商业地产招商管理

细心整理招商部职能1、招商部负责国内知名品牌主力店合作的招商管理工作。2、招商部负责对各地工程公司招商管理支持和协作。3、招商部负责对主力店评估，特殊是在主力店表达了入驻的意向之后，考察主力店的经营状况，特殊是对主力店的调查和评估，其评估的内容包括资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理实力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等工程，并按必需标准进展量化评估，为选择主力店决策供应科学的数据及报告。4、招商部负责对各地工程公司的市场调研分析并供应可行性租金价格体系。5、招商部负责依据工程公司业态定位对主力店进展合理布局与规划。6、招商部负责协作各地工程公司按工程进度完成招商任务。7、招商部负责充分利用有关资源将知名品牌主力店引进各地工程公司。8、招商部负责同大主力店合作谈判的全部过程，并负责督促与跟进。9、招商部负责建立跟进每一个主力店市场开展方向与拓展准备。10、招商部负责引进境外主力店进入工程公司的合作11、招商部负责同大主力店建立长期稳定的国内合作联盟。12、招商部负责协作依据各地工程公司做好招商准备可行性方案。13、招商部负责刚好了解各地工程公司竞争对手的分析动态。14、招商部负责对重点品牌主力店信息资源要刚好跟进。15、招商部负责要围绕协作当地工程公司的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进展招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作少投资，高效率。16、招商部负责在招商过程中对主力店的选择是关系到工程公司的成败，在招商过程中，有必要协作工程公司招商时对每个主力店进展分级评价，预料他们的经营前景，作为店面出租的指导。对于核心主力店须要设立特地人员跟踪效劳，为他们供应适当店面位置和实惠政策。17、招商部负责依据工程公司业态经营定位保证工程公司的商品种类的完整性及经营工程的多样性与综合性。招商部组建打造一支业务实力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺当进展的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的根本素养和专业素养，以适应各种压力挑战。招商队伍的团队学问构造，须要事先细心筹划，最好具有国际化招商视野，新摩尔商业运营公司在实际询问工作中，对10万平方米左右MALL或商业步行街招商一般接受如下人员组合。招商队伍的最正确组合：国内招商人员6人组合招商总监１名，担当过购物中心主管商业拓展工作的副总经理，出任领导职务。前期招商经理2人，担当过选址工作，或对购物中心有探究，一名负责主力店招商，一名负责国际名店招商。招商经理3人，负责女装，珠宝、扮装品一名；负责效劳类一名，其它一名。重点负责国外大商家和国外名店招商人才要求懂外语，例如招商人员可以英语与日语等语种合理搭配。待遇嘉奖招商骨干应当到达较高的工资收入水平，建议国内招商总监工资在1万元左右〔接受根本工资＋浮开工资模式〕，嘉奖幅度到达嘉奖年薪30万元以上。年薪依据招商质量与数量确定，以实际业绩考核招商人员。为了降低招商本钱，鼓舞招商人员踊跃性，提出的嘉奖政策如下表：招商质量的保障：依据我们总结各类招商案例，许多人作为运营管理团队，以好位置为诱饵，吃供应商回扣。对于招商人员光激励不够，还要有较好的约束措施，主要是限制招商质量，招商质量与招商人员待遇挂钩，对于托付经营管理团队的工程，更要在托付合同规定招商质量及验收标准人员素养良好的心理素养。优秀的招商人员的心理素养表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。详细表现为要具备〔1〕崇高的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新，具有执著的奉献精神；〔2〕猛烈的责任感，是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅坚决，勇于权限内的决策；敢于担当责任，做到秉公办事，不徇私情，坚持公正的立场，充分发挥综合实力。〔3〕坚韧固执的意志力，意志品质坚毅，稳健持重的招商人员，才能去谨慎克制困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比拟，也是意志、耐性和毅力的争斗。〔4〕良好的自控实力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。具备相关经济学问、社交实力和语言表达实力

〔1〕商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规学问，而且新学问、新技能不断涌现，招商人员必需驾驭这些根本学问，适时学习充电，才能更好做好招商。

〔2〕商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为须要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进展屡次沟通，因而交际工作特殊必要且有效。

〔3〕招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判那么主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确标准，运用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、劝服力和感染力。具备良好的现象判定实力和灵敏应变实力

