北京奥林匹克公园中心区商业丶文化兼容商业地块策划

1金融街：政府规划范围，即南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西抵中关村西区：政府规划范围，即东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图燕莎：市场习惯划分范围，即东四环以西，农展馆北路以北，机场高速以亚运村：市场习惯划分范围，即北四环以北，北辰东路以东，京承高速以东长安街：市场习惯划分范围，即东大桥路以西，前三门及通惠河以北，作为北京市重点规划建设的综合性城市中心区，建设规模都是上百万平方2规模的现代商务中心区,纽约的曼哈顿，巴黎的拉德方斯，东京的新宿，香港的3写字楼供应严重不足，使得许多外资机构甚至不得不租用高档酒店客房用于办1993年国务院批准的《北京市城市总体规划》明确提出，在朝阳门至建国优势。1、明显的区位优势：该区域及周边地带集中了全市70%的涉外资源，北京60%以上的外资机构，众多星级酒店，众多的交际活动场所；2、基础设施完4市政府专题会议决定，将商务中心区建设纳入北京市“十五”计划。2000年8加大招商引资力度，显著增强商务服务功能。积极创造条件，广泛吸引国总部，使商务中心区成为亚太地区乃至世界范围内的经济运行控制中枢之5重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业。广泛吸引和发展国内外各类金融机构，建立和完善与商务中心区功能相适应的多层次、多类型的金融体系，提高金融现代服务水平，使金融产业成为商务区重要的发展和健全各类中介服务体系。根据商务活动对社会中介服务的需求，在继续发展会计、审计、评估、法律等中介服务业的基础上，积极鼓励社会各界发展多层次的创新服务机构，广泛开展评估评价、教育培训、信息咨6的首次公开出让。然而因为历史遗留因素，CBD区域内已建或者在建的项目规使馆区，距离城市中心天安门广场5公里，距离首都国该区域现有道路10条、公交线路31条、地环路和建外大街、朝外大街等城市主干道，地铁1号线和建CBD区域是北京发展高档写字楼最早，也是目前高档写字楼最为集中的区7角最为集中，在这个金十字的西北侧是目前CBD区域内顶级写字楼最集中的区域，集中了国贸中心、嘉里中心、北京财富中心等顶级写字楼项目。目前CBD区域内已建或在建的写字楼项目据北京中原市场研究部统计共有约40个，2201990年的国贸公寓、京广中心公寓、嘉里中心公寓。虽然在90年代初还没有CBD的规划方案出台，但这两个公寓项目由于地理位置绝佳、品质卓越，为该性详细规划》出台之前，国贸地区也并没有出现过多的高档公寓项目。自1998CBD区域的酒店业的发展源于二十世纪八十年代初，当时因邻近使馆区，8设以中高档物业为主，同时期建成的五星级酒店嘉里中心饭店（1999年开业）莱酒店（1998年）等。近几年该区域酒店发展，基本为较早的酒店物业进行重前，CBD地区将新增50万平方米的商业物业供应，如国贸三期的商业面积59区域内写字楼样本项目分析划区域内各地块建设规模和档次相当的CBD区域内写字楼单体项目作为样本进方米）0090财富中心：北京财富中心是北京中心商务区(CBD)目前建筑规模最大、功能及科学化的管理设计，使得汉威大厦也云集了一批国际知名公司.元/平方米左右，这些写字楼的区位条件大部分和第一档次的写字楼相差无几，的情况下销售率也达到了约80处于供不应求的状况。招商局大厦较低的入住率主要是因为自身项目规模太大，而且产品档次和物业服务也缺乏特色引起国际知名跨国公60～70%些咨询/服务类企爱立信租了1万平米,通用电器(GE),金伯利,史克必成,3M中国,IBM,美国礼来,安海斯,百威啤酒,霍百事中国,联邦快递,EDS电子,美国胜特兰,大昌区域公寓样本项目分析号////米/平米//CEO和高级管理人员以及大量的驻京使领41%，外国本市城镇省个人占国个人占澳台人士占33%，外省90年代建新加坡最著名际集团加盟服雅诗阁主要特色是它具有超豪华的居住环境和专业的管高雅，环境优了“小”，多层次、混方米的中多元化的使用功能根据不同的公寓类型，CBD区域内的租金水平是不同的，服务式公寓的平商住公寓的个人投资者占有一定得比例，通过分析典型商住和纯公寓项目的购买客户，发现一半以上的客群是本市个人投资者，将近28%的客群来自其他省市地区。另外，与其他区域不同的是，有10.5%的购房者是外籍个人投资者或企业，9.3%的购房者属于港澳台的个人投资者或企业，CBD公寓的购买者酒店样本项目分析在选择本区域酒店样本项目时，考虑到对于未来奥林匹克公园中心区中心区中心区核心区的借鉴作用和参考价值，我们全部选择了该地区档次最高且影响力最大的酒店项目作为研究对象，分别为三家五星级酒店：中国大饭店、京广新世界饭店、嘉里中心饭店；三家四星级酒店：国贸饭店、京伦饭店、建国店555444集中的高档酒店区域。但根据区域情况及未来发展，高星级酒店还存在较大的313695%标准间数套间数比例不高，但是套房类型配置十分丰富，如国贸饭店套房有行政套房、商务套250020005000 2200 480 688 688 嘉里中心饭店京广饭店京伦饭店建国饭店嘉里中心饭店京广饭店京伦饭店建国饭店标准间价格套间价格元/天，套间平均价格水平为1492元/天。