世联-成都双流创意产业园项目整体定位及发展战略

2003 2004 2005 2006 2007

成

昆

贵

西

格保密的格保密的正兴：06年替补为成都市14文住 告

成都的第二产业和第三产业对GDP建材、制鞋、家具制造等为主的综合工业体系，成为中国重要的综合性工业基地城市，特别是

成都市历年三大产业产值和增长率第一产业（亿元 第二产业（亿元 第三产业一产增长 二产增长 三产增长第一产业（亿元 第二产业（亿元 第三产业一产增长 二产增长 三产增长2007

--亿元

2006年成都与一线城市第三产业占GDP

成 重 昆 西资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息

二三环,46%二三环,46%内环内,3一环,1%一二环,13%三环外,37%各环域商品住宅交易比二三环一二环内环 内一 各环供应占比08郊区比郊区比

成都市08

08内）3%西北

成都为典型的消费型城市，居民消费结构正面临升级之机，由温饱型消费向追求品质、追求享受的小康型消费 2007年全年实现了费品零售总额1357.2

成都历年社会消费品零售总额及占GDP的比重47.66% 43.36%42.43%

2007年成都市

2750

1005.88

2007年1-11和餐饮业实现零售额

人均消费性支出（元）增长率2007 （

社会消费品零售总额（亿元）GDP(亿元) 占GDP比重食亿元，同比增长

衣着家庭设备及服务医疗保健交通通讯居住

成 重 昆 贵

城市的南向扩张和住宅郊区化的趋势降低了本项

.3199）（

占地：15.6平方公里（2004年启动占地：27

占地：15平方公里（2005年启动

本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 研用地用地

：占地5000亩，打体育公园项目：占地5000亩，打体育公园项目：占地198亩，与运南湖总部经济创意产业区：南湖总部经济创意产业区：

天光科技外包软件产业项目：与本项目同时取地店：正在洽谈店：正在洽谈在确定指标

外部资源：与600

周边未来交通便利，和成都市区联系紧密，通过南延线到达成都中心区21km13km周边未来交通便利，和成都市区联系紧密，通过南延线到达成都中心区21km13km周边未来交通便利，和成都市区联系紧密，通过南延线到达成都中心区21km13km供应，使项目近3供应，使项目近34、非强势自然资源：地块资源和区域内其他地块相比没有明显优势；地块内有30300供应，使项目近34、非强势自然资源：地块资源和区域内其他地块相比没有明显优势；地块内有30300商业占地与住宅占地比为70%：30商业占地与住宅占地比为70%：30后续的700亩地预留到09年9项目今年10月份要马上动工，明年4-5项目今年10月份要马上动工，明年4-5机场限高要求：总体建筑限高174不超过150临成仁路设置商业建筑，且建筑高度不小于24绿化率》开发商短期目 把300把300

