好主力户型为80㎡-90㎡住宅，去化效果明显，去化率高达99%，另外公寓和商铺去化效果也相当理想，公寓整体去化率为99.16%，商铺整体去化率为92.87%。客户评价——客户来源主要以天心区为主客户主要来源于天心区，主要以25-35岁刚需型客户为主。2013年5月底，产品主要是高层,以3980元的超低起价入市，轰动全城丽发新城项目基本信息地理位置长沙市韶山南路与万家丽路交汇处（理工大学云塘校区对面）建筑类别塔楼,多层,高层开发商湖南同发投资有限公司代理公司自销土地面积96038.2㎡建筑面积170万㎡总套数13700套装修状况毛坯容积率2.4绿化率43%物业管理长沙市富绿物业管理有限公司物业费1.60元/平方米·月开盘时间2013年5月底入住时间预计2014年06月项目目前一期，首次开盘5月底，8月18日加推，开盘劲销449套去化90%以上，整体去化近期推售情况项目名称丽发新城开盘时间最近2013年8月18日期批次一期二组团推出楼栋1#、7#、15#栋物业类型住宅去化率开盘劲销449套，去化率再次超90%以上销售情况此次开盘去化情况较好、目前整体去化67.05%销售均价3980元/㎡起面积区间78-128㎡准现房优惠VIP1万抵2万一期一栋酒店，一栋写字楼19栋24层住宅营销推广项目小结热销产品——80-90㎡户型去化较好项目处于前期，热销户型为80-90㎡，低价入市，去化均较好。价格评价——产品性价比高项目处于前期，开盘低价入市，整体性价比较高。产品评价——产品整体较成功目前产品面积段较集中，一期针对的客户源较集中，项目开盘仅几个月，销量也较为理想。客户评价——客户以刚需型客户为主项目主要针对刚需客户，少量大面积户型面向改善型客户外，重点针对刚需客户。项目为2000亩超级大盘，一期占地6.8万㎡，建筑面积31.3万㎡，由15栋28层高层组成，共1934套。幸福庄园项目基本信息地理位置芙蓉南路与伊莱克斯大道交汇处东南角建筑类别高层开发商湖南旺福投资有限公司总规划用地面积2000亩土地面积68000平方米建筑面积313000平方米总套数1934户装修状况毛坯容积率2.5绿化率36%物业管理广州长建物业管理有限公司物业费1.6元/月·平米开盘时间2011年11月30日交房时间

2013年5月底日期产品营销推广1月88-180㎡全4088元每平米，按揭4288元每平米3月104-180㎡全4088元每平米，按揭4288元每平米9月房价会，3888元每平米10月104-180㎡均价4300高层现推1.6万平酒店整栋销售，均价6000，同时103-139㎡的竞品三房、四房以及福园9号正在推，起价3998元/㎡。近期推售情况项目名称幸福庄园开盘时间首次开盘2011年11月30日期批次一期推出楼栋酒店栋、福园9号栋物业类型普通住宅,商铺去化率住宅92.27%，商业50.58%销售情况整体去化好销售均价住宅4000元/㎡，商业约1.5万/㎡面积区间住宅80-140平优惠10月7日前买房一口价3888元/㎡福园1#基本为硬性广告，活动推广少。形象展示项目小结热销产品——80-90平住宅去化100%住宅面积段80-140平，整体去化达92.97%；商业整体去化50.58%，大面积的去化差。价格评价——整体价格一般住宅均价4000元/㎡，商业均价1.5万/㎡，在改地区价格一般。产品评价——产品整体一般产品位于长株潭中心区，价格不高，但各种配套不完善，升值潜力不高。客户评价——客户以刚需型为主主推中等户型，项目整体价一般，客户以刚需型为主。项目以全部开售，去化率较低金房奥斯卡项目基本信息地理位置天心区芙蓉南路二段建筑类别板塔结合,高层开发商长沙金房房地产开发有限公司代理公司/土地面积31649.00㎡建筑面积128051.00㎡总套数1163套装修状况毛坯容积率2.97绿化率