〔1〕敏锐的视察力通过察言观色可捕获对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿态和动作视察、分析；进而做出精确的判定，是获得信息，了解对手的有效方法和手段之一。〔2〕应变实力指招商人员能够依据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵敏的对策，使判定向有利已方的方向开展。因此，招商人员除必需驾驭招商工程的详细状况和市场行情外，还须做到踊跃进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。1、酷爱商业地产的招商工作，对招商具有特有的爱好。爱好可为招商人员加快对问题的视察、探究、追求和创新；并在招商过程中增加自信念和对工作的激情。2、具有局势限制实力，主要表此时此刻对招商准备工作，了解自身工程的优缺点，了解对方的招展实情，并在时间上、心理优势占据主动权。3、较佳的团队精神，招商是整体运作的，虽然整体工程按商品或效劳工程的大类或中类分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与否影响到整体工程招商是否成功。4、外语学问。大量的外商将进入我国各地拓展业务，因而具备各种外语应用实力的招商人员更有助于招商工作。招商人才并非天生就有的，他们是通过选拔、培训并在实践中熬炼出来的。绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的造就起到重大的作用。招商人员的培训

培训就是通过理论和案例的学习，并参加实践，使其到达学问广博、经验更丰富，能够胜任招商工作。首先，要建立招商人员培训的工作机制，既要全面规划，又要切合实际的教学准备，更要建立严格的规章制度。

其次是培训要多样化。师资力气既可考虑商学院等学院派的教授，又可考虑高学历的实践派的职业经理人。面授、网上教授均可接受。

再者就是加强招商实战。特殊是新工程的非主力店群的招商工作，可多按排招商人员踊跃参加与租户的沟通，每天由招商总监召开总结会，讲解招商技巧和手段。人员考评绩效考核是对招商人员在必需时期内新做的招商行为及工作效果进展评定和测量。他可以为下一步的招商工作起修正作用，同时对成果突出的招商行为或人员进展表扬或推广其有效的招商技巧及方法。绩效考核的内容有品质工程：如忠诚、牢靠、主动、有缔造性、团队精神、自信念等，这些主观性较强，但可进展量化，而且不同商品大类的最高及最低分均可进展平衡调整。制订绩效考评的实施方案可考虑接受德才测评和模拟测试二种方法。德才测评是把招商人员的多类根本素养分解为假设干要素作为测评工程，由人力资源部进展评定，最终汇总，综合分析出结果；模拟测试那么指将不同的有必需深度或麻烦的问题，由其进呈现场模拟处理，评委可从其表现中评分。考评的结果鉴定应坚持在公正、客观的原那么下进展，以保证其公允性、合理性、科学性和牢靠性。人员激励招商人员的激励是指激发、引导招商人员主动、踊跃、缔造性地完成上级下达的某一预期目标，争取到达更佳的招商效果。激励分为物质激励和精神激励。物质激励指工资、奖金、津贴等的提高或发放；精神激励那么指表扬、表彰、晋升职务、评定更高一级的职称等。

