天津市市场分析报告

第一部 宏观背景资 一、天津市宏观资 天津市GDP与人均GDP统 二、河东区宏观资 第二部分、房地产市场整体资 一、宏观房地产市场资 二、地块周边区域在售项目情 小 三、天津高端市场板块特 卡梅 四、潜在供应情 泰达·格调竹 米兰新干 五、价格走势情 第四部分、客户背景资 一、天津市宏观需求量情 二、河东区宏观需求情 三、项目周边区域需求情 四、周边区域市场现状客户情况及趋 五、高端市场现状客户情况及趋 六、高端客户访 七、业内人士观 第一部分

1997-2006年天津市GDP1998 1999 2000 2001

（数据来源：天津市统计年鉴2005年天津与其它城市GDP与人均GDP

GDP （数据来源：天津市统计年鉴元（亿元（亿元8528.69131%。24.3%31.8%

1998-2006年天津市固定资产投资增长情况 全社会固定资产投资 全社会固定资产投资同比增长

20061849.8022.0%，净增加451.90280.3948.0%，16.4%2.758.8%10746.9451.3%，27.918781.1210.8%41.3140.7%52.5%，11.21.25001211256050公路590350220355发展节能环保型公交车。在中心城区建设一批现代化公交场站设施和大型停车场、过021534%处理厂，201090%。建成咸阳路、东丽、北辰、双林、950640《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE8！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789

