场地平整可行性研究报告

滨海新区中心商务区基础设施二期工程项目可行性研究报告天津广正建设项目管理咨询有限公司二〇一三年四月目录第一章总论 序号项目金额一收入7459011土地出让可回收资金7242432大配套返还21658二支出745901（一）工程投资1309161道路工程293402综合管网工程216583道路照明工程24764绿化及景观工程496405海河堤岸整治及景观工程27801(二）工程建设其他费用416235（三）预备费用43772（四）建设期利息154977三财务费用160086 财务计划现金流量表单位：万元序号项目合计20132014201520162017201820192020一经营活动净现金流量7459011634558079568301493541623781781988067544042（一）现金流入74590116345580795683014935416237817819880675440421土地出让可回收资金72424316345580795683014935416237817819880675223842其他2165821658（二）现金流出二投资活动净现金流量-590924-88639-118185-88639-88639-88639-118185（一）现金流入（二）现金流出590924886391181858863988639886391181851建设投资59092488639118185886398863988639118185三融资活动净现金流量-891782906961295958463642232323440529-138064-131252（一）现金流入7459012983601491801118857459037295745901资本金229025657661996185102290237295745902长期借款520013234006130003104003520013短期借款（二）现金流出835076766419585272493235834061340611380641312521长期借款本金偿还5200131040031040033长期借款利息支付315063766419585272493235834061340613406127249四净现金流量44141218403694905282710294776974100542-57389-108868五累计净现金流量44141262544332033384861487808564782665324607935499067财务计划现金流量表续表单位：万元序号项目合计20212022202320242025202620272028一经营活动净现金流量745901（一）现金流入7459011土地出让可回收资金7242432其他21658（二）现金流出二投资活动净现金流量-590924（一）现金流入（二）现金流出5909241建设投资590924三融资活动净现金流量-89178-72438-69031-39625-37922-36219-34516-32813-31110（一）现金流入7459011资本金2290252长期借款5200133短期借款（二）现金流出83507672438690313962537922362193451632813311101长期借款本金偿还52001352001520012600126001260012600126001260013长期借款利息支付3150632043717030136241192110218851568125109四净现金流量44141-72438-69031-39625-37922-36219-34516-32813-31110五累计净现金流量44141426629357598317973280051243832209316176503145393二、区域经济影响分析（一）区域经济发展现状1、项目区经济发展现状响螺湾商务区位于天津市滨海新区海河南岸、津京区域发展轴和天津市东西发民轴上，地处滨海新区商务商贸南北向中轴线和高新技术东西向产业带的交汇点上，与于家堡金融区、塘沽外滩公园隔海相望。响螺湾商务区作为滨海新区中心商务区起步区，将集商务办公、商业文化、金融办公、会务会展、城市观光等诸多功能为一体，构建商务区文化特色、产业特色，以多元复合的功能为驻区机构、企业总部、金融中心提供配套服务，成为滨海的城市亮点。