激励方式主要有几种：一是目标激励。招商机构通过设置必需的工作目标鼓舞招商人员努力去实现目标。实现后可得到应得的承诺。比方成功招商按比例提成等。二是嘉奖激励。招商机构刚好对成功的招商行为赐予确定和表彰，使其接着发扬；三是典范激励。是指树立一个真实的良好的典范，使其他招商人员学习方向，赶向目的。从而激励招商人员的踊跃性。四是竞争激励。它是指围绕招商目标使招商人员绽开竞争，提高招商效果。但这种方式需公正、合理，幸免恶性竞争，否那么适得其反。招商目标企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的运用权，更好地提高工程整体市场吸引力。因此招商目标的选择要依据市场需求和工程定位状况来确定，详细说应考虑以下因素：一、工程自身的市场定位；二、工程所在地的消费状况；三、投资商和开展商的自身资金状况；四、拟引进商家的市场定位、开展战略；招商谈判招商谈判的目的在于使参加谈判的商家能符合招商企业的目标和利益须要。要到达这一目的，招商谈判必需针对谈判的特点，确定一些根本原那么。谈判对象的广泛性、多样性和困难性这就要求企业的谈判人员要围绕本企业的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。谈判条件的原那么性与灵敏性企业招商的目标要详细体此时此刻谈判条件上。这些条件具有必需的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，这一界限是谈判人员必需坚持的原那么。这一特点就确定了企业谈判人员要从实际启程，既要不失原那么，又要见机行事具有必需的灵敏性，以保证明现招商谈判的根本目标。谈判口径的相同性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往须要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，留意语言表达和文字表达的相同性。因此谈判人员要有比拟好的口才和文字修养实力，也要有较强的公关实力。1．坚持同等互利的原那么同等互利原那么，要求谈判双方在适应对方须要的状况下，公允交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。2．坚持信用原那么信用原那么是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家根本的职业道德。在谈判过程中；应留意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行相同，取信于对方，以表达真诚合作的精神。3．坚持相容原那么相容原那么要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原那么性和灵敏性有机结合起来，以更好地到达谈判的目的。所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进展充分的准备工作，主要包括：招商传播是招商成功的先导，招商手册是传播的重要环节，是企业招商的根本传播资料，关系到企业的形象，该手册突出如下关键点：1.通过地段选择工程选址的正确性，树立根本点核心地段的商业物业。通过事实列举工程投资商与开展商业绩与荣誉，突出其在工程所在地的地位。招商筹划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进展分级评价，预料他们的经营前景，作为店面出租的指导。第一承租户的选择确保租金的来源。其次须要保证购物中心的商品种类的完整性。第三须要保证购物中心经营工程的多样性与综合性。1．明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可承受目标、最低目标等；2．规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；3．选定谈判方式4．确定谈判期限。1．选择谈判小组的成员；2．制定谈判准备；3．确定谈判小组的领导人员招商方式商业物业工程招商的方式主要有两种，即：1、托付专业招商询问机构进展工程招商；2、自己搭建招商团队进展招商工作。对于商业房地产工程来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个工程的招商，通常国际招商询问机构更了解国际知名零售商的需求，所以托付国际专业询问机构进展商业房地产工程的前期招商更能有效促进工程的进展招商渠道主要分为境内和境外两种形式，尤以境外招商最为困难，境外招商不同于在境内举办的各种招商活动，它是一种跨国界、跨经济形态、跨文化的传播和沟通，涉及政治、经济、文化领域，前往国家和地区的对外投资法律、语言环境、风俗习惯乃至宗教信仰都将对举办招商活动产生干脆的影响。招商企业要依据工程拟引进的商家状况，选择恰当的招商渠道。1、工程洽谈会。工程洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的工程，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有爱好的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商干脆进展接洽。2、工程发布会工程发布会是招商常常接受的方式。它是由主办者在必需的场合公布拟引进合资、合作的工程，阐述招商工程的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。3、经济技术合作沟通会经济技术合作沟通会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。4、投资研讨会投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济探究机构举办的区域性投资战略、政策、现状和开展趋势的探究探讨会。其特点是灵敏，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些工程进展招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，到达传播的效果5、登门探望登门探望是招商效果明显的帮助性活动。招商单位特地派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，探望跨国公司、投资询问参谋公司、会计师行及其他中介机构，传播投资环境，详细介绍投资工程，探讨佳作事宜。其特点是机动灵敏，针对性强，气氛融洽，简洁引起被访者的爱好。谈判程序谈判程序也称谈判议程，通常是指所谈事项的先后次序及主要方法。谈判程序确定得好，招商洽谈的效率就高；谈判程序确定得不够科学，就会影响招商洽谈的效率。招商洽谈须要一个过程，其根本程序是：开局、摸底、报价、磋商、达成协议和签约六个阶段。开局：即确立开局的谈判目标，缔造一种适宜的谈判气氛。摸底：即谈判双方慢慢熟悉，分别讲解并描述自己及对方的观点和立场，相互了解各自的期望。报价：即双方提出详细的报价和交易条件。磋商：即谈判双方对报价和交易条件进展反复协商，双方各自做些让步，并获得一些利益。成交：即双方就谈判的实质问题达成协议，业务成交。面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是商户加盟的关键一步。在与商户谈判之前，一些微小环节的准备特殊重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都干脆影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应当素来访者潜移默化的传递以下几点信息。

1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者盼望企业的力气雄厚，解除后顾之忧。

2、有决心：坚决的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到工程推广工程的决心，用数字说明工程的力度是最好的方法。3、有信誉：一味的夸张其辞根本无法联合有实力的经销商，看法真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同开展的根底。4、有方法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。

