天津市房地产年度报告

2 4 9 9 9 9 22 24 26 31 31 33 353 37 40 40 43 45 46 62 经典小户型.............................................................63 地铁上新生魅力岛........................................................................64 65 79 4 31 32 33 34 35 36 40 40 41 42 43 43 44 44 45 79 5 90 91 91 92 94 94 95 95 98 98 99 99 6 30 34表3-2-1热销项目表 46表3-2-2滞销项目表 47 77 79 79 92 95 99 7前言9第一章十大事件当前，天津经济快速发展，特别是金融改革创新加快推进，资本要素市场日益活跃。“宅基地换房”成为天津近郊农民眼下最热衷的话题，天津的探索得到国家相关部9、恒大真相密码:从“土地为王”到“资金为王”其实这不仅仅是一个简单的拿地过程，而是立足在考虑城市的发展需要什么样的战略思考第二章背景篇单位:元0居民可支配收入814189599338103111461263142816351515增长率6.810.04.210.411.210.213.014.50居民可支配收入814189599338103111461263142816351515增长率6.810.04.210.411.210.213.014.511.215000100005000200020012002200320042005200620072008(1-1014.012.010.08.06.04.02.00.0单位:元0居民可支配收入814189599338103111461263142816351515增长率6.810.04.210.411.210.213.014.50居民可支配收入814189599338103111461263142816351515增长率6.810.04.210.411.210.213.014.511.215000100005000200020012002200320042005200620072008(1-1014.012.010.08.06.04.02.00.0单位:亿元3000250020002003000250020002006087.22006232.4200715200346.4200420.3200520.5200622.02007238929.12008(1-272930.95000全社会固定资产投资增长率50.045.040.035.030.025.020.015.010.05.00.0单位:亿元0社会消费品零售总额737833941107410531190135716041660增长率0社会消费品零售总额737833941107410531190135716041660增长率12.113.013.014.114.113.014.018.224.2500200020012002200320042005200620072008(1-30.025.020.015.010.05.00.0鼓励个人住房贷款：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷贷款购买首套住房但人均住房面积未达到全市平均水平的家庭，使用贷款购买第二套住房购买经济适用住房、限价商品住房申请住房公积金贷款的，由公放宽还迁安置房上市条件：用于拆迁家庭定向安置或定向销售的经济适用住房在取得“二套房”政策的松动对“改善型自住”的购房者产生一定的促进作用，有利于部分购买普通住宅的“改善型自住需求”释放，是继财政部“10.22”新政之后的又一利好，将直接促进市场的活跃。年以来)一年期人民币贷款基准利率最大降幅，上一次人民币贷款基准利率最大降幅是在住房公积金。新增可提取住房公积金人群具体为：1、纳入本市城镇居民特和缴存住房公积金者；4、在本市行政区域外购买已取得产权的自有住房，契税满5年后方可上市转让（继承除外）。建设限价商品住房，改善中低收入居民居住条件。规划期内，累计建设限价商品住房————第三章市场篇环城四区,744.5, 环城四区,744.5,综合,449.21,居住,484.39,综合,449.21,商业,242.37,工业,9%1644.75,58% 中心城区,61.16,33.90%；本年度综合用地成交楼面价格为1436.69元/平方米，同比2007年下降01北津北津辰南2441723.196414.610.317.267.361.134409.366.723.191空港286.河北区1298河西区6670南开区1674和平区105开发区44西青区东丽区天津港3塘沽21武清60宝坻34静海50大港汉沽宁河蓟县508.1130地块数平均楼面价50120001000080006000400020000地块数平均楼面价城选址在滨海新区海滨休闲旅游区内，位于汉沽和塘沽两区之间，距滨海新区核心区的中央大道，西至蓟运河，南至永定新河入海口，北至规划的津汉快速路，总面积约2、成交三块地块属于招标方式，目前周边汉沽区域，居住及3、生态城在规划下有一定的政府背景，并成立了天津生态城投4、生态城是由中国及新加坡双方共同签订的合资协议，共同组7、此三块地作为生态城首批成交的地块，8、地块的开发需要交通及周边区域产业的支撑，但是目前交9、该区域提出了较大面积的湿地保护计划，一些湿2.5 1.5 0.502.5 1.5 0.502月3月4月5月6月7月8月9月08年供求比0.40.430.840.540.880.880.760.240.470.81-07年供求比2.220.510.40.892.5数据来源：天津市房管局、易居CRIC20040007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11远郊县市内六区23%远郊县滨海新区28%\环城四区36%70㎡以下9%70㎡以下9%70-90㎡70-90㎡20%90-144㎡51%发展，处于产业大量导入阶段，大量的产业导入人口对于改善型一居所的需求比较多，而80604020007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11远郊县22%市内六区25%滨海新区22%环城四区31%占31%。