2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试题与参考答案

2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务模拟试题(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【案例背景】某市某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划开发一栋住宅小区，项目总投资预计为10亿元人民币。公司经过市场调研和可行性分析，决定采用合作开发模式，与当地一家国有控股企业（以下简称“国企”）合作。双方签订合作协议，约定公司负责项目的设计、开发、销售，国企负责项目的资金投入和土地使用权的取得。项目预计建设期为2年，销售期为1年。在项目开发过程中，双方因项目进度、收益分配等问题产生分歧，导致合作关系出现矛盾。【案例材料】1.项目合作协议书2.公司与国企双方在项目开发过程中的往来函件3.项目预算及实际支出情况4.项目销售情况及收入分配情况5.项目竣工报告及验收报告【问题】1、请分析公司和国企在合作过程中可能存在的风险，并提出相应的风险防范措施。2、根据案例材料，分析公司和国企在项目收益分配上可能存在的争议点，并提出解决方案。3、针对项目竣工后可能出现的质量、售后服务等问题，公司应如何保障业主权益？第二题案例材料：某房地产开发公司（以下简称“该公司”）计划在市中心开发一座商业综合体项目。项目总投资预计为10亿元人民币，其中土地成本为3亿元，建筑安装工程费为2亿元，其他费用为1亿元，流动资金为4亿元。公司预计该项目建成后，年销售收入为5亿元，年运营成本为2亿元，包括人力成本、物耗、折旧等。公司计划通过银行贷款、股东投入和预售部分房产来筹集资金。一、公司资金筹集方案1.银行贷款：向银行申请7年期贷款，贷款金额为4亿元，年利率为4.5%，按月等额本息还款方式。2.股东投入：公司现有股东投入资金1亿元。3.预售房产：计划预售房产面积为10万平方米，预计售价为每平方米1.2万元。二、项目风险评估1.市场风险：项目所在区域房地产市场波动较大，存在销售风险。2.融资风险：银行贷款利率可能上升，影响项目盈利能力。3.运营风险：项目建成后可能面临运营成本上升、人流量不足等问题。请根据以上案例材料，回答以下问题：1、该公司通过银行贷款筹集的资金年利息支出是多少？2、若公司预售房产全部售出，预计可筹集多少资金？3、根据项目风险评估，公司应采取哪些措施降低融资风险？（1）与银行协商，争取降低贷款利率；（2）通过多种渠道筹集资金，降低对银行贷款的依赖；（3）密切关注市场动态，合理调整项目投资计划；（4）加强项目管理，提高运营效率，降低运营成本。第三题一、案例分析材料：1.项目规划：该公司在取得土地使用权后，委托了一家具有甲级资质的城市规划设计院进行项目规划。规划方案包括住宅楼、商业楼和配套公建，总建筑面积为30万平方米。其中，住宅楼建筑面积为20万平方米，商业楼建筑面积为5万平方米，配套公建建筑面积为5万平方米。2.项目投资估算：根据项目规划，该公司对项目进行了投资估算。预计项目总投资为15亿元，包括土地费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、税费、其他费用等。3.融资方案：该公司计划通过以下方式筹集项目资金：（1）自筹资金：公司自有资金3亿元；（2）银行贷款：向银行申请贷款10亿元，贷款期限为10年，年利率为4.5%；（3）股权融资：通过引入战略投资者，融资2亿元。4.销售策略：该公司计划采用以下销售策略：（1）住宅销售：采用预售制度，预计住宅销售价格为每平方米1.2万元；（2）商业销售：采取租赁方式，预计年租金为每平方米2万元；（3）配套公建销售：采取招标方式，预计招标底价为每平方米0.8万元。5.项目运营管理：为确保项目顺利实施，该公司成立了项目管理部，负责项目的整体规划、建设、销售和运营等工作。1、根据案例材料，该公司项目总投资估算为多少？2、该公司计划通过哪些方式筹集项目资金？3、该公司住宅销售预计收入为多少？二、论述题（30分）题目：论述我国房地产市场监管的现状、存在的问题及改进措施。2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务模拟试题与参考答案一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【案例背景】某市某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划开发一栋住宅小区，项目总投资预计为10亿元人民币。公司经过市场调研和可行性分析，决定采用合作开发模式，与当地一家国有控股企业（以下简称“国企”）合作。双方签订合作协议，约定公司负责项目的设计、开发、销售，国企负责项目的资金投入和土地使用权的取得。项目预计建设期为2年，销售期为1年。在项目开发过程中，双方因项目进度、收益分配等问题产生分歧，导致合作关系出现矛盾。【案例材料】1.项目合作协议书2.公司与国企双方在项目开发过程中的往来函件3.项目预算及实际支出情况4.项目销售情况及收入分配情况5.项目竣工报告及验收报告【问题】1、请分析公司和国企在合作过程中可能存在的风险，并提出相应的风险防范措施。2、根据案例材料，分析公司和国企在项目收益分配上可能存在的争议点，并提出解决方案。3、针对项目竣工后可能出现的质量、售后服务等问题，公司应如何保障业主权益？