温州品牌步行街可行性研究报告

#####品牌步行街项目可行性研究报告

目录TOC\o"1-2"\p""\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 31.3主要技术经济指标 41.4研究结论及建议 4第二章项目建设的背景和必要性 62.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 8第三章项目服务需求分析 11第四章项目选址与建设条件 134.1选址原则 134.2项目选址 134.3建设条件 144.4项目建设优势条件分析 15第五章建设方案 185.1建设规模与内容 185.2总体规划设计 195.3建筑方案 245.4结构方案 265.5给水工程 275.6排水工程 295.7电气设计 315.8暖通设计 345.9项目实施进度 35第六章节能措施 376.1

设计依据 376.2节能措施 37第七章环境影响分析 397.1环境影响分析 397.2环境保护措施及治理效果 40第八章消防与安全卫生 428.1消防 428.2

劳动安全 438.3

卫生防护 44第九章组织机构与运作方式 459.1

组织机构 459.2组织管理 469.3劳动定员 46第十章投资估算 4710.1编制依据 4710.2

投资估算 4710.3资金筹措 48第十一章

经济效益评价 4911.1成本核算 4911.2利润估算 5111.3经济风险分析 5211.4财务评价结论 54第十二章结论 55第一章总论1.1基本情况1.项目名称：########温州品牌步行街项目2.项目性质：新建3.建设地址：####市########县4.项目业主：####盛世豪龙房地产开发有限公司5.法人代表：########6.建设内容：本项目为########温州品牌步行街项目，由####盛世豪龙房地产开发有限公司开发建设。项目建设用地面积约35733㎡（约合53.6亩），容积率按2.28计算，该项目总建筑面积约94035㎡，其中地上总建筑面积81477㎡，地下总建筑面积为12588㎡。根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目建设内容主要包括51966㎡的住宅，34581㎡的商业及办公，7488㎡的地下停车及设备用房。室外工程部分包括主要为该项目范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。7.项目建设工期：33个月（2011.3—2013.12）8.总投资:项目开发建设总投入28055万元，其中：建筑工程费用17119.80万元，设备安装工程费5296.01万元，工程建设其他费用5639.59万元。9.资金筹措:（1）股东自筹资金20055万元；（2）银行贷款8000万元；建设期第3年贷款8000万元。1.2业主简介####盛世豪龙房地产开发有限公司成立于2007年12月4日，注册资金1亿元，法定代表人丁大双。经过多年的经营，结合现代的经营理念和先进的管理模式，为该公司在房地产行业的深度发展积累了丰富的经验并奠定了坚实的基础。公司现有一支优质、强化的骨干队伍，现有员工41人，全部为大专以上学历，其中具有中级以上职称18人，员工个人素质和专业素养较高，是一群富有激情、凝聚力强的团队，为公司长期的发展打下了坚实的人才基础。公司法定代表人丁大双，为公司董事长兼总经理，1971年出生，男，汉族，大学学历，中国共产党党员。1990年参加工作，现任####双博龙实业有限公司董事局主席、清华大学房地产同学会副会长、####市工商联执委，########县政协委员、####浙江商会副会长、####温州投资商会副会长、####商业联合会副会长、####电器商会副会长，########商会副会长。双博龙控股采用母子公司结构，目前涉及已形成房地产、旅游文化、商业管理、资产管理、节能LED、光伏自然能源、金融发展五大板块产业。其子公司包括：盛世豪龙房地产开发有限公司、双博龙实业有限公司、双博龙自然能源股份有限公司、双博龙国际商业管理有限公司、西域金城文化发展有限公司、双博龙金融发展有限公司（筹）、双博龙资产管理有限公司（筹）。其中盛世豪龙房地产开发有限公司下设有盛世豪龙房开忠和分公司、盛世豪龙房开########分公司以及盛世豪龙房开榆忠分公司；双博龙自然能源股份有限公司下设三阳自然能源科技有限公司、亮尔升LED节能有限公司以及泰丰农业文化有限公司；双博龙国际商业管理有限公司下设诚和顺发商贸有限公司以及温州品牌歩行街（筹）；双博龙金融发展有限公司（筹）下设双博龙私募股权投资基金管理公司、双博龙担保有限公司、双博龙贷款股份有限公司以及双博龙村镇银行。丁大双董事长具备敏锐的商业开拓和投资眼光及上佳的经营业绩。在他的带领下公司本着“融铸诚信，造有情房”的企业经营宗旨，以人为本，以建设优质楼盘为基础，打造品牌房产作为企业的长期经营理念。公司以高度的战略眼光，以品牌化经营为核心，以项目品牌带动企业品牌为主线，全面统筹，精心策划，从产品创新、产品质量、生态环境、现代生活配套等方面精心打造。公司在发展的同时，也没有忘记回报社会、回报国家。公司法人丁大双先生向中国红十字基金会捐款15万元、向舟曲泥石流灾区捐款2万元。为了支持########县教育事业的发展，向########县石洞镇小学捐款10万元，向########县石洞镇改建寺庙捐款20万元。在近几年里，累计向社会捐款47万元。这些仅仅是开始，随着公司的进一步发展，公司及丁先生会加大捐款工作的力度和深度，实现经济效益与社会效益的双丰收。1.3编制依据及研究范围1.3.1编制依据1.########温州品牌步行街方案设计；2.《投资项目可行性研究指南》（试用版）；3.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；4.业主提供的区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；5.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。1.3.2研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。1.4主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标表序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1总建设用地面积㎡35733约53.6亩2地上总建筑面积㎡814772.1商业㎡263112.2办公㎡32002.3住宅㎡519663地下总建筑面积㎡125883.1商业㎡50653.2停车库㎡55933.3设备用房㎡19304停车泊位个1885容积率2.286绿地率％30.27住宅总套数套5768建设工期月33二主要经济指标1项目开发建设总投入万元280551.1其中：自筹资金万元200551.2银行贷款万元80002销售收入万元647473销售税金及附加万元3244利润总额万元305401.5简要结论本项目所在地位于####市########县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。该地块周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。本项目建设规模较大、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升########县的城市整体形象做出一定贡献。因此本项目具有较好的社会效益。第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1我国整体经济运行状况2013年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。