物业管理社会化服务投标方案（技术方案）

物业管理社会化服务投标文件

目录

第一章工作内容...................................5

1.1.主要工作内容...............................5

1.1.1.房屋、电梯、家具、家电等日常管理与维护5

1.1.2.传达保安秩序管理与巡查.................5

1.1.3.环境卫生管理...........................5

1.1.4.室内、室外绿化管理与养护..............6

1.1.5.供电设备、弱电系统管理与维护..........6

1.1.6.空调系统管理与维护.....................7

1.1.7.消防、监控设施管理与维护...............7

1.1.8.给排水系统管理与维护...................7

1.1.9.综合维护及巡查、采购人交代的其他工作等8

第二章服务质量标准...............................11

2.1.房屋、电梯、家具、家电等日常管理与维护....11

2.1.1.24小时急修服务.......................13

2.2.传达保安秩序管理与巡查...................14

2.2.1.日常秩序维护.........................14

2.2.2.门卫值班.............................14

2.2.3.项目巡查.............................15

2.2.4.车辆管理.............................16

2.2.5.突发事件处理.........................16

2.3.环境卫生管理.............................18

1

2.3.1.公共场所.............................18

2.3.2.特定区域.............................18

2.3.3.特种设备(电梯)......................19

2.3.4.不锈钢保洁...........................19

2.3.5.窗帘.................................19

2.3.6.垃圾清运.............................19

2.3.7.除“四害”............................20

2.3.8.疫情常态化防控消毒标准...............20

2.4.室内、室外绿化管理与养护.................29

2.4.1.室内绿化.............................29

2.4.2.室外绿化.............................30

2.5.供电设备、弱电系统管理与维护.............31

2.5.1.综合布线、照明线路、电话线路.........31

2.5.2.开关、灯具...........................31

2.5.3.供电设备.............................31

2.5.4.弱电系统.............................33

2.6.空调系统管理与维护.......................34

2.6.1.中央空调风道、水系统循环管道清洗消毒项目

与周期要求...................................37

2.6.2.新风机、风机盘管日常维修保养.........37

2.6.3.新风机、风机盘管维修保养项目与周期要求

.38

2.6.4.恒温恒湿机组维修日常保养内容.........39

2.6.5.恒温恒湿机组维修保养项目与周期要求.40

2

2.6.6.分体空调日常维修保养内容与质量要求.40

2.6.7.分体空调维修保养项目与周期要求.......41

2.7.消防、监控设施管理与维护.................42

2.7.1.基础建设.............................42

2.7.2.消防设备.............................42

2.7.3.安防设备.............................43

2.7.4.安检设备.............................44

2.7.5.避雷、人防设备.......................44

2.7.6.消防、安防、监控室值班...............44

2.8.给排水系统管理与维护.....................46

2.8.1.水泵电机维修保养项目与周期要求.....46

2.9.综合维护及巡查、采购人交代的其他工作等。.50

2.9.1.建立物业经理巡查制度.................50

2.9.2.综合会议、活动服务...................50

2.9.3.设施设备运行及维护...................50

2.9.4.综合维护及巡查.......................52

2.9.5.环境卫生.............................52

2.9.6.工作时间.............................52

2.10.管理服务人员要求.......................54

2.10.1.各岗位配置...........................54