到“十二五”末，响螺湾商务区48栋楼宇，567万平方米建设项目将全部竣工。届时，一个世界知名、充满活力、生态宜居的中心商务区将巍然屹立在渤海之滨、海河两岸。区域内主要经济形式是商务办公区，区域税收贡献属中等偏上水平。2、滨海新区经济发展现状2011，滨海新区全区生产总值6206.9亿元，增长23.8%；规模以上工业总产值12732亿元，增长29.4%；财政总收入1379.3亿元，增长37.1%，其中地方财政收入917.3亿元，增长47.2%；全社会固定资产投资3702亿元，增长32%；全年实际利用外资85亿美元，增长20.8%；实际利用内资459.4亿元，增长30.4%；外贸进出口总额711.2亿美元，增长27.1%；社会消费品零售总额882.5亿元，增长24.3%；城市居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别增长12%；节能减排完成年度目标任务。实现了“十二五”发展的良好开局。滨海新区是天津国家综合配套改革试验区和国家级新区。区域经济发展特点如下：（1）现代制造业优势明显。航空航天、电子信息、汽车及装备制造、石油和化工、现代冶金、生物制药、新材料新能源等八大主导产业总产值9168亿元，占工业总量的86%。（2）服务业快速发展。现代物流、现代金融、服务外包等新的优势产业正在迅速崛起，2010年，天津港货物吞吐量4．1亿吨，集装箱吞吐量1008．6万标准箱，机场旅客吞吐量727．7万人次。金融租赁同比增长60%，服务外包增长30%，旅游综合收入增长25%以上。（3）创新能力显著增强。组织实施了100项重大科技创新项目，初步形成了电子信息、生物医药、先进装备制造、绿色能源、新材料等高新技术产业集群，成为先进技术的承接地和扩散地、高新技术的原创地和产业化基地。（4）开放层次不断提升。聚集了国家级开发区、保税区、高新区、出口加工区、保税物流园区和我国面积最大、开放度最高的保税港区之一，109家世界500强企业在这里投资，累计实际利用外资已超过350亿美元。3、天津市经济发展现状按照胡锦涛总书记对天津工作提出的“一个排头兵”、“两个走在全国前列”、“四个着力”和“五个下功夫、见成效”的重要要求，2010年，天津市实现生产总值约9109亿元，“十一五”期间年均增长16%，地方财政收入突破1000亿元，全社会固定资产投资累计完成约2亿元，“十一五”期间，上述经济指标平均增长分别为16%、26.4%和29.2%，经济持续快速发展。“十一五”期间，天津市产业结构不断优化，2010年，天津市三次产业结构比例为1.6：53.1：45.3，服务业加快发展，对经济拉动作用不断增大。（二）项目对区域经济影响分析本项目中包含大面积的土地整理，土地整理后，将成为可供市场开发的土地，根据《天津市滨海新区核心区中心商务分区TGf(07)05响螺湾单元控制性详细规划》，区域将重点建设商业商务区、文娱公共配套服务区和生活居住区，其中，整理后的土地重点规划为商业商务区和居住区。根据规划，响螺湾地区地区未来将重点发展面向生产的信息服务业、金融服务业、科技服务业和商务商贸服务业以及休闲娱乐的现代服务业，项目符合滨海新区快速发展的经济形式和要求，符合天津市新型工业化和居民消费结构升级的新形势。项目规划总用地面积369.22公顷，是外省市、中央企业驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心，与于家堡金融区和泰达MSD共同构成滨海新区的中心商务区。将有助于滨海新区构筑更加繁荣繁盛的人流、物流、资金流、信息流。该工程建设有助于区域空间的优化和功能规模效益的提升；项目区优越的地理位置和周边地区发展趋势以及未来的规划定位，有助于形成滨海新区未来经济发展的强大驱动力；同时，响螺湾商务区作为滨海新区的“城市名片”和重要的核心商务区，其周边区域定位的进一步明确和功能的完善，将极大提高区域的规模效益和乘数效益，带动滨海新区文化、商贸、休闲娱乐等产业的发展。1、直接效益（1）对政府财政收入的影响分析根据上文资金平衡分析得到，通过土地出让金、大配套返还等方式，项目可实现收入约136.51亿元，政府净收益可实现约34.13亿元，根据土地出让计划，年政府纯收益约8.53亿元。