集团全成本的管与控

集团签约明源启动信息化《集团成本分摊管理指引》《关于实施2014版目标成本科目和表格模板的通知》修订《全成本季度考核办法》《目标成本管理办法》《项目合约规划工作指引》《关于落实成本策划工作的通知》2014年4月2014年9月2014年11月2014年12月《关于落实结构限额设计管理工作的通知》实施系统预警与强控发布新投资版目标成本测算表发布全成本数据库2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集团全成本管理制度体系日臻完善2016年1月全成本管理线条架构调整修订《全成本季度考核办法》2016年前置管控-过程管控-后评估帮扶项目实现成本受控助力项目达成经营指标2017全成本管理目标迈向“深推控得住”工作目标支持项目控制成本争利润帮助项目实现目标拿奖金重点转为落地做实2014201520162017深推控得住控得住预得准理得清全成本管理认识1前置管控重要性2目录成本全过程管控3成本是一堆数据！成本是一堆数据指标！成本的有效节余就是利润！整体情况成本超目标成本幅度平均值：+10%目标净利率下降幅度平均值：-30%成本项目含量变化综合单价成本变化备注钢筋（kg/m2）0.7505.54.13钢筋含量45，梁板约占比50%，层高3m混凝土（m3/m2）0.0064502.85砼含量按0.38计算，梁板约占50%。模板（m2/m2）0.061653.93模板含量按3.3，梁板约占45%。砌体（m3/m2）0.0074803.20砌体含量按0.2考虑。抹灰（m2/m2）0.133243.20内外墙抹灰按4.0考虑。外墙（m2/m2）0.040502.00外墙系数按1.2考虑。成本变化合计19.31假设：层高能否增（减）10cm？结论：每增加10cm层高、单方造价增加约20元/m2测算条件：层高3.0m，主要变化在竖向构件，扣除梁板相关比例，暂不考虑机电工程变化成本是项目经营管理决策依据！花该花的钱，办该办的事全成本管理，以项目经营为中心保证现金流成本管控促进销售保障利润成本管理目标成本不超支利润有保障全成本管理，是目标管理全成本管理(Total

CostManagement,TCM)全成本管理企业根据特定时期的经营目标确定成本管理目标由各级管理者在其职权范围内、运用系统工程的原理对各种影响成本的因素和条件采取一系列测算、调节和监控等专业管控措施以保证经营目标实现的管理行为。主

要

责

任控制全成本管理认识1前置管控重要性2目录成本全过程管控3成本阶段可售面积

(m2)预计总收入（万元）总开发成本

(万元)总利润（万元）利润率（%）拿地版目标成本380,427301,534231335268618.91%调整版目标成本368,537266,64024394010541.13.95%差额-11,890-34,89412,605-16,320-4.96%某项目开盘后分析：预计总收入下降3.49亿元

预计总成本超支1.26亿元

项目净利润率下调幅度56%目标成本制定不科学，成本策划管理不到位，直接导致后期成本失控案例成本增加原因一：项目前期定位不严谨导致后期方案调整致总成本上升3891万元（总收入未实现溢价），可售单方上升105.58元/m2定位调整项拿地测算目标成本执行版目标成本差额（万元）工程量单价总价工程量单价总价洋房装修标准提升127591600765512759174094421786别墅装修标准提升3596650234359686030976公寓方案变更3596168260535962379856251绿化工程60967.928017077678345434861779合计3891标准提升：装修标准调整，卫浴由惠达改科勒方案调整：原方案按3m平层公寓，新方案调整为5.5mLOFT公寓。绿化调整：目标方案按普通低标准项目考虑，后提高标准增加成本构成因素分析项目与产品定位问题不确定因素测算缺漏前期调研缺位或错误红线外成本疏漏问题成本项目拿地测算执行版目标成本差额（万元）工程量单价总价工程量单价总价桩基础工程3743601505615372397350130347419临时板房11565886868临时围挡7800200156156临时公寓样板房10001100110110合计7752基础工程：目标成本对地质因素调研缺失，桩基乐观取定150元/m2，勘探后地质情况很差，成本增加200元/m2