2.10.2.人员素质.............................55

2.11.其他要求...............................58

2.11.1.管理服务应达到的各项指标............61

2.11.2.相关场地提供.........................61

3

2.11.3.检查与考核...........................62

第三章物业管理服务费用..........................65

3.1.两个馆区主要出入口开放、关闭时间..........66

3.2.相关年检、维保设备清单...................66

3.3.物业服务考评表...........................68

3.3.1.房屋维修养护评分标准.................68

3.3.2.公共设施设备维修养护评分标准.........69

3.3.3.绿化维护服务评分标准.................72

3.3.4.环境维护服务评分标准.................73

3.3.5.秩序维护服务评分标准.................79

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第一章工作内容

1.1.主要工作内容

1.1.1.房屋、电梯、家具、家电等日常管理与维护

房屋地墙顶面、家具、家电、门窗、楼梯、通风道等的

检查维护与零星维修，特种设备检测、维护保养。特种设备

(客梯、货梯、书梯)维保，要求委托原厂家或经采购人认

可的其他同等资质维保单位进行。

1.1.2.传达保安秩序管理与巡查

熟悉馆区周边的环境，能处理和应对馆区内公共秩序维

护工作，负责门卫、收发、巡查等日常执勤和安保、治安管

理；能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的

应急预案；能做好大型活动的公共秩序维护及交通疏导；管

理服务标识设置与维护，车辆行驶、停放管理及其他秩序维

护等。各标的区域要求有停车场、电梯责任险、人员等公众

责任险种，按时办理续保。

1.1.3.环境卫生管理

馆舍内所有公共区域大厅、墙面、楼梯、走廊、吊顶、

门、窗、屋顶天台、平台、雨棚、电梯间、茶水间、会议室、

接待室、贵宾室、培训教室、自修室、报告厅、展厅、仓库、

公共活动场所的台(地)面、明沟、书架、桌椅、灯具、花

盆、果壳箱等设施，所有卫生间、设备间和器皿，楼宇外墙、

5

玻璃幕墙、百叶、电动遮阳棚、室外广场等所有公共部位设

施，红线规划内的园林、道路、停车场(库)、垃圾房等所有

公共场地及设施和门前“三包”区域的日常保洁保养以及垃

圾分类、废弃物清理和灭“四害”等XXX红线规划范围内的

所有环境卫生保洁。对各功能教室、公共区域、卫生间、电

梯区域、公共使用设备每日定时消毒、除异味，将防控疫情

消毒工作常态化，并根据疫情防控要求变化及时增加调整。

1.1.4.室内、室外绿化管理与养护

室内绿化管理与养护：室内绿植盆景的摆放、养护、更

换以及特殊情况(如会议、大型活动、节假日等)的绿植、

花卉摆放，确保室内绿植、花卉美观、长势良好、常绿常鲜。

其中包括武林路馆区4楼露台、会议室、休息室、办公

室等区域；西湖文化广场馆区开放区域及办公场所放置中式

景观绿植、花卉。

1.1.5.供电设备、弱电系统管理与维护

供电系统、弱电系统(如通信系统、电子显示屏、报告

厅多媒体等)要求委托有相应资质的企业进行维保，保证各

系统正常运行、定期保养、日常维护和年检年审；对各馆区

内综合布线、照明线路、电话线路等强弱电线路维护维修，

开关、灯具等维修、更换。每年五月份对武林路馆区、西湖

文化广场馆区配电房进行高低压设备继电预防性试验，严格

遵守电力行业标准DL/T596-1996《电力设备预防性试验规

6

程》,试验结束后及时提供完整的试验报告，试验费由中标人

承担。

1.1.6.空调系统管理与维护

中央空调系统、普通空调的运行管理和维护。按采购人

要求，对两个馆区进行空调维护、维修、移机等工作。其中，

中央空调具体内容有新风机组、风机盘管、管道系统、各种

阀类、各类风口内外置滤网等设备的日常维护和清洁卫生。

其中，中央空调维修费用由采购方承担，分体式空调维修费

用由中标方承担。

1.1.7.消防、监控设施管理与维护

馆区内监控、安保系统设备的日常维护保养和零星维修，

消防系统定期检查、定期试验及维护保养、维修，相关设备

维保要求委托设备原厂家或相关资质三级以上单位负责维

保；每年经相关机构出具馆舍消防设施年度检测报，并落实

整改；定期更换灭火剂等消防用品，保证消防用品有效；每

年至少进行一次消防演练。

1.1.8.给排水系统管理与维护

对馆区室内外给排水系统的设备、设施，如生活水泵、

生活水箱、二次给水设备、上下水管道、管件、阀门、水嘴、

卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、隔油池、室外排水

管及附属构筑物等进行日常维护，保持正常运行。生活水箱

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每半年需进行一次清洗、消毒并出具相关检测报告。

1.1.9.综合维护及巡查、采购人交代的其他工作等

1、建立物业经理巡查制度，要求物业值班经理每天不少

于4小时对全馆各个区域的巡查，尤其是公共开放区域的巡

查，安保秩序方面要求每月至少一次夜查，并做好记录以备

查。

2、综合会议、活动服务

根据采购人需要提供重大会议、庆典、节日、学术活动、

布展等活动的服务，包括布置会场、布置展厅、绿化(盆景)

