房地产政策与法律

房地产基本制度(zhìdù)与政策共三百八十四页目录第一章房地产法律法规概述第二章房地产权益

第三章建设用地制度与政策第四章国有土地上房屋征收与补偿法律制度第五章房地产开发建设法律制度第六章房地产交易管理法律制度第七章房地产登记法律制度第八章房地产中介(zhōngjiè)服务管理法律制度第九章房地产税收法律制度第十章住房公积金法律制度第十一章物业管理法律制度第十二章房地产纠纷的处理法律制度

共三百八十四页

第一章房地产法律法规概述第一节房地产和房地产业一、房地产的含义：房地产（RealEstate），是房屋财产和土地财产的总称，具体指土地、附着于土地之上的建筑物及其地上定着物。二、房地产的分类：1．按房地产用途分类：城市房屋可分为住宅、商业房地产、办公房地产、酒店、餐饮类房地产、娱乐房地产、文化(wénhuà)房地产、金融房地产、特殊用途房地产、体育房地产、工业和仓储房地产、行政用房和其他房地产。共三百八十四页2．按建筑结构分类：一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构。3．按建筑层数划分：根据房地产（建筑物）的层数或总高度，可将房地产分为低层建筑、多层建筑、高层建筑(ɡāocénɡjiànzhù)和超高层建筑(ɡāocénɡjiànzhù)四大类。4．按房地产的完损状况分类：根据建筑质量，可将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房屋五类。

5．按建筑耐久等级划分：房地产（建筑物）耐久等级是根据它的耐久年限来划分的。6．房地产的其他分类共三百八十四页三、房地产的特点1．不可移动性2．用途的多样性3．价值的巨大性4．易受限制性5．保值增值性6.耐久性7.变现难8.相互影响性受政策影响大四、房地产业的含义1．房地产业的含义房地产业是从事房地产有关的投资、开发建设、经营、管理(guǎnlǐ)、服务的行业，是一个集多种经济活动为一体的产业，属于第三产业，是现代国民经济中的一个重要行业。共三百八十四页2．与建筑业的关系建筑业是房屋和其他构筑物的建造，改造和设备安装工作的物质生产部门,属于第二产业,而房地产业则包括了物质生产，流通和服务三个环节,属于第三产业。在现代(xiàndài)社会，房地产业和建筑业具有兼容性，但不能因此否定它们各自具有的质的规定性。共三百八十四页五、房地产业的特点1．基础性2．先导性3．关联性4．

周期性5．风险性6．

受政策的影响性

六、房地产业的行业细分1．房地产投资开发2．房地产服务业

房地产开发

房地产投资开发业

房地产置业

房地产业的组成房地产咨询(zīxún)

房地产中介房地产经纪房地产估价

房地产服务业

物业管理

共三百八十四页七、房地产业的基本架构1．生产环节2．流通环节3.消费环节八、房地产业的地位与作用1．房地产业的地位：房地产是国民经济发展(fāzhǎn)的一个基本的生产要素，房地产业是发展(fāzhǎn)国民经济和改善人民生活的基础产业之一。共三百八十四页2．房地产的作用房地产业的适度发展可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善人们的居住和生活条件。通过综合开发，可以改善投资环境，有利于城市规划的实施，为城市建设(jiànshè)开辟重要的积累资金渠道，促进城市化进程。由于房地产的产业关联性，可以带动相关产业共三百八十四页第二节我国房地产法律制度发展历程一、城市土地制度的改革二、城镇住房制度的改革1．售房试点、大幅度提租阶段2．制定城镇住房制度改革纲领性文件、全面推进(tuījìn)和配套改革阶段

3．城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段三、房地产法的发展历程共三百八十四页

第三节房地产法律体系一、我国宪法确立的房地产法律原则我国宪法以法律的形式规定了国家的根本制度和根本任务，是国家的根本大法，具有最高的法律效力，我国宪法明确规定:“一切(yīqiè)法律、行政法规和地方法规都不得同宪法相抵触“(第五条第二款)。因此，宪法对房地产的有关规定构成了我国房地产立法的最高指导原则，是建立我国房地产法体系的基础。共三百八十四页二、我国房地产法律体系1．宪法：我国的根本大法2．房地产法律法规（1）房地产主要法律法规中国房地产的法律法规(fǎguī)体系的构架由法律、行政法规(fǎguī)、地方性法规(fǎguī)、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》

、《中华人民共和国城乡规划法》、《物权法》。特别是《城市房地产管理法》它的颁布和实施标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。共三百八十四页（2）房地产行政法规房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《中华人民共和国土地管理法实施(shíshī)条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。

