【大连链家房地产经纪有限公司营销策略问题及优化建议探析（论文）10000字】

-PAGEII-大连链家房地产经纪有限公司营销策略问题及完善对策研究摘要房地产作为我国的支柱经济产业，不仅关乎着国家经济的发展，对国计民生、社会安定和国情稳定都至关重要。链家是同行中的领头企业，在激烈的房地产领域，链家面临种种压力，如何在行业立足和走得更加长远是链家永恒的追求。链家进入大连市场以来也逐渐成为大连房地产行业的标杆企业，随着市场环境的变动不断调整战略，明确品牌的定位，提出真房源、不吃差价等理念引导企业规范行业标准。本论文通过文献收集法，SWOT分析法等收集杂志，书籍，报纸，品牌广告计划，数据报告等，同时参考我所学到的知识，并结合本人在大连链家的实习感知，根据大连链家的当前营销情况分析发现大连链家当前所面临的营销问题，例如审核制度不健全导致服务出现问题、服务水平参差不齐导致美誉度降低、品牌建设滞后创新度不够导致宣传不够突出等问题。并针对问题提出更为合理的营销计划。对链家和行业中的其他企业有参考和反思的意义。关键词：大连链家；房地产；营销策略目录TOC\o"1-3"\h\u摘要 I1大连链家房地产经纪有限公司介绍 11.1链家房地产经纪有限公司介绍 11.2大连链家房地产经纪有限公司介绍 12大连链家房地产经纪有限公司SWOT分析 22.1优势 22.2劣势 22.3机会 32.4威胁 33大连链家房地产经纪有限公司营销现状及存在的问题 53.1大连链家房地产经纪有限公司营销现状 53.1.1产品策略 53.1.2价格策略 53.1.3渠道策略 63.1.4促销策略 63.2大连链家地产经纪有限公司营销策略中存在的问题 73.2.1审核制度不健全 73.2.2人员素质参差不齐 83.2.3品牌建设滞后 83.2.4产品促销力度不高 94大连链家房地产经纪有限公司营销策略解决对策 104.1完善审核制度提高产品质量 104.2引进评价机制 104.3加强品牌建设 104.3.1加强特色品牌建设 104.3.2开展品牌营销走多元化传播之路 114.4提高节日促销力度 12结论 13参考文献 14PAGE2–PAGE1–1大连链家房地产经纪有限公司介绍1.1链家房地产经纪有限公司介绍链家房地产经纪有限公司成立于2001年，是一家集房产交易服务、资产管理服务为一体的房产服务平台，业务遍布二手房交易、租赁、新房交易、装修服务等。链家目前已覆盖北京、上海、大连、合肥等28个地区，链家门店逾8000家。链家发展到如今不仅国内拥有业务，并于2015年10月开始进入美国、英国、加拿大、澳大利亚等海外业务，为国内出国客户、国外华侨客户提供了很多便利。链家又于2018年4月底进入线上平台，开设名为贝壳找房的网上中介平台，谋求多方面的发展。1.2大连链家房地产经纪有限公司介绍大连链家房地产经纪有限公司于2005年03月15日在大连市工商行政管理局登记成立。目前大连门店一共279家，主要分布在大连的核心区域，北三市的庄河市、普兰店、瓦房店等几乎没有分布。链家进驻大连市场首先吃掉了管理做得最完善的大连好望角房产公司。大连链家通过与好望角合并，开启了科学管理进程并对业务流程进行了重新设计。大连链家科学管理的核心是数据，在这个阶段大连链家开始了楼盘字典管理。大连链家曾围绕房产经纪服务做出许多开拓性探索。如：2004年大连是最早提出资金监管的城市之一、经纪人平均从业年龄几乎是全国最高、全国最早尝试一二手联动并开拓新房业务、全国最早推出双边收费且税费自担、全国最早推出真房源且成功的城市之一。大连链家扛起了全国链家品质的旗帜，以最快的速度达到更快的更高的品质进化。大连链家在原有的真实房源假一赔百、房屋筛查原价回购、房屋漏水保固补偿、签前查封先行垫付、物业欠费先行垫付、过户枉跑补偿二百等六大服务承诺的基础上新增了4项服务承诺，领全国之先。大连链家自2016年至今发生相关累计赔付及退费3211笔，支付金额3797万元。