其中四星级酒店标准间平均价格为80%60%40%20%0%70%70%85%78%88%82%嘉里中心饭店京广饭店京伦饭店国贸饭店建国饭店入住率率，因而未予计算。该区域四星级以上酒店平均入住率为80%，四星级酒店平调查所选样本项目，入住该区域高档酒店的客户以商务型旅客为主，其中境外商务客人所占比重约为50%左右，另因该区域的交通便利，紧邻故宫等旅游景点的缘故，也吸引了大批的观光型旅客，此群体中境外观光客人所占比重为身份地位较高客人，如欧美高级商务代表团；京广新世界饭店的港资背景以及较好的性价比，为其吸引港台的商旅客人创造了条件；建国饭店虽然建成时间较早，现有设施并不先进完善，但是它休闲自然的舒适环境，独特的魅力风调查所选样本项目，该区域高档酒店已全部完成酒店管理集团化的转变，其中中国大饭店、国贸饭店、嘉里中心饭店加入了香格里拉酒店管理集团，京商业样本项目分析在选择本区域商业样本项目时，考虑到对于未来奥林匹克公园中心区中心区中心区核心区的借鉴作用和参考价值，我们全部选择了该地区档次最高且影6198作部所属鑫广物业管理中心和马来西亚郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公司共同投资兴建。在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是北塔式甲级办公楼，两座高级公寓，一座商务酒店，一座租客会所和大型购物商年建成投入使用，是目前北京市内档次唯一能与国贸中心相抗衡的大型综合性作为万达集团在北京的第一个房地产项目，万达广场体现了大房地产集团的霸相信在未来，周边所有高档物业发挥出整体优势，会使大望路东西两侧的这一继国贸中心和东方广场之后，东长安街又一具有地标借助人工营造的流动水系打造出别具特色的商业环境，迎合项目高端定位，并————的整体租金及售价水平都要高于其他地区。区域高端消费人群支撑了高档商业念街的塑造成功，并依靠项目得天独厚的地理位置，一时间吸引了众多特色精品的商家的关注，在合理、准确地运营机制下，现阶段本项目的空置率降至到了30%，商业氛围逐渐形成，周边高档的消费人群对于这种新型的商住社区商群，商业物业中的中高档精品店在这一区域中占最大比例，达到70%左右。而针对于高消费商务人员的工作需要，在办公楼附近的中高档餐饮同样是商圈内消费人群偏爱的业态类型，占本区域商业的17%。此商圈娱乐以休闲、健身为这种业态比例结构的形成原因主要是依托商圈内部的高租金水平及区域内的高档定位两方面。国贸商圈是以高档写字楼公寓为主的高档商务区，商业物业多以写字楼或公寓底商的形式出现，且与周边物业定位档次保持一致性，这就对商业业态的种类起到一定的制约作用。商圈物业的高租金水平中以及高档定位限制了中低档业态及低利润业态的进入，例如，家居建材类专业市场在商圈内的数量为零，而电脑、手机等主业店在商圈中仅以精品的形式出现，没有次都比较高，因此，购买这些物业的业主具有很高的消费水平。常住人口数量巨大，加之单个消费者的强势购买力，预计京的分行的90%，北京最好的十大写字楼的全部，北京最好的十大宾馆中的八根据我司的预测和统计，众多高消费人群的聚集场所为国贸商圈提供了强大的消费群体支持，这部分人群的高消费品质是国贸商圈定位的主要因素，这CBD区域之所以能发展成为北京市最成熟也是最成功的商务核心区，其主要原因是优异的区位条件和区域周边丰富的商务资源。还有就是合理的规划以府未能垄断经营土地一级市场，土地供应分散，出现多头招商的局面，总量和发状况出现了一哄而上，容易开发的公寓类项目扎堆，市场承受能力受到了很大的考验；难以开发的高档写字楼项目建设进度滞后，致使市场出现了断档现象，流失了大量的高端客户；而且以销售等短期经营模式为主，业权的分散给一。商住公寓钻的是项目立项与实际用途分离的政策空子，其出现极大地扰乱了市场的正常秩序。而且商住公寓的形象和档次都不高，对区域的市场形象也开发进度无序的现象是因为区域的开发模式混乱导致的，但从整体来看，每年都要有上百万平方米的开发量，供应量过多，市场承受能力有限，直接后果就是拉低了区域市场的价格，不利于体现区域市场的真实价值。而且开发进度过快也会引发开发商的投机心理，并使得管理部门为赶进度放松监管，使得的萌芽。至清末民初，户部银行、大清银行、中国银行先后在此更迭。其后，又有大陆、金城、中国实业等各银行先后在此设立总部，欲做成银行街。在新中国成立后，金融街周围就长期成为了中国金融、财政的决策机构所在地。这一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，一个国际化的金融商务区。主要目标客群将是国际性银行、保险、证券等金融机构，以形成一个以股票、债券、期货、货币、外汇、黄金、保险等各类金融业务为主线，加上通讯、报价、律师、会计师事务所、计算机、保安、保管等金融街核心区属于北京规划中的三大功能商务区之一，地处北京市中轴对称中心，西二环路内侧地带。其规划中的范围南起复兴门内大街，北至阜成门融办公为主，集办公、公寓、酒店、休闲商业于一体的综合性建筑组群，它位金融街规划区内的建设是列入北京市城市总体规划的跨世纪工程，采用了与其他商务中心区不同的统一规划、分期实施、土地开发一家操作的独特开发模式，为了解决其他商务中心区土地开发权分散在不同的企业手中的弊端，统份有限公司，并成功地在深圳证券交易所上市，组建成为一家国有资产控股的大型上市公司，全权负责金融街区域的总体规划、土地开发、房地产项目开发西二环路，下有地铁一号线及2号线交汇，交通条件优越。