环城四区随着规划的不断深入、70㎡以下144-180㎡70-90㎡70㎡以下144-180㎡70-90㎡90-144㎡52%低档（4000以低档（4000以中高档（10000-中高档（10000-12000）9%中档（8000-中档（8000-10000）54%中低档物业类型价格不高，市场受众面较大，需求量比80007500700065006000550050004500400007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11开始打折促销，同时，也在等待国家救市的利好政策出台本年度销售排行十强中大部分项目分布在环城四区和远郊县。其中东丽湖万科城和万科假日润园就分别属于环城四区的东丽区和西青区，而恒大的金碧天下坐落在远郊县的蓟县。表3-2-1热销项目表{格比较(%)幅(%)/东丽湖万科城占据东丽湖最优势景观生态环境，规划建筑面积88万平方米，容积率仅为0.32，属于城郊低密度大盘。产品类型丰富，包括独栋、双拼、联排、洋房、小高层和高层，属于多物业类型品质大盘。现阶段销售主要以情景花园洋房和18层的精装修瞰景洋房为主：情景花园洋房首层通过私家花园及阳光房独立入户，2、3层享有私家花园露台（赠送瞰景洋房主要以80—90平米左右经典2居舒适户型，两梯三户，观景视野和采风通风效果好。客群主要为临近产业人群，属于一居所改善型需求。万科假日风景是天津万科第一个标准化项目、人居欧三品质社区。产品形态上，假日风景承袭传统洋房的精华，推出情景洋房、瞰景洋房、院景洋房、宽景洋房系列产品，主要以露台或入户花园的形式赠送面积。随着西青工业园等一批重点园区和生活交通配套的逐步完善，西青区城市副中心的地位正在逐步形成，一部分一居所改善型需求客源逐步增大。而万科的假日风景在品质上迎合了这部分人的需求，得到市场的青睐。恒大金碧天下位于国家5A级风景区盘山脚下，地处首都地区腹心地带，北京东移的延伸带上，区域价值优越。项目以7.9折低价开盘，进入平销期后，价格微幅上调。项目主要优势在于，联排产品户型较小，保持低总价。从实际成交客户来看，天津成交客户占49％，北京客户占35％，蓟县占13％，其他占4％。在激烈的市场竞争中，只有将消费者的需求放在首位，企业才能够取得长远发展机会。但是，目前市场上仍然有一些项目，不符合市场需求，因此，成为市场上的滞销项目。表3-2-2滞销项目表{格比较(%)/江胜天鹅湖位于市内河西区梅江区域，项目景观位置不太好，主要景观都集中在项目北第四章产品篇地铁交通这种先进的交通模式在城市可持续发展以及城市结构变迁中的重要作用是十分明显的，告别了车水马龙的喧嚣和堵塞。地铁的开通让出行和买房有了新选择。地铁1房地产“70/90”新政的调控效应正逐步显现，中小户型市场在快速成长。随着国家宏最为强劲，占到被调查者总数的67%。中小户型能否受还是没有能普及于整个市场，是今后房地产仅公建类就占到40%，随着此区域住宅销售期接近尾声，公建产品将承担起35万平方米以下5-10万平方米10-30万平方米30万平方米以上数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统311026105003数据来源：易居CRIC中国房地产决低层复合型复合型小高层多层数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统0037中外环外环外数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统005中外环外环外数据来源：易居CRIC中国房地产决203内环内中外环外环外数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统356外环外内环内中外环内中环数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统12外环外内环内内中环中外环数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统数据来源：易居CRIC中国房地产决地较硬朗大气的花岗岩水洗石为主，两侧以质地较软，踩上去很亲切的砖材铺地。在大地朗琴、鹿儿郡、静水湾、鹦鹉洲、蓝草、易楠林、夏尔、水语州、数据来源：易居CRIC中国房地产决数据来源：易居CRIC中国房地产决数据来源：易居CRIC中国房地产决nnnn面临当前的市场状况城际美景以超低的价格主要面对的人群是婚房青年置业者和北辰区科技园的工作数据来源：易居CRIC中国房地产决合高层精品公寓、商务酒店及其商业中心建筑综合体，将成为红桥区黄金中轴线上的地标建n建筑设计：逸都城市岛结合本土建筑文化，涉取国际建筑规划大师智慧，外立面简约大气，彰显高贵大方的气魄，充分体现出极具时代感的现代主义设计风格。