共三百八十四页（3）房地产部门规章:《房地产开发企业资质管理办法》《城市房屋拆迁单位管理规定》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《城市房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房产测绘管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》《城市房地产权属档案管理办法》《城市新建住宅小区管理办法》《城市房屋修缮管理规定》《城市危险房屋管理规定》《城市异产毗连房屋管理规定》《建筑装饰装修管理规定》《公有住宅售后维修(wéixiū)养护管理暂行办法》《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《城市廉租住房管理办法》等

共三百八十四页（4）其他此外，还有《房地产估价师执业资格制度(zhìdù)暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》、《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产经纪人员职业资格制度(zhìdù)暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》、《房产测量规范》等多项技术法规。共三百八十四页本章小结房地产业的发展一直受到人们的瞩目，了解房地产的含义，熟悉房地产业的发展历程，有利于理解房地产的基本法律制度与政策。本章介绍了房地产的基本含义、特点及分类，阐述了房地产业的重要性、房地产业的行业细分和基本框架(kuànɡjià)，指出了房地产的基本法律体系，为以后各章的学习做了铺垫。共三百八十四页第二章房地产权益第一节房地产所有权一、房地产所有权的概念和权能房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利(quánlì)。房地产所有权人通常又称为房地产所有人、所有者。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权的上述占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。共三百八十四页1．占有:占有是对房地产的实际掌握和控制。所有权人的占有受法律保护，不得非法侵犯。2．使用:使用是对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。但房地产所有权人可以自己使用，也可以授权他人使用，使用权和所有权既可结合又可分离。3．收益:收益是通过(tōngguò)房地产的占有、使用等方式取得经济利益。4．处分:处分是对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等。处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。共三百八十四页二、房地产所有权的特性1．完全性:指所有权对标的物有总括性的支配权，所有权人可以全面地占有、使用、收益、处分所有物，而它物权只能在某些方面支配标的物。2．整体性:房地产所有权对房地产有统一支配力，是整体的权利，不能在内容或者时间上加以分割。房地产所有权人可以在其房地产上设定他物权，即使其房地产的占有、使用、收益和处分等权能分别归他人享有，但房地产所有权人的所有权性质不受影响。3．恒久性:其存在没有存续期间(qījiān)，不因时效而消灭，此与他物权及债权均有不同。共三百八十四页4．弹力性房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利，所有权虽受他物权的限制，但他物权一旦消灭，所有权即恢复其圆满状态，当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人都有权索回。5．绝对性所有权与债权不同，债权的实现，必须依靠债务人履行债务的行为；而所有权则不需要他人的积极行为，只要他人不加干预，所有人自己便能实现其所有权。基于所有权与债权的这点区别(qūbié)，法学上把所有权称为绝对权，把债权称为相对权。共三百八十四页三、房地产所有权的种类房地产所有权具体包括土地所有权和房屋所有权。我国现行的房地产制度(zhìdù)，是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要为私人所有。因此，我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权等多种。共三百八十四页第二节土地所有权一、土地所有权的概念和特点土地所有权是以土地为标的物，土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。土地所有人在法律规定的范围内可以对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。依据《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》等法律的规定，我国实行(shíxíng)土地的社会主义公有制。应当掌握以下几个基本要点：1．主体的限定性2．交易的禁止性3．权能的分离性共三百八十四页二、国家土地所有权国家土地所有权是指国家对于全民所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。我国国家所有的土地所有权具有以下特点：1．所有权的主体为国家；2．所有权的客体具有确定性；3．国家土地所有权可以因征收(zhēngshōu)取得；4．国有土地的使用权可以依法出让或者转让。共三百八十四页《土地管理法实施条例》第二条明确了国有土地的范围，包括：1．城市市区的土地；2．农村和城市郊区中已经依法没收、征收(zhēngshōu)、征购为国有的土地；3．国家依法征用的土地；4．依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5．农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地共三百八十四页国家土地所有权由国务院代表国家行使。国务院可通过制订行政法规或者发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。1．被授权的县级以上地方人民政府及其职能部门以本机关的名义行使国家土地所有权，但须依法经有审批权的人民政府审批。2．国有土地使用权的出让、租赁、划拨经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门作为国有土地所有者代表实施；3．国家直接以国有土地使用权对企业(qǐyè)进行投资的，由国务院或者地方人民政府土地管理部门委托的国有企业(qǐyè)或者政府机构代表国家土地所有者行使投资者权益。