20西二环辅路B区段等金融街内部区间路相继完工,使得区已累计开复工面积达180万平方米，竣工金融街已建成并投入使用的项目有信达大厦、平安优势。2001年金融街实现各项税收5.2亿元，同比增长1.4倍；20超过13万亿元，营业收入接近6000亿元，利润接近400亿元域经济增长的支柱产业。驻扎金融街的12户房地产企业上％，之又少，目前，金融街区域的生活配套单位入驻率只达到3%店、休闲商业于一体的综合性建筑组群，总建筑面积达141区域内写字楼样本项目分析地块建设规模及档次相当的5个项目进行分析，即国际率际水准的高档写字楼，曾获“第七届首都建筑设计汇报展”建筑艺术创作优秀路，当时计划建设成集银行、证券公司、五星级酒店、高档写字楼于一体的大早期金融街写字楼因为供应较少，售价水平较高，如国际企业大厦的售价金融街写字楼市场以大单销售为主，投入到租赁市场的面积不多，目前在而依靠大单成交的贡献，新建成的几个金融街写字楼都获得了不错的销售成绩。如中证大厦尚未建成即已整售与中国网通，富凯大厦、国际金融中心也由上表可以看出，金融街区域写字楼样本项目区域公寓样本项目分析金融街区域公寓市场的现状特点是：市场尚未成形、公寓数量少、开发规模小。金融街的公寓开发整体滞后，虽然区域规划中有若干块为居住用地，但规划区内在售的公寓项目仅有金宸公寓二期和华荣公寓两个。为了充分反映该区域内公寓市场的状况，我司在金融街周边选择了规模和档次与策划地块相当的三个项目：中海凯旋、恒华国际和尚都，与金融街区域内的两个项目一起，（元/号金融街区域的公寓项目整体定位都呈现“尊贵”本色，中海凯旋为法式贵族风情，华荣国际则利用金融街充足的商务资源走豪华酒店式公寓的思路，项用豪华的金属板烤漆板和镀膜中空玻璃，这些都大大提高了项目的品质。主力企事业单位的高层领导和金融街高薪为主要购买人群，满足他们对于住所的高素质高档大空间的要求。因为目前区域内的公寓项目多为期房，故其经营方式公寓价格的高昂，主要是因为金融街地段寸土寸金，而且规划中公寓供应量很/月-9000元/月之间，有些高档项目租金甚至更高。而新近销售的项目例公寓二期，华荣公寓和中海凯旋，本身的硬件水平的提高，相信会对于本区域销售态势良好，因为消费者对于项目的价格认知力逐渐成熟，金融街公寓金融街区域的公寓客户主要由投资性客户、通信业务公司、以及与金融机边企事业单位的高层领导为主要购买街高薪人户低密度纯正板楼设计，一梯两户，又有板楼良好的通透性。美国EDSA的景观设计，将建筑、园林、景观有机融合。住宅组团的底部部区域酒店样本项目分析在选择金融街区域样本项目时，考虑到对于未来奥林匹克公园中心区中心区中心区核心区的借鉴作用和参考价值，我们全部选择了该地区档次最高且影响力最大的酒店项目作为研究对象。对于在本区域来说，由于在界定的区域范围内还没有符合上述要求的酒店，所以我们采用了区域界定范围之外，但也属于金融街辐射范围的酒店项目作为本区域研究的样本项目。在未来发展方面的论述中我们将介绍区域界定范围内将要开业的几家顶级酒店的情况，以便对该01000880800880638518518518国宾酒店金都假日民族饭店套间价格而结合入住率指标分析，五星级酒店的入住率与四星级酒店入住率相当，这更838381国宾酒店金都假日民族饭店入住率(%)69%。由此可以看出该区域酒店平均入住率明显高于全市的平均水平。这主要从上表看出，由于金融街地区入住企业的特殊性，决定了其中的商务客户有相当部分具有政府背景，或者本身就是政府官员，因此这部分客户就构成了后建成开业的，因此这些酒店无论从硬件配置还是从经营管理方式上都比较符合时代发展的趋势。特别是经营管理方式上，我们所选择的样本项目全部采取了聘请专业酒店管理集团进行委托经营的方式进行运作，这样不仅在酒店的经营管理模式上大大缩短了与国际先进水平的差距，而且也提高了酒店在国际上区域商业样本项目分析在金融街区域内与策划地块规模及档次相当的商业项目仅有百盛购物中心北京百盛购物中心是具有国际水准的现代化中外合资商业零售业企业。在这座落于金融街南端的大型商城里楼体建筑共七层，分南北两层，在金融街非百盛购物中心定位于高档精品百货模式，百盛以为消费提供优质的国际化商品、优雅的购物环境、完善的服务为经营理念赢得了众多消费者的青睐。百盛购物中心注重专业经营、配套经营、特色经营，积极采用国际先进百货零售通过及时引进与国际接轨的时尚品牌为顾客服务。且百盛本身就是庞大的采购集团，及时引进当今世界最流行的产品而且聘用设计师，参照国外流行趋势自百盛购物中心具有完善的商业配套，地处交通的核心枢纽区域，同时受到整个金融街区域高端人群的影响，使其客流量相对较大，尤其集中在中午和晚间时段。同时由于金融街商业区域大型餐饮的配套设施较少，为百盛六层的餐百盛购物中心的摊位出租率一直在90%以上。现百盛正对其四、五层进行百盛做为金融街商业区域之核心商业物业，分为南楼及北楼，其业态包含购物、餐饮、休闲娱乐等，经营种类非常齐全。女装和男装的面积比例分别为四、五层从新装修调整中已做了较为完整的补充；而餐饮部分的面积比例达到由于百盛购物中心位于北京东西中轴路长安街西段北侧，心之一的西单商业区仅一公里，属于市政的交通枢纽，各地区流动人群较大，这就造成了百盛购物中心所面对的消费人群不仅仅是金融街商业区域的部分人群还包括北城、东城、西城甚至南城的部分消费者，使百盛面对的消费者范围较广。