2007年苏州市苏地2007-B-82地块土地竞价策略报告

12007570016%541.8235.4%2190401595018.2%102028%368019.9%24.9%。34.02249.861.1882.021.84亿吨，21.8%189.552.5%167.22万69.799.0%24.8%。412%14143家，其中四星级48家。4A205236012%4323844244.2%1.2686.3326天。集99.83%70%。新增全国环境优美59181714.7%11%2591.27亿元，比上年9%12.4%2007200762443112005834971.36%20870387772732.995152238912912007485527.83‰;405036.53‰;80491.30‰207163.10‰。232053人;322922人;210832人;106019人;893039人;1061410人;679846463825人;7931722007585.8万，新苏州人3.441/4的人口已经成为长期居留人苏州市新苏州入增长迅猛，根据公安局的统计，1985～1989、1990～1999和585.894：100。这次调查重点了3.44年l31.1%15年之间44.9%，6～1014.4%，106.6%3.44年。成为长期居留人口。据此推算，20078127万长期居留人口。从年龄看，20岁以下、20～29岁、30-39岁、40～49岁、50～59岁新苏州人平1.06年、2.87年、5.84年、6.846.85在目前打算留在苏州的新苏州人中，20.1%的人表示想一生都留在苏州，36.5%表示想在苏州待一段时间然后回家，42.7%则表示要走一步看一步。从年龄上看，打50～59岁组；从受教育程度上看，打算永久居留的比例4000～4999另外，调查也发现，打算永久居留的比例随在苏居留时间的增加而增加。90万的户籍人口容量，房产需求量不容小视。同样对于目前与户籍人口持51/4的人（240万）已经90万的人（588.8万*76.8%*20.1%）已有在苏购房并定居准备的新苏州人中，40～59岁这个年龄层需求最高，职业以个体户和私199211APEC科技工业园区；2000年，被科技部、外经贸部批准为高新技术产品出口基"黄金水道""江枫古韵"寒山钟声、"金山石匠"、""等历史文化遗迹和传统工艺源远流长，重20051473201.87亿美元，其中，欧美、日本和我国台湾及11050053201510103000301 高新区历年土地供应量和土地楼面 02 03 04 05 06 07苏州新区历年土地楼面价（单位：元从新区历年土地供应量走势图可以看出，06160多万方，为历年04247506554072123456789101112 200767.5860.387.29月、111238.9158%1112月。40%4%，3 区域年度成成交套数（套成交面积（万方成交均价（元成交金额（亿07645774.185446.1元/M2。在成200767.5874.180.9107064主力面积（平米120-150价格方面CBD区域，是一个集金融商贸、休闲娱乐、办公居35岁以上，绝大多数都是些公司高级管理人员或者实力私营业主。购房目的：自住主力面积（平米主力总价（万（今日家园别墅（双拼（含地下室价格方面12000-13000元/07年上半年基本去化完毕，智园别墅年底开盘，去化情况也较好。客源方面0725--40岁均价（元/米（米主力总价（万90-多层90-65-100130平方米左右的三房。去化情况：轻轨项目的启动提升了区域价值，中心区域楼盘稀少，07年市场去25--40岁之间，绝大多数都是些中下层管理人员和小白领。购房目均价（元/米米主力总价（万80-45-78-50-主力面积80-90平方5800-6500元/平米。均价（元/米（米（万新创理想50-60- 130平方米左右。价格方面5000-6000元/平方米25--40岁之间，购房目的：自住为主，投资为辅。换房的客5SOHO5000元/平米左右。2007年政府调控楼市的首要目标。2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致大量资金进入股市2007年房地产调控宏观政策的主旋律。其中，引人关注的是，20071、国务院“24号文”出台，楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”7（24号墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。“24号文”的发布，是我国楼市调控由“主调市2、提高“第二套”2740%1.1倍。此政一出，市场观望气氛浓厚，一线城市普遍表现有价无市。3、国土资源部“39号令”（39号令39号令核心内容是，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土4(2007年修订)10(2007年修订)此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删（2007年修订》抑制外资流入房地产，减少房地产市1220元左右。3125日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题4（39号令109日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定071企业减少盈利甚至亏损。此外，会增加土地储备的成本和风险。90/70 相比于2004年对房有两个重要的特点:第一是2005年政策