的经济效益，形成了一股创意经济浪潮发展的支柱产业，增加值超过GDP其产值增长率和就业增长率均高于GDP

伦敦 英国

中 英 日 美 全

1996-2005创意产业产值平均增长 加拿大安大略省创意产业就业水平澳大利 新西 英创意产业产值增长率 GDP增长率

创意产 国民平均就资料来源：Richard资料来源：RichardFloridaandIrenei4

意产业的潜力巨大

中 爱尔 芬增长非常显著，2007创意产业经济总量扩大：2006

欧元创意矩阵可比较X轴欧元意指标与Y％创意产业人员增多：2006产业从业人员1132万人，比2004

希腊

增加136

UpandLosing

资料来源：中国创意产业100强调资料来源：中国创意产业100强调

中国创意产业100强调查显示，在中国由“制造立国”率高速增长，达10

合同金额 增长率

销售收入 增长率

广告会 新闻出版

资料来源：2007年中国创意产业发展28资料来源：2007年中国创意产业发展28

成都历年GDP及增长 成都历年人均GDP及增长13.60%

19307

——成都市《2007——成都市《200720072007

人均GDP(元 第三产业产值(亿元) 第三产业/GDP数据来源：成都市统计年鉴和统计公

人均人均

目前成都创意产业仍处于自发阶段，若成都经济水平继业将成为拉动城市经济增长的动力产业 GDP4%

1000-5000

5000-10000GDP3634人均

2005

乐高新技术企业1000

生物医 软硬件研 光电设

以高于GDP年均增速2010年目标：

–成都是中国和国际–到200年，力争产权的关键技术50项，创新药物10

0年初步形成销售收入超过150亿元的目标–成都双流聚集了十

–建成我国首家空天2006规划2012业数达到400

排名居全国第三，已成为国内领先的数字娱乐之都 成都市网络游戏爱好者超过100网络游戏领域承担了22006年的网络游戏达10款，共创造产值约10手机游戏领域2006年，手机游戏领域创造产值超过1.2手机增值服务和开发商20实施四个一百工程：1、孵化实施四个一百工程：1、孵化100家从事数字娱乐的企业和工作室；200为内涵的具有自主知识产权的数字娱乐产品；300上产业经济收入；400以上数字娱乐精英人才

电子竞技领域GGL视频游戏领域中国移动在成都建设全国首个2006年，移动音乐业务营收超过100 截至2007教育类培训机构686教育类培训机构686的

IT 年增长率约为30%业产值达到7

2006

文化传媒：成都是中国文化传媒产业的重要力量，新闻

》

艺术创作：成都拥有发展当代艺术的优势条件，但因缺乏完整的产业链致使“艺术市场不在成都”，且现有的创作场所不能满足艺术家对高品质环境的需求 目前，成都画廊共有100都成为“

活跃的艺术家市民广泛参与的风险最小，以年增长在30%以上的高回报，居各类投资首位的风险最小，以年增长在30%以上的高回报，居各类投资首位

市交通运输渗率0%

预计2010

成都经济增长率一直保持在13

成都现有展馆面积达到20

成都现有人文景观172

展会活动个数 展会产值（亿元）活动个数增长率 产值增长率

2007年，成都影视公司

较好的占地面积需达到亩，小型基地仅需200

本项目占地面积300本项目周边缺乏域，而本项27场到2010

3240.8

20032004200520062007金融机构各项存款余额（亿元）增长率产品研发、数字娱乐、文化传媒为成都具有比较优势的产35001000-产品研发、数字娱乐、文化传媒为成都具有比较优势的产米·1000-米·25—60平米·1000-城市的机会是否也是本项目的机会呢？本报告是严格保密的 基于本项目的特征，我们重点研究了国内外城市郊区型创意产业园的成功案例，寻求创意产业园的发展规律澳洲昆士兰谢菲尔德南京创意东8北京

澳洲昆士兰 经过案例我们发现郊区新建创意产业园主要有单

慕尼黑宝马中

加拿大BC瑞士比尔“表谷

澳大利亚昆士兰德国慕尼黑宝马中心是在豪华汽车竞争日益激烈的背景下，耗巨资打造的竞争工具德国慕尼黑宝马中心集办公、研发、展示和销—宝马研发中心：约有7000多工程师、本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 项目区位：规模：总占地面积116万㎡者无与匹敌的研发潜能合理的发展模式—

壮大，形成日产汽车研发系统的“神经中枢历程：从1958

日产技术中心(NTC

发展现状：经过50

占地4400平方米，入驻员工近210

日产先进科技中心（NATC）周边有预留土地，保证10通常所需面积20万㎡以上，开发周期10本报告是严格保密的 ITIT区位：首尔Mapo-gu区位：首尔Mapo-gu距离首尔国际机场30简介：2002年5月动工，2010本报告是严格保密的 机场各1030分钟车

市政府的开发、推广以及首尔的区位优势促使媒体城能够有效地整合区域资源，成为其成功运营的最关键因素DMC东京杉并动画产业中心：动漫产业积聚地，形成了一个相对稳—文化交流类：—餐饮：