38%物业管理长沙力天物业管理有限公司物业费1.8元/平方米/月开盘时间2013年5月入住时间2014-06-01日期产品营销推广1月60-126全98折，按揭99折均价5800-6100元每平米2月60-126均价5800-6000元每平米，团购享97折3月73-81团购享97折，（再享）全款98折，按揭99折，另154套房在售4月60-126团购97折，首付2万，6100-6500元每平米高层近期推售情况项目名称金房奥斯卡开盘时间2013年5月期批次二期推出楼栋1#-11#物业类型住宅，公寓，商业推出套数1228销售情况1#栋、4#栋60-126平米新房源加推，折后均价5800元/平米。其中有10套左右特价房，5650元/平米起。销售均价6000面积区间30-120㎡优惠1.32-126平房源可享折上再1-11栋32平一房均价6200元/平方米，另60-75平二房，106-112平三房，126平四房，最低价5800元/平方米，全款98折上再95折，按揭99折上再95折2.存6千即可成为VIP，开盘时可优先选房，额外再享95折，预计5月底加推，主推30-70平一房二房，108平、110平三房，126平四房。项目推盘情况5#4#1#2#3#6#7#9#10#11#8#近期主要销售中大面积的房源，但去化率为50%左右，滞销严重形象展示硬性广告为主，活动安排较少项目小结热销产品——小面积户型去化较好项目销售面积为30-130户型段，70-80户型去化最好。价格评价——价格较为适中，位于市中心商业区，相比周边楼盘6748元/㎡的价格较为适中产品评价——产品多样化项目有公寓，住宅，商铺。产品不单一，多选择。客户评价——刚需型和改善型客户以刚需型为主，改善型为辅，有经济基础。项目定位为城市综合体，物业形态为高层,小区容积率2.67。鑫远和城项目基本信息地理位置天心芙蓉南路和披塘路的交汇处建筑类别板塔结合高层开发商湖南鑫远投资集团有限公司土地面积751亩建筑面积200万㎡总套数3169户装修状况简装容积率2.67绿化率60%

物业管理深圳北方物业有限公司物业费1.50元/平方米·月开盘时间2013年8月24日入住时间2014年6月日期产品营销推广1月营销中心开放3月89-180㎡均价5588/㎡，认筹，vip直降100/平方米4月89-180㎡开盘8月89-180㎡一批售罄，8月24二期全新面市，均价6000元/㎡，28日加推，认购减200元/㎡9月80-180㎡房价会，最高优惠11万，均价5488/㎡，认购减350/㎡10月90-180㎡均价5538/㎡，认筹交3600元，开盘93折11月90-180㎡认筹交3600元，开盘93折，买房享受英才小学学位日期面积营销推广6月33-77㎡首付1.98万起，折后均价5800-6200元/㎡9月33-77㎡加推5750元/㎡,认购减200元/㎡，总价减1万11月33-77㎡开盘，认筹2000元，享93折高层公寓一批已售罄，二批30-300㎡三地铁口新品在售，5538元/㎡起，芙蓉路地铁口33—77㎡钻石美寓5750元/㎡起，认购减200元/㎡。近期推售情况11#13#8#5#6#9#10#7#12#项目推盘情况项目名称鑫远和城开盘时间2013年6月25日期批次一期2批次推出楼栋5、7、8、9、10、11#物业类型高层推出套数普宅803套销售情况一期一批次已售罄销售起步价5538元/㎡起面积区间30-300㎡优惠认购减200元/㎡14#营销推广大气的营销大厅，优雅华丽的样板间；硬性广告，摄影活动。形象展示项目小结热销产品——中段面积户型去化最好项目销售面积为30-300㎡户型段，89.44㎡户型去化最好。价格评价——价格较为实惠约5800元/㎡均价的住宅产品在区域来说价格属于中等水平，价格相对较为实惠。产品评价——项目整体突出项目整体形象较为大气，各种配套也较为完善。客户评价——长沙各个地区来访均有刚需型客户居多。项目位于省府核心板块，地铁口60万平米社区，毗邻韶山路及芙蓉路，中建芙蓉和苑南面中建芙蓉嘉苑项目信息项目位置天心区芙蓉南路二段249号开发商湖南中建信和芙蓉置业有限公司占地面积20.7万㎡建筑面积61万㎡容积率2.69绿化率43.81%物业费1.9元/㎡物业类型高层、公寓销售代理长沙易居投资顾问有限公司物业管理湖南中建物业管理有限公司总预售房源3078套开盘时间2013年10月27号开盘地点营销中心本期推售房源5#栋4、5、7、9、13层开盘价格均价7300元/㎡项目现用名中建芙蓉工社5#日期产品营销推广1月100-130均价6000元神秘大礼包，特价房，30套特惠房，1、来访抽奖2、幸运大转盘3、购房享万元大礼包。2月90-130均价6200元全款97折，按揭99折3月24日开盘