摆设和保养、宣传标语的悬挂、搬运器材、桌椅、会后清场

等工作。重大会议期间全过程值班，满足会议人员的服务需

求。制定完备的会务服务工作流程、细则及服务工作计划并

严格执行，保证各项会议的正常进行。

会议、活动服务应确保采购人的会议需要，并按采购人

的要求配备合格、足够的技术服务人员；会议、活动期间全

过程值班；加强日常维护检查，确保会议系统的完好；设备

出现故障时，需有应急预案，确保会议的正常进行。

3、服务期间馆舍重大修缮及搬迁时，中标方须及时配备

足够物业服务人员，确保各项物业服务正常运行。

中标方可以提出场地管理与使用优化方案，经采购人同

意后实施。

以上项目年检费、检查费、维保费、区域公众责任险等

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保险费、清洁费、绿化费、零星修理费(如：分体式空调拆

卸运输及安装费用等)、维修工具及设备、日常消耗品(如保

洁使用工具、清洁剂、消毒剂、垃圾袋等)等均包含在本次

投标价中，由中标单位承办，不再另行计费。零星维修过程

中产生的综合单价不超过200元的材料、配件(以政府采购

云平台价格为准)由中标人承担，包括且不限于“基本零星

维修耗材清单”内的物品。其余材料由采购人承担，中标人

实施安装。采购人由于设备改造、新增、大修所产生的各项

费用，由采购人自行承担。

基本零星维修耗材清单：

PPR/PVC水管

金属软管、塑料软管

龙头、角阀、接头、地漏、抱箍

蹲便器和坐便器配件、冲水感应器

管道保温材料

暖通管道配

阀门

件

压力表、温度表

铸铁管道、法兰、弯头、浮球

空调配件(铜管、调速器、氟利昂等)

耗材(槽钢、支架、焊条、生料带、润滑剂、

油漆等)

电气类各类空开、接触器、继电器

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各型号线缆

明线槽、线管、接头、明线盒、暗装盒

开关面板、空白面板、插座面板、接线板

各类灯管、灯泡、灯珠及相应配件

网线、电话线、水晶头

弱电类门禁系统零星配件、安防系统零星配件、多媒

体设备配件

玻璃及门窗配件

家具类五金件(合页、铰链、抽屉、锁、锁芯等)

电池

门配件(合页、门锁、锁芯、门把手等)

泥工材料(水泥、沙子、涂料、腻子粉、油

装修类漆、粘合剂等)

耗材(玻璃胶、结构胶、电工胶布、螺丝螺

帽、垫片等)