项目实施，将直接增加滨海新区政府财政收入，使政府能够更好的履行其职能、实施公共政策和为社会提供公共物品与服务。（2）对固定资产投资规模的影响分析根据上文投资估算分析得到，项目预计需要投资约74.59亿元。2011年，滨海新区完成固定资产投资约3702亿元。项目实施，将直接拉动滨海新区和天津市固定资产投入，并间接拉动其他产业发展，推动GDP增长。同时，项目建成后，将极大改善项目区环境、提高居民居住环境和生活质量，项目对城市居民幸福指数的提高和城市绿色GDP都具有较大的推动作用。2、间接效益响螺湾地区未来规划将重点建设商务办公、商业文化、金融办公、会务会展、城市观光、宜居居住，其中本项目范围内未来规划重点建设商务办公区和居住区，项目所带来的间接效益主要体现在土地开发的乘数效应、第三产业发展对GDP的贡献、房地产业发展对GDP的拉动等方面。（1）土地开发的乘数效应土地开发属于乘数效果非常显著的项目，伴随着土地的开发，一般都会诱发大规模的投资活动。投资乘数是指以投资作为自发性需求诱因，以一定的边际消费倾向为基本条件，以总的国民收入为结果的因果对比：△Y=K×△IK=1/（1-MPC）式中：△Y为国民收入增量，k为投资乘数，△I为投资增量，MPC为边际消费倾向。当投资总量变化时，必然引起国民经济运行的变化，它的影响不仅带有方向性，而且具有倍增性。世界发达国家的MPC一般在0.6-0.9之间，我国上海市曾组织专家就“世博会对上海GDP的贡献”进行了分析和研究，测算出上海的MPC为0.68，天津市是我国经济较为发达的地区，保守测算，取MPC=0.5，则投资乘数K=1/（1-0.5）=2。一期工程预计投资约74亿元，投资乘数为2的情况下，一期工程项目投资预计可拉动国民收入增加148亿元。（2）第三产业对GDP的拉动作用根据2006-2010年《天津统计年鉴》相关数据显示，近五年来天津市第三产业呈现快速发展态势，对国民经济的贡献率逐年增大。2005-2009年天津市第三产业发展对GDP的贡献率年份第三产业较上年增量（亿元）GDP较上年增量（亿元）第三产业发展对GDP的贡献率2005338.43795.6742.59%2006244.12557.1043.82%2007347.73790.0244.02%2008636.611466.2543.42%2009518.51802.8464.58%（3）房地产对GDP的拉动作用从房地产升值的间接效益来看，近五年来，天津市房地产业发展对国民经济的贡献率也呈现增长趋势，尤其是近两年，房地产业发展速度较快，对上下游产业的拉动作用比较明显。2005-2009年天津市房地产业发展对GDP的贡献率年份房地产业较上年增量（亿元）GDP较上年增量（亿元）房地产业发展对GDP的贡献率200522.63794.672.85%200631.95557.105.74%200722.72790.022.88%200844.441466.253.03%200980.85802.8410.07%因此，项目区未来规划商务办公和宜居生态居住区，尤其是在天津市滨海新区中心商务区形成区域规模效益和乘数效益后，将对滨海新区国民经济和天津市国民经济发展起到较大的拉动作用。

第十三章社会效益及风险分析一、社会影响效果分析1、保障中心商务区的正常运转,加强了区域内及其与周边城市的联系道路交通和配套管网设施（给排水管道、热力管道、电力管线、通讯线缆等）是整个区域正常运转的保证。完善的市政雨污洪排水管网，及较高的植被覆盖率保障整个区域不受洪水的侵犯。2、以可持续发展为理念，节能降耗在中心商务区的规划中，将可持续发展理念、可持续利用的原料及结构设计体系引入建筑设计与公共环境中。如以减少城市污染的环保理念规划整个中心商务区内的轨道交通，实现节能减排的目的。大面积绿地使得区域整体达到净化空气、维系生态多样性、综合环保的效果。3、加快滨海新区中心商务区发展的步伐滨海新区中心商务区具有区域优势、资源优势、政策优势，如果再辅以良好的配套基础设施和生态环境，将会吸引更多且高质量的投资商，提升滨海新区资本配置能力和金融服务功能，在形成环渤海经济增长极点的同时，带动了天津经济的发展，促进了京津经济联合体的形成，促进天津成为北方重要金融中心具有重要的现实意义。