中建设计管理商务基本知识及商务能力提升141-160

案例（商务主导）：项目为施工总承包项目，项目总投资约3.35亿元，合同额为2.75亿（下浮率为6.88%总建筑面积30494.7㎡。项目主要建设内容包括多功能厅室、电影院、其它辅助空间包括大厅、休息厅等公共交流空间、活动空间、地下停车场等。交付标准未明确，部分业态功能不明确，后期运维使用方不确定。初设图纸深度不足，土建机电出初步设计图，各专项设计为方案设计阶段。本项目为交钥匙工程,各专项工程均在总包范围内概算分劈与设计不匹配，本项目为交钥匙工程,各专项工程均在总包范围内预设计初设图纸深度未达要求，专项设计图纸无方预设计初设图纸深度未达要求，专项设计图纸无方案，设计师根据当地规范按常规操作进行预设计，预提资。预造价造价师根据合同计价原则对预提资进行造价测算。对比分析根据可研估算、项目概算、预造价进行对比分析，确定实际测算未超总投资（超概）。序版本金额其中建安工程费1可研估算2020年4月3.352项目概算2021年7月3.283第一次测算2021年9月2.826通过预采购锁定成本，根据企业定额，梳理项目盈亏分析。方案比选根据盈亏分析，植入创效思路，通过方案比通过预采购锁定成本，根据企业定额，梳理项目盈亏分析。方案比选根据盈亏分析，植入创效思路，通过方案比选，选择最佳方案。概算分劈根据方案比选，进行概算分劈，将测算的单项工程总额调整（土建、装饰专业做减量，幕墙、弱电专业做增量）以达到价值工程最大化。序版本金额其中建安工程费（亿）1可研估算2020年4月3.352项目概算2020年7月3.283第二次测算2021年土建工程40004000安装工程弱电工程弱电工程装饰工程装饰工程幕墙工程幕墙工程绿化工程绿化工程墙漆墙漆窗蓬99个幕墙体系90%90%案例（商务主导）：**PPP项目占地面积610.5亩，总建筑面积42.5万㎡（其中地下约5万㎡，地上约37.5万㎡）。25个单体中有15个不同功能建筑。可研批复总投资26亿，其中建安费20.66亿。合同额20.66亿元(4860元/㎡)定额下浮3%，结算总价不允许超合同价。责任划分：按照PPP合同中项目风险分配方案一览表，设计风险由责任方承担。项目招标时，政府方委托的方案、初步设计尚未完成，施工图未进行设计。我方进场后方案设计、初步设计已完成。施工图设计阶段我方主动参与图纸优化，在我方对施工图设计优化完成后，预算仍然大幅超出概算，政府方负有较大责任。浅探项目初定目标“创效浅探项目初定目标“创效”业主要求：多次强调严格控制概算，一业主要求：多次强调严格控制概算，一分钱都不允许超。建安费平米指标：4900元/m2，通常情况下，风险不大。项目难点：交点超20%，盈利压力巨大。项目思路：一是各方关系融洽，暂未发现风险，基于项目盈利难，初定目标为创效。二是重视概算管理，引进局院进行设计咨询。项目信息项目概况建筑面积约42万㎡，20余个单体商务条件4900元/m2。下浮3%设计情况业主指定设计院，方案得到业主认可，施工图基本完成预算编制近期完成预算对审利用类似项目的概预算指标并利用类似项目的概预算指标并结合烟大图纸，进行指标分解建安费：23.2亿超合同额2.6亿，超概13%超概风险非常大****大学项目估算和造价测算对比表123456789Δ局院快速反应，对无施工图部分进Δ局院快速反应，对无施工图部分进行预设计，快速、精准测算，项目部对图纸部分进行建模测算。测算的总价为27.9亿元，超合同额7.3亿元，超概35%各专业合计提供优化控概意见153条总优化金额6.6亿元第一轮第二轮第三轮1各方责任主体认领各方责任，根据分概指标统分结合。造价测算30.91亿2设计优化1.8亿29.11亿预计完成几率100%，实现率50%其他费转建安1亿28.11亿预计完成几率100%D5联系平台甩项1.8亿转总承包26.31亿345预计实现几率50%精装甩项2.35亿转总承包23.96亿6预计实现几率50%园林管网甩项2.03亿转总承包21.93亿7