天津市雍阳广场项目可行性研究报告

####市雍阳广场项目可行性研究报告中房####海房地产有限公司二零零七年一月

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 -1-1.1项目名称 -1-1.2项目地点 -1-1.3项目性质 -1-1.4项目承办单位 -1-1.5主要依据的法规、规范及标准 -1-1.6研究范围 -3-1.7项目研究过程 -3-1.8项目概况 -4-1.9投资估算及融资方案 -5-1.10主要经济技术指标 -6-1.11生态效益与社会效益分析 -6-1.12研究结论及建议 -7-第二章项目提出的理由及必要性 -9-2.1项目提出的理由 -9-2.2项目建设的必要性 -11-第三章项目建设条件分析 -15-3.1自然条件概况 -15-3.2历史人文概况 -16-3.3社会经济概况 -17-3.4旅游区位分析 -18-3.5可进入性分析 -19-3.6龙驹古寨文化旅游区发展判断 -20-3.7工程技术条件分析 -21-第四章旅游资源概述 -23-4.1旅游资源的单体分类 -23-4.2旅游资源的空间分布 -23-4.3资源综述 -23-4.4主要资源单体描述 -26-4.5旅游资源综合评价 -29-第五章市场研究 -31-5.1丹凤县客源市场现状 -31-5.2市场破局 -31-5.3市场定位 -32-5.4客源市场细分 -33-5.5市场预测 -35-第六章项目总体规划概述 -36-6.1旅游区总体战略 -36-6.2旅游区总体定位 -38-6.3空间布局与旅游亚区的定位 -40-第七章基础设施建设方案 -42-7.1基础设施现状 -42-7.2道路交通建设方案 -43-7.3电力电信建设方案 -47-7.4给排水建设方案 -51-7.5环卫设施建设方案 -54-第八章生态环境与旅游资源保护 -57-8.1生态环境保护方案 -57-8.2人文环境保护方案 -60-第九章节能降耗措施 -63-9.1相关法律及设计规范 -63-9.2节能降耗措施 -63-第十章景区安全与防灾 -65-10.1消防方案 -65-10.2抗震设计 -66-10.3地质灾害防治 -66-10.4防洪规划 -67-10.5其它防灾系统 -67-10.6旅游安全 -68-第十一章组织机构及人力资源配置 -69-11.1组织机构 -69-11.2人力资源保障 -69-第十二章项目管理及进度安排 -71-12.1项目管理 -71-12.2项目实施进度计划 -71-12.3实施措施 -71-第十三章投资估算与资金筹措 -73-13.1投资估算的依据 -73-13.2投资估算表编制说明 -73-13.3投资估算 -73-13.4融资方案 -79-13.5资金使用计划 -80-13.6项目建设顺序表 -81-第十四章财务分析和国民经济评价 -84-14.1财务评价指标的选取 -84-14.2财务评价基础数据的选取 -84-14.3经营收入测算 -84-14.4经营成本测算 -85-14.5财务分析评价表 -86-14.6财务分析评价 -95-14.7不确定性分析 -97-14.8财务分析评价结论 -99-14.9国民经济评价 -100-第十五章社会评价 -106-15.1社会影响分析 -106-15.2社会互适性分析 -108-15.3项目对国民经济的贡献 -108-第十六章结论与建议 -110-16.1结论 -110-16.2建议 -111-附图：