2大连链家房地产经纪有限公司SWOT分析2.1优势（1）公司实力雄厚大连链家的经营优势首先主要得益于总公司链家是国内内房地产经纪行业透明交易标准发起者。2003年率先在房地产经纪行业中推出“签三方约，不吃差价”，为消费者提供价格透明的服务保障。2006年最先推出交易资金监管业务，保障消费者二手房交易资金安全。2011年成为房地产经纪行业内首家推行“真房源”标准的企业。其次要得益于链家公司实力雄厚。（2）品牌形象良好总公司于2001年成立，经过十多年的诚信经营在国内房地产经纪行业的口碑较好，成为房地产行业的标杆表率，在全国享有名气。正是因为链家一直以来坚持树立良好的企业形象，并坚持贯彻和落实企业核心价值观，不断追求技术进步才使链家在房产中介行业中处于领先者地位。（3）技术支持强大独创VR线上看房，将线上与线下结合的方式运用到房地产中。内部控制和公司治理较完善，建立了资金托管制度，有效控制风险。信息化的交易管理系统可以对整个交易的环节进行追踪，使资金交易过程更加安全。有效地控制交易风险，保证了买卖双方、银行和公司的利益。这个是其他房地产中介所没有的优势。2.2劣势（1）员工欠缺服务意识大连链家其前身为大连好望角现在职的多为工作十余年的老经纪人，大连链家是全国链家在职中平均年龄最高的，在相关的管理和制度上也是存在不小的问题的。老经纪人是目前大连链家的中坚力量，但老经纪人对新文化和新事物的接受能力较弱，在目前大连链家日新月异的发展中这样的情形无疑是拖后腿的。陈旧的观念导致员工对企业的社会责任和凝聚力缺乏，服务观念薄弱。虽然目前的市场是卖方市场占主导地位，但这并不代表要忽视对顾客的服务，长期的服务意识的缺乏使消费者的需求得不到满足，也无法针对他们的偏好制定相应的服务策略，这样累积的短期利益是十分不利企业的发展的，未来的市场会是客户需求导向型市场。同时，门店过于集中造成客户信息同质化严重从而形成了恶性竞争。形成内耗也是不利于大连链家长期发展的。（2）快速扩张导致运营风险快速扩张带来威胁,快速扩张对目标市场了解缺失，资本分散，管理费用增加，从业人员增加导致新进从业人员对业务不熟练等一系列新问题的出现，造成客诉。增加了公司的运营管理风险，同时也降低了公司的美誉度。2.3机会2020年是特别的一年，受疫情影响，大连房地产行业按下“暂停键”近两个月。随着各行业复工复产，大连楼市迅速回归常态。在“房住不炒”的政策下，虽然，2020年大连房地产市场各项数据表现不如2019年，但是依旧保持健康平稳的发展基调。大连的全境面积是12573.85平方公里，其中市区面积2414.96平方公里；人口590万，市区人口253万。不论从人数还是可开发面积来看大连发展房地产都是非常有前景的。城市核心区的土地资源稀缺，城市发展战略需要，城区内的开发用地将会日益减少。核心城区土地资源更加紧张，新的建设供地计划限制了城区以内商品住宅的用地供应，同时对未来城市发展格局进行规范，城市中心对用地的开发限制愈发严格。例如东港不在批复70年用地，导致东港住宅稀缺，多以公寓为主，土地存量无多，反而刺激了大连链家东港的二手房市场交易量。或者新建的楼盘也大都位于城区之外的郊区，区位比较偏远，交通不便及周围基础设施、公共服务设施相对不完善导致购房者也会将眼光投向二手房市场。房产开发商积极响应西拓北进号召不断在大连投资开发建立新楼盘，不仅集中在城市中心，金州、旅顺、开发区、庄河、瓦房店、普兰店等较偏远得地方都被开发得风生水起。2020年5月大连新房楼市波涛汹涌，据不完全统计五月发布了28个新项目，而大连链家早在2017年就提出一二手联动，所以大连链家也在新房市场占有一席之地。