均价6200元开盘，认筹1万抵2万，买房送学位3月11日-28日

举办首次樱花节4月16日87-106认筹1万抵2万，6月27日

认筹1万抵2万，7月10日二期一批89-117二期一批89-117㎡地铁学区美宅正在火热认筹中！在任意银行存入10000元，凭存款凭证即可在营销中心办理VIP，开盘当日尊享交一万抵两万优惠！现在认筹还可获赠积分券，认筹越早，优惠越大！8月11日80-120二期首批80-120㎡，学位房认筹；认筹享积分券，最高可享3000的优惠。8月27日二批80-130二期二批80-130㎡地铁学位三房开始认筹。任意银行存5000元，即可免费办理VIP，开盘前缴纳一万抵两万！成功认筹还可获得2000积分，介绍新客户认筹、参加周末活动均可获得积分，一积分可抵一元房款！12月8日开盘31、32#号栋90-160㎡均价6888元，主推31、32#号栋90-160㎡湖景楼王新品，6888元/㎡起，在任意银行存款10000元，即可凭存款单在营销中心办理VIP，享受开盘一万抵两万的独享优惠！日期产品营销推广1月14日30-60在售30-60青年互动公寓，首付四万起，均价6200元/平米；春节期间返乡置业客户，会有神秘购房大礼包相送，更有一口价特价房推出1月21日30-6030-60㎡地铁口公寓，19万/套起；2月30-60均价6400元推30-60平米公寓特价房，起价19万每套，新另有30-60㎡地铁口公寓。春节购房享三重好礼，还有机会赢万元大礼包!总价减5000元，优惠96折，按揭99折，全款97折。4月30-60首付4万，认筹2千抵1万，95折，全款97折，按揭99折5月19日开盘30-6070年大产权，首付4万起，月供700，买房送仰天湖名校学位，现在认筹2000抵10000，并可享受额外95折优惠。5月25日