第一部分、区域总体环境分析武清区总体经济及产业发展情况武清区整体社会经济情况武清区历史悠久，位于京津两大城市之间，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊”之称。全区区域面积1574平方公里，其中耕地面积137万亩，占土地面积的58％。全区辖19个镇，5个乡，5个街道办事处，741个村。杨村为区政府所在地。2005年全区GDP产值为165亿元，财政收入25亿元。武清区位于####市西北部，东与####市宝坻区、宁河县搭界、南与####市北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。城区杨村镇距####市区25公里，距首都北京75公里，距####塘沽新港75公里。京津两大城市广阔的市场、信息、科技等条件，为武清经济发展提供了巨大发展潜力。武清区境东北部的武清凹陷是####市主要的储油点构造之一、油层多、储量大、油质好。地热异常区面积为130平方公里，已成功开采了8眼地热井，井口出水温度为75度左右，水质弱碱性，综合利用前景非常可观。境内西北部有较为丰富的优质煤储藏。华北、京津塘两大电网越境而过,全区有综合变电站18座，其中220千伏变电站1座，110千伏变电站5座，年供电量6亿千瓦时。区境内公路、铁路纵横交错。京九支线、京山、津蓟铁路干线从境内穿过，并设有6个客货站。公路有京津、京福等12条国家级干线。京津塘高速公路自西北向东南斜贯区境43公里，并在城区北侧设有上下道口。境内有区级、乡村公路635条，公路总长度1425公里。全区形成干支相连、四通八达的公路交通网络。更有几年内通车的第二条京津高速及京津城际铁路,交通具有极大优势。武清区处于环渤海经济区中心地带，属国务院首批沿海开放县之一。城区杨村镇（项目所在地）是全区政治、经济文化中心，控制规划面积80平方公里，建成区面积14平方公里。城内道路骨架基本形成，水、电、通讯设施完善。城区人均绿地面积12平方米，学校、医院、公交客运、文化馆、图书馆、体育馆、影剧院、公园等公共服务设施较为完备。有5个镇分别被国家建设部和####市确定为小城镇建设试点镇，并已初具规模。全区农民人均居住面积22.74平方米。今年1至8月，武清区GDP共完成78.5亿元，财政收入达9.06亿元，分别比去年同期增长15.4%和40.4%。经济的快速发展正是得益于该区强大的交通网络。该区抓住京津塘高速公路二线、京津城际轨道、京沪高速公路正线以及103国道拓宽改造工程实施的机遇，借势建设适合自身发展的区域交通网络，确立了以国家主干道路为依托、以乡镇区域路网为辐射、以“九横九纵”为骨架的开放式区域路网贯通工程体系。自路网贯通工程启动以来，该区已完成了103国道拓宽改造等多条市、区重点道路建设任务，新建、改建公路总里程达145公里。今年，该区又相继启动了7条共计120公里的市、区重点道路建设工程，到明年年底，该区公路总里程将达2103公里。杨村镇简介项目所在的杨村镇位于武清区东南部，京津塘高速公路与京山铁路之间，夹京杭大运河成镇。聚落呈长方形，南北走向。面积25平方公里。北运河、京津公路纵贯镇中．辖7个自然村，一个镇。根据####市最新人口统计数据显示，以武清、北辰为中心的北部地区占####市人口流入总比重的25.73%.,近年来，随着武清经济开发区的发展，这一比重逐年增加。工商业和饮食服务业发展很快。镇内主要企业有化工、机械、建材、木制品、食品、纺织、服装，制革，造纸等。外地驻杨村单位有中船总公司####储运公司、水电部基础公司、邮电部####通信设备厂杨村分厂，中农公司津农采购站杨村仓库、####市化肥农药公司杨村仓库、市外贸土产仓库、市土产进出口公司土产加工厂杨村仓库、####市农业生产资料公司杨村仓库，津五市政公司——市政公司法国博聂公司联合体、####烟草肥实验厂、内蒙古阿尔山制本厂、廊坊市煤矿机械厂、廊坊地区设备修造厂、廊坊地区修试所，杨村农药库、廊坊地区棉麻库，####师专杨村分校等。武清开发区简介####武清开发区（位于本项目东北方向）是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，总面积24.8平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。1992年6月23日奠基起步建设。目前，一期6.4平方公里已开发完毕，摆满项目，二期6.9平方公里正在招商建设中。至2004年底，累计投入基础设施建设资金13.5亿元。建成天鹅湖温泉度假村、海关培训中心、栖仙温泉公寓、英华学校、创新大楼等一批配套服务设施；引入了海关、工商、税务、公安、金融、保险、人才市场、物流公司、律师事务所等管理服务机构，形成了完善的支撑服务体系。武清开发区地处京津之间，位于京津塘高速公路71公里处。是中国环渤海经济区的中心。区位优势得天独厚。如果以武清开发区为中心,在100公里半径的国土范围内,有北京、####两座直辖市的全部和河北省的部分省、市,常住人口3000万；500公里为半径的国土范围内,有100万人口以上的城市11座,常住人口2亿多,占全国总数六分之一，国内生产总值占全国的五分之一。因此。这一地区是中国北方产业和人口高度密集,城市集中,交通便利,工商业发达,市场容量巨大的黄金地带。目前，已有来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、德国、日本、韩国以及台湾、香港等21个国家和地区的500余家企业投资建厂，形成了电子信息、新型材料、生物医药、机械制造、汽车及零部件五个主导产业。武清开发区正在按照“超前建设、全面接轨、聚集优势、持续发展”的发展思路，加快二期6.9平方公里建设、招商步伐，力争用十年时间将武清开发区建设成为京津之间最具实力，最具竞争力的园林式、现代化、科技工业新城区。已入驻的知名企业包括：####三星视界有限公司；LG化学（####）有限司；LG塑钢门窗（####）有限公司，LG新型建材（####）有限公司；丹佛斯（####）有限公司，麦格昆磁（####）有限公司；艾尔姆玻璃纤维制品（####）有限公司；功学社（####）有限公司；####天狮集团有限公司；####华住金属有限公司；伊都锦时装（####）有限公司；瑞特格散热器（####）有限公司；大真空（####）有限公司；南玻工程玻璃（####）有限公司；爱默生过程管理（####）有限公司；美卓戴纳派克压实铺摊（####）有限公司；光宝电子（####）有限公司。武清开发区交通便捷，连接北京、####两大直辖市的京津塘高速公路在开发区内设有出入口，沿高速公路去北京、####、####港和####滨海国际机场车程均在40分钟以内；距北京机场90公里，60分钟即可到达。京沪、京保高速公路在开发区周边通过，京沪高速公路正线在开发区西侧设有出口：将于2006年通车，京津第二高速公路在开发区北侧设有出口，将于2007年通车，京津城际铁路客运专线在开发区南侧建有车站，将于2008年北京奥运会前通车。周边另有津围（####—围场）、京津（北京—####）、京福（北京—福州）等十几条国家级干道公路。京沪（北京—上海）、京山（北京—山海关）、京九（北京—九龙）和津蓟（####—蓟县）铁路在开发区附近经过，并设有客货站。项目位置开发区规划项目位置总规划面积24.8平方公里一期开发面积6.4平方公里，由5平方公里的产业区、0.8平方公里的中心区和1.4平方公里的生活区构成。1992年6月奠基起步，2002年7月建成。二期开发面积6.9平方公里，按照“超前建设、全面接轨、聚集优势、持续发展”的发展思路，2003年10月完成全部基础设施的建设，并开始招商，计划用3-4年的时间完成全部招商。三期开发面积5.9平方公里，计划在2010年前建设完成。这里风景优美，环境宜人，人文景观丰富多彩，杨村小世界、封神宫、北方射击场、南湖东园、港北森林公园，天鹅湖渡假村等景点和娱乐场所，吸引着各地游客。私营经济区目前已有注册企业500多家，区属企业涉及建筑、建材、印刷、制衣、制药、化妆品、食品、机械制造、汽车配件、以及商贸等众多行业。截止到目前，经济区累计吸纳入区、注册企业887家，注册资金9.8亿元，实现各种税收3.4亿元。仅今年1-8月份就吸纳注册企业71家，注册资金1.02亿元，其中外埠资金0.8亿元；实现三级税收7000万元，其中镇级税收4969万元，占全年税收任务的79%。世界500强企业中有6家已在此投产7个项目，直接安排就业4.1万人，间接就业3万余人。小结武清由于其区位位于京津之间，由于其临京津塘高速公路及二线、京津城际轨道、京沪高速公路正线以及103国道，随着京津城市圈和环渤海经济圈的发展，武清的枢纽作用将越来越明显。未来区域的发展前景非常光明。项目所在的杨村是武清的中心，是武清政治、经济、文化的中心，是武清最发达的地区，由于其紧邻高速出口，辖区内又有国家级的经济开发区，未来发展前景良好。项目紧邻的武清开发区，是国家级的开发区，对于武清区域的经济、城市建设带动性非常明显。开发区大量就业人口将是商业非常重要的,持续性的客户,开发区未来的发展将极大地支持商业的发展。宏观总体来说，项目所在的大区域经济和产业发展情况良好，具有高度的成长性和发展能力。其未来商业的发展将建立在其“交通枢纽”作用上。