共三百八十四页三、集体土地所有权集体土地所有权是指农村劳动群众集体经济组织对于依法属于自己所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。我国的集体土地所有权具有如下特点：1．集体土地所有权的主体为农民集体；2．集体土地所有权客体，为法律规定属于国家所有以外农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有；3．农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他(qítā)用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度；农民集体的成员，依法有权取得宅基地使用权。共三百八十四页根据土地管理法第八条的规定，属于集体所有的土地，是指除法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草地(cǎodì)、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”共三百八十四页集体土地所有权的主体，即享有土地所有权的集体组织，有以下三类：1．农民集体所有的土地依法属于(shǔyú)村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；2．如果村范围内的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；3．土地如果已经属于乡(镇)农民集体所有的，可以属于乡(镇)农民集体经济组织经营、管理。共三百八十四页第三节房屋所有权一、房屋所有权1．房屋所有权的概念房屋所有权是指以房屋为其标的物，房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人(tārén)的干涉。共三百八十四页2．房屋所有权的特点（1）房屋的国家所有权、集体所有权和个人(gèrén)所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。（2）房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料，不能成其为房屋所有权的客体。（3）房屋所有权与其所依附的土地的使用权的分离。房屋的所有权发生变更，土地的使用权也随之发生变更，反之亦然。（4）国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离，国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享有使用权。共三百八十四页（5）房屋所有权可以转让(zhuǎnràng)，但受到土地使用权转让(zhuǎnràng)的制约。由于房屋所有权与土地使用权不可分离，因而，凡不可转让(zhuǎnràng)使用权的土地上的房屋，其所有权不能转让(zhuǎnràng)；非法转让(zhuǎnràng)土地使用权，会导致土地上房屋的转让(zhuǎnràng)的无效。（6）房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。共三百八十四页3．房屋所有权的类型（1）从房屋所有权的主体数量和权利构成上，房屋所有权可以分为单独所有权、共同所有权和区分所有权；（2）按照房屋所有权权利主体所享有的权能是否充分来分，可将房屋所有权分为完全的房屋所有权和房屋部分(bùfen)所有权。完全的房屋所有权就是我们通常所说的房屋所有权；房屋部分(bùfen)所有权是一种受到限制的房屋所有权；（3）根据房屋所处位置的不同，房屋所有权可分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权；（4）按照房产性质将房屋所有权分为以下几类1）公有房产2）私有房产3）中外合资房产4）外资房产5）其他房产共三百八十四页4．房屋所有权的取得和消灭（1）房屋所有权的取得房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种原始取得是指由于(yóuyú)一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。主要包括以下情形：1）依法建造房屋；2）依法没收房屋；3）收归国有的无主房屋；4）合法添附的房屋（如翻建、加层）。共三百八十四页继受取得又称传来取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。因法律行为(xíngwéi)而继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式：1）房屋买卖（包括拍卖）；2）房屋赠与；3）房屋相互交换。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后发生效务，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。共三百八十四页（2）房屋所有权的消灭房屋所有权的消灭，是指因某种法律事实的出现，使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种：1）房屋所有权主体的消灭。2）房屋所有权客体的消灭。包括自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的损毁(sǔnhuǐ)等；3）房屋转让、继承等引起原房房屋所有权人对该房屋权利的消灭；4）因国家行政命令或法院判决而消灭。5）房屋所有权人放弃所有权的；6）法律规定的其他情形的。共三百八十四页二、房屋共有房屋共有是指由两个或两个以上(yǐshàng)的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有一般分为按份共有和共同共有两种。1．按份共有按份共有，是指两个或两个以上的人对同一项财产按照份额享有所有权。按份共有是最常见的共有关系，它可以发生在公民之间、法人之间，也可以发生在公民和法人之间。2．共同共有共同共有是指两个或两个以上的公民或法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共三百八十四页共有房屋产权的共有关系两种类型，在处分双方共有房屋产权时也应分为两种情况：（1）处分按份共有关系的双方共有房屋产权时，按照两个所有者各自的份额，对房屋享有使用、收益和处分的权利，并且也按份额分担义务。按份共有的双方均有权将自己的份额分出或转让，但任何一方不经他方同意不得擅自处分房屋，且在同等条件下，另一方有优先获得权。（2）处分共同共有关系的双方房屋产权时，由于两个所有者对房屋享有平等的所有权，承担(chéngdān)共同的义务，在这种关系存续期间，任何一方擅自处分房屋均属无效。当这种关系终止时，按照友好、协商的原则对房屋产权进行处理。有协议的，按照协议进行处理；无协议的，根据等分的原则进行处理，并考虑共有人对房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况进行处理。共三百八十四页三、建筑物区分所有权建筑物区分所有(suǒyǒu)权，是指由区分所有(suǒyǒu)建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有(suǒyǒu)权。《中华人民共和国物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有(suǒyǒu)权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。四、相邻关系相邻关系是指两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。当事人一方基于相邻关系而享有的权利就是相邻权。共三百八十四页相邻关系具有以下特征:第一，相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相互毗邻的所有人或使用人之间。第二，相邻关系的客体(kètǐ)并不是财产本身，而是由行使所有权或使用权时所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益(如私搭乱建影响邻人采光等)，对于财产本身并不发生争议。第三，相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个或两个以上所有人或使用人的财产应当是相互毗邻的。共三百八十四页《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风(tōngfēng)、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”共三百八十四页处理相邻关系的原则如下：1．有利生产，方便生活：相邻关系是在生产、生活中对于相互毗邻的不动产的占有、使用、收益、处分而发生的权利义务关系，直接关系到人们的生产和生活的正常进行。2．团结互助：在我们社会主义国家，国家、集体和个人的根本利益是一致的。在社会生活的各个方面，人与人的关系在本质上都是一种互助协作的关系，这根源于劳动人民在社会主义生产关系中的共同利益，与以私有制为基础(jīchǔ)的社会关系是根本不同的3．公平合理：我国法律严格保护公民的民事权利，任何组织或个人都不得非法侵犯。共三百八十四页《中华人民共和国物权法》第七章对相邻关系作出如下规定：1．不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则(yuánzé)，正确处理相邻关系。2．法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。3．不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。4．不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