百盛购物中心有20%的商品为中低档、60%为中档、20%为中高档。由此可以看出百盛整体档次定位为中档，以完全适应大众化的商品价格吸引整个金融街区域范围内及整个北京市消费者的需求。结合西城居民较高的消费力水平作为”色彩浓厚。实际上，从金融街的功能定位、规划及经营模式上，都存在比较大的硬伤。从目前金融街区域内入住的客户主要以国有大型金融机构和大型行业巨头为主，民营企业和外资企业很少，而且已经入住的金融机构还不断传出要迁出金融街这种状况就可以看出，金融街的规划和定位还难于得到市场其中金融市场才是现代金融产业的主体，只有拥有了大量的金融市场才能吸引来更多的金融机构和众多的中介服务机构进驻，形成完整的产业链条，充分发挥该金融中心资金配置的资源和效率优势。然而因为国内的证券交易所分别设在了上海和深圳，不可能再搬到北京来，金融街周边也缺乏资金的终端用业群。而且金融街内集聚的主要是金融管理机构或国有金融机构的总部，行使的主要是管理的职能而不是市场运营的职能，所以虽然区域内集聚了中国金融有不到20万平方米，即使加上中心区即将建设的5.5万平方米居住类面积，也结果就是导致金融街区域在八小时工作时间以外缺乏活力，冷冷清清，灯熄人金融街采用的是与其他商务中心区不同的统一规划、分期实施、土地开发一家操作的开发模式，虽然有效地解决了其他商务中心区土地开发权分散在不同的企业手中，总量与开发进度难于控制，规划不能有效实施的弊端，但也带从总体上看，虽然金融街是三大规划商务中心区中最早开始建设，建筑总量也是最少的一个，但金融街区域的写字楼供应速度明显低于国贸、中关村等北京市写字楼的开发投资中断，致使在那几年没有新的项目开发建设，正好在商业和公寓的供应量也很小，造成服务配套设施不能满足需求，只能期望经过调整规划之后的中心区及早建成以改变目前这一状况。但是目前已经入住的客政府行为色彩浓厚是金融街的优势也是金融街的弊端。在政府的强烈支持之下，诸多国有大型金融机构、大型企业纷纷入住，而且是不顾成本地以高价整购的方式购买金融街的写字楼项目。一方面虽然保证了金融街区域写字楼的租售率和价格档次，也保持了金融街顶级商务区的形象，但是也使得金融2季度非典期间，金融街的写字楼租金在入住率大跌的情况下却仍能保持坚挺，完全无法用正常的市场规律来进行解释，只能理解为金融街项目因为有政府背景，虽然因为非典也出现了很多空置，但受影响的基本上是那些中小公司，大客户基本上不会发生变动，所以在租金上没有作出让步。这种不按市场规律行事的风格让诸多民营、外资企业望而却步，也妨碍了金融街影响1.2.3燕莎区域外合资零售商业企业。然而最初北京市并没有燕莎商圈的提法，而大多数的投资商认为燕莎无法圈入商业圈内。后来随着燕莎商城做出了名气，三环路的修燕莎商圈的定位是形成国际化、时尚化和高档化的综合消费圈及涉外办公燕莎商圈为自发形成的商圈。从其开发体制看，并没形成统一、有效的开燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一，该区域是北京最为知名的国际化社区之一，目前第三使馆区的建设则进一步加强了其国际化社区的氛围。区周边分布的酒店如凯宾斯基饭店、京城大厦、昆仑饭店、长城饭店、希尔顿大酒店等四星级以上酒店。分布的写字楼包括燕莎中心、亮马河大厦、京城大厦等甲级写字楼。分布的公寓如棕榈国际公寓，京达国际公寓、亮马名居、橙色燕莎商圈内各商业物业形式多样，但由于消费者总体结构特殊，消费实力相对较高。但商圈内商业物业形式组成过于零散，商圈内经营业态以高档百货——燕莎商城为主，同时，各式餐饮、酒吧、专业市场（花卉、家居建材、高北京第一批四星级、五星级酒店有多家坐落于燕莎商圈内，这些星级酒店合资公司集聚于此，如此众多的外企积聚于此，也促使了该区域酒店业得蓬勃发展。据北京中原经纪有限公司统计，燕莎区域内已建、在建的写字楼项目有中出现在燕莎地区，由于当时外销公寓出现供不应需的态势，因此当时租金较且供应还在逐步增加。燕莎公寓项目有很多都是由于自发形成的燕莎商商圈受着区位条件的限燕莎商圈的产业发展也主要依托第二使馆区，通过外商商户在商务上的业务往来，最终形成对办公及商业消费需求。目前在燕莎商圈的产业链主要通过外资客户的需求形成的。吸引着众多知名的外资公司及品牌化的商业业态：如通用阿尔斯通、EPSON、日本使馆领事部、SIEMENS、德国工商联合会、美国大使馆文化处、德国奔驰、戴姆乐、克莱斯勒汽车、燕莎区域与丽都区域内商业氛围浓厚。燕莎区域内知名的商业网点有北京市著名的高档购物中心燕莎友谊商城、莱太花卉市场、女人购物街等等，不仅此外，燕莎区域内还分布有比较知名的餐饮业商业网点，例如辣婆婆、蜀王大燕莎区域的商务氛围非常浓厚，它所形成的燕莎商圈的商务资源为第二、第三使馆区与企业布点。第二、第三使馆区的建立给燕莎商圈带来了较多的国外资源，协助区域吸引了多个外资客户，从区域商业样本项目分析北京燕莎友谊商城是具有国际水准的现代化中外合资商业零售业企业,与北京女人街服装交易市场位于北京市朝阳区燕莎桥东馆区.众多写字楼、高尚社区、星级酒店、大型娱乐场所将其环绕.是目前北京售理念和机制，把精力放在调整商品结构，服务顾客个性需求，提升服务品牌女人街和燕莎商城同属一个商圈，二者在价格上形成了互补态势，即女人街档次明显低燕莎商城，由于整体经营档次受到局限，女人街仍无法逃避服装批发市场的经营形象。