未来的滨海新区中心商务区依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，成为我国金融行业对外开放的门户。4、改善区域内居民的生活水平（1）影响区域内居民收入：施工期间由于人口中增多，增加服务业内容，相对增加当地居民，特别是从事劳动服务业，小商品业的居民收入。项目竣工后，大大提高了该地区与中心城区以及其他周边地区的交流效率，很大程度上改善了经济发展的背景环境。有助于加速该地区经济发展，提高居民收入水平。（2）项目实施期间及其竣工后会增加社会就业岗位，有助于提高该地区的就业率。（3）影响内居民生活水平与生活质量：滨海新区中心商务区项目实施过程不可避免产生交通噪音、空气污染、交通安全等，都不同程度降低了区域及周边居民的生活质量。按照设计方案，建成后的滨海新区中心商务区以公交为导向，出行将通过公共交通（主要为地铁和轻轨）来实现，节约人们路途上所占用的时间，极大地提高了居民生活效率。（4）改善该地区文化、教育和卫生条件。5、契合国家宏观经济政策，为国家的经济发展做贡献滨海新区中心商务区大力进行区域内配套基础设施（包括道路及交通设施、雨水管网、污水管网、自来水管网、再生水管网、热力管网、公共停车、绿化景观和公共空间、地下空间结构等）的建设，契合国家关于拉动内需的宏观经济政策，为国家的经济发展做贡献。二、社会适应性分析1、政策支持方面滨海新区中心商务区的建设从中央到政府具有强力的政策支持，并且根据项目财务投资估算和建成后的运营情况预测，在财税、土地、招商等方面，市政府相应出台了包括税费缴纳、办理流程、宏观政策等方面的各项针对性的优惠政策，为区域后期开发和运营能力、招商引资能力、防范市场风险能力等提供保障。2、社会舆论方面本项目的建设，对于广大投资方来说提高了区域的价值，吸引了大范围的投资热情；对于广大的居民和环渤海地区其他各地的外来人口，提供了大量的就业机会和高质量的居住环境。因此，无论从全国的经济增长极点分布方面，还是从各级政府政策的支持力度方面，以及社会需求范围方面，开发建设滨海新区中心商务区都将成为社会各方的关注点。项目社会影响效益表序号社会因素影响的范围可能出现的正面影响/负面后果措施建议1对居民收入的影响居民1、项目连通了响螺湾与附近区域的联系，拓展了居民就业选择范围，缓解就业压力，居民收入大幅增加；带动服务业发展，增加就业机会，居民收入增加加大政策引导力度2对居民生活水平与生活质量的影响被征收人周边居民项目区域内拆迁居民将更换至新的居住区，居住环境较好，配套完善，有效提高现有居民生活条件，改善生活质量；区域内新建道路、加大道路两侧绿化建设，生态宜居水平提高，周边生活水平和生活质量得到同步提高做好居民搬迁工作，稳定居民情绪进一步优化项目区未来规划建设3对居民就业的影响居民项目连通了响螺湾与附近区域的联系，拓展了居民就业选择范围，缓解就业压力做好各项就业引导工作4对不同利益群体的影响居民、项目区内商业、项目区内企业、周边地区居民、周边地区商业、区政府项目建设将有效改善居民居住条件和居住环境项目区内社区商业、企业等停业可能会引起少量失业项目建成后项目去环境得到有效提升，极大改善周边居民的生活环境，提升周边房屋价值，建设过程中可能会产生短期施工噪音和环境影响项目建设期间，可能会对周边商业单位的运营产生一定影响对居民拆迁等敏感问题，区政府可能面临一些公共关系处理的问题做好各项就业引导工作建立应急响应机制，做好信息公布工作5对弱势群体的影响老人、残疾人、妇女居民拆迁后将搬至新的住宅区，配套完善，有利于儿童成长和入学，有利于老人、残疾人的保健医疗等，交通的连同有利于妇女就业做好居民搬迁的安置以及居住区的规划设计，完善配套，满足居民各项生产生活需求6对地区基础设施、社会服务容量以及社会化进程的影响道路交通、给排水、电力等基础配套设施电力1、根据规划，项目建成后将与周边道路实现有效对接。改善响螺湾地区与滨海新区中心商务区以及滨海商务区与滨海新区的道路交通情况2、项目建成后，道路两侧绿化得到大幅提升，施工期间可能会造成短期的环境影响项目建设期间，严格执行相关法律法规，采取相应的环保措施，保障项目建设过程中与环境保护相协调，将环境影响降到最低7对少数民族风俗习惯和宗教的影响少数民族、宗教项目区内主要是汉族，不会造成对少数民族风俗习惯和宗教的影响三、风险及对策分析开发建设滨海新区中心商务区基础设施二期工程项目是未来天津市和滨海新区重点发展的一个项目，虽然规划设计水平属于世界级，同时得到国务院和天津市各级政府大力支持，但是由于项目的投资额巨大、建设内容复杂、建设期限长、涉及面广等，项目具有以下的社会风险。