5、有利益：归根结底，成功的推广应当有丰厚的利润，工程留给加盟者的利益应当特殊可观。与商户签定合同，收取租金和保证金，那么全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取局部力气，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。招商过程中，要处理大量的信息和参加大量的谈判、劝服、培训工作，工作内容特殊细琐，实际的过程中会遇到一些详细问题，对商户提出的问题赐予良好的解答将大大增加其信念。招商准备商业市调1、地理特性〔商场位置、交通动线〕2、消费特性〔消费习惯、消费实力、消费构造、消费趋向〕3、品牌认知〔该地区受众品牌及缺失品牌〕4、竞争对手〔商圈内及周边商圈现有商场物业、经营状况〕5、市场评估〔市场承受状况分析〕6、工程定位〔交互式分析、差异性定位〕7、功能布局〔经营品类选项、品牌布局〕8、客户分类〔三级客户划分标准〕9、招商策略〔针对不同级别客户制定不同的招商政策〕主力品牌厂商设店意愿调查分析1、拟定受访厂商名单2、受访厂商对本基地之看法3、受访厂商设店意愿4、有意愿厂商的实力、设店规模5、厂商看法访谈6、厂商看法分析招商资料准备〔1〕制作初步开发准备书〔2〕制作商场简介〔3〕制作传播画册〔4〕制作商场楼面布局模型〔5〕制作个案平面及说明书〔6〕制作VCD〔7〕制作透视图〔8〕编制国内相关法令传播册〔9〕准备洽谈小礼物〔10〕编写有偿新闻稿〔11〕整理媒体报导集〔12〕制作不同对象之计算机演示文稿工作步骤〔1〕电话探望目标客户〔2〕寄送联系函〔3〕进展厂商洽谈〔4〕签订合约或准合约〔5〕签订保密协议〔6〕制作、发放厂商意愿调查表〔7〕归整厂商资料档案袋招商后阶段工作商户说明会主要目的为让已签约之厂商与主力店了解商场营运规模，亦可增加厂商之信念招商对象1、主营工程进口扮装品、高档珠宝、世界极品服装、高档手表、高档皮具、高档工艺品、高档笔高档男女服装、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣、精品花店、精品工艺品、领带、丝巾、扮装品、眼镜、水晶、羊绒羊毛制品高档男女服装、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、精品花店、精品工艺品、领带、扮装品、眼镜、水晶、羊绒羊毛制品儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装〔飞脚、运动100等〕、体育器材、儿童乐园、车载精品、高档办公用品、家用品配套工程A家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、精品汽车展厅、书屋B肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧C屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、便利食品店、饮料店、安康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、扮装品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、保藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；效劳类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、机票代售；机