中建物业第三届技能大比武5月25日在营销中心上演！来自5个项目的5支物业精英队伍将在礼宾岗和管家岗展开激烈角逐，看谁是物业服务NO.1！诚邀各位新老业主前来参观6月51最高直降7万，8折优惠秒杀！6月22日，3套51㎡公寓房开启秒杀第一波，，地铁口学位房！参与团购可享95折优惠！9月30-60主推4#栋30-60㎡公寓，30㎡房源开盘优惠1万。10月30-6010月27日即将盛大开盘，主推30-60㎡正地铁口学位公寓，首付5万起，现在认筹交3000元，享开盘房款总价减10000元优惠，最高可享89折。12月30-6030-60㎡公寓总价减5000，毛坯团购96折，优质车位认筹5000抵15000！推售情况主推27号栋，主推117-147㎡湖景精装豪宅，均价7700元/平米,全款96折，按揭98折大折扣优惠推售时间2013年10月27日推出楼栋5#（4、5、7、9、13层）物业类型高层、公寓推出套数105套销售情况去化38套，约36.2%销售均价7300元/㎡面积区间主推30-60㎡精装公寓优惠首付5万起，VIP认筹交3000元，享开盘房款总价减10000元优惠，最高可享89折项目名称中建芙蓉嘉苑2013年10月27号主推5号栋（4、5、7、9、13层），30-60㎡精装公寓，均价7300元/平米；首付5万起，VIP认筹交3000元，享开盘房款总价减10000元优惠，最高可享89折，折扣优惠力度大。广告与形象项目广告投放种类丰富，线上线下双向发力，以专场发布会等多种活动形式吸引关注项目小结热销产品——30㎡主推户型去化相对较好项目销售情况一般，住宅总去化率36.2%，住宅主推30-60㎡精装公寓。价格评价——精装小户型折扣优惠力度大均价7300元/平米；首付5万起，VIP认筹交3000元，享开盘房款总价减10000元优惠，最高享89折，折扣优惠力度大。产品评价——浪漫法式建筑，欧式园林景观，地铁口学位公寓30-60㎡单间或两房公寓，5号栋4、5、7、9、13层，正地铁口学位公寓，点式建筑5T21H公摊面积小但每层居住户数较多，降低居住舒适度。客户评价——配备齐全、大气舒适该项目景观及周边配套资源丰富，地理位置好，交通方便，环境舒适。——别墅竞品项目项目定位为长沙别墅升级换代之作，网签推售房源（126套）,均价约10000元/㎡，2013年10至11月楼盘整改中,基本处于封盘状态。卢浮原著项目基本信息项目位置暮云镇高云村万家丽南路与芙蓉南路交叉口东侧建筑类别高层开发商湖南金光华海赋房地产投资有限公司代理公司思源土地面积233985平方米建筑面积331629平方总套数918户装修状况毛坯容积率1.31绿化率39.2%建筑密度29.87%物业费2.20元/平方米·月开盘时间2012年11月18日交房时间2013年12月08日推售节点2012年11月28日首推223-250㎡别墅，1.3万/平米起，销售节点折扣力度较大时间面积区间单价总金额优惠2012-11-18223-250㎡13000元/㎡——VIP5万抵15万，按揭、贷款均可2012-11-28270㎡12000元/㎡——VIP5万抵15万，开盘活动98折持续到月底，全款享97折按揭无折扣，7天内签约额外享98折2013-02-20270-280㎡10000元/㎡——购房即减10万，全款97折，按揭98折，按时签约折上再99折2013-03-04270-280㎡11000元/㎡——购房即减10万，全款97折，按揭98折2013-08-06276-280㎡12000元/㎡——总价200-300万元/套全款享97折，按揭98折2012年11月18日首次开盘，项目网签整体去化率为73%，近期在推房源为270-280平米联排别墅，可享97折，按揭98折。推售情况项目名称卢浮原著开盘时间首次开盘2012年11月18日期批次一期推出楼栋15-53#物业类型别墅去化率项目整体去化73%销售情况整体销售一般，300㎡以上去化为0销售均价10000元/㎡面积区间250-500平优惠可享97折，按揭98折营销推广2013年05月08日“关爱生命卢浮传情”活动2012年11月4日法国加莱市-湖南互访考察活动活动推广项目活动多围绕中法文化交流活动，借此宣传本盘纯法兰西风格2012年11月9日卢浮原著:中法商务交流沙龙酒会项目小结热销产品——250-300㎡户型项目主推250-300㎡户型，去化率91.26%，推货面积区间250-500㎡，300-500㎡去化率为0。价格评价——整体价格较低均价在10000/㎡左右，比周边项目略低。产品评价——产品整体一般别墅建筑面积：78823平方米；建筑密度为29.87%，建筑设计特点：法式风格；墅立面间距为14米；产品配套不够完善，区域地价升值比较慢，价格较高。客户评价——客户以改善型为主客户来源较广，以暮云片区及周边区域为主，多为改善型客户，投资型较少。郡原美村项目基本信息地理位置雨花区洞井镇时代阳光大道489号建筑类别别墅+洋房+高层开发商湖南中锴置业有限公司开盘时间2009年12月土地面积54万平方米建筑面积80万平方米总套数959套装修状况毛坯容积率1.0绿化率40%物业管理湖南郡原物业服务有限公司物业费1.60郡原美村绕城高速京珠高速长沙绕城高速时代阳光大道万芙路万家丽南路2013年推售的产品有130-140的高层，170-330的别墅共推出170套，去化39套，去化率为22.94%近期推售情况项目名称郡原美村开盘时间2013年6月期批次二期推出楼栋青山里47栋戈雅公寓物业类型高层住宅推出套数170套销售均价5580面积区间30-140平米3+1户型营销推广主要针对高端女性客户群体提出广告诉求项目小结热销产品——别墅产品热销别墅产品已经基本售罄，公寓80-90面积段去化较好价格评价——价位合理别墅均价9420，公寓均价7480，在长沙区域别墅价格属于中等水平。产品评价——内部配套较好景观资源丰富，项目自身配套较好，但周边配套较差，影响项目的品质感客户评价——精英阶层客户客户主要为企业高管、政府官员、大学教授等高学历、高收入人群项目规划3期，目前是一期，为高档住宅和别墅；去化一般，别墅滞销严重云海湾·雍景臺项目基本信息地理位置天心区芙蓉南路二段252号（芙蓉路与披塘路交汇处西北角）建筑类别塔楼多层小高层开发商湖南兴荣开发有限公司代理公司中原（湖南）房地产代理有限公司土地面积14.67万㎡建筑面积65.46万㎡规划户数597户装修状况毛坯容积率1.06绿化率53%

开盘时间2013年10月1日第1次加推竣工时间2014年12月本案日期产品营销推广1月130-190㎡认筹5千