（一）妥善移民安置，维护社会稳定在拆迁改造工程过程中，本着让利于民的原则，根据拆迁房屋的实际情况调整货币补偿标准，加快还迁房的建设，解决中低收入家庭住房困难。异地安置的民心工程，也将大大改善原来中心商务区地区居民的居住条件，同时也为滨海新区中心商务区的全面启动提供了稳定民心和社会支持力量。（二）科学规划设计，避免社会资源浪费公共交通为导向的滨海新区中心商务区规划能否按设计建成或是否符合滨海新区中心商务区发展的需要，将关系到中心商务区，乃至整个滨海新区的未来的环保型城市发展趋势，对于城市的居住质量、交通便捷度以及后期的维护，将会产生很大的影响，造成社会资源的浪费。为了让将这类风险降低到最低，规划单位在规划设计过程中，应广泛采纳多方的意见，结合区域的实际情况和项目目标，科学规划设计，避免社会资源的浪费。（三）合理融资，严格资金管理，保证项目收益项目投资巨大，资金筹措及管理难度大，资金保障是项目能否顺利进行的决定性因素。资金的正确使用与否也存在一定风险。对此项目建设单位应制定资金合理使用的措施。（四）运用先进项目管理理论，以控制项目质量、成本、工期滨海新区中心商务区基础设施二期工程项目含道路及交通设施、各种管网（雨、污、给和再生水管网，热力、燃气、通讯管网）、公共停车、绿化景观、公共空间及地下空间等，工种（专业）复杂、涉及范围广、工程量大、建设期长，项目管理难度大，项目存在巨大的风险。如何进行项目的管理成为项目成功的关键：1、以先进的项目管理理念为指导，在传统关键路径项目管理方法的基础上，引入关键链管理理论；2、建立一支有由高素质、高层次人才组成的权责明确、效率高和思想先进的管理团队；3、在滨海新区中心商务区基础设施二期工程项目整体项目目标的大前提提下，尽量保障各分部分项工程任务的完成。4、重视项目前期决策、规划设计等工作。5、重视项目的风险管理。综上，在项目的前期设计和运作中，必须尽可能全面的考虑到各种风险因素，提高抗风险能力和措施，防患于未然，保证项目实现预期的目标。

第十四章招标与投标一、招投标管理的基本原则（一）公开原则要求工程项目招投标具有高度透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标通告，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。（二）公平原则要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。（三）公正原则要求评标时按时限公布的标准对待所有的投标人。（四）诚实信用原则招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。（五）独立原则招标人和投标人都应该是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。（六）接收行政监督原则招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程，实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。二、工程招标投标的主要工作（一）确定招标方式和发布招标信息招标可以采取公开招标或邀请招标。发布招标公告是公开招标最显著的特征之一，也是公开招标的第一个环节。招标人在指定的报刊、电子网络或其它媒体上发布招标公告。招标公告在何种媒介上发布直接决定了招标信息的传播范围，进而影响到招标的竞争程度和招标效果。邀请招标也称选择性招标，指由招标人选择特定的、具备资格的法人或其它祖师（不能小于3家），向其发出投标邀请书。（二）投标申请人资格审查招标人可以根据招标项目本身的要求，在招标公告或者投标邀请书中要求投标申请人有关资质证明文件和业绩情况，并对投标申请人进行资格审查，招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在的投标申请人。资格审查方式可分为资格预审和资格后身。目前在招标活动中，招标人经常采用的是资格预审方式。