共三百八十四页5．不动产权利(quánlì)人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利(quánlì)人应当提供必要的便利。6．建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。7．不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。8．不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。9．不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。共三百八十四页本章小结房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。理解所有权的占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。掌握房地产所有权具体(jùtǐ)包括土地所有权和房屋所有权，我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权等多种。共三百八十四页

第三章建设用地法律制度第一节我国现行的土地制度一、土地的定义和分类1．土地的基本定义土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的活动结果。理解土地的定义需把握几个(jǐɡè)要点：（1）土地是综合体。（2）土地是自然的产物。（3）土地是地球表面的一部分，是具有固定位置的空间客体。（4）土地是地球表面的陆地部分。（5）土地包括人类过去和现在的活动结果。共三百八十四页2．土地的分类我国的土地目前大致有三种分类：（1）按土地的自然属性分类，如按地貌、植被、土壤等进行分类；（2）按土地的经济属性分类，如按土地的生产水平、土地的所有权、使用权等进行分类；（3）按土地的自然和经济属性以及其他因素进行的综合分类，如土地利用现状分类。国家(guójiā)2004年修改的《土地管理法》，将我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。共三百八十四页《土地管理法》定义：“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通(jiāotōng)水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”共三百八十四页二、我国现行的土地制度1．土地的权利(quánlì)归属制度《土地管理法》规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。2．国家实行国有土地有偿有限期使用制度除国家核准的划拨土地外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期的使用。3．国家实行土地用途管制制度国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。共三百八十四页4．国家实行土地登记制度县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册，属于国有土地的，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定核发《国有土地使用证》。属于集体所有土地的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位(dānwèi)和个人不得侵犯。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。共三百八十四页5．国家建立土地调查制度县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料。6．土地所有权禁止转让制度任何单位和个人不得侵占(qīnzhàn)、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。共三百八十四页7．国家建立土地统计制度县级以上人民政府土地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报。土地行政主管部门和统计部门共同发布的土地面积统计资料是各级人民政府编制(biānzhì)土地利用总体规划的依据。共三百八十四页8．国家实行占用耕地补偿制度非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦(kāikěn)与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦(kāikěn)或者开垦(kāikěn)的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦(kāikěn)费，专款用于开垦(kāikěn)新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦(kāikěn)耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦(kāikěn)耕地或者按照计划组织开垦(kāikěn)耕地，并进行验收。共三百八十四页9．国家实行基本农田保护制度下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地(jīdì)内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、教学试验田；（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。共三百八十四页第二节土地征收一、土地征收的概念和原则土地征收是指国家基于公共利益的需要，依照法律规定的程序强制将集体所有的土地收归国有，由国家给予法定补偿的行为。在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：1．珍惜耕地，合理利用(lìyòng)和保护土地的原则2．保证国家建设用地原则3．妥善安置被征地单位和农民的原则4．有偿使用土地的原则5．依法征地的原则共三百八十四页二、土地征收的政策规定1．征收土地的范围(fànwéi)

《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。共三百八十四页2．征收土地批准权限的规定征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经(yǐjing)批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