日本确立了21世纪的立国方略统产业逐渐衰落，以影

20002001年4

2003-2004场销售额达3739日本拥有430作公司，其中有71广义的动漫产业在GDP截至2007年3月4突破10政府在规划、展览、人才培养方面提供了大量的支持，加速了杉并动画产业中心的成型 2

1

政府举办了多届漫画节。2003年8

3 通常所需面积50万㎡以上，开发周期8澳洲昆士兰澳洲昆士兰区位：

究、商业、居住和文化设施于一体（澳大利亚昆士兰州的首府）区的西边，离布里斯本市中心3启用时间：20012004年5投资额：4LaBoite昆士兰KelvinGrove澳洲昆士兰澳洲昆士兰学院颇具盛名，200年该校决昆士兰州政府规划了“智慧之

LaBoite（昆士兰州第二大剧院公司）CognitiaMaynardImaging公司，Cueball意公司，AeroplaneHeaven公司，ThoseGuys公司，ThePostLounge公司，CoalfaceCommunications等众依托迈克尔·

育馆、学生宿舍 ㎡），总建面约531999年92004㎡），总建面约531999年92004集合了942041四期开发，其次序依次为办公楼、商场和酒店、住宅

商

2002年1120032003I、II2004年初2004年底007年第I-V

2002年4

材料、装饰方面极具特色，档次颇高，耗费巨资

数码港腾出了大量土地来营造高规格间在如此舒适的草坪上，在如此舒适的草坪上， 距离浦东机场21公里，虹桥机场25规模：占地30启动时间：2004年8城市、网星游戏、CORE

一期基地：规划面积为10区，主要依托软件园现有的软件产业的技术优势和资源优势，用于文化科技创意产业方面偏重技术的软件产品的研发和制作。自从04年8EA法国威望迪集团、今日动画、韩国NCSOF、兰雪数码等为代表的200成立于2005年12月，由成立于2006年8电影学院分别出资200张江文化创意孵化器自2005厦，以近乎于“零”租金廉价格为张江文化创意孵化器自2005厦，以近乎于“零”租金廉价格为5多家文化创意企业提供办公场所20052005办法（试行）

本项目享受“533形成规模效应一般需要10

成因：03规模：建筑面积约6000米，分为A-E5单层的LOFT，挑高6~8租金8元/平米·月租金8元/平米·月

规模：占地158亩，共有建筑70多为两层LOFT主体：两层主体：两层 处，位于4A市区7包含6㎡的价格吸引名画家入住

侧，规划用地1500亩，目前有52客户：东软、SAP

124新投资集团旗下的专业投资公司进行风险投资的机

高新孵化园为全国最大的孵化园，以软件研发和数字娱乐产业为主，配套不完善米，在孵企业2122003智乐等知名IT配套：出租率：80-

本报告是严格保密的 荣誉：荣获“2007进程：07.10动工，预计08年9面积区间：600-1100及50-100租赁价格：只租不售，50元/㎡·客户

–绘画、摄影、独–绘画、摄影、独 –MOMA –包括设计学院、劣势 本报告是严格保密的

非遗公园·国际艺术城占地800亩，是一个集城市森林公国际艺术家园为一体的国际性创意文化产业园区 韩国NCSOFT、兰雪数码等344设计高端头企业均在大兴建立了20到2007驻企业593.59年323 价格特征：相对CBD1、青羊工业总部基地 2、空港总部公园3、武侯科技园：惠谷 4、金牛高科：城国际5、锦江工业园 6、特拉科斯国广场7、IP科技中心 8、德润苑总部地9 总部基 间，距一环10规模：占地933亩面69用地性质：50年产权进程：04家，08年3

青羊工业总部基地为成都开发最早的总部基地，也是最 日月大 195栋，约142亩，近30栋，约98亩，约13米，共342000-1500-20001600-2000—45004800平均8000月，年均1005年3月年607年7月~07年11 总部基 总部基 总部基 总部基 少于100076家，主要是四川本土 总部基 建筑面积：15总户数：1000区，营造了一个布局合理、