武清区人口状况武清现状的人口调查武清全区总人口85万人，其中非农业人口13万人，农业人口72万人。有汉、回、蒙古、满、朝鲜、苗、壮、土家等23个民族，少数民族人口1.1万人，占总人口的1.4％。人均耕地面积1.7亩，人口密度为505人／平方公里。2007-2012武清人口预计为100万人。私人汽车拥有的普及性武清私人汽车拥有的数量比较少，品牌也多集中于中低档品牌。拥有私人汽车的主要为开发区的中高层管理人员、武清私营企业主等等中高收入的人群。目前武清人的主要交通工具仍是公共汽车、自行车。小结武清主要由农业人口构成，这在短时期内是很难改变的情况，因此如果做主要覆盖武清及周边地区的商业，需要更多地考虑到众多农业人口的需求极其需求档次。项目所在的杨村是武清的中心，是武清非农业人口最集中的地区，也是武清高收入人口最集中的地区，因此在商业的定位当中，可多加入一些非农业人口需求的考虑。

武清人口的数量级，人口的构成以及收入情况决定，其本地商业的发展阶段尚处于比较低层次。对于基于汽车的大型SHOPPINGMALL的支持目前阶段还不够。目前阶段主要处于商业集市、百货的阶段。随着交通枢纽作用的逐渐体现，根据未来人口增加的预计，5年至5年以上才能够达到中大型购物中心、大型专业卖场的阶段。