国内的经济增长处于短期回调状态，支撑经济中长期增长的各类要素组合仍比较好，我国经济发展的基本面良好：工业化、城市化都在快速增长；百姓住房消费和汽车消费仍是消费的热点，将持续活跃；新的区域增长极不断涌现；投资需求虽然有所降低，但仍然比较旺盛。与此同时，我们的劳动力成本将上升，地价将上升，资源环境使用成本也将上升，而且人口老龄化将更加明显，这些因素将导致我们传统的低成本竞争优势逐渐丧失。2.1.2从短期来看，房地产行业仍是拉动经济增长的主要动力。据预计，2013年房地产市场交易量增长6%，房价也上涨6%左右。上半年在流动性放松翘尾效应的作用下基本面将继续回暖，下半年随着房价压力的进一步上升和流动性放松的边际效应减弱基本面将逐步下行。行业盈利水平同比增长20%，均衡PE水平继续小幅下降至10倍左右。供需紧平衡使得流动性仍是影响楼市的决定性因素：自房地产市场化以来，累积新增住宅供给尚不能完全满足因城镇户数上升而累积的潜在刚性需求。即使不计算改善性需求，我国城镇房地产市场也都一直处于事实上的供需紧平衡状态。这使得流动性仍然是影响楼市的核心因素。

缓和供需关系或将成为“十二五”期间房地产调控的主要方向：城镇化依然是中国经济发展的长期诉求。未来几年内城镇人口的持续增加和新增住宅的相对供给不足因此仍将是房地产市场的主要矛盾。为解决这些矛盾和问题，未来政策调控可能在三个方面展开，即：维持现有调控力度及调控目标，增加土地供给和加强保障房建设。2.1.3商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长、城市化的快速推进，是商业地产存在并发展的推动力量。国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市“夹心层”住房问题，商业地产依然蓬勃发展。城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼、大型商业体（综合性）、专业商业中心，一个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之一。受2010年一系列调控政策影响，部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响的商业地产却一片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部分成为消费群体的购房目标。2.1.4########县经济########地处####中部、####市北部郊区，总面积2556平方公里，总人口16.83万人。地势山川相间，由西北向东南倾斜，平均海拔1700米左右，属温带半干旱气候，区位优势得天独厚。########区位优势明显。地处####、白银和####新区三角辐射中心地带，是兰白都市圈发展中不可替代的关联带，也是####新区的重要组成部分，具有独特的区位优势。县境与省城####、铜城白银和####新区零距离接壤，是环####城市群建设的重要节点。区域基础设施成龙配套。文化娱乐、卫生教育，一应俱全。自然资源十分丰富。电力充足、发展前景广阔。刚刚过去的2012年，在市委、市政府的正确领导下，########县以科学发展观为指导，解放思想，转变职能，抢抓机遇，开拓进取，着力促增长、调结构、增民生、保稳定，突出经济园区、农业产业化、项目建设、基础设施、民生民利五项重点，强力推动都市农业、园区经济、城乡一体化，圆满完成了既定的各项目标任务，强力推进县域经济社会跨越式发展。县域经济社会发展实现了“十个快速增长”。即地区生产总值达到37.5亿元，增长19.7%(其中规模工业增加值达到16.2亿元，增长29.2%)。全社会固定资产投资达到25.5亿元，增长48.1%。地区性财政收入达到4.5亿元，增长17.6%。一般预算收入突破两亿元大关，增长24.6%。争取省市各类补助资金7.9亿元，增长22.7%。招商引资到位资金27.7亿元，增长117.8%。财政总支出达到14.4亿元，增长38.5%(其中民生支出达到5.8亿元，占总支出的40%)。社会消费品零售总额达到6.8亿元，增长41.9%。城镇居民可支配收入达到9700元，增长17.6%。农民人均纯收入达到5280元，增长24.0%。2.1.5########县投资环境国家深入推进新一轮扶贫开发和西部大开发，省委决策培育经济强县，####新区建设快速推进，这就使########地处省城####、铜城白银和####新区三角辐射中心的独特区位优势、丰富的土地资源优势、便捷的交通关联优势更加凸显，为扩大对外开放、争取资金、争引项目提供了前所未有的政策机遇。########谋求发展步履更加坚定，花开遍地的一个个招商项目建设，将县域经济发展推上了跨越式发展的快车道。一个都市消费品生产加工配送基地、新型工业基地、环####城市群节点城市和梨花之都建设的格局正在形成。根据省委“3341”项目工程和市委、市政府决策部署，########县以推进城乡一体化统揽经济社会发展全局，以项目建设为重要抓手和强大动力，县委、县政府进一步勾画建设都市消费品生产加工配送基地、新型工业基地、环####城市群节点城市和梨花之都的宏伟蓝图，紧扣“富民强县优山”三大主题，按照“一带三组团一节点城市”的发展布局和“都市农业、园区经济、节点城市、城乡一体、转型跨越、富民强县”的六项要求，突出项目建设、基础建设、园区建设、生态建设、民生建设、党的建设六项重点，强力推进都市农业、园区经济、城乡一体化，着力促增长、调结构、增民生、保稳定，推动县域经济社会科学发展、跨越发展、和谐发展，努力实现与####市同步实现全面小康社会目标。凡是在########投资企业办理工商、税务、土地、项目等审批登记手续，由县政务服务中心统一实行“一站式”全程服务，着力为广大客商提供优质、方便、快捷、高效的服务。按照“重点工作项目化、项目工作责任化、责任工作落实化”的要求，########成立7个县级领导包抓重点项目协调服务推进领导小组，对重大项目按照乡镇、园区和项目实行分干包抓，研究制定并落实领导小组职责、园区基地年度建设方案，推动重点项目建设落到实处。按照“一个重大项目、一名县级领导牵头负责、一套工作班子主抓、一个工作方案实施”的要求，每一个重大项目成立一个指挥部，并制定落实重大项目建设指挥部职责和项目建设方案，集中精力破解项目建设中存在的各类问题，推动重点项目顺利实施2.1.6项目定位方案、市场竞争分析根据本项目总体定位——城市商业综合体，此类定位项目在########县尚属首次，从标准意义上讲，########县没有可类比项目作为调查对象进行类比分析。本项目所在地位于####市########县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。经调查研究，分析得出以下三种业态为项目的发展方向。即商业+写字楼+住宅。商业主要以招引中高档品牌家具、服饰、餐饮、娱乐为主，商业要突出品牌特色，餐饮要突出地方特色，娱乐内容要丰富新颖；同时在商业二层配以一定比例的项目管理及公共活动用房，以满足项目区内管理、活动需求。写字楼主要为招引的企业以及商业客户服务，应与商业品质及档次相吻合，档次定位为中等偏高档次。住房全部按商品房进行发售，档次定位中等稍偏高档次。1．客群定位本项目住宅客户定位立足于########县本地客源，并直接面向########县周边客群，主要购买人群以刚性置业人群为主。主要为公务员、政府企事业单位、个体工商户；经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型企业的中层管理人员、部分小私营企业主等。商业用房主要客户为私企老板、个体经商者、商业经营者、企事业单位中高层管理人员等。