。临时设施：前期测算认为，不需建设临时板房，围板广告包装计入营销费用。开工后增加3项临时设施成本，费用合计334万。超支原因二：不确定因素测算缺漏导致总成本上升7752万元，可售单方上升210.35元/m2增加成本构成因素分析项目与产品定位问题不确定因素测算缺漏前期调研缺位或错误红线外成本疏漏问题成本项目拿地测算目标成本差额（万元）工程量单价总价工程量单价总价拆迁补偿--0--454454人防工程费491517241180--1713533铝合金门窗15429577118815429517927621574供电工程49151619093394915162019884545供电设计--0--151151供水工程3804293513323804296725651234配电房--16--270254合计4744拆迁补偿：拿地设定净地交付，实际增加拆迁补偿、耕地占用税人防工程：目标成本按缴纳人防异地建设费，实际自建门窗工程：目标成本按铝合金门窗，实际当地政策要求做断桥隔热铝门窗。市政配套：供电未考虑设计费；供水未考虑设计费、设施建设费和运营维护费超支原因三：地方政策调研不准确导致实际成本上升4744万元，可售单方上升128.73元/m2增加成本构成因素分析项目与产品定位问题不确定因素测算缺漏前期调研缺位或错误红线外成本疏漏问题超支原因四：红线外成本疏漏导致总成本上升332万元，可售单方上升9元/m2综合楼入口处:红线外需建沿河园建绿化工程在方案阶段未明确、目标成本未列支直接导致成本超支332万元增加成本构成因素分析项目与产品定位问题不确定因素测算缺漏前期调研缺位或错误红线外成本疏漏问题前置管控措施1让目标成本合理上会/审批前期调研《新项目综合信息调》《前期行政规费调研》《总包地材人工调研》初步规划专项测算目标编制复核审核《项目产品方案》《项目初步规划方案》《项目开发建设计划》大型土石方测算结果基坑支护测算结算其它专项测算结果…编制思路前期调研说明：四方位全面关注：地上、地下、红线内、红线外地方性规定重点跟进：收费、减免、返还、公建专项测算说明：做好不确定因素的专项测算确定性因素：用指标、用建造标准，甚至用经验或对标数据不确定因素：必须靠专业测算上会/审批前期调研《新项目综合信息调》《前期行政规费调研》《总包地材人工调研》初步规划专项测算目标编制复核审核《项目产品方案》《项目初步规划方案》《项目开发建设计划》大型土石方测算结果工程类量价指标填报基坑支护测算结算非工程类量价指标填报其它专项测算结果…全成本汇总部门分工复核成本专题会审编制思路目标编制重点事项：不漏项、有依据、数据准确合理分工明确、落实责任规划指标：区域设计负责人签字确认销售计划：区域营销负责人签字确认全成本：区域成本负责人签字确认财务指标：区域财务负责人确认编制参考：全成本数据库片区划分：华南片区包括广清、江中、惠深、佛肇、莞深、粤东和海南区域；华东片区包括沪苏、江苏、安徽、浙江、江西、福建和山东区域；华中片区包括河南、湖北和湖南区域；西南片区包括贵州、云南、重庆、四川和陕西区域；东北片区包括东北和内蒙古区域；华北片区包括津晋冀、环北京区域;西北片区包括西北和陕西区域配送数据库和建造标准指引，帮助项目实施成本适配管控有的放矢《全国建造标准（指导版）》及建造标准监控《全国营销（营销类）成本统计与指引》《全国行政事业性收费标准汇编与指引》《全国三费及间接费专项统计与指引》《项目规划指标专项统计分析与指引》引导成本适配和优化2016主要管控措施之一：建立建造标准前置管控措施2把成本策划做细个人认为成本策划是以项目成本管理直接责任人的角色，依据经营责任书要求就如何确保经营目标达成或超预期完成在项目开工前制定的全过程成本管控方案精心策划在前、狠抓落实在后目录与思路第一部份第二部份第三部份项目经营指标项目成本策划成本管控策略项目基本情况项目经营指标项目目标成本项目定位策划分模块成本策划重点事项成本策划成本风险预控合约规划管控责任成本分解成本管控规划模板体现基本思路明确经营目标制定管控方案清晰管控责任明确经营目标-目标利润-目标成本制定管控方案-减法与加法-风险与预控清晰管控责任-责任成本-过程监控以目标为起点以目标为终点销售目标-是否符合市场条件成本目标-是否适配且能实现利润目标-是否符合集团要求重点难点管控措施加法减法保障利润重点在哪-制定比选方案或适配标准难点在哪-制定解决措施或优化方案风险在哪-准备应对预案或风险成本明确经营目标-目标利润-目标成本清晰管控责任-责任成本-过程监控制定管控方案-减法与加法-风险与预控责任分工一对一策划方案分节点过程监控保目标成本分解-合约规划承上启下目标分解-节点细分中期检查责任分解-成本指标分工负责明确经营目标-目标利润-目标成本清晰管控责任-责任成本-过程监控制定管控方案-减法与加法-风险与预控前置管控措施3将合约规划做实合约规划承上启下成本分解指引招采2016版《项目合约规划》基准模板V2.0序号成本科目代码及名称合约规划名称 合同名称 合同编号合同范围签约招标形式方式费用规划招标计划备注科目代码科目名称（红色为工程类）位）。2.根据项目实际完善此列。分。1.科目分拆为多个合约规划1.此列需明确具体的合同。1.按集团统一要求进行编致。的要全部列出（以合同为单2.同一个合同名称须一致；号。 填写合同的边界范围