第二部分、区域商业市场环境分析区域商业市场发展历程分布有国营和集体百货商场及门市部46处，商业饮食服务中心16个，个体摊点星罗棋布。武清的商业主要集中在武清政治经济文化的中心——杨村镇。各业态发展情况武清商业类业态方面主要是商业街（集市）、百货商场、超市、餐饮、娱乐。商业街（集市）主要是大桥东道的雍阳旧商业一条街。主要经营服装鞋帽，箱包饰品等等。定位于中低档，经营状况良好，人流量非常大，主要靠流水量盈利。客流来源于武清本地及周边欠发达的区县。百货商场主要有两家，一个是二百，一个是友谊商场。目前都在103国道东侧的中信广场。但是在雍阳新商业街建成之后，二百将回迁至雍阳新商业街。友谊商场定位于高档，经营状况非常不理想。二百定位于中档，经营状况尚可。最大的超市为家乐超市，位于开发区南侧住宅区集中的区域。由于没有通公交，目前到达性上比较差。客流量不大。经营状况比较一般，客户主要为开发区工作人员和武清中高收入有车一族。中型超市分布在中信二百处，普通的小超市则星罗棋布在各处。雍阳旧商业街附近有不少家。餐饮方面主要集中在餐饮一条街，有北京烤鸭，普通家常菜，平价海鲜等等。店面数量不是很多，主要为中低档。开发区内部有一些质量和档次都比较好的餐厅。有各种中式的餐厅，还有民族特色的如蒙古烤肉，吸引了不少开发区高收入阶层的客户。最高档的餐饮店面在中信广场，目前未开张。娱乐主要集中在徐官屯。主要为足疗、按摩、夜总会和KTV。低、中、高档混杂，很多是面向开发区韩国客人的。一条街已形成气候比较成熟。目前基本能够容纳武清区的需求。除非档次特别高特别有特色的新娱乐城开张，否则比较难以改变已经形成的在徐官屯娱乐消费习惯。小结武清现状商业的形成是比较自然自发的。并不是经过严格的规划。主要的商业集中地是由农村集市发展而来。主要的娱乐集中地是由开发区带动起来。武清目前已经有自身成型的商业小气候。虽然发展水平不高，但是业态还是比较齐全的。目前商业业态分布比较凌乱，缺少一个整合和梳理。武清商业目前满足的是武清本地及周边欠发达区域的客户。是非常本地化的商业，虽然是京津之间的要冲，但是完全没有发展到成为过路经济枢纽的地步。发展到这个地步至少还需要5年的时间。区域商业市场现状分析发展阶段由于目前武清发展的阶段决定了，目前仍处于集市、商业街形态商业这种比较初级的阶段。整个武清成规模的商业主要是靠杨村大桥东道商业街带动。百货经营情况普遍一般。特别是高档商场，目前消费比较乏力。第一是缺乏高档次的基础消费人群，二是由于其近临北京####，高档次的消费人群也更倾向于在大城市中进行高档品的消费。消费者基本情况在消费者层面，目前，仅武清开发区和18个乡镇经济小区就已吸纳劳动就业6.4万多人。另一方面，全区从事农业流通、私营企业以及个体工商业主等有近4万人，1至9月这些人的人均收入近1万元，有力地带动了农民人均收入水平的提高，这些都是商业街重要的消费者来源。但是目前，中低收入人口还是占到压倒性多数，消费水平普通。主要购买中低档品，尚未形成强烈的品牌意识，价格敏感度高。 高阶消费者倾向于在####或北京进行高档品的购买，餐饮娱乐则就近完成。这部分人员的数量由于开发区的存在还是比较多的，但是在购物类消费上对于武清的贡献却不是特别大。主要成规模商业发展分析A、雍阳旧商业街业态商业业态主要是以服装种类为主的一条商业街。商业街包含的店面种类为：服装服饰60%，鞋帽15%，杂货5%，影楼5%，餐饮排挡5%，音像2%，金银饰品2%，金融及其他服务2%，钟表眼镜1%，美容美发1%，其他2%。商业街的人气主要来源于中低档服装服饰，商业街其实就是武清的服装服饰一条街。档次并且中低档次的产品种类占有目前市场商业的80％左右，中高档次的各类产品占20％左右。服装价格主要在30-80元之间，鞋的价格主要在50-100元之间。箱包的价格在20-50元之间。产品来源于北京、温州、广州等地的批发中心。基本没有知名品牌。品牌店也以中低档品牌为主，时尚品牌如柏仙多阁、美特斯帮威等等。其他品牌如雅鹿羽绒、鸭鸭羽绒等等。品牌店只占10%以下的分额。店铺情况从商业街商户的投资规模较小面积的占有比率为85％左右，多数面积以10-30平米左右的商铺进行租赁。租赁的价格差别比较大，从15000/年/铺-80000/年/铺不等。出租的价格目前按照租户的承受能力尚比较能够接受。南北向主街租金高。东西向支路客流量骤减租金低廉。进深小面宽大的铺位租金高，进深深的铺位租金低。临街面小商铺租金高，商场内铺位租金低。如果从商户购买商铺的能力看，承受的价位应该在12000元/平米左右完全可以接受。目前商业街铺位基本为租赁，不能进行购买。主要的出租人为国家工商局，中国建设银行以及各个医院的门面房进行整改出租。还有一部分属于个人搭建房屋出租。商业街商铺主要为私营/个体、小面积、中低档产品的商铺，详细情况列表如下：商业街业态面积（㎡）租金（年付）以及类型客流量情况装修情况客户定位亨得利眼镜店国营较少精装修中高档春园商场200-300私营较多初步装修中低档腾盛裤业150私营较少简装修中档大明眼镜160国营较少精装修中高档2元超市702.5万/年较多无装修低档中天金麒麟金饰有限公司200国营较少精装修高档波司登专卖120私营流量中等精装修中高档金银回收203万/年适中简装修中档夏日床上用品203万/年较少初步装修中低档蛋糕房10个体较多初步装修中档童装15个体较多简装修中低档鑫利华商城（以服装为主）1000摊位8000/年门面房3万/年较多简装修中低档爱雅内衣12个体较少初步装修中档千禧鞋业163万/年流量适中初步装修中低档金荣化妆品223万/年较少精装修中高档大宇男装254.5万/年较少简装修中高档天雨影楼28国营很少初步装修中档汇隆皮衣超市（已服装为主）2000摊位8000/年门面房3万/年很多简装修中档东方红照相馆60国营很少简装修中档千足鞋业12个体较多简装修中低档四季鲜花店12个体较多初步装修中高档红豆衬衫12个体较少初步装修中档森呢宝贝童装15个体较少初步装修中档龙达飞服饰13个体较少简装修中档亮丽服装店13个体较少简装修中低档东旺鞋业130国营较少简装修中低档嘉泰鞋业350国营较少精装修中高档柏仙多格（服装专卖）1208万/年适中精装修中高档吉祥商城600摊位8000元/年门面房3.5万/年较多初步装修中档花无缺花店80个体适中简装修中高档裤子连锁（50元）204万/年适中初步装修中档小天使童装专卖8个体较少初步装修中低档温拿服饰20个体较多简装修中档嘉隆鞋业300摊位适中初步装修中低档完美化妆品城15个体较少简装修中档韩国女生饰品店15私营适中简装修中高档世纪之星购物广场400国营适中精装修中高档红日服装市场400国营适中精装修中档雍景超市120国营较少精装修中高档健宁服装屋15个体较多初步装修中低档百货超市（1.2.5）15个体较多无装修中低档流行风饰品20个体适中简装修中档金苹果服饰60个体适中简装修中档调皮仔服装15个体适中简装修中低档成禧婚纱超市35个体较少简装修中档月亮儿童服装15个体适中初步装修中档华伦天奴（服装专卖）60代理适中精装修中高档####维特黄金珠宝260国营较少精装修高档铃木摩托车专卖60-70代理较少初步装修高档德利袜子帽子专卖30私营适中初步装修中低档美特斯．