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第二章服务质量标准

2.1.房屋、电梯、家具、家电等日常管理与维护

(1)建立房屋及配套设施维修养护检查制度，检查记录

完整，确保房屋及设施的完好和正常使用，无擅自改变房屋

用途行为。楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。

(2)玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性

好、无异常声响；否则应及时组织修复或更换，不能立即修

复的且涉及安全性的应立即采取措施消除安全隐患。

(3)粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整无遗

缺，吊顶无开缝和破损；否则应及时组织修复或更换。

(4)屋面排水沟、室内室外排水管每半月清理一次，保障

畅通；雨季、台风季等特殊时期前及时巡查，排除隐患，发

现过滤网及管道破损，应及时组织修复或更换。

(5)发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断

裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内组织

安排专项修理；重点部位(如：书库、报库、阅览室、大厅

玻璃顶等)屋面、墙面有渗漏的，应在2个工作日内组织安

排专项修理。

(6)琉璃瓦、土瓦屋面，无明显滑落、开裂和破损，否

则应及时组织修复或更换；小青瓦屋面，每年雨季前对屋面

进行一次全面清理和整修；白铁皮天沟，每季度进行一次检

查，发现霉烂、渗漏等情况需及时更换或修复。

11

(7)及时完成家具、设备等各项零星维护任务。小修小

补应当由中标人完成，其它情况应立即通知家具、设备安装

维保单位进行维修，同时通知采购人。确保家具、设备维修

合格率达到100%。

(8)为防止固定资产流失，中标人应将无法维修的家具、

设备及时反馈采购人。全馆设施设备的报废事宜由采购方决

定，采购方认为相应设施设备未达到报废标准，尚可维修，

中标方不得拒绝维修，不得要求采购方更换新设备。

(9)采购方组织委托外单位的大型维修、改造项目，由

采购方承担费用。中标方全程跟踪项目进程，做好质量把关。

(10)电梯系统维保

XX省XXX现使用的电梯要求由原厂家或经采购人认可

的其他同等资质进行维保，每次维保现场由中标方派人监督，

并做好现场维保记录，以确保正常安全使用。

日常保养：

①维保期间中标人应严格遵守采购人的现场管理制度，

配合采购人做好相关工作。

②维保内容严格按照国家特种设备的相关标准以及特

种设备企业的规程执行，中标人应全程跟踪监督。

⑥配合采购人参与当地政府质检部门按照国家相关安

全标准每年进行的一次检查，采购人需提前通知中标人。

⑦每次保养之后，中标人将向采购人提交保养报告。交

采购人检查，确认后签字。若采购人有疑问，可要求中标人

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对设备存在的问题复查及再调试。

⑧中标人将免费为采购人提供电梯关人时的紧急援救

技巧培训，该人员需持有国家特种设备监督检验所颁发的电

梯设备操作证。

2.1.1.24小时急修服务

①中标人免费为电梯故障提供24小时现场紧急服务。

②接到客户报修电话后，必须30分钟赶至现场处理急

修。恢复电梯的正常使用，如遇到重大故障，现场技术人员

需及时向技术主管汇报故障情况，技术主管将立即赶往现场，

协同现场技术人员保证电梯故障修复，并如实向用户说明情

况故障排除。

(14)日常巡查、故障排查、设备维修过程中，如出现

中标方无相应技术能力解决的问题，需委托外单位处理的情

形，中标方自行解决，不得要求甲方支付外委所需的人工费

(大型工程除外)。

(15)房屋家具设备维修记录、日常巡查记录、电梯保

养记录台账情况属实、完整，相关台账随时接受采购人检查。

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2.2.传达保安秩序管理与巡查

2.2.1.日常秩序维护

(1)熟悉两个馆区内、外环境，能处理和应对公共秩序

维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，

能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急

预案。

(2)负责所管辖区域日常执勤、巡查、突发事件应对、

守护和巡逻，维护公共秩序，处理治安及其他突发事件等；

(3)负责两个馆区内人员进出管理、做好登记等，确保

安全。

(4)负责防盗、防火报警监控设备运行及管理。积极主

动的配合、服从对口管理部门的临时应急调度并做好记录，

严格按照采购人要求对钥匙进行日常管理，其中库房、机房

等特殊重点部位钥匙按照责任到人特定要求管理。

(5)配合采购人做好大型活动、重要会议的公共秩序维

护及人员疏导、安全防范工作，根据活动需要中标人须保证

安保人员配备。

(6)负责各馆区内的各类报刊、信件等收发工作，按馆

内要求各区域收发工作要求及时有效。

2.2.2.门卫值班

(1)上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服(精致),

装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时应有良好的精神

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面貌，负责一般性咨询接待、区域指引。

(2)文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责，并有

主动服务弱势群体的意识；配备对讲装置和其他必备的安全

护卫器械并能熟练使用。。

(3)馆区出入口安排24小时值勤传达、保安、车辆、

道路及公共秩序管理等，来人来访的通报、证件检验、登记，

主要出入口配备专人安检，严格验证、登记制度，杜绝闲杂

人员进入行政区域内，维护两个馆区安全、正常的工作环境。

(4)对物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，

杜绝危险物品进入各馆舍区域内。

2.2.3.项目巡查

(1)规划红线范围以内应24小时巡查。西湖文化广场

馆区开放区域8点至17点至少一人定点秩序管理、安全管

理、突发事件处置等，明确巡查工作职责，规范巡视工作流

程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机

房按规定时间进行重点巡视并记录巡视情况，及时发现和处