2.4威胁（1）监管体制严为促进房地产业健康发展和抑制投机性购房需求制定了一系列的调控制度调整住房转让环节营业税，不满两年出售需要全额征收5.6%的增值税及附加税，不满五年或非家庭唯一住宅的出售需征收1%的个税等一系列关于房地产转让税收政策的出台，将会影响二手房市场的需求，降低二手房市场的活跃度。去学区化，也给大连链家的发展带来威胁，因为学区超员改为摇号派位导致原本一本万利，市场非常好的学区房被普通学区同质化。买了房不等于上学区，二手市场遇冷，成交减少。由于房地产政策的要求,土地越来越难被批下来，因此，对各个房地产经纪机构来说获得新楼盘的销售代理权非常困难对于链家公司来说同样如此。此外，发展规模较大的房地产开发公司例如亿达、融创、万达等都有自己的销售公司，因此，要中标新楼盘的难度很大。一手市场也遭到威胁。（2）竞争激烈新的房地产经纪机构的不断进入大连市场,争抢本地有限的市场，使房地产市场的竞争更加激烈，其他具有相当竞争力的房地产经纪机构的快速发展也给大连链家的发展带来了压力。房地产经纪市场竞争异常激烈，安鑫等房地产经纪机构实力雄厚，开设多家分店也拥有自己的交易中心。具有一定的核心竞争力，提成为业内最高，并且入司门槛极低，收留了许多在链家因为违规而离开，却业务能力强的前链家经纪人。所以其在大连房地产市场也有一定竞争力。并对大连链家的发展造成威胁。3大连链家房地产经纪有限公司营销现状及存在的问题3.1大连链家房地产经纪有限公司营销现状3.1.1产品策略链家作为房产经纪行业的佼佼者，底下产品众多，具体包含以下产品与业务：（1）二手房业务。链家的二手房业务是链家营收的主要来源，也是链家赖以生存的根本。也为链家在全国能开设八千多家门店提供了基本保障。链家房源信息齐全，能精确定位客户需要的房源、并且在平台上输入房源编号就能查询真伪、历史成交价格等。（2）新房业务。链家2015年与高策合并，正式进入新房业务，在其第二年就实现了2000亿元的销售额。为了进一步进军新房市场，链家和许多大型开发商做“新房日”项目，大连就是其启动首站。根据其首站的亮眼成绩，许多开发商都与链家展开合作。（3）租房业务。链家租房业务起步较早，但由于链家二手房业务收入不菲，前期发展中链家反而轻视了租房业务。因此这一块的业务发展也是一波三折。最后随着各种限购政策的出台以及租售同权的政策影响，链家重新重视了租房业务，如今在这一板块也得到了极大的发展。3.1.2价格策略价格是实现企业营销目标的重要因素。链家对每种产品都有不同的定价策略。一手房交易时链家不收取客户佣金而是通过与开发商签订提佣的合同来营收。二手房源，卖方须交房款总额的1.5%中介费，而买方只需要交房款额的0.5%。租房时为鼓励客户主动来找链家租赁大连链家不收取承租方的任何费用，只根据出租的时长收取出租方中介费，中介费收取也非常灵活，出租半年中介费是半个月的租金，出租一年至三年中介费是一个月租金。其中链家的二手房业务在大连行业中是收费最高的，这使得许多客户望而却步。但也正是高昂的收费使得链家对客户进行了筛选，再通过给优质客户提供优质的服务和相应的安全保障，使链家在二手房业务中口碑提升，反而促使链家的二手房业务在大连具有很高的市场份额。与二手房的高定价策略相比，在租赁、装修和新房业务等方面则采取了低价策略。使得客户购买大量的企业产品和服务，成交量的突出也相应提高了链家的营收和市场份额。3.1.3渠道策略目前大连链家的营销渠道主要通过线上线下双线宣传，加上老客户的口碑宣传。线上包括直播宣传、APP直销、以及端口网络咨询等渠道。当今社会很多消费者对于直播并不陌生，不需要占用其太长时间去搜索碎片化的信息，而是经过整理归纳出精确的信息让客户快速了解，产生兴趣，进一步促成购买。其次链家官网上详细按照不同需求划分了各式各类的房源信息，对房源介绍清晰明了，且只需要简单操作就可以线上看房。