女人街内部经营商品以服装为主，另外还有部分工艺制莱太花卉市场由莱太花卉商城、莱太花卉拍卖中心和莱太花卉街三部成，是集花卉及其连带商品的展示、销售、批发、进出口贸易和信息网络服务初期女人街的摊位出租率一直在90%左右徘徊，随着整个商业环境愈加完中包括化妆品、服装鞋帽、珠宝手饰、摄像器材、床上用品和儿童天地。除此7%13%13%80%超市餐饮群比例的30%。燕莎商城停车场内各种名车、高档进口车在此会聚，其中不乏国内少见的名车品牌，这些高档车的停留，表明燕莎周边出入的人群具有极强而是走一条时尚、青春和个性化的路线。同时，由于毗邻多家酒店与使馆区，以及商品结构和价格上都体现出这种中高档定位。同时，由于莱太因其体量较大及自身配送功能完善，因此，所面对的消费客群较为广泛，基本不受区域限区域酒店样本项目分析店店555558006004002000526340 212 希尔顿长城饭店国航万丽昆仑饭店凯宾斯基样本项目数据显示，首先燕莎区域酒店市场样本项目（5星级高端市场）房间供给量差距较大，该区域供给规模较大样本项目长城饭店、昆仑饭店均建店市场特别是高端酒店市场，因为前期的供给量偏大，市场消化需要时间，在这一阶段出现的高端酒店供给量就逐步减少；整个上来看燕莎区域高端酒店供套间9%\标准间91%标准间套间样本数据显示，首先燕莎区域酒店市场（5星级高端市场）标准间的供给数量明显大于套间的供给数量，这与该区域频繁的商务往来密切相关，商务对标准间存在一定的需求偏好；其次燕莎区域酒店市场（5星级高端市场）标准间供给数量远大于套间供给数量，作为消费价格很高的套间供给很少，反映出该区域高端酒店市场与国际同档次酒店相比，还存在一定差距，同时也说明酒25002000150010005000695 928300300希尔顿长城饭店国航万丽昆仑饭店凯宾斯基标准间价格套间价格间价格不难看出该区域高端酒店标准间价格差距较大，在反映该区域高端酒店所面对的目标客群差距较大的同时，也说明同类酒店之间服务有待进一步提高0样本项目数据显示，首先该区域酒店（5星级高端市场）入住率除昆仑饭使酒店入住率保持了一个较高的水平；其次入住率较高的凯宾斯基饭店、长城饭店、希尔顿酒店等均有较高品牌号召力，区域市场的认同度较高，反映出酒店市场特别是高端酒店市场品牌战略不容忽视，特别是与国际知名酒店管理机从上图可以看出，燕莎区域酒店市场样本项目消费客群主要表现为外国商店市场样本项目（5星级高端市场）客群以国外商务为主导，这与燕莎区域特征有关，周边使馆区和外商积聚区，给燕莎区域高端酒店市场提供了丰富的目从上表可以看出，样本项目中大部分由国外酒店经营管理集团进行管理，国内酒店经营管理集团管理的饭店数量只占样本项目数量的20%；数据说明，该区域受涉外特点影响，区域高端酒店市场主要面向国外客群，对酒店的要求区域写字楼样本项目分析7佳程广场：现正开工建设，预计今年能交付使用，建成后将成为燕莎商圈3025205025262020亮马河大厦现代盛世大厦南银大厦盛福大厦鹏润大厦燕莎商圈写字楼市场以租赁为主，其中现代盛世大厦、南银大厦作为目前90%80%70%60%50%◆95%◆95%◆85%80%◆75%2000年以前2000年以后2000年以前2000年以前2000年以后由上表可以看出，燕莎商圈写字楼样本项目的区域公寓样本项目分析寓USD42.5/月/USD6.5/月/平米70%80%////商务散客70%、旅游20%、其他10多是韩国和日%。由凯宾斯基饭店管理集皆配有完备的西式厨房设备和家庭拥有庭院花园及配有池塘的木荫小在公寓的档次差别比较大，租金水平也各不相同了。早期的高档服务式公寓仍然保持着较高的租金水平，如凯宾斯基公寓虽然已经有十多年的历史了，但是由于它的地理位置优越，档次高以及投资商的品牌效应，一直是燕莎区域内的高租金公寓。凯宾斯基公寓由北京燕莎中心有限开发建设，该公司是由一家德国集团、中国北京市旅游商品集团总公司和韩国大宇公司组成的合资企业。德碧湖居和国际港是燕莎地区比较典型的纯公寓项目，由于价格偏低，销售瑞城中心可以说是燕莎区域内比较失败的一个高档公寓，它的地理位置绝佳，但销售状况很不好。自2002年竣工后，一直没有多少销售，至今也只有 周边人群特周边人群特征而一个商业的主题除依靠后天打造以外，商业项目周边的环境，地理位置以及其它配套物业的性质与档次都将对商业物业主题定位起到决定性因素。燕莎商圈因其毗邻机场与使馆区，形成了独有的涉外商务的主题特色。与目前商圈的发展基本匹配。目前来看，与策划区域的发展背景有些相似，策划地块可借鉴供应量庞大的顶级酒店、写字楼与商业的互动是燕莎商圈在初步形成之后燕莎商圈因外藉人士、商务人士、高端消费人群的聚集，而弱化了对大众购物场所的需求，进而转为对特色餐饮、高档娱乐场所，以及例如高尔夫用品专卖、花卉市场这样的高消费、个性化专业化市场的需求，由此可见因周边人1.2.4东长安街区域商业文化设施密布以及丰富旅游资源的多层次中心商业区域。在此背景下，东长安街区域的王府井、东单集聚区域发展形成了具有历史特色的商业街区；建东长安街区域主题定位为具有历史特色与现代相结合的商业街区及涉外办公区域。吸引国内外友人来此区域寻找历史的轨迹，以及在东长安街的东部形由于此区域内政府机构聚集、商业文化设施密东长安街区域自然形成。