邦威100代理适中精装修中高档庄驰羽绒服120厂家直销较多简装修中高档美廉美休闲超市110私营适中初步装修中档夏日依恋休闲160私营较少简装修中档吉诺尔个性休闲10个体适中初步装修中低档国强裤子行12个体较少初步装修中低档以纯服装30代理适中精装修中高档华隆商场服装30私营较少初步装修中低档新时尚服饰12个体较少初步装修中档大明眼镜经销店70国营较少精装修中高档华联家电50代理较少初步装修高档曼洒服饰20个体较少初步装修中低档维美电器70代理较少初步装修高档万隆裤业超市60私营较少简装修中高档新大洲本田摩托车110代理较少初步装修高档亮人儿化妆品批发90私营较少简装修中高档滨江裤业120私营较少初步装修中低档鹏程鞋业15个体较少初步装修中低档大光明配镜30国营较少精装修中高档华龙金店60国营较少精装修高档客流量占地面积较大，室内装修较好、产品档次较高的客户流量少（主要是购买力有限），例如国营单位的眼镜店和黄金店，其室内装修较好属于当地中高档次产品，白天以及夜晚的客户流量也不大，成交量较少。客流量平均1-2人/分钟。商业街主街客流量大，临街一般店面高峰期15-25/人每分钟。平均8-12人/分钟。商场内（吉祥商场）的人流量经统计5分钟进入客户41人，出32人，平均14.6人/分。消费者构成及需求商业街购买的人群主要为周边居住的居民、杨村北面区县的居民、外来杨村做小本生意的人群、经济开发区的基层人员。他们收入不高，为数众多，认可和接受目前商业街的消费产品价格和定位。客户对目前的周边环境产生质疑，现状环境较脏较乱，希望整改后的一条街环境更好，配套设施更多元化，特别是能够增加符合大众口味的中低档特色餐饮或快餐，但商品的价格和消费符合当地居民的需求即可。由于价格敏感度相当高，价格的变化则会导致客流剧烈的损失。B、中信广场业态及概况中信广场位于####市武清城区京津公路东侧，振华道南侧，团结路西侧，三号道北侧，项目规划总占地面积152206平方米，总建筑面积168000平方米，是集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的大型商业中心，是武清区的重点项目，同时也是武清大运河改造和城区商务中心开发的一个重要节点。广场总体规划分为六个区：A区：由家世界商城和东方之珠组成家世界商城：毗邻京津公路，地上建筑四层，地下一层，与中信广场大型海鲜城一同构成了中信广场对外的主要展示面，商城二三层为国内知名零售连锁企业“家世界”集团在武清开设的一家大型超级市场，其余三层规划为：家居、建材辅以电子、文化产品的生活广场，为武清人民构建了又一个购物天堂，建成之后将成为崛起于京津之间的一座繁华之城。东方之珠：####“东方之珠”KTV娱乐超市堪称华北地区规模最大的KTV娱乐场所，此次东方之珠作为主力店入驻中信广场不仅带来了KTV娱乐，更将海鲜城、洗浴引进其中，极大地丰富了中信广场的业态经营，与中信广场的其它区域呼应，形成了中信广场的吃、喝、玩、乐、购得一站式消费体验，为中信广场又增添了一个亮点。2006年底，东方之珠将与家世界超市相继开业。B区：规划为武清地区一座集住宿、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的四星级标准酒店，建筑面积2万多平米，其坐落在中信广场项目东南角，紧邻团结路和三号道，并将于2007年左右落成。作为中信广场项目的主力业态，该四星级酒店的建成开业将标志着中信广场整体项目运作的成功，同时也为京津地区的旅游、度假、商务交流提供了良好的环境。C区：由友谊武清店和中信美食娱乐城、国美电器、中信广场时尚街四部分组成友谊武清店：是由####一商集团投资1亿多元打造的####北部区域的中高档百货商场，已于2005年9月开业，为中信广场的龙头主力店。中信美食娱乐城：坐落于C区B座四层，是一座汇集了美食、小吃，游戏娱乐的特色商城，填补了武清餐饮、娱乐市场的空白，成为京津之间美食娱乐的嘉年华。国美电器：国内知名电器连锁企业，已于2006年4月份开业，位于C区B座二层。中信广场时尚街：是武清首家以时尚主题的室内步行街，面向青春、时尚的年轻一族，经营以时尚服饰、饰品、鞋类为主，置身其中武清前沿时尚一网打尽。D区：中信名都商厦，紧邻振华道，建筑面积13000多平米，其定位为大众型消费、高品质享受的多功能百货商场。中信名都商厦由一支高素质专业化的商业管理团队进行经营管理，已于2005年底开业。E区：紧邻中信广场内部2万平米的景观广场，规划为4栋三至四层2000-3000平米的独栋餐饮娱乐建筑，为餐饮娱乐企业在武清开设旗舰店的首选，现其中一栋已由武清当地知名餐饮企业“宫霄燕翅楼”经营，其余三栋面向全市招商。F区：国际公寓为一栋10层高层商住两用公寓，其位于中信广场东北角，紧邻振华道和团结路，分为临街商铺和高级商住公寓两部分，配备了国际水准的居住、办公及商业配套，满足了高端人群现代化居住办公的需求。档次及定位中信广场融合了商业、酒店、娱乐等多种业态，是定位于京津地区大型的中高档美食休闲MALL。主要客户圈拟订为覆盖京津。客流量从客户流量来看不是很多，相对这里的产品价格要高些，尤其是中信广场目前还有部门商铺没有进行出售，相对这里的人气不是很旺，并且开发中信广场的开发商并未采取循序渐进的方式进行开发，而是全部动工形成招商和养市上的困难。在规划设计上没有切合实际的客户需求而定。这里是武清区较为繁华的区域，但这里的客流量不是很大，也很少考虑在此进行购物。经营状况根据调查显示，中信广场及友谊商场平均日营业额仅相当于友谊商场门口肯德基快餐店的日营业额。由于第一目前武清的辐射能力和发展阶段并不能够达到辐射京津的程度，第二项目也没有任何特殊的商业上的亮点和卖点，不能够形成吸引京津客户的理由，而对于本地客户，项目经营档次又太高了。因此目前项目脱离了本地的实际情况，经营非常惨淡。小结武清目前旧有的经营比较成功的商业主要是中低档次的商业。产品以服装鞋帽及廉价的日常生活用品为主。这是植根于本地广大农村市场和普通群众的商业。这和武清的城市发展阶段及特征是很符合的。武清消费者中低收入人口还是占到压倒性多数，消费水平普通。主要购买中低档品，尚未形成强烈的品牌意识，价格敏感度高。武清商业经营者大多属于薄利多销型，成本意识很强，对于租金的增加和总租金也会比较敏感。希望铺面面积尽量合理，占商户绝大多数的小规模经营户希望面积不超过30平米。对于装修没有很高的要求。整洁方便即可。如果超前发展超前定位，都会给商业的经营造成困难。中信广场就是很好的案例。必须根据武清本地的实际情况，适度整合与梳理，而不是跨越式地提升。