共三百八十四页3．申请征地不得化整为零一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。4．对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上(dìshànɡ)附着物和青苗补偿费等费用。共三百八十四页5．临时用地必须办理报批手续工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排，确实需要另行(lìnɡxínɡ)增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同集体土地所有权单位签订临时用地协议后方可征用。临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。共三百八十四页6．联营使用集体土地政策全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地(tǔdì)，必须持县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，由联营企业向县级以上人民政府土地(tǔdì)管理部门提出用地申请，按照国家建设用地的批准权限，经有批准权的人民政府批准；经批准使用的土地(tǔdì)，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地(tǔdì)使用权作为联营条件。共三百八十四页7．征收土地公告被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。（1）征收土地公告应包括下列内容：1)征收批准机关、文号、时间和用途；2)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；3)征地补偿标准(biāozhǔn)和农业人口安置途径；4)办理征地补偿的期限、地点。共三百八十四页（2）征地补偿(bǔcháng)安置方案公告应包括下列内容：1)被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量；2)土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式；3)安置补助费的标准、数量、支付对象和方式；4)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；5)农业人口具体安置途径；6)其他有关征地补偿安置的措施。（3）未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人，有权拒绝办理征地相关手续。共三百八十四页8．合理使用征地补偿费建设用地单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用。耕地占用(zhànyònɡ)税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理；征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。各级人民政府和土地管理部门，严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用(zhànyònɡ)或挪作他用。共三百八十四页9．特殊征地按特殊政策办理（1）大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定；（2）征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理；（3）征收土地发现文物、古迹、古树等应报(yīnɡbào)主管部门处理后方可征地；（4）迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；（5）用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。

共三百八十四页三、土地征收补偿的范围和标准根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额(zúé)支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。共三百八十四页1．土地补偿费土地补偿费是征地费的主要部分，是国家建设征收土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：（1）征收耕地(gēng〃dì)的补偿费，为该耕地(gēng〃dì)被征收前三年平均年产值的6至10倍。（2）征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。共三百八十四页2．安置(ānzhì)补助费安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。安置补助费的计算基础：安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。共三百八十四页征收其他土地(tǔdì)的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。共三百八十四页3．地上附着物和青苗补偿费等被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物和青苗的范围：地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。城市郊区的菜地采取“征用”方式：征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年(chángnián)种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。共三百八十四页4．临时用地补偿(bǔcháng)经批准的临时用地，应当与农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。共三百八十四页5．合理使用土地补偿费、安置补助费土地补偿费、安置补助费的归属及发放规定：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要(xūyào)统一安置的人员，补助费发放给个人。共三百八十四页四、土地征收和土地征用土地征收和土地征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了(wèile)公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收的法律后果是土地所有权的改变，土地所有权由农民集体所有变为国家所有；征用的法律后果只是使用权的改变，土地所有权仍然属于农民集体，征用条件结束需将土地交还给农民集体。共三百八十四页第三节土地使用权取得一、土地使用权的概念和分类土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有(zhànyǒu)、使用、收益和有限处分的权利。二、国有土地使用权的取得：出让和划拨1．国有土地使用权出让（1）国有土地使用权出让的概念和特征国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。共三百八十四页出让国有土地使用权具有四个特征：1）国有土地使用权以出让方式取得(qǔdé)；2）出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得；3）出让国有土地使用权取得性质为有偿和有期限，即以支付出让金为取得土地使用权的对价，土地使用权的行使有一定的期限限制；4）出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权；（2）国有土地使用权出让的方式国有土地使用权出让最基本的缔约方式是拍卖、招标、挂牌出让和协议四种。共三百八十四页（3）国有土地使用权出让的年限和相关规定根据国务院的现行规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种(jǐzhǒnɡ)情况：1）居住用地70年；2）工业用地50年；3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或者其他用地50年。此外，开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，使用期限最长不得超过50年。共三百八十四页（4）国有土地使用权的终止1）为公共利益需要使用土地的；2）为实施城市规划进行(jìnxíng)旧城区改建，需要调整使用土地的；3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。其中因上述(1)、(2)项情形收回国有土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。共三百八十四页2．国有土地使用权划拨（1）国有土地使用权划拨的概念(gàiniàn)和范围国有土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用。下列用地的土地使用者可以依法取得划拨土地使用权:1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4）法律、行政法规规定的其他用地。共三百八十四页（2）划拨土地的管理《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《划拨土地使用权管理暂行办法》等对划拨土地使用权的管理有如下规定：1）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳(jiǎonà)土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。共三百八十四页2）划拨土地使用权，一般(yībān)不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。3）设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。共三百八十四页4）以划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。5）无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者(huòzhě)其他原因而停止使用土地的，国家无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。共三百八十四页三、集体土地使用权的取得集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体土地使用权经登记确认，分两种情况:1．土地承包经营权。《中华人民共和国农村土地承包法》规定:县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册(zàocè)，确认土地承包经营权。2．非农用地使用权。土地管理法规定:农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。共三百八十四页