这类客户普遍具有较强的经济实力、敏锐的投资眼光，投资意识强烈，关心商业是否统一管理，有持续运营能力。2．价格定位价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，也是开发商和投资者最为敏感的因素之一，价格的调节也是开发商吸引投资者最为常用的手段之一。然而，成熟的开发商更趋向于把价格作为营销组合中的一种策略，以此配合营销组合中的其他策略，从而更有效率地达成营销目标，实现企业利润。通过对竞争项目商品住宅成交均价对比分析，成交均价在2600~3200元/平方米之间。####盛世豪龙房地产开发有限公司作为####商业地产的知名企业，以较强的品牌优势和市场号召力，在####商业地产行业内居于领先地位，########温州品牌步行街作为高端城市商业综合体项目，定价应略高于市场平均价格，高层住宅单价可定在3600元/平方米。随着########温州品牌步行街项目的实施，########县市场出现的供不应求现象将得到明显缓解，因此该项目地下一层商业均价可控制在12000元/平方米左右；地上一层商业均价可控制在16000元/平方米左右；地上二层商业均价可控制在12000元/平方米左右。作为高端商业形态的写字楼可采取接近平价启动的价格策略。项目入市初期，以略高于区域均价的姿态价格入市，可以作为产品区域内的空白产品独立定价。目前高端写字楼作为市场稀缺型办公产品，在制定价格上综合考虑区位、价值、交通等综合因素，可定于单价在8000元/平方米。3．推广定位独特的地理位置优势和未来远景规划决定了该项目的品位和知名度，突出地位区域优势必将成为该项目闪亮的卖点。在以此为中心的全程营销策划中，整体的广告公关策略思想将是项目成功的有效保证。根据该项目的进展程度和不同的市场时机，相应的公关广告计划应包括筹备期计划、公开期计划、强销期计划和持续期计划，在各期间相应完成不同的工作重点和广告目标。4．销售定位营销执行策略是该项目最终决胜的关键，好的产品策略、价格策略乃至公关广告策略，如果在执行环节中把握不当，很可能出现过犹不及抑或是东施效颦的效果，不仅仅是贻误销售时机，很可能就此形成呆案，造成经营失败。营销渠道的选择是销售执行的首要工作，往往根据该项目公司自身实力和现实具体条件最后确定。由于购房者对购房过程中的消费体验要求增加，因此对销售人员的培训显得尤为突出。销售前期对销售人员的销售技巧的系统培训，以及销售过程中科学合理的组织管理机制和销售激励机制成为销售执行的关键。2.1.7项目SWOT分析1．优势分析（1）品牌优势：开发商####盛世豪龙房地产开发有限公司是成立于2007年12月4日，注册资金1亿元。经过多年的经营，结合现代的经营理念和先进的管理模式，为该公司在房地产行业的深度发展积累了丰富的经验并奠定了坚实的基础。经过多年发展，已成为以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为支柱产业的大型企业集团，具有较强的品牌优势。（2）开发经验优势：####盛世豪龙房地产开发有限公司从事房地产开发经营多年，积累了丰富的房地产开发及物业经营管理的经验，在国内房地产业也声名显赫。（3）产品新颖竞争空间宽松：城市商业综合体是该项目的最终定位，本项目所在地位于####市########县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。作为大规模综合体项目，涵盖大型购物中心、商业步行街、写字楼、高层住宅等多种物业形态，集购物、休闲、商务、娱乐等多种功能于一体，形成大型商圈，可以实现业态互动，填补了区域同类型项目的市场空白，有利于抢占市场先机，获取利润最大化。2．劣势分析（1）项目所处的位置目前还不属于########县的中心位置，项目周边商业设施不齐全，周围高档住宅小区较少，项目周边没有强势景观资源作为支撑。（2）项目周边不是传统县城商品消费区域，对人流吸引能力较弱，受传统消费惯性影响需要前期运作手段介入，投入较高。3．机会分析（1）市场空白：目前########县已开业的大型集中商业设施不多，为该项目开发创造了良好的市场条件，如能快速开发，易于抢占市场先机、培育忠实客群；住宅开发较为成熟，众多住宅项目分布在项目周边，虽然目前入住率较低，但随着后期商业、办公、教育、医疗等配套设施的完善，常住人口数量将会逐步提高，为未来商业消费奠定基础。（2）政策支持：作为########县重点招商引资项目之一，在政策倾向上更具优势，前期新闻宣传的广受关注，成功的植入了品牌传播优势，积累了忠实客户，为本项目快速销售打下了坚实基础。综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，威胁和劣势相对较小，发展前景看好。2.1.8本项目提出的理由“########温州品牌步行街”项目之所以落户####市########县，主要是看中了####“一小时”经济圈优势所在，同时也在####省商业联合会的积极协助下，在########县委、县政府的大力支持下项目得以顺利实施。该项目作为########县招商引资的重点签约项目，通过引入复合业态布局，提升########县区域经济竞争力，同时结合########的文化历史，赋予商业步行街整体形象，打造现代高端商业综合体。项目建成后能够创造改善城市空间的活力、商业的机遇、生活的多元性和公共的参与性，从各个层次充分协调创造一个和谐统一的低碳生态空间，使整个综合体具有丰富的绿化和开放空间，高品质的休闲生活环境，组织文化和休闲活动的空间设施，以及便捷而多元化的交通模式。########县发展的新思路是“对接两市、承建新区、拓展县域、大造物流、跨越发展”。该项目的成功开发，将成为反映兰白都市经济圈结合部的示范性现代商业典范；将极大的改观########县的城市面貌，有效改善########县商业、住宅、文化、休闲生活的现状，并促进本区域商业经济环境的快速完善，塑造良好的城市形象，提高城市生活品位。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设符合########县城市建设“十二五”发展规划“十一五”期间，########县城市建设在县委、县政府的正确领导下，县城基础设施条件得到了明显改善，城市化功能进一步提高。各项目标均取得了较大的突破，按照城市发展的现状和县域经济发展对城市建设的要求，########县制订了########县城市建设“十二五”发展规划。########县城市建设“十二五”发展规划明确指出，把########县城作为兰白经济带上的重要节点城市，打造兰白经济带上高品位的商住城市。完善城市载体功能，提升环境质量，带动城市周边地区发展，促进城乡一体化进程，围绕打造“宜居、宜学、宜商、宜业的####近郊卫星城市”，坚持“高起点规划、高质量建设、高标准管理、高效益经营”的原则，积极推进城市建设，坚持软件硬抓，硬件精抓，优化城市环境，不断提升城市形象，更好地提升人气，提高品位和城市化水平，努力把城市建成居住者自豪，旅游者羡慕，投资者向往的和谐、优美新城市。预计“十二五”期末，住房建设用地面积达到685亩，房地产开发完成投资13.99亿元，房屋竣工建筑面积82.30万平方米。基本解决城镇居民住房难问题。在商住楼建设工程方面要树立经营城市的理念，进一步拓展县城发展空间，结合“东扩南展”城市发展战略，充分利用兰白高速公路便利的交通条件，发挥####1小时经济圈优势，把########县城南部打造成为####近郊高品位商住区，建成国芳百盛、金色花园、########天添庭院住宅小区、商业步行街等商住区。########温州品牌步行街开发建设项目属于目前########县政府最大的招商引资和重点建设项目，该项目的投资开发建设，不仅符合########县目前的商业房产市场需求，也是实现########县城市建设“十二五”发展规划的重要举措。