固定总价/

招标/议标不同合同，合同名称须区

2.同一个合同编号必须一对应的栋号等信息。固定单价/直接委托

单位工程量规划单规划金价

额控制金额招标招标立项规划进场时间 时间1

01

土地成本2

01.013土地出让金4

01.02拆迁补偿及相关费用5拆迁补偿合同及相关费用6

01.03契税7契税8

02

行政事业性收费与前期工程费用9

02.01行政事业性收费10

02.01.01报批报建费11

02.01.01.01基础设施建设配套费12基础设施建设配套费13 02.01.01.02人防易地建设费14人防易地建设费15

02.01.01.03 城市建设基金第土地一出步让金

目标成本分解成合约第二步

目标成本+合约，分解成本费用第三步 合约+规划金额，分解招标计划合约规划解析合约规划成本策划目标成本前置管控“三大步”主要事项措施落地目标目标成本科学合理-目标交底开工前—成本策划+目标成本招标前—合约规划+标前测算实施前—方案测算+目标对比成本策划成本适配-方案交底合约规划合约受控-指标交底项目落地区域交底总部监控前置测算，引导项目做实目标管理目标交底，实现过程分析成本预控成本受控经营目标实现2016主要管控措施之一：做实管控前置全成本管理认识1前置管控重要性2目录成本全过程管控3区域实际案例管理效果怎么样项目定价版动态梳理利润变化数据在说话利润变动原因总收入（亿元）总成本（亿元）总利润额（万元）利润率（%）总收入（亿元）总成本（亿元）总利润额（万元）利润率（%）16.756.3738005.6%6.706.4624333.6%-2.0%销售费用增加：如**增加1509万元、**增加1286万元、**增加643万元；开发间接费（含前期物业介入费)增加：如**增加1046万元、**增加1277万元、**增加1500万元、**增加1420万元、**增加