从其开发体制看，并没形成统一、有效的开发机制，区域在区位交通上有着得天独厚的优势，位于长安街畔，包括长安大街的铁一号线为该区域地下交通增添风采。不过在长安街上左转弯行车有一定的管售就赶上了北京公寓投资热潮,凭借长安街边这个得天前入住企业思科系统、大众、通用、加拿大投资、南方证券，C方证券、陶氏化学、索尼、赢海威、英美烟草，德州仪器，法国公司、汇丰银行、花旗银行、搜狐、三星、海尔集团、荷兰务所,富通电脑天地。百货大楼进行了升级改造，它的对面区域商业样本项目分析率上都有所表现。物业自身经营火暴，98%以上的商业5920%67%卖场卖场餐饮L休闲娱乐美容保健卖场娱乐休闲L餐饮美容保健新东安市场业态规划中，零售类业态比例达80%区域酒店样本项目分析店55555号街号8006004002000 876 530530382408217贵宾楼饭店王府饭店艺苑酒店北京饭店天伦王朝饭店。供给量店分别为408和382套，供给量最少为北京贵宾楼饭店为2示，首先东长安街区域酒店市场样本项目（5星级高端25002000500021392139274标准间数套间数。供给结构套间11%标准间89%。标准间。套间间数量为2139套，占总数的89%，套间供给数量为274套，占总据显示，首先该区域酒店市场（5星级高端市场）标准间的定的需求偏好；其次东长安街区域酒店市场（5星级高端市2500200015001000500023652276200013501411115895888651079 104 贵宾楼饭店王府饭店艺苑酒店北京饭店天伦王朝饭店标准间价格w套间价格套间价格从1350元/天到2365元/天均有出现，其中价格在2王府饭店、北京贵宾楼饭店以及北京天伦王朝饭店。样竞争非常激烈，使区域内酒店标准间价格差距不断缩小400 67.5贵宾楼饭店王府饭店艺苑酒店北京饭店天伦王朝饭店入住率出现，其中王府饭店年平均入住率最高均为80%，其次是率保持了一个较高的水平；其次东长安街区域酒店市场样其次是国外旅游客群，第三是会议会展对酒店的需求；样本项目数据显示，1、东长安街区域酒店市场样本项目（5星级高端市场）以商街区域特征有关，周边政府机关和CBD外商积聚区，给东集团进行管理，国际知名的酒店管理集团管理的饭店数40%；说明该区域高端酒店多数还没有采取与国际知名的区域写字楼样本项目分析4566506华润大厦光华长安大厦中粮广场东方广场国际大厦3025205242421200华润大厦光华长安大厦中粮广场东方广场国际大厦0东长安街区域写字楼市场以租赁为主，其中东方广场、华润大厦作为目前110%100%90%80%70%60%50%95%95%95%100%85%80%华润大厦光华长安大厦中粮广场东方广场国际大厦好。不过由于东方广场体量较大，其通过高质量的办公产品，并分期开发，经由上表可以看出，东长安街区域写字楼样本项区域公寓样本项目分析朝阳建国门内大朝阳区建国门外建国门内 销售均价（元/平方客户构成资客及海外归外省个人63%，10%，外国个人本市居民外省个人外国个人本市居民7%，外省港澳台同项目采用高档精装修及高质量的物业服务,由欧洲最大的建设计机构英国阿特金斯集团担纲设计并用了德国阿兹立夫防静电瓷砖.光华长安大厦，真正做到了集家休闲、娱乐于一展示了快捷、便利、舒适的都市的双塔住居设计,住区独有的长达百余米/上的屋顶花园,装修及设备档次高,选用原装进口电梯,远程遥控智能化,通过电话就可提前开启空调或供暖设大堂地面铺进口大理石；楼道地面铺地台砖；室内地面板、新板吊顶、玻单体办公面积不易过大，否则在需求一定的情况下，要经过一段时中关村西区--高科技商贸中心区是北京市"十五"规划中关村科技园区建设的 ），酒吧、室内健身房、公共停车场、精品店、专卖店、区开发中采用地下城市综合管廊的新型建设方式。即供水：自来水按北京市自来水公司供应的水质、15L/M³日提供。高压，用电量按170VA/M²计算。融合。园区内的宽带数据网络平台可以为入驻企业提供高速上eb测览、电子邮件、电子商务、咨询服务等多媒体信息服务．可以实现远程教乐喷泉和空中花园也即将建成；11家大型企业集团总部已经入驻。预计到今年区域商业样本项目分析硬件\外设整机其他笔记本数码硬件\外设整机其他城之业态配比完全体现了传统电子专业市场的特点，最大限度的营造了单纯IT文体休闲停车场品牌店文体休闲停车场品牌店笔记本与数码餐饮家电整机和配件30%30%20%0%50%高档区域酒店样本项目分析120010008006004002000 1086 554657360218世纪金源翠宫饭店香格里拉友谊宾馆燕山大酒店客房数量(套)8004000世纪金源翠宫饭店香格里拉燕山大酒店友谊宾馆套间数27%27%标准间套，约占全部样本项目供给总量的27%；标准间数量2076套，约占73%。这也高档套房占全部房间64%的香格里拉饭店与其他高档套房比例较低的酒店在入0650880600880660900468568880628世纪金源翠宫饭店香格里拉燕山大酒店友谊宾馆套间价格75747372717069世纪金源翠宫饭店香格里拉燕山大酒店友谊宾馆入住率(%)从上表数据可以看出，该区域样本项目的入住率基本维持在70%以上的水平。北京市旅游局公布的统计数据显示：2003年北京五星级酒店平均入住率为进行管理，国际知名的酒店管理集团管理的饭店数量只占样本项目数量的20%，在整个中区域写字楼样本项目分析方米）厦——面————住厦0厦————2面——100厦面小客户的租金水平在18-19美元/平米/月，免租期为2-区域公寓样本项目分析中，售价在8000-13000元/平方海淀苏州街72号院长远海淀区中关村高科技园区内海淀海淀南路北京市海淀区中关村黄庄路租价（元/均价（元/1.