如若客户十分不便的在达成一致的情况下还可以进行线上签约。这适合一些不在大连本地却因某些节点不得不买房的消费者，他们更倾向于自行了解并选择购买的渠道。而线下宣传渠道则显得比较单一，主要是通过线下在小区附近开设的清一色的链家门店，靠链家本身的影响力吸引大批客户进店咨询和购买。作为刚刚转型的在线房地产平台，链家还没能将线上流量和线下做好衔接，导致消费者只知其一不知其二，不能有效聚拢大批消费群流量，导致转换效率低。3.1.4促销策略（1）投放广告现在各个行业的广告投放已经成为一种十分成熟且普遍的推广和促销的方式。比如在地铁、公交、公交站台、市民广场的电子屏幕等，都可以投放广告。而大连链家在这一块也是做得相对成熟的。比如大连的很多地铁站公交车站还有人流量大的商场门口的LED屏都有链家的广告，人流量极大的西安路麦凯乐、青泥洼桥胜利广场等常年都是链家的广告。也有专门针对搭乘地铁的上班族宣传的链家业务，满足上班族对于平价又便捷的租房需求，而且链家门店往往就开设在路旁，十分方便上班族和有需求的人员上门咨询，从而促进业务的销售，既提高了销售额，同时也提高了链家的知名度和顾客认知度。（2）运营视频号现在看电视的人越来越少，更多的年轻人通过刷手机短视频来获取信息，大连链家的决策者也很快抓住了这一风口，在短视频网站开设账号由专业人员运营。也在公司内部开设直播培训，在微信中直播宣传大连链家，还投资花钱请当红的明星为链家拍摄宣传视频广告等。（3）提供门店便民服务链家有很多门店，几乎很多小区旁边都有链家的门店，而这些门店针对小区居民提供了便民服务。门店里常年提供免费的复印服务，除此之外，每逢下雨，这些门店还未为往来的行人提供雨伞，另外，链家门店里还提供移动电源等便民服务。（4）开设社区课堂这是大连链家对于社区活动的尝试，走进社区融入社区，扎根社区，教授老人如何使用手机，如何防范诈骗，建立社群。并为社区活动开设新闻发布会，通过新闻媒体报纸和公众号等进行传播。在2020年2月大连链家通过与半岛晨报合作开展新闻发布会全大连推行链家课堂进社区，经纪人入驻社区教老人如何使用微信和如何打车，取得非常好的宣传效果。3.2大连链家地产经纪有限公司营销策略中存在的问题3.2.1审核制度不健全缺乏严格的审核制度，房源信息是否真实和房主心理跟进审核缺失，发生风险的几率增加，更容易导致问题发生，小方面来说可能是一两个单子没有成功签约，大方面来说因为房源存在虚假行为或者房主心理把控不到位产生毁约，将直接对大连链家的企业形象造成损害，而导致营销活动难以进行。首先库存的房产量巨大。大连链家库存房产目前为91124套。其中例如房屋户型，面积大小，房子的朝向以及其他信息等，要确保这些信息上的准确性，其难度有多高是可以想见的。并且房子本身的介绍主观性较强，依靠经纪人主观介绍描述容易产生偏差，导致信息虚假。房源是否真的真实。链家公司一直向客户强调其房源的真实性，但实际上这方面还存在不小的问题。在利益面前不能保证房产经纪人是否会造假。从业的人员素质也影响这这一数据。房屋是否安全、以及没有其他相关问题等。大连的发展进程造就了一批回迁性质的房屋，而随之产生的利益链是赚取差价的美化房，为了能够快速转手卖出，美化房也会诱惑经纪人把链家作为出售的途径之一。链家规定是拒绝美化房出售的，但在现实生活中，一个房子是否判断为美化房争议颇多，许多经纪人因为利益也会违规参与出售美化房，当美化房因为质量问题或手续问题出现争议时，将导致链家的公司信誉受损。3.2.2人员素质参差不齐虽然现在统一招收本科学历但十年前链家的门槛并不高，而十年前的经纪人绝大部分都是现在门店的中坚力量，他们的从业素质直接影响着当前入职本科新人的成长。