理各种安全和事故隐患。巡视时必须使用巡更设备。

(2)监控室应保持巡更记录。在接到监控室发出的指令

后，巡视人员应在1分钟内到达事发现场，采取相应措施妥

善处理；如巡视时发现异常情况，应立即通知有关部门并在

现场采取必要措施，随时准备启动并执行相应的应急预案。

(3)节假日、大型活动、重要会议夜间巡逻时，增加巡逻次

15

数，确保在合同期间的治安消防工作不出问题。日常增加巡

查频次，特殊时段(11:00-12:30、16:30-18:00)重点巡查，

发现问题及时通知相关部门协同处理。

(4)协助做好一般刑事案件和治安案件的现场保护，维持

现场秩序、疏散人员、及时报告并协助当地派出所做好调查

工作。

(5)投标人需保证有灵活的机动人员，应对突发情况处

置及配合采购方要求完成临时性工作。

2.2.4.车辆管理

(1)西湖文化广场馆区区域内不出机动车和非机动车

辆，武林路馆区保证车辆有序通行、有序停放。车库应保持

良好通风，无易燃、易爆等物品存放；非机动车应实行定点

停放并巡查管理。

(2)负责馆区内24小时停车管理工作。

2.2.5.突发事件处理

(1)按照要求制订各类突发事件应急预案、应急处理计

划和措施，并将预案内容在物业公司办公室、监控室、机房

等处张榜悬挂。

(2)按照采购人要求，服务期内每半年需组织不少于1

次的消防或突发事件应急演习。

(3)当发生强风、暴雨等灾害性天气及其他危害公共突

发事件时，应采取以下应急措施：对设备机房、停车场、广告

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牌、电线杆、屋顶天面以及绿化等露天设施进行检查和加固。

各岗位人员必须按预警级别规定实行岗位警戒，必要时增加

备勤人员应对突发。

(4)根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在有

关部门到达现场前，确保人身安全，减少财产损失，并全力

协助处理相关事宜。对待上访人员做到耐心说服，及时报告

有关部门予以妥善处置。

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2.3.环境卫生管理

2.3.1.公共场所

水泥、大理石、花岗岩、水磨石地面、复合地板、实木

地板、地砖地面、扶手、门窗玻璃、门及门窗框、遮阳棚、

玻璃幕墙，附体、沙发、桌子、各类宣传牌、橱窗及有关附

体，天花板、栏杆、消防楼梯区域等，及时清除各种垃圾等

杂物，无积灰、印迹、污渍。

2.3.2.特定区域

各门厅、各楼层办公室、自修室、展厅、仓库、会议室、

接待室、功能培训教室、报告厅等特定区域，6月底前完成

60%清洁卫生一遍，10月底完成100%清洁卫生一遍。

地面、墙面、天花板、门窗玻璃、门及门窗框、墙壁附

体，公用设施表面、普通机器设备表面(无特殊要求的)、电

梯及卫生间、地毯、书架、座椅等严格按要求清洁，垃圾的

收集、清运及日常消杀工作，桌面简单整理等，并随时保持

清洁。白色墙面及顶面如有污渍等应及时清除，墙面去污后

及时用乳胶漆补刷。公共开放服务区域、功能教室开放前一

刻钟完成清洁，办公室、会议室等每周一、三、五上班前全

面保洁一次，同时公共开放服务区域、功能教室要求在开放

前完成室内空气流转与通风。双休、节假日以及寒暑假免费

开放服务较多期间，应及时增加人手负责保洁工作。

18

2.3.3.特种设备(电梯)

保持电梯轿厢内外无果壳、纸屑等杂物，无污渍、无灰

尘、手印、鞋印，表面光亮可映出人影。每天对轿厢内外用

油布擦拭一次，每周用不锈钢油对轿厢内外进行轻抹保养一

次。

2.3.4.不锈钢保洁

所有不锈钢制品、设施、设备，除有明确规定的保洁要

求外，至少每两个月用不锈钢油保养一次。哑光不锈钢表面

无污渍、无灰尘；镜面不锈钢表面光亮。

2.3.5.窗帘

保持窗帘表面清洁，普通窗帘根据窗帘清洁情况定时拆

装清洗，6月底前完成60%清洗任务，10月底完成100%清洗

任务。

2.3.6.垃圾清运

垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日至少清理三次，

垃圾不在筒箱内过夜。垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量

不超过三分之二且做到日产日清，定期清洗，每日消毒一次，

无明显积水，无蚊蝇飞舞。垃圾清运工具应保持清洁无破损，

清运过程中不得产生二次污染。按照XXX政府及属地管理部

门对垃圾分类的要求，将馆舍各类垃圾运到规定的地方，再

将垃圾运到垃圾转运站并按要求做好分类工作，因垃圾分类

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工作落实不力，被上级部门查处，中标人承担处罚。其中公

共区、卫生间无堆积垃圾。上述费用(包含市政垃圾清运费)

均计入服务费用。

2.3.7.除“四害”

建立“四害”消杀及白蚁防治工作管理制度，按照采购

人现行做法，每年委托卫生防疫定点单位进行“四害”消杀

及白蚁防治，同时根据实际情况定期开展消杀防治工作，有

效控制鼠、蟑、蝇、蚊、白蚁等害虫孳生，定期对各类病虫

害进行预防控制，适时投放消杀药物和设施，相关材料及药

品等应计入物业服务费。

2.3.8.疫情常态化防控消毒标准

位置消毒制剂消毒频次备注

84消毒水、75%每天上、下午根据疫

武林路馆区酒精各一次情防控

西湖文化广场84消毒水、75%每天上、下午要求动

馆区酒精各一次态管理

各部位保洁具体要求，详见下表

区

项目工作内容标准保洁频率

域

循环清扫，

总

每季度冲洗

清扫、收集无垃圾、烟

各出入口一次，如遇

体垃圾、水力头、杂物、

地面特殊情况，

冲洗明显泥沙

根据采购人

外要求冲洗

20

围各出入口

每日清抹一

大门(伸缩除尘、保持清洁

次

门)

每日清扫，

每月冲洗一

次，其中孤

山路馆舍白

明沟、屋面清扫、收集无垃圾、杂楼天沟每月

排水系统、垃圾、刷洗、物、无苔藓、清扫一次，

卫生间管清洁堵塞无树枝、无红楼每季度

道物、疏通枯叶清扫一次。

如遇特殊情

况，根据采

购人要求进

行清洁

无垃圾、积

清扫、收集循环清扫，

广场地面水、烟头、

垃圾、水力每季度冲洗

及周边杂物、明显

冲洗一次

泥沙

地面每日清

自行车棚、无垃圾、杂

扫一次，车

流动车车清扫、清洁物、树叶、

棚架每月清

棚积水、污渍洁一次

每日清扫，

雨雪天气重

点清扫，特

清扫、收集无垃圾、杂

屋顶及周别是特殊部

垃圾、刷洗、物、树叶、

边位(如：报告

清洁堵塞物积水

厅屋顶)根

据采购人要

求进行清扫

每日清抹一

标志牌除尘无积灰

次

21

风口百叶、

屋顶采光

每星期清洁

玻璃(西湖无积灰

一次

文化广场

馆区)