（三）招标文件编制与发放招标文件是招标人向投标申请人发出的，旨在向其提供编写投标文件所需的资料并向其通报招标投标将依据的规则和程序等项目内容的书面文件，是招标投标过程中最重要的文件之一。一般情况下，在发布招标公告或发出投标邀请书之前，招标人或其委托的招标代理机构就应根据招标项目的特点和要求编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：1、投标须知。包括工程概况、投标范围、资格审查文件、工程资金来源或者落实情况、标段划分、工期要求、质量标准、现场踏勘和答疑安排、投标文件编制、提交修改撤回的要求、投标报价要求、投标有效期、开标的时间和地点、评标的方法和标准等。2、招标工程的级数要求（施工招标还应有设计文件）。3、采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单。4、投标函的格式及附录。5、拟签订合同的主要条款。6、要求投标人申请人提交的其他材料。根据上诉规定，投标人应向合格的投标申请人发出招标文件。发出招标文件时可适当收取工本费和设计文件押金。投标申请人收到招标文件、图纸和有关资料后，应认真核对，核对无误后，应以书面形式予以确认。（四）编制工程标底招标人设有标底的，应当依据国家规定的工程量计算规则及招标文件规定的计价方式和要求编制标底，并在开标前保密。工程标底是招标人控制投资、掌握招标项目造价的重要手段，工程标底在计算时要力求做到科学合理，计算准确。一个招标工程只能编制一个标底。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认；设有标底的应当参考标底。（五）踏勘现场与答疑招标人根据招标项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘项目现场，以使投标人进一步了解招标人的意图和现场周围的环境情况，以获取有用的信息并据此作出是否投标或投标策略以及投标报价。招标人应主动向投标申请人介绍所有的现场的有关情况。答疑一般采取书面形式进行，必要时也可以召开招标文件答疑会。投标人对招标文件的疑问、勘察现场的疑问等，都可以在答疑会上得到澄清。答疑会结束后，投标人应整理会议记录和解答内容（包括会上口头提出的询问和解答），以书面形式（招标补遗书）发放给所有获得招标文件的投标人。（六）投标文件编制与送达投标文件应按招标文件的要求进行编制。投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前将投标文件密封送达招标文件规定的地点。招标人收到投标文件后应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前任何单位和个人均不得开启投标文件。为了保证充分竞争，对于投标人少于三个的，应当重新招标。（七）开标、评标与中标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点也应当为招标文件中预先确定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公正机构检查并公正；经确认无误后，由工作人员当中拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他内容。开标工程应当记录并存档备查。评标是审查确定中标人的必经程序。为了确保评标的公正性，评标不能由招标人或其代理机构独自承担，而应组成一个由有关专家和人员参加的评标委员会负责依据招标文件规定的评标标准和方法，对所有投标文件进行评审，向招标人推荐中标候选人或者直接确定中标人。（八）签订合同招标人和中标人应当自中标通知书发出之日内30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其它协议。第十五章结论及建议一、结论通过对滨海新区中心商务基础设施二期项目的资源、能源、环境、建设投资、经济及社会影响等方面的分析，可以看出本项目区域资源丰厚，项目建设条件良好，建设方案合理可行，技术上先进、适用和可靠。对推动区域发展起着至关重要的作用。从投资和经济评价的角度考量，本项目基础数据客观准确，各项投资费用依据