希望以高租回报2.公司的商务接待处3.中关村企业年轻的CEO投资项目采用框每个基本单配置了单独米的共享空提供诸如组中心等多种盘比较突出的包括像多频道社区自动门禁小时保安巡更采用数字控制系统，户型布局体现人性化酒店式公寓和会所组务，按四星级标准配顶面有空中推杆高尔西部小户型的公区，6—15层摆脱了“边角小户型室内功40—60平方米精装小户型，4.8米挑高客厅朗斯芳德——隶属远中·悦莱国际酒店公层，建筑面积公寓面临的客户主要是国内客户，外销客户较少，因此市场上以内销公寓结构采用可灵活合并和分拆的形式，来满足与写字楼相比，既可办公又可居住，价格低，户型面积小，租售实惠，刚销售态势良好，中关村公寓项目销售前景比较好，对于中关村大面积的科技商务功能，公寓项目比较稀缺，新出来的项目很快销售一空，新中关项整体产品特色是商务功能设施成为各个项目注意的重点，这和中关村浓厚家乐福超市的引进将导致的中关村西区商业配套平民化发展，因此而带来园林绿化水平远远达不到国际先进水平；虽然在绿化面积上属于北京少有的高绿化区域，但是在园林景观设计缺乏特色，艺术表现手法单一，园林设计和建设的科技含量较低，与中关村西区作为高科技产业平台的市场定整体交通规划滞后，西区与周边城市干道之间的衔接以及周边交通本身的西区整体物业的品质缺乏保障；中关村“电子商铺一条街”形象已经根深蒂固，海龙大厦等电子商铺为中关村创造过曾经的辉煌，但是现在中关村“电子商铺一条街”形象越来越受到人们的非议，鼎好电子大厦电子商铺的市场定位和投入使用使电子产品交易延伸到中关村西区内部，严重影响由于西区大部分开发商实力不强，面对政府宏观方面的一系列“紧缩”调控政策，各项目资金压力吃紧，个别项目由于资金链的断裂而出现停工，酒店及公寓偏少，有可能使西区夜晚过于沉寂，这种住宅与写字楼开发比例的失调，有可能让建成后的西区商业及市政公建配套设施难以发挥最大整个西区缺乏整体系统有效的包装推广。同样立足于主打“总部经济”的营不断攀升；丰台区的总部基地由一家企业开发，在宣传推广上也能体现整合效果，已经引起目标客户的持续关注；而整个西区的开发和宣传是由开发商各自为战，在宣传推广上分头出击，难以形成合力，中关村西区的知1.2.6亚运村区域包部实施总承包,总工期仅用三年多时间顺利完工。其中康乐宫、汇宾大厦、汇几乎成为时尚和现代的代名词。从房地产角度讲，90年代的亚运会为亚运地产厦、远大中心都是近几年才开始投入的，去年和今年都没有新增供应量，写字楼推广时期都是以售为主，在销售后期或接近现房时，部分项目会采旧，配套缺乏，总体供应量较小，这与亚运村地区现状有关，亚运村地区虽然从亚运会后成为高档住宅的聚集地，但是本区域缺乏大型产业，众多的中小型公司，大都集中在几个商务公寓内办公，没有形成规模。该区域内以纯住宅、商务公寓为主要供应形态，区域内没有大量商务客源支持酒店业发展，区内的现有酒店，尤其是高档酒店已经基本满足现今亚运村区照纵横交缀进行市场调研的指导思路，我司对亚运村地区域商业物业发展状况进行了较为全面的考察。据调查显示，区域内商业氛围较为浓厚，商亚运村周边有摩根大厦、兰华大厦、风林绿洲、原康乐宫写字楼项目，以及华汇家园附近、安立路与大屯路交界西南角等地的在建或待建，总供应区域商业样本项目分析针对目前区内具有一定特点之商业物业的研究，我司将选取北辰、金泉广商业物业体量：北辰购物中心位于安立路北四环外，物业属性为百货，为商业特色：根据所选之代表商业，北辰购物中心成立时间相对较早，也因亚北地区大量的商业楼盘及新兴物业的开发，使得区内的整体商业格局大有向北移动之势，其中金泉广场、第五大道就是亚北新兴商业物业的典型业物业，那么金泉广场则可代表区域未来之中、高档大型综合商业物业。北辰作为传统百货业，总体经营状况较好，尤其是超市部分，占总营业额泉广场，将与同为一街的第五大道并构成以大屯路为代表的新兴商业中心区，界时将会形成集酒店、公寓、商务、餐饮、娱乐、购物、休闲、健身业态比例：按照目前北辰购物的经营业态，分别由服装、超市、家居、珠泉广场则分为商业街及主体商业楼，商业街规划主要以服装、餐饮、社区配套、休闲等轻型商业业态组成，主体商业楼以百货、专业大卖场等大型商业业态组成，初步预测，百货、服装、专业大卖场所占较大比例，其次售策略，因此其整体的销售状况非常不错，目前了解到销售率达到80%以上，并且整体的招商工作也同步进行，完全可以按时全面开业。