栏杆、装饰每月清洁一

无污渍、无积灰

物次

每年除锈、

屋顶钢化

无灰尘刷防腐漆一

梯、管道架次

每日清抹一

大楼铭牌除尘无灰尘

次

食堂三楼阳

光房电动遮

无垃圾、杂

屋面遮阳阳棚每星期

清扫、刷洗物、污渍、

棚清洁一次，

积灰

大厅遮阳棚

按需清洁

每半年清抹

监控探头除尘无灰尘

一次

每日清扫，

保持地毯干每日吸尘清

两净、松软、洁，每周局

地毯、踏垫除尘、清洁无污渍斑部使用清洁

剂清洁，每

个点，洗后无

色差月一次用清

洁剂清洗

馆

电动窗帘循

区无灰尘、无环保洁，布

窗帘清洗、除尘

污渍质窗帘每季

各度清洗一次

22

无灰尘、光每月抛光打

除尘、清洁、

楼石材地面亮、无水迹、蜡一次，循

打蜡

无脚印、环清洁

层无灰尘，光

地胶板地循环推尘，

除尘、清洁亮、无水迹、

面每日清洁

无脚印

无灰尘，光

循环推尘，

地砖地面除尘、清洁亮、无水迹、

每日清洁

无脚印

无积灰、无每月清洁两

抹灰墙面除尘

蜘蛛网次

清洁无灰每日清抹，

瓷砖墙面除尘、清洁尘，光亮、每年抛光一

无蜘蛛网次

每日保洁，

踢脚线除尘无积灰每星期清除

一次

大理石及无灰尘，光每日清抹，

各类装饰除尘、清洁亮、无蜘蛛每二个月抛

墙面网光一次

花岗岩石、2米以下每

砖柱、蘑菇日清抹，2米

除尘无积灰、污

石乳胶漆渍、无剥落以上每月清

墙面抹

水磨石地

面、强化复每月循环抛

无灰尘、光

合地板地除尘光，每季度

亮

面、实木地打蜡一次

板地面

每日保洁，

无灰尘、光

木质立面除尘每月保养一

亮

次

23

标识牌(各

除尘无积灰每日清抹

类)

每星期清抹

灯箱外表除尘无灰尘

一次

各类消防、

安防、车辆

收费设备、

防雷设施、

各出入口除尘无灰尘每日清抹

平移门、伸

缩门，各楼

层存包柜

等

每月清洁一

风口除尘无积灰

次

清除垃圾、无垃圾满每日循环清

废物箱

外表抹净溢、无拖挂理

无灰尘、无每星期保洁

门框除尘

手印、明亮一次

大玻璃窗、

无积灰、无每星期保洁

玻璃隔断、清洗

划痕，明亮一次

玻璃围挡

无灰尘，光每日清抹，

花岗岩墙

除尘、清洗亮、无蜘蛛每年抛光一

面网次

无灰尘、盆每星期清洗

花盆套除尘

内无垃圾、一次

每月清洁一

灯具除尘无积灰

次

善本阅览无灰尘，光

循环推尘，

室(含桌椅除尘、清洁亮、无水迹、

等)无脚印每日清洁

24

古籍阅览无灰尘，光

循环推尘，

室(含桌椅除尘、清洁亮、无水迹、

每日清洁

等)无脚印

每星期清抹

一般室内除尘无灰尘

设一次

备机房，配电

每月打扫清

间房等设备除尘、清洁无灰尘

间洁一次

无灰尘、无每日保洁，

地毯除尘、清洗垃圾、无污每周更换一

渍次

不锈钢(上每日保洁，

无灰尘、无

轿厢内壁保护剂)、镜每星期清

面清洁手印、光亮洁、上光

电抹净(上保无灰尘、无每日及时清

梯门(内外)护剂)垃圾、光亮洁

清除垃圾、无灰尘、无每日及时清

门槽

杂物垃圾、光亮洁

指示牌和无灰尘、无每日清抹一

除尘

按钮手印次

每日清抹一

筒灯和风除尘无灰尘

口次

随时保持畅

通，无漏水，

尿斗、坐便除污垢(用

无异味、无无异味、无

洗器、蹲便中性药剂)