不同用途(yòngtú)的集体土地使用权按不同方式原始取得，包括以下四种情况：1．农地使用权一般通过承包经营的方式取得，通过这种方式取得的集体土地使用权被称为土地承包经营权。2．宅基地使用权依《土地管理法》第62条的规定，农村居民在户口所在村(村民组)内提出申请，按省、自治区、直辖市规定的标准，经县级人民政府审批后，由本集体经济组织分配取得宅基地使用权。共三百八十四页3，乡镇企业用地使用权依《土地管理法》第60条的规定，农村集体经济组织利用本集体经济组织所有的土地举办企业的，经县级以上人民政府审批后，通过投资兴办企业，取得乡镇企业用地使用权。集体经济组织以土地使用权人股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的，亦照此办理。4．乡村(xiāngcūn)公益用地使用权依《土地管理法》第6l条的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准后，经集体经济组织拨付，取得乡村(xiāngcūn)公益事业用地使用权。共三百八十四页第四节闲置土地的处理一、闲置土地的概念和认定根据国土资源部令〔1999〕第5号《闲置土地处置办法》第二条规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形(qíngxing)之一的，也可以认定为闲置土地：1．国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满１年未动工开发建设的；2．已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足２５％且未经批准中止开发建设连续满１年的3．法律、行政法规规定的其他情形。共三百八十四页二、闲置土地的处置方案1．延长开发建设时间(shíjiān)，但最长不得超过１年；2．改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设3．安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；4．政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；5．政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；共三百八十四页6．土地使用者与政府签订土地使用权交还协议(xiéyì)等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议(xiéyì)等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择上述规定的方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。共三百八十四页三、闲置土地费用的征收和使用权的收回已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织(zǔzhī)耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农村集体所有的，应当交由原农村集体经济组织(zǔzhī)恢复耕种。

共三百八十四页在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。依照规定收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设(jiànshè)用地批准书，注销土地登记和土地证书。共三百八十四页本章小结我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》及其实施条例规定了中国现行土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围，以及土地的使用和管理制度。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。除国家核准(hézhǔn)的划拨土地外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期的使用。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。本章重点掌握国有土地有偿出让的相关规定及闲置土地处理办法。共三百八十四页第四章国有土地上房屋征收(zhēngshōu)与补偿法律制度第一节国有土地上房屋征收与补偿概述一、我国城市动拆迁的演变历程1．城市动拆迁主要动因2．动拆迁的发展状况第一阶段：缓慢发展期，第二阶段：快速发展期，第三阶段：高峰发展期，3．相关立法进程共三百八十四页二、国有土地上房屋征收与补偿的概念国有土地上房屋征收与补偿指为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋，应当对对被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿的行为。对于国有土地上房屋征收与补偿概念的理解，应把握三点：1.强调了为公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收单位及个人的房屋。2.适用的区域(qūyù)范围明确为国有土地上的房屋3.公平补偿原则共三百八十四页三、国有土地上房屋征收与补偿(bǔcháng)的管理体制

《国有土地上房屋征收与补偿(bǔcháng)条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿(bǔcháng)工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿(bǔcháng)工作。

共三百八十四页四、房屋征收与补偿的原则1.决策民主原则2．程序正当原则程序正当原则的执行主要包括(bāokuò)：（1）信息公开，又称情报公开，指的是政府应向社会大众公开其房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告。（2）参与原则：作出行政行为应当说明理由，并告知被征收人权利；作出影响征收人权益的行为，应当听取相对人的意见；特别是作出对征收人不利的行为时，须听取他们的陈述和申辩。（3）回避原则：政府公务人员履行职责，与行政管理相对人存在利害关系时，应当回避。3.公平补偿原则4.结果公开的原则共三百八十四页五、国有土地上房屋征收工作程序1．做出房屋征收决定2．符合规划和年度计划3.拟定征收补偿(bǔcháng)方案5．征求意见与听证6．社会稳定风险评估7.补偿资金证明8.公告9．行政救济10.调查登记共三百八十四页第二节国有土地上房屋征收的补偿

一、征收补偿主体国有土地上房屋征收与补偿条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府，应当依照法律规定对被征收人给予补偿。二、征收补偿对象为保证(bǎozhèng)被征收房屋的所有人的合法权益，征收人应当对被征收房屋所有人给予补偿。应该明确的是，补偿的对象是被征收房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。

共三百八十四页三、征收补偿项目作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：1.被征收房屋价值的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时(línshí)安置的补偿；3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。四、征收补偿方式与