均价：约4400租金：1房450元/月，2房600-800元/月，3房1000一期全部出租率达100 总部基 总部基 良好的区位条件：距离一环约10 总部基 圣菲圣菲距机场至市区10分钟土地性质：4060810销售6000售完

总部基 总部基 产品：配套：开发进程：07年12宅圣菲Town城，现已销售优惠条件：“533售价：独栋均价：￥8000双拼、集中式均价：￥6500消化速度：6000客户：停车系统：

2600-33002600-3300双 总部基 总部基 INTERNATIONALBUSINESS

总部基 总部基 区位123812382725.5 1238产业：以现代印务为主导产业部分烟草、生物制药、电子信息16栋独栋，2栋92目前正在销售A建面9商务总部大预计9建面建面75栋独栋、7栋6一期08.预计201100米以下，24财政大力支持：纳税额在50两年50 总部基

–知名企业带动：–独栋较少：–周边配套不足：–价格较高：在5500-6000 总部基 区位：离市中心最近，10距离未来轨道枢纽站1规模：占地16176层差40元；联排5888-6500销售速度：7000两年免税、三、四、五年返还80%50%2%”的优惠条件，一次性付款享受3扣

62621534 总部基建面56184㎡，分为2价格：均价6000产品600-1400优惠政策：年纳税额在50、100

建面只有5建面只有5 总部基 5500-6000500060006000-800

总部基

青羊总部基 空港总部基

临较大的市场风险临较大的市场风险双 华主城区：华阳板块华阳板块 驷马桥板块空空本报告是严格保密的

崇 州青白江双

成交套数成交面

按招、拍、挂方式出让的经营性用地，在按招、拍、挂方式出让的经营性用地，在2009年5月31日前，房地产开发企业按期开工的，报建费在166.5米。在经批准的延长期内不作为闲置土地。

20082005-20082005-2008 2005200620072008

普通多普通多 小高层18层以下电梯18层以上电梯

1- 4-7 7-11层11-18 18-30层30层以

①政府支持:①政府支持:

联排17000-——联排5000-1000010000-联排4000-70006000-联排11000-1300017000联排5000-70008000-联排12000-14000500万-1700 项目二期185套别墅，还剩10项目二期185套别墅，还剩10联排是165㎡的卖完了，只有188㎡，203㎡的，独栋价格我们占地246亩，378套房子，现在还剩30 260-241-165-282-180-5500-6500180-均价6900353-218-200-400360-188-8001400400-175-200-600雅居乐花园：200三利宅院：大部分人群还是考虑220-280国一澳乡：联排在180-300销售最好的是180 高，其中180-280㎡ 区域市 区域市 量500

区域市 独 区域市

积190-820积190-820900多

联 独 区域市

300-1800-200-1600-90-4500-300-46--210---240-共4--240-4560- 区位：物业形式：28规模：物业形式：28户型：300多平米，3居住需求就可以了（例如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种中邦居住需求就可以了（例如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种中邦产值：457东新区的年产值的28宽带接入系统：采用FTTC+VDSL 全频段860M

通讯设备：平均每户3对，每幢12

2006年4月2006年8月2006年10

宽带接入系统：采用FTTC+VDSL有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M区位：土地使用年限：50栋、联排、叠拼，约300用地性质：工业用地，产权50户型：一期户型270-350期户型面积260-2000ULMEHROTRAASSOCIATES等

花 花

地下室全赠送，面积达到110举办“200856月1日-6月202003而我们公司的这块地是在2004 ㎡1041081 上海·上海·区位：40占地84万平方米，总建筑开发主体：土地性质：综合用地，50

休闲、娱乐设施集

810502办公：住宅：弹性物业：商业住宅比例约为1：1，其中可商可住办公物业是其一大亮点住宅比例约为1：1，其中可商可住办公物业是其一大亮点规模：建筑面积50销售情况：已推出12期于2006年10157平米的住宅和20电梯：2