污垢、无积污垢，垃圾

器、面盆、除锈斑、消

垢、清洁袋定时更

手毒

地漏换；地漏每

天浇水两次

间

无异味、无循环保洁，

除尘、除污

隔断灰尘、无涂每小时清洁

垢画、无污垢一次

25

循环保洁，

无水锈、无

水龙头抹净每小时清洁

污渍

一次

循环保洁，

无水迹、无

镜面抹净每小时清洁

污渍、明亮

一次

无垃圾、无循环保洁，

地面清洗、消毒水迹、无污每小时清洁

渍一次

循环保洁，

无灰尘、无

墙面除尘每小时清洁

污渍

一次

灯片、天

每月清除一

花、风口、除尘无积灰

次

排气扇

循环保洁，

无灰尘、无

门和门框除尘每小时清洁

污渍一次

循环保洁，

无水迹、无

台面抹净每小时清洁

污渍

一次

无异味、无循环保洁，

清除垃圾、

废物箱垃圾满溢、每小时及时

外表清洁无污渍清理一次

循环保洁，

无灰尘、无

玻璃窗清洗、除尘每星期清洁

水迹一次

每天清洁一

楼级和平清扫垃圾、无垃圾、死次，其中隐

楼台清洁角、无积灰蔽楼级每月

梯清洁一次

循环保洁，

扶手、栏杆除尘、抹净无灰尘

随时清抹

26

每星期清洁

外露管道除尘无灰尘一次

循环保洁，

停无垃圾、无每天清洁一

地面清扫、冲洗

车杂物次，保持地

位面整洁

标线清洁标线清晰按需描线

普通阅览室

沙发套每月

清洗、更换

一次；报告

无灰尘、无

沙发外套清洗厅沙发套每

污渍

年清洗一

次，其他根

据采购人需

求据实调整

每天清洁一

室外公共无垃圾、无

清扫次，随时清

区域

杂物扫

其

书架、报循环保洁，

他除尘、抹净无灰尘

价、期刊架随时清抹

循环保洁，

阅览桌椅除尘、抹净无灰尘随时清抹

每星期清洁

除尘、抹净一次，其他

会议、接待

(接待室地无灰尘时间根据采

室

毯保养)购人要求进

行保洁

循环保洁，

活动场地除尘、抹净无灰尘

随时清抹

循环保洁，

公共区域除尘、抹净无灰尘随时清抹

27

建筑物内无灰尘、无每月清洁一

除尘

顶蜘蛛网次

红楼一、二

层回廊，缩无灰尘、无每日清洁一

除尘、清扫

微楼内公杂物次

共区域

其它公共循环保洁，

除尘、抹净无灰尘

区域物品随时清抹

保洁工作不仅限于以上服务内容，例如：开放区域的家

具摆放整齐；会议室、报告厅、贵宾室、教室、活动室等根

据实际使用情况及时保洁；空调系统过滤网根据污染情况及

时清洗等。未列入的且为正常保洁工作以及突发性事件造成

的保洁工作的项目、部位均包括在本次采购范围内，中标人

不得因此拒绝提供保洁服务。在库房保洁过程中，中标人应

遵守采购人对各类库房日常管理制度，参与打扫人员不得携

带手机、包袋等物品，严禁在库房打扫期间摄像、拍摄等。

采购人将派专人陪同，保洁用品计入服务费用。

28

2.4.室内、室外绿化管理与养护

2.4.1.室内绿化

1.1中标人需参照XXX楼层平面布置图，根据现场

踏勘情况，在不低于现有绿化租摆要求的基础上，优化提升

室内绿化设计方案，能够提供三个备选方案供采购人选择、

审核，并明确绿化盆景种类、数量、摆放位置、更换时间等；

另外，该方案中所提供花卉，应在相同标准及档次的情况下，

可由采购人进行选择，花卉应随季节进行调整。

1.2室内摆放花木的品种木本、草本、鲜花等植物

种类以一定的比率、数量，根据场所的不同，放置不同具有

艺术造型、数量的植物，并保持常年鲜艳。重大节假日摆放

应体现节日气氛，美观大气。根据一年四季的变化更换花木，

特殊情况(如会议和大型活动等)按需更新。

1.3在大厅以及各个门庭和门厅、接待室、展览厅等重

要区域要求摆放具有艺术造型的名贵花木(如腊梅、君子兰、

蝴蝶兰、五针松、兰花等同类价格植物花卉等),并加以花

托架进行点缀，根据采购人的要求在同类价格的花木品种进

行调整，中标人不得拒绝。

1.4在各楼层公共开放区域、电梯等候区、会议室、接

待室、过道、洗手间等区域的常年木本植物盆花摆放。一般

每月须更换一次，各个服务台遇重大节假日应摆放鲜花(如

蝴蝶兰、红色百合、红掌等同类价格的花卉植物等)。绿色

29

植物叶片上的灰尘循环清洁，个别花木的死亡或损坏应在24

小时内更换。采购人举办重要展览之际，也需要进行调整或

增加绿化的摆放。绿植保持常绿常鲜。

2.4.2.室外绿化

2.1养护服务总体质量目标

中标人必须严格按照省级示范大厦物业管理标准和养

护设计方案进行养护服务工作，应达到绿地或花坛内各类乔

木、灌木、花草等绿化成活率95%,若有死亡，中标人必须无

条件地及时更换同品种规格的植物。绿地设施及硬质景观保

持常年完好。植物群落完整，层次丰富，有整体观赏效果，

植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛。

2.2病虫害防治：预防为主，生态治理，各类病虫害发

生低于防治指标。植物、草皮无病斑、无成虫。植物枝叶无

虫害咬口、排泄物，无悬挂或依附在植物上的虫茧、虫囊、

休眠虫体及越冬虫蛹。

2.3扶正、加固：按规范做好综合防护措施，及时对树

木进行扶正和加固。如遇极端恶劣天气(如：强台风、暴雪)