补偿标准

1．货币补偿2．产权调换补偿共三百八十四页五、征收补偿估价异议的处理对被征收房屋(fángwū)价值的补偿，不得低于房屋(fángwū)征收决定公告之日被征收房屋(fángwū)类似房地产的市场价格。被征收房屋(fángwū)的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋(fángwū)征收评估办法评估确定。共三百八十四页六、征收补偿的程序1.房屋调查2.作出房屋征收决定3.拟定征收补偿方案4.签订征收补偿协议6.对被征收房屋价值(jiàzhí)进行补偿7.房屋搬迁8.对异议的处理9.建立房屋征收补偿档案共三百八十四页国有土地上房屋征收的法律责任一、征收主体的违法责任1．市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定(guīdìng)的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2．房屋征收部门及其委托的单位的法律责任共三百八十四页二、房地产价格评估机构的法律责任房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担(chéngdān)赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。共三百八十四页本章小结《城市房屋拆迁管理条例》经过多年的实践，同时随着新法《物权法》的推出，其自身的弊端和矛盾不断地暴露出来，本章根据最新出台的2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》编写，明确了国有土地上房屋征收的主体、原则、程序、补偿对象与补偿办法、争议解决、法律责任等事宜，将最新的法律应用于本章之中。可以通过本章的学习(xuéxí)看出《国有土地上房屋征收与补偿条例》不管是制订的过程还是新的条例草案文本本身，都朝我们所期待的方向有了实质性的变化。共三百八十四页第五章房地产开发建设法律制度第一节房地产开发概述一、房地产开发的概念根据《城市房地产管理法》第二条的规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施房屋建设的行为。二、房地产开发的原则房地产开发必须严格执行城市规划(chénɡshìɡuīhuà)，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。共三百八十四页三、房地产开发的特点和分类房地产开发作为一项生产活动，其特点是投资量大，回收期长，并且涉及面广。在房地产开发过程中，需要大量的资金投入。房地产开发还属于一项综合性的生产活动，涉及到许多管理部门，并需要相关行业的协作，同时，还需要勘测、设计、施工、银行等单位的合作与配合。就此而言，房地产开发是一项复杂的、综合性的、高风险的生产活动。房地产开发分类：1．按开发的对象划分：房地产开发分为新区开发和旧区开发两种形式。2.按开发的规模划分：可以有两种形式，即单项开发和成片开发。3.按开发的不同(bùtónɡ)阶段划分：可以划分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。共三百八十四页四、房地产开发的主要程序1.投资决策阶段2.前期工作阶段（1）获得土地使用权（2）筹集开发建设资金（3）开发项目立（4）获得规划及配套部门的许可（5）征地、拆迁、安置、补偿；（6）施工现场的“三通一平”或“七通一平”；（7）估算工程量和开发成本；（8）与建筑商初步洽谈承发包事宜；（9）开发项目保险事宜的洽谈等。3.项目建设阶段4.房屋(fángwū)租售与服务阶段共三百八十四页第二节房地产开发企业管理一、房地产开发企业的概念和设立条件房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业应具备下列条件：1．有自己的名称和组织；2．有固定的经营场所；3．有符合国务院规定的注册资本；4．有足够的专业技术人员；5．法律(fǎlǜ)、行政法规规定的其他条件。二、房地产开发企业资质等级：一级资质二级资质三级资质四级资质共三百八十四页三、房地产开发企业设立的程序新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内．持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：1．营业执照复印件；2．企业章程；3．验资证明(zhèngmíng)4．企业法定代表人的身份证明；5．专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不超过2年，自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。共三百八十四页四、房地产开发企业资质管理机构与管理1．管理机构国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府(rénmínzhèngfǔ)房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。2．房地产开发企业资质登记实行分级审批一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。共三百八十四页第三节房地产开发规划管理一、城乡规划的编制城乡规划的编制原则具体来说，城乡规划的编制应遵循以下原则：（1）人工环境与自然环境(zìránhuánjìnɡ)相和谐的原则（2）历史环境和未来环境相和谐的原则（3）城市环境中各社会集团之间社会生活和谐的原则（4）近、远期规划相结合的原则（5）促进经济社会发展的原则（6）节约用地、合理用地的原则（7）环境保护的原则（8）保护历史文化遗产和城市传统风貌的原则（9）安全防患的原则（10）统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则共三百八十四页2.城市规划、镇规划编制的内容（1）城市总体规划1）设市城市应当编制市域城镇体系规划，县（自治县、旗）人民政府(rénmínzhèngfǔ)所在地的镇应当编制县域城镇体系规划。2）确定城市性质和发展方向，划定城市规划区范围3）提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区，以及市中心、区中心位置；4）确定城市对外交通系统的布局以及车站、铁路枢纽、港口、机场等主要交通设施的规模、位置，确定城市主、次干道系统的走向、断面、主要交叉口形式，确定主要广场、停车场的位置、容量；共三百八十四页5）综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环卫等设施的发展目标和总体布局；6）确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线；7）确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局8）确定城市环境保护目标，提出防治污染措施；9）根据(gēnjù)城市防灾要求，提出人防建设、抗震防灾规划目标和总体布局；10）确定需要保护的风景名胜、文物古迹、传统街区，划定保护和控制范围，提出保护措施，历史文化名城要编制专门的保护规划；共三百八十四页11）确定旧区改建、用地调整的原则、方法和步骤，提出改善旧城区生产、生活(shēnghuó)环境的要求和措施；12）综合协调市区与近郊区村庄、集镇的各项建设，统筹安排近郊区村庄、集镇的居住用地、公共服务设施、乡镇企业、基础设施和菜地、园地、牧草地、副食品基地，划定需要保留和控制的绿色空间；13）进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议；14）编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。共三百八十四页（2）城市详细规划城市详细规划是在城市总体规划或者(huòzhě)分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。1）控制性详细规划2）修建性详细规划3.乡规划、村庄规划编制的内容根据《城乡规划法》第十八条的规定，乡规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。