因此该项目的建设完全符合########县城市建设“十二五”发展规划。2.2.3项目建设是完善城市功能、提升城市形象的需要随着####市########县城市建设步伐的加快，########县城市发展日新月异，但是与省内诸多城市还存在较大差距，本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调。本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然一新，融入整个城市总体规划之中，提升########县城市建设总体形象，对完善########县城市功能具有重大意义。同时项目的建设也能增强周边的商业氛围，进一步繁荣发展########商业房产市场。对########县乃至####市商贸的发展起到了积极的推动作用。为########经济发展注入新的活力，带来新的理念。2.2.4项目的建设能缓解当地就业压力、增加当地税收本项目由于扩大需求，带动当地相关产业链的增长，包括工商、税务、银行、物业、配送、商务，以及餐饮、娱乐等服务设施的增加，间接缓解当地就业压力。项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来当地税收的增加。2.2.5盘活土地资产，充分利用土地资源一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。2.2.6可以大幅度改善、提高居民生活、居住条件地块内原有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，房屋构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。综上所述，本项目的建设是很必要的。第三章建设规模与内容3.1建设内容本项目为########温州品牌步行街项目，由####盛世豪龙房地产开发有限公司开发建设。根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目建设内容主要包括住宅商业及办公，地下停车场及设备用房。室外工程部分包括主要为该项目范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。3.2建设规模项目建设用地面积约35733㎡（约合53.6亩），容积率按2.28计算，该项目总建筑面积约94035㎡，其中地上总建筑面积81477㎡，地下总建筑面积为12588㎡。其中各区域建设规模如下：1、商场主要布置于地下一层、地上一至二层，其中地下面积为5065m2，地上面积为263112、住宅主要布置于地上3层及以上所有楼层，户型主要以四室两厅两卫、三室两厅两卫以及两室两厅一卫为主，面积70m2-300m3、内部办公楼：功能主要包括小空间办公室、大空间办公室、会议室、领导办公室以及辅助功能用房，总建筑面积3200㎡。4、设备用房：位于地下一层，总建筑面积1930㎡。3.3主要建设规模指标总用地面积 35733地上总建筑面积 81477其中：商场26311写字楼3住宅51966地下总建筑面积 12588其中：商场 5065车库 5设备用房1建筑基底总面积12864停车泊位188个其中：地上 104个地下 84个道路及活动场地12078绿化面积 10791绿化率30.2%容积率2.28建筑密度36%可容纳住户576户第四章项目建设地址及建设条件4.1建设场地现状拟建地点：####市########县县城。场地描述：本项目所在地位于####市########县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。该地块周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在完善，具有良好的发展前景。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目建设需要。项目总用地面积35733㎡（约合53.6亩）。4.2场地建设条件1、地形地貌拟建场地位于########县中堡村，东临109国道，地面标高为1641.02～1653.01，相对高差11.99米，地形起伏较大，呈西高东低、北高南低的态势。地貌单元属于陇西黄土高原黄土梁峁、沟壑较发育。拟建场地地貌单元属于山前沟谷及冲洪积台地。2、地层特征根据建设单位提供的####地质灾害防治工程勘察院编制的《####双博龙实业有限公司########县温州商贸城岩土工程勘察报告》描述，该场地地质结构自上而下依次为：填土层：杂色，主要为粉土组成，含植物根系、碎石、砂土、碎砖、混凝土、白灰等杂物，层厚1.0~2.2米，稍密，稍湿。粉土：黄褐色，稍密，稍湿，土质较均匀，略具层理，见粉细砂及粉质粘土条带或透镜体，孔隙较发育，摇振反映迅速，稍有光泽，干强度低，韧性低。厚度7.3~13.9米，顶面标高1639.22~1651.51m。角砾：青灰色，场地内分布不连续，母岩成分以砂岩、石英岩、变质岩为主，一般粒径2~20mm，最大约100mm，大于2mm的颗粒含量占50~70％，局部夹有条带状或透镜体粉质粘土、粗纱、砾砂薄夹层。磨圆度中等，呈次圆~次棱角状，骨架颗粒间以中细砂及少量粉土充填，稍密~中密，稍湿。厚度0.54~4.70米，顶面标高1628.20~1640.90m。砂岩层：桔红色，强-中等风化，细粒结构，层状结构，充分主要由长石、石英等组成，岩芯呈碎块状或短柱状，遇水或暴露地表极易风化崩解。厚度9.30~18.60米，顶面标高1625.40~1643.50m，最大揭露厚度8.30米。地基承载力特征值、变形模量参数如下所示：粉土fak=110kpa,E0=12MPa角砾fak=300kpa,E0=25MPa砂岩fak=450kpa,E0=25MPa采用人工挖孔灌注桩设计时，桩基设计参数如下：填土极限侧阻力标准值qsik=-10kpa粉土极限侧阻力标准值qsik=-15kpa角砾极限侧阻力标准值qsik=130kpa砾岩极限侧阻力标准值qsik=160kpa砾岩层桩端极限端阻力标准值qpk=3000kpa.3、地质灾害危险性评估地下水：场地内未见地下水。但原化工场蓄水池有渗水现象。地基土腐蚀性：场地土对砼结构中的混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具中等腐蚀性。场地稳定性：场地及周边未发现活动的断裂、滑坡、泥石流、湿馅凹地、崩塌等不良地质现象，砂岩层层位稳定，厚度大，场地总体稳定性较好，适宜拟建物修建。场地湿陷性评价：场地为自重湿陷性场地，湿陷等级Ⅱ~Ⅳ。4、气象、水文地质########县气候类型属高原丘陵沟壑温凉干旱区，四季分明，年平均降雨量236.4mm,平均蒸发量1785.6mm；平均气温6.7度，极端最高气温为37.0度，极端最低气温为-23.1度；地表季节性冻结最大厚度为1.14米；最大风速17m/s,主导风向北北东，次风向为南西。########县抗震设防烈度为七度。基本雪压为0.15KN/m2(n=50年)。基本风压当房屋高度不大于60m时取2（n=50年）。5、周边环境条件与交通运输条件本项目所在地位于####市########县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。6、公用设施及社会依托条件本项目建设符合####市########县总体规划，项目将充分利用当地管网等配套公用设施，以降低投资成本。生活用水、消防用水均由市政管网供给，在项目区设置水泵房、生活和消防贮水池，通过水泵加压后，在室外成环状管网供给本项目生活和消防用水。排水采用雨、污分流制，场区污水主要为生活污水，经处理达标后排入场外市政污水管网，雨水经雨水管网直接排入场外市政雨水管网。供电电源由####市########县电网供给。