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、公共展厅；文化消遣设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园女装纳帕佳、佛罗伦、U2/G2000、、百图、缪纱、菲妮迪、艾希尔、SCOFILED、ON&ON、淑女屋、缇丝丹、Blu:pepe、Rapido、SEN.9、D.NADA、U’DB、比音勤芬、LACOLLEOINOF、CIRCLE、例外、裘堤诺、AXARA、VS、杰西、巧帛、Veromoda、ONLY、ESPRIT、维温、秸熙、B2、欧时力、欧尼迩、季候风、丽丽、法妮、LmLuLu、威莎、艾可儿、KAKO、名师路、多尼维娜、BRJ、中中、雅琪、古尚、佳莉丝、佐尔美、诗彩坊、欧泰奇、Veeko、白领风采、娜尔思、红人、华鑫、名典屋、衡韵、圣菲达、卡麦妮、艾格ES、JPR、B2、Missk、Veeko、Wanko、中中、0141、Weekend、Colour18、佛罗伦、宝姿、贝拉维拉、维温、花木马、阿勒锦、千细、摩高、费莲娜、LILY、依迪菲蓓珞、法妮、红袖、自由鸟、拉夏贝尔、蒙卡莉娜、莱伊迪、堡马、艾克尼诗、法兰奴、摩帝马、巧帛、影儿、季候风、缪莎、凯撒、艾迪米嘉、太和、贝拉维拉、艾克尼诗、雷诺帝娅、万升、法妮、苏娜尔、朵兰帝、诗凡诗、依梦、兰氏装扮、白领风采、佳莉丝、南梦、MARYMA、杰西、玖姿、拉夏贝尔、城市丽人、依梦、细川、阿曼达、秋水尹人、艾迪米嘉、蕾诺蒂娅、SODA、欧柏兰奴、蜜雪儿、LILY鞋莱尔斯丹、天美意、FED、思加图、百丽、接吻猫、安玛莉、RIZ、真美诗、哈森、CNE、千百度、森达、科而士、三川古柏、金利、德莉诗娅、雪莉、诺亚方舟、科而士、达芙妮、奥康、花花公子、贵之步、富瑞斯、卡迪娜、千百度、foryou、奥卡索、梵诗蒂娜、CNE、哈森、七月恋人、康莉、老人头、星期六、G&S、、华伦天奴、露迪、卡文、富瑞斯、必得利、卡帝尔鳄鱼、卡美多、富怡、诗兰柏高、华伦世家、KUUKI包ELLE、阿迪达斯、袋袋店、大嘴鸭、欧蒂凯奴、MikeMike、干线、蓝威龙、米奇、凯思琳、C21、WHY、丝莉安、依莉莎、佳连威、嘉里奥、威尔萨斯、帕佳图、黑眼睛、VS、LCK、GIOGERBORSONI、摩帝马内衣兰尼尔、倾慕、安利芳、桑扶兰、曼妮芬、古今、黛安芬、百利安、欧迪芬、曼诗婷、宜而爽、华伦天奴·艾力米欧、舒雅、梦特娇、纤丝鸟、帕兰朵、南极人、猫人、北极绒、天之锦、羽翼、朵彩、宜而爽、三枪、恒源祥、AB、戴安娜、迷士郎、俞兆林扮装品蝶妆、美宝莲、娥佩兰、UP2U、兰芝、欧珀莱、欧莱雅、AQUA、羽西、积姬仙奴、一朵、玉兰油、清妃、可采、艾文莉、海皙兰、雅芳、美伊娜多、COCOOL、姗拉娜、redearth、Za、欧珀莱、UP2U、美宝莲、露华浓、嘉娜宝、欧莱雅、羽西、玉兰油饰品海盗船、梦特丽、伊泰莲娜、鲸皇、旗牌王、古田希、7℃、艾尚、诺美莉、巴泊吟、V6、娇尔漫、曼拉其床用塔山、澳皮王、可利尔、博洋蔺、日清坊、博尔卡特、富仕、富安娜、惠谊、POLO、梦特娇、佳丽斯、雅兰、维娜尔、旭染、卡帝乐鳄鱼、安诺、帝豪、依富高、凯盛、三和、蓉丰、澳西奴、啄木鸟、凡人居、富士、蝶姿、罗莱、馨亭、佳丽斯、迪士尼、蓝丝羽、雅兰、安竹堂、德兰德隆运动、休闲耐克、耐克360°阿迪达斯、美津浓、锐步、李宁、美特斯邦威、佐丹奴、班尼奴、S&K、真维斯、ES、茵宝、三星道、威沙、衣恋、JEEP、比音勒芬、百事、双星、金莱克、李宁、德尔惠、安踏、助乐、沃特、鸿星尔克、奥卡索、KUHLE招商程序1、招商部要重视中小主力店市场定位和业态定位等设计前的商业筹划，详细的程序如下：