再次，对于基础人员的培训不够系统和科学，除去入职4天3夜的集中军训培训，培训企业文化和基本作业要求，其余的从业习惯和标准都在门店由店长教授，以至于水平受门店水平制约，导致面对客户时服务水平参差不齐，同样是链家员工，市中心的门店可能因为位置等原因竞争激烈考核较严，服务水平较高，而相对偏远的门店则可能水平较低。这可能导致客户因为遇到的服务者不同，导致被服务时体验感不强，导致美誉度降低。3.2.3品牌建设滞后（1）品牌建设缺少创新在房地产市场上，能看到“链家”广告的地方逐渐变多，基本在沿途车站。部分电视广告，尽管已经形成几公里开设一个店面，醒目的绿色标示，清晰可见的企业L0GO做着无形的宣传，但这些是远远不够的，也需要流动而富有创造性的广告展示自己。“链家”在成立之后便已经逐步推出了便民复印、应急电话、便民饮水、应急雨具等多项便民措施，但是实际上真正知道这些便民措施且愿意走进链家门店的市民并不多。两个月以来，平均每周也仅仅会有一两个人走进门面享受便民服务，大多数人们在仍然选择走进附近的打印店、便利店，而不是第一个想到“链家”。而且社区服务的范围也有限，仅能影响门店周边。而社区服务品牌宣传也不是仅仅停留在客户知道链家的存在，知道链家这个牌子，这样的情况也会导致社区服务不能产生相应的效果。例如客户想买房，业主想卖房时也不一定能选择链家，不能第一位想到链家。宣传真正需要做的是让客户知道链家哪方面好在哪一方面优于其他中介，只有这样才可以说是有效宣传，而不仅仅只是知道有个中介公司叫链家。（2）品牌建设意识薄弱大连的房产在这几年发展得蒸蒸日上，导致中介行业竞争激烈。大街小巷随处可见，中介的门店扎堆开设，基本上每一个链家的门店旁都依偎着一家瑞家地产、安鑫地产、安家天下，还有许多叫不上名字的小中介。就是这样的构成让客户更难以理解同样的中介服务为什么链家的佣金如此之高。大连链家的品牌核心宣传不到位，不够突出没有在激烈的市场竞争中脱颖而出，没有在客户群体中把高佣金与高品质服务划等号导致佣金价格未能让客户广泛认可，以致于产生飞单的情况，客户在链家看好房子却因为中介费而找小中介签约。客户只有在选择链家的服务之后才知道链家跟其他中介不一样的核心之处是十五大服务安心承诺，这是完全滞后的。缺乏跟其他中介品牌的差异化，没有突出品牌的亮点造成在中介费这一方面竞争力不强。3.2.4产品促销力度不高虽然链家是互联网和线下结合的营销模式，但相对来说，其在宣传和促销方面的力度还是有所欠缺的。比如爱屋吉屋、悟空找房等互联网起家的房屋经纪公司正在充分利用线上、网络宣传，在消费者群体中间产生了很大反响。作为房产企业金九银十是全年的销售的重中之重，悟空找房等房企促销打折的信息在此时铺天盖地。悟空找房对于中秋和国庆非常的关注，在此期间提出“亿万豪宅免费住”的宣传妙招，并且和链家不同的宣传切入点的是悟空找房坚持买房0佣的核心宣传，通过去层、去扰、去假、去店的方式给买房者提供透明公正的交易环境。链家虽然也有相关方面的宣传，比如上面所有的投资影视剧、综艺节目等，也获得了相对的知名度，但相对来说还是不够的，节日活动少难以激起用户购买欲望，促销手段单一多靠媒体广告进行宣传。缺乏对自媒体的热点跟踪。4大连链家房地产经纪有限公司营销策略解决对策4.1完善审核制度提高产品质量没有规矩不成方圆。链家产品品质受经纪人主观影响大的特殊性表明，增强对经纪人的束缚是有必要的，他们的主观意识行为直接影响房源的质量。首先应该针对房地产信息是否准确、是否真实设立相应惩罚机制。对于录入假房源以及不准确房产信息或者为了利益故意造假设立高压线的惩罚制度。对于从业绝对不允许触碰的美化房利益链也进行严格的规定而不是单独依靠经纪人品德进行作业。其次，专门就把握房主心理设立跟进制度并且是公开的所有链家的经纪人在某种授权下可以查看由专门的经纪人对业主的心理状况，如关于房子的可出售底价、是否急售、是否诚心出售的心理进行的跟踪结果，多方面的跟进业主心理状况以保证在销售服务顺利进行，减少风险的发生，从源头抑制客诉的产生。