商业面积共2000为20200平米，可以自由组合

150-200

江湾体育中心：“远东第一体育场”40000

会所正在建设：7000五星级酒店待建住宅与办公比例约为1：1，各6002006年10月4创智坊1A

2006.10.4-

2006年11月4133套，

2007年11月4创智坊2A售，推出106当日销售率即超过

2007年12月8办公56%，住宅

2008年12B40%，住宅

–以低于住宅2000的美国SO的美国SO公

本报告是严格保密的 本报告是严格保密的

12155BusinessBusiness

成都人向外走的天性：成都人向外走的天性：休闲的生活节奏：市区环境的恶化：

户型面 价格区 主要客独栋拼215-购买力：500购买力：500户型面 价格区 主要客353-26000多，比例 户型面 价格区 主要客

等，关注片区的整体形象。等，关注片区的整体形象。户型面 价格区 主要客2401-

12000

墅的追求是其置业的关键心理动因墅的追求是其置业的关键心理动因购买力：150购买力：150

268-

价格区 主要客282-

均价价265-

联排双拼750012000

户型面 价格区 主要客

140006900

购买力：150购买力：150

成都是3500势，这个月成交两套，都是600的人群。本报告是严格保密的 200-本报告是严格保密的 200-219-353-（万（㎡165-359-项目二期185套别墅，还剩10套左右。独栋面积289-309，项目二期185套别墅，还剩10套左右。独栋面积289-309，联排销售非常好，一期均价8800左右现在一万左右，3在100我们占地246亩，378套房子，现在还剩30震后出改型户目前密产的主力户其格承能较弱更注积小、总价我们占地246亩，378套房子，现在还剩30 家庭 家庭 中上产 生 强调产品形式，其他关驱 200-400 点依次为社区环境、配 型 与朋友周末聚会的场所，可以到周边游山玩水普通中 追求与现有居所截然不同的别墅院落生活，但 150万以 阶 排、叠顶级富 最 次为产品设计、配套设施、资源型独 50

小体量·开阔空间·自由分

高层公 本报告是严格保密的本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的本报告是严格保密的 360-总价900-1700215-总价200-300188-总价500-100余165-总价200-300余总价1400余200-总价200-300余泉华畅阳销、产温品江分、析龙240-均价12000半年售出13823套/月(07年11268-均价9800元/㎡，折后8900开盘一个月1212套/月(08年6180-5500-6500一个月22249-均价12000218-均价18000七个月销售30282-均价11000一个月27联排的销售速度在联排的销售速度在22套/月以上，独栋销售速度在5套/月以下，速度快的在10套/121234565140-180-联排（容积率联排（容积率左右元/㎡；小高层售价4500㎡；高层售价40002000

1500

Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.距离1号线地铁终点站

整地貌析——地块内地地貌复杂，有若干小山包地块最高点与洼地高差5米地块被覆盖较好为4、150 Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 联排（弹性公寓（弹性 联排（弹性联排（弹性公寓（弹性 联排（弹性公寓（弹性Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.

–本报告是严格保密的

本报告是严格保密的

Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.同资源状况和市场环境，项目的启动模式和产品的选择都有所不同 优 Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.石材、玻璃的穿插更迭中，形成错层的百变空间本报告是严格保密的

面－高层产品意向：现代风格－增大玻璃幕墙的Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.200-500-300-660-210-250-300-480-市场现

市场现

…别墅的占地面积，至少要5…300米以上才像别墅，200 …别墅要独门独户，有前后庭院，300…别墅的客厅可以不用超过80

别墅入口客户可以将之按照用途进行分割，地下室空间占到整体面积的1/3玻璃幕墙

地下室平 一层平

地下室平 一层平 二层平 三层平

北京ABP总部基地大平层180平米自由分隔，成为四室

二梯4－W：120M2，三－N：111M2，三－E：138M2杭州滨江·