904万元；综合楼、样板房装修成本增加：如**增加1150万元、**增加443万元、**增加431万元、**增加439万元。27.116.39720010.1%7.036.5349607.1%-1.3%317.4316.7469004.0%18.5017.46103585.6%2.6%416.2313.972264814.0%15.5314.10142719.2%-4.2%57.406.111290017.4%7.556.77781110.3%-6.6%66.745.95791411.7%7.236.6854107.5%-4.3%注：该统计数据为部份历史数据，不代表整体情况分析项目销售定价直接预亏项目统计总项目数（资料齐全）79预亏项目数量（个）22占比14%预亏超-5%的项目数（个）15预亏超-10%的项目数（个）10在建已定价成本利润率与多版本目标成本对比（79个项目资料齐全）方案版与投资版对比定价与投资版对比定价与方案版对比动态成本利润率与定价成本对比动态成本利润率与投资版成本对比利润率增加利润率持平利润率下降利润率增加利润率持平利润率下降利润率增加利润率持平利润率下降利润率增加利润率持平利润率下降利润率增加利润率持平利润率下降项目数量（个）117611038542187638616011761占比（%）14%9%77%10%3%87%31%13%56%24%38%38%14%9%77%降幅比超5%项目数（个）5783502557降幅比超10%项目数（个）568237756数据会说话！看成本管理水平现状！成本超支-利润下降的原因思考：成本管理机制！？目标成本制定？！过程动态管控？！过程管控解析不确定因素通过协调、沟通、测算将不确定的成本风险因素控制在预期成本范围内确定因素通过标准化、流程化，减少拆改等系统性成本超支通过限额设计、方案优化、建造标准设置减少不必要的成本浪费在满足品质的条件下达到成本最优过程成本管控两大方向：成本可控不超成本优化节余施工前合同金额不超目标成本过程中动态成本不超目标成本结算前结算成本不超目标成本过程管控三大节点简析施工前：对标目标成本，做实成本测算，锁定前期风险重点提示：图纸方案对标，预算指标对标，招标范围对标风险点关注：地质条件，±0以下：桩基、土护降、挡墙护坡，重大效果类合同金额不超目标成本系统应用案例-沪苏区域南通项目问题处理与预警解除：区域成控：发现问题，在ERP审批流程发起预警项目团队：快速响应，召集相关部门优化方案预警解除：最终合同总价488万元<目标成本超支571万元采用总价包干合同，规避超合同结算风险南通一期供水工程成本风险预警与解除系统监控与风险预警：目标成本：一期供水目标成本为571万元。动态成本：预签约的合同金额为594万元，且合同约定按实结算风险预警：预签约金额594万元>目标成本超支571万元合同为开口合同“按实结算”，易超合同结算成本超支！南通一期绿化工程成本超支预警和风险解除系统监控与风险预警：目标成本：一期绿化工程目标成本为1956万元。动态成本：示范区绿化合同金额为1978.8万元（未上线）合同列示示范区绿化面积为32980m2风险预警：示范区合同金额1978.8万元>总目标成本超支1956万元成本超支！问题处理与预警解除：区域成控：线上动态预警项目团队：联合顺茵优化方案，复核绿化工作量预警解除：复核后绿化面积21000m2重签合同1200万元南通项目成本信息化系统应用效果：南通项目上述两项管控措施共节约成本约884万元（单方降低约49.86元/方）项目净利增加663.6万元，利润率增加0.46%线上信息反馈，线下即时分析，监控成本风险，引导问题解决施工前-前置测算，开工前做实成本测算关注：方案测算+标底清单+施工图预算+签证变更测算目标管理，用算出来的结果-对比目标，指导管控关注：不确定因素，尤其是±0以下+示范区+红线外施工前合同金额不超目标成本过程中动态成本不超目标成本结算前结算成本不超目标成本过程管控三大节点简析动态成本不超目标成本过程中：指标分解、责任到人、动态准确、及时预警重点提示：专人管控，控制方案落地偏差关键节点数据体检，超支预警控制签证变更风险点关注：示范区和红线外，政府配套落地性，政府优惠减免返还政策落地性，大市政，内外公装标准、景观环境是否适配项目成本明细表项目：**碧桂园-一期一区制表日期：2014/12/16

20:35:34科目目标成本（元）动态成本（元）动态成本偏差率动态成本构成（已发生）动态成本构成（待发生）规划余量已发生占比合计合计%合计合计%AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B全成本6,015,044,693.256,021,487,089.030.10%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7856.3%开发成本5,350,970,193.255,358,131,989.030.13%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7863.3%开发成本（不含三费）5,116,390,830.705,123,552,626.480.13%3,303,669,253.321,819,883,373.16-7,161,795.7864.5%土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00%271,527,060.78100,863,382.240.0072.9%前期工程383,091,872.91390,229,304.691.86%301,172,050.4289,057,254.27-7,137,431.7877.2%建筑安装3,529,930,117.353,529,930,117.350.00%2,387,722,616.291,142,207,501.060.0067.6%基础设施745,565,675.88745,590,039.880.00%269,142,717.75476,447,322.13-24,364.0036.1%公共配套设施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,600,882.858,994,038.690.0022.4%贷款利息0.000.000.00%0.000.000.00开发间接费用73,817,800.0073,817,800.000.00%71,503,925.232,313,874.770.0096.9%其他费用0.000.000.00%0.000.000.00财务费用5,721,447.875,721,447.870.00%203,080.835,518,367.040.003.5%管理费用57,214,478.6757,214,478.670.00%11,001,765.3746,212,713.300.0019.2%营销费用171,643,436.01171,643,436.010.00%76,986,448.9394,656,987.080.0044.9%税金442,490,700.00441,771,300.00-0.16%0.000.000.000.0%所得税221,583,800.00221,583,800.000.00%0.000.000.00成本管理中心-内部0.0%资料请勿外动态成本不准确，直接影响成本管理案例1传主体建筑安装工程，已经发生67.6%动态成本偏差率0.0%？规划余量为0？主要原因分析-监控思路指引：1、已发生合同：可能未及时刷新，未准确预估签证变更2、待发生成本：可能机械按（目标-已发生）思路预估梳理后-项目成本明细表项目：**碧桂园-一期一区制表日期：2015/3/19