区域商业市场未来发展趋势随着路网、轨道交通和未来可能的第二机场的落户，武清的交通枢纽作用将越加明显。商业市场将在此基础上得到大规模的提高。2年内有望从零散的商业和自发形成的集市商业街发展到综合的有体系的商业，满足武清本地及周边欠发达区县的需求。人们消费品种增加，品牌意识逐渐形成。消费档次从低档向中档过度。5年内有望形成与####辐射的商业核心区连成一体的商业体系。集中发展城市轨道交通枢纽型商业，商业配套设施建设，支持引进国际著名品牌、国内知名品牌和国内外著名品牌折扣店、餐饮连锁店。形成具有一定辐射力的交通枢纽型商业中心的雏形。同时，随着开发区的完成，本地商业消费能力提升。品牌意识形成，出现不少中高消费档次人群。本地消费能力增强，随之本地商业档次和面貌得以大幅提升。8-10年，随着交通体系的完善、市场的成熟和人们收入水平的提高，有望形成完善的可辐射京津的交通枢纽型商业中心。形成成型的过路经济典型。

第三部分、项目位置及周边环境分析武清商业街地块周边调查地块位置简介本项目位于国家级经济开发区####市武清区中心地段，西邻103国道和运河，南贴雍阳东道，北接人民广场，近距京津唐高速路出入口，位置优越，景观良好。这里是武清区的“王府井大街”，现状商业气氛浓厚，是当地居民和周边地区群众的首选休闲购物场所。项目东西长约600米，总占地面积为约55亩，分为一号地、二号地、三号地、五号地，用地为纯商业性质。本项目所处地段赋予了本项目极其明显的区位价值：本项目紧邻距京津唐高速路出入口，是####的北大门，位置非常优越。其一、对于主动前往者，具有很高的可到达行，其二、对于被动到达者（路过），由于临路可见性高，具有良好的吸引力；本项目北紧邻武清开发区，集中了大量的国际国内实力企业，企业员工具有较好收入，购买力比较强；本项目西为传统的住宅区，已经发展比较成熟，随着交通线路的发展，与项目所在的位置联系越来越紧密，是良好的客流基础。目前已经是每天入夜人流最集中的地点。得天独厚的地理位置使本项目周边商业繁荣、商务活跃、居住氛围浓郁，同时又拥有大量高素质、购买力较强的流动客源。成型的商业氛围提升了本项目的商业价值。地块现状及未来交通虽然目前地块位置处无公交车站，但是道路状况非常好，有103国道和不远处的京津唐高速，借助购物班车及未来设置的公交车站，通过雍阳西路等主干线还是能非常方便快捷地到达区中心其他地带及集中的居住区、办公区。环境本项目东侧是传统的武清最有名的夜市一条街，商业环境非常成熟。人气高，租金一直居高不下。集中了大量的服装服饰专卖店、摄影、餐饮、还有小型百货等业态。项目所在位置四侧都临街，都是容易营造繁华商业环境的重要优势。发展前景项目所在的位置属于旧城改造，旨在建立成为武清的窗口及####的具有标志性意义的北大门。目前项目西侧正在整修运河，未来的面貌将焕然一新，环境非常优美。而随着武清开发区及整个武清经济的发展，对于商业的要求将越来越大，所有发展前景都指向积极乐观的方向。辐射能力项目所在位置距离北京71公里，距离####市区25公里，虽然作为工业、物流等考虑，这个距离是相当便捷的，但是，商圈具有不同的丈量方式。这样的距离，对于商圈来说，距核心城市的距离还是比较远的，不可能覆盖到####市区，就更辐射不到北京了。区域内的10万平米的商业，其辐射范围无法触及，因此，定位应当考虑项目的实际辐射力，应定位于不大于区域性（武清）的商业中心。而以本项目的规模和体量，综合武清区域的人口和购买力，应该足以覆盖武清区域，不属于覆盖范围一两平方公里之内的社区型商业。未来，形成城际交通枢纽之后，5年后有望形成京津之间的交通枢纽型的商业，形成良好的过路经济。

交通现状及未来交通现状虽然目前地块位置处无公交车站，但是道路状况非常好，有103国道和不远处的京津唐高速，借助购物班车及未来设置的公交车站，通过雍阳西路等主干线还是能非常方便快捷地到达区中心其他地带及集中的居住区、办公区。项目项目雍阳西路雍阳西路未来交通状况武清区未来将拥有强大的交通网络。武清区抓住京津塘高速公路二线、京津城际轨道、京沪高速公路正线以及103国道拓宽改造工程实施的机遇，借势建设适合自身发展的区域交通网络，确立了以国家主干道路为依托、以乡镇区域路网为辐射、以“九横九纵”为骨架的开放式区域路网贯通工程体系。自路网贯通工程启动以来，武清区已完成了103国道拓宽改造等多条市、区重点道路建设任务，新建、改建公路总里程达145公里。今年，该区又相继启动了7条共计120公里的市、区重点道路建设工程，到明年年底，该区公路总里程将达2103公里。未来将形成高速公路、国道、城际铁路贯穿的综合交通体系。

地块分析及总结优势区域位置项目所处的区域位置优势明显。是####武清的核心区域。紧邻武清开发区。近临区政府及核心居住区。区域发展相当迅速，具有良好的前景。区域内人民收入水平高，并在不断的提高当中。是非常良好的客户源。区位商业环境已经成熟，是建立新型商业的基础。交通优势项目西邻103国道和运河，南贴雍阳东道，北接人民广场，近距京津唐高速路出入口，道路交通极其便利。地块周边发展成熟本项目东侧是传统的武清最有名的夜市一条街，商业环境非常成熟。人气高，租金一直居高不下。集中了大量的服装服饰专卖店、摄影、餐饮、还有小型百货等业态。项目所在位置四侧都临街，都是容易营造繁华商业环境的重要优势。劣势市场成熟度风险在90万人口的地区，以现在的人均收入，建立一个近十万平米的大型综合商业，在市场成熟度上还是要进行考虑的，如果是单一业态、单一经营品种，如此规模，则不可能经营非常成功。一般来说省会城市或中心城市，城区常住人口100万以上，年人均消费支出9000元以上，才能很好的负荷超大型的流型百货、购物中心（大型百货、大型超市组合）。因此本项目商场以目前状况可能还需要养市。显形客户及隐性客户风险显性客户群：居民已经习惯于在夜市一条街进行购物，要接受一种新的购物模式需要一定的时间。隐性客户群：对于商铺的租用者来说，原有的夜市，租金价格是可承受的，如果新建物业高出很多，则会有是否选择的疑虑。对于购买者来说，租用者存在疑虑，他们有投资的风险，则其在购买决策上也会存在疑虑。目前公交设施尚不完善，到达性问题道路交通虽然非常便利，但是对于乘坐公交的人来说，到达上还是存在困难，临近的公交站点比较远。而且由于临103国道，道路属于宽阔的半封闭性的无天桥的公路，路割断了西侧人流。机会对于商业提升品质的需求明显存在前文已经分析了####目前的经济状况和人民消费水平提升的情况，目前购买力比较强盛而武清的商业设施并不能充分满足人民的需求。商业饱和度远远没有达到饱和的情况，因此存在机会。政府的大力支持政府部门对于武清及武清开发区的建设非常关注并给予相当大的支持力度使区域发展得到很好的保障。而本项目地块，又是政府特别关注的，是要建立成为武清形象大门的项目，因此能够得到政策上的充分支持。拆迁完成项目地块目前已经基本拆迁完成，因此在建设时间上能够得到保障，可以把握住目前的市场时机。威胁主要威胁来自周边潜在商业物业的崛起。结论通过对本案的SWOT分析，可以得出以下结论：优势大于劣势，机会大于威胁；必须先立足于本地市场，未来再谋求对于京津的辐射。适合于本地市场发展阶段作为定位的核心。适度的梳理和提升。本案成功的关键点在于找准市场定位，塑造自身的特色，既考虑到目前市场的发展特性，更要考虑未来市场的发展趋势。必须建立综合性的商业，业态要丰富，集合购物、休闲、娱乐、餐饮等等于一体，才足以消化10万平米，而又满足未来发展的需求。及早进行建设开始养市，以时间的优势对抗潜在的竞争风险。合理的销售和租赁价格，对抗原有商业的竞争。物业的平面布局、户型面积的划分与组合、配套设施的完善、概念形象的寻找将是的一个关键。由于目前的社会发展水平。客户喜好和向往的是西方现代化的风格，因此现代化的外观是商街应当选择的风格。在经营中必须设立购物班车，消除马路阻隔的影响，并扩大商圈的范围，以减少经营的风险。举办各种优惠活动和各种公关活动吸引更广泛的客户群体。