热源来自市政供热管网。通讯系统由####市########县电信通讯系统解决，计算机系统设局域网及INTERNET宽带接入系统。其他的社会服务设施包括学校、医院等也将充分依托当地统一规划建设。7、环境保护要求本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基本没有废渣、废气、废水排放，生活污水排入城市污水管网后统一处理，因此，本项目不会对当地环境造成损害。8、征地拆迁本项目建设需要征地35733㎡（约合53.6亩），用地区域内地势相对平坦，拆迁工作量较小。9、施工条件本项目所需的主要材料沙石、水泥等可到周边地区采购，通过汽车运输到施工场地。水、电、气等可就近引入，条件可满足施工需求。第五章建设方案5.1总图规划5.1.1规划设计理念及原则规划设计要根据《########县城市总体规划》，对########县城市格局进行分析，通过研究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计，使该项目成为####市########县内一道亮丽的城市风景线，以促进当地整体形象。（1）坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展。在功能、层次上满足消费者需求的同时，还必须与####市########县主题文化相联系。（2）坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。（3）项目规划设计与安宁区整体城市风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿地系统。（4）规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境。（5）创建大型商业购物中心、商务、居住、休闲、娱乐、生态、环保为一体的新城市生活中心。（6）充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个地块和周边地区的活力。（7）合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流。（8）充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的潜力与商业价值。5.1.2设计构思本项目所在地位于####市########县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。该地块周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在完善，具有良好的发展前景。打造充满经济活力的步行街、营造富有文化特色的商业地产是该项目的发展目标。项目旨在通过引入复合业态布局，创造一片新的城市商业、地产建筑群。通过多种途径和手段为该区域打造一座集办公、购物、美食、娱乐、休闲、居住多功能的高端商住综合体。5.1.3道路交通设计在北辰路设两个步行街主入口，在西环路设次出入口，方便步行街出入，从而为步行街业主生活带来极大的便利。地下车库出入口位于步行街北侧，进入步行街的车辆均直接在此进入地下车库，充分实现人车的立体分流。步行街内路宽度为4米，路面坡度控制在4%。5.1.4绿充分考虑西北寒冷的气候特点，通过点、线、面结合的绿化体系，选用易活、耐寒的常绿植物，营造清新宜人的社区环境。通过水景区、公共绿化区以及下沉式广场等景观节点将社区内各大版块有机串联起来，形成丰富的景观空间。5.1.5一、设计目标在利用自然地形及合理改造自然地形，综合考虑建筑防洪要求、道路路基稳定及纵坡要求、污水、雨水排放要求等的基础上，对用地的一些主要控制点标高进行规划，使各项标高互相协调，最终达到工程合理、造价经济、景观优美的目标。二、竖向设计依据基地地形，由于场地地形相对平坦，在总体竖向设计中，采用平坡连续式布置，场地雨水利用城市型道路，排入下水道。地面雨水设计坡度不小于3‰。设计结合自然，尽量减少土方量。场地土方量除土建施工发生的外，再无其他大填挖方工程。5.2建筑5.2.1主要建筑物概况########温州品牌步行街项目是由####盛世豪龙房地产开发有限公司投资开发建设的########县一经典名盘，工程位于########县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。基地总用地面积35733平方米，用地性质为办公、商业、居住为主的综合用地，设计容积率2.28，建筑密度为36%，建筑绿化率为30.2%。总建筑面积约为94035平方米，地下为商业、停车库、设备用房及库房，沿街1-2层布置为商业，2层以上为住宅。南北总长度为235.70米，东西总宽度为46.60米，共由4段组成，其中第1段（1-1轴~1-5轴）地下一层，地上七层，地下一层为商场，地上一~二层为商场，三~七层为办公楼，1层层高5.40米，二层层高4.20米，三~七层层高2.90米；第2~3段（2-1轴~2-20轴为第2段，3-1~3-32轴第3段）地下均一层，A~C轴间地上七层，地下一层为车库和商场，地上一~二层为商场，三~七层为住宅，一层层高5.40米，二层层高4.20米，三~十三层层高2.90米，C~H轴间地上二层，其中地下一层为车库和商场，地上一~二层为商场；上述4段地下连为一体，地面以上设防震缝，将建筑物分为若干个独立结构单元。泵房为地下一层，层高5.1米。5.2.建筑造型设计遵循现代、简洁、大方的原则，强调整体建筑的体快感、空间感。立面比例适度、肌理丰富。立面处理强调商业建筑的鲜明个性，采用大尺度的金属屋面与精巧的幕墙系统及石材墙面形成强烈对比，显示清晰的结构逻辑，展现商业建筑厚重与技巧结合的特征，充满现代感。5.2.3主要建筑物的室内外装修1、室外坡道：广场砖铺砌。台阶：花岗岩板。2、墙体：外墙为300厚加气混凝土砌块；内墙为200厚加气混凝土砌块。3、地面：均为800####800大小的面砖地面。4、楼面：采用铺砖楼面。卫生间、盥洗室、清洁间、污洗间采用防滑地砖楼面。5、内墙面：一般为乳胶漆面，厕所、盥洗室为瓷砖墙面，特殊要求另行装修设计。6、外墙面：石材与优质外墙涂料相结合。7、外窗：铝合金隔热断桥窗，双层中空玻璃。8、外门：无框玻璃门及铝合金门，双层中空玻璃。9、内门：均为硬木三夹板木门及硬木筒子板、贴脸板。10、踢脚：均为120mm高玻璃踢脚；楼梯间、走道、前厅等公共部分设120mm高花岗岩踢脚。11、楼梯：30厚予制磨光花岗石踏步板，5厚双铜条防滑条。12、窗台板：预制水磨石窗台板及磨光花岗石台板。13、顶棚：门厅、卫生间为铝塑板吊顶，走廊为矿棉吸音板吊顶，其它为涂料喷涂顶棚。14、屋面：为高分子防水涂料上人屋面。15、主入口雨蓬及圆柱外涂高级外墙乳胶漆。6.2.4消防设计该步行街四周设有环状消防车道，每栋高层建筑物均设有消防车能到达的消防登高场地，消防车道宽度不小于4米，最小转弯半径12米，消防报警控制室设置在商铺的一层。防火分区面积按照建筑设计防火规范以及高层民用建筑设计防火规范设置确定，每栋楼每层设一个防火分区，管道井设外开丙级防火门。疏散楼梯间及前室设乙级防火门。防火分区之间采用防火墙和甲级防火卷帘分隔，通道处设甲级防火门。全部防火分区均采用自动喷淋系统，其中中庭内综合采用先进喷淋技术、烟雾感应器与排烟系统，使人们在火灾的情况下有安全无烟的通道和足够的时间得以疏散到室外。同时在与中庭相连的商铺，其分隔的橱窗应具有1小时的综合耐火性能。冷冻机房、变配电间、水泵房、消防用电梯机房隔墙等均采用防火墙及甲级防火门，防烟楼梯间及前室均采用乙级防火门。消防控制中心设在地下一层，就近有楼梯直通室外。该项目的停车大部分采用地下车库的方式，地下停车库设自动喷淋，防火分区之间以防火墙及复合防火卷帘分隔，每个防火分区均有不少于两个人流疏散出口。