4.2引进评价机制组织统一学习对线上响应、客户带看、业主维护、服务承诺、签后服务、斡旋谈判、客诉处理等核心服务进行深刻学习。统一大连链家的服务标准。改变先入行的老经纪人的服务价值观，让15条绿金服务标准渗入每一位大连链家经纪人的骨子里，而不只是流于表面的口号。此外，大连链家公司需要完善现有人员培训机制引进新的评价机制，形式更加多样化。包括新员工接受公司文化和制度的起步培训、高层亲自培训、老员工的经验传授，也可以考虑聘请外部培训机构进行综合培训等。引进评价机制，增加门店互评和客户经纪人评价在业务活动中的应用。门店之间高频率额互评，通过互相评价选出门店是否是共赢门店来强化内部合作生态，提高客户服务品质。除此之外，被服务的客户可以在每次接受服务后不同阶段中对经纪人进行评价，有效制约经纪人在作业中的行为提高服务体验。建立一套长久应用的评价经纪人的综合能力的机制。4.3加强品牌建设4.3.1加强特色品牌建设链家在过去的十几年里从零发展到现在全国八千多家门店、十二万经纪人，从“不吃差价”到“真房源”到“安心服务承诺”为实现服务品质升级迭代，链家也将在各个方面加大投入。但如何推动安心服务承诺在大连的知晓率，仍然需要在经营里创造一些场景，例如通过各层级会议将服务承诺渗透至运营。或者通过短剧，短视频等工具的运营进行大力宣传，找出大连链家的代表性元素并进行特色建设，给客户留下深刻印象。例如，大连链家可以提出新的服务标准或者对用户界面进行更新等创造差异化的品牌优势、品质服务。让客户在与链家的接触中，自然能够感受到这种品质感，让链家拥有差异化的竞争优势。提高服务质量，创新服务的方式，拉开与瑞家安鑫等中介的距离，让客户的有明显差异的感受。不仅突出企业特点，还能够提高市占比。随着宽带走进千家万户，和智能手机的普及，足不出户办理一切事物变得普遍。线上看房线下订，更甚者线上看房线上签的用户群体越来愈多。继续深耕VR看房，势在必行。VR看房技术难度大运行成本高，而链家雄厚的实力可以支撑其运行并使之成为链家的独一无二的特色。VR看房可以实现足不出户看小区环境看房子装修结构等功能。大连链家可以通过在硬件和功能上不断改进，提高喜爱VR看房的线上客户的用户体验。也需要通过规范VR看房中经纪人的用语和服务行为，提高VR体验让用户也成为宣传者，自发为这一特色功能宣传。4.3.2开展品牌营销走多元化传播之路扩大社区服务的范围，开展多样的社区服务，例如教老人使用手机的课堂，防诈骗课堂，橙心优选，多多买菜帮忙代收或者快递送上门等服务。北京链家在社区服务方面卓越领先于大连链家。大连链家也可以效仿此类社区服务，可以增加大连链家的宣传途径，也可以通过社区服务获取业主信息拉近与周边社区的关系，建立社区链接。在融入社区中开展业务，在开展业务中融入社区。在开展活动中不断加深链家核心十五大服务安心服务承诺，让每一个与链家产生连接的人都能知道链家的不同之处。从素质上提高，从精神层面上渗透到每一个员工，为居民服务的意识。看到有需要帮助的从第一意识就去帮忙。让链家的服务心态渗透到每一个人，毕竟每一个人都可能成为顾客。也需要一个突出的为居民服务的事件多宣传报导出来，上热搜让大家都知道，链家是值得每一个人信赖的，扩大和加深品牌的影响。4.4提高节日促销力度充分利用网络线上宣传，可以与其他主流APP达成合作，在房地产市场最好的金三银四、金九银十期间根据市场情况制定有效促销方案并在APP打开页面投放广告，当前购买力最强大的主流是90后可以在90后常用的软件上投放广告，并且不局限于与房产相关的APP，可以在抖音、微博、今日头条等一众网民聚集的应用中投放广告。增加例如423找房节此类活动的频率，提高创新度，增加购买欲。实时关注媒体的热点要“追上潮流”。实时关注大连政策的变化，在开放的社交媒体软件上及时作出响应，例如学区预警时快速整理出相应房源进行公布宣传，提高客户买房的效率。