第四部分、收益测算财务分析的说明项目占地3.4公顷，规划总建筑面积138224.5平方米。其中地上建筑面积112875.3平方米，地下建筑面积25439平方米。用途为商业、办公及地下车库。项目地块属于狭长形地块，且紧邻国道主干道，对于商业项目而言其沿街展示面良好，同时地块内部并无明显地势高差。本项目地块仅就形状及四至而言，其条件特点突出，由于临街面较长其物业具有展示效果好、物业形象佳等优势，因此本项目地块发展成为商业街形式的商业物业将有一定竞争力经济指标：用地面积：33962.5平方米总建筑面积：138224.3平方米其中：地上总建筑面积：112875.3平方米地下总建筑面积：25439平方米其中：商业：67447.6平方米办公：45427.7平方米地下车库：25349平方米我们将物业共13.8224万平方米划分为三个部分：一是商业零售部分，面积为67448平方米，包括超市、餐饮、小型零售商铺及二百集团回迁部分；二是商务办公部分，面积为45428平方米；三是地下停车场，面积为25439平方米。

地块占地面积表项目占地面积平方米平方英尺公顷亩1号地9626.5103,5810.9614.442号地583.36,2760.060.873号地7595.981,7320.7611.394号地7638.982,1950.7611.465号地2946.331,7020.294.426号地5571.659,9500.568.36合计33,963365,4373.4050.94规划建筑面积商业建筑办公建筑地上面积合计地下面积合计建筑面积合计1号地17,995.87,990.225,986.07,232.033,218.02号地1,190.11,190.11,190.13号地13,371.911,985.325,357.25,651.031,008.24号地17,517.97,271.324,789.26,066.230,855.45号地6,866.27,273.014,139.22,709.016,848.26号地10,505.710,907.921,413.63,690.825,104.4合计67,447.645,427.7112,875.325,349.0138,224.3商业零售中的超市及餐饮部分以出租模式经营，商业零售部分中的小型零售商铺、回迁部分，全部商务办公部分及地下停车场对外销售。以下财务分析中，假设自有资金占30%水平，银行贷款为70%，贷款利率为7%。税金支出情况如下：税金支出营业税及附加5.50%房产税--税率12%所得税33%

项目总投资项目取费标准计费数额预算金额(万元)1土地成本(注1)671元/平方米112875平方米￥7,5752勘查及设计费50元/平方米138224平方米￥6913市政工程费￥3,2313.1管线配套费(注2)230元/平方米112875平方米￥2,5963.2小市政50元/平方米112875平方米￥5643.3围挡费70万元￥704建安工程费￥36,9844.1商业部分建安费用2500元/平方米67448平方米￥16,8624.2办公部分建安费用2000元/平方米45428平方米￥9,0864.3地下停车部分建安费用2500元/平方米25349平方米￥6,3374.4小商铺装修1000元/平方米46992平方米￥4,6995景观/绿化/道路工程费100元/平方米112875平方米￥1,1296人防/墙改基金/散装水泥费31.5元/平方米112875平方米￥3567监理费用1.00%3,4,5项之和￥4018管理费用2.00%3,4,5,7项之和￥8119建设期利息3500万元￥3,5009不可预见费3.00%2,3,4,5,6,7项之和￥1,261小计￥56,012单方造价(元/平方米)￥4,052注1按照中房环渤海公司与####市武清区规划和国土资源局签署的『####市国有土地使用权出让合同』的金额，为7575.2万元。注2包括电/燃气/供热/给排水/通讯依据对于宗地状况及其他开发成本的预期，初步界定宗地的楼面熟地价为677元/建筑平米，商业部分建安工程费成本届定为2500元/建筑平米，办公部分建安工程费成本届定为2000元/建筑平米，地下停车部分建安工程费成本届定为2500元/建筑平米。配合其他经营及管理费用初定项目的单方成本为4052元/建筑平米。

项目预算金额(万元)比例1土地成本￥7,57513.63%2勘查及设计费￥6911.23%3市政工程费￥3,2315.76%4建安工程费￥36,98465.95%5景观/绿化/道路工程费￥1,1292.01%6人防/墙改基金/散装水泥费￥3560.63%7监理费用￥4130.74%8管理费用￥8351.49%9建设期利息￥3,5006.24%9不可预见费￥1,2982.32%小计￥56,082100.00%

工程及操作进度分析依据宗地地块现状以及工程节点，工程分两期建设，第一期工程包括一号地及四号地，第二期工程包括二号地、三号地、五号地及六号地。初步预估项目工程进度如下，不排除后期由于部分原因工程进度发生变更的可能。第一期工程：07年2月中旬项目开始动工07年4月上旬左右围档确定07年5月上旬招商中心启动，招商人员可进场07年9月结构封顶07年11月下旬前完成外装以及机电设备安装07年12月中旬左右交付使用08年2月一期开业第二期工程08年2月中旬项目开始动工08年4月上旬左右围档确定08年9月结构封顶08年11月下旬前完成外装以及机电设备安装08年12月中旬左右交付使用09年2月商业街全部开业

2007-20082008-2009小计超市(出租)5,00005,000回迁(销售)05,0005,000小商铺(销售)24,51522,47746,992餐饮娱乐(出租)5,9994,45710,456商务办公(销售)15,26230,16645,428地下停车场（销售）13,29812,05125,349合计64,07374,151138,224上述节点均为依据项目宗地现有状况及实际开发能力制定的初步评估，依该指标判断，项目的初步招商期应在五月下旬前后，通过前期经营商户积累将有利于推动后面的销售进程。项目的销售期（内部认购）将排列于招商期两个月后启动，该阶段工作主要是为其后的正式开盘储备投资客户群，正式开盘应同项目封顶期配合。届时尚有九月及十月两个投资强销期作为铺垫，本案能够拥有较好的销售收益预期。租售时间节点预计2007.5—2009.3为本项目的招商阶段项目计划于2007年5月份开始进行招商阶段的实施，在此时段的起始部分，其目的是将本案推向市场（销售证尚未领取），亮相于广大商家及投资者面前，为下一步项目的进展作铺垫；而后，进行广泛的市场推广，待项目一期主体结构封顶时段到达租赁的高峰期。