共三百八十四页二、城乡规划的审批根据《城乡规划法》的规定，城乡规划实行分级审批制度。1.全国城镇体系规划(guīhuà)2．省域城镇体系规划3．城市总体规划4．镇的总体规划共三百八十四页三、城乡规划的实施城乡规划的实施，是指经过法律程序批准的城乡规划设计方案的落实过程。1.城市新区开发和旧区改建2.建设项目选址意见书建设项目选址意见书的主要内容：（1）建设项目的基本情况(qíngkuàng)（2）建设项目选址的依据（3）建设项目选址、用地范围和具体规划要求共三百八十四页3.建设用地规划许可证建设用地规划许可证制度的内容：（1）建设用地的审批建设用地的审批程序分为以下步骤：1）现场踏勘2）征求意见3）提供(tígōng)设计条件4）审查总平面图及用地面积5）核发建设用地规划许可证共三百八十四页（2）建设用地审批后的管理l）用地范围复核2）用地性质检查（3）临时用地许可证（4）建设用地调整l）在土地所有权和使用权不变的情况下，调整土地的使用(shǐyòng)性质。2）在土地所有权不变的情况下，调整土地使用权或者土地使用性质。3）对早征晚用、多征少用、征而不用等土地使用不合理的问题，进行局部调整。共三百八十四页4.建设工程规划许可证建设工程规划许可证制度的内容：（1）建设工程许可证的审批建设工程的规划审批程序分为以下五个步骤(bùzhòu)：1）建设工程申请2）征求有关部门意见3）提供规划设计要求4）方案审查5）核发建设工程规划许可证（2）建设工程审批后的管理1）验线2）现场检查3）竣工验收（3）临时建设的管理共三百八十四页四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定1．紫线划定：城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。2．绿线划定：城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。3．蓝线划定：城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。4．黄线划定：城市黄线是指对城市发展全局(quánjú)有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。共三百八十四页五、城乡规划的监督检查1．要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复制；2．要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场(xiànchǎng)进行勘测；3．责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为。地方各级人民政府应当向本级人民代表大会常务委员会或者乡、镇人民代表大会报告城乡规划的实施情况，并接受监督。监督检查情况和处理结果应当依法公开，供公众查阅和监督。共三百八十四页第四节房地产开发建设管理一、建设工程勘察设计1.建设工程勘察、设计的概念建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境(dìlǐhuánjìnɡ)特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。建设工程勘察包括建设工程项目的岩土工程、水文地质、工程测量、海洋工程勘察等。

建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。共三百八十四页建设工程设计具体包括：

（1）建设工程项目的主体工程和配套工程（含厂（矿）区内的自备电站、道路、专用铁路、通信(tōngxìn)、各种管网管线和配套的建筑物等全部配套工程）以及与主体工程、配套工程相关的工艺、土木、建筑、环境保护、水土保持、消防、安全、卫生、节能、防雷、抗震、照明工程等的设计。

（2）建筑工程建设用地规划许可证范围内的室外工程设计、建筑物构筑物设计、民用建筑修建的地下工程设计及住宅小区、工厂厂前区、工厂生活区、小区规划设计及单体设计等，以及上述建筑工程所包含的相关专业的设计内容（包括总平面布置、竖向设计、各类管网管线设计、景观设计、室内外环境设计及建筑装饰、道路、消防、安保、通信(tōngxìn)、防雷、人防、供配电、照明、废水治理、空调设施、抗震加固等）。共三百八十四页2.建设工程勘察、设计(shèjì)资质管理国务院建设主管部门负责全国建设工程勘察、工程设计资质的统一监督管理。3.建设工程勘察、设计资质分类和分级（1）工程勘察资质的分类和分级工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。工程勘察综合资质只设甲级；工程勘察专业资质设甲级、乙级，根据工程性质和