所有设备用房与地下车库及疏散前室之间的门均为甲级防火门。其余用于疏散口的门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体均采用加气砼(或多孔砖)砌筑，其它内外墙体采用空心砖。电缆井、管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料）。耐火极限不小于3h。6.2.5无障碍设计本设计中采用无障碍设计的部位如下：1、出入口：主出入口设置无障碍坡道2、垂直交通：设置无障碍电梯3、走廊通道：满足无障碍要求4、公共卫生间：设置无障碍厕位6.2.6管线综合设计本着经济合理与节约用地的原则，全面规划管线用地范围，合理确定管线位置。地下管线的走向布置，尽量沿道路或主体建筑平行布置，并力求管线顺直、短捷和适当集中，尽量减少转弯、管线之间、管线与道路之间的交叉。5.3结构5.3.1设计依据《建筑结构荷载规范》 GB50009-2012《建筑抗震设计规范》 GB50011-2010《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2011《混凝土结构设计规范》 GB50010-2010《砌体结构设计规范》 GB50003-2011《建筑工程抗震设防分类标准》 GB50223-2008《多孔砖砌体结构技术规范》 JGJ137-2001《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008《网壳结构技术规程》JGJ61-2003《钢结构设计规范》GB50017-20035.3.2场地自然条件及水文地质情况1、基本风压值：0.30KN/㎡基本雪压：0.15KN/㎡2、本工程场地属抗震设防烈度七度、第二组，基本地震加速度为0.153、建设场地的岩土地质条件：根据建设单位提供的####地质灾害防治工程勘察院编制的《####双博龙实业有限公司########县温州商贸城岩土工程勘察报告》描述，该场地地质结构自上而下依次为：填土层：杂色，主要为粉土组成，含植物根系、碎石、砂土、碎砖、混凝土、白灰等杂物，层厚1.0~2.2米，稍密，稍湿。粉土：黄褐色，稍密，稍湿，土质较均匀，略具层理，见粉细砂及粉质粘土条带或透镜体，孔隙较发育，摇振反映迅速，稍有光泽，干强度低，韧性低。厚度7.3~13.9米，顶面标高1639.22~1651.51m。角砾：青灰色，场地内分布不连续，母岩成分以砂岩、石英岩、变质岩为主，一般粒径2~20mm，最大约100mm，大于2mm的颗粒含量占50~70％，局部夹有条带状或透镜体粉质粘土、粗纱、砾砂薄夹层。磨圆度中等，呈次圆~次棱角状，骨架颗粒间以中细砂及少量粉土充填，稍密~中密，稍湿。厚度0.54~4.70米，顶面标高1628.20~1640.90m。砂岩层：桔红色，强-中等风化，细粒结构，层状结构，充分主要由长石、石英等组成，岩芯呈碎块状或短柱状，遇水或暴露地表极易风化崩解。厚度9.30~18.60米，顶面标高1625.40~1643.50m，最大揭露厚度8.30米。地基承载力特征值、变形模量参数入下所示：粉土fak=110kpa,E0=12MPa角砾fak=300kpa,E0=25MPa砂岩fak=450kpa,E0=25MPa采用人工挖孔灌注桩设计时，桩基设计参数如下：填土极限侧阻力标准值qsik=-10kpa粉土极限侧阻力标准值qsik=-15kpa角砾极限侧阻力标准值qsik=130kpa砾岩极限侧阻力标准值qsik=160kpa砾岩层桩端极限端阻力标准值qpk=3000kpa.4、地下水：场地内未见地下水。但原化工场蓄水池有渗水现象。5、地基土腐蚀性：场地土对砼结构中的混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具中等腐蚀性。6、场地稳定性：场地及周边未发现活动的断裂、滑坡、泥石流、湿馅凹地、崩塌等不良地质现象，砂岩层层位稳定，厚度大，场地总体稳定性较好，适宜拟建物修建。7、场地湿陷性评价：场地为自重湿陷性场地，湿陷等级Ⅱ~Ⅳ。8、结构计算主要选用荷载标准值：住宅、办公楼面：2.0kN/㎡办公走廊楼面：2.5kN/㎡住宅阳台：2.5kN/㎡商场：3.5kN/㎡停车场：4.0kN/㎡住宅和公共建筑楼梯：3.5kN/㎡住宅卫生间：2.0kN/㎡商场卫生间：2.5kN/㎡电梯机房楼面：7.0kN/㎡上人屋面：2.0kN/㎡不上人屋面：0.5kN/㎡5.3.3结构设计1、工程概况########温州品牌步行街工程场地位于########县中堡村，东临109国道，由商住楼和泵房两部分组成，商住楼的南北总长度为235.70米，东西总宽度为46.60米，共由4段组成，其中第1段（1-1轴~1-5轴）地下一层，地上七层，地下一层为商场，地上一~二层为商场，三~七层为办公楼，1层层高5.40米，二层层高4.20米，三~七层层高2.90米；第2~3段（2-1轴~2-20轴为第2段，3-1~3-32轴第3段）地下均一层，A~C轴间地上七层，地下一层为车库和商场，地上一~二层为商场，三~七层为住宅，一层层高5.40米，二层层高4.20米，三~十三层层高2.90米，C~H轴间地上二层，其中地下一层为车库和商场，地上一~二层为商场；上述4段地下连为一体，地面以上设防震缝，将建筑物分为若干个独立结构单元。泵房为地下一层，层高5.1米。2、自然条件拟建场地位于########县中堡村，东临109国道，地面标高为1641.02～1653.01，相对高差11.99米，地形起伏较大，呈西高东低、北高南低的态势。地貌单元属于陇西黄土高原黄土梁峁、沟壑较发育。拟建场地地貌单元属于山前沟谷及冲洪积台地。3、建筑分类等级本工程结构的安全等级为二级。地基基础及桩基设计等级为乙级，桩基础的安全等级为二级。建筑物抗震设防类别：各结构单元地下一层~二层抗震设防类别为乙类，三~七层为丙类。混凝土结构的环境类别为：地面为上结构为一类，挑檐等外露构件为二b类。地下室内墙、内柱及地下室顶板为一类，地下室底板、外墙、桩基础为五类。地下室防水等级为二级，建筑防火等级为等级为二级，耐火等级为二级。结构设计使用年限为50年。4、地基及基础形式：拟建场地砂岩层层位稳定且承载力较高，故均选择砂岩层作为持力层。基础形式均采用一柱一桩或承载桩，桩型为大直径人工开挖灌注桩基础。5、上部结构选型：第1段及2~4段A~C轴各结构单元均采用钢筋混凝土框架结构，框架的抗震等级：一~二层为一级，三~七层为二级；第2~3段C~K轴各段均采用钢筋混凝土裤架结构，裤架的抗震等级为二级；楼板均采用梁板结构。地下室采用钢筋混凝土外墙并设防水底板，地下室结构构件抗震等级同地上一层。地下泵房采用钢筋混凝土框架结构钢筋混凝土外墙，框架的抗震等级为三级，泵房顶板采用板梁结构。6、后浇带设置：（1）本工程地下室（包括顶板、底板和墙体）长度较大，地面以下每隔20~30米设置一道伸缩后浇带，位置见平面图。后浇带须待两侧砼浇注完两个月后再浇注。（2）住宅和商场在地下室顶板连为整体时，在其交接处商场的一侧设沉降后浇带，沉降后浇带位置见各单体设计图。（3）后浇带宽度为1.0m，后浇带砼应采用比两侧主体高一级无收缩砼。后浇带位置详见结构平面图。7、本工程超长采取的措施：（1）除设置后浇带外，还应加强构件水平向钢筋的配置、设外墙保温措施。（2）采用收缩小的水泥，减少水泥用量，在混凝土中加适量外加剂。（3）混凝土低温入低温养护，使混凝土终凝时的温度尽量降低，减少水化热和收缩。（4）浇筑墙、梁、板时，应采取分层散热浇筑的施工工艺，保温养护，不得提早拆模，避免混凝土过早失水。（5）及时砌筑外维护墙体，避免结构长期暴露，使建筑物主体结构构件受温度变化的影响降到最低，减少由于温度变化引起的温度裂缝的产生。（6）地下室侧墙结构拆模且达到设计强度后，应及时回填，以减缓墙体早期、中期裂缝的发展。（7）施工地下结构时须严格控制砼水灰比，控制砂石含泥量，在砼中掺加适量膨胀剂，并加强养护。8、其他技术措施：（1）对砂岩层顶面起伏较大位置处的桩，桩端应进入砂岩层不小于2d（d为桩身直径），相邻基础高差不得大于桩净距的一半。（2）地下结构防水措施：