逸都城市岛是一座前所未有的集数据来源：易居CRIC中国房地产决数据来源：易居CRIC中国房地产决a、外墙设计c、地源热泵系统毛细管空调系统工作原理毛细管铺设外墙:幕墙第五章营销篇0新报快报日报晚报假日办公别墅住宅商业每日新报今晚报城市快报天津日报假日100区域市3每日新报今晚报城市快报天津日报假日100区域市70000每日新报今晚报城市快报天津日报假日10074764553区域市2400每日新报今晚报城市快报天津日报假日1009477333434区域市区域市区域市区域市区域市区域市区域市区域市第六章区域篇区域市区域市作为市中心的中心板块，五大道板块从交通状况、商业氛围、以及全方位的综合配套都彰显了优质地段的魅力。和平区成交量排名的前五位五大道板块占到区域市区域市C1户型卧室一侧的阳光室设计加大了卧室6654320数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市6654320套数数据来源：易居CRIC中国房地产决 —◆—套数数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市/0数据来源：易居CRIC中国房地产决数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市区域市区域市505000--数据来源：易居CRIC中国房地产决86420864200000数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市 数据来源：易居CRIC中国房地产决/数据来源：易居CRIC中国房地产决数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市区域市从河西区土地市场我们可以得出，未来河西区土地供应将由住宅转传统认为金四银五、金九银十是房地产成交最高的月份，市场的旺季，区域市区域市其实从本年度发生的大事我们不难发现“旺季不旺，淡季不淡将降价进行到底是今年该区域开发商的主要动作，无论是明降还是暗该区域历来被购房者认为是高档项目的聚集区，尤其是梅区域市9630000840数据来源：易居CRIC中国房地产决96300000000数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市5543200数据来源：易居CRIC中国房地产决/0数据来源：易居CRIC中国房地产决数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市区域市区域市区域市老城厢地区整体位于天津南开区，由东、南、西、北四条主马路围合而成，整体占地区域市86420数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市86420供应量000 ◆套数数据来源：易居CRIC中国房地产决886420成交量 ◆套数数据来源：易居CRIC中国房地产决/—◆—成交均价数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市区域市区域市88642000000-----数据来源：易居CRIC中国房地产决86420864200000000000数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市2020数据来源：易居CRIC中国房地产决/0数据来源：易居CRIC中国房地产决数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市区域市区域市区域市86420数据来源：易居CRIC中国房地产决864208642000000数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市220成交量套数数据来源：易居CRIC中国房地产决/ ◆成交均价数据来源：易居CRIC中国房地产决数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市区域市2、供求关系分析区域市8642000000数据来源：易居CRIC中国房地产决000000000000数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市776543200数据来源：易居CRIC中国房地产决/数据来源：易居CRIC中国房地产决数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市区域市区的成交功不可没，成交量占西青区的份额为49%。在环城四区域市区域市区域市区域市50数据来源：易居CRIC中国房地产决50套数数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市8686420成交量 ◆套数数据来源：易居CRIC中国房地产/0—◆—成交均价数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市区域市从津南区土地市场我们可以得出，本年度津南区主要以工业型土地区域市区域市本年度津南区是环城四区当中价格竞争比较各自的优势：红磡领世郡：项目体量大，有高尔夫作为景观依津南区最近两年土地开发较为活跃，今年年底上市的星耀五洲、在郭黄庄和双港区域，领世深白、富力桃园、金地格林世界仍是该在低迷的市场环境下，领世郡以大盘的操盘策略、较低的成本进行差异区域市7040数据来源：易居CRIC中国房地产决070数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市区域市7765432040数据来源：易居CRIC中国房地产决//0数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市区域市区域市50数据来源：易居CRIC中国房地产决5050数据来源：易居CRIC中国房地产决区域市554320数据来源：易居CRIC中国房地产决