【答案】1、公司和国企在合作过程中可能存在的风险包括：（1）资金风险：国企资金投入不足，可能导致项目进度延误。（2）项目进度风险：双方在项目进度上存在分歧，可能导致项目延期。（3）收益分配风险：双方在项目收益分配上存在争议，可能导致合作关系破裂。风险防范措施：（1）加强沟通与协调，确保项目进度顺利推进。（2）完善合作协议，明确项目进度、收益分配等关键条款。（3）设立项目监督小组，对项目进行全程监督。2、公司和国企在项目收益分配上可能存在的争议点：（1）项目成本核算方式：双方对项目成本核算存在差异，可能导致收益分配不公。（2）销售收益分配比例：双方对销售收益分配比例存在分歧。解决方案：（1）邀请第三方专业机构对项目成本进行核算，确保双方利益。（2）根据市场行情和项目实际情况，合理确定销售收益分配比例。3、针对项目竣工后可能出现的质量、售后服务等问题，公司应采取以下措施保障业主权益：（1）建立健全质量管理体系，确保项目质量。（2）设立售后服务部门，及时处理业主投诉。（3）加强与业主沟通，提高业主满意度。第二题案例材料：某房地产开发公司（以下简称“该公司”）计划在市中心开发一座商业综合体项目。项目总投资预计为10亿元人民币，其中土地成本为3亿元，建筑安装工程费为2亿元，其他费用为1亿元，流动资金为4亿元。公司预计该项目建成后，年销售收入为5亿元，年运营成本为2亿元，包括人力成本、物耗、折旧等。公司计划通过银行贷款、股东投入和预售部分房产来筹集资金。一、公司资金筹集方案1.银行贷款：向银行申请7年期贷款，贷款金额为4亿元，年利率为4.5%，按月等额本息还款方式。2.股东投入：公司现有股东投入资金1亿元。3.预售房产：计划预售房产面积为10万平方米，预计售价为每平方米1.2万元。二、项目风险评估1.市场风险：项目所在区域房地产市场波动较大，存在销售风险。2.融资风险：银行贷款利率可能上升，影响项目盈利能力。3.运营风险：项目建成后可能面临运营成本上升、人流量不足等问题。请根据以上案例材料，回答以下问题：1、该公司通过银行贷款筹集的资金年利息支出是多少？答案：4亿元×4.5%=1800万元2、若公司预售房产全部售出，预计可筹集多少资金？答案：10万平方米×1.2万元/平方米=12亿元3、根据项目风险评估，公司应采取哪些措施降低融资风险？答案：（1）与银行协商，争取降低贷款利率；（2）通过多种渠道筹集资金，降低对银行贷款的依赖；（3）密切关注市场动态，合理调整项目投资计划；（4）加强项目管理，提高运营效率，降低运营成本。第三题一、案例分析材料：1.项目规划：该公司在取得土地使用权后，委托了一家具有甲级资质的城市规划设计院进行项目规划。规划方案包括住宅楼、商业楼和配套公建，总建筑面积为30万平方米。其中，住宅楼建筑面积为20万平方米，商业楼建筑面积为5万平方米，配套公建建筑面积为5万平方米。2.项目投资估算：根据项目规划，该公司对项目进行了投资估算。预计项目总投资为15亿元，包括土地费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、税费、其他费用等。3.融资方案：该公司计划通过以下方式筹集项目资金：（1）自筹资金：公司自有资金3亿元；（2）银行贷款：向银行申请贷款10亿元，贷款期限为10年，年利率为4.5%；（3）股权融资：通过引入战略投资者，融资2亿元。4.销售策略：该公司计划采用以下销售策略：（1）住宅销售：采用预售制度，预计住宅销售价格为每平方米1.2万元；（2）商业销售：采取租赁方式，预计年租金为每平方米2万元；（3）配套公建销售：采取招标方式，预计招标底价为每平方米0.8万元。5.项目运营管理：为确保项目顺利实施，该公司成立了项目管理部，负责项目的整体规划、建设、销售和运营等工作。1、根据案例材料，该公司项目总投资估算为多少？答案：15亿元2、该公司计划通过哪些方式筹集项目资金？答案：自筹资金、银行贷款、股权融资3、该公司住宅销售预计收入为多少？答案：住宅楼建筑面积20万平方米，销售价格为每平方米1.2万元，预计住宅销售收入为24亿元。二、论述题（30分）题目：论述我国房地产市场监管的现状、存在的问题及改进措施。答案：一、我国房地产市场监管的现状1.监管体制：我国房地产市场监管实行的是“分级管理、属地监管”的体制。国家层面负责制定房地产市场监管的法律法规和政策，地方层面负责具体实施监管。2.监管内容：主要包括房地产开发、销售、租赁、物业服务、房地产估价、房地产广告等方面的监管。3.监管手段：包括行政监管、法律监管、信用监管等。二、我国房地产市场监管存在的问题1.监管体制不完善：地方保护主义现象严重，监管力量分散，难以形成合力。2.监管手段不足：对房地产市场的监管仍以行政手段为主，缺乏法律手段和信用手段的配合。3.监管信息不对称：房地产市场监管部门与市场主体之间存在信息不对称，导致监管难度加大。4.监管法律法规滞后：现行法律法规难以适应房地产市场的发展变化，存在空白和漏洞。5.监管执法不严：部分地方存在监管不力、执法不严的现象，导致房地产市场秩序混乱。三、我国房地产市场监管的改进措施1.完善监管体制：加强地方监管力量，形成全国统一的监管体系，消除地方保护主义现象。2.丰富监管手段：加强法律监管，完善信用监管，提高监管效率。3.加强信息共享：建立房地产市场监管信息共享平台，实现监管信息互联互通。4.完善法律法规：根据房地产市场发展变化，及时修订和完善相关法律法规，填补空白和漏洞。5.强化执法力度：加大对房地产市场的执法力度，严肃查处