2:19:50科目目标成本（元）动态成本（元）动态成本偏差率动态成本构成（已发生）动态成本构成（待发生）规划余量已发生占比合计合计%合计合计%AB=D+GC=(B-A)/ADD/B全成本6,015,044,693.256,182,173,082.74+2.77%3,543,246,370.9857%开发成本5,350,970,193.255,553,219,282.743.77%3,543,246,370.9864%开发成本（不含三费）5,116,390,830.705,318,639,920.193.95%3,444,444,195.6565%土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00%372,390,443.02100%前期工程383,091,872.91333,092,265.42-13.05%291,973,016.0888%建筑安装3,529,930,117.353,761,737,563.62+6.56%2,434,617,901.3965%基础设施745,565,675.88765,612,956.132.68%268,336,015.1235%公共配套设施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,915,049.5825%贷款利息0.000.000.00%0.00G

H=A-B2,009,972,911.76

-202,249,089.492,009,972,911.76 -202,249,089.491,874,195,724.54 -202,249,089.490.00

0.0041,119,249.34

49,999,607.491,327,119,662.23

-231,807,446.27497,276,941.01 -20,047,280.258,679,871.96

0.000.00

0.00开发间接费用73,817,800.0074,211,770.460.53%74,211,770.46100%0.00145,628.42管理费用57,214,478.6757,214,478.670.00%14,627,202.310.000.005,575,819.4542,587,276.36营销费用171,643,436.01