商圈分析→市场定位→业态定位→中小主力店租赁2、招商部要将拟定的市场定位和业态定位确定初步主力店条件。通过各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他效劳商，并驾驭其拓展新店的准备，最终再确定中小主力店目标名单。3、招商部召开中小主力店招商恰谈会，邀请前期已驾驭的相关目标群全部的客户参加，恰谈会的内容主要是征求他们对工程中小主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。4、招商部视招商恰谈会的状况，在会后逐个向目标群进一步介绍工程状况及合作条件，必需接受每隔2-3天沟通一次的跟踪方法专人跟进，要重点对各个管理层进展充分的沟通，加强对招商人员进展必要的培训，制定合理的招商传播手册。5、招商部要对于特殊重要的商户最好能区分对待，有针对性的分析，为中小主力商户量身订做他所感爱好的市调资料。同时中小主力商户的招商还须要不断地绽开联系，一般的中小主力商户都会确定2-3个替补品牌。A,招商会招商会被证明是一种有效、快速的招商方式。招商会开的成功与否干脆影响招商效果。大型的招商会事务特殊繁杂，一不当心就有可能出事。有几个问题要留意：1、通过何种途径邀请意向加盟者；2、邀请的嘉宾接待支配；3、发言人的次序及发言内容；4、场地的选择与布置；5、工程介绍的内容；6、意向加盟者的提问；7、媒体的支配与提问；会议准备清单：招商会准备详细事项：1、提前20天向酒店销售部预定酒店房间及会议厅，最好亲自考察，签订合同2、提前15天落实广告内容及媒体3、提前15天联系媒体报道事宜4、考虑在商业旺地挂传播布幅〔提前15天〕〔时间、地点〕5、考虑是否制作传播单张〔提前15天〕6、联系酒店销售部进展会议厅的布置会议厅演讲台条幅，会议厅大门上方横幅，酒店大堂横幅：〔时间地点、提前3天悬挂〕7、提前一天调试音响\麦克风\电脑投影仪\灯光8、提前3天预定自助餐标准及菜单9、会议厅入口处设置签到台\签到簿\签到笔\名片托盘\盆花\请赐名片指示牌\来宾记录表10、提前二天落实会议主席台人员名单及座次11、酒店门口设立指示牌12、招商工作人员房间门口设置指示牌13、预订花篮，并落实花篮数量、落款内容14、摄像机\胶卷\相机并专人跟踪录像带、照片15、租用中巴车接待来宾16、落实来宾名单17、联系来来宾房18、联系来宾机票19、打印加盟\代理合作意向书20、落实来宾发言稿21、联系临时工作员工22、迎宾小姐\制作绶带〔1.4*0.15m〕23、购置当地地图24、专人接听加盟热线电话，并知会酒店总机、大堂等25、酒店临时招商办公室增加一部电话26、即刻熟悉本地上网方法27、购置登载广告的报纸假设干份28、请帖制作与发放29、购置办公用品30、酒店开通长途电话31、打印会议日程支配32、准备公司简介33、将会议日程知会公司有关部门B、媒体〔电视、报纸、杂志、路牌〕在媒体传播引荐要留意几个问题：1、行业媒体优先；2、针对目标地区；3、宁可花钱多一些选择媒体中的第一，不行省钱选择二流媒体，效果相差极大；4、重点突出，要说什么，让人一目了然；5、尽量避开周末的日期；6、报纸要留意版面，版面不同，相差很大；7、要支配专人接听电话，并做好记录；C、店头招贴这也是很有效的一种方法，要注明清晰的联系方式。D、行业协会利用行业协会的好处在于，它不仅能供应一些潜在加盟者的资料，同时由于它独特的角色而具有良好的可信度。E、业内人士介绍业内人士良好的关系网和其所在的立场，对招商帮助很大。F、亲朋介绍对于一些适合家庭参加的投资较少的工程较适宜。招商时要留意的问题1、资料准备要充分2、组织构造要完善3、费用预算要清晰4、人员训练要加强5、高层主管要出面6、公关传播要跟上7、招商重点要突出8、后期跟踪要抓紧9、同期建立要保证10、不要操之过急11、不要信口开河12、不同阶段的招商条件不一样招商的跟进工作1、资料筛选对资料进展筛选。2、联络约见招商人员进展约见，在招商工作完毕前，最好不要更换招商人员。3、双方考察相互考察对方的状况。4、合同谈判关键阶段，高层管理人员出面。须要的话，可以请律师出面。5、合同签订招商是企业的持续不断的行为招商技巧传统商业地产设施的开发虽然并不重视筹划〔即市场定位和业态组合等〕，但他们还是很在意商业设施的招商工作。可见招商在地产开发中的重要地位。招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产工程运作成功与否就看是否能按准备成功招商。对于商业地产来说，驾驭招商特点有利于商业地产工程的运作成功成功，商业地产招商和商铺中介完全是两码事，大中型主力店、品牌商户看重的是什么吗？主题突出构造合理。购物中心集购物、消遣、餐饮、休闲等各种功能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超市、品牌专卖店等各种零售业态，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业店)能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有必需的保客实力，营业绩效较有保证主力店的影响购物中心最成功的客源策略始于主力店，在此根底上绽开招商准备，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下到达整合的效果，形成一股强有力的经营动力。