天津市历年人均可支配收入与消费性支出统计142831263914283126391146710313895993387650814110548965366097111880278686987 71925852612152045471 人均可支配收入(元) 人均年消费性支出(元)（数据来源：天津市统计年鉴1428353.3%。1996——2006年天津常住人口统计（万人1996——2006年天津常住人口统计（万人10751043102310111004.010011007959956.69529481996199719981999200020012002200320042005人，增长了7.55%，占全市人口的比重也上升了1.08%；而北部区域人口增长率仅为4.37%，0.02%。《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料0！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789存款（亿元增长率（万元2005375.222.6%。把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。十一五要努力实现以下经济社会发展主要预期目标：《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE2！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789“两带”——由“宁河、汉沽新城—滨海新区核心区—大港新城”构成的东部滨托京津冀、服务环渤海、辐射设成为我国北方对外开放的门2010海新区常住人口将达到180万人以上，其中城镇人口165万90%2020年常住人口将达到300万人以29097%年160万人；大港城区东起海景大道、汉港公路，南接北围堤路，西至葛万公路，北69201037201018202025空港加工区是连接城市中心区与滨海优势在于：城市整体经济协调快速增长，综合实力显著增强。地处环渤海湾及京结构优化，素质提高，经济增长的内在动力明显增强。改革开放取得重大突破，面向东、北亚外向型发展格局基本确立。不断加大教育、卫生等各项社会投入，经济社会保持协调发展。城市载体功能日益完善，城市面貌发生巨大变化。河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地4073《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料6！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE7！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789河东区GDP河东区GDP20012002200320042005（亿元（亿元（亿元河东区固定资产投资统计图河东区固定资产投资统计图2001年2002年2003年2004年2005年 04-05河东区人口状况统计图河东区人口状况统计图2001年2002年2003年2004年2005 《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料0！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和CBD《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE1！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:690317895充分发挥区项目处于智慧城海河，西至快速8市形态为特征，营造高产出、高附加值的新产业区，展现生态城市亲近自然的新的城休闲、旅游等产业，形成高智能的休闲居住区和产业研发区。通过建设花园式的城市环境，吸引国内外高层次人士创业发展，实现天津高端科技梦想。区域内产业的发展。河东区2005-2006年来致27运站、20“十一五”期间，天津市旅游部门将全面整合、深度开发旅游资源，深入挖掘天以市区为中心、以蓟县和滨海为两翼、带动周边共同发展的旅游总体格局，加速推进京津冀旅游一体化，积极加强环渤海区域旅游乃至东北亚旅游合作，发展大旅游，开拓大市场，形成大产业，实现新跨越。GDP3-5的改善。把交通便捷性的提高作为提升区域竞争力的突破口，形成铁路、地铁——轻轨、道路的三级立体路网，并籍此加强河东区与空港、滨海新区等经济高速发展区域出让面积（万平米出让金额（亿元平均每平米单价（元公顷和平区河东区河西区南开区河北区红桥区东丽区西青区津南区北辰区塘沽区汉沽区大港区武清区宝坻区宁河县公顷和平区河东区河西区南开区河北区红桥区东丽区西青区津南区北辰区塘沽区汉沽区大港区武清区宝坻区宁河县静海县2005公滨海新区62%。由此表明中心城区土地稀缺性逐渐显现，土地成交热点板块外扩。200617775641中心城区土地成交价格涨速极快，河东区在后发与补涨的促动下，20062.6。地块编号：津东七（挂）2006-033516769（挂）2006-032具体位置：王串场一号路西侧92884373津东双（挂）2006-至双东路北至金雄彩印756津东万（挂）2006-341203801《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料0！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:690317892248津东新（挂）2006-0146037津东（挂2007-津东（挂2007-《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE3！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:690317891.8200831200620101997-20061997-2006年天津市商品房销售情况统计800257125342770 1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006 从上表中可知，200393.1320072007年天津市上半年成交分析 308300 2007年1 2007年2 2007年3 2007年4 2007年5 2007年6成交价格成交面积新增供应面积0706供应量：2007200620.6%。呈现供应不足的态势。0715.48%。由于价格的增长，200720067.22%。178935 071816102.1181.8774%。1：1.6，整体市场需求量旺盛，供应量不足。79.749.518.062003 2004 2005 2006 2007年新增供应面 销售面 销售均071：1.6，呈现明显供不应求局面。0615%。14.9%073.60%；6.84%40％二是已结清借款的购房者再购房时仍可算作“第一套住房贷款者5即：58.42%，58.61%4即：58.42%，58.61%（中国首付3细则的出台抑制了投资和降低了银行风险，同时减缓了升级换代型客群的购房热“70/9090在选择信贷银行时，开发商如何灵活选择，将成为未来争夺有效客群、降低销售风险430《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料0！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789河东区楼盘供应以中档、中高档项目为主，是天津市主要的中档、中高档楼盘供应区域。受海河改造、津滨轻轨以及东南半环快速路等大型市政工程的利好影响，河东区房价近两年的上升势头非常明显。未来几年，河东区的土地储备大及交通环境优《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE1！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789“城市东移”的步伐将越来越快。河东区正是位于城市发展主轴上，地处黄金分割带，未来发展前景看好。4000—5900别管公别管公 红 远洋新天 金地格江南水 米）米）产权式酒城第518-2240-6070-8040-7581899511075-58100120100-56-6096-10213096-55810013222005796-102134-14116396-600070-9010012516060-77-8092-130140-215179-238110-24221153140-6040-20089574-9295-130116-130院6070-10080%12070-60-7080-100120-14080-60—7030%137好；1302007-3-2007年811000-302007-7-096600-2007-8-097800-200712008-4-4700-80城第52007-5-2008-8-5800-2006-5-2008-5-5300-2005-11-2007-8-6500-202006-11-2008-8-7000-（8302006-3-2007106500-7500（9332007-10-20087100-8700（102007-6-2007-11-7800-407000-9000选择自己生活区域周边的60-75主要以河东区周边生活的20%左右对卫国道发展趋势比100《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料0！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:6903178920%左右60—70城第570-95米/月20%左右60-120100-20090%，客户年30%左右投资型客38-83月售光分21270-110《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE1！