多方面多维度的进行促销活动。可以针对租赁业务、二手业务、新房业务制定不同的打折措施。例如，租房可以给出每月的门店优惠名额既可以增加经纪人的签单比同时可以使享受此项优惠活动的客户提高体验高自发进行口碑宣传。针对二手业务，如果客户既是曾经的卖方也是现在的买方，两次及以上在选择在链家服务，中介费进行相应折扣，或者在链家的衍生服务业务中，如链家装饰、链家金融等进行优惠，这样的行为不仅能够牢牢抓住每一个买卖客户并且可以提高口碑。在新房业务中，可以通过和开发商签订独家代理合同，或者链家代理优惠细则，例如开盘当天由链家渠道订购优惠1%，一次性付款优惠3%，分期付款优惠1%，按揭贷款优惠1%，三户以上团购优惠1%等等。这一系列优惠政策都可以促进开盘当天的链家渠道销售量，实现和开发商合作共赢。不仅能体现链家销售能力也能增强链家同业中的竞争力。

结论房地产是一个古老而新兴的行业，在不同时期都有不同的变化，在不同的地区也有不同的表现。链家地产是中国房地产行业的领头羊，但是新进入一个新的市场时也面临跟其他中介同样的竞争，在实力雄厚的总公司帮衬下带着链家企业的光环是否能如期的发展下去也受大连城市的链家领导者的影响。本文从链家总公司的发展来对比看大连链家的发展，分析了大连链家发展的优势、劣势和存在的机会与威胁。并对大连链家的营销中存在的问题进行了分析。得出结论，大连链家地产想要在大连房地产市场中健康稳步的发展下去必须进一步完善制度从多方面提高产品的质量，加强品牌的宣传力度使品牌宣传不流于表面而是深刻的走进客户心中的，引进评价机制，进一步统一绿金服务标准使服务高标准水平化、统一化。在营销过程中，提高品牌品质差异宣传，凸显与其他房地产经纪公司的不同，继续深耕VR看房，不断迭代更新产品走在行业的前端，进一步引领完善行业的发展，规范行业标准化。参考文献[1]张兰波,袁永友.CJ证券经纪业务营销策略优化分析[J].商业经济,2021(05):67-68.[2]郑洁.农村电商营销策略分析——以山西临猗苹果为例[J].商业经济,2021(05):69-72.[3]薛冰倩.沈阳市金宝贝早教中心市场营销策略研究[D].沈阳大学,2021.[4]柯世宁.GG装饰工程有限公司市场营销策略研究[D].沈阳大学,2021.[5]刘洋.沈阳L通信公司大数据业务营销策略研究[D].沈阳大学,2021.[6]丁艳丽.QS房地产公司和悦项目营销策略研究[D].沈阳大学,2021.[7]丛超.天士力集团中成药国际市场营销策略优化研究[D].沈阳大学,2021.[8]贾文艺,姚婕.苏州东山枇杷营销策略分析[J].中国市场,2021(15):130-131.[9]杨天佑.高周转模式下新城地产扬中项目营销策略研究[D].兰州理工大学,2020.[10]刘勇.链家品牌房地产经纪公司营销策略探析[J].质量与市场,2020(15):67-70.[11]吴猛.A公司Y项目营销策略研究[D].华南理工大学,2020.[12]赵津慧.Z房地产公司营销策略研究[D].山东大学,2020.[13]蒲奕君.WK房地产公司成都市场营销策略研究[D].四川师范大学,2019.[14]梁沁仪,陈雅婷.贝壳网营销策略研究[J].大众投资指南,2019(16):47-48.[15]张威龙,高淯.上海市宝山区淞南链家地产营销策略[J].商业故事,2019(08):151-152.[16]孔凌霞.KK房地产中介公司商业计划书[D].华南理工大学,2018.[17]王星.万科房地产公司金域蓝湾项目营销策略研究[D].西安理工大学,2018.[18]庞栋玉.HHZY公司“淮海•东城御景”项目营销策略研究[D].山东大学,2018.[19]卢栋.L集团W项目营销策略研究[D].兰州交通大学,2018.[20]刘璇.