171,643,436.01-393,970.460.000.000.000.00所得税221,583,800.00

161,172,000.000.000.003%26%49%0%0%通过其他自费下用而上的逐级排查和0.0梳0理，实现0.0动0

态成本0.00数%据准确项财目务费原用动态成本偏差率5,7为21,4047，.87

梳理5后,721为,447超.87

支2.770.0%0%税通金过数据发出预警44：2,49建0,700安.00

超4支67,78！1,800总.000.00%

84,029,344.60

87,614,091.41成本5已.71%

超支！需要0.00采取控制0.措00-27.26%

0.00

0.00施！版本定价版201505检查差异说明指标可售单方总金额可售单方总金额可售单方总金额（万元）土石方工程43.852,209.2673.473,701.7629.621,492.50按已发生合同梳理，请核实基础设施建设配套费8.92449.48---8.92-449.48按文件梳理，请核实人防易地建设费36.251,826.2284.204,242.4447.962,416.22面积错误调整，请核实版本定价版201505巡检梳理差异指标可售单方总金额（万）可售单方总金额（万）可售单方总金额（万）一、土地成本费用1,254.0263,182.831,253.5963,161.22-0.43-21.61二、前期工程213.9510,779.51299.7015,100.3685.764,320.86三、建筑安装2,374.45119,634.782,540.54128,003.35166.098,368.57四、基础设施475.3023,947.83594.7629,966.31119.456,018.48五、公共配套设施689.4634,737.91757.0438,142.7767.583,404.85六、贷款利息81.584,110.4281.604,111.320.020.90七、开发间接费用99.275,001.62102.005,139.152.73137.54八、开发成本5,188.03261,394.895,629.23283,624.48441.2022,229.59提示动态成本不准确，直接影响成本管理案例2重点：桩基础工程目标成本：只有超豪别墅按145元/m2计算，其他均未考虑桩基础；按实梳理：按进度款实际支付金额反推产值，低层区200元/m2，高层区110元/m2。提示版本定价版201505巡检梳理差异指标可售单方总金额（万）可售单方总金额（万）可售单方总金额（万）一、土地成本费用1,254.0263,182.831,253.5963,161.22-0.43-21.61二、前期工程213.9510,779.51299.7015,100.3685.764,320.86三、建筑安装2,374.45119,634.782,540.54128,003.35166.098,368.57四、基础设施475.3023,947.83594.7629,966.31119.456,018.48五、公共配套设施689.4634,737.91757.0438,142.7767.583,404.85六、贷款利息81.584,110.4281.604,111.320.020.90七、开发间接费用99.275,001.62102.005,139.152.73137.54八、开发成本5,188.03261,394.895,629.23283,624.48441.2022,229.59版本定价版20150520初步梳理差异指标可售单方总金额可售单方总金额可售单方总金额（万元）小市政工程（含道路、排水、边坡）351.5217,710.95400.3920,173.3248.872,462.36供电工程65.443,297.34130.786,589.3365.343,291.99按已发生合同梳理，请核实提示版本定价版201505巡检梳理差异指标可售单方总金额（万）可售单方总金额（万）可售单方总金额（万）一、土地成本费用1,254.0263,182.831,253.5963,161.22-0.43-21.61二、前期工程213.9510,779.51299.7015,100.3685.764,320.86三、建筑安装2,374.45119,634.782,540.54128,003.35166.098,368.57四、基础设施475.3023,947.83594.7629,966.31119.456,018.48五、公共配套设施689.4634,737.91757.0438,142.7767.583,404.85六、贷款利息81.584,110.4281.604,111.320.020.90七、开发间接费用99.275,001.62102.005,139.152.73137.54八、开发成本5,188.03261,394.895,629.23283,624.48441.2022,229.59版本定价版20150520初步梳理差异指标可售单方(元）总金额（万）可售单方(元）总金额（万）可售单方(元）总金额（万）幼儿园及学校308.0015,518.35335.6016,909.1727.601,390.82非人防地下车库98.964,986.14134.436,773.0735.471,786.93幼儿园、学校、地下室的前期、桩基础、基础设施费增加。提示版本定价版201505巡检梳理差异指标可售单方总金额（万）可售单方总金额（万）可售单方总金额（万）一、土地成本费用1,254.0263,182.831,253.5963,161.22-0.43-21.61二、前期工程213.9510,779.51299.7015,100.3685.764,320.86三、建筑安装2,374.45119,634.782,540.54128,003.35166.098,368.57四、基础设施475.3023,947.83594.7629,966.31119.456,018.48五、公共配套设施689.4634,737.91757.0438,142.7767.583,404.85六、贷款利息81.584,110.4281.604,111.320.020.90七、开发间接费用99.275,001.62102.005,139.152.73137.54八、开发成本5,188.03261,394.895,629.23283,624.48441.2022,229.59注：不包含高层区未建部分。版本定价版201505初步梳理差异指标可售单方(元）总金额（万）可售单方(元）总金额（万）可售单方(元）总金额（万）可售面积-不含车位503,842.69-503,842.69-一、土地成本费用1,254.0263,182.831,253.5963,161.22-0.43-21.61二、前期工程213.9510,779.51299.7015,100.3685.764,320.86三、建筑安装2,374.45119,634.782,540.54128,003.35166.098,368.57四、基础设施475.3023,947.83594.7629,966.31119.456,018.48五、公共配套设施689.4634,737.91757.0438,142.7767.583,404.85六、贷款利息81.584,110.4281.604,111.320.020.90七、开发间接费用99.275,001.62102.005,139.152.73137.54八、开发成本5,188.03261,394.895,629.23283,624.48441.2022,229.59九、管理与营销费用298.1015,019.52289.6914,595.91-8.41-423.62十、财务费用65.003,274.9865.363,293.190.3618.21十一、税金及附加406.1620,464.10394.7019,886.92-11.46-577.18十二、土地增值税212.6210,712.81133.136,707.44-79.50-4,005.37十三、考虑税费成本6,169.91310,866.306,477.60326,369.21307.6915,502.91售价7,452.49375,4