应提前对各馆舍内树木进行加固等防护措施。

绿化数量：室内常年需不少于120盆绿色植物。根据绿

化的大、中、小、精致的比率分别为：10%、30%、50%、10%;

室内绿化费用均包含在本次应标价中，不再另行计费。

30

2.5.供电设备、弱电系统管理与维护

2.5.1.综合布线、照明线路、电话线路

每月定期检查各线路是否正常，发现线路老化、损坏等

现象及时组织人员在一个工作日内进行维护或更换。有专人

负责馆内电话线路维护，并能根据采购人要求调整电话线路。

2.5.2.开关、灯具

每星期定期检查两个馆区开关是否正常，发现开关无法

正常使用应及时找出原因，并组织人员在一日内进行维护或

更换；每星期定期检查各阅览区域、大厅等公共区域灯具是

否正常，发现不能正常亮起的灯具应及时组织人员在一日内

进行维护或更换。照明灯具的更换，需根据采购方要求，逐

步换成LED灯管。

2.5.3.供电设备

严格执行XXX电气安全工作规程，电气设备运行管理规

程，确保变(配)电系统的正常运行。中标人按照符合配电

室值班人员资格的要求，向变配电室派驻固定人员负责采购

人的高低压变配电设备设施运行、值班管理与设备保护工作。

(1)有完善的供配电系统的管理制度和规范操作流程。

(2)有健全的供配电系统维护规章制度并严格落实执行，

使设备完好率99%。

(3)配电房需配有专业值班人员，维护和运行人员须持

31

证上岗。

(4)有配电房岗任责任制；配电房有交接班制度、倒闸操

作制度等；配电房有操作规程；配电房有值班记录、保养记

录、故障处理记录等，值班电工认真填写日负荷月报表，并

严格按采购人规定上报存文件。

(5)高压配电房保证全年365天、每天24小时双岗，无

脱岗现象。突发全馆停电时，应在15分钟内完成供电线路切

换，保证整个大楼的供电安全。

(6)按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清

洁，其中，高压配电房每月清理一次卫生，全馆低压配电柜

每三个月除尘一次(夏季虫害高发期每一个月一次),并做好

记录，确保高(低)压变(配)电柜操作运行正常，各计量检测

表计显示正常；配电室整洁无尘；照明完好；无不相关人员

进入；无虫鼠害。

(7)每天不少于二次对楼层配电室(箱、柜)进行巡视检

查并要有相应的巡查记录表。

(8)保证配电房所有设备运行正常，无人为故障，设备完

好率100%,满足现场工作要求，各类表计显示正常。

(9)功率因素自动补偿电容器(组)运行正常，自动切换

准确可靠。

(10)变(配)电系统联络切换正常。

(11)负责各类照明灯具、泛光照明系统、供用电设备设

施(包括配电箱柜、桥架、井道、分电箱、开关、插座等)

32

的日常管理和维护并作好相应的维护记录工作，亮灯率和插

座完好率达到99%。

(12)应急供电系统运行正常。

(13)当设备出现故障或发现隐患时，应立即通知设备

安装维保单位进行抢修，同时通知采购人。

(14)通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能

管理工作。

2.5.4.弱电系统

有完善的弱电系统的管理制度和规范操作流程。有健全

的弱电各系统维护规章制度并严格落实执行，使设备完好率

100%。每天对弱电各系统进行巡视检查，巡视检查要有记录

并统一归档管理，资料完整。严格执行用电安全规范，确保弱

电系统设备的用电安全。

保证弱电各系统工作正常。设备出现故障后，维护人员

应在报修后十五分钟内到达故障现场并按规定落实抢修任

务，一般性维修在一个工作日内落实完成。当设备出现故障

或发现隐患时，应立即通知设备安装维保单位进行抢修，同

时通知招标人。

根据采购人会议、展览的安排，及时做好会议、展览的

会务准备工作。

33

2.6.空调系统管理与维护

有完善的各空调系统的管理制度和规范操作流程。有健

全的各空调系统维护规章制度并严格落实执行，使空调系统

安全、正常运行。设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象，

空调风管符合卫生部颁发《公共场所集中空调通风系统卫生

规范》的要求。设备完好率100%。保证各空调系统工作正常。

当设备出现故障或发现隐患时，