品牌店的影响具有必需的集客实力，被吸引进各个各个专卖店的顾客也将成为整个购物中心的顾客，每个商业个体在购物中心整体准备的指导下，均能供应最适合的效劳，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。主力店的影响非洲我们看到许多象群都是大象走在前面，小象走在后面只要找准领头的其他的就跟在你后面走我们说的散户是没有独立的经营的实力，是在主力店影响下，以不同的经营方式，这种都须要我们的产品比拟大的差异化，才能到达这样的效果。所以大象理论，就是一个主力店要走在前面，我们要通过主力店成功招商和物业的交接，带动后面品牌店的招商活动，这个策略其实都是比拟简洁理解的我们必需把大的品牌吸引进来我们才能吸引中小商家有了前期品牌的知名度的建立，后面有良好的规划，加上主力店的认可，进展工程的施工是顺理成章的。商业地产招商在前先招主力店二三个紧跟其后次主力店主力店次主都进来其他品牌商就更多这个筹备的阶段要做主力店的场地交接，主力店须要比拟长的装修时间，另外甚至再出租，包括有自己的小商家再出租，这都须要足够的时间。至少开业前的半年甚至七到八个月都有。主力店对MALL的承办起确定作用因为主力店确定MALL的品牌形象，因为它要最好的广告位置要的最好的人流淌性，要的是最正面的位置首先确定我们的零售商我们的商业目标在哪里？我们须要多少主力店？怎么规划这些主力店的位置？主力店的位置占据多少面积？做商业地产定位是首要的前期应当做广泛商场调研看有没有可以立足的地方比方品牌和市场等这是问题的关键一旦有了设想的定位后期的接触，商家就会简洁许多，也简洁受到商家的认可。定位之前须要留意三个探究的整合销售市场的探究、租赁市场的探究和商业开展的探究做商业地产定位是首要的，前期应当做广泛的商场调研，看有没有自己可以立足的地方，比方品牌和市场等，这是问题的关键。一旦有了设想的定位，后期的接触，商家就会简洁许多，也简洁受到商家的认可。在商业地产开发的市场探究中，租赁市场租金的探究是最重要的。它既反映了商铺真实的、内在的价值状况，又反映了商铺的市场价值状况。租赁市场是连接销售开发和运用的关键。统一运营包含五个内容统一业态调控统一招商管理统一市场营销统一效劳监视统一物业管理同零售、餐饮、消遣55：20：25的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特殊适用于超大型综合性的购物中心，招商要留意维护和管理好这个经营比例。对于办公区域特殊集中的购物中心,可以加大餐饮比例。以点代面特殊商户招商实惠原那么。“以点代面，特色经营"是购物中心特殊是MALL购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们赐予实惠政策，邀请其入场，能够起到增加文化气氛，活泼购物中心气氛之作用。以点代面租赁经营接受放水养鱼的原那么。放水养鱼的原那么可以理解为“先做人气，再做生意，一起共享成长空间"的原那么。招商准备制定大型MALL招商准备、营销传播准备，为保障大商家及供应商利益，开展商要做好细致的准备工作。运营部门要确定招商时间支配、主要招商场所、主要招商骨干、招商传播与招商筹划、主要招商活动、招商费用，并得到开展商主要领导的支持。招商时间支配由于大型MALL招商任务较重，招商时间要提前支配，其中大商家招商要事先做好相关工作，在工程设计方案出来后要正式确定主力百货店或超市意向，依据大商家的详细要求进展方案设计修改与完善，而后进入施工状态，幸免方案被迫修改所造成的损失。中小商户要在大商家确定后，建筑封顶前5个月起先招商推广工作招商费用管理：盲目招商，花费巨大，收效不佳，这是许多MALL与商业步行街开发商担忧的问题。招商费用主要包括：人员差旅费用、商家接待费用、传播费用――广告及招商活动费用。招商传播商业地产工程招商传播的三个目标：吸引大商家目光吸引品牌供应商进场为开业作好传播，引起消费者的关注购物中心的招商推广是打造成功购物中心的重要一环。在确定了商业规划后，必需通过招商和市场推广这些前期工作来实现购物中心的商业功能。商业地产工程招商传播的三个目标：吸引大商家目光吸引品牌供应商进场为开业作好传播，引起消费者的关注在吸引大商家入驻传播方面，开展商宜接受多种传播手段：报纸、专业杂志、网络媒体，大型商业地产工程不仅要留意工程本身传播，也要突出企业品牌，例如可以请商业专家写专著传播，提升商业地产工程档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好根底。招商造势至关重要，孙子兵法曰：不战而屈人之兵，势险节短，造势要依托自身优势，重视传播的协同效应。问题分析定位不准商业筹划的主要内容便干脆托付设计部门进展设计，建立后那么很简洁出现了这样的现象：有意来的零售商或其他效劳商发觉其设施不合要求，而设施符合要求的都无意来。设施不合要求那么须要改造，改造就得投入资金，不管由哪方出资，租金确定成为谈判的瓶颈；对于工程所在商圈里不适合生存或再开展的业态，即使工程设施符