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:6903178950-60月180-200源的匮乏有关，另一方面也是为了避免增加项目产品成本的原因，尽量减少华而不实的成本增加值。但是竞争楼盘都比较看重安防、智能设施技术的使用，远红外安全系对购房的中、青年客群具有一定的吸引力。90，但是伴随河东区总占地：15《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料3！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE4！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789西侧西侧商业物业费：1.3价格（元/平方米2007年12007年52007年8200711时作为卫国道区域的标杆20-3030-5042万平方米的建面，产品品质较高，因此项目在卫国道沿线属于相容积率996《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料7！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE8！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:6903178910000100000.5户型：60—7030%；13735%；剩其他三室户型80%，118-139《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料0！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789总占地：11.3总套数：共计1864《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE1！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789三期三期6栋高层塔一期8栋层塔高层塔铁新开总指标：总占地面积20万平方米，总建筑面积60开盘时间：一期：2005-11-入住时间：一期：2007年10月31日户型（三期面积（数量（套主力户型总价范围：124万—153客户来源：河东、河北区当地居民所占的比例达具有深厚的历史、文化底蕴。随着老城厢的整体改造，区域环境形象提升，大量中高档住宅项目奥运水上板块：距市区相对较近，生态居住区特点突出。北部北部中心板块中心城区板块奥运水上板块大梅江板块中心城区板块中心城区板块奥运水上板块北部中心板块大梅江板块110-86-18130-127-65-45-约2000290-580-约2300-225层约1.9 133- 181-200-323层130-150-13000（1030238-300-18-30约4一居二居200-别墅、景200-200-300-400联联排1500约30000300-260-300-5000150-195-约15000550-550-公寓128180120-84-约12000105-270-85-702-公寓509年本项目推出市场时位于中心城区的目前在售楼盘后续供应将非常少，预计不会形成太大的竞争，反而会是外环外区域的大盘项目会有低31.886-110-130-127-65-45—4town290-580-二居300-二居133-139三居181-200-109-130-150-13000（10198-238-300-一居二居200-叠拼：300-400联联排260-300-300-500150-195-120-550-四期别墅：550-12818094，120-84-盘），《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料0！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789105-270-85702通过调研发现，市区板块（老城厢板块、中心城区板块以及奥运水上板块土地）在售项目普遍以大的两居室、三居室产品为主，一居、四居也会出现，比例不高；大1070%客户年龄层次主要是集中在30-40对于老城厢区域具有较深town《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE1！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789多为居住在本区域的教师、私营业30%机构、医院、学校；35-5540%天津市内六区为主，无明显地域特95%是天津人，包括已取得天津40——5040%，市内六区（河东、南开、河西为主50%，外环四区（南板块主）15%，25%，院面积较大（10%；品，公寓尚未开盘总占地：46容积率3200万平方米敞开式景观 住宅一期：1＃－16＃（精装修 公建一2；容积率总套数：804会《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料8！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE79！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789联排别联排别高层独栋别双拼别用水系划分半岛为全岛，利用人工的林溪环绕式别墅与高层公寓有效分离；产品类型：独栋（32）4%、双拼（12）1%、联排（180）22%、公寓（580）72%。《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE1！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789 210-265110-260别墅产品（均为尾盘时的价格 401~583（2005）13937~20110456~682（20076）18357~25642 05150—260投南和5%6%河河南临梅江南湖面，亲水而居，景观资源优越；项目为纯正南加州风格。天津市首个纯正南加州风格的高品质生态居住社区；港湾式规划理念，层级分明的规划设计理念，让社区水与树的原生元素得到有效结合；卡梅尔是天津市首个纯正南加州风格的高品质综合体生态居住社区。项目津南部城区，梅江南生态居住区南部。具有50万平米梅江南自然景观湖面，景观位置极佳；高品质项目质量，高科技建筑材料，“洲际教育计划”等不仅从项目硬件上提高项目高端品质，在精神层面上也大大增加了产品的附加值；虽然别墅产品的高端性大大的提升整体项目品质，但由于产品属性的差异化严重的现象，也导致了别墅产品品质降低的结果。容积率27洞国际标准高尔夫球场一座；2250亩果岭绿化带；40005080棵成年大树；3.4万平方米商业配套区——阿玛瑞卡街；别墅别墅62别墅7（在售别墅1—4别墅5313.4万平方米商业配套；领世郡交通方便，出行便捷，项目紧邻外环线，与五条城市主干道——卫津南路、友谊南路、大沽南路、解放南路、洞庭路联系紧密。户型：68——212105——11030%，13535%。价格（元/平方米06年70611101——20007年590——10007年968——13598%，50%30-50岁的三口之两居、三预计入市装修预计占地建筑中山门四号路与虎板式高层7小高层2栋年4二室90㎡，三室14070富民路街月牙河西板式高层高层2年7685—90三室11055万东层（1118年7（津塘路向东，外环外718）精装年8远洋空港物流加工区中心大道与东七道交《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料0！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:690317892.6，40%。2009《《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料PAGE1！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789小区总占地20.580.86，全部是由四层半和五层半的花园洋7070%的停车位，整体配套设施相对完善。0丽区为主特别是项目北部的一部分住宅为河东区政府整体购买，也有很大一部分都来自内部的关系单位或者是内部员工的亲戚朋友等。购房者的收入水平一般都以中上等74001%的优惠。地块编规划建（元/楼面价 土地使用-9-北京尚博地投资顾问有限公-9-北京尚博地投资顾问有限公7-9-天津亿豪置地发展有8-9-天津亿豪房地产开发有限公港（挂-9-天津市房地产2007-3发（集团）股份有限2-9-北京住总房地产开发有限责1-9-北京住总房地产开发有限责6-9-约深圳华侨城房地产有6-9-约华润置地(北京)股份有限5-9-约天津市房地产发展股份有4-9-约天津市房地产发展股份有2007--9-1.6-天津天保控股有限公0-9-约20.887.08北京住总房地产开发有限责9-9-6.8515.62天津市安居建设发展8-9-约天津市安居建设发展7-9-约天津市房地产发展股份有2007年下半年，华明镇和双港镇地块成交数量较多，成交地块容积率普遍在50005996河东区住宅价格走势河东区住宅价格走势 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200992870911794河东区07年1－82007年1 2007年2 2007年3 2007年4 2007年5 2007年6月2007-7月-8077后广场板块已成为河东的高端代言，区域配套成熟，形成以嘉华为中心的商业氛围。随着区域内新天津站交通枢纽中心的建设，周边的商务设施逐渐发展，写字楼陆10000