地下室外墙、底板均采用防水砼，防水砼的设计抗渗等级均为0.6Ma。（3）基础回填土及场地填土有关要求因自然地坪比室外地面设计标高低约0.5米，故本场地填方场地，对场地填土，为满足对建筑物在地面以下形成有效嵌固以及为其上所附的道路、管网及室外附属设施提供必要的地基承载力，压实系数不应小于0.93。另外对灌注桩基础，有地下室时，须在场地填土回填至地下室底板底标高以下后方可施工，无地下室时，须在场地填土回填至基础梁底标高以下后方可施工，以避免桩基先施工后填土时使桩处于不利的受力状态。对基坑回填土，压实系数不应小于0.95。（4）因场地土对砼结构中的混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具中等腐蚀性，故地下室外墙和底板、基础梁采用普通硅酸盐水泥，水泥中铝酸三钙含量不大于8%，同时掺入抗硫酸盐外加剂，不应使用高钙粉煤灰掺料，不得加入石灰石粉，最大氯离子含量0.08，最大碱含量3kg/m3，最大氧化硫含量4%，最大水胶比不大于0.40。混凝土中添加钢筋阻锈剂。桩基础采用普通硅酸盐水泥，水泥中铝酸三钙含量不大于8%，同时掺入抗硫酸盐外加剂，不应使用高钙粉煤灰掺料，不得加入石灰石粉，最大氯离子含量0.08，最大碱含量3kg/m3,最大三氧化硫含量4%，最大比胶不大于0.40。混凝土中添加钢筋阻锈剂，抗渗等级为P8，桩保护层厚度为55mm。（5）C~K轴商场板局部开大洞采取的措施（商场楼面设自动扶梯开洞及屋面采光开洞）①按实际开洞情况进行建模，采用复合楼板平面内刚度变化的计算模型整体计算分析。②开洞口后剩余的较窄楼板加厚，采用双层双向配筋，提高楼板的配筋率。（6）嵌固部位板构造：板后取180厚，在满足受弯构件计算几构造要求配筋率的基础上，每层每个方向板的配筋率不小于0.25%。9、主要结构材料：（1）混凝土强度等级：基础垫层采用C30；基础、框架柱和防水混凝土采用C35；梁板等其余部分混凝土采用C30。（2）主要钢材：钢筋：=1\*ROMANI级钢（HPB235）；=2\*ROMANII级钢（HRB335、HRB335E）III级钢（HRB400、HRB400E）钢板和钢管：采用Q235B、Q345B、Q345GJB。10、结构计算：上部结构计算采用的程序为中国建筑科学研究院编制的《多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件》SATWE上部结构计算的嵌固部位：第4段楼取在桩顶，第1~3段楼取在地下一层顶板。上部结构计算的主要参数为：周期折减系数取0.85在竖向荷载作用下梁端弯矩调幅系数0.85；中梁刚度放大系数2.0；梁扭矩折减系数0.4.抗震计算分析时按单向水平地震作用并考虑了扭转耦联及5%偶然偏心的影响。计算结果基本合理，满足有关规范要求。11、施工特殊要求：本工程中有部分建筑屋面为大跨度网壳结构，要求选择具有甲级资质的钢结构专业施工单位进行施工，要求施工单位具有钢结构施工详图设计资质。12.变形观测基础在施工期间及使用期间应进行变形观测。5.4给排水消防5.4.1《室外给水设计规范》《室外排水设计规范》《建筑给水排水设计规范》《住宅设计规范》《住宅建筑规范》《住宅设计标准》《自动喷水灭火系统设计规范》《建筑灭火器配置设计规范》《建筑设计防火规范》《汽车库、修车库、停车场设计规范》其它专业提供的设计条件业主提供的其它设计资料。5.4.21、水源本项目分别从市政管网接入二根DN150给水总管，给水管在建筑物内形成环状管网，供本项目住宅和商场生活、消防用水。可供水压0.1MPa（建设单位提供）。一层以下建筑、生活调节水箱进水、消防水池进水、绿化、道路浇洒、室外消火栓等用水由室外市政环状管网提供。2、用水量生活用水量表用水名称用水量标准（最高日）用水单位数使用时间时变化系数K最大小时用水量（m3/h）最高日用水量（m3）住宅200L/（人·1421人242.529.6284.2商场6L/㎡·d31381m121.523.5188.3绿化、道路浇洒2L/㎡·22895m22.945.8抹车用水10L/辆·188辆1.01.9未预见水量最高日用水量的10%7.752.0总计84.7572.23、生活给水系统（1）低区给水系统：地下一层用水由市政低压供水环网供给。商场用水由商业供水管单独供给，来自商业调节总水箱(总有效容积V=28m3，（2）高区给水系统：三至十一层生活给水系统由室外地下泵房内生活调节总水箱(总有效容积V=60m3，（3）其它住宅采用IC卡水表，水龙头采用陶瓷芯片密封节水龙头，坐便器采用6升两档冲水量水箱，商业部分蹲便器和小便器采用延时自闭式冲洗阀。4、消防给水系统本建筑物内消防系统设有：室外消火栓系统、室内消火栓系统、室内自动喷水灭火系统。（1）室外消火栓系统室外消防用水量为30L/s，火灾延续时间3小时。建筑物室外消防用水由设在室外低压给水管网上的室外消火栓提供（2）室内消火栓系统室内消防用水量为20L/s，火灾延续时间为3小时。室内消防采用临时高压消防系统，在室外地下设一座消防水池(V=320m3)及加压泵站(消防加压泵设泄压措施)，消防加压管网在地下室形成环状，在屋顶设一座消防水箱(V=18m室内消火栓给水系统不分区，系统由贮水池、消防给水加压泵、屋顶水箱、室内消防管网、室内消火栓及室外消防水泵接合器组成。设有室内消火栓的建筑各层均设消火栓，保证两股水柱同时到达室内任何部位，室内消火栓口径DN65。消火栓给水加压泵由设在各消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区的消火栓的指示灯亮。消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停泵控制装置。消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。（3）自动喷水灭火系统1）设计范围地下车库及商场。2）采用湿式自动喷水灭火系统，自喷设计参数见下表。自动喷水灭火设计参数表序号名称火灾危险等级设计喷水强度（L/min·㎡）最大保护面积（㎡）设计流量（L/s）1地下汽车库、商场中危险Ⅱ级81602824#高层底部商铺中危险Ⅰ级6160213）自喷系统由消防贮水池、自喷给水加压泵、自喷泵加压环网、屋顶水箱、湿报阀组、信号蝶阀、水流指示器、喷淋管网及室外自喷水泵接合器等组成。（4）消防水池容积确定水池贮存3小时室内消火栓水量及1小时自喷用水量，该建筑室内消防用水量为：20L/s，自喷用水量为：28L/s。V=3.6×20×3+3.6×28×1=316.8m3，取320m（5）管材选用1）室外给水管、室内冷水干、立管及支管选用钢衬塑复合管(PN=1．OMPa)，卡环式连接。住宅水表后给水管采用交联聚乙烯(PE####)给水管(PN=1.OMPa)。2）消火栓管采用焊接钢管，焊接连接。3）自喷管采用热浸镀锌钢管，丝接或沟槽连接。5.4.3排水1、建筑物污水设计流量按90％Qd，为515m32、排水采用污废合流制，卫生间排水采用伸顶通气单立管系统或采用专用通气立管形式(十一月跃十二层)，二层商业污水接至住宅排水系统排出，一层污水单独排出室外。出户后经污水管道汇集后经化粪池(V=75m33、屋面雨水采用采用有组织外排水。室外雨排水采用道路自然坡度排水接合道路雨水口收集，因当地排水体制为雨污合流制，故化粪池后与污水管汇合排至市政污水管网。4、雨水降雨强度采用####市暴雨强度公式：i=(6.86+9.131gTe)／(t+12.70)O.83。