预计2007.7—2009.4为本项目的销售阶段销售阶段于2007年7月开始实施，迟于招商工作3个月。由于招商的先行，故在此阶段，本项目在市场中已经有了一定的认知度，并积攒了一定数量的签约客户，待销售证落实之后，项目正式进入销售阶段，在主体结构封顶时达到销售高峰期，后期与招商同步收盘。租金收益预测位置指标2008-20092009-20102010-20112011-20122012-20132013-20142014-20152015-2016四号地超市日租金（元/平米）1.201.321.361.401.441.491.53记租天数（天）365365365365365365365建筑面积（平方米）5000500050005000500050005000出租率100%100%100%100%100%100%100%年租金收入（万元）219241248256263271279一号地餐饮娱乐日租金（元/平米）2.002.302.392.492.592.592.722.72记租天数（天）365365365365365365365365建筑面积（平方米）59995999599959995999599959995999出租率80%85%90%95%98%98%98%98%年租金收入（万元）350428471517555555583583三号地餐饮娱乐日租金（元/平米）2.302.392.492.592.592.722.72记租天数（天）365365365365365365365建筑面积（平方米）4457445744574457445744574457出租率85%90%95%98%98%98%98%年租金收入（万元）374389405421421442442租金合计(万元）3501021110111701232123912961304

销售收入预测物业类型列项2008-20092009-2010总计六号地回迁部分销售单价(元/平方米)7000可转让面积（平方米）5000年销售收入（万元）35003500回迁部分销售合计（万元）￥3,500￥3,500物业类型列项2008-20092009-2010总计六号地零售商铺销售单价(元/平方米)11000可转让面积（平方米）5506年销售收入（万元）6056五号地零售商铺销售单价(元/平方米)（注1）11000可转让面积（平方米）6866年销售收入（万元）75537553四号地零售商铺销售单价(元/平方米)（注1）10000可转让面积（平方米）12518年销售收入（万元）1251812518三号地零售商铺销售单价(元/平方米)（注1）11000可转让面积（平方米）8915年销售收入（万元）9806二号地零售商铺销售单价(元/平方米)（注1）11000可转让面积（平方米）1190年销售收入（万元）13091309一号地零售商铺销售单价(元/平方米)（注1）10000.可转让面积（平方米）11997年销售收入（万元）1199711997零售商铺销售合计（万元）￥24,515￥14,918￥39,433

物业类型列项2008-20092009-2010总计六号地商务办公部分销售单价(元/平方米)（注1）4500可转让面积（平方米）10908年销售收入（万元）4909五号地商务办公部分销售单价(元/平方米)（注1）4500可转让面积（平方米）7273年销售收入（万元）32733273四号地商务办公部分销售单价(元/平方米)（注1）4200可转让面积（平方米）7271年销售收入（万元）30543054三号地商务办公部分销售单价(元/平方米)（注1）4500可转让面积（平方米）11985年销售收入（万元）53935393一号地商务办公部分销售单价(元/平方米)（注1）4200可转让面积（平方米）7990年销售收入（万元）33563356商务办公销售合计（万元）￥6,410￥13,575￥19,985

物业类型列项2008-20092009-2010总计六号地地下停车部分销售单价(元/平方米)（注1）1500可转让面积（平方米）3691年销售收入（万元）554554五号地地下停车部分销售单价(元/平方米)（注1）1500可转让面积（平方米）2709年销售收入（万元）406406四号地地下停车部分销售单价(元/平方米)（注1）1500.0可转让面积（平方米）6066年销售收入（万元）910910三号地地下停车部分销售单价(元/平方米)（注1）1500可转让面积（平方米）5651年销售收入（万元）848848一号地地下停车部分销售单价(元/平方米)（注1）1500.0可转让面积（平方米）7232年销售收入（万元）10851085停车部分销售合计（万元）￥1,995￥1,808￥3,802项目利润预测2008-20092009-20102010-20112011-20122012-20132013-20142014-20152015-20162016-2017租户租金￥350￥1,021￥1,101￥1,170￥1,232￥1,239￥1,296￥1,304物业费及运营管理费收入￥143￥405￥413￥421￥429￥438￥447￥456广告位收入￥0￥100￥102￥104￥106￥108￥110￥113销售收入￥32,920￥33,801￥13,041营业收入￥33,413￥35,327￥1,616￥1,695￥1,767￥1,786￥1,853￥1,872￥13,041减日常维护费用支出(￥271)(￥276)(￥282)(￥288)(￥293)(￥299)(￥305)(￥311)管理费用支出(￥80)(￥82)(￥83)(￥85)(￥87)(￥88)(￥90)(￥92)市场推广费用(￥120)(￥122)(￥125)(￥127)(￥130)(￥132)(￥135)(￥138)营业税及附加5.50%营业收入(￥1,838)(￥1,943)(￥89)(￥93)(￥97)(￥98)(￥102)(￥103)(￥717)房产税12%租金收入(￥42)(￥123)(￥132)(￥140)(￥148)(￥149)(￥156)(￥156)销售佣金支出(￥988)(￥1,014)(￥391)成本(￥21,507)(￥28,242)折旧(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥4,071)利息支出(￥1,750)税前利润总额￥8,568￥1,462￥592￥649￥699￥705￥752￥759￥7,862所得税33%税前利润(￥2,827)(￥482)(￥195)(￥214)(￥231)(￥233)(￥248)(￥250)(￥1,108)税后利润￥5,740￥979￥397￥435￥468￥473￥504￥508￥6,753前三年累计净利润￥7,116万元项目税前净收益率39.36%项目税后净收益率29.02%

项目现金流预测2007-20082008-20092009-20102010-20112011-20122012-20132013-20142014-20152015-20162016-2017租户租金￥350￥1,021￥1,101￥1,170￥1,232￥1,239￥1,296￥1,304租户定金￥88物业费及运营管理费收入￥143￥405￥413￥421￥429￥438￥447￥456广告位收入￥0￥100￥102