北辰购物租售价格：据我司本次对北辰购物中心的调研所得，北辰外租区的租金水32000元/平方米之间，另外由于金泉大多是以临街店铺形式分割，平均租其目标消费群体基本相同，都以区域内为第一消费群体，并向南、北两方区域酒店样本项目分析考虑到本案情况及酒店物业类型特点，我们选择了该区域内最具有代表性554号6005004003002001000478315478315522367名人国际大酒店五洲皇冠假日酒店凯迪克大酒店五洲大酒店305137782%标准间数套间数20005000932 666 676 520688438名人国际大酒店五洲皇冠假日酒店五洲大酒店凯迪克大酒店名人国际大酒店五洲皇冠假日酒店五洲大酒店凯迪克大酒店标准间价格套间价格80%60%40%20%0%81%75%69%49%五洲皇冠大酒店名人国际大酒店五洲大酒店凯迪克大酒店区域写字楼样本项目分析方90%厦品虽然品质较好，但是其整体租金比其他商圈的租金低，平均成交租金在14$/化工、能源、生物医药、地产、投资管理等多种行业，大面积租赁客户较户以民企、私企为主，另有部分外资企业，行业涉及高科技、广告传媒、律师事务所、地产公司、工程设计、投资咨询、汽车、证券等传统行业为主等多个领域，其中高科技企业占到相当比重，同时也有部分外资机构驻区域公寓样本项目分析区域内的需求量一直保持比较强劲的增长速度，从早先东 围 分因为三个老项目都为当时高档涉外公寓，各种配套设施及居住环境都达到了一定的标准，因而这三个项目的均价相对比较高，从目前的情况来看，政府已经取消了内外销公寓，区域内的客户群发生了变化，更多的普通消费群体把亚运村当成了首选的居住地点，因而价格也发生了变化，目前项租金及出租情况：阳光广场和汇欣公寓的租金比较高，而华亭嘉园的租金相对低一些；在这三个项目中华亭嘉园的出租情况是最好的，大部分客户客户构成：在这些项目当中外省客户和港澳台的同胞占了不小的比例，尤其是入住时间较长的老项目，这其中多是一些投资客，看好区域以后发展的前景，另外还有部分外国及港澳台企业购买用来办公。在新项目当中，产品：这五个项目全部为精装修。入住时间比较早的三个项目的装修更加注重室内各种材料的档次及品牌；新项目润枫德尚和叁空间却更加强调室内空间颜色的搭配及个性化的装修及装饰。装修的变化反映出现代居住人1.3.1上海联洋新社区（具有生态文化特色的中央生活园区）合配套中心和浦东标志性现代商业中心。大拇区别于传统社区规划的零星分散，联洋将公建配套集中在社区的最中央位区的综合配套中心，11万平方米的建筑规模气势磅礴，建成之后将成为浦东新）：l二手住宅：8000-9500元/M2（包括御景园、天安花园、华丽家族l客户特征：外企白领、私营及个体业主、社会名流、文化人士、港澳台及其他境外人士，l运营特征：商业经营的整体状况良好，社区消费能力较强，尤其是地产中介的生意较火，1/3商业消费的总量有限。随着芳甸路以东片区住宅的相继建成，加上大拇指广场的建——邻里中心——控制性规划l联洋新社区的邻里中心将居住区域和日常生活所需的购物区、娱乐区和聚会区隔离开来，全新的社区l打破传统的“各自为政”、社区的牵头人——中邦置业对整个地块首先做了详细的引导性、控制性规划，各家开发商服从于统一的整体规划，从而保证——“绿肺”世纪公园——浦东行政文化中心l140万平方米的世纪公园是联洋社区的后花园l上海科技馆、东方艺术中心、浦东新区政府、图书馆、青少年活动中心……奠定了联洋社区成为CLD——艺术名家珍品——文化泛会所——文化艺术活动——一流的学区l重金购得“思想者”、“大拇指”、“LOVE”家雕塑，联洋建筑博物馆则展示着艾未来、丁乙、l小区设置了文化泛会所（如水清木华、中邦风雅颂等）、陈逸飞，孔详东等艺术资本的加盟加上高素l社区人文植树节，联洋艺术节……丰富多彩的社区l进才中学国际部，基础实验部、刘诗昆音乐艺术幼——低开高走的竞争性价格——产品与品牌同步升级l初期制定战略性的价格策略是为了长期可持续发展的需要，顺势高走的价格得益于日益成熟的社区环l在全程推广期内，强调虚实结合。不仅通过产品的优化和升级来保持市场新鲜度，并不断投入资源来经营社区和楼盘的品牌。这样，社区始终保持着良1.3.2上海太平桥区域南至合肥路，西至马当路，北至兴安路再到崇德路。1996年，香港瑞安集团受新天地是由瑞安集团投资建设的综合商业项目，坐落在卢湾区黄陂南路、太仓路、马当路、自忠路。新天地原址是石库库门建筑改造的新理念：保留传统建筑特色，改变石库门原有的居住功能，赋予其商业经营价值，把百年的旧城区改造成为一个与国际化大都市相匹配的时尚餐饮娱里两个部分。北里由多幢石库门老房子所5673平方米的商业面积，2005年交房。目前，住宅单位已全部售出，酒店式服务公l普华永道租下企业天地二号楼整幢，并命名为“普华永道中心”l上海石库门住宅兴起于子的逐渐消失，人们开始意识到去保留这些上海独有的“艺术品”l新天地地块动迁居民l建设过程中，保留原有的砖墙、屋瓦，屋内安l2001/新天地一期北里开张营业，太平桥绿地l2003/高级住宅区—翠l2004/企业天地一期竣——优雅的环境——多功能的现代园区l围绕绿地形成全新的商业、办公和居住区，功能齐全、设施现代、极好地衔接了淮海中路商业圈，充——独特性——对商家素质严格控制l在概念中结合上海原本文化，以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变了石库门原有l按照现代都市人的生活方式和生活节奏，高级消费国际影城……成为现代潮流的领导者，都市旅游的l拥有知名度和号召力的国内外品牌商家，如：百草——企业天地——翠湖天地l写字楼采用名贵的建筑装潢材料，配有最先进的技l现代质感的住宅楼不失老上海的历史文化气息，与l开发新天地，为该地区营造了一个高品位的人文环境，开发人工湖绿地，为该地区创造了一个优美的生态环境，从而提升了该地区的品质和价值，再进1.3.3珠江新城务区（21GCBD将统筹布局国际金融、贸易、商业的滞后和空白.当然，1997年以后的珠江新城也的确拥有了部分基础设施：道路宽敞。这“冬眠”状态。1997年后珠江新城才开始从“冬眠”状态中苏醒过来，才有