设计暴雨量Qy=ФqF其中：屋面:P=2年，雨水量：Qy=Ф·q·F，其中Ф--径流系数0.90F--汇水面积，12838㎡P--设计重设期，2年，q=1.47L/sQy=169.室外场地:P=2年，雨水量：Qy=Ф·q·F，其中Ф--径流系数0.53F--汇水面积，35733㎡P--设计重设期，2年，q=1.47L/s．100㎡Qy=278.4L/s5、管材选用室外雨、污水管采用HDPE双壁波纹管，承插连接，橡胶圈密封，直埋敷设。室内生活污水管采用柔性排水铸铁管，A型接口。室内压力流污废水管采用焊接钢管，焊接。5.4.4移动灭火器配置1、配置场所住宅、商场、地下车库等。2、设计参数移动灭火器配置设计参数表配置场所危险级别火灾类别每具最小配置灭火级别最大保护面积(㎡/A,B)住宅轻危险级A1A100商场中危险级A2A75汽车库中危险级B55B1.03、各配置场所均配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，轻危险级配置MF/ABC2，中危险级配置MF/ABC4。5.4.5节能、环保1、建筑物给水龙头均采用陶瓷芯片密封节水龙头。2、建筑物坐便器均采用小于6L节水型分段式坐便器。3、市政给水接口处设置水表计量；方便管理，利于节水。4、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水箱长时间溢流排水。5、给水系统采用竖向分区方式控制最不利用水器具处的静水压不超过O.35MPa，利于节水。6、二次加压供水采用变频供水设备，变频给水设备配有气压罐，储存一定压力，延长主泵休眠时间，避免频繁启动，利于节能。7、主要运行设备设在室外地下室，给水支管的水流速度采用措施不超过1.Om/s，并在直线管段设置胀缩装置，防止水流噪音的产生；二次生活给水泵防噪隔振选用低噪声水泵机组，泵组采用隔振基础；水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递。水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。泵房的墙壁和天花采取隔音吸音处理。8、饮用水箱中水的停留时间为4h，在用水淡季不超过l天；生活饮用水水箱设加锁密闭人孔盖，泵房设有通风系统。生活用水水箱均采用”自洁式装配式不锈钢全封闭卫生水箱”；生活饮用水箱上部无污水管道；水箱的溢流管安装拍门，通气管用钢丝网包扎，检修口加盖加锁，防止蚊蝇和小动物进入水箱造成污染。9、卫生间排水系统为专用通气立管或伸顶通气单立管系统，以保护水封，防止下水道内臭气进入室内，改善排水水力条件和卫生间的空气卫生条件。通气管顶部端口设于屋面之上。10、采用直通式地漏，地漏下设存水弯，以降低水面蒸发对水封的不利影响。11、地下层集水坑均采用防臭密闭人孔盖。12、采用具有尾流冲水功能的坐便器，以保证每次冲洗完毕后水封被充满。13、本工程无有毒、有害废水排出，污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市污水管道造成淤塞。5.5供热通风与空调5.5.1《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)（2005版）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)《通风与空调工程施工质量验收规范》(GB50243-2002)《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242-2002)《声环境噪声标准》(GB3096-2008)《民用建筑隔声设计规范》(GBJ118-88)《室内空气质量标准》(GB/T18883-2002)其它一些当地可适用的规范、规程、标准等5.5.21、室外空气计算参数(参考####市)室外空气计算参数表参数通风计算温度（℃）采暖计算温度（℃）主导风向平均风速（m/s）大气压力（kPa）夏季27NE1.484.31冬季-7-11E0.684.142、室内设计参数室内设计参数表编号部位夏季冬季温度℃相对湿度％温度℃相对湿度％1卧室、客厅//20/2卫生间//25/3厨房//15/4办公室//10/5商场//18/6公共厕所//16/7楼梯间//16/3、围护结构热工性能及传热系数（1）公建：a．外墙：200mm空心砖，采用50mm挤塑聚苯板做外保温，平均传热系数Km=O.43W/㎡·K;b．屋面：保温层采用80mm挤塑聚苯板，平均传热系数K=O.34w／㎡·K;c．外窗：断桥铝合金中空玻璃6低透光热反射+12空气+6透明，传热系数K=2.8W/㎡·K;d．玻璃采光顶：断桥铝合金中空玻璃6低透光热反射¨2空气+6透明，传热系数K=2.8W/㎡·K;e．地下一层商场外墙：采用50mm挤塑聚苯板做外保温，平均传热系数Km=0.45W/㎡·K;f．一层地面：200mm水泥炉渣保温，热阻R=3.3㎡·K/W;g．地下一层车库顶板：保温层采用50mm挤塑聚苯板，平均传热系数K=0.57W/㎡·K。（2）住宅：a．外墙1：剪力墙(200mm)及填充墙(200mm空心砖)均采用50mm挤塑聚苯板做外保温，平均传热系数Km=0.45W/㎡·K;b．屋面：保温层采用80mm挤塑聚苯板，平均传热系数K=O.34W/㎡·K;c．外窗：断桥铝合金中空玻璃6低透光热反射+12空气+6透明，传热系数K=2.8W/㎡·K;d．阳台为封闭阳台、断桥铝合金窗框、中空玻璃、阳台砼板外贴50厚挤塑聚苯板；阳台门采用断桥铝合金中空玻璃、下部夹芯50厚岩棉板，传热系数K=1.5W/㎡·K;e．住宅飘窗上下窗台板贴50厚挤塑聚苯板，传热系数K=O.49W/㎡·K;f．分户门：钢质门夹芯50厚EPS保温板四防门k=1.5W/㎡·K;g．楼栋门：三防门，K=1.7W/㎡·K;h．一层楼面：200厚水泥炉渣保温，传热系数K=0.3W/㎡·K。5.5.3采暖1、采暖热负荷：住宅采暖面积52089㎡，热指标32W/㎡，采暖热负荷1667KW；公建采暖面积29612㎡，热指标65W/㎡，采暖热负荷925KW；采暖热负荷共计3529kw。2、采暖热源本工程采暖热源为市政供热管网提供的95/70℃低温热水，l#楼及商场采暖系统均为室外管网直接连续供热，系统补水定压均在集中供热锅炉房内解决；住宅采暖均由设在地下一层的增压泵房将集中供热系统一次水经加压水泵加压及混水旁通调节阀混合成55／45℃3、采暖系统型式按建筑物功能不同分别设置（1）住宅采用共用立管的分户独立采暖系统，每单元设专用热表井，分户设热计量装置，包括热表、锁闭阀、Y型过滤器等；楼内系统采用下分式双管系统，供回水干管敷设在二层顶板下(1～3#楼)或一层地沟内(4#楼)。住宅户内采用低温热水地板辐射采暖系统(卫生间采用卫浴型散热器采暖)，每户设一组铜制分、集水器，每个分水器前均设二通温控阀，集水器的每支环路上均安装球阀。（2）公建采暖系统根据建筑划分，(1、2#楼)地下一层及地上一～二层商场采用上供中回双管同程式，供水干管敷设在二层顶板下，回水干管敷设在地下一层梁下；(3、4#楼)一、二层商场采用上供下回垂直单管三通阀跨越式，供水干管敷设在二层顶板下，回水干管敷设在地下一层车库梁下或一层地沟内；1#楼三～七层办公楼采用上供下吲垂直单管三通阀跨越式，散热器采暖。（3）住宅与公建采暖系统入口在地下一层增压泵房内分别设独立的热计量装置。（4）住宅楼梯间采暖系统采用下供下回双管式，散热器采暖。4、设备，管材，阀门（1）散热器选用TLF8-7/6-1.2铜铝复合散热器，散热量为150W/片(ΔT=64.5℃)，承压1.2MPa，明装。住宅分户热表选用M-CALcompact型组合式热量表(额定流量：O.6m（2）管材：公建及住宅采暖楼内系统采用热镀锌钢管，管径小于DNl00螺纹连接，管径大于等于DNl00采用卡槽连接；管井内共用立管至户内分集水器明设管道采用热镀锌钢管，暗设埋地管采