2005年11月26 81438200 7702 7208 6867

8143

2007年6

7702

销售均 销售面销售均 销售面

:销售均 销售面销售均 销售面0768000（奥运迎宾大道地铁二号线及东南半环的带动，商业中心的完善，卫国道板块已经成为河东住宅开发的聚焦区域。版块商业及居住氛围日趋完善，逐渐得到消费者认可。8000—900057002005年6

2005年7月23

2006年2月18

2006年4月8

9#\12#

:2007年6月27 44304380 571505 308 403 44304380 571505 308 403 44304380 571505 308 403

5

17、18

2007年4月15

571505

May-Jun-Jul-Aug-Sep-Oct-Nov-Dec-Jan-Feb-Mar-Apr-May-Jun-Jul-Aug-Sep-Oct-Nov-Dec-Jan-Feb-Mar-Apr-May-Jun-0505

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0707销售价销售价 销售面销售价 销售面销售价 销售面销售价 销售面价格涨幅：05506533.64%，06407427.8%，52%,20075.58%，呈递减之势。58.4%，拆迁仍然是影响天津市房地产市场的一个重要因素。3.5200700《《2008100！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:69031789根据规划，200728，05购房比重预计保持在费量100800-1000《《2008101！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免费下Q:690317892001年2002年2003年2004年2005户籍户数（万户 户籍人口（万人 人口自然增长率 - - - - -《《2008102！全国大中城市货到验货后付款海量房地产资料免