相对2005年房地产2006

目前国家宏观调控的房贷新政威力不但在于阻止投资者进一步向，部委制定措施，费者不要超前消费住地方执行和出台细2004

套住宅的投资者看低楼市前景而抛售手中心一方面是通过严查实际上就是将有限的（2007—2010980万人，市域城镇化水平为8802020年时，全市将形成“特大城市、大城市、中等城1360465701404549510万人。三类小257“”的高速公路网络，“四纵五横”的一级公路联络干线网络和县乡路网三个层次组成的市域公路网络。国市域水运系统规划，构建“两纵四横”骨干航道网。市域客运枢纽，一级大型换张家港物流枢纽和常熟物流枢纽。市域航空通道规划，即到上海虹桥和浦东机场有6“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡。”250014A3CBD医院：枫桥医院（103（10、麦德龙（104地块位置及周边状况图示（用红框标示地宗位置地块周边路网布置图（用红框标示地宗位置3号线马涧站位置图（用红框标示地宗位置地块周边山体景观图（用红框标示地宗位置4A级经典白马涧生态园范围之内。本地块为居住用地，土地面积86742.40.820%40%，且有机会在西南向做社区设项目的一个出为马涧花园，北面环境较地块内部景观创效的均衡各朝向1 项目区域交通条333路公交站，途经途径：金门路（新区方向、爱河桥路（苏州35路公交站途经途径：马涧路、合利路、华山路、金枫路、竹园路、汾湖路、6路公交站，途径：津梁街、金塔路、会心街、西洲路、星湖街、旺墩路、万盛街、沈浒路、玲珑街、苏虹中路、苏虹西路、苏嘉杭高速分流线、现代大道（马涧方向（马涧方向（津梁街方向广济路、留园路、桐泾路、西园路、西环路、嘉业路、马运路、长江路、金枫路、鹿山路、建林路、马涧小区。400路公交站，途径马涧路、朝红路、鹿山路、金枫路、马运路、西环路、西3号地2学校：白马涧小学、新区二中（10分钟车程、苏州科技学院（15分钟车程）医院：枫桥医院（10分钟车程SWOTSWOT项目优势项目劣势 6 项目方正、地块地容、地貌 4 周边缺乏高档项 6 周边娱乐购物配套较项目威胁点项目机会点1 通货膨胀的影 1 轻轨建设到白马 3 ★地理因 区

20～3030～4040～5050～6060

社会阶 下层、中层、上

生活方 变化型、参与型、自由型、稳定 150160180平方米。3512030～50100～120120～14020万元左右，已有10030～40岁，多为核心家庭，有入★25～3025～3030～4040～5040～50★项目整体开发理念——传统民居风格和江南古典园林是融汇了中国长久建筑业精华的产品，“粉墙黛瓦”的中式建筑符合人们的传统审美情趣★在设置中央景观步行道作为贯通中心庭院的同时，步行道蜿蜓曲折穿透整个小便捷畅通。★类网球场的优势，并保证景观的通透性115-125135—145155—165175—185★★城市化气息不足，为此设立一些必要的商业、生活、交通、娱乐等设施是吸引客户的必要条件运动的场所及设施（室外网球场、篮球场等1.5：1同时会所的定位不单纯是那多少平方米的会所的概念，而是导入“泛会所”的概“泛会所”地价=房地产销售收入－其他成本（建筑费＋专业费＋销售费用＋税费+利息（FIRR2007-B-82（会所）1800420703－13－2。总建筑面积86742.4×0.8＝69394120～180m2/140m2左右,48027416360m2。1800m2750m2420m2（据宗地规划指标200m2。35平方米考虑，车库规划面积为720×35＝25200m2。4045%。园林绿化面积为86742.4×0.45＝39034m2道路规划占地面积 86742.4×0.15＝13011 用地面积（m2人均面积（m2 1.2.工准备等前期准备阶段为34块面积相当的四个部分逐个进行施工，3－3所示 20999.59万元。具体测算详见附表中的价格测算表。8000元M2左右，考虑到苏州0.78容积率的洋房更是难得，所以测算时把楼盘8300元M2是合适的（具体的销售单价还要依据销售期的各内外部因素和部按销售考虑）120000元/个，商业（会所）20000元/M2。从而测算出总销售收入为66555.20万元。具体测算详见附表中的价格测算表。65个季度。按照销售工作的一般现实，5售比例分别为：15%、20%、30%、25%和10%，其对应的销售额分别为：9983.28万元、13311.04万元、19966.56万元、16638.80万元、6655.52万元，完全可以再投26季度的建设投资，从而减少项目的总成本。15551.783－3总需投入的成本额为：总成本—销售收入再投入额=20999.59万+（含土地契税）+财务费用（利息）—15551.781.5年。=总需投入费用×40%×{（1+7.47）^1.5120％。上限，同时令财务费用（利息）YZ。Z=20999.59+X+Y—Y=Z×40%×{（1+7.47%）^1.5–10.2=（66555.20—Z）÷Z÷60%20％的时候：土地价格（含土地契税）X为51263.95万元财务费用（利息）Y为2712.53万元Z59424.29万元另外还可以得出自有资金35654.5721057.18 利息（万元地块金额（万元(税前(万元(万元（万元（含契税在内(不含契税8.34250.42～51263.95万元人民币432933.10～49292.265658元/120%对应的自有资金投资现金流量表（230%对应的自有资金投资现金流量表（340%对应的自有资金投资现金流量表（450%对应的自有资金投资现金流量表（560%对应的自有资金投资现金流量表（670%对应的自有资金投资现金流量表（780%对应的自有资金投资现金流量表（890%对应的自有资金投资现金流量表（9100%对应的